房地产开发与经营期末题库2.doc

房地产开发与经营期末考点提炼 二1、 填空题1、出让土地使用权的基本类型有 协议 、 招标 、 挂牌 、 拍卖 。2、房地产项目风险分析方法有 盈亏平衡分析 、 项目安全率 、 敏感性分析 、概率分析 。3、房地产融资的主要方式 银行贷款融资、 信托融资、 股票融资、 房地产债券融资。4、我国房地产融资中的主要风险类型有： 政策风险 、 市场和经营风险 、 财务风险 道德和信用风险。5、 按照房地产商品流通的环节，通常将房地产分为三级市场： 土地使用出让市场、房地产开发经营市场 、存量房地产交易市场 。6、物业的特征: 固定性 、 耐久性 、 多样性 。7、制定价格策略必须考虑三个最基本的因素是： 顾客需求表、 成本函数和竞争者价格。8、房地产开发与经营决策的准则包括： 确定性决策准则、 风险性决策准则、不确定性决策 。2、 名词解释1、房地产企业：房地产企业是从事土地和房屋开发建设，以及以房地产产品为核心从事房地产中介、咨询、物业服务，实现自身价值的经济组织。2、消费者市场：消费者市场是指所有为了个人消费而购买物品或服务的团体和个人所构成的市场。3、财务净现值：指将项目寿命期内的净现金流量，用一个设定的折现率逐期折现的现值得代数和。4、投资回收期：指项目的净收益额用于抵偿全部投资所需要的时间。5、房地产市场营销：房地产市场营销是通过交易过程满足顾客对土地或者房屋需求的一种综合性营销活动，也是把土地或房屋产品转换成现金的流通过程。6、国有土地使用权租赁：指国家将国有土地出租给使用者使用，有使用者与县级以上人民政府土地行政主管签订一定年期的土地租赁合同，并支付租金的行为。7、居住物业：居住物业是包括不同结构类型、消费档次、服务需求的，各种满足栖身、修养、休闲以及其他相关功能的房地产物业的总称。8、土地储备开发：指政府依法通过收购、收回、征收等方式储备国有建设用地，并组织实施征地、拆迁和市政基础设施建设，达到土地供应条件的行为。3、 简答题1、 品牌营销策略的实施有哪些要素？答：1.精准的市场定位是房地产品牌营销的基础2.卓越的质量体系是创建知名品牌的保证3.以良好的社会形象树品牌4.以优秀的品质树品牌5.以创新精神树品牌6.以优秀的企业文化树品牌2、土地储备和一级开发项目的成本主要包括以下方面：1征地、拆迁补偿费及有关税费2收购、收回和置换过程中发生的有关补偿费用3市政基础设施建设有关费用4招标、拍卖或挂牌交易中发生的费用5贷款利息6其他费用3、简述房地产开发与经营决策内容答：（1）财务策略包括 投资与贷款；（2） 生产策略包括生产规模、项目、生产量及作业方式；（3） 市场开发策略包括市场开拓型、市场渗透型、产品开发型及多角型；（4）价格策略包括高价策略 、低价策略 、均衡价格策略。4、试述房地产开发项目进度管理的主要任务。（1）设计前的准备阶段进度管理的任务主要包括：确定工期总目标；编制项目总进度计划；编制准备阶段详细工作计划，并控制该计划的执行；施工现场条件调研和分析等。（2）设计阶段进度管理的任务主要包括：编制设计阶段工作进度计划，并控制其执行；编制详细的出土计划，并控制执行。（3）施工阶段进度管理的任务主要包括：编制施工总进度设计并控制其执行；编制施工年、季、月实施计划，并控制其执行。1、论述房地产项目转让应该具备的转让条件1、 出让方具备房地产开发经营资格2、 出让方按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书3、 出让方已取得项目所在地块的建设用地批准证书或房地产权证4、 出让方持有建设工程规划许可证和建设工程施工许可证5、 出让方按照出让合同约定进行投资开发，完成一定开发规模6、 转让的标的是正在建设中的项目，拥有土地使用权证而没有房屋所有权证2、请阐述住宅小区物业管理的特点。住宅小区物业作为集居住功能、服务功能、经济功能、社会功能于一体的“小社会”，具有如下特点：（1） 统一规划，整体配套。住宅小区通常由专业的建设单位和施工单位进行统一规划、合理布局、整体建设、配套完善，使各类建筑和设备设施等相互协调，相互扶助。（2） 规模庞大，功能齐全。新建住宅小区多为多层、多栋建筑群，少的几万平方米，多的十几万甚至百余万平方米。住宅小区不仅是人们栖身修养之处，也是进行购物、饮食、休息、娱乐、体育健身等活动的场所，更是社会主义物质文明与精神文明建设的基地。（3） 产权多