中式院落资料合集－中原星河惠阳项目之物业发展建议.doc

深圳市中原物业顾问有限公司 地址：深圳市深南中路新华保险大厦 3F TELFAXpage: 1 星河惠阳项目物业发展建议 謹謹 呈呈: :深深圳圳市市星星河河房房地地產產開開發發有有限限公公司司 PresentPresent: : S Sh he en n Z Zh he en n X Xi in ng gH He e r re ea al l e es st ta at te e d de ev ve el lo op ps s C Co o. .L Lt td d 星星河河惠惠陽陽專專案案 物物业业发发展展建建议议 T Th he e D De ev ve el lo op ps s S Su ug gg ge es st ti io on n o of f t th he e P Pr ro oj je ec ct t F Fo or r X Xi in ng gH He e 14, MAY, 2007 T T O O P P P P R R O O D D U U C C E E 深圳市中原地產顧問有限公司深圳市中原地產顧問有限公司 惠州事业部惠州事业部 营销营销 A A 组组 深圳市中原物业顾问有限公司 地址：深圳市深南中路新华保险大厦 3F TELFAXpage: 2 星河惠阳项目物业发展建议 皇牌代理皇牌代理 信心標置信心標置 報告評審監製：深圳市中原地產 品控中心 專案全權負責：鐘志斌 行銷總監 專案報告主撰：徐智勇 策劃經理 報告技術負責：徐智勇 策劃經理 李 燊 策劃經理 策劃參與成員：何卷華 高級策劃師 劉正文 策劃師 邱貞標 策劃師 張 勇 策劃師 吳 磊 策劃師 報告文字處理：黃 露 張英華 劉顯新 本報告的技術成果專屬深圳市星河地產開發有限公司所有；深圳市中原物業 顧問有限公司惠陽分公司擁有本報告的策劃思路、分析方法、報告格式的技術版 權，未經許可，不得轉讓或翻載。 深圳市中原物业顾问有限公司 地址：深圳市深南中路新华保险大厦 3F TELFAXpage: 3 星河惠阳项目物业发展建议 目目 录录 一、项目分析一、项目分析 .5 1、地块现状 .5 2、规划设计要点及参数确定 .9 3、规划设计思路 .9 4、规划设计原则 .10 4.1 倡导全新高品质都市生活.10 4.2 提供高尚生活空间.11 4.3规划设计主题.11 二、规划设计建议二、规划设计建议 .17 1.规划设计理念 .17 2、规划设计 .18 2.1总体布局.18 2.2规划设计建议.19 2.3物业布局设计.19 3.环境设计 .20 3.1景观构成布局.20 3.2社区主题.24 3.3山体公园.26 4.产品设计 .28 4.1建筑风格.28 4.2产品创新.33 5.道路交通 .53 深圳市中原物业顾问有限公司 地址：深圳市深南中路新华保险大厦 3F TELFAXpage: 4 星河惠阳项目物业发展建议 5.1外部道路交通系统分析.53 5.2项目内部人流与车流需求分析.54 5.3项目交通组织总体思路.54 5.4项目内部与外部交通体系组织与规划.56 6、配套设施建议 .56 6.1名校配套.56 6.2 地中海风情时尚商业走廊.57 6.3私人会所.58 6.4 澳洲风情五星级酒店.59 6.5 北欧风情艺术中心.60 6.6北美风情生态体育广场.61 6.7东南亚风情生态湖.62 6.8 社区内特色打造.63 6.81 开辟农家果园.63 6.82 打造社区人文.63 6.9 网球场.70 6.10 物管及智能化方向选择.70 6.11 新材料选择建议.73 6.12社区服务及物业管理要点.74 四、项目开发实施策略四、项目开发实施策略 .75 1、开发轴线 .75 2、 入市时机.79 3、分期开发 .80 4、分期开发时间轴线； .81 深圳市中原物业顾问有限公司 地址：深圳市深南中路新华保险大厦 3F TELFAXpage: 5 星河惠阳项目物业发展建议 一、项目分析一、项目分析 1、地块现状、地块现状 本项目地块拥有独特的自然美景，有山有水， 灵气十足。项目的四周分布着水库、果树、森林公 园等先天资源，得天独厚的自然环境，有利于将区 域打造成惠阳大亚湾区域的城市“绿肺” 。 项目地块呈不规则状，地貌条件比较复杂，地 势高低错落。地块内既有崎岖的山峰、狭长的峡谷、 天然的湖水以及自然洼地，还有大面积坡度不等的 坡地。 深圳市中原物业顾问有限公司 地址：深圳市深南中路新华保险大厦 3F TELFAXpage: 6 星河惠阳项目物业发展建议 地块现状图 深圳市中原物业顾问有限公司 地址：深圳市深南中路新华保险大厦 3F TELFAXpage: 7 星河惠阳项目物业发展建议 山景资源 水景资源 深圳市中原物业顾问有限公司 地址：深圳市深南中路新华保险大厦 3F TELFAXpage: 8 星河惠阳项目物业发展建议 项目四至项目四至 本案本案 项目南向：项目南向： 近周为小山坡，远体为大亚湾西部综 合产业开发区，目前菩堤园、熊猫国 际等项目已进入开发，为大亚湾高尚 生活居住片区，未来一段时间内，将 有大量的中、小楼盘入市，进一步巩 固其 CLD 区域属性。 项目东向：项目东向： 为较高山体，山体另面为大亚湾重要 的淡水水库凤田水库及森林公园 所在地，区内山水资源优越，将来将 作为自然资源的原始地貌保存，成为 城市的自然复合地带，为城市稀缺之 自然休息、娱乐区域。 项目东向：项目东向： 近周为淡水河支流之一，但水较少， 主要功能为排洪渠，未来沿河将修双 向城市景观路线，同时河对岸为惠阳 区城市中心淡水镇城区，城市干道直 接与本项目对接，交通、城市配套较 为完善。 项目北向：项目北向： 近周为惠阳区著名的公共登山山 体阿公顶，惠阳人，特别是年青 喜爱在此从登山，为传统的健身、休 闲场所，近年来，与凤田水库等一并 纳入森林公园的规划，未来其健身、 旅游、健身功能将进一步完善。 深圳市中原物业顾问有限公司 地址：深圳市深南中路新华保险大厦 3F TELFAXpage: 9 星河惠阳项目物业发展建议 2、规划设计要点及参数确定、规划设计要点及参数确定 规划用地性质：商住 宗地面积：约 103 万平米 容积率 :2.5 3、规划设计思路、规划设计思路 创新创新创新创新 产品产品产品产品 创新创新创新创新 生活生活生活生活 创新创新创新创新 环境环境环境环境 创新创新创新创新 服务服务服务服务 创新创新创新创新 科技科技科技科技 新发现新发现新发现新发现新映像新映像新映像新映像新思维新思维新思维新思维 新世界新世界新世界新世界新价值新价值新价值新价值 深圳市中原物业顾问有限公司 地址：深圳市深南中路新华保险大厦 3F TELFAXpage: 10 星河惠阳项目物业发展建议 规划设计不仅仅是提供一个生活空间，而且更应该是满足人们向往更好生活方式的需求，全新的居住空间成为 全新生活方式的载体。将本项目规划建设成全新的社区，打造惠阳大亚湾区域新一代住宅典范。 4、规划设计原则、规划设计原则 4.1 倡导全新高品质都市生活倡导全新高品质都市生活 国际国际典藏典藏生态生态健康健康 与外界相对区隔的安全空间 居住功能多样化而互不干扰，私密性与亲情兼重 典藏传世的名流生活 绿色健康生态生活 自然开放卫生生活 舒适休闲便利生活 深圳市中原物业顾问有限公司 地址：深圳市深南中路新华保险大厦 3F TELFAXpage: 11 星河惠阳项目物业发展建议 4.2 提供高尚生活空间提供高尚生活空间 规模化封闭式小区 多样化经典户型和创新户型 开放、健康的居住空间 主题生态立体环境空间 高尚配套 4.3 规划设计主题规划设计主题 世界籍山水文化城世界籍山水文化城 异域风情社区异域风情社区 深圳市中原物业顾问有限公司 地址：深圳市深南中路新华保险大厦 3F TELFAXpage: 12 星河惠阳项目物业发展建议 北美风情北美风情：奢华、坦荡、率真、自我的张扬个性。热爱生活、重视自我、喜欢享乐、张扬财富、大胆的孤 胆英雄主义。 北美风格是一种混合风格，不象欧洲的建筑风格是一步步逐渐发展演变而来的，它在同一时期接受了许多 种成熟的建筑风格，相互之间又有融合和影响。具有注重建筑细节、有古典情怀、外观简洁大方，融合多种风 情于一体的特点。 北美风情 北欧风情北欧风情：芬兰的简约自然，丹麦的神秘幽静，挪威的苍劲豪迈，瑞典的典雅秀丽。宽阔的湖面，喷泉张 深圳市中原物业顾问有限公司 地址：深圳市深南中路新华保险大厦 3F TELFAXpage: 13 星河惠阳项目物业发展建议 扬着水的灵动，河岸边亲水的木栈道让人尽情体验水的温柔。走过横卧河面的水桥，河的尽头一汪碧水在树的 掩映下泛着波光，转身而望，不远处还有一湖在召唤。行走于河、湖、花、树间，恬淡与闲适自然在心中生长。 北欧建筑的核心思想，即人和阳光，人和环境的互动关系。简约，是北欧给人的第一印象。北欧风格不是 顶级富贵的奢华，却是处处用心的缜密体贴，加之近年来对时尚元素的娴熟运用，造就了清雅不俗的时尚风格。 北欧风情 深圳市中原物业顾问有限公司 地址：深圳市深南中路新华保险大厦 3F TELFAXpage: 14 星河惠阳项目物业发展建议 中式风情中式风情：天人合一的闲适生活环境，人文和自然之间，构造你中有我，我中有你，相互共存的良性关系，建筑 和谐共生的画面。 中式建筑组群分布，主次分明，富有节奏感。在中轴线上采取横向构图，把重要的建筑物布置在中轴线上， 次要的建筑则对称地列于中轴线两侧。结构以“间”为单位，构成单座建筑，再以单座建筑组成庭院，进而以 庭院为单位组合成各种形式的组群。讲究色彩的搭配及装饰的多样性。其中窗是装饰的重点。窗的形状有方、 圆、椭圆、花形、扇形、多角形等，将一栋栋楼舍装点得古朴典雅。 深圳市中原物业顾问有限公司 地址：深圳市深南中路新华保险大厦 3F TELFAXpage: 15 星河惠阳项目物业发展建议 中式风情 澳洲风情澳洲风情：海浪般的流线型设计取代了原本方正的棱角，独特的动感楼梯编排亦增加了建筑整体结构的稳 定性，轻盈、精致、有灵性。 住宅考究精致，却几乎都采用纯净的自然色，给人一派归于自然的朴素。单纯的色调和干净的街道让人分 外安静。同欧洲古典建筑相比，澳洲建筑代表了现代、时尚、健康、休闲的生活观；就像澳洲人愿意把土地不 折不扣的交还给自然，在建筑中享受最完美的自然。 深圳市中原物业顾问有限公司 地址：深圳市深南中路新华保险大厦 3F TELFAXpage: 16 星河惠阳项目物业发展建议 澳洲风情 东南亚风情东南亚风情：阳光、沙滩、棕榈、鲜花、流水，将热带海洋园林的勃勃生机与热情奔放展现无遗。 建筑挺拔而亮丽，在炎炎夏日中，益显清新与生机，大面积落地玻璃窗和大阳台通透而开放，放开环抱迎 接来自自然的阳光、清风，也与内外的绿色美景格外贴近。良好的通风、采光、遮阳、隔热设计，使建筑更多 向大自然开放，充分体现绿色生态建筑的特征。 东南亚风情 深圳市中原物业顾问有限公司 地址：深圳市深南中路新华保险大厦 3F TELFAXpage: 17 星河惠阳项目物业发展建议 二、规划设计建议二、规划设计建议 1.规划设计理念规划设计理念 塑造深圳、惠阳大亚湾第一高尚社区形象； 生态景观、自然绿化概念； 规划设计将项目各组团赋予鲜明主题和个性，为营销推广创造响亮的产品卖点； 体现地块合理价值，自然与居住协调发展，互相促进，达到利益最大化； 保证住宅的均好性，消除因设计因素导致的较差户型； 以销售为主导，充分体现和实现物业价值。 深圳市中原物业顾问有限公司 地址：深圳市深南中路新华保险大厦 3F TELFAXpage: 18 星河惠阳项目物业发展建议 2、规划设计、规划设计 2.1 总体布局总体布局 保证绿色区域的纯粹性保证绿色区域的纯粹性 深圳市中原物业顾问有限公司 地址：深圳市深南中路新华保险大厦 3F TELFAXpage: 19 星河惠阳项目物业发展建议 2.2 规划设计建议规划设计建议 整体封闭式小区设计，建筑注重朝向与风水，景观资源较好处设计独栋别墅及类别墅，以景观提升物业价 值； 整体布局规划采用大围合、小组团、自由曲线的建筑布局； 建筑类型以独栋别墅及类别墅为主体,辅以洋房，结合地势将建筑物错落有致的进行布置； 提高土地利用价值，保证开敞的栋距和庭园的空间尺度； 2.3 物业布局设计物业布局设计 地块西面属生活成熟区域，瑞景居、祥和苑等住宅小区已 经成形，且临近规划主干道，噪音较大，条件相对较差；北面为 自然山体，景观较好，但地势险峻；地块东面为峡谷地形，自然 环境优，条件相对较好；南面是洼地及天然湖，景观资源好，视 深圳市中原物业顾问有限公司 地址：深圳市深南中路新华保险大厦 3F TELFAXpage: 20 星河惠阳项目物业发展建议 野开阔。地块整体环境西北部环境相对较差，北部环境较好，但地势复杂，地块的东部、东北部及南部则视野开 阔景观资源相对最好。 产品类型依据地块价值进行分布产品类型依据地块价值进行分布, ,根据地块形状和周边环境、景观、方向等，在均好基础上档次体现为西高东根据地块形状和周边环境、景观、方向等，在均好基础上档次体现为西高东 低，建议叠加别墅、小高层洋房等物业布置在地块西部，将地块内部进行天然阻隔，与内部高端物业相对隔离，低，建议叠加别墅、小高层洋房等物业布置在地块西部，将地块内部进行天然阻隔，与内部高端物业相对隔离， 以保证一定程度的社区私密性。以保证一定程度的社区私密性。 3.环境设计环境设计 3.1 景观构成布局景观构成布局 天一生水天一生水 地六成之地六成之 一与六共宗居北方，因天一生水，地六成之；二与七为朋居南方，因地二生炎，天七成之；三与八为友居东 方，因天三生木，地八成之；四与九同道居西方，因地四生金，天九成之；五与十相守，居中央，因天五生土， 地十成之。河图乃据五星出没时节而绘成。五星古称五纬，是天上五颗行星，木曰岁星，火曰荧惑星，土曰镇星， 金曰太白星，水曰辰星。五行运行，以二十八宿舍为区划，由于它的轨道距日道不远，古人用以纪日。五星一般 深圳市中原物业顾问有限公司 地址：深圳市深南中路新华保险大厦 3F TELFAXpage: 21 星河惠阳项目物业发展建议 按木火土金水的顺序，相继出现于北极天空，每星各行 72 天，五星合周天 360 度。由此可见，河图乃本五星出没 的天象而绘制，这也是五行的来源。因在每年的十一月冬至前，水星见于北方，正当冬气交令，万物蛰伏，地面 上唯有冰雪和水，水行的概念就是这样形成的。七月夏至后，火星见于南方，正当夏气交令，地面上一片炎热， 火行的概念就是这样形成的。三月春分，木星见于东方，正当春气当令，草木萌芽生长，所谓春到人间草木知 ，木行的概念就是这样形成的。九月秋分，金星见于西方，古代以多代表兵器，以示秋天杀伐之气当令，万物老 成凋谢，金行由此而成。五月土星见于中天，表示长夏湿土之气当令，木火金水皆以此为中点，木火金水引起的 四时气候变化，皆从地面上观测出来的，土行的概念就是这样形成的。 天一生水，地二生火，天三生木，地四生金。地六成水，天七成火，地八成木，天九成金，天五生土。 项目所处地块风水极佳，北面山体在本地有“龙脉”之称，是本地的脊梁所在。地块内部地势高低错落，包 含多种不同的地势结构，建议采取中国传统的“五行”布局进行景观环境设计。 将小区内部规划成五个相对独立，却又相互调和的主题园林景观园区，景观园区内分别由不同的组团相围合。 五个主题园林景观园区分别设计各自的中心园区。在整体设计上则依据项目地块的地势进行景观轴线设计，西往 东依据溪流、峡谷地势的延伸方向为主景观轴线，北往南则以地势的变换，以坡地的高低延伸设计景观轴线。 景观设计通过地块西部的入口轴线组织和连接小区内其它的景观系统，并利用地形以及建筑物的高低变化设 置对景，给人以强烈的方向感和标识性，运用住宅的错落变化，形成具有不同围合感的空间庭院，将绿化和院落 深圳市中原物业顾问有限公司 地址：深圳市深南中路新华保险大厦 3F TELFAXpage: 22 星河惠阳项目物业发展建议 空间完美地结合成一体，保留一定的私密性和安全感。利用临道路的建筑退让变化，设置广场或改变住宅朝向， 使小区内外视线得以延伸。 澳洲风情澳洲风情 北欧风情北欧风情 北美风情北美风情 中式中式 风情风情 东南亚风情东南亚风情 深圳市中原物业顾问有限公司 地址：深圳市深南中路新华保险大厦 3F TELFAXpage: 23 星河惠阳项目物业发展建议 景观轴线图 山 水之间的呼应 自然资源的利用 深圳市中原物业顾问有限公司 地址：深圳市深南中路新华保险大厦 3F TELFAXpage: 24 星河惠阳项目物业发展建议 3.2 社区主题社区主题 设计主题定位为设计主题定位为 “世界籍山水世界籍山水” ，根据五大主题园林景观（中式风情、东南亚风情、北欧风情、北美风情、五大主题园林景观（中式风情、东南亚风情、北欧风情、北美风情、 澳洲风情）澳洲风情）设计主次关系和空间分布，依次设置各主题园区的主题景园林空间、庭院园林空间和其他空间。 小区绿化环境以各主题组团属性为参考蓝本，突出生态性及特征性。建议以带状绿地为主，曲径通幽的景观 打破传统兵营式排列，与区内自然步行系统构成业主的主要室外活动空间。 新植树木多样化，银杏、雪松、玉兰、国槐、元宝枫等，苍苍翠翠、层绿叠染。达到无须庭院挂画，门外就 是自然，四季景观分明的特点。 春景 深圳市中原物业顾问有限公司 地址：深