商品房交房注意事项.doc

两种情况可拒收房 情况一：“四大件”不齐全 文件一：建筑工程竣工备案表 该文件包括：工程基本情况；勘察、设计、施工、监理单位意见；包括工程竣工验收报告等文件在内的竣工验收备案文件清单等。 文件二：住宅质量保证书 是房地产开发企业对所售商品房承担质量责任的法律文件，其中应当列明工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围等内容。 文件三：住宅使用说明书 应当对住宅的结构、性能和各部位、部件的类型、性能、标准等做出说明，并提出使用注意事项。 文件四：实测数据报告 开发商要向业主出示已取得国家认可的专业测绘单位对住房面积的实测数据和公摊面积报告。 情况二：房屋主体有问题 因为开发商在交房时都取得了竣工合格备案表，所以开发商会以此为由抗辩客户提出的房屋主体结构质量问题。但是商品房销售管理办法中规定，客户有权自行委托有关部门对房屋的结构质量进行鉴定。 根据有关规定，因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。 收房躲两大误区 1、 误区一通知收房就算交房 开发商有时会说：只要通知你收房了，就算交房了。这是错误的观点。开发商所交付的房屋应符合法律规定的标准，符合合同的约定，否则就不能算按期交房，交房不能以通知业主收房为标志。 此外，开发商应至少提前7天通知购房人收房的时间、地点。 2、误区二物业代表开发商 收房时,物业态度并非代表开发商的态度，对于物业的承诺要区分对待。如果物业是受开发商委托负责收房工作，一旦出了问题业主仍要找开发商承担责任。 如果物业是以管理小区的身份出面，让购房人签物业管理合同，购房人可以签，物业费也可以交。因为这是物业管理关系，和收房是两个不同的法律关系。 收房要注意八点 1、 注意一收房注意房款约定 如果客户与开发商在合同中约定， 在房款结清之前，开发商有权顺延交付房屋2、注意二物业费不能乱涨价 根据现行规定，新建小区一般由开发商选聘物业管理公司，并签署前期物业管理协议。在签署购房合同时，开发商有义务向购房人出示业主临时公约，就物业费等相关事项作出约定。因此，如果在收房时出现物业费涨价的问题，业主可据此主张权利。 3、 注意三物业费可以按月交 在办入住手续时，多数开发商或物业公司要求业主一次性交付一年或多年的物业管理费。根据有关规定，物业管理的各项收费可按月、按季或按年度计收，但不得一次性预收多年的物业管理费用。 4、 注意四缴纳契税签协议 根据规定，契税一般于买卖双方办理房产权属过户或变更时向契税征收机关缴纳。现实中多数开发商在办理房屋入住手续时要求业主特别是按揭业主缴纳契税、交易手续费等相关费用，否则不予办理入住手续。 开发商之所以这样要求，是因为对于按揭买房的业主，在房屋权属证书未办下来之前，开发商要为其承担阶段性连带保证责任。若业主入住后不能及时缴纳产权办理时应缴纳的契税、交易手续费等费用，会造成房产证迟延办理或不能办理。而业主之所以不愿意在入住时缴纳这些费用，是怕开发商挪用。 对此问题，解决办法是业主与开发商协商，签订契税缴纳协议书，约定双方应承担的违约责任等。 5、注意五先验房再办理手续 目前，开发商在交房时，一般都要求业主先办理手续，缴纳相关费用之后，才允许业主验房。对于这一不合理的程序，业主应坚持先验房，后办理手续，并应将验房时发现的相关问题书面呈递给开发商并让其签收，以避免以后的纠纷。 6、注意六建议业主集体收楼 鉴于购房人专业知识的匮乏，建议购房人在收房时能够集体收楼，可能的情况下可以聘请律师指导协助，这不但可以弥补单一主体知识的限制，更好、更有效地维权，还可引起开发商的重视，促使开发商就收房过程中的问题做约定。 7、注意七遇配套问题先收房 针对不同的房屋问题，开发商承担的责任有区别：房屋主体有质量问题要承担退房责任，若是掉灰、裂缝等问题，开发商要修补。如果是双方在合同中约定的其他条件：比如配套设施、空气质量不合格等，购房人可先收房，然后要求开发商承担赔偿责任。 携带：榔头、卷尺、便插灯或电笔、圆珠笔、笔记本、报纸、塑料袋、包装绳！交房注意事项一：查看资料1、房屋的住宅质量保证书（盖章原件可带走）。2、住宅使用说明书（盖章原件可带走）。3、竣工验收备案表（盖章原件）。4、面积实测表/测绘单位实测面积明细（可为复印件但要有章）。5、管线分布竣工图（水、强电、弱电、结构）/工程竣工图纸或设计单位施工图（可带走）。6、建筑工程质量认定书。7、房地产开发建设项目竣工综合验收合格证。8、签字时注明“楼房状况未明”。9、五通一平：即煤气、上水、电热、污水、路通，一平即楼前6米、楼后3米场地要平整。三表到户：即煤气表、电表、水表三表到户。用水合格：即具备防疫部门核发的用水合格证。电梯合格：即具备劳动部门核发安全运行合格证。消防合格：即消防供水系统必须经消防部门检验合格。以上手续必须完备，且公布给业主的应该为文件的原件交房注意事项二：楼房结构1、检查房屋有无裂缝。2、检查空鼓。3、检查倾斜与水平。4、测量房间的层高。建筑层高为28米，实际高度不能低于26米，层高3米的实际高度不能低于275米，住宅层高不能低于28米。交房注意事项三：渗漏、排水与防水交房注意事项四：室内细部1、管道（1）各种管道表面镀层是否完好无破损。（2）看水管有无冻裂。（3）弯头、阀门处用手摸摸是否潮湿（渗漏）。（4）排污管是否有蓄水防臭弯头以及防臭地漏。（5）水电验收较为直观，水电是否接通，进户水管接口是否到位，进户强弱电的规格是否标准（强电进户线应该最少不低于4平方毫米），弱电应有相关规格的配电系统。管道验收即排污管道的验收，包括厨房、卫生间、阳台、露台等处，检查排水是否通畅，有无堵塞或滞留现象。 （6）防水验收包括室内和室外两部分。室内是指厨卫地面的防水，特别是管道周围地面的验收，每层楼的业主对自己家厨卫防水的验收是对你楼下业主的责任，同时也是对自家房屋负责。室外防水验收是指外墙面的防水部分，着重观察顶面阴角处的墙面和窗框周围墙面，是否有渗漏现象，根据我的经验，没有工程的外墙防水能作到一次到位，希望各位业主特别注意这方面问题，如真的遇到此类问题也不必激动，要求开发商多做几次外墙防水即可。2、 门窗等项目验收。进户门验收时应注意门框安装是否牢固，将门反复开关几次，以验证是否牢固，门框边逢是否填补，门下方是否预留足够的空间。窗户验收时应注意封闭性，窗框是否有缝隙，最好能在下雨的时候验收。窗户安装是否平稳，反复推拉是否顺畅。双层隔音玻璃密封是否完好，实际效果如何。窗台内外是否有坡度，即外檐应低于内檐，才能避免雨水倒流现象。最后应检查配套五金件，锁具、密封条等。交