（环境工程专业论文）房地产建设项目环境影响评价技术与实践研究.pdf

武汉科技大学硕士学位论文第1 页 摘要 目前，房地产建设项目环境影响评价还没有相关的环境评价技术规范，导致该类项目 的评价无法切中要害，在进行房地产项目对内部及外界的环境造成的污染预测时不准确、 不全面。因此针对房地产类建设项目环境影响评价的主要技术要点及方法进行分析与研 究，对规范该类环境影响评价，提高环境影响评价文件的质量有着重要的意义。 本文简述了房地产建设项目的发展现状，总结了房地产项目的特点，对房地产建设项 目环境影响评价的主要技术要点进行了研究，揭示房地产开发项目环境影响的特殊性和复 杂性，以武汉大学创意园一期建设项目为案例，通过工程分析，并分别对项目施工阶段和 营运阶段环境影响进行了详细的分析和预测，同时提出了污染防治措施，最后对房地产开 发建设项目环境评价技术进行了总结。 关键词：房地产建设项目；环境影响评价；技术要点；案例分析 第1 i 页武汉科技大学硕士学位论文 a b s t r a c t s i n c eo u rc o u n t r yd on o th a v et h er e l e v a n tt e c h n i c a ls p e c i f i c a t i o n so ft h er e a le s t a t ep r o j e c t ， t h ee i ao ft h i st y p ec a n ti n t e r p r e tt h ek e ya n di m p o r t a n tp o l l u t i o np r o b l e m sa n dg e tt h e a c c u r a t er e s u l t sa f t e rp r e d i c t i n gt h ei n f l u e n c eo fi n n e ra n do u t e re n v i r o n m e n tt o t a l l y s os t u d y a n dr e g u l a t et h ek e yt e c h n i c a lp o i n t sa n dm e t h o d so fe n v i r o n m e n t a li m p a c ta s s e s s m e n ti nt h e r e a le s t a t ep r o j e c th a si m p o r t a n ts i g n i f i c a n c et oe n h a n c et h eq u a l i t yo fe n v i r o n m e n t a li m p a c t a s s e s s m e n t t h i sp a p e rt a k e st h ef i r s tp e r i o di nc h u a n gy i y u a np r o j e c to fw u h a nu n i v e r s i t ya sa n e x a m p l et oc a r r yo nr e s e a r c ho ft h er e a le s t a t ee n v i r o n m e n t a li m p a c ta s s e s s m e n t f i r s t ，i tw i l l i n t r o d u c et h ef i r s tp e r i o dp r o j e c ti nc h u a n gy i y u a no fw u h a nu n i v e r s i t yc i r c u m s t a n c e , a n d c a t t yo nt h ea n a l y s i st ot h ep r o j e c tc i r c u m s t a n c e ，a n n o u n c i n gt op u b l i ct h es p e c i a l a n d c o m p l e x i t i e st h a tt h er e a le s t a t ei t e me n v i r o n m e n ti n f l u e n c e , t h e nr e s p e c t i v e l ys t a r tc o n s t r u c t i o n a n du s a g es t a g eo ft h i si t e m se n v i r o n m e n ti n f l u e n c ec a r r i e do nd e t a i l e da n a l y s i sa n de s t i m a t e a tl a s tt h i sp a p e rs u m m a r i z e st h ee i ao ft h er e a le s t a t ep r o j e c ta n dp u t sf o r w a r dt h es o l u t i o n s k e y w o r d s ：t h er e a le s t a t ep r o j e c t ；e t a ；t e c h n i c a lp o i n t s ；a p p l i c a t i v ee x a m p l e 武汉科技大学硕士学位论文第1 页 第一章前言 1 1 研究的背景及意义 1 1 1 研究背景 我国1 9 7 9 年确立的环境影响评价制度为各地区的社会经济建设的发展指明了方向， 成为了合理确定地区发展的产业结构、产业规模和产业布局、强化环境管理的有效手段。 多年的实践表明我国的环境影响评价从理论探索发展到较健全的法律法规体系，成为了具 有中国特色的环境保护法律制度，已形成了较完整的技术导则、评价标准和管理体系【l 】。 随着社会的不断进步，房地产建设项目环评中出现了很多新的环境污染亟待考虑，增加了 该类项目的环境影响评价的范围和内容。 1 1 2 研究意义 环境影响是指人类活动( 经济活动和社会活动) 对环境的作用和导致的环境变化以及 由此引起的对人类社会和经济的效应【2 】。环境影响评价就是要对上述作用、变化以及效应 进行评估，并制定避免或减轻不利影响的对策措施。作为预防环境污染的一项重要的环境 政策，环评的实施对于我国的环境治理和污染防治起到了很重要的作用【3 】。 为了保障人们对环境质量的最低要求，从环保角度进行房地产环境影响评价，论证房 地产开发项目环境影响评价的技术要点，突出房地产建设项目环评特点，体现房地产与外 部环境之间影响的相互性具有重要意义。 1 2 国内外研究概况及发展趋势 1 2 1 国内外研究概况 房地产项目的环境影响评价发展较快，在评价理念上，钟鞋，陈晓冰，王蕊等从房地 产项目环境影响评价指标体系的角度，首次提出了绿色房地产的概念，并提出制定绿色房 地产生态量化指标和评价体系来确定项目绿色房地产水平的想法【4 1 。同时，以王晓杰【5 】为 代表的研究人员通过对现有项目实例的评价与分析，提出一套全新的绿色生态住宅小区的 评价体系，规范绿色生态住宅小区的评价标准。 在评价的技术方面上，孙成龙和白晓军【6 】通过对国内外环境影响评价模型软件发展现 状研究展示了目前国内外应用于环境影响评价中大气、噪声、地表水等环境因素的计算机 模拟软件，这些软件为房地产项目环境影响评价在日照分析、声等线图、监测点大气污染 物浓度等数据的整理提供了技术支持。 针对环境的某一要素而言，臧程程【7 l 在居住区交通噪声评价研究文章中，详细研究了 居住区营运期作为环境保护目标的前提下的交通噪声评价方法对房地产的有效性，验证了 交通噪声综合影响指数评价法与模糊综合评判法，又通过对比分析，得出基于模糊数学理 论的综合多级评判方法更科学、合理的结论。在土壤环境方面，张增杰和唐娟【8 】探讨了房 第2 页武汉科技大学硕士学位论文 地产建设项目环境影响评价中对用地遗留土壤污染问题分析评价的基本程序、方法和内 容。在水污染控制方面，赵和平，赵晦鸣，叶晓云【9 】根据房地产项目案例建议提高并维护 地块内、外环境的生态可适宜性功能，建立中水回用设施，增加绿化面积，倡导节约型、 环保型房地产建设，增强环境影响评价文件的指导性与可操作性。段兆麟【l o 】也分析了西 部地区中小城市普遍存在的城市污水处理设施缺乏或不配套等导致的城镇生活污水严重 污染，以曲靖市曲靖瑞和新城开发项目为平台，探讨并提出把生活污水环境影响评价及污 染防治措施作为最重要的问题。 从评价思路方面，陈蔚和胡斌【l l 】对房地产建设项目的生态影响进行了简要分析，提 出了可供环评阶段参考的生态因子和评价思路。鱼红霞和杨坤【1 2 】在房地产类建设项目环 评中新问题探讨一文中简述了应重点分析外环境对项目产生的潜在影响，提出了评价工作 中规划协调性的分析及生态环境影响评价的分析思路。 从环境管理的角度来看，汪勇【1 3 】重点研究了环境影响评价报告编写阶段房地产开发 全过程的生态环境对策，除环境政策的确立和项目环境影响评价，寻求与环境协调的设计 思路，注重建筑物内部和外部环境设计这三大目标外，还应考虑第四目标一环境，以此为 基础，建立了环境管理体系。谷军【1 4 】通过房地产开发项目与环评的不良响应关系现状调 查和环境问题分析，在综合各种类型环境影响评价成果的基础上，建立了房地产开发项目 与环境评价响应关系检查表和响应操作流程。 桂烈勇【1 5 】从评价标准的选择、评价重点以及景观生态评价三个方面对房地产项目的 环境影响进行了分析，简要论述了其影响大小和影响范围，并提出了切实可行的污染防治 措施和对策，但缺少一定景观生态方面的实际分析。 未来环境影响评价的发展趋势在内容上和对象上，将从生产的某一过程的评价向生产 全过程评价发展；从以环境质量的物质属性为中心的评价向以环境质量价值为中心的评价 发展；从以生产行为的环境评价为主，逐渐向对经济行为、政策行为和国际行为的环境评 价发展【1 8 】。房地产业发展要与人口、环境和资源利用相协调，生态环境的保护和建设 与项目工程同时进行，使房地产业早日成为城市生态经济的组成部分【l 1 1 。 王玉春【2 2 】以冶金大厦工程环境影响评价为例对房地产开发建设项目环境影响评价进 行研究，总结出了房地产建设项目环境影响评价的基本特征，结构及需要注意的事项，但 是未突出房地产建设项目环评的技术要点。 国外众多学者则在文章中反复强调房地产类建设项目进行评价时应当以人为主体，侧 重房地产类项目环评所具有的特点 2 3 - 2 7 ，如项目与环境影响之间的双向性，评价指标应 以选取影响居民健康为主，更全面细致地进行评价；评价过程中应当注重物理指标与定性 指标相互兼顾等。s h u k u a n gn i n g 等【2 3 】人重点研究了在遥感图像的帮助下对水土流失、农 业土壤污染进行影响评价，k a r f f lm c c a i 誊2 9 】研究了加拿大的环境影响评价的综合性评价 框架。更多的国外学者在房地产类项目环评方法方面，如何选取评价因子以及评价标准及 确定综合评价指数、判定评价结果的方法和公众参与方式等工作进行研究【姗。 事实上，随着社会的进步，往往会伴随一些新的污染产生，对人民群众的生活环境也 武汉科技大学硕士学位论文第3 页 会产生一定的影响。房地产项目周围如有振动污染源、高压输电线、放射性污染源等，环 评中也应作相应专项评价。环评报告不以国家环境影响评价的导则、标准要求为基准的同 时，可根据项目行业特点对施工期环境影响评价、生态满意度评价、规划选址的合理性、 项目污染源对本项目和周围环境的影响以及周围污染源对房地产项目的影响等方面进行 重点评价【3 2 _ 3 6 l 。 国内外的众多学者对房地产建设项目环评所出现的问题研究很多，因此，认真作好对 房地产开发建设项目环境评价工作，将以人为本作为评价的道德准则，协调房地产建设项 目、城市生态环境和社会经济发展，以达到城市建设能够可持续的发展。 1 2 2 发展趋势 社会经济的不断发展促使人们对生活以及办公环境的要求也不断提高，房地产建设项 目作为人类生存环境的有机组成部分，为人们更好地享受生活、体验良好办公环境等的活 动提供场所，同时也提高了房地产项目环评的标准。因此未来房地产建设项目环境影响评 价将围绕以人为本思想，突出房地产类项目环评所具有的与一般建设项目环境影响评价不 同的特点，建立科学化和规范化的房地产类建设项目环境影响评价体系。 1 3 研究方法与研究内容 1 3 1 研究方法 本文对房地产建设项目环评的技术要点进行了理论分析，通过定性分析、实证分析和 对比分析等方法对中国房地产建设项目特点、环境影响评价技术要点进行了讨论。同时使 用了定量分析法表述房地产项目可能造成的大气、水、噪声等环境污染，并通过参阅多种 相关文献，提出治理和防止污染的有效措施。 1 3 2 研究内容 房地产建设项目环评是建设项目环评的一种，一般建设项目环评的技术路线也适用于 房地产项目，根据对房地产建设项目周围环境现状和污染源调查分析，综合考虑房地产建 设项目的特点，预测房地产项目开发后给社会和环境造成的各种影响，同时分析外界环境 对于房地产建设项目使用期可能造成的影响，并提出预防或减轻不良环境影响的对策和措 施。 本论文的主要研究如下内容i ( 1 ) 分析国内外建设项目环评、房地产类建设项目环评的发展现状； ( 2 ) 以武汉大学创意园一期建设项目的环境影响报告书的编制为例，着重探讨房地产 建设项目环境影响评价报告书的编制方法； ( 3 ) 讨论房地产类建设项目评价过程中的技术要点，突出房地产类建设项目的评价重 点： ( 4 ) 优化建设项目环境影响评价的理论体系以及评价程序。 第4 页武汉科技大学硕士学位论文 第二章理论基础 2 1 房地产建设项目的内容 房地产是指土地和建筑物及固着在土地和建筑物上不可分离的部分及其附带的各种 权益。自身位置的固定性和不可移动性使得在经济学上又被称为不动产，可以有三种存在 形态：即土地、建筑物、房地合一。 房地产开发项目是指在依法取得土地使用权的国有土地上进行基础设施、房屋建设的 项目。在我国，依照中华人民共和国城市房地产管理法的规定，房地产开发项目的类 型主要包括公寓、住宅、酒店、写字楼、商业、公建设施等，主要以主体建筑工程和配套 工程( 给排水、供热、通信、交通、绿化和市政共用工程) 【3 4 ，3 5 】为建设内容。 房地产建设项目环境影响评价是指对房屋建设过程( 施工期) 及房屋建设后居住、使用 过程( 营运期) 对环境产生的物理性、化学性或生物性的作用及其造成的环境变化和对人类 健康及福利可能造成的影响进行系统分析和评估，并提出减少这些影响的对策措施。 2 2 房地产建设项目的特点 ( 1 ) 房地产类项目开发建设规模大小不一，污染源强度根据项目用途和使用功能而不同， 有些项目存在污染，有些项目的污染无关紧要。有些项目对生态环境的影响较大，有些则 较小； ( 2 ) 房地产建设项目产生的环境影响既不像公路建设为非污染生态影响项目，也不像工业 类项目那样产生严重破坏环境的大量废水、废气等污染项目，是介于污染与非污染项目、 有明显生态影响与无明显生态影响项目之间的项目； ( 3 ) 房地类项目具有周期短的特点，主要在立项审批速度快、建设速度快、建设期相对较 短三方面有所体现。 武汉科技大学硕士学位论文第5 页 ! 第三章房地产建设项目环境影响评价的技术要点研究 3 1 项目选址问题 3 1 1 合法性问题 根据中华人民共和国城乡规划法第三十六条：“按照国家规定需要有关部门批准 或者核准的建设项目，以划拨方式提供国有土地使用权的，建设单位在报送有关部门批准 或者核准前，应当向城乡规划主管部门申请核发选址意见书。因此，符合城市的总体规 划是房地产建设项目的选址的先决条件，即建设范围应在城市总体规划中已经确定的居住 用地范围之内，规划的绿地、基本农田以及文物保护区等其他用地范围内禁止进往房地产 项目的开发，同时，房地产建设项目用地应符合城市规划和国土资源管理部门的要求，在 进行环境影响评价程序之前需要批准或者核准的建设项目必须获得由当地城乡规划部门 合法的选址意见书。 在实际工作中，选址意见书作为环评工作的评价依据、工作基石，有时并未引起项目 单位足够的重视。很多企业或公司在取得选址意见书之前委托环评单位对项目的进行环境 影响评价的现象不断，项目地址的变动引起周围环境、环境保护目标、社会基础设施等信 息的不确定性，致使工作人员在编制环评报告过程中无法准确、全面地进行分析与评价。 而临时更改项目的地理位置，同样影响了环境影响评价文件的编制，也使得工作人员的精 力没有得到有的放矢的使用，给环境影响评价审批部门的审批工作造成了困难，大大降低 了从环评单位到报告审批部门工作人员的工作效率。 3 1 2 用地原有使用情况 房地产建设项目的主要功能决定了其对周围环境质量要求的高低，由我国物权法 第二章第十二条得知，土地使用年限最高达七十年，以住宅小区为例，住宅建设用地的环 境质量不仅关系到百姓的财产安全，更关系到百姓自身以及后代的人身健康，所以对项目 地块用地原有使用情况进行详细分析非常重要。2 0 1 0 年1 1 月份武汉长江明珠经济适用房 小区事件，缘起建设单位在原为化工厂的土地上建造住宅区，引起的小区以及公众对于土 壤污染的担心和关注。 因此，在进行房地产建设项目的环评时首先必须调查和识别项目用地以前的土地使用 情况、用地遗留的环境污染问题等，其次在对原土地调查建立监测指标基础上，对环境质 量现状如对土壤、地下水等进行监测，根据监测结果提出土地治理方案，给出该地块作为 房地产建设项目建设的可使用性，尽可能避免潜在的环境影响。 3 2 生态影响问题 对于可能造成生态问题的房地产建设项目，主要按照h j t 1 9 1 9 9 7 非污染生态环境 影响评价导则进行，结合房地产项目的特点主要从以下两个方面的问题进行分析。 第6 页武汉科技大学硕士学位论文 3 2 1 植被覆盖率、生物量和生物多样性问题。 重点调查并掌握房地产项目评价区内的植被情况，尤其是对于项目地块目前是农田、 林地、草地、湿地、园林绿化用地等生态用地时，则应详细地评价包括项目建设对文物古 迹和野生珍稀动植物等在内的生态影响，并提出对生态环境的保护、恢复和补偿的方案。 3 2 2 水土流失问题 水土流失现象主要发生在项目的施工期，降雨、土壤、植被、地形地貌以及工程施工 等是影响水土流失的因素，其中降雨是发生水土流失最直接最重要的自然因素。一般在平 原地区水土流失强度较小，丘陵及山区水土流失强度较大。房地产项目的主要功能目的是 为百姓提供住处、办公场所等，一般位于地势平缓的城市、乡镇的建成区，但随着城市中 心城区的建设遇到瓶颈以及民众对生活环境质量的要求逐渐提高，目前大部分房地产开发 项目均转向有较大发展空间的城市近郊附近，所以应根据项目规模大小和所在地区的具体 情况进行详细或简略的评价【1 5 1 。项目规模较大或涉及特殊环境功能区的个别项目应根据 气象和地理条件，对水土流失进行定量的预测和分析并提出详细的水土保持措施，同时水 土流失带来的面源污染对水环境的影响也应预测，气候干燥、多大风天气的地区还应考虑 土壤风蚀的影响。大规模的房地产开发所造成的水土流失治理的难度非常大【3 7 】，因此在 环评中应重视水土流失问题。 3 3 设计方案合理性的问题 建设单位在房地产类项目中缺乏一定的环境保护意识，侧重项目土地利用的最大经济 效益，致使对周边环境因素和优化项目内部布局重要性的忽略。大多数房地产建设项目的 内容均以主体建筑和配套设施的建设为主，建筑群的布局和利用的方式的不同体现了对外 界环境影响的抵抗能力的不同，同时其影响也具有一定的局部性【1 2 】。针对具体的项目周 边环境影响的特点，房地产建设项目进行评价和分析，调整、优化项目的内部布局不足之 处，如可以噪声源旁的建筑布置做出适当调整等，不仅可以避免项目内部不同的土地利用 方式的相互干扰提高环境质量，而且可控制对外界环境影响费用，达到最佳的经济效益。 以噪声这一环境要素为例，可以将对噪声要求低的部门或者单位布置在交通道路一侧即噪 声分贝较高的位置，将需要安静环境的部门或者单位布设在远离噪声源的位置。 3 4 施工期环境污染问题 3 4 1 施工期扬尘和噪声问题 房地产开发项目基本上都在城市建成区内，周围居民区、学校、办公楼等敏感点较多。 施工区的现有建筑拆除、场地清理过程以及拆除垃圾的清运过程均会产生扬尘，而项目施 工期间各种粉尘和扬尘在晴朗、干燥、有风的天气下将会对周围环境空气产生较大影响， 施工期产生的粉尘属于无组织排放，且其扩散多在呼吸层，对周围环境影响突出，城市扬 尘不仅危害市民的健康，也会使城市的景观大受影响，导致城市空气能见度下降。颗粒物 武汉科技大学硕士学位论文第7 页 能够散射太阳光，对大气能见度和气候造成影响，给交通和市民的生活带来不便。另外， 空气中的细小颗粒物还会造成光化学烟雾、酸雨、气候变暖等环境问题。如2 0 1 0 年1 2 月份武汉后湖1 0 万居民面临工地扬尘污染，严重影响了周围公众的生活和工作，更危害 了周围居民的身体健康。 施工期的噪声是暂时的，但它对环境影响较大，是居民投诉较多的环境问题之一。主 要来自施工过程中使用的运输车辆及施工机械设备，如打桩机、挖掘机、推土机、混凝土 搅拌运输车以及其它建筑材料运输车辆等，其噪声源强较高，如大型货运卡车的声功率级 可达1 0 7 d b ( a ) ，自卸卡车在装卸石料等建筑材料时的声功率级可达l1 0 d b ( a ) 以上。而在 实际施工过程中，往往是多种机械同时工作，噪声经叠加后声级将更高，辐射范围将更大。 3 4 2 施工污水环境问题 施工中混凝土搅拌系统和沙石料冲洗以及混凝土养护等过程将产生少量施工污水。类 比调查结果显示，每万吨混凝土施工时约产生污水量2 5 t ，每万立方米浆砌石施工产生污 水量约为0 8 7 5 t ，其特性是悬浮物浓度较高，s s 含量高达3 0 0 1 0 0 0 m g l 。由于在项目施 工早期工地排水设施不全，很多施工单位的施工污水不经处理直接排放，这样就会对当地 水环境造成破坏。在房地产建设项目环评中应该要求施工单位建造临时废水处理设施，对 施工期间的施工废水进行处理达标后，尽可能回用，实现污水的零排放。 3 4 3 地下停车场的尾气排放问题 近年来由于扩大内需，国家大力出台了很多促进汽车产业发展的政策，使得我国汽车 行业飞速发展，尤其是私家车数量增加很快，因此新建房地产建设项目必须要考虑未来的 停车问题，目前大多都采用了地下停车场的建设方案。 地下停车场汽车尾气主要是指汽车在地下车库怠速和慢速运行时的汽车尾气的排放。 分为排气管尾气、曲轴箱漏气及油箱和化油箱等燃料系统的泄漏气等。汽车尾气中主要污 染因子为c o 、非甲烷总烃、n o x 等，其排放量与车型比例、车况和车辆数等相关，同时 汽车行驶状况也影响着汽车尾气的排放。 3 5 营运期环境污染问题 3 5 1 高层建筑的环境影响问题 3 511 高楼风问题 为了提高城市土地利用率和利润率，我国很多城市的中心城区以及开发区的建筑高度 不可避免的增高，大多数为房地产建设项目，以高层为主的办公楼、商住楼、酒店等比比 皆是，同时也形成了新的环境问题。高楼风是指高大建筑物较大程度地改变了建筑物周围 的近地局地风场，形成的风速大、无规则，主要有六种，分别为分流风、下冲风、逆风、 峡谷风开口部风和穿堂风。高楼风特定分布于高层建筑周围，而高层建筑大多位于城市的 中心地带，因此城市生态环境是高楼风的主要影响对象，气流分布和风速大小与相关建筑 第8 页武汉科技大学硕士学位论文 物的形状有关，其强度具有不确定性，对环境的影响也具有不确定性【3 9 1 。如高层建筑横 长形时风速最大区为建筑上方，当建筑呈细高状时，风速最大为建筑物两侧。高楼风对高 层建筑的直接影响主要体现在降低建筑使用寿命以及对高层建筑内生活或工作的人们身 体上的伤害。高楼风通过对高层建筑形成的“风振效应”容易造成建筑物的疲劳，致使使 用寿命的减短以及日常维护费用的增加。 3 512 光污染问题 光污染是指各种光源( 日光、灯光以及各种反折射光) 对周围环境和人的损害作用。目 前，光污染产生的危害越来越受到大众的重视。国际上一般将光污染分成三类，即白亮污 染、人工白昼和彩光污染【矧。 白亮污染是指城市罩建筑物的玻璃幕墙、釉面砖墙、磨光大理石和各种涂料等装饰在 太阳光照射强烈时反射光线，明晃白亮、眩眼夺目。在白色光亮污染环境下长时间工作和 生活的人，视网膜和虹膜都会受到程度不同的损害，强烈的反射光进入附近建筑物房间内， 增加了室内温度，影响正常的生活。有些玻璃幕墙是半圆形的，反射光汇聚还容易引起火 灾。 人工白昼为夜幕降临后，商场、酒店上的广告灯、霓虹灯闪烁夺目，令人眼花缭乱， 人工白昼严重扰乱人体正常的生物钟，导致白天工作效率低下，还会伤害鸟类和昆虫，强 光可能破坏昆虫在夜间的正常繁殖过程。 彩光污染为舞厅、夜总会安装的黑光灯、旋转灯、荧光灯以及闪烁的彩色光源构成了 彩光污染。黑光灯所产生的紫外线强度大大高于太阳光中的紫外线，且对人体有害影响持 续时间长。人如果长期接受这种照射，可诱发流鼻血、脱牙、白内障，甚至导致白血病和 其他癌变。彩色光源让人眼花缭乱，不仅对眼睛不利，而且干扰大脑中枢神经，使人感到 头晕目眩，出现恶心呕吐、失眠等症状，不仅损害人的生理功能，还会影响心理健康。 3 5 1 3 建筑景观影响问题 景观是构成视觉图案的地貌和土地覆盖物( 由水体、植被和人工开发的景物组成) ，可 将其看作是地球表面上一个区域与其它区域不同的各种特征的总和。一个地区景观特征是 由该地区景观外貌的多样性、强度及其形式、线条、色彩与构造特征等方面所形成的一种 具体景观安排，而建筑作为城市景观中的重要元素，不仅具有遮风挡雨的功能，而且应该 带给人们艺术观赏价值。房地产项目在建筑景观设计中，应充分体现人性化的设计原则， 将景观设计与人的流线、视点、视线结合考虑，综合考虑周围建筑物的景观搭配，以达到 最佳的现场效果。 3 5 1 4 日照问题 根据民用建筑设计通则中要求，“1 ) 住宅每户至少有一个居室，宿舍应每层有半 数以上的居室能获得冬至日满窗日照不少于l 小时；2 ) 托儿所、幼儿园和老年人、残疾人 专用住宅的主要居室、医院、疗养院至少有半数以上的病房和疗养室，应能获得冬至日满 武汉科技大学硕士学位论文第9 页 窗日照不少于3 小时”，因此建设单位委托规划设计单位对房地产项目进行平面设计时， 应充分考虑国民f 1 常生活的臼照需求。 3 5 2 外环境影响问题 外环境对拟建小区产生影响的环境影响评价也称为区域对项目影响型环境影响评价 4 1 1 o 3 5 2 1 噪声的影响 随着我国土地利用集约度的提高，以及人们对街景房的青睐，都不同程度影响了开发 商对于房地产地理位置的选取，很多的房地产项目的所在地不可避免的处在了不同的声环 境当中，有时噪声源可能仅一街之隔，商业中心、公园等，而城市中公路、轨道交通的完 善也给房地产项目带来了新的噪声源。 通常外环境的噪声污染有三种类型：一种是工业企业噪声污染，第二种是道路交通噪 声污染，第三种就是商业噪声污染。噪声的局部性、间歇性、无直接后效性等特点，给人 们工作和生活中带来的影响程度非常复杂，不仅影响人们的身体健康，更能滋生其他疾病。 持续的噪音污染影响到人的听力能力，导致高血压、记忆力衰退和注意力不集中等其它综 合征。同时，人的听觉最高可以接受音量是3 0 d b ( a ) ，当室内的持续噪音污染超过该值时， 就会影响人的正常睡眠，所以房地产的多种使用功能对噪声的要求较高，如住宅楼、写字 楼等均要满足国家对噪音污染的要求，所以对房地产建设项目外环境中的声环境进行评价 必须全面。 3 5 2 2 振动的影响 随着城市规模的不断扩大以及人们对生活质量要求日益提高，城市的交通飞速发展， 公路、地铁、轻轨、高架路等已成为城市至关重要的交通运输手段，在城市建设中占有重 要地位，由交通线路诱发的环境振动给百姓的工作和日常生活带来的影响也越来越严重， 许多城市居民对环境振动的投诉率非常高。影响人体的环境振动的主要要素包括振动频 率、振动强度、暴露时间以及环境条件，在房地产项目中，人们短期处于振动环境中会出 现身体素质和睡眠质量下降，工作效率降低，长时间在此环境中生活、办公等会对人们的 身体、心理、性格等多方面造成危害，即振动病。因此对于交通、工业等长期存在的振动 源，在房地产建设项目环评中应详细分析并评价项目周围的振动源、振动强度以及可能造 成的振动污染，并提出减少环境振动的防护措施 4 2 】。 3 5 2 3 空气污染问题 现在由于某些开发单位盲目开发，有的甚至城市总体规划产生冲突，导致城市中的某 些功能布局紊乱，由此也引发许多本可以避免的环境问题。房地产建设项目外环境的废气 污染源主要有四种类型：第一种是项目周围的燃煤( 油) 锅炉废气，第二种是餐饮业、饮食 业等排放的油烟，第三种是项目周围正在施工中的堆场( 煤、黄沙等) 无组织排放粉尘，第 第l o 页武汉科技大学硕士学位论文 四种是项目附近的单位排放的工业粉尘。 外环境的空气污染表现在空气中t s p 的浓度增大，p m l o 的浓度增大，有可能增加房 地产项目营运期工作中人员患呼吸道疾病的概率，如空气污染中包括其他有毒有害因子， 易会对工作人员的身体造成潜在性伤害或者疾病。 武汉科技大学硕士学位论文第1 1 页 第四章我国房地产建设项目环境影响评价技术方法 4 1 建设项目环境影响评价的发展 1 9 9 3 年我国原国家环保局总结了多年的实践经验发布了环境影响评价技术导则， 对建设项目环境影响评价的一般性原则、方法、内容及要求进行了规定，主要用于评价具 有污染性质的建设项目，评价重点是对建设项目实施后可能造成的环境影响进行分析、预 测和评估，最终提出环境保护的对策和措施。伴随日益增多的非污染生态类建设项目，我 国加强了在此类建设项目环境影响评价方面研究，于1 9 9 7 年发布了非污染生态影响的环 评技术导则，明确了该评价的方法与要求，规定了非污染生态影响的适用项目和范围，即 对建设项目和区域开发项目中可能造成生态环境影响的项目进行生态影响评价。 在行业的环境影响评价技术方法的研究方面，我国取得了很大进展，陆续发布了环 境影响评价技术导则输变电工程、畜禽养殖业污染防治技术规范( v o r r8 1 2 0 0 1 ) 、环 境影响评价技术导则民用机场建设工程( h j t8 7 2 0 0 2 ) 、环境影响评价技术导则石油 化工建设项目( h j 厂r8 9 2 0 0 3 ) 等的技术规范，用以指导输变电工程、民用机场、石油化 工项目、畜禽业等项目的环评工作。 。 4 2 房地产建设项目环境影响评价的工作程序 房地产的建设项目环评的工作程序分为前期准备、调研和工作方案编制阶段，分析论 证和预测评价阶段，环境影响评价文件编制阶段这三个阶段【2 】o 4 3 我国房地产类建设项目环境影响评价一般方法 我国发布的建设项目环境保护分类管理名录将房地产类项目作为环境影响评价类 别，规定建筑面积2 万平方米以下编制环境影响评价登记表，建筑面积在2 万1 0 万平方 米之间的编制环境影响评价报告表，建筑面积在1 0 万平方米以上或别墅区需要编制环境 影响评价报告书。一 4 3 1 评价目的的确定 现阶段，房地产类建设项目评价以认真贯彻国家有关环境保护政策为主要目的，从整 体上综合考虑房地产开发与环境二者之间相互作用所产生的影响以及房地产自身作为敏 感点的人居舒适度，实现污染物的达标排放以及总量控制。最后从环保角度提出意见，反 馈于设计，为房地产建设项目的建设和环境管理提供决策依据。 4 3 2 评价工作一般等级及评价范围的确定 房地产项目环境影响评价是在结合了该类建设项目的特点与污染物排放强度特征的 基础上，以我国环境影响评价技术导则为准绳，完成了评价工作的等级和范围【4 3 】的确定。 空气环境：在施工期和营运期间，房地产类项目多采用大气污染物排放量少的清洁能 第1 2 页武汉科技大学硕士学位论文 源，而对局部环境空气质量造成一定影响的是施工期的扬尘、车辆运输排放及施工机械的 尾气。因此，房地产类项目施工期的环境空气评价等级一般定为三级，评价范围是项目场 界区域内。 环境影响评价委托 研究国家和地方有关环境保护的法律法 丧9 i i 、政簧、标准及相关规量j l 等 1 ) 研究相关技术文件和其他有关文件 2 ) 进行初步：r 程分析 3 ) 开展初步的环境状况调查 环境影响识别与评价因子的筛选 1 ) 明确评价重点和环境保护目标 2 ) 确定工作等级和评价范围 制定工作方案 评价范围内的环境状况调 查、监测与评价 建设项目工程分析 各环境要素环境影响预测与评价 各专题环境影响分析与评价 1 ) 给出建设项目环境可行性的评价结论； 2 ) 提出环境保护措施与建议，进行其技术经济论证 编制环境影响评价文件 公 众 参 与 图4 1建设项目环境影响评价工作程序嘲 地表水环境：房地产类建设项目排水主要是生活污水，污水水质简单，如果纳污水体 是大中型河流，评价等级根据区域水环境功能区划一般为三级，评价范围是排污口下游 2 0 0 0 米，若污水通过市政管网最后截留至城市污水处理厂的排水走向，那么报告中需做 明确交代。 武汉科技大学硕士学位论文第1 3 页 声环境：由于房地产建设项目建成后具有噪声源少、声源声级低的特点，对周边环境 影响有限，相比较而言，施工期的噪声源多且声级高，根据环境影响评价技术导则声 环境( h j 2 4 2 0 0 9 ) 第4 2 1 条评价类别按照评价对象分类，可分为建设项目声源对外环境 的环境影响评价和外环境声源对需要安静的建设项目的环境影响评价，因此房地产项目在 营运期作为敏感点受到外环境的噪声影响也应该作为评价重点。 4 3 3 评价重点和评价因子确定 房地产类建设项目的评价重点是由评价目的、评价等级和评价范围确定的，主要包括 两方面：一方面是通过工程分析重点将施工期和营运期的粉尘、污水、噪声和振动等环境 影响进行定量化，另一方面为强调房地产开发项目营运期与周边环境的相互影响明显性， 应重点评价房地产建设项目营运期与外环境之间可能造成的影响，最后注意分别论证各种 环境污染进行环境保护措施的经济和技术可行性。 评价因子一般分两大类：一类为环境质量现状评价因子，包括大气、地表水、声等环 境方面的评价因子。在此基础上，通过对项目地块的资料收集和现场调查的情况增加有可 能造成房地产使用期环境污染的评价因子。如原用地性质为工业用地或者其他用地等有可 能对土壤环境以及地下水环境造成污染时，应适当选取土壤环境与地下水环境的污染因子 作为环境质量评价因子。另一类是环境影响评价因子，是指对项目影响周围环境要素的因 子。 第1 4 页武汉科技大学硕士学位论文 第五章武汉大学珞珈创意园一期建设项目案例研究 5 1 建设项目概况 武汉大学珞珈创意园一期建设项目是由武汉大学全资公司武大教育发展有限公司利 用武汉市洪山区珞喻路3 3 号的自有用地，会同广东华都投资控股、湖北武珞创意园发展 有限公司等相关投资公司共同开发，总投资估算约为6 亿元，规划用地面积2 4 9 2 3 m 2 ( 含 1 7 0 5m 2 轨道影响用地，以实测为准) ，总建筑面积为1 2 万平方米。 5 2 工程分析 本项目为房地产开发建设项目，工程分析分为施工期和运营期两个时段。 5 2 1 施工期产污分析 施工期主要污染源及污染物的分布情况见表5 1 5 2 2 工程土石方平衡 根据建设单位的数据，本工程挖方主要来自地下室工程土方开挖，挖方量共 1 9 4 3 4 1 m 3 ，部分用于绿化覆盖等，约1 9 万立方米成为弃土。 5 2 3 运营期产污分析 拟建项目运营期的污染源主要来自主体工程和公辅工程等，具体产污分析参见表5 2 。 5 3 主要污染物排放情况 5 3 1 施工期污染物排放情况 5 3 1 1 废气 废气主要包括烟粉尘、有机废气、柴油燃烧废气、汽车尾气等。场地内汽车来往排放 的尾气主要污染物包括h c 、s 0 2 、n 0 2 。根据环境保护实用数据手册，载重汽车尾气 主要污染物排放浓度约为h c4 4 9 l 、s 0 23 2 4g l 、n 0 24 4 4g l 。 5 3 1 2 废水 施工期的废水主要来自于施工人员的生活污水及施工废水。工程地处武汉市中心城 区，周边管网市政设施完善，产生的生活污水、施工废水等经各自的临时污水处理设施可 就近排入珞喻路城市污水管网。各类废水主要污染物产生及排放情况分析如下： ( 1 ) 生活污水 项目临时施工场地设置于场地西侧，施工房旁设置临时化粪池。项目施工期约2 3 个 月，在工程施工期间，平均施工人员按2 0 0 人计，生活用水量按1 2 0 l 人d 计，则生活用 水量为2 4 m 3 d 。生活污水排放量按用水量的8 5 计，则生活污水排放量为2 0 4 m 3 d 。整 武汉科技大学硕士学位论文第1 5 页 拆除 土方工程 桩基工程 钢筋混凝士结 构工程 废气 建筑物拆除扬尘 噪声 施：f 机械作业噪声 同体废弃物建筑物拆除建筑垃圾 废水地表径流、地坑渗水、运输车辆冲洗废水s s 、石油类 废气 临时堆场、土方开挖、动力装置尾气扬尘、烟尘、n 0 2 噪声 挖土机、推土机、铲运机产生的机械作业噪卢 固体废弃物土方开挖弃渣 废水地坑渗水、机械维修含油废水s s 、石油类 废气动力装置尾气 烟尘、n 0 2 噪声 打桩机动力装置作业噪卢、振动 同体废弃物 废水混凝土浆水s s 废气焊接烟尘除锈打磨粉尘 噪声 各种焊机、除锈机、切割机等设备机械噪 一 声 。 固体废弃物下料、焊接、打磨边角料、废裹砂盘、模板 寺 废水地面清洗、溢流砂浆 s s + 。 装饰： 程粉尘、可挥发有机物 结构安装及扫 一。 物料、弃渣临时堆放扬尘 尾工程 噪声 运输车辆、钢鬣起重动力装置、 噪声 固体废弃物金属丝、废弃钢筋混凝士、砖石等建筑垃圾 施工人员 日常生活 废水 同体废弃物 生活污水 生活垃圾 c o d 、b o d 、氨氮等 生活垃圾 程徽篙姜霉：嚣生攀圾、b o d 5 , 圾s s 、篡嚣籼等 意产品交易运营等 餐饮拓烟 油烟 公辅工程 燃气锅炉燃气烟气s 0 2 、n o x 冷却耄锅篓乏星机、 噪声 l a e q 水泵、影院等 、 ( 2 ) 施工废水 施工废水主要为基坑开挖排水、建筑养护排水、设备清洗及进出车辆冲洗水等，主要 第1 6 页武汉科技大学硕士学位论文 污染因子为石油类、s s ，污水中石油类浓度为1 0 3 0 m l ，s s 浓度可高达1 0 0 恻l ，施 工废水通过临时沉淀池后排入市政管网。 表5 3 施工期生活污水主要污染物排放量估算 5 3 1 3 噪声 根据调查，分析施工噪声源的源强主要指施工机械产生的噪声，一般为7 0 l o o d b ( a ) 左右，各种施工机械噪声详见表5 4 。 表5 4 建筑施工机械噪声声级( d b ) 名称噪卢级。 推土机 轮胎式液压挖掘机 轮式装载车 液压打桩机 混凝土搅拌车 电锯 振捣机 升降电梯 起重机 注：距离声源1 0 叠 5 j 1 4 固体废物 本项目施工过程中，产生的固体废物主要包括弃方、建筑材料、装修废料以及生活垃 圾等，旌工期间主要固体废物产生及排放情况统计见表5 5 。 5 3 2 运营期污染物排放情况 5 j 2 1 废气 ( 1 ) 燃气锅炉废气 本项目供热采用四台额定蒸汽量各为3 t l l 的天然气锅炉，年运行9 2 d ，每日运行1 2 h 。 单台锅炉耗气量2 2 0 n m 3 i l ，共约9 7 2 万m 3 a ，天然气燃烧产生的污染物主要为n o x 和 s 0 2 。根据第一次全国污染源普查工业污染源产排污系数手册第十分册烟气量及主要 污染物排放情况见表5 6 。 趴伪黔为驺乩毋竹 武汉科技大学硕士学位论文第1 7 页 锅炉废气经排气筒在裙楼顶部排放，排放高度大于5 0 m ，为有组织排放，出口烟气 温度1 5 0 - - 1 8 0 ，符合锅炉大气污染物排放标准( g b l 3 2 7 1 2 0 0 1 ) 中要求。 ( 2 ) 餐饮油烟 项目拟在8 、9 层设置员工餐厅，提供中、晚两餐，灶头数约有1 6 个，属大型饮食业 单位，服务人v i 规模以1 0 0 0 名员工( 包括交易中心和办公楼) 1 0 0 就餐率计，其中交易中 心员工3 6 5 d a ，办公楼员工2 5 0 d a 。那么日最大的耗油量为6 0 k g d ，年消耗量最大为9 1 t a 。 需安装去除率不低于8 5 的油烟净化装置，经处理后，油烟排放浓度约为0 7 m g m 3 ，符 合g b l 8 4 8 3 2 0 0 1 中大型饮食业单位油烟的最高允许排放浓度的标准要求。 表5 5 施工期固体废物产生及排放情况一览表 表5 6 本项目锅炉烟气量及主要污染物排放情况一览表 ( 3 ) 地下车库汽车尾气 项目将设置1 0 4 3 个停车位，其中5 7 个是地上停车位，9 8 6 个是地下停车位。由于地 上停车场具有车位较少、分布相对分散且自然通风条件好的特点，故本次评价以地下停车 场为评价重点。汽车废气的排放量与车型、车况和车辆数等有关，出入的用车基本为轿车、 小面包车等，参照环境保护实用数据手册，汽车废气中主要污染因子为c o 、非甲烷 总烃、n o x 等。按照公式算出拟建项目的地下停车库汽车尾气主要污染物的排放量c o 为 3 9 7 t a ，非甲烷总烃1 2 t a ，n 0 2l t a 。汽车尾气经过车库内的风机抽排，根据汽车库、 修车库、停车场设计防火规范( g b 5 0 0 6 7 9 7 ) 中的要求，车库汽车尾气由裙楼楼顶排气口 排放。在实施强制通风，尾气由裙楼楼顶排气口排放，每小时换气次数6 次的条件下，地 下车库c o 排放浓度为6 3 m g