巩义市房地产市场调研课件.ppt

河南巩义,2013.11.15,巩义市房地产市场调研报告,目录,宏观概念,商业分析,住宅分析,地块分析,第一章宏观概念,城市概况、城市经济、对外交通、对内交通、城市规划,位置巩义市位于河南省中部、东距郑州市82公里，西距洛阳76公里，陇海铁路、310国道和连霍高速公路横穿东西，豫31线、焦（作）巩（义）黄河大桥纵贯南北。有6条铁路专线与国铁相连。总面积1041平方公里，其中耕地50万亩，人口79万人，辖15个镇、5个街道办事处，292个行政村；交通：巩义市有十几路公交路线，还有旅游路线；道路属山区道路，大多带有斜坡。旅游有北宋皇陵、杜甫陵园、嵩阴风景区、北魏石窟市等众多旅游景点。,城市印象,巩义市,巩义领衔郑州卫星城市,城市概况,巩义市域图,约82公里,三次产业结构比重为1.8：74.7：23.5。巩义市是河南省人居环境范例市、全国科技实力百强县市、全国信息化试点城市、国家级卫生城市、国家级园林城市，中国优秀旅游城市。巩义市辖5个街道、15个镇：新华路街道、杜甫路街道、永安路街道、孝义街道、紫荆路街道、米河镇、新中镇、小关镇、竹林镇、大峪沟镇、河洛镇、站街镇、康店镇、北山口镇、西村镇、芝田镇、回郭镇、鲁庄镇、夹津口镇、涉村镇。市人民政府驻巩义东区行政中心（陇海东路）。,巩义市距郑州约82公里，辖5个街道、15个镇，总人口81万余人,企业状况,生产型企业较多，如豫联集团、中孚集团、机械厂等全市规模以上企业中，销售收入超20亿元企业2家，超5亿元企业9家。在境内外上市企业3家，有19家省级以上高新技术企业；企业主要以耐火材料居多，其次还有化工、铝业、电力业等；,巩义快速发展的豫中工业重镇,城市经济,前三季度，我市固定资产投资规模持续增长，完成投资281.90亿元，比去年同期增长了23.2%，增速比一季度提高0.9个百分点，与上半年持平，三次产业比重呈现“三产上升，一、二产下降”的格局。其中，我市第一产业投资3.66亿元，同比下降15.5%，占投资的比重为1.3%，同比下降0.6个百分点；第二产业投资有所增长，但占比下降，第二产业投资181.79亿元，同比增长19.3%，低于投资增速3.9个百分点，占投资的比重为64.5%，同比下降2.1个百分点；第三产业投资持续增长，占比有所上升，第三产业投资96.45亿元，同比增长33.7%，高于投资增速10.5个百分点，占投资的比重为34.2%，同比上升了2.7个百分点。,新开发区（行政中心）,城市生活区主要以贯穿南北的新华路为主；其中建设路为城市一条主干连接高速贯穿南北，又是新老城区的分割线；,生产企业集中区以孝义镇为集中区,城市框架东扩，城市格局正在发生新的变化,城市格局,城市规划,“一心多极、二轴四区”的市域村镇空间结构。“一心”指巩义市总体规划确定的“一城两区四组团”的中心城市总体功能结构；“多极”指西部区域中心回郭镇、东部区复合中心小关镇、竹林镇和米河镇、南部区域中心涉村镇；“二轴”指沿310国道的城镇与产业发展一级轴线和沿237省道城镇与产业发展二级轴线。“四区”指中心城市协调区、东部城镇协调区南部城镇协调区、西部城镇协调区。至2020年，通过现有村镇的合并、调整、提升，逐步形成中心城市中心镇一般镇中心村基层村五级村镇体系结构。,“一心多级，两轴，四区”,巩义市最繁华的几条路,形成一个“井”字型交通；以新华路最为繁华的商业中心向东区（新区）扩散，结合市政规划将对本项目有很大开发优势；（交通优势、位置优势、商业发展优势）,新开发区（行政中心）,城市现有商业格局与未来商业规划给项目带来极大优势,对内交通,建设路,东西向交通以新兴路、人民路及陇海路为主。南北向交通以新华路、建设路及桐本路为主。,“三纵四横”,新兴路,人民路,陇海路,杜甫路,新华路,建设路,桐本路,对外交通,陇海铁路、国道310、省道314和连霍高速公路横穿东西，省道237、焦（作）巩（义）黄河大桥纵贯南北有6条铁路专线与国铁相连。高速公路1条，国道1条；省道2条；县道8条；乡道63条；村级道路122条；专用线8条。境内有桥梁共计102座，总长度延米3825米。其中大桥5座，中桥30座，小桥70座，市区陇海路石河道大桥和新兴路石河道大桥联接新老城区。,连霍高速公路,对外多交通为铁路及公路，主要是连霍高速、陇海铁路线及G310,企业集中区,商业中心,建材、家居中心,商业中心,新开发区（东区）,商业较为集中，主要以临新华路商业为主，其中星月时代广场、海盛花园以及佰亿步行街、聚龙商贸城和已有的海盛商贸城、宏发商城等商业体量较大；楼盘开发主要以新城区为主，老城区除商业开发外，还有城中村改造项目；,巩义市商业房地产发展现状,老城区,新城区,老城区,房地产发展方向,巩义市房地产目前现状：从老城区慢慢向新城区发展趋巩义市区内现只有城中村可开发；本项目属老城与新城的交会处，距商业中心较近与星月时代广场和海盛花园共享市政规划的公园；,巩义市房地产发展趋势向新城区扩展,城市小结,巩义市位于中岳嵩山北麓，隶属于郑州市。东距郑州市82公里，西距洛阳市76公里。2012年末全市总户数228881户，常住总人口810240人，其中男412574人，女397666人城镇人口375141人，城镇化率达到46.3%。全市人口自然增长率为4.23。巩义市是河南省人居环境范例市、全国科技实力百强县市、全国信息化试点城市、国家级卫生城市、国家级园林城市，中国优秀旅游城市。对外多交通为铁路及公路，主要是连霍高速、陇海铁路线及G310内部交通系统主要以“三纵四横”形式组成交通构架，东西向交通以新兴路、人民路及陇海路为主。南北向交通以新华路、建设路及桐本路为主。打造“一心多极、二轴四区”的市域村镇空间结构。,区位优越,交通便捷,未来规划,第二章商业分析,5km,100m,3km,市中心辐射圈,商业,餐饮,专业,金好莱生活馆,金信购物广场,月星生活广场,佰盛购物广场,宏发商城,朗曼假日广场,万洋国际广场,杭州窗帘城,齐心家具生活馆,家具大世界,五金商贸城,麒麟火中雪冰火锅,金门饼店,巨幅来炖菜,湘村人家,巩义市以双核商圈为主导，分别是老城区商圈和巩东新行政中心的新商圈，但是政府行政商圈的真正氛围还没有真正形成，且缺乏中心点。,巩义市以双核商圈为主导，辐射范围约1.5km,商圈分析,市中心黄金十字商业带,科技市场,主要街铺分布,建材市场,商业形态以街铺为主，集中式商业只有新华路与新兴路交汇处有分布专业市场主要有两处，人民路与建设路交汇处的科技市场，建设路与西环路交汇处的建材市场,业态分布：餐饮、零售、服饰代表商家：肯德基、好享来、李宁销售价格：10000-12000元/平米租金水平：70-80元/平米/月,业态分布：IT产品、办公耗材销售价格：5000元/平米租金水平：街铺50元/平米/月，内铺10元/平米/月,业态分布：建材、家具、家居销售价格：租金水平：街铺60元/平米/月，内铺25元/平米/月,形成规模的街铺主要分布在新华路、新兴路、建设路、人民路两侧，租金价格集中在40-60元/平米/月。,巩义市商业分布,位置：新华路与新兴路交汇处住宅部分：销售率:99%(剩一套200平米的顶层复式)价格：3700元/商业部分：商场部分和一楼街都已经营，主要业态为：品牌服装、鞋、大型超市、中西餐及小吃，有大商家和多家品牌主力店支撑，（如：苏宁电器、肯德基、豪享来、永和豆浆等）经营状况较好。内街面积：31、41进深：8米；开间：6.2米；租金：110/元/月物业费：2.0元/月+空调=10.52.0元/月,分析：优势：处于市区较繁华地段，各种商业配套较为完善。劣势：商业体量太大，招商存在一定的压力，且影响住宅居住品质。内街引导不足。,个案明细星月时代广场,销售部位置：新兴路与新华路交汇处南20米住宅部分（售罄）：价格：3800元/商业部分：商铺业态以服饰、餐饮为主。商铺进深：15米；价格：15000元/平米,分析：优势：处于市区较繁华地段，各种商业配套较为完善。劣势：商业部分影响住宅的居住品质，周边商业较多，竞争激烈。,个案明细佰亿步行街,第三篇：巩义市商业概况,总面积：业态：家具、家居、建材代表商家：全友家私租价：25-50元/平米/月面宽：3.6米进深：15米规划特点：规划有内街，并且每个商铺都被打通，直接连通内街与外街。,分析：优势：巩义市最大的家具建材专业市场，临主干道，位于新老城区结合带，商业价值及潜力巨大。劣势：市场不购成熟，规划存在一定缺陷。,个案明细明阳建材城,总面积：业态：餐饮、家具、餐饮代表商家：永乐生活电器售价：租价：73元/平米/月面宽：4.5-5米进深：10米规划特点：规划有内街。,分析：优势：地理位置绝佳，周围商业氛围浓厚，永乐电器入驻，经营状态良好。劣势：因为消费习惯问题，内街租售率不高，消费习惯引导不足。,个案明细海盛购物公园,2019/12/16,23,可编辑,新兴集贸综合市场,名称：新兴集贸综合市场规模：约4500沿街店铺(18间)业态：1F：批发市场、沿街服饰2F：美食城商品类型：低挡出租率：90%以上经营状况：良好租售价格：租：3.55元/天,名称：金信购物广场开业时间：2008地址：新兴路规模：2.5万业态：1F:银行、便利店、服饰2F:网吧、服饰经营状况：较差租售价格：22.5元/天备注：淘宝城空置率达50%,金信购物广场,个案明细,佰盛步行街,名称：佰盛步行商业街地址：新华路规模：约1.5万业态：服装、鞋类、小商品开业时间：2008年租金：2.53.5元/天经营状况：好，满铺经营备注：位于地下，只租不售,恒基服装城,名称：恒基服装城地址：新兴路规模：1500开业时间：2000年店铺形式：内街式租售价格：2.53.5元/天经营状况：物业档次低，较好,个案明细,永乐生活电器,名称：永乐生活电器地址：建设路规模：约7500业态：B1：中方圆家具城F1：空调、电视、风扇等F2：套房家具开业时间：2012（二次装修）,大丰源,名称：大丰源地址：建设路规模：约7500租金：F1：22.5元/天（只租不售）F2：1.5元/天备注：只租不售，原规划做建材市场因建筑风格和市场，后改为主题餐饮目前仅一家足浴店入驻，仍在招商中,个案明细,商业小结,巩义市以单核商圈为构架，发展较好，分布主要以两三条城市主干道为主。由于市政府东迁，以朗曼假日广场为例，商圈有东扩的趋势。由于东区建设力度比较大，随着城市发展，东区社区的形成，也有可能会产生新的次商圈。整体商业市场业态搭配相对比较混乱。大规购物广场均无国际一线品牌入驻，以国内二线品牌为主，整体档次偏低。金置购物广场为例，空置率可达40%，同为地处市中心的核心商圈，内部建筑装修，动线都较为合理，外部交通也比较便利，却人气惨淡，推断当地市区商业已趋于饱和,单核商圈,业态搭配乱,档次偏低,市区商业趋于饱和,商圈东扩,新商圈,第三章住宅分析,城中组团,城东组团,巩义市住宅现状分两个住宅组团，分别为：城中组团及城东新城组团，间距为2.5km，城中组团在老城区内，几乎无在售楼盘，城东组团，新建住宅较多，体量较大，巩义市住宅售价较为均匀，无较大差异，均价为4000元/左右,2.5km,2.5km,住宅分析,两个组团，间距2.5km,项目名称：德丰香榭里项目地址：巩义市新兴路与建设路交汇建筑面积：约30h开发商：巩义市德丰房地产开发有限公司建筑形式：高层户型：42-74售价：公寓4600-5000元/住宅3600-4000元/物业费：公寓1.7元/月住宅1.1元/月开盘时间：2009年12月15日入住时间：2011年11月15日,项目名称：恒星皇家花园项目地址：惠民路与新兴路交汇建筑面积：约26h开发商：郑州市恒星置业有限公司建筑形式：高层户型：110-140售价：均价4000元/物业费：未定开盘时间：2011年11月入住时间：2013年6月,项目名称：龙泉花园项目地址：桐本路与陇海路交汇建筑面积：约6.5h开发商：郑州市仲泰房地产开发有限公司建筑形式：高层户型：80-150售价：3800-4000元/1物业费：0.9元/月开盘时间：2010年入住时间：2012年,项目名称：锦江国际花园项目地址：陇海路与锦里路交汇建筑面积：约14h开发商：河南天鹰物业管理有限公司建筑形式：高层+多层户型：100-140售价：均价4000元/物业费：0.9元/月开盘时间：2010年入住时间：2011年,龙泉花园,约1公里,约1公里,锦江国际花园,重点项目,朗曼新城,“朗曼新城”位于巩义市河洛路与石河路交叉口（原巩义汽车北站），周边交通便利，通达性极好，可直达连霍高速出入口，项目东西两侧为规划居住用地和中小学，南侧紧邻千亩石河道公园。项目由深圳朗曼实业下属的巩义朗曼地产开发，朗曼集团坚持奉行“产品信誉、企业信誉、行业信誉”，在河南拥有良好的客户基础与口碑。“朗曼新城”是2012年河南省重点工程。项目占地约700亩，总建筑面积136万平米，建设有高层、别墅、大型商业、写字楼等，项目规划居住户数8000户，居住人口3万人，整体布局科学合理。建筑采用欧洲地中海风格，运用石材、高档涂料、图形雕刻等经典欧式元素。部分楼幢设有架空层，增加了观赏性，提高了舒适度。社区内部配套有五星级会所、幼儿园、网球-篮球-羽毛球场、儿童游乐场、运动健身广场、老年休闲区等，给业主提供了充足的公共休闲空间，社区内双气配置，项目西南角配备有30万平米的商业金融区，规划有百货、大型超市、写字楼、酒店餐饮等，实现一站式购物，生活便利。2013年项目计划完成投资5.5个亿，实现高层主体封顶，多层单体验收完成。,住宅小结,开发体量：城中组团没有在售项目，目前住宅在售都集中在东区。产品特征：现代风格居多，高层产品为主。均价范围：住宅：3900元4500元。商铺：一拖二：1200015000元。集中性：由于市政府的东移，带动了东区整体的住宅开