（民商法学专业论文）论我国农村宅基地使用权的登记.pdf

海南大学学位论文原创性声明和使用授权说明 原创性声明 本人郑重声明：所牛交的学位论文，是本人在导师的指导下，独立进行研究j f 作所取 得的成果。除文中已经注明引州的内容外，本论文不含任何其他个人或集体已经发表或撰写 过的作晶或成果。对本文的研究做出重要贡献的个人和集体，均已在文中以明确方式标明。 本声明的法律结果由本人承担。 论文作者签名： 参毒受1 日期：z o l i 多确z 日 学位论文版权使用授权说明 、l 本人完全了解海南大学关于收集、保存、使用学位论文的规定，即：学校有权保留并向 国家有关部门或机构送交论文的复印件和电子版，允许论文被查阅和借阅。本人授权海南大 学可以将本学位论文的全部或部分内容编入有关数据库进行检索，可以采用影印、缩印或扫 描等复制手段保存和汇编本学位论文。本人在导师指导下完成的论文成果，知识产权归属海 南大学。 保密论文在解密后遵守此规定。 论文作者签名： 丢毒蚤j 日期：2 a 1 1 年石月，日 导师签名： 日期：沙，年6 月日 本人已经认真阅读“c a l l s 高校学位论文全文数据库发布章程”，同意将本人的学位论 文提交“c a l l s 高校学位论文全文数据库”中全文发布，并可按“章程”中规定享受相关 权益。回塞论塞逞銮丘澄丘：塑：匕生；旦= 生i 旦三生蕉查。 论文作者签名：豸彦薪 日期： j j 年，月z 日 导师签名：淑 日期：伊1 1 年6 月_ 日 摘要 农村宅基地是农宅的基地，农村宅基地使用权是指农村土地之上建造农宅的 权利，也是我过物权法体系的一个特有的概念。且宅基地使用权是我国所特有的 一种用益物权形态是农村村民长期享有的。农村宅基地的使用权和农宅都是可以 继承并且在一定得情况下是可以转让的，所以农村宅基地是农村土地重要的组成 部分，是农民的一种福利保障。因此我国土地管理法第6 2 条规定农民家庭 每一户只能审批使用一处本村集体所有的宅基地，其宅基地面积的上限由各省、 自治区、直辖市限定：也就是说只有农村集体经济组的成员才可以无偿享有宅基 地使用权，如果农村村民将其宅基地出租、出卖或赠与给他人使用，其重新申请 宅基地的，不予批准。因此，农村宅基地初始登记是有效管理宅基地的一个重要 手段，也是推进城乡建设一体化和如何高效利用土地资源，使得农村经济得到快 速、健康、稳定的发展，同时为改变农村村民的生活坏境提供重要保障。土地的 合理配置也是实现社会公正的一个重要方面。然而，在农村宅基地初始登记发证 过程中我们碰到很多问题。 本文针对实践中存在的问题，从这些问题的基础上找出解决的方法，来减少。 农村宅基地的登记纠纷。笔者主要是从以下四个方面进行阐述： 首先，是从我国农村宅基地使用权登记的开展。 其次，是农村宅基地使用权登记的开展中所涉及规范化管理和登记的合法性 问题的问题并结合实例进行说明。 然后，是针对农村宅基地土地登记资金缺乏、主体资格等问题的解决方式。 最后，是如何解决在农村宅基地登记中涉及到的问题，对其进行的对策分析。 关键词：农村宅基地宅基地登记一户一宅 一 论我困农村宅皋地使用权的脊记 a b s t r a c t r u r a lh o u s i n gl a n di st h eb a s eo ff a r ml a n d t h er i g h tt ou s er u r a lh o u s i n gl a n d ， w h i c hi st h eu n i q u e c o n c e p tc o n t a i n e d i no u rp r o p e r t yl a wa n df o r mo fo u r u s u f r u c t u a r yr i g h t ，m e a n st h er i g h tt ob u i l df a r mh o u s eo nr u r a ll a n d r u r a ll a n d - u s e r i g h ti sl o n g - t e r ma v a i l a b l et ov i l l a g e r s ，a n dn o to n l yl a n d - u s er i g h t ，b u ta l s of a r m h o u s ec a nb em a d eo v e ri ns o m ec i r c u m s t a n c e s ，t h e r e f o r e ，r u r a lh o u s i n gl a n dp l a y sa n i m p o r t a n tp a r ti nr u r a ll a n da n ds a f e g u a r dv i l l a g e r s a sac o n s e q u e n c e ，a c c o r d i n gt o t h ea r t i c l e6 2i nc h i n e s el a wo fl a n da d m i n i s t r a t i o n ，p e rf a r m e rc a r lo n l yb ea p p r o v e d t ou s eo n ec o l l e c t i v e l yo w n e dl a n db e l o n g i n gt ot h e i rc o u n t r y s i d e ，i na d d i t i o n ，t h e u p p e rl i m i t o fh o m e s t e a da r e ar e s t r i c t e db y p r o v i n c e ，a u t o n o m o u sr e g i o na n d m u n i c i p a l i t yd i r e c t l yu n d e rt h ec e n t r a lg o v e r n m e n t i no t h e rw o r d s ，o n l yr u r a l c o l l e c t i v ee c o n o m i cm e m b e r sa r ef r e et ot h er i g h tt ot h eu s eo fc a r t i l a g e i ti sn o t a c c e p t e dt oa p p l yf o rn e wh o m e s t e a di fv i l l a g e r sr e n t ，s e l la n dp r e s e n tt oo t h e r s a c c o r d i n g l y ，i n i t i a lr e g i s t r a t i o no fr u r a lh o m e s t e a d ，w h i c hp r o m o t et h ei n t e g r a t i o no f u r b a na n dr u r a lc o n s t r u c t i o na n de f f i c i e n t l yu s el a n dr e s o u r c e s ，i sa ni m p o r t a n tm e a n s i nr e s i d e n t i a ll a n dm a n a g e m e n tt h a tc a l ll e a dt or a p i d ，h e a l t h ya n ds t a b l ee c o n o m i c d e v e l o p m e n t i ns h o r t ，i tc a np r o v i d ei m p o r t a n tp r o t e c t i o nf o rv i l l a g e r s l i v i n g c o n d i t i o n s ，a n dr a t i o n a la l l o c a t i o no fl a n di sa ni m p o r t a n ta s p e c tt oa c h i e v es o c i a l j u s t i c e ，b u tw ee n c o u n t e r e dm a n yp r o b l e m sw h e nr e g i s t e r i n gc e r t i f i c a t i o n s i nt h i sp a p e r , t h ea u t h o rf o u n ds o l u t i o n so nt h eb a s i so ft h e s ei s s u e st or e d u c e r u r a ll a n dd i s p u t e si nt h ef o l l o w i n gf o u ra s p e c t s a b o v ea l l ，i l l u s t r a t i n gl a n dt oc a r r yo u tl a n du s er i g h tr e g i s t r a t i o n s e c o n d l y ，c o m m e n t i n gs t a n d a r d i z e dm a n a g e m e n ta n dl e g a l i t yo ft h er e g i s t r a t i o n i n v o l v e di nr e g i s t r a t i o nf o rr u r a ll a n d u s er i g h tw i t he x a m p l e s t h i r d l y ，a i m i n ga tt h es o l u t i o n st ol a c ko ff u n d si nr e g i s t r a t i o no fr u r a l h o m e s t e a da n dm a i nq u a l i f i c a t i o n f i n a l l y ，a n a l y z i n gc o u n t e r m e a s u r e so nt h ep r o b l e m si n v o l v e di nr u r a l h o m e s t e a d r e g i s t r a t i o n 论我国农村宅基地使用权的登记 k e yw o r d s ：r u r a lh o u s i n gl a n d r e g i s t r a t i o no fr u r a lh o m e s t e a d o n e f a m i l y o n eh o u s e 1 1 1 论我冈农村宅綦地使用权的翳记 目录 摘要i a b s t r a c t i i 引言1 一、农村宅基地使用权登记的开展2 ( 一) 农村宅基地使用权申报登记和登记发证2 ( 二) 农村宅基地地籍信息化建设的完善制度7 1 、地籍测量的任务8 2 、g p s 控制网的布设8 3 、g p s 控制网的要求8 4 、地籍碎部测量9 5 、宅基地地籍图绘制1 1 6 、宅基地宗地图绘制1 2 7 、提交工作成果1 3 ( - - ) 农村宅基地使用权登记的规范化管理和登记的合法性问题1 3 1 、严格进行土地登记且实行登记人员需持证上岗制度1 3 2 、建立土地登记人员责任追究机制和规范使用和填写土地登记1 4 3 、坚持属地登记和土地登记统一管理原则1 4 二、农村宅基地土地登记存在的问题1 5 ( 一) 农村宅基地使用权登记发证的条件和资金问题1 5 1 、海南农村宅基地使用权登记发证条件1 5 2 、关于农村宅基地的资金1 8 ( - - ) 农村宅基地使用权登记的主体资格1 8 1 、农村村民的内涵的界定1 8 2 、农村宅基地关于“户”的标准1 9 ( 三) 农村宅基地使用权登记的现状问题1 9 l 、关于“一户多宅”的现象2 0 2 、违法占地建房的相关法律规定2 2 3 、外出人口宅基地的相关问题2 2 ( 四) 农村私人建房用地发证难2 2 三、解决农村宅基地登记问题的对策2 3 论我国农村宅基地使用权的登记 ( 一) 加强监督，落实任务2 3 1 、政府要加强管理2 3 2 、加强立法，规范宅基地的使用2 3 ( 二) 关于加强农村宅基地的保障问题2 4 l 、加大宅基地知识宣传，提高农民的权利意识。2 4 2 、建立相应监督管理体制。2 4 3 、提高宅基地登记人员的素质。2 4 ( 三) 解决农村私人建房用地中的遗留问题2 5 1 、新( - t - _ 地管理法实施前，对少批多建、未批先建、违法用地的处理2 5 2 、新( - t - _ 地管理法实施后发生的少批多建、未批先建违法用地的办理2 5 ( 四) 关于农村宅基地相关问题的建议2 6 1 、关于农村宅基地的流转2 6 2 、关于农村宅基地一户多宅2 7 结语2 9 参考文献：3 0 后记3 4 v 论我困农村宅某地使用权的侮记 引言 随着现在我国经济发展工业化、城市化的进程的加速，无形中掠夺了农民的 土地。我国法律规定土地是属于集体所有，所以农民对耕地长期性的投资在一定 成程度上得不到法律保障，加上农民对土地只有承包经营权，没有处置权。现状 土地流失严重的情况下，农民的利益得不到该有的保障。给农民带来一系列的问 题，比如失地、失业、贫困等，造成很多农民将其的劳动力转移到了城市，土地 的生产功能就不断的削弱，就导致农村土地被弃耕、薄耕和撂荒等现象。现在我 国农村土地存在的问题是：先居住在城市旱有且都有稳定的工作和固定收入的一 些打工农民和已经移居在外的城市居民，但在农村拥有宅基地的，他们宁愿让土 地闲置着也不愿意放弃土地，原因就是将土地作为一种生活的保障，这就是所谓 的“二元社会保障 制度。我国的农村地区存在这样的现象：农村大量的土地被 撂荒、弃耕并且专业化农业企业、种粮能手都难以稳定的取得足够的土地生产要 素，因此造成土地资源的严重浪费。 而土地细碎化是我国农业生产的典型特征。据全国农业普查资料显示，我国 农户约有1 9 3 0 8 8 万户，耕地总面积大概是1 3 0 0 3 9 2 ，户均耕地时o 6 7 公顷， 户均耕地在0 2 公顷以下的站了3 0 3 5 ，0 2 - 0 6 公顷的大致是占5 3 0 4 ，而 户均耕地3 4 公顷以上的仅占0 4 5 。根据中国人口的每年的增长率，众人预测 在不远的将来，中国的人口将会增长到1 5 亿，我们现在在推进城市化的进程， 以及温室效应下的土地也在慢慢沙化，这样会使得中国的耕地不断的减少。这样 的情况使得我们应该对土地制度进行改革，同时我们要依法按照公平原则保证新 增人口获得土地承包权，所以中国农村土地细碎化特征将会在较长时间被保留下 来，同时我国土地细碎化，因此土地细碎化制约着我国农业的劳动生产率无法提 高，这也就是我国农民一直贫困的原因之一。自从土地流转法出台后，人们 想通过土地流转的方式实现规模化经营，同时为了给土地流转提供法律保障，我 们应采取的方式是将土地以确权登记颁证的形式固定下来明确土地的归属，这样 才可能避免因人口变动与土地面积不变的矛盾。根据以上的现象显示说明土地产 论我周农村宅皋地使用权的脊记 权制度已经走到一个瓶颈，土地改革是势在必行，而且土地改革的前提和基础就 是土地确权登记，也就是确定土地的产权归属并给予其发证。而丌展宅基地使用 权登记发证的工作，是依法保护宅基地使用权人合法权益的重要措施，也是加强 农村宅基地管理的手段，我们通过农村宅基地使用权登记，可以规范农村的建设， 并防止乱占滥用耕地。根据国土资源部的要求，在2 0 0 9 年年底前要完成整个农 村发证的任务，而如何更好的完善宅基地的确权和登记发证的问题是本文重点探 讨的问题。 一、农村宅基地使用权登记的开展 ( 一) 农村宅基地使用权申报登记和登记发证 近年来，随着党中央和国家政府对农民问题的关注，与农民切身利益相关的 宅基地问题也备受关注。并且，农村宅基地问题由来已久，随经济发展和国家一 系列改革，农村宅基地问题日益严重突出，其中比较突出的有宅基地使用权认定、 宅基地纠纷、买卖流转、出租等。而我们要从根本上解决农村宅基地纠纷，就需 要我们改变体制，完善立法加以解决，合理配置土地资源，促进合理利用土地， 集约用地，并且同时改善农村居民生存生活环境，加快实行农村现代化。更为重 要的是国家政府对农民享有权利的认同，即宅基地使用权证问题，宅基地使用权 证是给农民的一个权利凭证，也是国家“以人为本”、“一切为了群众”、“一切服 务群众”的体现。 目前，在全国范围内，农村房屋还没有像城市房屋那样实行所有权登记制度， 因而，农村房屋的所有权人没有城市房屋所有权人持有的房屋产权证。 农村房屋的所有权人能够用来证明自己对房屋享有所有权的证书一般是当 地区、县( 自治县) 、或市人民政府土地管理部门颁发的宅基地使用证书。这个证 书只能证明被该证书记录的人享有宅基地的使用权。从另一个角度看，也不存在 将房屋建立在其他人享有使用权的宅基地之上的可能性，所以，这个证书同时也 能证明被该证书记录的人享有宅基地之上的房屋所有权。 在此次由海南大学法学院组织的“中国农村宅基地使用权调查 里，对农村 的使用权证的拥有情况及使用权证在农民心中的地位进行了问卷调查，本次调查 涉及二十八个省份，共回收调查问卷8 8 4 份，以下对回收的调查问卷进行统计分 2 。 论我困农村宅皋地使用权的脊记 析。 根据调查结果，全国范围内，农民八成都有宅基地使用权证，这也跟国家政 府在农村大力推行宅基地政策，发放宅基地使用权证有关。农民捌有宅基地使用 权证也有利于保护农民的合法权益，便于对农村宅基地的管理，促进农村的发展。 但仍有两成的农民没有宅基地使用权证，这也是一些地方上政府政策实施不到 位、农村宅基地管理落后、农村传统观念影响的结果。 从理论上讲，宅基地使用权是指自然人依法取得的在国家或集体的宅基地上 所享有的建造房屋、居住使用的权利，也就是农村村民建住宅的用地，建住宅应 当理解为农村居民所建住宅以及住房的居住生活有关的其他建筑物和设施。而宅 基地的界限范围按居民实际建造房屋及附属生活设施的现状范围调查；而且庭院 经济用地不属于宅基地，不按宅基地确权登记；像现状通道、道路、排水沟等属 公共设施用地，不划入各户宅基地范围；规划道路、排水沟等公共设施拟占用地， 也不划入各户宅基地范围；村集体办公用房、文化室等公共设施用地按集体建设 用地确权给村集体。因此宅基地包括建筑物的基地以及附属于建筑物的空白基 地，一般是指自然辅助用房、庭院和历年来不用于耕种的生活用地以及生活用房 中的生产场地。宅基地的使用权也应及于地下。 宅基地使用证是指农村村民在集体土地上因建房需要，向集体组织申请建房 土 用地，经集体同意，经乡( 镇) 人民政府审核同意报送县( 市) 人民政府批准后， 。 向县( 市) 土地主管部门申请办理集体土地使用权登记并由县( 市) 人民政府颁 发集体土地使用证。宅基地使用证是当前农村村民合法拥有房屋和用地的权 利凭证。宅基地使用证可以在集体内部成员之间转让，但不得向非集体组织成员 转让。一般来说，农村村民占有宅基地应依法办理土地登记手续，领取宅基地使 用证后，才依法享有宅基地使用权，并受到法律保护。 见表一：宅基地使用权证在各省所占的比例 云南 6 l1 57 9 2 2 1 9 4 8 7 7 安徽 4 21 86 8 8 5 2 9 5 6 6 1 湖北 5 429 6 4 3 3 5 7 5 6 四川 4 149 1 1 1 8 8 9 4 5 江西 3 61 17 5 0 0 2 2 9 2 4 8 论我国农村宅幕地使用权的登记 吉林 3 368 4 6 3 1 5 3 8 3 9 湖南 3 71 47 1 1 5 2 6 9 2 5 2 陕西 2 58 7 5 7 6 2 4 2 4 3 3 山西2 397 1 8 7 2 8 1 3 3 2 河南 3 3 29 4 2 9 5 7 1 3 5 河北 3 239 1 4 3 8 5 7 3 5 甘肃 1 247 5 0 0 2 5 0 0 1 6 广东 1 247 5 0 0 2 5 0 0 1 6 重庆 1 538 3 3 3 1 6 6 7 1 8 黑龙江 2 138 7 5 1 2 5 2 4 福建 1 238 0 0 0 2 0 0 0 1 5 根据上图表，有宅基地使用权证在各省所占比例超过8 0 0 0 的有湖北 ( 9 6 4 3 ) 、四川( 9 1 1 1 ) 、吉林( 8 4 6 3 ) 、河南( 9 4 2 9 ) 、河北( 9 1 4 3 ) 、 重庆( 8 3 3 3 ) 、黑龙江( 8 7 5 0 ) 、福建( 8 0 0 0 9 6 ) ，这些省份主要分布在西南、 中原、东北一带，很大程度上受政策影响( 像在四j l i 省份地区都实行把使用证发 放到户的硬性政策) ，其中湖北的比例最高。没有宅基地使用权证各省所占比例 较高的有海南( 3 7 1 2 ) 、山西( 2 8 1 3 ) 、安徽( 2 9 5 6 ) 、湖南( 2 6 9 2 ) ，其 中海南的比例最高，海南是闭塞的岛屿地形，农业人口少，人均耕地面积大，一 般自行建房也很少向当地政府进行申请，没有合法程序，自然就没有得到法律许 可的宅基地使用权证。笔者在本次宅基地调查中对海南海口市琼山区三门坡镇的 几个村和文昌市进行了调查走访，一些村里村民大半部分没有宅基地使用权证。 他们根本不知道要申请，知道要申请的也不知道申请程序或镇政府的相关申请部 门，认为有没有宅基地使用权证都一样，在他们心里，同村村民对自己拥有宅基 地的认同比宅基地使用权证更实在。大多数人认为，宅基地使用权证是政府发放， 政府不发自己也没有必要去申请。还有，当地很多宅基地都是祖上传下来的，宅 基地更是不能买卖、交换，买卖宅基地是对祖辈的不敬，被同村人耻笑。所以， 传统的观念和政府宅基地政策的缺失是造成很多村民没有宅基地使用权证的主 要原因。 我们抽样出海南、山东、云南、江西、湖南、安徽进行数据分析。 见表二：关于海南、山东、云南、江西、湖南、安徽进行数据分析 4 论我困农村宅米地使用十义的脊记 老 “没a 选项b 选项c 选项d 选项e 选项 顶 考 有”的 劳 份 比例份比例 份比例份比例份 比例 、 份数 数数数数数 海南4 93 8 7 7 5 5 51 0 2 0 61 2 2 4 61 2 2 4 1 02 0 4 1 山东 1 774 1 1 7 15 8 8 74 1 1 7 52 9 4 1 211 7 6 云南 1 574 6 6 7 53 3 3 3 64 0 0 0 53 3 3 3 26 6 7 江西1 121 8 1 8 65 4 5 5 54 5 5 4 19 0 9 32 7 2 7 湖南 1 496 4 2 8 21 4 2 9 21 4 2 9 21 4 2 9 21 4 2 9 安徽1 873 8 8 9 95 0 0 0 84 4 4 4 31 6 6 7 63 3 3 3 从上表分析，海南、山东、云南、湖南省份选a 项“根本不知道要申请的 比例最高，这与这些地区的传统观念特别是一些山区，教育落后、与外界联系少、 政府政策宣传不足相关。江西、安徽省份选b 项“觉得没有必要申请”的比例最 高，本来即使宅基地使用权证在手，用到的机会也比较少，所以很多农民就觉得 没有申请的必要了。 上表中，山东、云南、安徽、湖南省份“申请了但政府没有发 的比例都超 过1 4 0 0 ，也是农民没有宅基地使用权证的一个重要因素。乡、镇政府的相关 部门办事效率低下，对一些申请宅基地使用权证的农民违法征收手续费、办事费 等不合理费用，故意拖延申请时间，特别是在申请程序上，让农民朋友苦不堪言。 山东、云南、江西、安徽省份认为“申请程序太费时费力费钱”的比例都超 过4 0 0 0 ，其中一些对申请程序不完全清楚，也导致一些农民没有宅基地使用 权证。另外，宅基地使用权证申请程序复杂，以致一些村民使用权证“久申不下 ， 使申请程序费时费力又费钱。 海南、江西、安徽大省份“其他原因”的所占比例较高，安徽最高达3 3 3 3 。 从回收的问卷主要有以下原因： 论我冈农村宅荩地使用权的髓记 1 、安徽：( 1 ) 政府乱收费严重，服务态度差，办证之前要请客吃饭、送礼； ( 2 ) 无人宣传、办理；( 3 ) 政府不予受理办证；( 4 ) 申请程序繁琐； 2 、海南：( 1 ) 政府提过发证，但未落实；( 2 ) 从解放至今，本地农村都未 发过证；( 3 ) 没有宅基地使用证，但村里机构有证明；( 4 ) 没有使用证，但有村 集体的土地版图规划；( 5 ) 祖上传下来，村罩人认可，无须证； 3 、江西：( 1 ) 发证政策没有充分落实；( 2 ) 申请了，政府没发；( 3 ) 老房 子换证时登记了，但到现在也没发下来。 上述种种原因与上面选项有些重复，大多都是紧密联系地方的原因，各个省 份地区更应该结合本省的具体原因，一切从实际出发予以解决。 针对申报程序，众所周知，农民只有在领取了使用证后，才能依法享有宅基 地使用权利，并受到法律的保护。国家对如何取得农村宅基地使用权证进行了明 文规定，申请应当遵循一定的程序、流程的，具体程序如下： ( 1 ) 申报 凡是拥有宅基地的土地使用权人，须领取由土地部门统一印发的农村宅基 地使用权申报登记表，以户为单元，每宗宅基地填写一份。村民使用的宅基地， 必须提交由经济社、村委会二级经济组织及镇政府出具的土地权属来源证明。然 后由调查组负责收集申报材料上交土地管理部门对权属进行审核。 ( 2 ) 权属调查 国土部门根据土地使用权人的申请，对宅基地范围、界线、界址、权属性质、 用途等情况进行实地调查、记录并经相邻各方认定，填写宅基地地籍调查表，绘 制宗地草图，为地籍测量作准备。在宅基地调查过程中，本宗地使用者和相邻地 使用者应按通知规定时间内到场共同指界，对双方共同确认的用地界线和界址点 进行签名、盖章，如不能参加指界的，应书面委托代理人出面指界。 ( 3 ) 审核与公告 经土地行政主管部门审核，对认为符合登记要求的宗地进行公告，公告内容 主要包括土地使用者的名称、地址、准予登记的土地权属性质、面积、坐落、四 至范围等。 ( 4 ) 审批 公告期满，土地权利者及其他土地权益有关者对土地登记审核结果未提出异 6 论我困农村宅皋地使用权的脊记 议的，在农村宅基地使用权登记审批表上签署同意登记发证的意见，由市( 县) 人民政府领导签章，并加盖市( 县) 人民政府土地登记专用章。 ( 5 ) 登记注册 根据农村宅基地登记审批表结果，以宗地( 宅基地) 为单位逐项填写土地( 宅 基地) 登记卡、土地( 宅基地) 归户卡及土地证书，并由登记人员和土地行政主 管部门主管领导分别在两卡上签字。 ( 6 ) 颁发土地证 颁发土地证( 集体土地使用证) 。“申请程序太费时费力费钱”这是一个比较 突出的问题，我们相关部门可以适当简化不必要的申请程序，如减短公告时间， 缩短审批时间，简化审批程序。还可以组建“流动办证站”，把办证“阵地 搬 到农村，搬到f f l 间地头，让农民享受“服务型政府 办公的实惠，同时也加大了 宅基地相关知识宣传力度。 调查中，笔者在听取农民关于使用权证的一些想法之后，对一些人对它的无 所谓的态度感到悲哀之时，也产生了一些不太成熟的建议，希望得到农民朋友以 及相关部门的重视： 首先，农民自身要增强保护自己权利的意识，明确宅基地使用权钲的确认权 属的重要意义，从观念上明确合法拥有房屋的宅基地，必须要有使用证，将“没 有必要 “麻烦 等想法彻底消灭。 其次，加强政府的管理，统一规划，制定相应的章程，明确规定现有房屋的 宅基地，必须登记，制定计划，在相应期限内，对辖区内的宅基地使用证发放情 况进行排查，建立合法的宅基地使用权证的档案，以备查询。对发放宅基地使用 证的费用要由省物价局严格加以明确，尽量降低费用，甚至免费，以防农民因费 用过高而不去办理相关证明，严防政府工作人员利用办理使用权证时贪污或故意 刁难村民。 最后，提高普法宣传的力度，提高土地管理部门工作人员和村民委员会的干 部的法律素质，在农村中进行完善的法制宣传，让农民足不出户就能知晓相关法 律法规，积极办理宅基地使用权证，维护自己的合法权益。 ( 二) 农村宅基地地籍信息化建设的完善制度 为了健全农村宅基地管理体制，完善农村宅基地管理规章制度。建立全省农 村宅基地产权管理信息系统，并全面开展农村宅基地确权登记发证工作所形成的 7 论我罔农村宅基地使用杖的脊记 图、表、卡、册和有关法律文书纳入数字化管理。形成省、市县、乡镇三级联网 的农村宅基地产权管理系统。而且在土地证书年检的过程中，要做到土地证书年 检与用地审批、房改发证、查处违法用地、利用先进科技相结合。 地籍测量包括地籍控制测量和地籍碎部测量。地籍控制测量包括基本控制点 测量和地籍图图根点控制测量。 1 、地籍测量的任务 ( 1 ) 地籍控制测量，测设地籍图控制点和地籍图图根控制点。 ( 2 ) 测定土地权属界线，界址点坐标和其他地籍要素的平面位置。 ( 3 ) 绘制地籍图、宗地图。 ( 4 ) 宗地面积量算与统计 2 、g p s 控制网的布设 ( 1 ) 收集资料：要使控制点能满足工作需求，须充分收集测区的相关资料， 包括测区的各种比例尺地形图，交通图，气象资料等。 ( 2 ) 实地踏勘：在拟定布网方案时，可能由于资料不足或缺乏随测区的实 际地形的了解，以及由于社会经济的发展，收集到的图集与实地已有较大的变化， 这都需要到测区进行必要的踏勘和调查；某些尚未开发和考察的地区，还要进行 一些必要的草测便于作为设计时参考。 ( 3 ) 图上设计：在已有的影像图或地形图上拟定出控制点的位置和网的图 形结构。g p s 测量各观测站之间不一定要求相互通视，网的图形结构也相对灵活。 为了保证观测工作的顺利进行和观测结果的可靠性，g p s 网测量选点是需要注意 以下几点：第一，g p s 测量本身不要求点间通视，可是为了今后常规测量方法加 密的一些需要，每点至少有一个通视方向为宜。第二，像点位应设在易于安放仪 器、视野开阔的较高点上。第三，为了减少g p s 信号被遮挡或被障碍物吸收，g p s 点位目标应该要显著。第四，点位应远离大功率无线电发射源，以避免电磁场对 g p s 的型号干扰。第五，点位附近不应有大面积水域或不应有强烈干扰卫星信号 接收的物体，防止减弱多路径效应的影响。 3 、g p s 控制网的要求 ( 1 ) 依据权属调查底图或其他工作底图，以及测区内已有的测量资料，在 宅基地踏勘的基础上优化g p s 网方案，g p s 网各点之间不要求通视( 但须顾及下 。周荣春：农村宅基地土地登记的现状与对策，浙江国土资源2 0 0 3 年第l 期，第2 2 2 4 页 8 论我困农村宅某地使用士义的脊记 级网队通视的要求) ，g p s 点的点位应选在视野开阔处，避开高压电线各类发射 台等设施，布设成三角网形或检核的几何图形，g p s 网点和已有高级控制点联测 点总数不少于2 个。对布网控制点密度有几点要求：第一，至少要有两点可以通 视；第二，要根据测区房屋的密度大小和通视状况来布设；第三，保证能够布设 图根点，尽量能满足测量到每宗地的界址点。 ( 2 ) g p s 静态作业要求 依据我省的实际情况采用目前现有的南方北极星9 6 0 0 型的g p s 及相应的数 据处理软件。 ( 3 ) g p s 测量的技术要求。 见表三：g p s 测量技术要求指标 项目g p s 静念模式 采样间隔1 - 1 0 秒( 常用5 秒) 卫星截止角1 5 度 p d o p6 信噪比 4 测量时间同步观测时间 1 6 0 分钟 测量距离基站之间1 5 公里 ( 4 ) 为了满足宅基地地籍细部测量及宗地界址点坐标，需在测区基本平面 控制网上加密地籍图图根控制网，方法采用全站仪图根导线，全站仪图根导线主 要技术要求。 见表四：全站仪图根导线主要技术指标 等级附合导线相对闭平均边测角中误测距中误差测距相对 长度( k m )合差长差( ) ( m m ) 中误差 一级 2 41 1 0 0 0 02 0 06 1 5 1 2 0 0 0 0 二级 1 2 1 5 0 0 0 1 0 0 1 2 1 5 1 1 0 0 0 0 图根 1 1 2 0 0 0 1 0 02 02 0 1 5 0 0 0 4 、地籍碎部测量 地籍碎部测量是地籍测量的重要组成部分，它在宅基地权属调查和地籍测量 工作以后进行。 9 论我国农村宅菜地使用权的脊记 地籍碎部测量主要内容有：测定宅基地界址点位置：制作基本地籍图；求宗 地面积；制作宗地图。 ( 1 ) 碎部测量的方法分为解析法，部分解析法和图解法。 解析法：直接用全站仪测量采集宗地界址点坐标及其它地籍要素的几何图 形，并依据宗地草图等有关数据由计算机直接成图。 部分解析法：是根据解析法测定外围界址点及村庄地块内部明显界址点及其 他地籍的平面位置，内部宗地大部分界址点和其他地籍要素以图解的方法测定， 然后在解析法测定的界址点控制下成图。 图解法：是用图解确定界址点及其它地籍要素的平面位置，或在现势性好， 经过纠正图纸变形误差的大比例尺地形图上补测界址点及其它地籍要素成图。 ( 2 ) 地籍图施测方法： 全站仪测绘法：在控制测量的基础上，采用全站仪在实地测量各种地籍要素 的数据，同时配绘草图。作业流程为：首先，数据采集：利用全站仪获取有关的 地籍要素信息数据( 在设测站施测前，应注意检核控制点的精度，全站仪检测的 后视点相对于g p s 控制点的点位中误差不超过2 ) ，存储在相应的记录介质上或 直接传输给数据处理设备的过程，如果内部点无法观测的点，应在解析法测定的 点控制下根据几何关系进行常规丈量法；其次，数据处理：采集得到的数据，经 过通信接口及通讯软件传输给计算机，然后经过预处理软件处理( 本工作采用南 方数据传输软件与南方c a s s 5 1 成图系统) ，将数据转化为d w g 格式，最后计算 出个宗地的面积，绘制地籍图和宗地图等；最后，是成果输出：经过数据处理之 后，输出地籍测量所需要的各项成果。 经纬仪测绘法：安置仪器：在测站点a 安置经纬仪，量取仪器高，在施测 前，观测员将望远镜瞄准另一已知点b 作为起始方向，拨动水平度盘归零。观 测：观测员松开照准部制动螺旋，瞄准立尺竖立在碎部点上的视距尺，读取水平 度盘读数，并使竖盘水准管气泡居中，读取竖盘读数。记录与计算：记录员复 诵观测员的报数无误后，将读数记入碎部观测记录手簿的相应栏内，然后，按视 距法用计算器算出测点至碎部点的水平距离或碎部点的坐标，以及碎部点的高 程，记入手簿的相应栏内，并及时报给绘图员进行展点。展点与绘图。 支导线法：支导线法是补充测站点最常用的方法。支导线点一般只在控制点 i o 数。当然如果细心作业，且 ( 1 ) 根据权属调查和地籍测量的数据结果，采用计算机辅助成图。 ( 2 ) 农村宅基地地籍图的内容 自然村居民地范围轮廓线、居民弟名称、居民所在的乡镇、村名称、居 民地所在地籍图的图号。 宗地权属界线和宗地号，房屋建筑结构和层数，宗地权利人名称，利用 类别和宗地的面积。 作为权属界线的围墙、垣栅、篱笆、铁丝网等线状物。 居民地内公共设施、道路、球场、水塘、晒谷场和地类界等。 测量员、指北针、比例尺、绘图员、检查员、绘制同期。 ( 3 ) 宅基地地籍图的地籍要素和地形要素 地籍图表示的内容由地籍要素和必要的地形要素部分组成，要以地籍要素为 主，地形要素为辅。 地籍要素：a 各级行政界线、宅基地界线、宗地编号、土地等级( 已完 成分等定级完成后) 、土地利用类别、宅基地面积。b 宗地界址点与界址线：界 址线严格位于界址点中心连线上；界址线等于或短于图上0 8 删时，不绘界址线， 短于0 3 删时可用一个界址点表示。 地形要素：地形要素也就是水系、道路、构筑物、建筑物等。 房屋位置以墙基角为准，悬空建筑物按其水平投影位置表示，界址线从 围墙中间通过，围墙用不同于界址线的颜色来表示。界址线用红线表示。 道路依比例尺双实线表示、河流、水渠、湖泊、水源以岸边线表示，水 系如已确权，则用己确权的界址线表示。 路边行树和检修井，宗地内部的花囿、绿化地、水塘、喷水池及一般电 力线、通讯线均不表示。 ( 4 ) 地籍图比例尺与坐标系：比例尺一般为1 ：5 0 0 、1 ：1 0 0 0 或1 ：2 0 0 0 ， 城镇应采用1 ：5 0 0 ，村庄、独立工矿采用1 ：2 0 0 0 ，根据我省的实际情况，这里 我们建议使用比例尺为l ：1 0 0 0 。坐标系采用海南平面坐标。 ( 5 ) 地籍图分幅编号，图式、图廓格网、注记及整饰，地籍图内宗地地块编 、 论我罔农村宅皋地使用权的臀记 号，界址点的编号。 地籍图的分幅和编号与相应的比例尺相同，图幅大小均为5 0 c m 5 0 c m 。 图幅编号按西南图廓点直角坐标( 整i o c m ) 数编码，x 在前，y 在后，中间用短 线连接。 地籍图的图式，图廓格网，注记及整饰见城镇地籍调查规程以及有 关的地籍测绘软件。 地籍图的宗地地块编号，统一按自左至右，自上至下由“l ”开始顺序 编号。同一宗地被两幅以上基本地籍图分割时，应注记同一地籍号。 界址点的编号同宗地地块编号一样，统一按自左至右，自上至下由“1 开始顺序编号。 ( 6 ) 界址点的精度指标要求。 见表五：界址点测量精度指标 界址点对邻近图根界址点间界址点与邻近 类别点位误差( c m )距允许误地物点关系距适用范围 差( c m )离允许误差 ( c m ) 中误差允许 误差 一级 51 01 01 0房屋外围界址点及 内部明显界址点 二级 7 5 1 51 51 5村庄内部界址点 6 、宅基地宗地图绘制 ( 1 ) 界址线走向清楚，坐标正确无误，面积准确，四至关系明确，各项注 记正确齐全，比例适当，编制宗地图。 ( 2 ) 宅基地宗地图的内容 本宗地的土地权利人名称及相邻宗地的土地权利人名称 所在图幅号、地籍区( 行政村或自然村) 号、宗地号、界址点号、土地 利用分类。 本宗地用地面积和实测界址点边长或反算的界址点边长。 邻宗地的宗地号 1 2 论我困农村宅是地使用权的脊记 靠紧宗地的地理名称 宗地内的建筑物、构筑物等附着物及宗地外靠紧界址点线的附着物。 本宗地界址点位置、界址线、地形地物的现状、界址点坐标成果表。用 地性质、用地面积、测图同期、制图同期。 图名、图廓线、指北针和比例尺 为保证宗地的法律性质性和严谨性，宗地图要有检查审核，宗地图的制 图者、测量员、审核者均在图上签名。 ( 3 ) 宗地图图幅规格根据宗地的大小选取，一般为3 2 开，1 6 丌，8 丌等， 界址点用1 o m m 直径的圆圈表示，界址线粗0 3 m m ，用红线或黑色表示。 ( 4 ) 比例尺与坐标系统：单宗地的宗地图( 土地证书附图) 可采用大比例 尺1 ：5 0 0 或l ：2 0 0 。坐标系采用海南平面坐标。 7 、提交工作成果 ( 1 ) 土地登记申请表 ( 2 ) 农村宅基地地籍调查表 ( 3 ) 土地登记审批表 ( 4 ) 地籍图 ( 5 ) 宗地图 ( 6 ) 测区农村宅基地面积汇总表 ( 7 ) 控制点分布图及坐标成果图 以上是关于海南省农村宅基地地籍产权管理的体制，明确我们在测量时应当 遵循的规定。 ( 三) 农村宅基地使用权登记的规范化管理和登记的合法性问题 为了健全农村宅基地登记的规范化管理和合法性问题，笔者根据国土资源 部发布的关于贯彻实施土地登记办法进一步加强土地登记工作的通知做如 下总结： l 、严格进行土地登记且实行登记人员需持证上岗制度 在登记的过程中我们要做到依法登记，禁止他人通过土地登记将违法用地合 法化。涉及到以下情形之一的，我们不予登记发证： ( 1 ) 土地权属争议未解决的且土地违法违规行为尚未处理或正在处理的； ( 2 ) 未按合同约定付清全部土地价款的和按土地价款缴纳比例分割申请登 1 3 论我困农村宅皋地使用权的臀记 记的； ( 3 ) 申请登记的土地权利超过规定限期的，无合法用地批准等土地登记申 请要件的； ( 4 ) 对经营性用地没有按招标拍卖挂牌等方式出让的且协议出让地价低于 出让地价的； ( 5 ) 违反规划改变土地用途的，未办理土地使用权登记而设定抵押的并且 异议登记期