（民商法学专业论文）论不动产登记机关错误登记的赔偿责任.pdf

硕士学位论文 iyllltlllllllll9lllllllll14llll17lllll5lllll4llly 19 14 75 4 密级 论不动产登记机关错误登记的赔偿责任 c o m p e n s a t i o nl i a b i l i t yo fw r o n gr e g i s t r a t i o no fr e a le s t a t er e g i s t r ya g e n c y 作者姓名： 学科专业： 学院( 系、所) ： 指导教师： 董颖 民商法学 法学院 余卫明 论文答辩日期三坐二7 b 答辩委员 中南大学 么1 1 年歹月 原创性声明 本人声明，所呈交的学位论文是本人在导师指导下进行的研究 工作及取得的研究成果。尽我所知，除了论文中特别加以标注和致谢 的地方外，论文中不包含其他人已经发表或撰写过的研究成果，也不 包含为获得中南大学或其他单位的学位或证书而使用过的材料。与我 共同工作的同志对本研究所作的贡献均已在论文中作了明确的说明。 作者签名：日期： 学位论文版权使用授权书 本人了解中南大学有关保留、使用学位论文的规定，即：学校 有权保留学位论文并根据国家或湖南省有关部门规定送交学位论文， 允许学位论文被查阅和借阅；学校可以公布学位论文的全部或部分内 容，可以采用复印、缩印或其它手段保存学位论文。同时授权中国科 学技术信息研究所将本学位论文收录到中国学位论文全文数据库， 并通过网络向社会公众提供信息服务。 作者签名： 导师签纽! 日期：趔年月羔日 摘要 不动产登记机关错误登记赔偿责任，是指由于不动产登记机关在 登记操作过程中出现过错，使得不动产的登记情况与不动产的事实状 况不相符合，从而不动产登记机关需要向不动产权利人为此所受到损 害进行责任赔偿。在对于不动产登记机关错误登记赔偿责任的分析 上，学界在责任性质界定、归责原则、赔偿标准等问题上还存在许多 争议。因此需要在理论上得以厘清、在制度上得以完善。首先，在理 论上，不动产登记的性质应该依照私法公法化，认定为公私法属性兼 具。因此不动产错误登记就成为了损害公私利益的行为，既阻碍了民 事主体的不动产事实权利转化为不动产法律权利的行为，也妨害了国 家管理财产秩序。正因为不动产错误登记的双重破坏性导致了不动产 错误登记补救制度适用的复杂性，如何协调和融合公与私的利益，应 该根据我国现阶段国情、平衡各方当事人和登记机关的利益，由于作 为国家机关的不动产登记机关出现的过错应当由国家进行损害赔偿， 实现国家负担机制的赔偿形式。结合选择过错责任原则和形式审查为 主、实质审查为辅的审查形式。在制度构建方面，根据不同的责任承 担形态。结合赔偿项目和赔偿范围的确定，在国家赔偿之外，建立赔 偿基金、建立责任保险制度、完善追偿权等等。 关键词：不动产登记机关；错误登记；赔偿责任 a b s t r a c t r e a le s t a t er e g i s t r a t i o ne r r o 鸺r e g i s t r a t i o nl i a b i l i t y 。i sd u et or e a l e s t a t er e g i s t r a t i o no f f i c ei nt h ef a u l to c c u r r e dd u r i n gt h e r e g i s t r a t i o n o p e r a t i o n ，m a k i n gt h er e g i s t r a t i o no fr e a le s t a t ea n dr e a le s t a t es i t u a t i o ni s n o tc o n s i s t e n tw i t ht h ef a c t s ，w h i c hr e a l p r o p e r t yr i # t sr e g i s t r a t i o n a u t h o r i t yn e e d st ob eu n d e r m i n e db yo t h e r sc a r d e do u tt h i sl i a b i l i t y e r r o r si nt h er e g i s t r a t i o no f f i c ef o rr e g i s t r a t i o no fp r o p e r t y l i a b i l i t y a n a l y s i s ，t h e n a t u r eo ft h ea c a d e m i cd e f i n i t i o no fr e s p o n s i b i l i t y ， r e s p o n s i b i l i t yp r i n c i p l e ，c o m p e n s a t i o ns t a n d a r d sa n ds ot h e r e0 r es t i l l m a n yc o n t r o v e r s i a li s s u e s t h e r e f o r e ，i nt h i st h e o r yn e e d st ob ec l 撕f l e d ， i nt h es y s t e mc a nb ei m p r o v e d f i r s to fa l l ，i nt h e o r y ，s h o u l db ei n a c c o r d a n c ew i t ht h en a t u r eo fr e a le s t a t er e g i s t r a t i o nl a wo fp r i v a t el a w i d e n t i f i e d 嬲t h ep r o p e r t yo fb o t hp u b l i ca n d p r i v a t el a w t h e r e f o r e t h e e r r o rr e g i s t e rt ob e c o m ear e a ld a m a g et op u b l i ca n dp d v a t ei n t e r e s t s ，t h e o n l yh i n d e r e dt h ef a c tt h a tt h ec i v i lr i g h t so ft h es u b je c tp r o p e r t yi n t or e a l p r o p e r t yl a wr i g h t s ，b u ta l s op r e j u d i c et h en a t i o n a lm a n a g e m e n to f p r o p e r t yo r d e r b e c a u s eo ft h ed u a lr e g i s t r a t i o no fr e a le r r o r sc a u s e d d e v a s t a t i n ge r r o rr e g i s t r a t i o no fr e a le s t a t ef o rt h ec o m p l e x i t yo ft h e r e m e d i a ls y s t e ma n dh o wc o o r d i n a t i o na n di n t e g r a t i o no fp u b l i ca n d p r i v a t ei n t e r e s t s ，s h o u l db eb a s e do no u rc u r r e n tn a t i o n a lc o n d i t i o n s b a l a n c et h ei n t e r e s t so ft h ep a r t i e sa n dt h er e g i s t r a t i o na u t h o r i t y ，b e c a u s e 勰r e a le s t a t er e g i s t r a t i o n0 佑c eo fs t a t eo r g a n ss h o u l db et h ef a u l t o c c u r r e dd a m a g e sb yt h es t a t e ，t h eb u r d e no fm e c h a n i s m st oa c h i e v e n a t i o n a lf o r mo fr e p a r a t i o n s e l e c tf a u l tc o m b i n e dw i t ht h ep r i n c i p l e sa n d f o r mo fr e v i e wo ft h em a i nr e s p o n s i b i l i t i e s ，s u b s t a n t i v ee x a m i n a t i o n 。 s u p p l e m e n t e db yt h er e v i e wf o r m c o n s t r u c to ft h es y s t e m ，a c c o r d i n gt o t h ed i f f e r e n tf o r m so fa c c o u n t a b i l i t y t h es c o p eo fc o m p e n s a t i o na n d c o m p e n s a t i o nw i t ht h ed e t e r m i n a t i o no ft h ep r o j e c t ，i na d d i t i o nt os t a t e c o m p e n s a t i o n ，t h e e s t a b l i s h m e n to ft h e c o m p e n s a t i o nf u n d 。t h e e s t a b l i s h m e n to fl i a b i l i t yi n s u r a n c es y s t e m ，i m p r o v et h er i g h to f r e c o v e r y a n ds oo n k e y w o r d s ：r e a le s t a t er e g i s t r a t i o no f f i c e ；e r r o rr e g i s t e r ；c o m p e n s a t i o n 。一 摘要 目录 a b s t r a c t 绪论 i l 0 1 选题的缘由1 0 2 国内外研究现状2 o 3 研究意义和目的3 0 4 研究的方法和内容3 第一章不动产登记与不动产错误登记 4 1 1 不动产登记概述。4 1 1 1 不动产登记的概念4 1 1 2 不动产登记的性质5 1 1 3 不动产登记的效力6 1 1 4 不动产登记的功能。7 1 2 不动产错误登记的概述。8 1 2 1 不动产错误登记的含义8 1 2 2 不动产错误登记原因9 1 3 不动产错误登记的表现形态和审查义务1 l 1 3 1 不动产错误登记的表现形态1 1 1 3 2 不动产登记机关的审查义务一1 2 第二章不动产登记机关错误登记的赔偿责任的认定 1 5 2 1 不动产登记机关错误登记损害赔偿责任的性质与归责原则1 5 2 1 1 不动产登记机关错误登记损害赔偿责任的性质。1 5 2 1 2 不动产登记机关错误登记损害赔偿责任的归责原则1 6 2 2 不动产登记机关错误登记损害赔偿责任的构成要件1 8 2 2 1 不动产登记机关错误登记损害赔偿的主体要件1 8 2 2 2 不动产登记机关错误登记损害赔偿的行为要件1 9 2 2 3 不动产登记机关错误登记损害赔偿的损害要件1 9 2 2 4 不动产登记机关错误登记损害赔偿的因果关系要件1 9 2 3 不动产登记机关共同侵权的赔偿责任的认定2 0 2 3 1 不动产登记机关共同侵权的赔偿责任的学界划分。2 0 2 3 2 不动产登记机关共同侵权的赔偿责任现实选择2 1 2 4 国外不动产登记制度的赔偿机制比较2 2 2 4 1 国外各种不动产登记制度的赔偿机制的介绍2 2 2 4 2 国外不动产登记制度的赔偿机制对我国的启示2 3 第三章不动产登记机关错误登记的赔偿责任的实现 3 1 不动产错误登记赔偿的诉讼与举证2 4 3 1 1 不动产错误登记赔偿的诉讼方式2 4 3 1 2 不动产登记机关错误登记损害赔偿举证责任的分配2 6 3 2 不动产登记机关错误登记的赔偿范围2 7 3 2 1 不动产登记机关错误登记赔偿项目的确定2 7 3 2 2 不动产登记机关错误登记赔偿数额的确定2 8 3 2 3 不动产登记机关错误登记损害赔偿责任的责任承担形态2 9 3 3 不动产登记机关错误登记赔偿的经费来源与机制建立3 0 3 3 1 不动产登记机关错误登记的赔偿经费来源3 0 3 3 2 不动产登记机关错误登记的赔偿机制建立3 2 结语 参考文献 致谢 攻读学位期间主要的研究成果 3 4 3 5 3 8 3 9 中南大学硕士学位论文 绪论 0 1 选题的缘由 绪论 1 9 9 5 年5 月，某市的a 公司向b 财务公司申请贷款8 7 0 万元，贷款期限为 3 个月，a 公司以其一厂房的第一、二层及其使用范围内的国有土地使用权抵押 给b 财务公司，房地产证书编号为“深房地字第0 0 5 9 5 2 4 号”。贷款期满后，a 公 司不能按期偿还贷款。1 9 9 6 年1 月，b 财务公司于向该市的中级人民法院提起 民事诉讼。此时，另外一个债权人中国农业银行该市某支行也同时向中院提出提 起诉讼，称a 公司于1 9 8 2 年8 月已经将抵押给b 财务公司的房地产抵押给该银 行，并办理了抵押登记。因a 公司破产，b 财务公司的债权无法得到实现，因 此财务公司于1 9 9 8 年6 月对该市的国土资源局提起行政诉讼，诉至国土资源局 的具体行政行为违法，为同一房地产重复发证和抵押。并要求国土资源局赔偿因 此违法行为给原告所带来损失，共计8 7 0 万元贷款本金以及利息损失。 该市中级人民法院经审理认定，a 公司所拥有的上述房地产的地上建筑物及 国有土地使用权，在持有“深房地字第0 0 5 9 5 2 4 号”房地产权证之前，已持有“深 房地字第0 0 8 0 9 7 8 号”房地产证。这一抵押事项合法有效；而被告国土资源局在 a 公司提交申请法定要件不完全的情况下，也未经法定公告程序就为a 公司颁 发了房地产权属证明的行为是不合法的。属于重复抵押行为。 1 9 9 9 年5 月l o 日，该市中级人民法院作出一审行政判决，对于0 0 5 9 5 2 4 号 房地产证不合法予以撤除，由该市国土资源局赔偿财务公司8 7 0 万元贷款本金以 及利息损失，以及甲公司以此房地产证明向财务公司贷款的抵押登记手续。 上述案例是我国l ：物权法出台之前的一起典型的因房地产错误登记行为直 接导致当事人丧失优先受偿权的案例，也是我国到目前为止最大的一宗行政赔偿 案件。该案件的发生体现了我国现实中不动产登记制度的一定缺陷，而我国物 权法第2 1 条虽然确定了不动产错误登记损害赔偿责任制度，但在司法实践中 对于不动产登记机关错误登记损害赔偿责任的归责原则、构成要件、举证责任分 配、赔偿范围、责任承担等相关制度却相对混乱、众说纷纭，并没有一个具体而 明确的规定。因此本文就不动产登记机关错误登记所引发的赔偿责任，结合 ：物 中南大学硕士学位论文 绪论 权法的规定，以期能规范不动产登记活动秩序，充分发挥不动产登记制度的法 律和现实价值，保护合法不动产产权所有人的既得利益，对司法实践工作起一定 指导作用。 2 国内外研究现状 我国在不动产登记机关错误登记赔偿责任这块领域，存在争议的焦点主要集 中在：对不动产登记机关进行追究时所存在的赔偿责任性质界定、归责原则、赔 偿标准等方面的不统一。 在不动产登记行为的性质的问题上，我国国内存在两种观点：一部分学者认 为，不动产登记行为是一种行政行为，因为不动产登记机关作为国家的行政主管 机关是在行使国家的行政管理权，即对登记申请进行审查和准许登记或不准许登 记。另一部分学者认为，不动产登记行为是一种民事行为，因为不动产登记是由 于申请人的申请而启动，产生的是民法上物权变动的私法效果。再者不动产相对 于动产而言，动产交付生成民事行为，相对应不动产的登记也属于民事行为。 一部分学者认为，不动产登记机关错误登记的赔偿应该由国家进行赔偿，适 用行政诉讼。也有一些学者主张民事赔偿，持此观念的认为因不动产登记错误所 带来的是对物权的损害，应该认定为民事侵权行为，适用民事诉讼。 在国外，很多国家对不动产登记机关的审查模式定义为实质审查。德国的登 记机关只要审查物权合意；但自从公证条例修改后，需要公证机关进行公证，公 证人员要求双方均到场确定权利有无、物权是否合意。法国和瑞士只要是在审查 合同的同时进行审查。另外，瑞士的制度没有到物权行为、物权合意角度，就是 审查合同，大宗财产的合同交易必须进行公证。 登记机关到底是实行实质审查还是形式审查，受到登记机关有没有审查的能 力和有没有权限审查。英国在对于登记人员专业性上要求很高，必须是英国的不 出庭律师工作满十年以后才能成为，这样的登记官有裁决的权利，一经裁决就发 生效力；在德国，登记官必须在通过国家司法考试后经过两年的实习期方可。德 国设立了专项的赔偿基金用于登记机关出现错误登记后的赔偿。美国国会设定了 专款用于赔偿。此外，有些国家设定了专门的追偿机制用于在不动产登记机关承 2 中南大学硕士学位论文 绪论 担赔偿责任后，可向有关人员进行责任的追偿。这些制度对于我国的不动产登记 机制的完善具有很大的参考价值。 3 研究意义和目的 基于不动产在物权法领域的特殊地位，不动产登记制度的相关问题也成了我 国物权法立法相当重要的问题之一。如果不动产发生错误登记会影响整个登记制 度存在的价值，包括不动产物权人的利益，不动产交易安全、交易秩序和交易效率。 对于不动产错误登记的损害赔偿，我国各项法律法规各有各的规定，甚至之 间存在有矛盾。存在很多包括不动产登记错误的救济较少，制度存在缺陷，对于 赔偿责任的性质以及赔偿制度等问题并没有明确。为此，本文有必要对不动产错 误登记的赔偿责任问题进行探讨。 4 研究的方法和内容 本文条用的研究方法有：( 1 ) 历史研究的方法：研究了不动产登记制度在我 国发展的历史，每个阶段的立法改进，以此为基础进行研究；( 2 ) 比较研究的方 法：比较分析了我国的不动产登记制度和国外不动产登记制度的相同之处和不同 之处，有利于取其精华，去其糟粕，为我国的不动产等级制度完善提供更有利的 证据；( 3 ) 案例分析的方法：本文列举了多个案例进行分析说明，是文章更加生 动，也更有说服力；( 4 ) 社会调查的方法：笔者调查了所在城市的相关部门，对 现行的不动产登记制度进行了详细的了解和把握。 本文正文共分为三章，内容概要如下：第一章是对不动产登记与不动产错误 登记的概述。分析了不动产登记错误的基本含义及错误登记发生几种常见形态。 第二章是对不动产登记错误损害赔偿责任的认定。通过对不动产错误登记赔偿责 任依据、性质、构成要件、归责原则及共同侵权等方面的分析，达到对不动产登 记机关赔偿责任的认定；第三章是对不动产登记机关错误登记的赔偿责任的实 现。对于不动产登记机关赔偿责任范围及资金来源，以及可以结合建立赔偿基金、 责任保险机制和追偿机制等方式来实现不动产错误登记的赔偿责任。 3 中南大学硕士学位论文 第一章不动产登记与不动产错误登记 第一章不动产登记与不动产错误登记 1 1 不动产登记概述 1 1 1 不动产登记的概念 不动产登记，即不动产物权登记。我国法律理论界通说认为，是指“经权利 人申请国家专职部门，将有关申请人的不动产物权事项，记载于不动产登记簿的 事实。从内容上看主要包括物权的取得以及物权的变动两个方面。以此为基础 建立起来的不动产物权登记的根据、登记的程序、登记机关及效力等各项制度， 称之为不动产登记制度。不动产登记制度，体现了国家行政权力机关对不动产物 权的合理干预，其目的是明晰各种不动产物权，依法保护不动产权利人的物权， 同时维护不动产交易的安全。可以从以下几个方面来理解不动产登记： 1 、主体方面。不动产登记的主体包括登记申请人和登记机关。登记申请人 可以是不动产的所有人或共有人，也可以是不动产物权变动的请求人或利害关系 人。登记机关则世界各国规定各不相同，主要有司法机关、行政机关和专门机关 三种。例如：德国不动产登记机关是为司法机关，从属于地方法院的土地登记局， 登记官员是司法官；日本不动产登记机关是行政机关，分别有法务局、地方法务 局或其支局、派出所；在我国，不动产登记机关属于行政管理部门。 2 、程序方面。从程序法角度看，不动产登记是不动产登记机关根据合法的 顺序和手续对当事人的申请进行审查，并做出登记或不予登记的行为规范。登记 程序是以申请人的申请启动，如果登记机关不予登记，申请人还可以通过其他渠 道获得救济。德国的l ：土地登记薄法的核心内容就是规范不动产登记的程序问 题，因此， 、台湾地区的土 地登记规则也是以不动产登记程序规则为主的。 3 、结果方面。不动产登记机关依法作出的登记行为一经作出，就会产生相 应的法律后果。申请人的申请获得准许并登记后，即为权利人。非经过法定的程 序、法定的机关，是不得随意撤销和变更的。对于第三人，具有公示效果。 d 孙宪忠，论不动产物权登记，中国法学，1 9 9 1 6 ( 5 ) 9w o l f , s a c h c n r c c h t , l5 a u f l ，v m l a gc h b e c k , l9 9 9 。s 18 9 g e d l a r d t ，l m m o b i l i 删t ：g m n d e i g g n t u mu n dg n m d p 钿1 d m 蝉 u n ，v m b gc i - l b e c k , 1 9 8 9 , s 1 2 4 中南大学硕士学位论文 第一章不动产登记与不动产错误登记 1 1 2 不动产登记的性质 关于我国不动产登记的性质争议焦点基本有两种观点，一种观点认为不动产 登记是民事行为，另一种观点认为其是行政行为。 1 、不动产登记行为属于民事行为。理由主要有： ( 1 ) 登记的开启是根据申请人的申请而发生的，这种申请行为是一种民事 权利请求权的表现。o 请求权属于民法上的概念，所以登记根据申请人的请求而 发生逻辑上的开始。 ( 2 ) 登记发生的法律效果是属于私法上的。登记机构根据申请人的意愿作 出物权上的法律变动。这是通过双方当事人的合意后，不动产登记机关才可对该 项合意进行确认。 ( 3 ) 不动产的登记和动产的交付同属民法上的概念。动产所对应是不动产， 交付即表示对物权的变动，那么不动产的登记对应此概念，登记理应归属于民事 行为。o 2 、不动产登记行为属于行政行为。理由主要有： ( 1 ) 我国的不动产登记机关属于行政管理机关，它通过审查对所交申请进 行登记或不登记，都是不动产登记机关在行使国家赋予的行政管理权。登记机关 依法做出的登记行为属于行政行为。 ( 2 ) 对不动产的登记是国家对财产市场交易的干预和管理，登记的效力是 具有法定性、强制性和公定力的。 笔者认为，较为合理的说法应该是不动产登记既具有公法的属性又具有私法 的属性。从不动产登记的整体过程来分析，登记的不同阶段是具有不同性质的。 在申请登记阶段所体现的是私法性质，因为不动产登记的启动是根据申请人的请 求而发生；在审查和登记阶段所体现的是公法性质，因为在这个过程中登记机关 作为国家行政管理机关，代表的是国家对不动产进行管理、维护财产秩序和市场 安全交易的行政行为；而在登记结束后表现出来的又是私法上的物权效果，体现 的是对民事行为的承认和对民事权利的保护。因此这种观点对于不动产登记的全 过程给予了一个整体和立体的分析，解决了以上两个观点的片面性。在德国立法 上给出的意见与该观点相似，德国在对于不动产登记的含义也进行了双重的定 义：一是不动产登记机关在给予登记公示后的登记记录都属于公法属性，在审查 阶段的登记机关进行审查时也属于公法范畴；二是对于登记的事实状态应理解为 。韩松、赵俊劳，物权法北京：法律出版社，2 0 0 8s7 4 7 6 o 申卫星，登记请求权足指登记权利人要求登记义务人协助登记的权利，从物权法) 看物权登记制度，田 家检察官学院学报，2 0 0 7 ( 6 ) ：1 0 李明发论不动产登记错误的救济一以房产登记为重心，法律科学，2 0 0 5 ( 6 ) z6 9 o 王达，所有权、抵押权登记行政诉讼理论与实务，知识产权出版社，2 0 0 6 ( 2 ) 。1 5 1 王克稳，我国不动产 登记中的行政法问题，法学，2 0 0 s ( i ) 。2 6 9 5 中南大学硕士学位论文第一章不动产登记与不动产错误登记 物权的事实状态。因此，在分析不动产登记的性质时，笔者认为应采取民法公 法化的理论方式。特别是不动产登记制度在 物权法领域中所表现出来的民法 公法化矛盾尤为突出。不动产登记的公法性和行政性不可否认。 1 1 3 不动产登记的效力 作为不动产登记制度的核心内容，不动产登记的效力对不动产权利人有重要 影响。学术界对于不动产效力的表现模式一直有不同观点。 不动产物权登记的效力首先表现在对不动产物权的影响，从各国的物权法规 定来看，登记对物权的效力主要有三种模式： 1 登记生效主义。该观点认为不动产物权变动的生效要件是进行登记，没有 登记的不动产物权是不发生变动的。 2 登记对抗主义。该观点认为，只有在登记后，才能对第三人产生对抗的效 力。在当事人之间是不需要进行登记的就可以发生法律效力。这种模式，以法国 和日本为主要代表。 3 托伦斯主义，这种模式的特定是“除了登记之外，还有交付权利证书的要 求，产权一经登记，具有不可推翻的效力，国家给予保障。不强制一切土地所有 权、他项权利申请登记。但一经登记，其后发生的房地产权变更或者设定，非经 登记，不生效力。，主要代表国家是英美法。 我国采用的标准。根据我国l ：物权法第9 条明确规定，“不动产物权的设 立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生法律效力；未经登记，不发生效力”， 可见我国物权法以不动产物权登记生效主义为不动产物权变动的原则。即不动产 物权的设立、变更、转让和消灭都应当依法进行登记，登记后始能产生法律效力， 未经依法登记的不产生法律效力。 从行政法与民法不同视角下对不动产登记效力的重新厘清。物权变动通常需 要特定的方式予以公示始得产生法律效力，而登记正是不动产物权的公示方法。 对于不动产登记究竟是一种行政行为还是民事行为，理论界一直争议不断，故对 于不动产登记的效力，行政法学者和民法学者也意见不一。行政法学者认为，不 动产登记是一种具体行政行为，一经登记，就发生行政法上的公定力和确定力， 如果因登记而产生纠纷，只能通过行政诉讼解决。而民法学者则认为，不动产登 记只是起到一种证明的作用，民事诉讼可以对其效力进行评判。为了厘清不动产 登记的效力，笔者从行政法和民法学的不同角度对不动产登记的效力进行分析。 1 从行政法视角分析 。孙宪忠，德国当代物权法，法律出版社，1 9 9 7 ：1 3 0 。王达，所有权、抵押权登记行政诉讼理论与实务，知识产权出版社，2 0 0 6 ：3 王利明，物权法论，中国政法大学出版社，2 0 0 3 ：1 6 0 6 中南大学硕士学位论文 第一章不动产登记与不动产错误登记 第一，不动产登记具有公定力。 所谓“公定力”，是指行政主体做出的行政行为，不论合法还是违法，都推定 为合法有效，相关当事人都应当先予以遵守和服从，这是行政效率原则的要求。 行政行为与民事行为的根本区别在于行政行为是具有公定力的。不动产登记行为 一经做出，就推定其为合法的。因为不动产登记作为行政机关根据权利人的申请， 依照法律法规赋予的权力做出具体行政行为，未经行政诉讼或者行政机关主动予 以撤销，是不能否认登记的效力。 第二，不动产登记具有确定力。 行政行为的确定力是行政行为的另一特征，是指行政行为依法成立后是不得 随意更改或撤销的，具有不可变更性。即使原登记机关也不得随意废止或予以撤 销，除非有权机关依法定程序予以撤销。如果确定力的效力可以任意撤销，那么 不动产登记也丧失公信力，否定了不动产登记行为的确定力，会使财产秩序将处 于一个不安全的状态里，这是不利于不动产物权人权利的保护和交易的安全的。 2 从民法视角分析，不动产登记具有公信力。 因为物权具有公示作用，那么在对于保护善意第三人的权利问题上如何解决 呢? 如果善意第三人办理了变更登记手续是由于相信登记行为所记载的权利状 况而实施了交易行为，事后发现登记簿上所记载的权利主体并非真正权利人，是 登记机关在登记时发生了错误。在这种情况下，确立不动产登记的公信力是保护 善意第三人利益，维护不动产交易安全与秩序的有力保障。所谓物权登记的公信 力，是指对于信赖该登记而从事交易的人，即使后来证明登记是错误的，法律仍 然承认其具有与真实物权相同的法律效果。不动产登记的公信效力能够保护善意 第三人的合法权利，赋予物权登记的公信力是非常必要的，因为交易人对权利的 真实性一般情况下是很难了解得到的，而且在于对真实情况的了解可能话费交易 人更高的成本，因此是对交易人不利的。在保护善意第三人的利益以及交易的安 全和财产秩序、登记的效力不被质疑和提高交易安全的保障性以及不动产市场有 序运转等问题上，都是非常需要公信力的支持的。 1 1 4 不动产登记的功能 不动产登记作为一种具体行政行为，当然具有公定力、确定力，同时，由于 不动产登记行为规制了相关的私法关系，也就具有了公信力。 不动产登记制度的建立体现了国家对不动产的重视与干预，但不动产登记制 度的建立究竟有何效果，产生什么作用，功能如何? 不动产登记属于具体行政行 为的一种，又规制了一定的私法关系，必有其独特的功能。具体来说，不动产登 记具有如下功能： 7 一 中南大学硕士学位论文第一章不动产登记与不动产错误登记 l 、界定不动产的归属，明晰不动产的产权关系 不动产登记将物权设立和变动的事实记载在登记簿，一旦记载在登记簿并将 之公开后，第三人可以通过查阅登记簿而了解不动产之上物权的种类、内容。不 动产登记以登记的形式将不动产的权属状况予以公开，界定了产权，大大降低了 他人侵害权利的可能性，达到了定分止争、明晰产权，防止发生纠纷的功能和作 用。 2 、维护不动产的交易安全 不动产作为物权的一种不同于债权，具有绝对性、支配性和对世性的特点。 其对第三人的利益产生重大的影响，关系到第三人利益和交易的安全，故物权的 设定一定要公开才能维护交易的安全。如上，物权的首要功能是公开权利状况。 这种公开使财产权的潜在交易者可以对权利的归属和状况获得确定、准确而充分 的信息。基于这种信息的掌握，交易者能够对交易结果做出合理的预期，这种合 理的预期又可以通过法律的强制性而获得现实的保护。 3 、提高物的利用效率，节约交易成本 登记制度的完善对于促进权利人充分利用物权财产以及对不动产资源利用 效率的更好实现是非常有利的。只有在物上设定的物权越细化，才能对物的使用 更有效率。当然登记制度予以公示是前提，只有当登记制度公示后，才能使得效 率得到充分地利用，从而避免一些不必要的冲突和矛盾，因此也减少了交易的成 本。 1 2 不动产错误登记的概述 1 2 1 不动产错误登记的含义 我国 第1 9 条规定：“权利人、利害关系人认为不动产登记簿记 载的事项有错误的可以申请更正登记”此条仅表明为出现不动产登记簿上所记 载的错误事项。笔者认为，不动产错误登记的理解应采折中说，理由在于： 一种观点认为，狭义说的不动产错误登记仅包括登记簿所载信息与登记原 因文件内容不一致的情况，不能包容所有错误登记的情形。而在实际操作中，很 有可能出现登记簿所载信息与登记原因文件一致，也使得不动产登记簿记载的事 项发生错误。圆这是因为登记原因行为造成了登记的权利与事实权利冲突。比如， 甲乙的抵押登记并未错误的登记在丙的名义下，但若甲乙双方抵押合同这一原因 文件无效从而导致抵押权事实上无效。这样，登记簿所记载的抵押权与事实相冲 。许明月，财产权登记法律制度研究，中国社会科学院出版社，2 0 0 2 2 6 。崔建远，我国物权立法难点问题研究仁，清华大学出版社，2 0 0 8 ：4 1 8 8 中南大学硕士学位论文 第一章不动产登记与不动产错误登记 突应认定为错误登记。 另一种观点认为，广义说扩大了不动产错误登记的范围。它把因为事后原 因导致的登记簿所记事项与真实情况不符的情形也概括在内。在此情形下，不动 产错误登记是因为事后的不动产正常变动而使得不动产权利的真实情况发生变 化，而并不是因为登记本身发生的错误。这种变动是不动产正常的结果。 相比之下，笔者认为折中说比较合理。综合狭义说和广义说的缺陷比较分析， 只将由于某种原因造成登记簿所载事项与登记时的事实权利状况不符的事实纳 入其中。笔者认为，所谓不动产错误登记，是指由于不动产登记申请人或者其他 由于不动产登记机关的原因所致不动产物权登记与不动产的事实状况不相符合 的情形。o 在这里必须明确错误登记与登记错误在概念上的区别，登记错误是指 除了申请人弄虚作假，登记机关履行了审查义务而造成的错误登记，换言之登记 错误仅指登记机关严重失职，未履行合理的审查义务，或与一方当事人窜通，勾 结故意登记错误损害权利人的权益。显然从概念上看错误登记的外延大于登记错 误的外延。 1 2 2 不动产错误登记原因 任何法律事件的发生都会基于一定的原因，我们研究不动产错误登记制度， 也应当研究引起这种法律事件发生的深层次原因。笔者认为，引起不动产错误登 记的原因在于以下两种：人为原因( 直接原因) 和制度原因。 1 、人为原因( 直接原因) 引起不动产错误登记的人为原因，也是导致实务中错误登记的直接原因，我 们大致可以分为以下几种：o 一是由于当事人的行为不当，不动产物权登记是由当事人的登记申请行为而 发起，如果出现当事人在登记申请时存在故意或者过失，提供的材料与不动产实 际状况不符，或者说提供了虚假的材料，登记机关依据这些材料所做出的登记必 然会与不动产实际状态有出入； 二是由于第三人的行为不当，或者依据公信力的法院的生效判决，现实生活 中，不动产登记有时候是由多方主体共同完成的，除当事人和登记机关外，还有 第三人也可能参与到登记过程中，如不动产登记程序中涉及的鉴定、评估部门、 中介部门等。这些部门的故意或过失行为往往也会引起不动产错误登记；对于法 院的生效判决，可能由于而后判决错误导致登记错误的情形： 三是由于登记机关的原因，当事人申请不动产登记的最终目的是希望通过不 。柴振国、田邵华，论不动产登记机关错误甓记的赔偿责任，安徽大学法律评论，2 0 0 7 ( i ) t1 3 o 林水康、兰戈，不动产登记错误的损害赔偿责任探讨 。王利明，中国民法典学者建议稿及立法理由，法律出版，2 0 0 5 ；4 5 9 中南大学硕士学位论文 第一章不动产登记与不动产错误登记 动产登记机关的核实登记行为确定不动产物权，但现实中，登记机关的行为要通 过这些部门的工作人员来完成，由于登记机关工作人员的失误或者故意都会引起 不动产错误登记。有如登记机关遗漏，遗失登记资料的行为；登记机关违背公告 期限、无正当理由拖延登记时间，拒绝变更登记等程序性要求的行为；登记机关 与他人窜通，勾结损害权利人利益的行为，登记机关为执行上级机关或个别领导 指令的行为等在现实中无法穷尽的登记错误的行为。 四是由当事人、第三人及登记机关的故意或过失的综合原因导致的错误登 记。如南通市通州区兴东镇张某制作虚假的房屋赠与材料，冒充其父亲的签名， 兴东镇政府在虚假的材料上证明认可，登记部门未履行合理的审查义务，为申请 人颁发了产权证书。不孝儿子张某获得产权证书两年后，将其父母赶出房屋，老 夫妇俩流离失所，造成很不好的社会影响。后通过行政诉讼，由南通市通州区人 民法院判决撤销了错误的房产登记，恢复了老夫妇的房屋产权。圆 2 、制度原因 由于目前我国经济和政治体制以及法律制度的原因，不动产登记制度有着很 多的不足，变现为诸多的“不统一”，而这些“不统一”，一起构成了引起不动产错 误登记的制度原因：一是登记机关不统一，由于立法体制条块分割，我国目前不 动产登记机关涉及n - 国土、建设、房产、林业、农业等不同部门，登记机关较 为分散，而往往由于部门利益或者地方利益的驱动，这些部门又进行不同效力、 不同级别的分割登记，经常会出现同一不动产物权出现不同状态的登记情形；二 是法律依据的不统一，我国目前尚未制定统一的“不动产登记法”，当前调整我国 不动产登记的全国性法律法规主要有 中华人民共和国土地管理法、 中华人民 共和国城市房地产管理法、国土资源部土地登记规则、建设部 城市房地产 转让管理规定、 中华人民共和国林业资源法、 中华人民共和国矿产资源法 等，以及更多零散的地方性法规和行政规章。这些法律、法规相互交错，导致了 不动产登记申请、应提供的文件和设立的各项权利法律依据内部的不统一：三是 登记程序的不统一，所谓登记程序，是指不动产登记机关受理不动产登记申请后 的工作程序。登记程序对于当事人的权利保护有至关重要的作用，而我国，不同 的法律以及登记部门登记时程序不一。有的需要进行审批，有的则不需要审批， 有的需要进行公告，有的则不需要公告。这种复杂且不相一致的登记程序给当事 人造成了麻烦，对于不需要履行审批和公告登记程序的部门为提供虚假材料，恶 意登记的当事人提供了便利，导致错误登记的发生。9 。黄松有，中华人民共和国物权法条文的理解与适用，人民法院出版社，2 0 0 7 ：6 5 o 南通市通州区人民法院( 2 0 0 r 7 ) 通行初第1 4 号。2 0 0 7 年6 月1 4 日 相关论述，可参见张龙文，民法物权实务研究【j 】，汉林出版社，1 9 9 7 ：6 ；陈华斌，物权法研究，金桥文化 出版有限公司，2 0 0 1 ：8 9 l o 中南大学硕士学位论文 第一章不动产登记与不动产错误登记 1 2 3 不动产错误登记的法律后果 1 、不动产物权的丧失 登记生效主义认为，登记是发生不动产物权变动的唯一要件。前提在于当事 人通过合意做出对不动产物权设立、转移、变更或废止的行为。登记，则发生物 权变动；没有登记，则不发生物权变动。所以物权变动的生效要件即为登记。 在物权形式主义物权变动模式与债权形式主义物权变动模式是存在区别的。 在物权形式主义物权变动模式下，只要真实的物权行为与登记记载物权行为的内 容一致，就不会出现错误登记的情况；而如果物权行为无效，登记记载的内容与 真实的物权行为内容不一致时，才发生错误登记。在债权形式主义物权变动模式 下，不动产登记不存在法律基础或登记记载的内容与债权合意的内容不一致时， 才发生错误登记。因此，只要是出现了上述错误登记的情形，无论选择物权形式 主义物权变动模式还是债权形式主义物权变动模式，登记依然作为生效要件影响 不动产权利的变动。如果出现上述错误登记发生的行为，就可能导致不动产的真 实权利人的不动产物权遭受损害，甚至导致不动产物权的丧失。 2 、不动产物权期待权的丧失 “期待权”是德国学者提出的概念。当事人之间就对于不动产物权变动产生了 的意思表示，这是不动产物权发生变动的前提条件，只需等待进行不动产登记即 可发生物权变动即发生物权转移。但在登记生效之前申请之后的这个阶段，不动 产物权的取得人依照法律规定取得不动产物权转移合意的地位，在此阶段可称为 不动产物权取得人具有“期待权”，在性质上属于“前物权”状态。也是能够产生法 律效力的。另外，在完成不动产物权变动之前，登记程序从启动到完成需要有一 段时间等待。在这种情况下，按照“只要取得人的法律地位以特定的方式得到了 保障，就可认为其享有期待权”的标准，提出登记申请的不动产物权取得人享有 期待权，这是对取得人在将来的权利取得上形成制度上的保障。所以，在不动产 错误登记时出现真实权利人与登记权利人的不一致，真实权利人在物权上受到侵 害时不动产物权期待权也随之丧失。 1 3 不动产错误登记的表现形态和审查义务 1 3 1 不动产错误登记的表现形态 第一，从不动产登记内容的角度来看，不动产错误登记可以分为事实错误和 权利错误。关于不动产登记事实错误是指被记录在不动产登记薄上的有关于物理 中南大学硕士学位论文 第一章不动产登记与不动产错误登记 条件方面的事实与实际情况不相一致：权利错误是指不动产登记的权