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南京理工大学 宏 观 经 济 理 论 与 实 践 论 文试论房地产市场发展中政府的宏观调控作用 摘要：自改革开放以来，随着中国经济的迅猛发展，中国的房地产开发也进入了前所未有的辉煌阶段。随着中国国民经济的增长，中国的房价也与日俱增，尤其，自2003年以来房价持续大幅度增长，其中以2007年和2009年最为突出。本文将通过将中国房价与同期中国人均收入的分析，观察目前高房价对社会发展的影响，探析政府在房地产发展中的宏观调控作用，并提出自己的见解。一、住房制度改革后的房价走势自1998年住房制度改革后，国民在住房上获得了更大的空间和自由。那一年，中国真正进入商品房时代。随着一系列的改革和政策的推出，房地产行业逐渐成为支柱产业，并带动了一系列的其它相关产业的投资与消费。但自2003年以来，特别是2005年、2007年、2009年，国内房价上涨出现了过快过猛的势头，并且涨到了普通百姓无法接受的地步。如图例所示: 1998-2010中国房价年份1998199920002001200220032004200520062007200820092010价格 元/m22063205321122170225923592713282031193885387746956500以2010年为例，当年全国平均房价为6500元/平方米，然而2010年，中国城镇居民全年人均可支配收入仅19109元，如果一个人全年不吃不喝，收入的19109元也只能买三平方米的房子。如此之高的房价使绝大多数居民“望房兴叹”。在我国,中低收入者占社会的大多数,如何解决他们的住房问题已经成为全社会普遍关注的焦点。笔者认为,无论从房地产发展的重要性还是政府的职责、经济法理念来说,政府都有必要对房地产市场进行宏观调控。这不仅对我国房地产业健康发展具有重要意义,同时也对稳定我国宏观经济、改善国计民生具有积极意义。本文从房价上涨的现象出发,解读其产生的原因,分析政府调控房地产市场的必要性,提出了一些政府在宏观调控中的具体化建议,以期促进房地产市场的正常有序发展。二、房地产快速发展引起房价过快上涨的原因房地产快速发展引起房价过快上涨并且非正常上涨是由多方面原因构成的，一方面是由于政府实施的扩张性货币政策使得中国面临通货膨胀从而导致的房地产价格上涨；另一方面，政府对房地产市场管理不规范，这方面问题很多，包括囤地、囤房问题，房地产销售中的虚假宣传等等一系列问题。当然还有其它很多方面的原因，比如民间投资渠道单一，消费方向过于集中，就是推高房价的重要因素之一。虽然现在人们的收入越来越高，但人们的存款却不敢随便使用，改革开放以来民间积累的大量资本，存入银行可能由于物价上涨，利息降低而成为亏本买卖，投入股市风险又太大，所以大家就有一部分钱投入房地产市场，因为买房不管怎样都有人居住，或者继承，并且可以保值，所以这就是消费过于集中。同时，随着社会的发展，人们生活水平的提高住房的需求和要求也日益增高，正常住房需求、超前住房需求、被动住房需求和投机型住房需求，都直接或间接的影响了房地产总体需求水平的提高，进而推动了房价的上涨。三、房地产市场快速发展的利与弊房地产的快速发展在拉动国民经济增长、带动影响各产业链条上的发展、满足劳动者就业等方面，无疑发挥了巨大的积极作用。但是房地产的快速发展引起的高房价的快速上涨，已经成为我国经济运行中的突出问题，也成为影响整个国民经济持续、快速、健康发展的一个不稳定因素。首先，房地产市场快速发展引起房价过快上涨导致居民购房负担过重，抑制居民的其它消费。由于预期房价会大幅度增长，许多家庭会减少其它消费开支，从而首付款和支付月款，这严重削弱了我国刺激内需的政策效果，成为扩大居民消费需求的重要障碍之一。其次，房地产市场快速发展引起房价过快上涨加剧了地区之间和居民之间的贫富差距。由于目前我国南北东西地方收入差距本来已经相当严重，房价大幅度增长，尤其是大中城市增长过快，意味着财富以货币和固定资产形式向经济发达，居住环境较好的地区聚集，在向着少数的高收入者聚集，从而导致大部分居民的收入缩水，导致收入差距进一步拉大。再者，房地产产业本身是粗放经营，是导致我国能源、资源高消耗的重要原因之一，不利于我国实行可持续发展的重要战略措施。还有一点需要引起注意的是：房地产市场的畸形发展引起的房价持续过快上涨最终会导致房价下跌，从而直接威胁整个房地产市场和金融秩序的安全，进而给国民经济带来剧烈震荡，并且由于一些城市房价过高，加大了居住成本，从而阻碍了一些优秀人才向大城市聚集，对城市经济长期发展不利，这些都是房地产泡沫给国民经济的危害。四、不合理房地产市场发展产生的后果不合理房地产市场的快速发展，产生了房价虚高的巨大泡沫，以影响到经济和社会各个方面，影响到宏观层面诸如国民经济运行、金融安全、财富分配、社会稳定以及微观层面的投资决策等等。国外房地产市场发展告诉我们，房地产市场产生的泡沫经济的膨胀和破灭会导致经济危机，给社会经济带来巨大的冲击。上世纪80年代末，日本的房地产泡沫崩溃导致日本经济衰退20年，损失惨重。2008年爆发的全球金融危机就是由美国的房地产泡沫破灭造成次贷危机引起的。目前，我国的房地产泡沫时也十分严重，其危害性如此之大，我们应该引以为戒。五、房地产发展宏观调控的必要性宏观经济学告诉我们，影响供给的因素中政府的政策是重要因素之一。根据马斯洛的需求层次理论，人们只有满足了住房等最基本的生理需求之后，才会残生其它层次的需求。住房问题的重要性和住房权的实现住房作为人们的安居之所，是人类最基本的生存需要之一。只有住房问题解决好，人们才能乐业，社会才能稳定和发展。保证“居者有其屋”,或者至少保障 “人者有其居”,确保公民“像人那样生存”既是建设社会主义和谐社会的重要内容,是政府的重要职责，也是执政为民的最好体现。我国政府在从“经济建设型”政府向“公共服务型”政府转变的过程中,不仅要追求经济效益,更要考虑其社会效益。政府要通过相应的政策来积极调控房价,以保证“居者有其屋” 目标的实现。发达国家的经验己经表明:对住房问题完全采取市场化的机制是行不通的,政府必须参与住房建设并加以调控。六、政府在房地产发展中的宏观调控作用宏观经济学告诉我们，影响供给的因素中政府的政策是重要因素之一。目前，我国出现的商品房大量空置与老百姓购房难的矛盾充分显现了房地产市场私人供给过剩与政府公共供给的矛盾。住房的准公共性和房地产市场的失灵决定了住房结构和分配不能完全通过市场机制来实现其优化配置和有效供给，而是应通过政府的积极干预-宏观调控-来发挥政府政策的重要作用。政府也要摆脱对“土地财政”的依赖，并且可以通过加快我国农村城市化建设，从而可以进一步扩大城市化空间。首先，要加大“公租房”建设，提倡政府出一点，个人出一点，政府对无房户或住房困难户的补贴方式，化解对住房的需求，从而有效抑制房地产泡沫，引导房地产市场的正常可持续发展；同时，国家还应增加正确舆论宣传的导向作用，政府和主流媒体要正确地宣传和引导居民购房，不要总是宣扬房地产的增值功能多强，正确的引导居民正确对房地产的理性投资，因为人们买房还是主要用来居住，