2009年9月济南房地产市场研究报告_42页_易居研究.doc

济南市房地产市场月报济南市房地产市场月报 2009 年 9 月 2009 年 9 月 济南房地产市场月报(2009-09) 2009 克而瑞信息技术有限公司版权所有 克而瑞信息技术有限公司济 南 济南市经十路 38 号第一大道 1101 邮编：250014 电话：67883676 2 目目 录录 本月导读：本月导读：.3 数字楼市：数字楼市：.5 关注楼盘：关注楼盘：.8 第一篇第一篇 市场背景篇市场背景篇.9 第一章、政策资讯.9 一、政策法规.9 二、市政动态.11 三、市场资讯.13 第二篇第二篇 市场分析篇市场分析篇.16 第一章、土地市场第一章、土地市场.16 一、土地政策.16 二、本月公告土地分析.17 三、 重点地块.21 第二章、商品住宅市场第二章、商品住宅市场.24 一、市场综述.24 二、供求关系分析.25 三、供应量分析.25 四、成交量分析.26 五、成交均价分析.28 六、项目解析.29 第三章、产品分析第三章、产品分析.30 一、产品综述.30 二、特色楼盘推荐.31 第四章、营销媒体第四章、营销媒体.33 一、媒体分析.33 二、典型项目.36 第三篇第三篇 区域数据篇区域数据篇.39 一、历下区一、历下区.39 济南房地产市场月报(2009-09) 2009 克而瑞信息技术有限公司版权所有 克而瑞信息技术有限公司济 南 济南市经十路 38 号第一大道 1101 邮编：250014 电话：67883676 3 二、二、 市中区市中区.39 三、三、 槐荫区槐荫区.39 四、四、 天桥区天桥区.40 五、五、 历城区历城区.40 六、六、 高新区高新区.40 济南房地产市场月报(2009-09) 2009 克而瑞信息技术有限公司版权所有 克而瑞信息技术有限公司济 南 济南市经十路 38 号第一大道 1101 邮编：250014 电话：67883676 4 本月导读：本月导读： 国土部坚决叫停国土部坚决叫停“小产权房小产权房” 9 月 2 日，国土部下发关于严格建设用地管理促进批而未用土地 利用的通知 。严肃查处违反土地管理法律法规新建“小产权房”和高尔 夫球场项目用地，对占用农村集体土地兴建商品住宅，必须采取强力措 施，坚决叫停管住并予以严肃查处。 详情请见详情请见 p10p10 土地市场供应环比上月增加，供应类型以住宅为主土地市场供应环比上月增加，供应类型以住宅为主 9 月公告土地 732836.2 平方米，从公告幅数上看，本月公告土地 15 幅，上月公告土地 7 块。从上图走势可以看出，9 月份土地供应较上 月呈现较大幅度增长。 详情请见详情请见 p16p16 平面媒体的广告投入增大平面媒体的广告投入增大 9 月济南房地产市场平面媒体投放总金额 458.04 万元、广告投放次 数 52 次，广告总金额较上月增加了 80 多万元；本月济南房地产市场投 放广告的楼盘为 14 个，环比减少了 26%。 详情请见详情请见 p p3333 济南房地产市场月报(2009-09) 2009 克而瑞信息技术有限公司版权所有 克而瑞信息技术有限公司济 南 济南市经十路 38 号第一大道 1101 邮编：250014 电话：67883676 5 易居视点：易居视点： 济南 9 月份楼市成交出现了新的高点，成交量放量大涨。本月住宅新增供应量为 19.98 万平方米，环 比增长 16.23%，同比增长 326.5%。从月度走势来看，进入 09 年以来，月度供应量呈现上升拉大的趋势， 9 月的住宅供应量相比 8 月份增加了 50%。住房成交的均价稳步调整，环比上个月下降了 7.3%。经过今 年二季度供应量和成交量的双双增长，三季度的供应和成交基本持平，分别是 68.67 万平米、68.38 万平 米。本季度的九月又是一个成交高峰，从传统市场观念“金九银十”来看， “金九”已经形成， “银十” 是否能继续，还有待市场的进一步验证。 济南房地产市场月报(2009-09) 2009 克而瑞信息技术有限公司版权所有 克而瑞信息技术有限公司济 南 济南市经十路 38 号第一大道 1101 邮编：250014 电话：67883676 6 数字楼市数字楼市： 供求比出现波动，本月下调至供求比出现波动，本月下调至 0.750.75：1 1，出现供不应求的态势；需求持续上升，成交量走高；供应量，出现供不应求的态势；需求持续上升，成交量走高；供应量 缓慢增长。缓慢增长。 20082008 年年 9 9 月至月至 20092009 年年 9 9 月济南市商品住宅供求情况月济南市商品住宅供求情况 0.0 1.0 2.0 3.0 4.0 5.0 6.0 0 10 20 30 40 50 60 70 80 0809 0810 0811 0812 0901 0902 0903 0904 0905 0906 0907 0908 0909 供应面积（万平米）成交面积（万平米）供求比 资料来源：cric 中国房地产决策咨询系统 济南房地产市场月报(2009-09) 2009 克而瑞信息技术有限公司版权所有 克而瑞信息技术有限公司济 南 济南市经十路 38 号第一大道 1101 邮编：250014 电话：67883676 7 楼市金九月，开发商推盘数量环比上涨，九月份商品住宅供应近楼市金九月，开发商推盘数量环比上涨，九月份商品住宅供应近 2020 万平米。万平米。 20082008 年年 9 9 月至月至 20092009 年年 9 9 月济南市商品住宅供应量比对图月济南市商品住宅供应量比对图 0 10 20 30 40 50 60 70 0809 0810 0811 0812 0901 0902 0903 0904 0905 0906 0907 0908 0909 供应面积（万平米） 6.12 14.15 28.41 67.37 20.29 19.66 10.553628.53 50.33 31.5 17.19 19.98 济济南南市市2008年年9月月-2009年年9月月住住宅宅供供应应 资料来源：cric 中国房地产决策咨询系统 济南房地产市场月报(2009-09) 2009 克而瑞信息技术有限公司版权所有 克而瑞信息技术有限公司济 南 济南市经十路 38 号第一大道 1101 邮编：250014 电话：67883676 8 购房人大多出手，成交量创一年内新高，同比增长购房人大多出手，成交量创一年内新高，同比增长 2 2 倍多，达到了倍多，达到了 26.5226.52 万平米。万平米。 20082008 年年 9 9 月月-2009-2009 年年 9 9 月济南市商品住宅成交量走势月济南市商品住宅成交量走势 0 5 10 15 20 25 30 35 0809 0810 0811 0812 0901 0902 0903 0904 0905 0906 0907 0908 0909 成交面积（万平米） 9.55 9.12 6.88 13.6 7.13 8.05 18.0521.3124.9533.44 23.2 18.6626.52 济济南南市市2008年年9月月-2009年年9月月商商品品住住宅宅成成交交 数据来源：cric 中国房地产决策咨询系统 济南房地产市场月报(2009-09) 2009 克而瑞信息技术有限公司版权所有 克而瑞信息技术有限公司济 南 济南市经十路 38 号第一大道 1101 邮编：250014 电话：67883676 9 本月商品住宅成交均价微量下调，环比上月减少了本月商品住宅成交均价微量下调，环比上月减少了 430430 元元/，成交均价，成交均价 5000-60005000-6000 元元/浮动，总体浮动，总体 趋于稳定趋于稳定 20082008 年年 9 9 月月-2009-2009 年年 9 9 月济南市商品住宅成交均价走势图月济南市商品住宅成交均价走势图 0809 0810 0811 0812 0901 0902 0903 0904 0905 0906 0907 0908 0909 成交价格（元/） 5874 5984 6046 5325 5461 5183 5869 5622 5632 5855 6271 5931 5500 0 1000 2000 3000 4000 5000 6000 7000 济济南南市市2008年年9月月-2009年年9月月商商品品住住宅宅成成交交价价格格 数据来源：cric 中国房地产决策咨询系统 关注楼盘：关注楼盘： 银丰花园花园洋房+水景塑造 推荐理由：绝佳的地理位置、优越的自然环境 推荐理由：品牌开发商，实力雄厚 济南房地产市场月报(2009-09) 2009 克而瑞信息技术有限公司版权所有 克而瑞信息技术有限公司济 南 济南市经十路 38 号第一大道 1101 邮编：250014 电话：67883676 10 第一篇第一篇 市场背景篇市场背景篇 第一章、政策资讯第一章、政策资讯 一、政策法规一、政策法规 表表 1-1- 1 1：20092009 年年 9 9 月全国房地产相关政策列表月全国房地产相关政策列表 时间时间来源来源政策名称政策名称主要内容主要内容 9 月 2 日国土资源部 国土部坚决叫停国土部坚决叫停“小产权房小产权房” 一是严肃查处违反土地管理法律法规新建 “小产权房”和高尔夫球场项目用地 二是对在建在售的以新农村建设、村庄改造、 农民新居建设和设施农业、观光农业等名义 占用农村集体土地兴建商品住宅，在地方政 府统一组织协调下，必须采取强力措施，坚 决叫停管住并予以严肃查处 资料来源：cric 中国房地产决策咨询系统 国土部坚决叫停国土部坚决叫停“小产权房小产权房” 国土资源部本月下发关于严格建设用地管理促进批而未用土地利用的通知 ，再次向地方政府重申， 要坚决叫停各类小产权房，要严肃查处违反土地管理法律法规新建“小产权房”和高尔夫球场项目用地。 必须严格按照土地管理法和关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知的规定执行。 对在建在售的以新农村建设、村庄改造、农民新居建设和设施农业、观光农业等名义占用农村集体土地 兴建商品住宅，在地方政府统一组织协调下，必须采取强力措施，坚决叫停管住并予以严肃查处。 国土资源部有关负责人 6 月份曾指出， “小产权房”是一个模糊的、不准确的概念，实质是违法建筑 无产权，它不仅违反土地管理法律，违反城乡规划、建设管理的法律，也是违反相关政策的。 济南房地产市场月报(2009-09) 2009 克而瑞信息技术有限公司版权所有 克而瑞信息技术有限公司济 南 济南市经十路 38 号第一大道 1101 邮编：250014 电话：67883676 11 该负责人表示，针对各地出现“小产权房”问题，从 1999 年到 2008 年，党中央、国务院三令五申， 明确规定，集体土地不得用于商品住宅开发，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房” ， 并要求各地坚决制止、依法严肃查处。 易居观点：易居观点：由于小产权积量的不断增加，使得小产权房的依法处理会变得更加艰难。国家应该尽早 完善相关政策，明确小产权房的去向。至于如何从根本上遏制小产权房的产生，根本上还要解决农村集 体土地流转过程中存在的问题。 表表 1-21-2：20092009 年年 9 9 月济南房地产相关政策列表月济南房地产相关政策列表 时间时间来源来源政策名称政策名称主要内容主要内容 9 月 3 日 济南市 房管局 廉租房选址将多选成廉租房选址将多选成 熟地段熟地段 在房源选址上，市房管局也将更多考虑城市成熟的地 段 廉租住房实物配租采取摇号排序的方式进行分配。 济南廉租房保障申请已于 8 月 24 日正式开始，预计 10 月中下旬结束，11 月份摇号选房 资料来源：cric 中国房地产决策咨询系统 廉租房选址将多选成熟地段廉租房选址将多选成熟地段 济南市今年首先择优选择技术实力雄厚、业绩优良的施工企业参与廉租住房建设，保证目前在建的 四个廉租住房项目建成“阳光工程、精品工程” ，并确保年底天宝、天和两个项目竣工，800 套新房源力 争在今年 10 月份公布。此外，今后在房源选址上，市房管局也将更多考虑城市成熟的地段，让市民既能 住得起，也能住得好。 那廉租房的分配过程中如何确保公平？对此，市房管局相关负责人表示，廉租住房实物配租采取摇 号排序的方式进行分配。 具体程序为：市房管局公布实物配租房源信息和摇号规则；市房管局组织将获得实物配租资格证 的家庭相关资料导入摇号机中，由公证处检验后封存；在规定时间内，由市房管局组织公开摇号，公证 处监督，并于当天发布摇号排序结果；当申请人数量大于房源数量时，正式入围的人数根据房源的实际 济南房地产市场月报(2009-09) 2009 克而瑞信息技术有限公司版权所有 克而瑞信息技术有限公司济 南 济南市经十路 38 号第一大道 1101 邮编：250014 电话：67883676 12 数量确定，中号申请人未能选到满意的住房或未能到场参加选房的，视为本次放弃，候补申请人可依次 替补；申请家庭根据排序先后在规定时间内选择住房；选中住房后，申请人应在规定时间内与房管局签 订济南市廉租住房租赁合同 。 2009 年济南廉租房保障申请已于 8 月 24 日正式开始，预计 10 月中下旬结束，11 月份摇号选房。已 开始预登记预计 11 月摇号 8 月 24 日起，2009 年济南市廉租房预登记正式开始。符合条件的市民可到市内各区房管局登记申请。 二、市政动态二、市政动态 1、平改坡房屋整治、平改坡房屋整治 从 2007 年起，济南市市有关部门开始对城区部分楼房实施“平改坡”和立面装新，计划到今年 8 月 底前对顺河、北园、二环东路三条高架路沿线的 690 栋房屋实施“平改坡” ，并对部分重要路段的 320 栋 楼房进行立面装新(其中 90 栋同时进行“平改坡”)。经过 3 年的努力，截至 8 月底，全市共完成房屋 “平改坡”731 栋，立面装新 1200 栋，超额完成迎全运房屋整治任务。完成“平改坡”的房屋中，直管 公房 114 栋，单位自管房 617 栋。除各区相继完成 3 条高架路沿线绝大部分房屋“平改坡”外，铁路沿 线环境综合整治指挥部还完成“平改坡”95 栋。 2、马鞍山路全封闭施工、马鞍山路全封闭施工 从市中区市政管理局获悉，9 月 2 日至 9 月 20 日，马鞍山路(英雄山公园北门至王庄路)将全封闭施 工。 9 月 2 日 22 点起，市政部门将对马鞍山路实施全封闭，对该路段进行翻建施工。届时，施工部门将 预留王庄路及老干部活动中心西侧道路供驻区车辆及行人通行，出行市民可选择玉函路、经十路、经十 济南房地产市场月报(2009-09) 2009 克而瑞信息技术有限公司版权所有 克而瑞信息技术有限公司济 南 济南市经十路 38 号第一大道 1101 邮编：250014 电话：67883676 13 一路及王庄路绕行。 3、原金銮大厦外部装修即将完成、原金銮大厦外部装修即将完成 本月 2 日从槐荫区政府获悉，昔日济南著名的烂尾楼、位于经七路和经十路交界处的原金銮大厦， 其外部装修即将完成，将于近日亮起来。 据悉，由银座买下的这座多年烂尾楼外立面整体装修施工已接近尾声，近日即将以崭新的形象呈现 在市民面前，以迎接全运会的召开。 据悉，整座大楼分为地下一层和地上 19 层，总体建筑面积约 3.6 万平方米，整个外立面约 2 万平方 米。此次外包采用的是玻璃幕墙和铝塑板幕墙。自今年 5 月中旬开始整体外立面装修施工。截至目前， 整个外立面装修工程投入 2000 万元，同时楼体亮化工作也在加紧设计装饰，楼体全部采用 led 灯管， 即将成为济南西部又一闪亮的地标建筑。 4、济南穿黄隧道有望明年开建、济南穿黄隧道有望明年开建 近期济南市黄河桥隧项目建设领导小组正式成立，借以全面推进济南济泺路黄河隧道等跨河工程建 设。目前，该项目已报至省发改委待批，这条“黄河第一隧”有望在明年上半年开始动工。据了解，济 泺路黄河隧道工程自 2006 年上半年提出，2007 年 1 月初步设计出走线方案。 5、奥体中心、奥体中心 3 条主干道实现通车条主干道实现通车 9 月 7 日从奥体中心项目部获悉，奥体文博片区的 4 条主干道已完工，其中奥体中路等 3 条道路实现 通车。已经通车的道路为奥体中路、奥体西路、解放东路，位于燕山新区 a 地块，总长度约 6 公里，是 奥体场馆、龙奥大厦及周边地区快速疏散通道。该项目计划总投资 3.914 亿元，自 2006 年 12 月 28 日开 工建设，2008 年 10 月全部完成快车道中粒式沥青铺设并临时通车，2009 年 7 月快车道 sma 沥青面层全 部完成，日前全部竣工通车。 奥体文博片区茂岭山二号路道路工程已于今年 8 月 31 日完工，具备通车条件。茂岭二号路位于奥体 济南房地产市场月报(2009-09) 2009 克而瑞信息技术有限公司版权所有 克而瑞信息技术有限公司济 南 济南市经十路 38 号第一大道 1101 邮编：250014 电话：67883676 14 文博片区 b 地块新建省博物馆、省档案馆东侧，道路规划红线 40 米，为城市二级主干道路。本次建设的 为一期工程(经十东路至解放东路)全长 733 米，主要施工内容包括新建道路及雨、污水系统，同步实施供 水、供电、供热、供气、通讯、路灯、交通管理等市政公用管线设施。该工程已经过市政质量监督站初 验合格，达到通车条件。因该条道路是全运期间重要的交通干道，为配合环境综合整治，尚需对道路周 边环境、绿化、景观进行整修。 6、济南宝华街棚改安置房、济南宝华街棚改安置房 11 月动工月动工 宝华街棚改安置房预计今年 11 月 1 日开工，计划竣工时间为 2011 年 8 月 31 日，据市建委发布的相 关招标公告显示，宝华街棚改安置房项目规模为 23.69 万平方米，具体开工时间以甲方开工令为准。 官扎营片区和宝华街片区改造包括居住、公共设施、广场、市政设施等。该项目建设地点位于天桥 区堤口路南侧、铁路北侧、天成路西侧、纬六路高架桥东侧，总占地面积约 1450 亩，占济南市棚改总占 地面积的四成，涉及居民 11000 多户，是济南市最大的棚户区。 三、市场资讯三、市场资讯 住房维修基金全部存银行住房维修基金全部存银行 9 月 2 日， “12345 市民服务热线行”活动继续展开，前往济南市房管局，就近期市民关心的住房维 修基金使用、近郊居民房产证办理，如何保障廉租房房源等热点问题，市房管局有关人士进行了解答。 市房管局相关负责人表示，目前我市住房维修基金全部存在银行，其产生的一年定期利息仍用于房 屋维修。房屋维修基金实际上包括房屋公用设施专用基金和房屋本体维修基金。房屋公用设施专用基金 简称专用基金，用于物业共用部位、公用设施及设备的更新、改造等项目，不得挪作他用。专用基金实 行“钱随房走”的原则，房屋转让时，账户里的余额资金也随之转移给房屋的新的产权所有人。因此， 住房维修资金被称为房屋的“养老金” 。目前我市房改房的维修基金约有 8 亿，商品房的维修基金约有 11 亿。房改房的维修基金是原产权单位将住宅出售给职工后，产权单位按出售款的 20%缴存维修基金，资 济南房地产市场月报(2009-09) 2009 克而瑞信息技术有限公司版权所有 克而瑞信息技术有限公司济 南 济南市经十路 38 号第一大道 1101 邮编：250014 电话：67883676 15 金支配权为住户所有。商品房的维修基金是在购买时按比例缴存。现在房改房的维修基金主要用于道路 改造等，每年约用 500 万元，而商品房是 2003 年 12 月以后开始收取，出售的商品房大都没过保修期， 所以动用的维修金也很少。 那这么一大笔钱如何管理？房管局有关负责人介绍，济南市住房维修基金按照一年定期存款利息存 入银行，所得利息仍然用于住房维修。 济南：山东住交会完美谢幕济南：山东住交会完美谢幕 为期三天的 2009 山东住交会暨第 21 届齐鲁秋季房地产展示交易会于 9 月 20 日在济南舜耕国际会展 中心圆满落下帷幕。20 余家地产企业满载着 9 月收获的喜悦告别展会，数以万计的购房者再次领略了齐 鲁地产的风采。 展会务实楼盘多走低调路线 ：齐鲁房地产展示交易会的宗旨在于服务开发商和购房者，搭建便捷有 效的购房桥梁。由于市场逐步趋于理性，本届展会也呈现出了鲜明的市场特点。20 余个参展楼盘在展位 制作上大多数没有以往那么隆重，均以展示项目为主，花哨的成分少了许多，但在人气以及销售成绩上 并没有打丝毫的折扣。并且由于一线地产品牌的相继涌入，本届展会也吸引了一线营销机构的的关注， 北京国利京业地产经纪特地前来观展并考察济南地产市场。细数参展楼盘发现，普通住宅、低密度住宅、 商业、海景房、小户型公寓一应俱全，其中仍以东部楼盘居多，初次亮相的楼盘更是人气火爆，纯 板式小高层盛世皇苑三天便登记 3000 余人，低密度多层带电梯住宅成了香饽饽，香墅里项目三天接 受登记逾 1200 人，舜耕名筑项目仅有的 90 多套房源已所剩无几。 展区创新投资型物业受关注：根据市场需求，主办方特意在此次展会上开辟了投资型物业展区，集 中对省城的品牌商业项目和海景住宅项目进行展示，这也是历届展会以来首次开辟投资型物业展区。 商业物业展区共吸引了鲁商广场、银座中心、缤纷五洲、国际商贸港以及诸多海景楼盘的参与，是 史上商业项目展示最多的一次。开幕第一天，缤纷五洲项目的 1000 多份资料一上午就发放一空，购房者 对商业项目的关注程度可见一斑。“由于人们对于通胀的预期和股市萧条的影响，投资型物业在今年下 济南房地产市场月报(2009-09) 2009 克而瑞信息技术有限公司版权所有 克而瑞信息技术有限公司济 南 济南市经十路 38 号第一大道 1101 邮编：250014 电话：67883676 16 半年会火一把。”某项目营销总监分析道。 沿海楼盘同样惹火，置业顾问告诉，“每天的看房车都是满 的，还会根据购房者需求加发看房车。” 本次展会虽然对展位制作不再重金打造，但参展商在销售策略和活动策划上一点都没少下功夫，不 仅有优惠还有娱乐活动，充分体现了快乐购房的理念。 据了解，香墅里、鲍德现代逸城、天建公园壹号、鑫苑金座等项目都推出了不同程度的优惠。也 有项目以创意取胜，“青年会”以纸箱为原材料，构筑为几何图形，上书项目理念个性、新颖、有 文化。“青年会”项目的展位一亮相便成为整个展会最具创意展位。“我们公司的企业文化和项目理念 始终保持引领者的姿态。”现场一名置业顾问说。另外，不少展位也用丰富多彩的演艺活动来展示自己 的项目内涵，或者制造热闹的气氛。黄金 99 靓丽的篮球宝贝、瑞境皇冠水岸热情的菲律宾乐队、天建项 目传统的二人转展会三天，整个会场沉浸在热闹的海洋。除此之外，也有展位用最近惹火的喜洋洋、 灰太狼等卡通形象进行宣传，吸引了不少购房者驻足合影。 济南房地产市场月报(2009-09) 2009 克而瑞信息技术有限公司版权所有 克而瑞信息技术有限公司济 南 济南市经十路 38 号第一大道 1101 邮编：250014 电话：67883676 17 第二篇第二篇 市场分析篇市场分析篇 第一章、土地市场第一章、土地市场 一、土地一、土地政策政策 严查在集体土地上盖商品房严查在集体土地上盖商品房 国土资源部本月 2 日发出通知，要求各地采取强力措施，坚决叫停管住占用农村集体土地兴建商品 住宅并予以严肃查处。 从国土资源部获悉，国土资源部近日发出关于严格建设用地管理、促进批而未用土地利用的通知， 要求各地要严肃查处违反土地管理法律法规新建“小产权房”和高尔夫球场项目用地。各地必须严格按 照土地管理法和国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知的规定，对在建在 售的以新农村建设、村庄改造、农民新居建设和设施农业、观光农业等名义占用农村集体土地兴建商品 住宅，在地方政府统一组织协调下，必须采取强力措施，坚决叫停管住并予以严肃查处。 国土资源部要求各地切实抓好批而未征土地的处理，在全面清理、摸清底数的基础上，及时制订批 而未征、征而未供、供而未用、用而未尽土地的处理意见和整改方案，并认真抓好落实。国务院批准的 2007、2008 年度城市建设用地，至今未实施征地，但各种原因确需对原批准的建设用地区位进行调整的， 且拟调整用地在符合土地利用总体规划和城市规划、不突破国务院批准的城市总用地和新增建设用地规 模、民生用地面积不减少的条件下，允许适当调整。 国土资源部要求加快运行建设用地“批、供、用、补、查”综合监管平台，重点对土地利用规划和 计划执行、土地审批及土地征收、土地供应、项目用地开发利用等情况进行动态监管，切实预防和防止 未批即用、批而未征、征而未供、供而未用等现象的发生。对取得土地后满 2 年未动工的建设项目用地， 济南房地产市场月报(2009-09) 2009 克而瑞信息技术有限公司版权所有 克而瑞信息技术有限公司济 南 济南市经十路 38 号第一大道 1101 邮编：250014 电话：67883676 18 应依照闲置土地的处置政策依法处置。 批而未用土地将全面清理：对开发商利用囤地、捂盘谋求地价、房价上涨的做法，国土资源部再次 发文要求严查。根据国土资源部刚刚下发关于严格建设用地管理促进批而未用土地利用的通知 ，要求 各地全面清理和摸清闲置土地情况，及时制订批而未征、征而未供、供而未用、用而未尽土地的处理意 见和整改方案。 易居观点易居观点：闲置土地批而未用一直以来是全国房地产市场存在难题之一。一方面拿地的成本较高， 后续开发资金相对不足，导致土地暂时性地搁浅；另一方面开发商策划、审批、开发运作项目研发的时 间较长，导致土地闲置。 二、本月公告土地分析二、本月公告土地分析 1 1、地块供应走势分析、地块供应走势分析 图图 2-1-32-1-3：济南市土地市场供应走势：济南市土地市场供应走势 0 500000 1000000 1500000 2000000 2500000 3000000 0 5 10 15 20 25 30 35 40 9.19.29.39.49.59.69.79.89.9 土地供应面积（）土地供应幅数 数据来源：cric 中国房地产决策咨询系统 济南房地产市场月报(2009-09) 2009 克而瑞信息技术有限公司版权所有 克而瑞信息技术有限公司济 南 济南市经十路 38 号第一大道 1101 邮编：250014 电话：67883676 19 本月公告土地 732836.2 平方米，从公告幅数上看，本月公告土地 15 幅，上月公告土地 7 块。从上 图走势可以看出，9 月份土地供应较上月呈现较大幅度增加。 月份月份幅数幅数公告面积公告面积( (亩）亩）平均每幅面积平均每幅面积( (亩亩/ /幅幅) )公告面积环比涨幅公告面积环比涨幅平均每幅面积环比涨幅平均每幅面积环比涨幅 09.109.13127753.842584.6 09.209.2000 09.309.39578495.464277.3 09.409.47169745.824249.470.66%62.23% 09.509.5157344.757344.766.22%136.48% 09.609.6000 09.709.7352490990.171171.1 09.809.872228827429491%4.39% 09.909.915732836.248855.75229%34.24% 资料来源：cric 中国房地产决策咨询系统 从上表可以看出 09 年的土地供应市场呈波动趋势，各月的供应面积、幅数各不相等。主要供应月份 为 7 月份和 9 月份。三季度的土地供应数量总计达到 57 幅，面积达到了 344.6 公顷。 2 2、供应结构分析供应结构分析 资料来源：cric 中国房地产决策咨询系统 本月居住用地供应幅数与商服用地相差不大，居住用地的面积数是商业用地的两倍多。居住用地公 济南房地产市场月报(2009-09) 2009 克而瑞信息技术有限公司版权所有 克而瑞信息技术有限公司济 南 济南市经十路 38 号第一大道 1101 邮编：250014 电话：67883676 20 告 7 幅，共 515152.2，占据了 70.3%的市场供应，此外，商服用地供应 8 幅，共 217684，占比 29.7%。 图图 2-1-52-1-5：济南市：济南市 9 9 月土地供应区域结构月土地供应区域结构 资料来源：cric 中国房地产决策咨询系统 从公告区域来看，本月 15 幅供应土地中有 10 幅集中在天桥区，占总供应幅数的 67%，2 幅土地位 于历下区、1 幅土地分布在市中区，1 幅土地位于槐荫区，1 幅土地位于高新区。 图图 2-1-62-1-6：济南市：济南市 9 9 月土地供应面积结构月土地供应面积结构 济南房地产市场月报(2009-09) 2009 克而瑞信息技术有限公司版权所有 克而瑞信息技术有限公司济 南 济南市经十路 38 号第一大道 1101 邮编：250014 电话：67883676 21 资料来源：cric 中国房地产决策咨询系统 从本月土地供应幅数来看，以 5 万平方米以下地块成交为主，占总工应土地幅数的 60%。5-10 万平 方米地块为 3 幅，占总工应土地幅数的 20%。10 万平方米以上地块为 3 幅，占总工应土地幅数的 20%。 图图 2-1-72-1-7：济南市：济南市 9 9 月土地供应面积比对图月土地供应面积比对图 数据来源：cric 中国房地产决策咨询系统 从本月土地供应面积来看，5 万以下的土地共有 108314.2，5-10 万的土地共有 197949， 10 万以上的土地共有 426573。 3 3、重点地块重点地块 重点挂牌土地信息列表重点挂牌土地信息列表 地块位于天桥区小清河以南、水屯北