（统计学专业论文）大连市卫星城房地产市场发展研究.pdf

摘要 摘要 城市是区域经济发展的核心，在区域规划中起组织中心作用。如果单从发 展强盛区域经济的角度上看，似乎应尽可能多地发展规模较大的城市。然而， 随着城市规模的扩大，交通拥挤、住房紧张、环境污染等一系列问题也常常会 相伴而生，这在一定程度上又会反过来制约区域经济的发展。因此，当一个城 市发展到一定规模，如何科学规划城市主城区房地产发展战略，如何正确处理 城市主城区和卫星城的房地产开发关系，便成为十分具有现实意义的研究课题。 本文拟结合大连市及其卫星城市的实际情况，对房地产市场做出尽可能全面而 深入的理论分析和实证研究，期望能为合理规划城市主城区与卫星城房地产市 场发展给出切实可行的政策性建议。 文章首先从卫星城和房地产基本概念出发，进行了相关的理论概述。接着 在对大连市房地产市场背景分析的基础上，从房地产投资、商品房销售量、房 价以及空置率等方面重点分析了卫星城房地产市场的现状和信贷情况，表明大 连市卫星城房地产业发展旺盛。同时对其供销两旺的态势进行了成因分析。 文章在供求预测部分，根据对大连市卫星城房地产销售情况的历史分析， 利用灰色马尔科夫预测法、移动平均法等方法，结合定性分析对大连市卫星城 房地产市场的未来趋势进行预测，结果表明卫星城目前房地产市场供小于求， 但在“十一五”期间会转向供大于求。并通过建立预警模型进行风险分析，指出 未来市场有转热的可能，应适当调控，避免房地产开发过度。 鉴于大连市卫星城今后发展态势，文章结尾部分建议统一规划和调控主城 区和卫星城房地产市场，建立房地产市场调查监控系统，完善房地产市场体系。 本文依据房地产经济的有关理论研究卫星城房地产市场的情况，在描述现 状的同时，更关注对现象的本质和内在原因的探究，因此，在论据的组织上， 更偏重于对相关数据的汇总和整理。同时，通过使用量化指标和各项统计数据， 科学预测了大连市卫星城房地产未来的发展趋势。 摘要 本文对大连市卫星城房地产市场进行了系统、深入的实证分析，期望能对 政府及有关部门的决策管理活动具有一定参考价值。 关键宇：卫星城，房地产市场，宏观调控 i i a b s t r a o r a b s t r a c t c i t yi st h ec e n t e ro fa n a r e a se c o n o m yd e v e l o p m e n t , w h i c hp l a y sf o c a le f f e c t s o nt h ea r l 翻p l a n n i n g i ts h o u l de x p a n dt h ec i t yo f b i g g e rs c a l e 邪m u c h 鹊p o s s i b l ea t t h ea i mt os o l e l yd e v e l o p i n gp o w e r f u la n dp r o s p e r o u sc i t i e s h o w e v e r , b r o a d e n i n g t h es c o p ei sa _ c , c o m p a n i e dw i t has e i i o u so f p r o b l e m s s u c h 鹪t r a f f i c j a m , i ns h o r to f h o u s i n g , e n v i r o n m e n t a lp o l l u t i o n s ，a n df l o0 1 3 s o ，i ti sa c t u a la n ds i g n i f i c a n tp r o b l e m t h a th o wt os c i e n t i f i c a l l yp l a nt h ed e v e l o p m e n t a ls t r a t e g yo ft h es a t e l l i t et o w nr e a l e 鲥f a t ea n dh o wt od e a lw i t ht h er e l a t i o n s h i pb e t w e e nt h ed o w n t o w na n dt h es a t e l f i t e t o w nw h e nac i t ye x p a n d st oc e r t a i ns c a l e 硼”t h e s i si n t e n d st om a k et h e o r e t i c a n a l y s i sa n dp o s i t i v er e s e a r e l af u l l ya n dt h o r o u g h l yc o m b i n i n gw i t ht h ea c t u a l c o n d i t i o no ft h ew h o l ed a l i a nc i t ya n di t ss a t e l l i t et o w n , i nt h eh o p eo fb r i n g i n g f o r w a r dp r a c t i c a b l es u g g e s t i o n sf o rr a t i o n a lp l a n n i n go ft h ed e v e l o p m e n tb e t w e e n t h ed o w n t o w nr e a le s t 砒em l l a k e t 趾dt h es a t e l l i t et o w nr e a le s t a t em a r k e t s t a r t i n gf r o mt h eb a s i cc o n c e p t so ft h es a t e l l i t et o w na n dr e a le s t a t ee c o n o m y , t h e r ea 他s o m ec o r r e l a t i v et h e o r i e si nt h i sp a r t i nt h es e c o n dp a r t , i tm a i n l ya n a l y z e s t h ep r e s e n ts i t u a t i o na n dt h ec r e d i tc o n d i t i o nu n d e rt h eb a c k g r o u n do f t h er e a le s t a t e m a r k e to fd a l i a n 皿er e s e a r c hc o n c l u d e sr e a le s t a t ei n v e s t m e n t ，h o u s es a l e s ，p r i c e 8 a n dv a c a n c yr a t e ，a n dt h ec o n c l u s i o ni st h a tt h es a t e l l i t et o w nr e a le s t a t em a r k e t g r o w sa b u n d a n t l y f o l l o w i n g , t h en e x tp a r ti st h ea n a l y s i so f t h ev i g o r o u sr i s eo f r e a l e s t a t em a r k e t n e x tp a r ti st h ef o r e c a s to ft h es a t e l l i t et o w nr e a le s t a t em a r k e ts u p p l ya n d d e m a n d a c c o r d i n gt ot h ea n a l y s i so f t h em a r k e ts a l eo f d a l i a n ss a t e l l i t et o w n , t h e t h e s i sp u t st ou t h eg r a ym o k v - p r o e e s sf o r e c a s t i n gm o d e la n dm o v i n ga v e r a g e m e t h o dt of o r e c a s tt h ef u t u r eo ft h es a t e l l i t et o w nr e a le 甜a l cm a r k e la n dd r a w st h e c o n c l u s i o nt h a tt h es i t u a t i o nt l l m sf r o mb u y e r so v a l p r e s e n t l yt os e l l e r so v e l i nt h e n e x tf i v ey e a r s f o l l o w i n g , t h et h e s i ss e t s 叩am o d e lt oq u a n t i f yt h er i s ka n da l s o m a b s t r a c t p o i n t s o u tt h ep o s s i b i l i t yt ot u r nh e a t a l s o ，s u g g e s t i o n sa l em a d eo u tt h a t m a c r o - c o n ( r o ls h o u l db ea p p r o p r i a t ei na v o i d a n c eo fr e a l e s t a t ed e v e l o p m e n t e x c e s s i v e l y c o n s i d e r i n gt h ef u t u r ed e v e l o p m e n to ft h es a t e l l i t et o w nr e a le s t a t em a r k e to f d a l i a n , s u g g e s t i o n sa 托b r o u g h tu pt h a ti ts h o u l dh a r m o n i o u s l yp l a na n dc o n 缸- o lt h e d o w n t o w na n dt h es a t e l l i t et o w nr e a le s t a t em a r k e to fd a l i a n , a n db u i l du p i n v e s t i g a t i o na n ds u p e r v i s i o ns y s t e mt om a t u r i t yt h er e a le s t a t em a r k e ts y s t e m t h et h e s i sr e s e a r c h e st h es i t u a 虹o no ft h es a t e l l i t et o w nr e a le s t a t em a r k e to f d a l i a nb a s i n go i lr e l e v a n tt h e o r i e s b e s i d e sd e s c r i b i n gt h ee x i s t i n gc o n d i t i o no ft h e r e a le s t a t em a r k e t , t h et h e s i sa l s op a y sa t t e n t i o nt ot h ee s s e n c eb e h i n dt h e p h e n o m e n o na n d t h ei n u i n s i cr e a s o l lt h e r e f o r e , o no r g a n i z i n gt h em a t e r i a l ，i tl a y s p a r t i c u l a rs t r e s so nm a r s h a l i n ga n dc o o r d i n a t i n gt h ed a t a f u r t h o r m o r e , t h et h e s i s p r e d i c t sa n da n a l y z e st h ed e v e l o p m e n to f t h es a t e l l i t et o w nr e a le s t a t em a r k e to f d a l i a ns c i e n t i f i c a l l yb yu s i n gi d i o g r a p h i ci n d e x e sa n ds t a t i s t i c a ld a t a t h et h e s i sp e r f o r m ss y s t e m a t i ca n dd e e pd e m o n s t r a t i o na n da n a l y s i sa b o u t s a t e l l i t et o w nr e a le s t a t em a r k e to fd a l i a n , e x p e c t i n gt h a ti ti sw o r t hr e f e r e n c i n gf o r t h eg o v e r n m e n ta n ds o m ed e p a r t m e n t s d e c i s i o na n da d m i n i s t r a t i o n k e y w o r d s ：t h es a t e l l i t et o w n , r e a le s t a t em a r k e t , m a c r o c o n t r o l i v 东北财经大学研究生学位论文原创性声明 本人郑重声明：此处所提交的博士硕士学位论文 九睦帚e 幂赫：扇也手辛而缢厚种勃，是本人在导师指导下，在 东北财经大学攻滇博士硕士学位期间独立进行研究所取得的成 果。据本人所知，论文中除已注明部分外不包含他人已发表或撰 写过的研究成果，对本文的研究工作做出重要贡献的个人和集体 均己注明。本声明的法律结果将完全由本人承担。 作者签名：般许日期：如中年p 月阳 东北财经大学研究生学位论文使用授权书 天正辛z 墨节蘸房蟛枷煳为系本人在东北财经 大学攻读博士硕士学位期闻在导师指导下完成的博士硕士学位 论文。本论文的研究成果归东北财经大学所有，本论文的研究内 容不得以其他单位的名义发表。本人完全了解东北财经大学关于 保存、使用学位论文的规定，同意学校保留并向有关部门送交论 文的复印件和电子版本，允许论文被查阅和借阅。本人授权东北 财经大学，可以采用影印、缩印或其他复制手段保存论文，可以 公布论文的全部或部分内容。 作者签名：职洚i = = 1 期：加噼。月日 导师签名：j 兰 和 目期：。7 年，。月，t 同 第一章引言 一、研究背景 第一章引言 改革开放以来，随着城市经济的快速发展，我国诸多大中城市人口迅速增 加，产业不断扩大，导致市区有限的环境容量难以承受。若要继续进一步发展， 就必须在调整改造的同时，把城市功能逐步向郊区( 县) 转移。于是，卫星城 的规划便提上议程。发展卫星城是缓解城市中心区人口压力，实现产业链高度 整合的一个非常重要的战略。卫星城的发展是城市离心扩散的结果，是城市人 口和城市职能由大城市中心区向郊区迁移的过程。大量的人口和工业、商业设 施由市中心和建成区向郊区迁移，对卫星城的房地产业发展是一次重大机遇。 目前，我国卫星城房地产业发展缺乏完善的理论体系，如何处理好城市中 心区和卫星城的房地产开发关系，科学规划卫星城房地产发展战略，促进其可 持续发展，已成为亟需解决的问题。 笔者的研究工作正是在这样的背景下展开，以大连市卫星城( 包括旅顺口 区、金州区和大连经济技术开发区) 的房地产业发展作为研究对象，对其进行 了现状描述和供求高涨成因分析，科学预测了卫星城以及卫星城和主城区未来 发展趋势，指出卫星城房地产市场未来发展存在一定的风险，并对如何防范和 控制卫星城房地产市场，保持大连市房地产市场的健康发展提出建议。 二、研究意义 大连市委、市政府提出的建设“大大连”规划纲要的实施，以及中央关 于把大连建成东北亚重要的国际航运中心的决定，给卫星城加快发展带来新的 机遇。 “充分利用东北地区现有港口条件和优势，把大连建成东北亚重要的国际航 运中心”，是党中央、国务院统揽全局做出的加快东北老工业基地改造的一个重 大连币卫星城房地产市场发展研究 大战略决策，也为大连整个城市的功能定位和历史使命指明了发展方向。大连 作为东北地区传统的对外经贸窗口和国际物流枢纽，面临着新中国成立以来最 重要和最宝贵的发展新机遇。同时，大连市委、市政府提出了建设“大大连” 规划纲要，提出大连在城市空间布局上将推进“西拓北进”的思路，要把大连城 区西拓至旅顺、北扩到金州，构筑“两城三星”组团式城市空间布局。把旅顺、 金州纳入大连新市区，与开发区等对外先导区实现一体化发展，成为跨国公司 产业转移、“大大连”核心区工业搬迁改造和产业拓展的主要承接地、现代化的 大型工业项目集中发展区、“大大连”的新兴工业区。 在这样的背景下，近几年大连市卫星城城区结构日益完善，城市化建设步 伐逐步加快，投资环境改造力度不断加大。与此同时，房地产投资快速发展， 房地产行业发展迅速，对g d p 的贡献越来越大，对相关行业的拉动作用日益显 现，房地产业的发展已成为经济增长中一支不容忽视的力量。近几年卫星城房 地产开发面积、销售面积已经逼近主城区水平，而且2 0 0 6 - - 2 0 1 0 年规划开发面 积比主城区多了近一倍。鉴于主城区和卫星城房地产市场日益一体化的发展趋 势，以及房地产市场高风险、长周期的特点，适应宏观调控的需求，本文在收 集了大量数据、资料的基础上对大连市卫星城的房地产市场，以及主城区和卫 星城整体房地产市场进行了探索性研究和预测，期望能为合理规划城市主城区 与卫星城房地产市场发展战略提出切实可行的政策性建议，以促进大连市卫星 城房地产业健康长远发展。 三、研究的方法与数据来源 ( 一) 研究的方法 1 定性分析与定量分析相结合 对卫星城房地产经济中的基本概念、基本理论等方面，采用定性分析的方 法进行研究。另外采用统计学、经济计量学的分析方法，并运用大量的图表， 对房地产经济中的实际经济现象进行定量研究。 2 第一覃引言 2 实证分析与理论分析相结合 在基本原理方面，运用理论方法进行阐述。本文同时大量采用实证分析方 法，以反映、揭示卫星城的房地产经济发展情况，并提出政策建议。 3 描述研究与分析研究相结合 描述研究是为了确定、描述或识别是什么，其目的常常是综合，一般将知 识或信息集合在一起，解释其可能的逻辑联系。分析研究将信息拆开，以确定 为什么是那样的或如何是那样的，为什么产生以及如何产生。本文在现状分析 方面采用描述研究，在探寻发展原因等方面采用分析研究。 ( 二) 分析研究所使用的数据来源 1 有关卫星城各个市区的数据来自于大连市旅顺口区、金州区、大连开发 区统计局和各区房屋动迁办。 2 有关大连市房地产历史数据主要来自大连市统计局投资处。 3 有关卫星城房地产金融市场的数据来自于中国人民银行大连市中心支 行。 4 有关规划数据来自于大连市主城区和旅顺口区、金州区、大连开发区的 2 0 0 6 - 2 0 1 0 年住房建设规划 四、研究思路与框架 本文依据市场研究理论，利用一系列市场分析方法，对大连市卫星城房地 产市场进行了分析。引言部分首先指出了本文的研究背景、研究意义及研究思 路和框架，旨在指出大连市卫星城房地产业的重要地位，因此有必要对本市场 进行研究。理论研究部分介绍了关于卫星城和房地产的相关理论，为后续的分 析研究奠定基础。知史可鉴今，在对大连市房地产市场发展历程回顾的基础上， 分析了卫星城房地产市场的现状和信贷情况，得出的结论是大连市卫星城房地 产业发展旺盛。那么是什么原因导致了近几年卫星城的房地产市场形成如此火 爆的局面? 成因分析部分分别从宏观经济因素、需求因素和供给因素方面进行 3 大连市卫星城房地产市场发展研究 分析。如此旺盛的市场未来的发展怎样? 供求是否平衡? 供求趋势预测部分运 用灰色马尔科夫预测法、移动平均法分别对大连市卫星城“十一五”期间、今明 两年以及大连市主城区和卫星城整体今明两年的房地产需求进行预测，得出卫 星城目前房地产市场供小于求，但在“十一五”期间供大于求的发展态势。紧接 着对大连市卫星城的房地产市场进行风险分析，通过建立预警体系，得出未来 市场有转热的可能，应适当调控，避免房地产开发过度。最后得出结论，并提 出建议。 本文的研究框架如下。 4 第一章引言 五、创新与不足 本文的创新之处主要体现在如下几个方面： 1 应用性较强。目前国内外对卫星城的研究并不十分全面深入，对卫星城 房地产市场的研究则更为少见。本文根据大连市卫星城房地产市场的实际情况， 对如何合理规划该市场发展进行了初步的研究探索，有较强的实际意义。 2 本文采用了灰色马尔科夫的分析方法，弥补了灰色预测法对波动性较大 的数据拟合较差、预测精度低的问题。将灰色预测和马尔科夫概率矩阵预测结 合起来形成一个灰色马尔科夫预测模型，既能充分利用历史数据，又可以提高 随机波动较大数据列的预测精度，使其更能适合房地产市场供需量因受模型某 些随机因素的影响，随着时间变化而呈现出某种变化趋势的非平稳随机过程的 实际情况。 3 根据房地产市场的实际情况，建立了一套可以获得数据的房地产预警指 标体系，该体系从投资、生产、交易三个层面选择了七个指标，并实际分析了 大连市卫星城房地产市场发展态势，指出未来有转热的可能，为防止房地产市 场过热，保持其稳定、持续发展提出预警，结论具有相当的重要性。 由于房地产经济的复杂性和时间、资料的限制，本文的研究也存在一些不 足。例如在数据资料的选取上，由于卫星城房地产业起步较晚，2 0 0 0 年及以前 的卫星城房地产数据代表性相对较弱，本文获取的数据是从2 0 0 1 年到2 0 0 6 年， 这在一定程度上可能对研究结论产生一定影响。对于宏观调控措施，也还仅仅 停留在理论分析阶段。这些问题，都是需要迫切解决的，也是会包括笔者在内 的广大理论与实践工作者的挑战。 5 大连市卫星城房地产市场发展研究 第二章卫星城房地产市场相关理论概述 本章简要论述了卫星城和房地产市场的相关理论知识，为进一步分析大连 市卫星城房地产市场的现状以及预测、预警提供理论基础。 一、卫星城的相关理论 ( 一) 卫星城概念 所谓卫星城，是引用了宇宙间卫星和行星的关系，借以表明卫星城与母城 之间的相互依存关系。卫星城是一个动态的概念，随着中心城市的发展，衡量 卫星城的标准也在发生变化。一般定义如下：卫星城就是地处大城市周边一定 范围内，与中心城市联系较为紧密，具有一定数量人口规模，且其综合水平可 满足大城市不同程度地转移部分城市职能需求的城市。 ( 二) 卫星城特征 1 与主城区具有紧密的经济联系，依附于主城区，服务于主城区，成为主 城区功能的完善和延伸。同时，与自身周围的其他卫星城有频繁的交通往来和 经济沟通。 2 与主城区的距离较近，并有便捷的交通相连。为了便于分担主城区的城 市职能，卫星城通常都与主城区相邻。便捷的交通工具使得卫星城和主城区在 沟通方面的限制大大减小。 3 人口数量已达到一定规模。有些学者认为，现代卫星城人口规模大约在 2 0 万人以上。 4 卫星城市具有控制主城区无限扩张，同时具有延伸、补充、修正、完善 主城区城市功能的职能。 6 第二章卫星城房地产市场相关理论概述 二、房地产相关理论 ( 一) 房地产及房地产市场相关概念 房地产，从字面意义上看是房屋和土地两种财产的总称。在物质形态上， 房产总是与地产联结为一体，房依地建，地为房载，离开土地的房屋是不可思 议的；在经济形态上，房地产的经济内容和运动过程，也具有内在的整体性和 不可分割性，如果土地上没有建筑物和构筑物，这种土地也就不称其为城市土 地。城市土地的根本特性，就在于它是城市各种建筑物和构筑物的基础，或城 市各种建筑物和构筑物的用地。正是上述房产与地产这种既紧密联系又相互包 容的整体性，所以人们往往将之合称为“房地产”。 房地产市场有狭义和广义之分。狭义的房地产市场是指房地产商品进行交 易活动的场所；广义的房地产市场是指房地产市场交易双方经济关系的总和， 是买卖双方相互作用的一种机制。 ( 二) 房地产市场供求理论 房地产供给是指在一定时期内，房地产的生产者在某一价格水平下，在市 场上所愿意且能够提供的房地产产品的数量。通常，在一个特定的价格下，生 产者愿意且能够提供的房地产产品的数量，成为供给量。 房地产需求是指在一定时期内，房地产的消费者在某一价格水平下，在市 场上所愿意且能够购买的房地产产品的数量。它包括对住宅、办公楼、商业用 房及其他房地产产品的生活性消费和生产性消费的需求。通常，在一个特定的 价格下，消费者愿意且能够购买的房地产产品的数量，成为需求量。 在商品社会中，一方面生产者不断的生产商品通过市场销售，形成了市场 供给；另一方面，消费者通过市场上的商品交换取得了自己需要的商品，形成 市场需求。当市场供给等于市场需求时，即形成市场均衡。在房地产市场中， 均衡是暂时的、相对的、一种理想的状态，而非均衡是经常的、绝对的。房地 产市场总量的非均衡一般表现为潜在总需求大于有效总需求，实际供给大于有 7 大连市卫星城房地产市场发展研究 效供给，即超额需求与超额供给同时并存。事实上，在我国房地产市场的发展 过程中，存在着潜在需求巨大与有效需求不足的矛盾、大量商品房空置等非均 衡问题。 ( 三) 房地产市场预测理论 房地产市场预测是指通过对房地产市场的调查，运用科学的方法和手段， 根据调查提供的数据和资料，对房地产市场的未来及其变化趋势进行测算和判 断，以满足确定未来房地产市场经营目标和行动计划的需要。进行房地产市场 预测有利于制定科学的开发经营计划，有利于保证社会需要的满足，有利于经 济管理部门掌握市场动态和变化发展趋势以制定和采取相应的政策措施进行宏 观指导。 市场预测的方法很多，从性质上来说，可分为定性预测和定量预测两大类。 定性预测最大的优点是在缺乏足够的统计数据和原始资料的情况下，可以做出 定性估计，而且能考虑无法定量的因素，比较简便可行。常见的有专家预测法、 相互影响矩阵法、经验判断法等。定量预测又分为确定性定量预测和不确定性 定量预测，前者常见的方法有移动平均法、指数平滑法和模型预测法等，后者 常见的有回归分析法、趋势外推法、灰色预测法、马尔科夫预测法等。下面对 ，本文中用到的几种预测方法作简单介绍。 1 灰色预测及马尔科夫预测理论 灰色系统是介于白色系统和黑色系统之间的，即部分信息己知、部分信息 未知的系统。如房地产价格和销售面积受各种因素的影响，部分因素可知，部 分因素不可知。灰色系统理论可对社会、经济等抽样系统进行分析、建模、预 测、决策和控制。灰色理论的微分方程模型称为g m 模型，灰色预测法一般是 采用以一阶模型g m ( 1 ，1 ) 为基础所进行的预测，其预测结果为指数型曲线， 其预测的几何图形为一条单调递增或单调递减的较平滑的曲线。这种预测方法 无需长期的历史资料，注重目前的变化对未来的影响，使预报的数据序列较接 近实际数据序列，广泛的适用于时间短、数据资料少、数据波动不大的预测问 题。 8 第二章卫星城房地产市场相关理论概述 灰色预测模型g m ( 1 ，1 ) 建模方法与计算步骤如下： 原始数据列 x 扣 ) = k 扣( 1 ) ，x o ( 2 ) ，工 ) j 第一步，对原始数据作一阶累加生成，得到新的数据列 z o ) = i x ( 1 ) 工( 2 工，x ( 1 0 ) j 第二步，构造数据矩阵b 和向量e f - 1 2 ( x o ( 1 ) + x m ( 2 ) ) 11 口：j 一1 2 ( x 0 ) ( 2 ) + ，o ( 3 ) ) 1i i j i 一1 2 ( x ( 1 o 一1 ) + x 0 ) ( 栉”1j 】：，= ( 2 ) ，一( 3 ) ，川疗) 丁 第三步，计算二， 会= ( 8 7 n ) - s 7 e 第四步，建立模型 囊o + 1 ) ：f z ( 1 ) 一兰l 一+ 竺x o + 1 ) = lz ( 1 ) 一兰k “+ 竺 “ u 第五步，检验模型精度 x ( o ( f ) = x o ( r ) 一x o ) ( t 一1 ) ， g o ) = x ( o ( f ) 一x r o ( t 1 ) ， 一x = l 胛窆工( f ) ， 石：l 打ng o ) ， n 2 霹= 1 聆( x o ( f ) 一) ， t = l ( 2 1 ) ( 2 2 ) ( 2 3 ) ( 2 - 4 ) ( 2 5 ) ( 2 6 ) ( 2 7 ) ( 2 8 ) ( 2 9 ) ( 2 1 0 ) ( 2 1 1 ) ( 2 1 2 ) ( 2 1 3 ) 一g 一 砰国 9 如。 ， 玎 c | i 大连市卫星城房地产市场发展研究 表格2 - 1g ( 1 ，1 ) 预测模型精度等级 c预测精度等级 0 3 5好 0 5合格 0 6 5勉强 乏0 6 5不合格 但是预测模型还存在以下一些问题：( 1 ) 对随机波动性较大的数据序列拟合 性较差，预测精度较低。( 2 ) 灰色建模方法没有考虑原始数据系列的实际情况， 而只是简单的认为原始数据在通过累加之后就会出现明显的指数规律。因此， 建立的指数模型是十分粗糙的。 而马尔可夫预测法的研究对象是一个随机变化的动态系统，其理论基础是 通过马尔可夫过程来反映复杂系统的状态转移。马尔可夫预测法是根据系统状 态之间的状态转移概率来推断系统的未来变化的，而且状态转移概率的大小反 映了各种随机因素的影响程度，反映了系统各状态之间的转移的内在规律性， 适合于随机波动性较大的数据序列的预测问题。在这一点上恰恰可以弥补灰色 预测的缺陷。 所以，灰色预测与马尔柯夫概率矩阵预测各有优点并且可以互补，因而在 本文中，将两者结合起来形成一个灰色马尔柯夫预测模型，既能充分利用历史 数据，又可以提高随机波动较大数据列的预测精度，使其更能适合房地产市场 供需量因受某些随机因素的影响，往往随着时间变化而呈现出某种变化趋势的 非平稳随机过程的实际情况。 2 移动平均法 移动平均法是一种简单的自适应预测模型。它可以分为一次移动平均和二 次移动平均。本文用的是一次移动平均中的简单移动平均。简单移动平均依照 时间顺序，对包含一定项数的历史序列值取算数平均值作为下一期的预测值。 这是一种随时间逐次推进的方法。在实际应用中，要根据具体的情况选择合适 的移动步长才能达到令人满意的预测精度。 1 0 第二章卫星城房地产市场相关理论概述 ( 四) 房地产市场预警理论 房地产市场的任何主体都希望能够把握住房地产市场的脉搏。如果对市场 的走势预测正确，政府可以通过制定政策保证市场的平稳运行，开发投资者可 以掌握市场的先机，在竞争中占据主动，消费者可以根据市场发展采取更为合 理的消费行为。 所谓房地产预警系统，乃是在科学理论指导的基础上，通过对房地产业经 济运行历史过程的经验分析，同时参考有关类似房地产业经济运行或其他产业 经济运行的教训，从中加以归纳和总结出若干房地产经济运行的基本规律，并 主要通过指标体系的选择和建立，揭示和认识具体指标与房地产业经济运行总 体特征和局部特征之间的内在联系，最终使得政府监管部门在对房地产业经济 运行过程中有关指标变化持续监测的条件下，能够从中得到有关房地产业总体 经济运行态势和局部特征变化的准确判断，以对其今后走势做出正确的预期与 评价，从而尽可能地提前采取监督调控措施，最大限度地促进行业经济的持续 良好运行，同时尽量避免那些可以避免的不良态势或事件发生。 大连市卫星城房地产市场发宸研究 第三章大连市卫星城房地产发展现状 本章在对大连市房地产发展历史回顾的基础上，详细对卫星城房地产市场 的现状及信贷情况进行了分析研究。 一、大连市房地产发展综述 从九十年代以来，房地产业作为大连市重要的支柱产业，取得了长足的发 展。经过“八五”时期的高速发展、“九五”时期的平稳过渡和“十五”时期的快速 增长后，基本形成了一个统一、竞争、开放、有序的房地产市场。整个d , 6 十五” 期间，大连市房地产开发投资快速增长，规模不断扩大；开发投资比重趋渐合理； 住宅建设占主体地位，比重相对稳定；销售面积稳步上升，产销基本平衡，房 地产市场继续向健康良性发展1 。 ( 一) 开发投资快速增长，规模不断扩大 “八五”时期，大连市房地产开发投资高速增长，由于基数较低，年均增速 高达8 4 7 ，到“八五”末年，当年投资额已达7 3 3 亿元。受到国家宏观调控政 策和东南亚金融危机的影响，大连市房地产开发投资在此高基数上，在整个“九 五”时期进入平稳调整期。五年间除2 0 0 0 年外，其它年份投资额均在6 2 6 8 亿 元之间，年均增长7 8 ，基本处于平稳运行区间。只是在“九五”末年重抬升势， 以5 8 的增长速度，完成投资超过百亿元，形成又一个高基数。大连市“十五” 时期的房地产开发投资，正是在此基数上，进入新一轮快速增长，年平均增长 2 0 。 房地产年开发规模不断扩大。1 9 9 0 年开发施工面积为2 3 2 2 万平方米，到 1 9 9 5 年增长到8 7 0 3 万平方米，“九五”期间在继续保持上涨的趋势下涨幅略有 下降，2 0 0 0 年开发施工面积为1 0 6 7 2 万平方米，到2 0 0 5 年房地产开发施工面 1 2 第三章大连市卫星城房地产发展现状 积达到1 5 7 0 万平方米。“八五”、“九五”和“十五”时期的开发施工面积分别为 2 9 0 1 2 万平方米、4 1 9 9 8 万平方米和6 9 0 5 5 万平方米。 图3 - 11 9 9 0 - 2 0 0 5 年房地产开发投资增速变动图 ( 本节数据资料均来源于大连市统计局投资处) ( 二) 开发投资比重渐趋合理 白九十年代以来，大连市房地产开发投资占全市固定资产投资比重，经历 了一个由低到高，又由高到低的变化过程。九十年代初约占1 0 ，“八五”末年 为3 0 9 ，“九五”末年提高到3 9 8 。短短的十年问，房地产业作为新兴产业， 成为大连市名副其实的支柱产业，对全市经济发展做出突出贡献。但随着房地 产开发规模的不断扩大，也暴露出投资增长对房地产开发过度依赖的倾向。十 五”期间，大连市委市政府对房地产业进行调整，房地产开发投资比重逐年稳步 地有所降低，2 0 0 0 年曾达3 9 8 ( 历史最高水平) ，“十五”期间逐年降低，到2 0 0 5 年降为2 3 9 。 大连市卫星城房地产市场发展研究 图3 - 2 房地产开发投资占全社会投资比重变动图 ( 三) 以住宅产业化为主，住宅建设比重相对稳定 九十年代初大连市房地产投资中，住宅投资比重占8 0 以上，由于“八五” 期间，大连市集中上了一批综合大型商业设施项目，影响房地产开发结构发生 变化，住宅建设比重下降，到1 9 9 6 年达到最低，不到4 5 。此后政府及开发 企业对房地产开发结构进行及时调整，使房地产开发又逐步回归到以住宅产业 为主的发展轨道，住宅建设比重逐年加大，到“九五”末年上升到6 9 ，整个“十 五”期间基本在7 0 左右，只是在2 0 0 5 年略为降低。 “十五”期间房地产竣工面积中，住宅比重始终保持在8 0 8 5 。 ( ) m 箩移梦矿擎萨梦移矿梦移 图3 - 3 住宅投资占房地产投资比重变动图 1 4 叭 ，。 肌 一 ；m 州i蚍i 一 刚 ， 一 以i蛳i泓i 如蛐加如柏如加加。 第三章大连市卫星城房地产发展现状 ( 四) 销售面积不断增加，产销基本平衡，市场持续健康发展 从九十年代以来，销售面积呈上升趋势。其中“八五”“九五”期间，销售面 积波动幅度较大，尤其是在1 9 9 7 年销售面积增长率达到最低为3 4 6 ，紧接着 1 9 9 8 年销售面积在1 9 9 7 年的低水平下有了大幅度提高，增长率达到8 1 1 。“十 五”期间销售面积波动趋于平稳，大致在4 0 以内。“八五“九五“十五，三个阶 段平均年销售面积分别为4 7 1 8 万平方米、1 0 3 1 5 万平方米、2 3 0 1 2 万平方米。 图3 4 房地产销售面积变动图 ( 五) 产销基本平衡，市场持续健康发展 由于“地根”、“银根”双重紧缩影响，连续两年房地产竣工面积持续下降， 成为房价快速上涨的重要影响因素。“十五”期间，房地产年平均竣工房屋近5 0 0 万平方米，年销售量平均为4 6 0 万平方米，销售面积和竣工面积比达0 9 3 ：1 ， 而2 0 0 4 年和2 0 0 5 年当年，该比例分别为1 1 5 ：1 和1 3 ：1 ，销售量超过竣工量。 销售额和投资额比例，整个十五期间总量比为0 8 2 ：1 。 但同时调控起到的更积极的作用是，在房屋供应量减少而有效需求不减的 情况下，市场原有空置商品房得以大量消化。2 0 0 5 年，全市空置商品房比上年 下降1 8 ，住宅空置量降幅达3 0 ，房地产市场持续向健康良性发展。 1 5 大连市卫星城房地产市场发展研究 1 4 1 2 1 r 0 0 8 o 6 o 4 o 2 0 0 梦萝箩爹萝爹爹梦梦梦梦移萝萝 图3 - 5 产销比变动图 二、卫星城房地产发展现状 在“十五”期间，大连市房地产快速增长，规模不断扩大，开发投资比重趋 渐合理。在房地产市场健康良性发展的大环境之下，并伴随着城市居民住房制 度改革的推进、城市化进程的加快和国家及地方政府政策的实施，卫星城房地 产业有了较快地发展。 从开发投资额看，2 0 0 6 年卫星城房地产开发投资额为7 4 - 3 亿元，开发区、 金州区和旅顺口区分别为3 1 亿元、2 8 4 亿元和1 4 9 亿元，所占比例为4 1 7 、 3 8 2 和2 0 1 ；从新开工面积看，2 0 0 6 年卫星城新开工面积为3 8 5 万平方米， 各区分别为1 6 1 万平方米、1 1 0 万平方米和1 1 4 万平方米，所占比例分别为 4 1 8 、2 8 6 和2 9 6 。从“十五”期间来看，各区开发投资额的年增长率分别 为1 8 9 、3 0 6 和4 1 4 ；新开工面积的年增长率分别为4 6 、2 和1 4 。 综观“十五”期间卫星城房地产业发展，主要呈现以下特点。 ( 一) 房地产开发投资增长发展，增速较快 “十五”期间，大连市卫星城固定资产投资累计完成近6 6 0 亿元，呈逐年稳 步上升趋势。房地产投资作为固定资产投资的一个组成部分，累计完成投资 1 2 6 5 亿元，从2 0 0 1 年的2 0 8 亿元增长到2 0 0 5 年的4 2 2 亿元，到2 0 0 6 年达 到7 4 3 亿元。“十五”期间，房地产开发投资比重逐年稳步地有所降低，2 0 0 1 年 1 6 第三章大连市卫星城房地产发展现状 到2 0 0 5 年分别为2 6 9 、2 3 、1 7 6 、1 6 5 和1 7 7 ，均低于全市水平。2 0 0 6 年房地产投资占固定资产投资的比重上升，为2 0 5 。 图3 6 卫星城房地产投资及比重 ( 本节数据资料均来源于大连市统计局投资处) 从增长速度来看，2 0 0 4 年及以前房地产投资的增长速度都远远小于固定资 产投资的增长速度，2 0 0 5 年后实现了超越。表现在增速差( 房地产投资增长率 固定资产投资增长率) 上，2 0 0 2 、2 0 0 3 和2 0 0 4 年都是负值，2 0 0 5 年转为1 3 。 2 0 0 6 年达到2 3 6 ，而固定资产投资增长率小于2 0 0 5 年近1 4 个百分点。在这 样的背景下，投资增速差的大幅上涨客观反映了“十一五”初期房地产投资增速 较快的事实。 8 0 ；一 6 0 4 0 20 0 一、r 一 - 2 0 2 0 0 2 年 2 0 0 3 矩 2 0 0 4 年 2 0 0 5 芷2 0 0 6 色 【+ 增速差 - 1 6 0_ 3 1 98 o1 3 02 3 6 + 固定资产投资增长率 1 0 63 5 52 3 76 6 35 2 4 l + 房地产投资增长率 - 5 43 6 1 5 67 9 37 6 1 图3 7 卫星城房地产投资增长速度比较 1 7 柏如加。加渤瑚枷 大连市卫星城房地产市场发展研究 ( = ) 商品房开发施工面积、竣工面积不断扩大 在房地产业不断发展的同时，商品房开发规模逐步扩大。“十五”期间卫星 城房地产开发施工面积为1 3 2 5 1 万平方米，新开工面积为7 6 5 3 万平方米，竣 工面积为5 3 4 6 万平方米，平均每年分别达2 6 5 万平方米、1 5 3 1 万平方米和1 0 6 9 万平方米。2 0 0 6 年商品房开发面积继续扩大，施工面积和新开工面积分别为 6 5 3 6 万平方米和3 8 5 万平方米，相比2 0 0 1 年分别平均增长3 1 8 和2 4 2 。 商品住宅所占比重较大，占