（政治经济学专业论文）论房地产宏观调控与房地产价格.pdf

摘要 房地产业是国民经济的先导性、支柱件和基础性产业，它的发展在很大程度 上带动和制约着城市和其他广：业的发展，甚至带动经济的周期性波动。近两年房 地产投资过热、房地产价格增k 过快引起了全社会的关注。从一些发达国家和地 区房价变化历史经验来看，房价在短期内上升过快容易滋生房地产泡沫，破坏金 融系统，可能会带来长时间的经济萧条。房价持续快速上涨另一方面还会影响到 居民的购买力，居住问题不能妥善解决会对社会稳定造成强大的负面影响。当前 政府出台了一系列平抑房价的措施，取得了一定的成效，如何更好地运用房地产 宏观调控手段，抑制房地产价格增长过快，缓解房地产价格波动有重要的研究意 义。 本文以房地产宏观调控与房地产价格之间的关系为研究对象，从经济学理论 和上海房地产的实际情况论证了房地产宏观调控对房地产价格的重要影响，总结 出影响房地产宏观调控政策效果的因素，并结合以往房地产宏观调控经验和国外 经验，对今后的房地产宏观调控提出政策建议。 本文第一章首先对房地产宏观调控的定义、目标、分类和意义进行论述。其 后，具体地分析了房地产市场供给和需求，在此基础上运用蛛网模型分析供给和 需求波动对房地产价格波动的影响。最后，总结房地产宏观调控通过影响房地产 市场的供需波动，影响房地产价格的波动。 第二章具体论述了房地产宏观调控手段对房地产价格的传导机制。本章重点 从经济学上分析以金融政策、税收政策、土地政策为主的房地产宏观调控手段与 房地产供给、需求和房地产价格之间的关系，并对这三大政策的传导机制进行了 详细地分析。 第三章对房地产宏观调控与上海房地产价格之间的关系进行实证分析。本章 较完整地考察了从上世纪9 0 年代中期至2 0 0 5 年底主要的房地产宏观调控政策对 房地产供给、需求和价格波动的影响。 第四章对上海房地产宏观调控政策进行评价，总结出预期、政策出台的时机 和力度是房地产宏观调控效果的重要影响因素，并在借鉴英国、日本、韩国等国 外的房地产宏观调控经验的基础上对今后的房地产宏观调控提出建议。 关键字：房地产宏观调控价格 a b s t r a c t r ea 【e s t a t ei n d u s t r ya c t sal e a d i n g ，s u p p o r t i n ga n db a s i cr o l ei n n a t i o n a le c o n o y ：i t sd e v e l o p m e n th a sg r e a ta f f e c t i o n so nt h ed e v e l o p m e n t o fc i t i e sa n do t h e ri n d u s t r i e s ， e v e n1 e a d st oc y c l i c a lm o v e m e n t so f e c o n o m v 0 v e r i n v e s t m e n t si nr e a le s t a t ea n dr a p i di n c r e a s e si nt h ep r i c e o fr e a l t yd u r i n gt h el a s tt w oy e a r sh a v ea r o u s e dt h ea t t e n t i o no ft h ew h 0 1 e s o c i e t y f r o mt h eh i s t o r i ce x p e r i e n c e so fc h a n g e so fr e a le s t a t ep r i c e s i ns o m ed e v e l o d e dc o u n t r i e s ( a r e a s ) ，i fp r i c e sr i s es i g n i f i c a n t l yi ns h o r t t i | n em a vh a v ec o n s e a u e n c e ss u c ha sr e a le sl a t eb u b b l e s ，b r e a k a g ei n f i n a n c i a ls y s t e ma n dl o n ge c o n o m i cd e p r e s s i o n i ft h i sg o e so ni nal o n g e r t i m e ，i tw i l la f f e c tp u r c h a s i n ga b i l i t yo fc i t i z e n s n e g a t i v ea f f e c t i o n s w i l li n c u ri ft h e r ea r et o om a n yr e s i d e n c ep r o b l e m s t h eg o v e r n m e n th a s b r o u g h to u tas e r i e so fp 0 1i c e st oc o n t r 0 1 r e a le s t a t ep r i c e s ，a n dt h e y d r o v e st ob ee f f e c t i v e i tisw o r t h yo fs t u d y i n ga n dr e s e a r c h j n go nh o w t ou s em a c r o e c o n o m i cc o n t r 0 1 st oc o n t r o lt h er a p i di n c r e a s e sa n dm i n i m i z e f l u c t u a t i o n si nr e a le s t a t ep r i c e s t h i sd a d e rs t u d i e do nt h er e l a t i o n sb e t w e e nn l a c r o e c o n o m i cc o n t r 0 1 s i nr e a le s t a t ea n dm a r k e tp r i c e s f r o mt h ep o i n to fv i e wo fe c o n o m i c sa n d s i t u a t i o n so fr e a le s t a t em a r k e to fs h a n g h a i ， t h ep a p e rd e m o n s t r a t e dt h e s i g n i f jc a n te f f e c t so fm a c r o e c o n o m i cc o n t r 0 1 si n r e a le s t a t eo ni t s p r i c e s i ts u m e du pt h ef a c t o r st h a ta f f e c tm a c r o e c o n o 丁刀i cc o n t r o l si n r e a le s t a t e w i t ho u rp a s ta n df o r e i g ne x p e r i e n c e s ， t h ep a p e rg a v es o m e s u g g e s t i o n so nt h ec o m i n g 玎】a c r o e c o n o m i cc o n t r 0 1 s i nr e a le s t a t e i nt h ef i r s t c h a p t e r ， t h ep a p e rd i s c u s s e dt h ed e f jn i t i o n ，a i m s ， c l a s s jf i c a t i o na n dm e a n i n g so fm a c r o e c o n o m icc o n t r o l si nr e a le s t a t e t h e ni ta n a ly z e dt h es u p p l ya n de l a s t i c i t yo fs u p p l i e s ，p r e s e n tt y p e sa n d e l a s t i c i t vo fd e m a n d si nr e a le s t a t e i tc a m eo u tac o n c l u s i o nl h a t m a c r o e c o n o m i cc o n t r 0 1 si nr e a le s t a t ea f f e c tp r i c e st h r o u g ha f f e c t i n g m o v e m e n t so fs u d d li e sa n dd e m a n d si nr e a le s t a t e i nt h es e c 。n dc h a p t c r ，t h ep a p e rm a d cad e t 1 ild i s c u s s i o no nt h e t r a n s f e r r i n gs v s ie mf r o mm a c l o c c o n o m i cc o n t r 0 1si nr p i i e s t a t et op r i c e s o fr e a 】e s t a t e m a i n l yf 。r o mp o i n to fv i e wo fe c o n o m i c s ， i ta n a l y z e dt h e r e l a t i o n sa m o n gm a c r o e c o n o m i cc o n t r 0 1 si nr e a le s t a t ew h i c ha r e r e p r e s e n t e db yf i n a n c i a lp o l i c e s ，t a x a t i o np 0 1 i c e sa n dl a n dp o l i c e s ：a n d s u p p l i e s ， d e m a n d sa n dp r i c e so fr e a le s t a t e ad e t a i1a n a ly s i so n t r d n s f e r r i n gs y s t e mf r o mt h r e em a i np o li c e st op r j c e so fr e a le s t a t ew e r e d e m o n s t r a t e d i nt h et h i r dc h a p t e r ，t h ep a p e rc a r r i e do u tad e m o n s t r a t i o na n a l y s i s o nr e l a t i o n sb e t w e e nm a c r o e c o n o m i cc o n t r 0 1 si nr e a le s t a t ea n dd r i c e so f s h a n g h a ir e a le s t a t em a r k e t f r o mm i d1 9 9 0 st ot h ey e a r2 0 0 5 ， t h e r ew e r e m a i n l yt w os t a g e si nm a c r o e c o n o m i cc o n t r o l si nr e a le s t a t ew h i c hw e r e a d v o c a t e db yb o t ht h ec e n t r a la n ds h a n g h a im u n i c i p a lg o v e r n m e n t t h ef i r s t s t a g el a s t e df r o mm i d1 9 9 0 st ot h ey e a r2 0 0 2 ， t h eg o v e r n m e n t st r i e dt o e x p a n dr e a le s t a t em a r k e t d u r i n gt h es e c o n ds t a g ew h i c h1 a s t e df r o mt h e y e a r2 0 0 2t ot h ey e a r2 0 0 5 ， t h eg o v e r n m e n t sc a l n eo u tw i t hp o l i c e st o c o n t r 0 1r a p i di n c r e a s e si ni n v e s t m e n t ，d e m a n da n dp r i c eo ft h er e a le s t a t e m a r k e t t h i sf u l l a n a l y s i sp r o v e d t h a ti n s h a n g h a i ， m a c r o e c o n o m i c c o n t r o l si nr e a le s t a t eh a v eg r e a ti m p a c t so nf l u c t u a t i o n so fr e a le s t a t e p r i c e i nt h ef o u r t hc h a p t e r ， e v a l u a t i o n sw e r em a d eo nm a c r o e c o n o m i c c o n t r o l si nr e a le s t a t e e x p e c t a t i o n s ，t i m i n ga n de x t e n t so fp o li c e sa r e m o s ti m d o r t a n tf a c t o r st h a td e t e r m i n et h eo u t c o m eo fm a c r o e c o n o i c c o n t r o l si nr e a le s t a t e w i t he x p e r i e n c e so fc o u n t r i e ss u c ha sb r i t o n ， j a p a na n dk o r e a ，s u g g e s t i o n so nm a c r o e c o n o m i cc o n t r o l si nr e a le s t a t ew e r e g i v e n i nt h ee n d ，b a s e do ns u m m i n ga n dd e e p e n i n go fp r i o ra n a l y s i s ，t h ep a p e r m a d eac o n c l u s i o nt h a tm a c r o e c o n o m i cc o n t r o l si nr e a le s t a t eh a v eg r e a t i m p a c t so nr e a le s t a t ep r i c e i t1i s t e do u tf a c t o r st h a ta f f e c t e dt h e o u t c o m eo fm a c r o e c o n o m i cc o n t r o l si nr e a le s t a t ea n dg a v es o m es u g g e s t i o n s o ni m p r o v i n go fm a c r o e c o n o m j cc o n t r o l si nr e a le s t a t e k e y w o r d s ：m a c r o e c o n o m i cc o n t r o l s ，r e a le s t a t e ，p r i c e 4 学位论文独创性声明 本人所呈交的学位论文是我在导师的指导下进行的研究工作及 取得的研究成果。据我所知，除文中已经注明引用的内容外，本论文 不包含其他个人已经发表或撰写过的研究成果。对本文的研究做出重 要贡献的个人和集体，均已在文中作了明确说明并表示谢意。 作者样：丝 学位论文授权使用声明 本人完全了解华东师范大学有关保留、使用学位论文的规定，学 校有权保留学位论文并向国家主管部门或其指定机构送交论文的电 子版和纸质版有权将学位论文用于非赢利目的的少量复制并允许论 文进入学校图书馆被查阅。有权将学位论文的内容编入有关数据库进 行检索。有权将学位论文的标题和摘要汇编出版。保密的学位论文在 解密后适用本规定。 学位论文作者签名：毛拓 j 日期：查! i 三莎 导师签名：亏套考哆 日期丝笪：皇舛f 导论 房地产具有基础性、先导性的特征，是经济发展的引擎，影响着国民经济的 平稳、持续增长。出于房地产业与宏观经济运行的密切关系，房地产价格增长过 快滋生的房地产泡沫对经济发展有着极大的危害。从上世纪九十年代中期的海南 房地产事件和曰本在上世纪9 0 年代初遭遇的房地产泡沫以及亚洲金融危机中都 可以看出。要保证房地产温和地发展，才能对经济增长起到良好的推动作用，避 免经济泡沫产生。同时房地产业涉及“民计”、“民生”，一般的工薪阶层，往往 要花费一生积蓄才能完成家庭置业大计。因此房地产价格是政府和百姓关注的焦 点。影响房地产价格波动的因素有很多，其中，政府对房地产的宏观调控政策是 重要的因素之一，因此，研究房地产宏观调控和房地产价格之间的关系具有重要 意义。 国外对房地产市场的研究主要集中在房地产的周期波动与经济、政策的关 系。野口悠纪雄( 1 9 8 9 ) 对日本泡沫经济及地产泡沫进行研究，系统地总结了日 本在土地方面所遇到的问题及基本的机制，并用现代经济学方法分析了解决土地 问题的税收、证券化等方面的政策手段。经典的c a r e y 房地产模型( 1 9 9 0 年) 指出，房地产价格取决于投资者数量，收入水平，供给数量，金融政策等因素。 j o h nm q u i g l e y ( 2 0 0 1 ) 从房地产市场的均衡角度出发，研究了房地产市场失 衡与亚洲金融危机的关系，从而提出宏观调控对房地产市场健康发展的重要性。 r 0 b e r th e d e l s t e i n a 和s a uk i ml u m ( 2 0 0 4 ) 利用v a r x 模型研究了新加坡房 地产价格、财富效应以及社会消费之间的关系。b r a d l e yt e w i n g 和j a m e se p a y n e ( 2 0 0 5 ) 运用v a r 模型研究包括货币政策、实际产出、市场风险以及通货 膨胀等宏观经济变量对房地产投资回报波动的影响。 在国内，从2 0 0 0 年以后至今，我国学者对房地产和相关经济政策因素之间 的关系给予更多的关注和研究。经济政策因素，包括货币政策和财政政策对房地 产发展的影响，以及房地产业的周期波动随经济波动的变化情况，房地产发展与 会融运行关系等，立足于为宏观调控提供政策依据。房地产周期波动研究课题组 ( 2 0 0 2 ) 首次编制了房地产合成指数，在此基础上研究房地产的周期波动与宏观 。野口悠纪雄( 日) 著汪斌详：土地经济学【m 】商务印书馆，北京，1 9 9 7 年 。c 盯c 弘m ( 1 9 9 0 ) ：f c e d i n gc h cf a d ：t h ef e d e 叫l a n db a n k s ，l a n dm a 【k c te 蚯c i c n c h a n di h ef a r mc r c d i ic r i s j s ，p h d d i s s c n a t i o n ，u n i v c r s i t yo fc a l i f 0 t i l i aa tb c r k e l e y oj o h nm o u j g l e hr e a le s t a t ea n dt h c a s i a nc d s i s ，如“朋耐0 ，舶淞i h g 伽。州f 1 0 ( 2 0 0 1 ) 1 2 9 - 1 6 l r o b c nh e d c l s i c i n ，s a uk i ml u mh o u s ep r i c e s ，w c a l t hc 恤d s ，a n di h cs i g a p o r cm a c r o e c o n o m yj 。“埘n ，d ， 胁础咖 月d 坍f c s1 3 【j 】( 加0 4 p 4 2 _ 3 6 7 。b t a d l e yte w j “g ，j a m e se p 8 y n ct h er c s p o n s eo f r c a le s t a t ci n v e s t m e n it r u s tf e t u m st om a c f o e c o n o m i cs h o c k s 如“m 口，o ，肌j 胁胁r 曲5 8 【j 】( 2 0 0 5 ) 2 9 3 _ 3 0 0 l 经济波动的联系，以及引起房地产周期波动的影响因素和变化特征，找出了影响 房地产波动的宏观经济政策因素，为房地产宏观凋控提供了依据。皮舜、武康 平( 2 0 0 4 ) 通过建立不同地区之间的p a n e ld a t a 模型，研究房地产市场发展与 经济增长之间的关系，并进行了g r a n g e r 因果关系检验。研究认为，房地产市场 与我国经济发展之间存在双向因果关系，经济的平稳增长离不开房地产市场的健 康发展。盛松成、李安定( 2 0 0 4 ) 对上海市房地产周期和金融经济关系进行了 分析，利用房地产综合指数来反应宏观经济因素与房地产发展的关系。9 李南成、 马萍、徐舒( 2 0 0 5 ) 比较土地政策和金融政策对我国房地产价格的影响，相对于 土地政策而言，金融政策的政策效果更加快速，但持续时间不长，适合用于对房 地产市场的短期调控。由于土地政策的作用效果慢，时问长，国家在制定土地政 策的时候更应该从长期规划出发，谨慎对待。另一方面，从整体的宏观政策上来 说，应该加强金融信贷渠道的调控效率，使宏观货币政策导向能有效传导。此外， 金融信贷政策起作用的时间短，但持续时问也短，需要积极探索更加有效的调控 手段，建立更加有效的机制。李宏瑾( 2 0 0 5 ) 针对近年来我国房地产市场价格 持续攀升，但市场需求不降反升、银行信贷资金迅速向房地产业集中以及房地产 市场发展与经济增长的作用等情况，以全国和各省、市、自治区的面板数据，进 行了实证分析。得出结论：银行房地产开发贷款和个人住房贷款强有力地支撑了 房地产市场的供求，对信贷的调控能有效抑制房地产市场的需求；房地产市场的 发展也拉动了经济的增长，但这一作用是有限的。 陈伯庚( 2 0 0 5 ) 认为，当前 房地产宏观调控应该在控制投资性需求、打击投机性需求的同时，鼓励自住性住 房消费，并提出“以人为本”的宏观调控建议。9 董藩( 2 0 0 6 ) 提出房地产宏观 调控的必要性，主张主要利用经济手段( 土地供应、税收、利率、个人住房贷款 首付等) ，或增加供给，或抑制需求，最好两方面同时调控。o 综合以上结论可以看出，目前国内外的研究着重考察的是房地产市场与宏观 经济、金融之间的相互关系，着眼于房地产对宏观经济的拉动作用以及宏观经济 变量对房地产市场的影响。对于系统的房地产宏观调控政策与房地产价格波动之 间的研究较少，同时，直接着眼于不同类型的政策对房地产价格的传导机制和调 控效应分析的研究也不多。本文以房地产宏观调控与房地产价格之间的关系作为 切入点，先运用经典的蛛网模型分析房地产供需变动引起房地产价格波动，房地 o “房地产周期波动研究”课题纽，中国房地产周期波动解释转移与相机政策，财贸经济 j 肋0 2 年第7 期 。嫂舜、武康平，中国房地产市场与金融市场关系研究，清华大学经管学院学位论文库2 0 0 4 。盛松成、李安定，上海房地产市场发展周期与金融运行关系，上海金融 j 2 0 0 5 年第6 期 。李南成、马萍、徐舒房地产价格的政策效应基于v a r x 模型的研究，w n w j j 】【j c o m c 。李宏瑾，房地产市场、银行信贷与经济增长，国际金融研究l j ，2 0 0 5 年第7 期 。陈f 自庚，积极鼓励自住性1 卞房消费，中国房地产f j ，2 0 0 6 年第l 期 。董藩，万言书：到r 该彻底反思这次宏观调摔时刻! ，中国房地产报，2 0 0 6 年4 月2 6 同 2 产宏观调控通过影响房地产市场的供给和需求，从而引起房地产价格的波动。再 具体分析房地产宏观调控手段的传导机制，从理论上论证房地产宏观调控对房地 产价格有重要影响。在理论分析之后，考察了从匕世纪9 0 年代中期开始至2 0 0 5 年底的房地产宏观调控对上海房地产价格的影响，并对房地产宏观调控进行评价 和总结，对今后的房地产宏观调控提出政策建议。 第一章房地产宏观调控与房地产价格的 有关概念和原理 一、房地产宏观调控的理论概述 l 、房地产宏观调控的定义 现代市场经济理论认为：市场是“看不见的手”，市场机制是维护社会经济 秩序、调节社会经济运行的基本力量。但由于市场失灵、市场非均衡性、市场缺 陷的存在，必须通过政府干预来调节市场经济活动，政府有限度地干预对市场的 正常有效运行具有重要的作用。宏观调控一词是在我国被广泛使用的术语，它在 西方国家通常被称为经济控制、宏观经济管理或国家干预。虽然对宏观调控的说 法不一，但其主要内容都是指国家运用一定的经济政策和手段对经济总量和经济 结构进行调节和控制，以实现宏观经济的持续、健康、协调发展。一般认为，宏 观调控的理论和政策最早是由凯恩斯在其1 9 3 6 年出版的就业、利息和货币通 论中提出并进行了深入论述。自此以后，国家的宏观调控在西方市场经济发展 过程中一直倍受重视。 所谓房地产宏观调控，它是政府宏观调控体系中的一个重要组成部分，是指 国家为使房地产业与国民经济协调发展，以经济的、法律的和行政的手段，从宏 观上对房地产业进行指导、监督、调节和控制，以实现房地产市场总供给与总需 求的基本平衡、供给结构与需求结构的整体优化的管理活动。 2 、房地产宏观调控的目标 房地产宏观调控的根本目标是满足经济和社会的发展需要，提高全体劳动者 的居住水平和环境质量。房地产宏观调控管理，是政府的一种行为，其实质是国 家权力在房地产经济领域内的运用和实现。由于我国社会主义土地公有制从根本 上代替了土地私有制，城市土地终极所有权属于国家，国家是全国房地产资源和 资产的主要拥有者，是全体劳动者利益的根本代表。这决定国家对房地产市场运 作的宏观调控管理的根本目标应该是向社会提供有效的房地产品，更有效地满足 社会主义经济和社会发展的要求，尽快地提高全体劳动者的居住水平和环境质 量。只有尽力满足广大劳动者的生活需要，尤其是居住的需要，才能使劳动者在 生理、精神和社会方面的正常需要逐步得到满足。 房地产宏观调控的具体目标是要实现房地产总供给和总需求的平衡，供给结 构和需求结构相互适应，房地产价格合理波动，以实现房地产市场资源的优化配 4 置，促进房地产业的持续、健康、发展。上海市市长韩正在2 0 0 5 年的政府工 作报告中提出：“坚持以居住为主、以市民消费为主、以普通商品住房为主的 调控原则，加大配套商品住房建设力度，扩大普通商品住房供应量，适应广大市 民的住房需求，努力实现供求总量基本平衡、供应结构不断优化。”这段话体现 了房地产宏观调控的根本目标和具体目标。 3 、房地产宏观调控的类型 ( 1 ) 根据房地产宏观调控的具体目标不同，可以将房地产宏观调控分为总 量调控和结构调控。总量调控，是指为保持房地产社会总需求与社会总供给的基 本平衡而进行的调控措施和手段。结构调控，是指为保持房地产市场结构的优化 而进行的调控措施和手段。房地产市场结构可以细分为价格结构、区域结构、产 品结构。不同的收入阶层对住房需求各不相同，2 0 0 3 年国务院关于促进房地 产市场持续健康发展的通知( 1 8 号文) 明确提出建立起一个比较完整的市场化 的住房供应体系，即满足l o 消费者的高档房，适合7 0 一8 0 居民的普通商品房， 1 5 一2 0 的经济适用房，然后是贫困家庭的廉租房。合理的价格结构和产品结构， 其中普通商品房要达到7 0 以上。 ( 2 ) 根据房地产宏观调控的出发点不同，可以将房地产宏观调控分为需求 调控与供给调控。需求调控，是指通过刺激或限制房地产的自住性需求、经营性 需求、投资性需求或投机性需求，以调控房地产市场的需求。供给调控，是指通 过鼓励或抑制房地产开发投资规模，影响房地产市场的供给。 ( 3 ) 根据房地产宏观调控的效果不同，可以将房地产宏观调控分为刺激性 ( 扩张性) 政策和抑制性( 收缩性) 政策。刺激性( 扩张性) 政策是指运用各种 政策手段刺激房地产市场的供给和需求，该政策主要运用于房地产市场萧条，供 给或需求不足的情况下；抑制性( 收缩性) 政策是指采取各种措施抑制房地产市 场的供给和需求，使过热的房地产降温，该政策适用于房地产市场供给或需求过 渡旺盛的情况。 ( 4 ) 根据房地产宏观调控的手段不同，可以将房地产宏观调控分为经济手 段、法律手段、行政手段。在市场经济条件下，房地产宏观调控的手段，一般以 经济手段为主，辅之以法律和行政等手段，对房地产市场运行和房地产丌发经营 企业行为进行调节，合理引导房地产市场供给和需求。经济手段以利率、信贷、 税收、价格等经济杠杆从经济利益上调节企业和消费者行为；法律手段是从法律 上规范企业和消费者的行为；行政手段是以行政、指令性计划为主的直接调控， 它是弥补市场失效的必要措臆。我国房地产宏观调控逐渐转移到以经济手段为 主，配合其他手段的方式上来。 4 、房地产宏观调控的必要性 房地产行业作为支柱产业，对整个国民经济以及人民的生活有重要影响，对 房地产业进行宏观调控是必要的： 首先，房地产业与宏观经济密切相关。房地产业是国民经济的先导性、支柱 性和基础性产业，它是社会生产和生活的基本载体，是城市经济活动的重要物质 要素。因此，房地产业的发展在很大程度上带动和制约着城市和其他产业的发展、 甚至带动经济周期性的波动。房地产作为国民经济的一个重要组成部分，和其他 产业的发展要相协调、配套。调控房地产业的发展速度，使之与整个国民经济和 社会发展相协调，并带动相关产业的发展，对国民经济的健康、快速发展至关重 要。 其次，稳定住房价格，保障公民的基本人权是政府的重要职责。联合国住 宅人权宣言宣称：有环境良好适合于人的住处，是所有居民的基本人权。因为 获得适当的住房是公民的基本人权，实现“居者有其屋”是政府对公众最起码的 承诺。一些国家把享有住房的权利写入了宪法。例如，西班牙、荷兰、葡萄牙、 法国等国家的宪法都明确规定政府应该确保所有阶层都能获得住房，并规定政府 各部门有责任制定住房计划，以保证下层人民的住房权利。而房价过高，中低收 入阶层难以满足居住需求，完全依靠市场的力量无法实现上述目标，政府必须干 预市场，通过运用房地产宏观调控手段，调节房地产价格，合理引导房地产业发 展，保障公民的基本人权。 第三，土地资源的稀缺性需要合理规划房地产业用地。自然状态的土地资源 不能再造，是一种稀缺资源。随着人口的增加、城市化的推进、经济的发展以及 人民生活水平的提高，对土地的需求量将越来越大，客观上要求合理地利用每一 寸土地，尤其是城市土地。房地产开发将大量耗用土地，而土地是人类赖以生存 的最基本的自然资源，其使用必须严格遵循可持续发展的要求。可持续发展是指 既满足现代人的需求也不损害后代人满足需求的能力。房地产业的发展应该与资 源和环境的保护性利用相协调，以保证我们的子孙后代能够永续生存并安居乐 业。“目前中国每年的基本建设要占用耕地2 5 0 万亩到3 0 0 万亩，如果按照人均 1 亩地计算，这意味着每年有2 5 0 万到3 0 0 万的农民失去了土地。据国土资源部 2 0 0 4 年公布的数据，2 0 0 3 年全国耕地面积减少了3 8 0 0 多万亩，其中仅建设占用 耕地就达3 4 3 7 万亩，比2 0 0 2 年增长1 7 。”因此，政府要对房地产业的发展 要做合理的规划和调控。 第四，房地产市场信息不对称需要政府加强监管。“信息不对称”理论由美 国经济学家阿克洛夫、斯蒂格利茨和斯彭斯于1 9 7 0 年提出，该理论指，市场的 。萤藩，调控房地产市场的理论依据人民日报，2 0 0 5 51 l 6 买卖主体不可能完全占有对方的信息，从而导致拥有信息更多的一方为了谋取自 身更大的利益而使另一方的利益受到损害。在房地产级市场中，政府掌握土地 出让的所有信息，开发商对土地信息了解不充分，为了获取土地，贿赂政府官员； 在房地产二、三级市场中，购房者对开发商、中介商的信息和楼盘信息掌握得极 为有限，很难凭个人经验对商品房的性能、质量、建筑材料、配套设施等作出详 细准确的判断，房产商通过炒作，推高房价，使消费者的利益受到侵害。因此， 政府要加强对房地产市场的监管，规范房地产市场的交易行为。 房地产市场运行的周期性和市场经营活动的不规范，迫切需要加强政府宏观 调控管理的力度。如果政府宏观调控不及时或力度不够、不仅会直接造成房地产 市场的混乱，而且极有可能导致金融乃至整个经济秩序的混乱，尤其是我国正处 在经济体制转轨以及建立社会主义市场经济的社会转型时期，更需要政府的房地 产宏观调控管理。这样，可以减轻因房地产周期性波动所带来的震荡，避免重蹈 某些国家由于房地产业违背客观规律发展而出现的泡沫经济的覆辙。 二、房地产供需及价格波动 房地产价格是在市场上供给和需求作用下形成的。房地产宏观调控通过控制 房地产市场的需求和供给，从而影响房地产市场价格的波动。 l 、房地产市场上的需求 经济学的需求是指有购买能力的需求。根据需求是否实现，可以分为现实需 求和潜在需求。所谓现实需求是指已经实现了的需求，潜在需求是指在未来某一 时期的有购买能力的需求。根据需求的目的不同，又可分为自住性需求、投资和 投机性需求、经营性需求。自住性需求，是出于购房者自己居住的需要，随着收 入的上升，生活品质的提高，人们对住房的需求也在提升。投资和投机性需求， 是购房者预期房地产价格有上升趋势，把资金用于房地产投资，通过出租收取租 金和转手卖出赚取差价来获取利润。投资性需求和投机性需求的区别在于：投资 性需求通过收取租金获取投资收益，一般长期持有房地产：投机性需求指低价买 入房地产后等待价格升高转手卖出赚取差价，一般只是短期持有房地产。适当的 投资性需求有助于房地产的发展和繁荣，在房地产低迷的时候，需求不足时，刺 激投资性需求，为房地产在市场上的销售得以实现，促进房地产的市场活跃起了 重要作用。投机者在预期房地产价格处于上涨期，购买房地产，等房价上升到一 定高度时又抛出，并没有实际使用的需求。这部分需求不是刚性需求，随着房地 产价格的预期变动这部分需求变动很大。如果投机性需求过多，容易引发房地产 泡沫，加剧房地产价格的波动，危害房地产业的健康发展。经营性需求，是指企 业、商业等机构的经营性用房需求。上海作为我国重要的经济、金融中心，国际 国内的大企业纷纷在上海设立研发、生产、销售中心，促成了上海逐年递增的经 营性需求用房。 房地产需求曲线是一条向下倾斜的曲线。一般来说，作为自住性需求，房地 产是一种正常商品，也是一种奢侈品，价格下降后，在替代作用和收入作用的共 同作用下，房地产的有效需求增加。作为经营性需求，企业对生产要素投入量的 最优选择会随该要素的价格下降而增加。在预期不变的情况下，价格下降，投机 性和投资性需求的成本降低，在相同资金总量下，可购买的房地产数量增加。 房地产需求的价格弹性( 以下简称需求弹性) 是指房地产需求量对房地产价 格的反应程度。其计算公式为：房地产需求价格弹性= 房地产需求量的变动百分 比房地产价格变动的百分比。 e d = 么q q p p e d ：房地产需求的价格弹性； q ：初始需求量； d q ：需求的变动量： p ：初始价格； p ：价格的变动量。 p p 图1 1 房地产需求价格弹性 完全弹性 ( d ) d ( b ) | e d | = o ( 。) p- r 元芏j：拌任 d 如果房地产价格下降1 0 引起房地产需求量增加2 0 ，则e d = 一2 ，负号表示房 地产价格与需求的反相变动关系，实际计算中，e d 通常取绝对值。如图1 1 ( a ) 所示，当ie d1 l 时，房地产需求是有弹性的，即房地产价格的微小变化将引 起需求量的较大变化。如果降价销售需求有弹性的房地产，销售总收益会增加。 如图1 1 ( b ) ，le di 1 时，房地产供给是有弹性的， 即房地产价格的微小变化将引起供给量的较大变化。如图1 2 ( b ) ，| e si l 9 时房地产供给缺乏弹性或相对无弹性，此时房地产供给的变动率小于房地产价格 的变动率。如图1 2 ( c ) ，le s | _ l 时，房地产供给是等弹性的，房地产价格与 房地产供给按同样幅度变动。如图1 2 ( d ) ，ie s | = + 一时，房地产供给是完全 有弹性的，此时，价格不变的情况下，供给量可以无限增加，供给曲线为一水平 直线。如图1 2 ( e ) ，le s | = q 时，房地产供给是完全无弹性的，此时无论价格 如何变化，供给不变，供给曲线为一垂直线。 一般来说，由于房地产在短期内的供给不能立刻对价格做出反应，所以，房 地产的供给弹性近似于o ；在长期内，房地产供给是有弹性的，房地产供给弹性 大于o 。 图1 2 房地产供给价格弹性 p p ( a ) e s= + o 。 完一垒弹性 ( d ) ( b ) 陋i ；o ( 。) p- 元芏j：拌1 王 s 3 、动态房地产价格模型 在供给和需求的博弈下，形成房地产价格。房地产价格的波动可以用经典的 蛛网模型来解释：假设房地产的本期产量q t s 决定于前一期的价格p t 一1 ，即供给 函数为q t s = f ( p t 一1 ) ，商品本期的需求量q t d 决定于本期的价格p t ，即需求函数 为q t d = f ( p t ) 。 根据以上的假设条件，可以用以下三个联立的方程式来表示： o t d = a 1 + b 1 p t o t s = a 2 + b 2 p t l q t d = q t s 其中，a l 、b 1 、a 2 、h 2 均为常数。 h 1 ：需求曲线的斜率； 1 0 b 2 ：供给曲线的斜率； 第一种情况：供给曲线比需求曲线陡峭，即lb 11 ) | b 2l 。当市场由于受 到干扰偏离原有的均衡状念以后，实际价格和实际产量会围绕均衡水平上下波 动，但波动的幅度越来越小，最后会回归到原来的均衡点。 假定在第一期由于某种外在原因的干扰，如9 3 年宏观调控信贷紧缩使房地 产企业资金链断裂，形成大量烂尾楼，房地产实际产量由均衡水平q e 减少为q 1 。 供给小于需求，消费者愿意支付p i 的价格购买全部的产量q 1 ，于是，实际价格 上升为p l 。根据第一期的较高的价格水平p l ，生产者将第二期的产量增加为q 2 。 在第二期，供给大于需求，生产者为了出售全部的产量q 2 ，接受消费者所 愿意支付的价格p 2 ，于是，实际价格下降为p 2 。根据第二期的较低的价格水平 p 2 ，生产者将第三期的产量减少为q 3 。 在第三期，供给小于需求，消费者愿意支付p 3 的价格购买全部的产量0 3 ， 于是，实际价格又上升为p 3 。根据第三期的较高的价格水平p 3 ，生产者又将第 四期的产量增加为q 4 。 如此循环下去，如图1 3 ( a ) 所示，实际产量和实际价格的波动幅度越来 越小，最后恢复到均衡点e 所代表的水平。 由此可见，图中的均衡点e 所代表的均衡状态是稳定的。也就是说，由于外 在的原因，当价格和产量偏离均衡数值( p e 和q e ) 后，价格的波幅越来越小，并 逐渐向均衡价格回归，市场平稳，房地产业健康发展。 图1 3 动态房地产价格模型( | b 1i ) | b 2i ) p p l p 3 p e p 2 o iq 3q e c 4 0 2 第二种情况：当需求曲线比供给曲线陡峭时，即| b lf ( | b 2l ，以第一种 情况类推，如图1 4 所示，当市场由于受到外力的干扰偏离原有的均衡状态以 后，实际价格和实际产量上下波动的幅度会越来越大，偏离均衡点越来越远。其 原有的均衡状态是不稳定的。房地产市场不平衡，房地产价格波动加剧。 图1 4 动态房地产价格模型( | b ll ( ib 2i ) p 第三种情况：当供给曲线与需求曲线的斜度相等时，即| b 1 | = | b 2i ，以第 一种情况类推，如图1 5 所示，当房地产市场由于受到外力的干扰偏离原有的均 衡状态以后，实际产量和实际价格始终按同一幅度围绕均衡点上下波动，既不进 一步偏离均衡点，也不逐步地趋向均衡点。房价在一定范围内波动。 图l _ 5 动态房地产价格模型( | b l | = i b 2i ) p 可见，不同的供给斜率和需求斜率下，房地产价格波动趋势不同：当供给斜 率的绝对值小于需求斜率的绝对值时( | b li ) l b 2i ) ，房地产价格将围绕均 衡价格作震荡运动，逐渐回归均衡价格，房地产价格趋于稳定；当供给斜率的绝 对值大于需求斜率的绝对值时( i b li ( | b 2i ) ，房地产价格背离均衡价格；( i b 1i