恒大物业服务费用收缴管理办法.doc

恒大物业服务费用收缴管理办法第一章 总则第一条 为进一步规范物业服务费用的收缴管理，保障集团利益，特制定本办法。第二条 本办法所指物业服务费用包括物业服务费、停车费及水电费等。第二章 费用的收缴第一节 物业服务费的收缴第三条 物业服务费的收缴包括地区公司应付部分和业主应交部分的收缴。第四条 物业服务费定价标准审批 1、物业服务中心须严格按照集团批复的收费标准收取物业服务费。任何单位、个人不能以任何理由对集团已批复的物业服务费标准擅自进行调整。若需调整物业服务费标准的，已封园项目（不涉及销售）经地区公司负责人审核后报集团物业直管副总裁审批，非封园项目（涉及销售）须按物业服务费定价审批流程重新报批。2、外购项目按已备案或已签订前期物业服务合同中约定的物业服务费标准执行的，经地区公司负责人审核，报集团物业直管副总裁审批；若需调整物业服务费标准的，须按物业服务费定价审批流程重新报批。3、物业公司外接项目（指非本公司开发项目）物业服务费标准，经地区公司负责人审核后，报集团物业直管副总裁审批。4、若地区公司需阶段性调整向业主折扣收取（收费标准不变）的，经地区公司负责人审核后，报集团物业直管副总裁审批，调整差额由地区公司支付。第五条 物业服务中心须自收楼通知书载明的交楼日期次日起计收业主应缴纳的物业服务费；提前收楼的，自实际收楼次日起计收业主应缴纳的物业服务费；当地法规另有规定的，按规定执行；其他特殊情况报物业管理中心总经理审批。第六条 业主空置物业的物业服务费应当按照前期物业服务协议约定，由业主按本物业区域同类物业标准全额缴纳；若当地政府有特殊规定的，须按以下流程报批：由业主提出书面申请并按当地政府规定提交证明材料，报地区物业公司负责人审批并报物业管理中心备案。第七条 业主收楼时有享受物业服务费赠送的，须按物业公司与其签署的前期物业服务协议约定预收物业服务费，其赠送物业服务费的享受日期相应顺延。第八条 纳入交楼范围但尚未出售，及已办理退房、回购手续或因工程、证照等地产原因未能按时交给业主的空置物业，其物业服务费由地区公司按照本物业区域同类物业的标准支付；返租商铺的物业服务费收缴参照商业项目物业管理办法执行。第九条 每批次集中交楼3个月前，地区公司营销部须提供本批次集中收楼的业主清单，并经营销部负责人签字确认后移交物业服务中心。物业服务中心须在每批次集中交楼15天前，经与现场实体交楼区域核对无误后，完成物业信息系统前期设置及资料导入工作，并在交楼10天前完成物业信息系统的上线运行。第十条 清尾房出售且非集中交楼批次的，地区公司营销部须在出售后一周内提供业主清单，并经营销部负责人签字确认后移交物业服务中心。物业服务中心须当天在物业信息系统进行信息修改。第二节 停车费的收缴第十一条 停车费是指车位服务费或车位使用费（包括车位租赁费和车位服务费）。已售车位的停车费对外统称“车位服务费”，未售车位的停车费对外统称“车位使用费”。第十二条 物业服务中心须严格按照集团批复的收费标准收取停车费。1、若地区公司需对车位租赁费进行调整的，已售车位须报地区公司负责人审批，未售车位须按车位租赁费定价审批流程重新报批，若调价同时涉及已售和未售车位的，按车位租赁费定价审批流程重新报批。2、若地区物业公司需对车位服务费进行调整的，已售车位须经地区公司负责人审核后，报集团物业直管副总裁审批，未售车位须按车位服务费定价审批流程重新报批，若调价同时涉及已售和未售车位的，按车位服务费定价审批流程重新报批。第十三条 地区公司工程部须在首批次交楼15天前完成停车收费道闸系统的安装与调试，并于交楼3天前移交物业服务中心。第十四条 物业服务中心应在首批次交楼5天前完成停车场收费许可等相关手续的办理，自首批次交楼之日起计收停车费，若停车收费道闸系统暂未调试完成的，须实行人工收费。特殊情况无法开展收费的，须报地区公司负责人审批并报物业管理中心备案。第十五条 已售车位（不含返租车位）的车位服务费，物业服务中心须以周期费形式向车位所有人收取，并按双方签订的停车服务协议约定收取费用。第十六条 办理月租的车辆，物业服务中心须严格按双方签订的车位租用协议约定收取停车费，并按缴费时限进行车卡授权，严禁超缴费时限授权，且收费与授权不得为同一人。第十七条 办理月结的单位，物业服务中心须与其签订月结协议，明确收费标准和方式，按月据实向月结单位收取停车费。第十八条 地区物业公司须根据楼盘开发进程及停车场投入使用情况，与地区公司协商拟定地下车位委托租赁协议，明确未售车位和返租车位委托租赁模式和费用结算标准，经集团经营中心审核后，报地区公司负责人审批后执行。第三节 水电费的收缴第十九条 物业服务中心须自交楼之日起及时计量收取业主户内水电费、公摊水电费。第二十条 物业服务中心须于每月25日前完成水电表读数抄录，并在抄录完成后3日内录入物业信息系统；当地供水、供电部门另有规定的，按其规定执行。第二十一条 纳入交楼范围但尚未出售，及已办理退房、回购手续或因工程、证照等地产原因未能按时交给业主的空置物业水电费，业主实际未入住且因户内工程整改期间产生的水电费，由地区公司按照本物业区域同类物业的标准支付。物业服务中心须于每月5日前统计汇总后提交地区公司工程部确认，工程部确认后5日内将复印件移交物业服务中心并由工程部在1个月内完成请款工作。 第三章 费用收取管理第一节 业主应交费用的收取第二十二条 地区物业公司须在交楼1个月前完成物业服务费银行托收的洽谈和合同签订，物业服务中心在业主收楼时引导业主办理物业服务费银行托收。第二十三条 物业服务中心须于每月3日生成当月应收物业服务费、水电费、车位服务费等应收费用。第二十四条 物业服务中心在收到业主缴纳的物业服务费、水电费、车位服务费等应收费用后，须及时开具票据并在物业收费系统上更新该笔费用的缴费状态。第二十五条 物业服务中心在收到业主缴纳的车位使用费或其他临时费用后，须及时开具票据并将收费信息录入物业收费系统。第二节 地区公司应付物业服务费的支付第二十六条 地区公司应付物业服务费，包括其赠送业主的物业服务费（含停车费）、补偿业主而代业主支付的物业服务费、应付空置物业的物业服务费、折扣向业主收取产生的差额等。第二十七条 地区公司赠送业主的物业服务费（含停车费），每批次集中交楼前有赠送的，营销部须于本批次集中交楼1个月前编制赠送明细，报地区公司负责人审批，并将批复的复印件移交物业服务中心；每批次集中交楼后另有赠送的，营销部须于每季度首月5日前编制上季度赠送明细，报地区公司负责人审批，并将批复的复印件移交物业服务中心。第二十八条 因特殊原因，地区公司需以物业服务费补偿业主而代业主支付的物业服务费，营销部须自协议补偿5日内牵头组织按以下权限完成补偿报批手续，并将批复的复印件移交物业服务中心：物业服务费补偿每户单笔金额5000元以下（含5000元）的，报地区公司负责人审批，补偿每户单笔金额超过5000元的，再报集团物业直管副总裁审批。第二十九条 地区公司应付空置物业的物业服务费，物业服务中心须于每月25日前统计汇总并提交营销部确认，营销部在5日内将确认的复印件移交物业服务中心。第三十条 地区公司阶段性向业主折扣收取物业服务费，由此产生的差额,物业服务中心须于每月25日前统计汇总后提交营销部确认，并由营销部5日内报地区公司负责人审批后将批复的复印件移交物业服务中心。第三十一条 地区公司应付物业服务费请款及支付1、批次集中交楼的赠送费用，物业服务中心须于本批次集中交楼15日前对地区公司确认的其应支付费用统计汇总后提交营销部，营销部须在集中交楼5日前提交费用支付的呈批报告，报地区公司负责人审批。2、地区公司其他应支付费用，物业服务中心须于每季度首月10日前对上季度经地区公司确认的其应支付费用统计汇总后提交营销部，营销部须于每季度首月15日前提交上季度费用支付的呈批报告，报地区公司负责人审批。3、上述费用批复后，地区公司营销部须自批复之日起1个月内完成请款；地区公司应按季度支付上述费用；上述费用到账后，物业服务中心须在3日内在物业收费系统按已入账操作。物业服务中心须建立地区公司赠送业主物业服务费台账，并及时跟进费用请款进度。第三节 集团相关单位其他应付费用的支付第三十二条 集团相关单位其他应付费用（如前期介入服务费用），物业服务中心须按照合同约定或文件要求，及时统计汇总并提交给对方单位。第三十三条 集团相关单位在收到物业服务中心提交的资料后，须按合同约定或文件要求及时完成请款及费用支付。第四章 赠送、减免管理第一节 物业服务费的赠送第三十四条 本节所指赠送物业服务费特指地区物业公司赠送部分，不含地区公司赠送、补偿业主部分。第三十五条 因物业管理过失给业主造成损失，业主拒交物业服务费并要求赔偿，为确保超出业主赔偿诉求部分的物业服务费及时收缴，物业服务中心拟通过向业主赠送物业服务费的方式对业主进行补偿的，须提供业主承诺今后不再以此为由要求补偿或拒交物业服务费的书面凭据，且须按以下权限报批，并报物业管理中心备案：物业服务费赠送每户单笔金额在2000元以下（含2000元）的，须经地区物业公司负责人审核后，报地区公司负责人审批；物业服务费赠送每户单笔金额超过2000元的，再报集团物业直管副总裁审批。第三十六条 物业服务费收缴奖励及优惠政策由物业管理中心统一制定，经集团物业直管副总裁审核，集团分管领导签署意见后，报董事局主席审批执行。第二节 物业服务费违约金的减免第三十七条 业主缴纳欠费时要求减免违约金的，在业主书面承诺一次性交清本金，并保证后期按时缴纳物业服务费的前提下，物业服务中心可酌情减免违约金，但须按以下权限审批：单笔减免金额1000元以下（含1000元）的由物业服务中心负责人审批；单笔减免金额3000元以下（含3000元）的，由地区物业公司负责人审批；单笔减免金额超过3000元的，报地区公司负责人审批。第三节 停车费的减免第三十八条 原则上小区车辆停放不得免费，特殊情况下个别车辆需免费停放的，须经地区公司负责人审批。以下情况除外：1、政策规定的特种车辆（如军车、警车、消防车、救护车、运钞车、殡葬车、邮政车及工程抢险车等）可临时免费停放。2、在小区内办公的集团员工（恒大中心按集团规定执行），由本人提出申请，并提供本人驾照、行驶证及其他相关材料，经地区物业公司负责人审批后，当班期间可临时免费停放。3、集团内部、业务单位来访车辆，凭物业服务中心负责人签字的会客单可免收临时停车费。第三十九条 因物业公司管理过失造成业主车辆损失，物业服务中心拟适当补偿的，原则上只能用减免停车费进行补偿，且须按以下权限报批，并报财务部、物业管理中心备案：单笔减免金额2000元以下（含2000元）的，须经地区物业公司负责人审核后，报地区公司负责人审批；单笔减免金额超过2000元的，再报集团物业直管副总裁审批。第四十条 因工程、证照等地产原因明确要求以停车费进行补偿的，补偿部分费用由地区公司支付，且须按以下权限报批，并报财务部、物业管理中心备案： 单笔减免金额2000元以下（含2000元）的，须经地区物业公司负责人审核后