年房地产行业税收专项自查提纲.doc

年房地产行业税收专项自查提纲 为持续深入开展整顿和规范税收秩序工作依法查处重点行业、重点地区存在的税收违法行为国家税务总局今年确定税收专项检查指令性行业一是房地产及建筑安装业；二是烟草行业烟草行业已于3月份自查完毕查补税款上亿元自查效果比较好现在进入稽查阶段同时国家税务总局要求房地产行业税收检查的方式是自查与重点检查相结合要在房地产行业开展全面自查官渡区地方税务局根据省局统一部署本着为纳税人提供优质服务构建公平和谐的税收环境由我局张励纪检组长亲自组织召开房地产企业税收专项检查自查见面会 我主要是讲两方面内容：一是就房地产企业税收专项检查自查的方向与大家进行探讨；二是对房地产企业税收专项检查自查的工作作一些安排 一、房地产企业税收专项检查自查的方向： 从近几年我们对房地产行业检查的情况来看房地产行业存在的涉税违法问题较为突出形成的原因一是企业主观故意抱有查得着是你的查不着是我的的思想随着法制的不断健全偷税的成本越来越高风险越来越大这部分企业还是需要转变观念依法纳税；另外一种是企业财务人员对税收政策理解有误那么就应该和主管税收机关、税收管理员多进行沟通交流税收管理员有义务对税收政策进行解释下面我就对历年来在检查过程中容易出现的问题进行慨述： 取得土地使用权从事房地产开发、房地产交易（包括房地产转让、房屋租赁）所涉及：（12个税种） 营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加、城镇土地使用税、房产税、契税、耕地占用税、土地增值税、印花税、企业所得税、个人所得税等税种 下面就检查中容易出现问题的税种逐个说明 （一）房地产业营业税 1、检查应税营业额的合理性、完整性 一是有无直接坐支售楼收入不入账的情况 二是营业收入是否包括了各种价外费用各类手续费、管理费、奖励返还收入是否按规定计入应税收入 三是是否存在低价销售的行为、有无价格明显偏低而无正当理由的情况关联企业之间销售价格是否合理 四是动迁、拆迁补偿等售房行为是否按规定足额申报纳税 五是各种换购房地产、以房地产抵债、无偿赠与房地产、集资建房、委托建房、中途转让开发项目、提供土地或资金共同建造不动产、拆迁补偿（安置）等行为是否按规定足额纳税 六是以房换地、参建联建、合作建房过程中是否按规定申报缴纳营业税 七是以投资名义转让土地使用权或不动产所有权未与投资方共同承担风险并且收取固定利润或按销售收入一定比例提成的行为是否按规定申报纳税 八是房地产企业大额往来、长期挂账的款项是否存在漏计销售问题 九是企业自用（包括经营性自用）、分配给股东（股东与企业是两个独立的法人实体）的商品房是否申报纳税 十是纳税人自建住房销售给本单位职工是否按照销售不动产照章申报纳税 十一是各种房产出租收入（如开发商将未售出的房屋、商铺、车位等出租）是否按规定申报纳税 2、检查应税营业额的及时性一是销售房产预收款（预收定金）是否及时申报纳税二是按分期收款合同约定的时间应收取而未收到的销售款是否及时申报纳税 （二）房地产业企业所得税 1、检查应税收入的性、完整性一是确定收入的完整性重点是各种主营收入、副营收入、营业外收入（包括各种形式的财政返还在内）、投资收益等是否全部按规定入账有无故意压低售价转移收入的行为；有无将已实现的收入长期挂往来账或干脆置于账外而不确认收入的情况；对于跨年度房地产开发项目的已完工出售部分有无不按权责发生制原则确认收入或故意推迟实现工程结算收入的现象二是确定收入确认的合法性检查其开发产品（包括完工产品、未完工产品）的销售收入、预售收入、视同销售收入、预租收入、代建工程和提供劳务的收入确认以及成本和费用的扣除是否符合国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知（国税发XX31号）等有关规定三是确定应税收入与非应税收入的划分检查其有无将应税收入作为非应税收入申报等情况 2、检查税前扣除项目的性、合法性一是要重点检查构成房地产成本的各类费用的支付凭证是否合法、有效有无收受虚开、代开、伪造的假发票等不合法的发票入账支付费用尤其是建安企业和个人所提供的安装工程成本是否；总局要求在检查中要对被查企业列支成本费用的票据进行重点核对单张票面金额在10万元以上的票据必须全部进行核查核实该项业务是否存在发票是否合法有效；重点查看是否存在虚开办公费、虚开服务业发票、虚增人员工资、虚增广告支出、以有关联关系的销售公司或办事处的名义虚增经费、销售费用等虚增成本套取现金的情况二是要通过检查总成本、已完工成本、总面积、已完工（可售）面积来检查成本与收入的配比性、合法性是否将未完工程项目的成本转移到已完工程成本项目中三是要结合房地产行业的特点针对会计处理与现行税法规定不一致的项目在纳税申报时是否予以调整重点检查各项准备金、风险金、业务招待费、广告费、租赁费、工资及相关费用、财产损失、捐赠支出、改扩建及装修工程支出、管理费等项目以及支付的土地出让金是否按规定合理分摊成本 3、重点检查项目一是检查应付未付、应收未收款项的处理情况是否存在预售款长期挂“预收账款”、“其他应付款”等科目不按照规定缴纳所得税问题；二是检查预提费用、应付账款等科目对年末留有余额的预提费用和超过3年（外企2年）因债权人原因无法支付的应付账款应调整成本和收入；三是检查无形资产和长期待摊费用的摊销是否符合税法规定；四是检查企业与其关联企业之间的关联交易情况是否利用关联关系承包或分包工程,如建筑、装饰、建材、绿化和物业等,通过加大建安成本造价、虚加工作量等非法手段减少或转移利润或委托关联企业代理销售开发产品支付高额佣金转移利润等；五是检查房地产项目中建造的各类营业性的“会所”是否按规定作为固定资产管理；六是检查企业按重估价计提折旧的固定资产看其重估收益是否申报缴纳企业所得税等七是检查开发企业开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品在其未完工前采取预售方式销售的其预售收入先按20的预计计税毛利率分季(或月)计算出当期毛利额扣除相关的期间费用、营业税金及附加后再计入当期应纳税所得额预缴企业所得税 4、税法规定：开发企业将开发产品转作固定资产或用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为应视同销售于开发产品所有权或使用权转移或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现确认收入（或利润）的方法和顺序为： （1）按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定； （2）由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定； （3）按开发产品的成本利润率确定开发产品的成本利润率不得低于15%,具体比例由主管税务机关确定 （三）房地产业企业契税 在检查中发现部分企业在承受国有土地使用权过程中土地使用证已办项目已经开发但还存在查补契税的情况原因一是在国土资源局办土地证提供的合同不全未足额缴纳契税二是重新签定了补充协议追加了补偿款未来补缴这部分契税根据税法规定：出让国有土地使用权的其契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益以协议方式出让的其契税计税价格为成交价格成交价格包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等承受者应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益 （四）房地产业企业土地增值税? 预征土地增值税从XX年7月1日开始执行按销售收入实行核定征收的征收率是：普通标准住宅的核定征收率为0.5%；写字楼、营业用房、别墅、度假村、高级公寓等商品房的核定征收率为1%；开发土地使用权转让的核定征收率为2%但是检查下来还是有诸多问题： 最典型的是企业把普通住宅和非普通住宅收入混淆在一起按普通标准住宅的核定征收率0.5%来申报具有人为的因素存在税务机关一旦查到划分不清的一律按1%预征 其次是把不足144平方面积的商住楼按普通标准住宅的核定征收率0.5%来申报应该是政策理解的错误 （五）房地产业企业房产税 房地产企业开发的商品房在出售前已使用或出租、出借的商品房未按规定申报缴纳房产税 自用房产和销售的房产混淆在一起未缴纳房产税及土地使用税 税法规定开发企业将开发产品先出租再出售的凡将开发产品转作固定资产的其租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现出售时再按销售固定资产确认收入的实现；凡未将开发产品转作固定资产的其租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现出售时再按销售开发产品确认收入的实现 （六）房地产业企业印花税 检查各类应税凭证是否按规定粘贴印花税票或缴纳印花税检查中发现还有部分企业销售收入按购销合同印花税万分之三的税率申报缴纳印花税土地使用权出让合同、土地使用权转让合同未申报缴纳印花税；根据财政部、国家税务总局XX年12月1日印发的财税XX162号通知中第三条规定：对土地使用权出让合同、土地使用权转让合同按产权转移书据征收印花税；第四条规定：对商品房销售合同按照产权转移书据征收印花税另外还有少数企业注册资金印花税记不得申报缴纳建筑安装合同、银行借款合同、租赁合同、保险合同更是忽略不计 二、XX年房地产企业税收专项检查自查时间安排及报表要求： 1、自查年度? 一般自查XX年至XX年两个年度税款缴纳情况有涉及税收违法行为的应追溯到以前年度 2、自查安排时间：XX年4月10日至XX年5月10日 3、自查结果的处理： 此次自查申报结束后由省稽查局根据各企业自查情况选取部分自查情况不好的企业进行重点稽查对自查补缴的税款只加收滞纳金不处罚；对自查不到位被重点稽查查补的税款加收滞纳金最低处于0.5倍的罚款涉及税收违法行为的追溯到以前年度 4、需如实填报的表有3种分别是云南省地方税