xx小学管理方案.doc

中国物业管理在线www.zgwy.ent qq181824898小学管理方案1第一章总述 第一节：物业概况 某某小学位是区教育局重点小学，总占地面积为18000平方米，建筑面积为15000平方米。校园师生达1600余人，共有28班级。 小学小学建筑群由绿化带和围墙四周联廊连成一体，校园建筑楼有：行政办公楼（三层）、科学楼（七层）、教学楼（七层），教师宿舍楼（三层）、综合楼（二层）、饭堂（二层）和教育局租用的办公楼（三层）。校园内环境绿化优美，建筑结构合理，学生活动的空间较大，是一所德、智、体全面教育下一代的培训基地。 小学小学公共配套设施包括：供配电系统、给排水系统、消防系统、弱电系统（校园网络、通讯、广播等）。 第二节：关于小学小学管理服务水平的设想 一、质量管理目标 1、一年内消防管理工作达到深圳市消防工作先进单位要求。 2、一年内清洁、绿化工作达到区卫生先进单位标准。 3、一年内达到深圳市安全文明小区标兵评比标准。 4、一年内达到区园林绿化先进单位标准。 二、服务目标 做最适合于教育界发展需要的物业管理人。 三、管理设想 1、全面推行规范化物业管理，创立教育界形象物业管理品牌。 2、以学校的需求为中心，从学校的利益出发，全方位做好物业管理服务。 3、贯彻“养”重于“修”的技术服务理念，维护设备设施的正常运作，延长物业整体的使用寿命。 4、结合学校特点，全方位发展社区文化。 5、从严控制安全岗位人员配置，系统安排安全管理运作模式，确保学校物业环境安全可*。 6、参照高等学院管理服务标准，营造高品味，高质量、优美典雅，舒适宁静的物业环境。 第三节：安业物业管理特点及优势 我公司从事智能化办公楼管理多年，成功管理了有严格保密要求的工作场所，有一套科学严格的工作管理规程，有一支热情敬业、遵纪守法的专业队伍，必定能与各方紧密配合，为小学小学办公楼提供完善的服务。我们围绕营造学校安全、文明、舒适、整洁的环境和创建与学校办公区相称的文明校区区，进行认真细致的专业化管理，必定达到有利工作、方便生活、促进身心健康的目的。因此我们拥有以下特点及优势： 1、安业物业为顺恒利实业发展有限公司的下属企业，多年来顺恒利致力于推动企业后勤配套服务的专业化和社会化。在企业后勤服务实践中积累了丰富的技术和管理经验。因此，无论在资金上，还是人力资源上都是我们的强大后盾。 2、安业物业是中国物业管理协会的会员单位，是深圳市物业管理企业的后起之秀，管理人员均是取得英国“注册物业管理经理”和“全国物业管理经理”资格证书和优秀专业人士，骨干人员均为大专以上学历，持有高、中级资格证书，特殊岗位100%持有上岗资格证书。 3、物业公司承传顺恒利智能技术的多年积累，倡导集中式的综合管理模式，将物业设备系统、环境系统、保安系统、公共服务系统及潜在的各种资源统筹规划，进行电脑智能化综合管理。 4、公司信誉好，有优异的管理业绩，多年来已成功地取得了管理工业物业、商业物业、传统的校区小区、现代化智能小区、智能大厦、繁华复杂地区商住物业的经验。 5、在与客户的多年合作中，我司信守合同，工作作风严谨，服务质量优良，得到校方及客户的一致肯定。 6、公司将组建一个政治觉悟高、责任心强、思想稳定、管理经验丰富的工作班子派驻小学小学从事物业管理。 第四节：物业管理机构设置及运作机制 一、管理处机构及岗位设置 为了能全面做好物业管理工作，将其建设为庄严、安全、文明、舒适、整洁的教学场所，我们拟在区内设立“物业公司管理处”。 1、根据办公楼的特点和实际情况，组织机构的设置原则是精干高效、一专多能。管理处实行公司领导下的管理处主任负责制。实行管理处整体管理和教学、娱乐分区管理相结合的管理方式。 2、管理处内部实行两层垂直领导，减少管理环节，提高工作效率。主任属于管理层，下面全部为操作层。 3、管理处设二名兼职主任助理（一名兼管房管、绿化；一名兼管办公服务和公共事务。）4、人员素质上要求一专多能，员工起点高。 5、管理处机构设置图如下： 管理处办公室 客服中心 环境管理 办 公服务 水 电 维 修 设备维护 消防管理 车辆管理 疏通清理 消杀管理 绿化服务 清洁服务 人员配置架构图如下： 主任（1人） 主任助理（兼）（1人） 主任助理（兼）（1人） 疏通人员兼 消杀人员分包 绿化人员兼 清洁人员5人 保安员4人 消防维护兼 空调维护兼 水电工1人 二、机构运作机制 （一）运作方式 1、管理处内部运作 管理处在物业公司管理公司的直接领导下开展工作，管理处主任向公司总经理负责。在管理上实行直线式逐级负责制，管理处各部门部长直接向管理处主任负责。管理处主任统筹安排管理处工作，各部门每月根据管理处主任的要求及用工需求编制本部门工作计划，递交管理处主任审批后实施，并于每月底汇报工作计划完成情况，使管理处主任能全面掌握小学小学的运作情况。 为了及时掌握各工作项目的开展情况及各岗位的工作状态，管理处工作实行分级检查制由公司或管理处相应人员对各项工作进行检查，检查形式包括专检、抽检、例行检查。专检即是由公司（管理处）派员组成专门的检查小组对专项工作进行检查；抽检即是公司质保人员或管理处的管理员地管理处工作进行随机检查；例行检查即是某项工作的专管人员（直接主管）按规定对各岗位的工作进行检查。 2、管理处的对外联系 管理处主任负责小学小学物业管理的外部联络，其中包括与政府相关机构、监管人员的联络，在处理好内外关系的基础上，确保管理处运作正常、顺畅。外部机构联络图如下： 小学 区消防中心 街道办 市校区局等主管部门 区校区主管部门 物业管理公司 管理处 派出所 （二）信息的收集与处理方式 信息沟通顺畅是管理处运作顺畅的保证，有了充分的信息交流，才能充分掌握各方面的情况，从而制定合理有效的计划，作出及时、必要的改进。我们在充分了解小学小学运作方式、小学小学具体特点的前提下，在iso9001质量管理体系中详细规定了信息沟通的方式、内容，力求做好工作上的沟通，及时、准确掌握物业管理各方面的情报。 为了及时了解工作进展、成效及改进的需要，我们时刻从各种途径收集内部及外部信息，内部信息是指管理处日常物业管理工作接受的最直接、数量最多的信息，这些信息来自：工作检查、会议、工作报告（日报、周报、月服）等。外部信息来源有：公司，例行检查、专项检查、小学小学相关人员检查、意见征询活动、师生建议、要求和小学小学的投诉等。通过对这些收集来的信息进行分类、分析，并采取相应的改进措施，提高服务的质量。 为了小学小学能及时、全面掌握本校物业管理工作的情况，从而更好地指导小学小学管理处的工作，我们拟在小学小学实行月报制度，即管理处于每月底将各项工作的总结向小学小学报告，而突发事件将以专题报告形式呈交学校相关监管人员。 管理处服务中心是管理处接受服务信息和进行信息分流的机构，服务中心将设24小时值班电话，专人负责信息收集（服务电话接听、电子邮件接收等），接受任何有关学校物业管理的需求、投诉，由其根据服务信息的类型交载作安排到相关部门、人员，并对该项工作的完成情况进行跟踪，确保其得到圆满处理。任何一般性的服务需求和投诉都将在受理后的一个工作日内得到处理，由专人将处理结果反馈给投诉人，并抄送物业监管人员。若由于客观原因无法解决的投诉，我们将就此向投诉人做出详细的解释，给其以圆满的答复。紧急服务需求将由管理处组织相应人员即时赶赴现场处理。 政府主管部门 公司总部 宝城小学 管理处主任 服务中心 相关部门 重大服务需求及应急事件 学校相关监管人员 指令反馈 师生员工 执行人员 跟踪 或 (三)人员职责及素质要求 a、主任 1、职责: 受公司委托，全面负责管理处的日常管理，负责制订管理处各项计划方案，经公司批准后组织实施； 在管理处贯彻公司经营思想，推广公司经营理念； 制订管理处管理制度、工作规程、考核标准方案，经公司批准后组织实施； 合理组织员工协同开展工作； 对员工工作状况及工作成果进行考核； 联系校方和用户，听取并反馈意见。 2、任职条件： 具有专科以上文化水平，身体健康、相貌端庄；有较强组织能力和协调能力，持有物业管理相应上岗证书；勤勉敬业、刻苦耐劳、身先士卒、公正廉洁；具有优良的服务意识、任劳任怨、服从公司工作安排，共产党员或共青团员。 b、主任助理 1、职责： 受主任委托，负责某方面工作或者代行管理处的日常管理； 在管理处贯彻公司经营思想，推广公司经营理念； 合理组织员工协同开展工作； 听取员工和用户意见。 2、任职条件： 具有中专以上文化水平，身体健康、相貌端庄；勤勉敬业、刻苦耐劳、身先士卒、公正廉洁；具有优良的服务意识、任劳任怨、服从公司工作安排。 c、保洁员 1、职责：熟悉物业结构、管线电路走向、设备功能； 适当配置、养护花草树木； 接受主管安排，完成责任区域的房管检查、养护； 接受主管安排，完成责任区域的清洁； 协助、督促在本人管辖区域作业的其他公司人员作业； 与其他员工协同开展工作； 主管或者校方临时交办的工作。 2、任职条件： 具有中学以上文化水平，人员可*，非深户人员要有信誉人士担保，具有相关设备及物业管理有关应急的基本技能；有绿化、美化环境方面的知识；身体健康、相貌端庄；勤勉敬业、刻苦耐劳；具有优良的服务意识、任劳任怨、服从公司工作安排。 d、工程技术员 1、职责： 熟悉物业结构、管线电路走向、设备功能； 对物业进行维护和小修，应急处理各种故障； 监督维修项目作业，进行技术验收； 接受主管安排，完成责任区域的水电检查、养护； 与其他员工协同开展工作； 主管或者校方临时交办的工作。 2、任职条件： 具有中技以上文化水平，具有相关设备及物业管理有关理论知识，持有电工上岗证书；身体健康、相貌端庄；勤勉敬业、刻苦耐劳；具有优良的服务意识、任劳任怨、服从公司工作安排。 e、保安员 1、职责： 模范遵守国家和地方政府的法律法规以及公司内部各项规章制度； 服从管理、听从指挥、廉洁奉公、敢于同违法犯罪分子作斗争； 坚守岗位、忠于职守、严格执行岗位责任制； 仪容整洁、讲究文明礼貌； 值班时禁止喝酒、吸烟、吃零食、不准嬉笑、打闹、不准会客、看书报、不准做其他与值班执勤职责无关的事； 不准包庇坏人、不准贪污受贿、不准绚私舞弊； 不准擅自带人进单位留宿； 爱护各种器具装备、不得丢失、损坏、转借或随意携带外出； 严格执行请、销假制度。 2任职条件 具有高中以上文化水平、退伍军人、政治性强、身体健康、年龄在25岁以下、身高在1.75米以上。 第五节：管理用房及工作必需的物质装备 物业管理工作中需要配备相应的物质装备才能保证服务活动提供的及时、优质，达到服务目标的实现。 一、管理用房 1、管理处办公室：约520平方米； 2、工程清洁物质仓库：约510平方米； 3、动力运行维护值班用房1015平方米； 4、根据物业条件的需求，所使用的其它用房。 二、办公物质装备计划 序号 装备名称 单 位 数 量 备 注 主任办公桌 套 主任助理办公桌 套 长沙发、茶几 套 电脑、电脑台 套 1 打印机 部 电话 部 饮水器 套 文件柜 个 钢办公桌、椅 套 3 应急照明灯 个 传真机 部 三、工程物质装备计划 序号 装备名称 数量 序号 装备名称 数量 室内疏通机 1台 12 手提式电焊机 1台 冲击钻 1台 13 数字式电笔 3支 手电钻 1台 14 电话测试仪 1台 砂轮切割机 1台 15 角磨机 1台 拉钉枪 1把 16 水工工具 1套 玻璃枪 1把 17 木工工具 1套 2米铝合金梯 1把 18 瓦工工具 1套 3米铝合金梯 1把 19 铝镜框 20个 数字万用表 1只 20 抽水机 1台 摇表（500，2500v） 1只 21 丈量工具 1套 四、清洁、绿化机具装备计划 序号 名称 单位 数量 备注 序号 名称 单位 数量 备注 高速吸尘抛光机 台 13 铝梯 把 2 全自动洗地机 台 14 伸缩杆 根 3 真空干湿双用吸尘机 台 15 地拖杆 条 3 扫地机 台 16 涂水器 个 3 吸尘地拖架 个 17 垃圾箕 个 50 吸尘地拖套 个 18 大桶 个 10 疏通机 台 1 19 割草杠 台 1 玻璃刮刀 个 2 20 打孔机 台 1 水桶 个 21 梳草机 台 1 10 胶水管 m 200 22 喷洒机 台 1 11 雨鞋 双 23 理边机 台 1 12 雨衣 件 24 绿篱机 台 1 第二章日常管理运作 第一节：管理处运作管理方式 一、管理处办公室架构 主任助理1人 文 员 1人兼 清洁工5 人 仓库员1人兼 工程水电工 1人 1、管理处主任全面负责管理处工作的整体策划及安排，以及与小学小学相关监督部门之间的联络。 2、主任助理负责管理处办公室人员的协调、安排及日常事务处理，协助管理处主任开展人力资源管理工作。 3、文员负责管理处文档的管理、接待工作及配合管理处主任完成其它工作。 4、仓管员负责对建立物业管理物资台帐，及物资的入库、保存及出库手续的办理。 5、水电工负责对校内所有日常供水、供电及房屋设施、动力设备的检查维修保养。 6、清洁工负责对校内所有楼内外、公共活动场所及设施进行日常保洁，负责收集清运垃圾。 7、保安员负责对校园内安全保卫、安全消防日常巡逻检查，严格控制闲杂人员进入学校，配合公安部门做好治安治理工作。 二、运作管理方式 小学小学管理处实行直线式的层层负责制，各部门于每周末向管理处主任呈交工作周报，每月底呈交本月工作总结及下月工作计划，由管理处主任审核、批准。 第二节：物业管理档案的建立与管理 物业管理档案是记录物业及其管理现状并制定维护、管理计划的基础，科学化、规范化的档案管理将促进物业管理工作顺畅进行。管理处文员负责物业管理档案的建立。 小学小学的档案管理将充分应用档案学原理及现代科技成果，引入计算机及条形码管理系统，发挥计算机快速、安全、便捷的优点，实现档案管理的现代化，促进办公无纸化，提高档案检索、查询等管理效率。 我们将制定档案管理制度对档案的保存、查阅、立卷、保密做明确规定，以促进档案管理工作的规范化。（详见内部管理制度） 物业管理档案包括物业档案和管理档案，因此我司从进驻小学小学开始，就着手建立规范、完整的物业管理档案。档案包括物业资料和日常管理资料。 1、物业资料 （1）建筑群本体资料 （2）附属设备设施资料 2、日常管理资料 （1）行政文件 （2）物业公司文件 （3）政府部门文件 （4）管理规章制度、通知、通报等文件 （5）社区文化计划 （6）培训档案： 各项培训计划及实施记录 培训结果考核及抽查记录 （7）消防演习记录 3、员工管理档案 （1）员工个人详细资料 （2）员工业绩考核记录 4、其它管理运作档案 （1）保洁管理记录 （2）安全管理记录 （3）工程改造、图纸、验收报告 （4）维修服务档案 （5）设备管理档案 （6）意见调查统计记录、回访记录 （7）投诉及处理记录 （8）监督部门对管理处月评审表 （9）其它质量记录 第三节：客户服务运作管理 一、服务岗位设置 主任助理 1人 绿 化 员 （兼） 1 人 保 洁 员 5 人 保 安 员 4 人 消 杀 员 （兼） 1 人 工 程 水 电 工 1 人 二、运作方式 （一）服务中心的工作之一是信息收集、分析及分流。 （二）客户投诉受理及回访。 1、服务中心将设立专线电话、电子邮件接受服务要求投诉。 2、服务中心人员均有责任以友善、热情的态度接待客户任何投诉，若有任何隐瞒、歪曲事实、有意拖延或借故不受理投诉行为，将视情节、后果给予处分。 3、投诉受理人员应对客户投诉之问题进行详细询问、记录，若客户对学校的管理规章制度不理解时，应晓之以理、动之以情，做到有礼有节。 4、所有受理之投诉均交由服务中心进行调查、核实并组织处理，不能解决的则向管理主任汇报，由其决定解决办法。以上投诉受理、处理工作应三个工作日内完成，并向投诉人反馈处理结果，反馈形式可根据实际情形确定为电话通知、登门回访、复函等。 5、对于任何电话，服务中心工作人员应在电话震铃三声之内接听。 6、对客户的建议、意见进行回访是工作职责之一。 7、回访时应虚心听取意见，诚恳接受批评，并作好回访记录。 8、回访中不能实时回复的建议、意见，应告知客户预约回访时间。 9、每年针对性地对客户进行服务质量意见调查，广泛听取客户意见。10、服务中心应对回访中的反馈意见进行归纳分析，并对管理中的不足向管理处主任提交意见，由管理处主任决定解决方法。 第四节：社区文化服务 学校是社区的一部份，而且是社区公共资源较丰富的地方，小学小学是培育社区人才的摇篮，能否满足社会的要求，应是衡量办学成效的指标之一。 社区文化是我国物业管理行业的重要特征，是创造良好的人文环境和提高生活品位的重要手段，如何发展学校社区文化特色，达到人文关怀，学校应结合物业管理公司、社区资源做到以下方面： 1、组织级班亲会，参与班级教学活动户外教学及协助班级事务。 2、组织家长会参与学校课程建构、教学、活动、社团教学、行政支援、协助争取社区资源。 3、组织义工家长、协助学校辅导工作、活动支援、校园美化绿化、图书教具管理。 一、社区文化管理制度 根据学校管理特点，管理处将在校园内全面开展丰富多彩的社区文化活动，尽可能满足校园内的需求，是物业管理不可轻视的要素。 （一）、办公及活动场地 从管理处的管理用房中专门规划出社区文化办公场所。充分利用校园内的各种娱乐设施和场地开展各类文化与体育活动。 （二）、社区文化的主要内容 1、宣传政府、上级主管部门及管委会的各项法规，决议和各项管理措施。 2、宣传贯彻市府颁布的市民行为道德规范和校内文化常识。 3、组织“丰富多彩”智力竞赛活动。 4、开展创建文明楼、文明班级活动。 5、组织师生开展各项文艺体育竞赛活动。如书法、绘画、摄影、球类、棋类、游泳、赛跑等，促进相互了解，增进友谊。 6、建立书面院、棋院、读书会、桥牌协会、花卉盆景协会、钓鱼协会、体育协会等形式多样的师生团体组织。 7、开展教师与学生之间的联欢、体育竞赛等各类活动，举办“家家乐”游艺晚会，每周末举会“周末露天舞会”，增进教师与学生了解和感情沟通。 8、动员师生踊跃投稿，开展“小记者研讨会”活动。 9、利用寒暑假期，举办适合青少年参加的活动，如开设美术、音乐、舞蹈、棋类、游泳、等各类技能培训班，丰富小区青少年假期生活。 10、每逢年节，举办节日庆典、纪念活动。 11、围绕扩大校园知名度，增加与外界的沟通。采取请进来的方法，组织校园业余文艺演出队和业余体育运动代表队，与其他学校交流联欢比赛，激发和培养学生的荣誉感和作为小主人的自豪感。 二、社区文化活动工作制度 （一）、成立社区文化活动领导小组。 （二）、节日前，针对学校对活动的需求，有针对性的制定活动计划。 （三）、根据计划要求，向上级公司写出可行性活动报告和经费预算。 （四）、根据上级公司审批意见，制订活动具体方案。 （五）、通报具体的活动时间和内容，并认真准备。 （六）、指定活动项目服务人员。 （七）、根据联欢活动的规模，对住户或有关单位发出通知或请帖。 （八）、采购奖品和纪念品。 （九）、布置会场及活动场地。 （十）、整个活动期间，工作人员应注意各方面的情况，尤其注意安全防范工作。 （十一）、清理活动现场，做到活动完，场地清。 （十二）、活动小结。 三、社区文化活动管理规定 （一）、社区文化活动以丰富和方便师生的文化生活，促进两个文明建设为宗旨，以营造良好的师生关系及健康向上、团结互助的和气为内容。 （二）、要爱护娱乐场所的各种设施，按照设施的功能、操作规程使用，因使用不当造成损失的要照价赔偿。 （三）、使用娱乐场所的师生，应遵从管理人员的安排，并按规定的时间外借。 （四）、在娱乐场所内，每个人都应和气相处，互相尊重，互谅互让，不得争先恐后，不得推撞抢场，不得高声喧哗。 （五）、按规定允许外借的书刊、器具，需经管理人员同意并登记，交纳押金后使用。损毁应予赔偿。 （六）、文化娱乐场所只能进行健康、合法的文化娱乐活动，严禁赌博或变相赌博及其他违法活动。 （七）、文化娱乐场所的设施分有偿使用的无偿使用两种，使用有偿场所及设备时，应按规定交费。 （八）、要讲究卫生，不得乱扔、乱涂乱画，违者除负责清理和恢复原貌外，并处惩罚。 四、管理处社区文化活动管理规程 1、目的 寓教育于社区文化之中，创建高品位的人文环境。 2、适用范围 适用于管理处组织开展的各类社区文化活动。 3、相关文件 （1） 质量手册 （2）gb/t19002-iso9002标准4.9 4、职责 （1） 社区文化部文体干事负责编制社区文化活动计划，并具体组织实施。 （2） 社区文化部部长负责审核社区文化活动计划。 （3） 管理处主任负责审批社区文化活动计划。 （4） 管理处其他员工有责任配合社区文化活动的顺利开展。 五、工作程序 1、社区文化活动计划的编制 (1)每年年初，管理处社区文化部文体干事根据管理处具体情况拟定小区本年度社区文化活动计划，交社区文化部部长审核。 (2)社区文化部部长出具审核意见，报管理处主任审批。 (3)文体干事按审批过的社区文化活动计划组织实施。实施过程中可根据实际情况由管理处主任审批后对计划做适当调整。 2、较大型社区文化活动 (1)社区文化部文体干事在每次较大型的社区文化活动开展前，应拟定活动的实施计划，并报管理处主任及公司领导批准。 (2)文体干事根据上级审批意见制订活动的具体方案。 (3)文体干事应组织协调各部门完成活动的前期准备工作，并向小区住户有关单位发出活动通知。 (4)活动进行时，管理处指定的人员应注意安全防范工作，防止意外事故的发生。 (5)管理处相关部门人员在活动结束后应及时清理现场。 (6)在较大型的社区文化活动完成后，文体干事应及时填写社区文化活动记录表，对活动进行总结。 3、常设性的社区文化活动 (1)小区常设性的社区文化活动场地有：网球场、游泳场、足球场、羽毛球场、乒乓球室、篮球场等。 (2)管理处按规定时间开放社区活动场所，并设专人管理，以丰富小区住户的日常文化生活。 第五节：工程管理服务 一、工程管理服务设想 工程管理服务上，我们本着“以养为本，养修结合”的宗旨，并结合学校现有智能化系统和设施设备的特点，实行服务创新、业务创新、管理创新，充分利用我司各方面的有效资源，本着“求真、务实”的原则，为贵校提供优质、完善的服务。 （一）服务范围和目标 工程管理服务是对物业管理中的房屋及其他土建项目的维护修缮、公共设备、设施的维护保养工作。小学小学的工程管理服务主要包括房屋本体的修缮、公共设施的维护保养；空调、供配电系统、消防与安保系统、视听系统、通讯与网络系统、管理系统的维修养护及应急维修。 工程管理服务的内容主要包括：预防性计划维修养护、工程值班、非计划性维修和房屋及其附属设备、设施资料的管理。 小学小学24小时提供动力服务，并根据学校的工作时间确定服务人员的工作时间，节假日照常为学校加班员工提供服务。安排专人负责机电设备、设施档案。 工程综合管理的目的是保障设备、设施正常运作，追求良好的设备综合效能和最经济的设备寿命周期费用，也是物业管理其他工作的基础与保证。本公司在接手物业管理业务后将通过系统的技术、经济、组织与综合管理措施，正确使用，精心维护、科学检修并结合iso9001：2000质量体系来实施设备综合管理，从而使小学小学获得最佳的设备投资效益。 小学小学工程管理工作围绕以下重点进行： 1、设备设施管理工作以保养为中心，维护人员根据设备设施的具体特点制定维护保养计划。 2、推行绿色管理计划，通过合理控制设备运行时间，在不影响服务质量的前提下节支节能。 3、做好应急维修预案，合理调动资源，保证维修及时、措施得力。 4、工程管理原则：结合校内的实际，满足校方的要求，提供最适合校方需要的专业管理服务。 （二）管理措施 有效地保障学校设备、设施的正常运作，是动力管理工作的基本工作，也是动力管理工作的根本。因此我司据此采取以下管理措施： 1、建立完善设施设备管理制度，配备经验丰富的技术人员及工程师，制定切实的维保计划，着重加强巡检力度，控制各类隐患消灭在萌芽阶段。 2、保障服务及时，建立中心调度室（服务中心），接受服务需求信息，及时准确地把信息传送到各相关执行部门。落实值班、巡查、维修区域责任制，培养一些万能手，达到具备能灵活地处理各类事件能力，保障物业正常运作。 3、节能节支是我司的一贯坚持的工作方针，是管理项目中一项常抓不懈的工作。从而达到了既高效安全又节约成本，并有效控制了人力资源的效果。根据校内的特点制定一整套节能计划，而达到节能节支的效果。 4、全面推行无微不至的服务。因维修中区域的警戒不严带来一定安全隐患，特别是在上课作业时给课室带来不规范行为和影响。掉落下来的杂物、灰尘等，直接影响着课室和校园清洁要求标准，采用严格的管理模式。在维修工作前，首先，围好警戒绳，以保安全。并采用一次性洁净布铺盖好周围的区域。提前规范服务标准。 5、完善突发性事件应急处理程序是保障安全工作的重要基础。要求我们必须制度完善、管理严格、分工明确、调配合理、应急能力强，形成一个规范互补的管理体系。无论在某区需求维修或发生突发性事件，区域值班员或巡查员均能在第一时间及时赶到现场立即处理，并利用对讲机等联系方式，能及时得到增援，具备及时灵活有效处理各类事件能力。 （三）技术支持、保障平台 1、技术支持平台： （1）公司中层部门负责人95%以上具有中级以上技术职称或大专以上文化程度。 （2）各管理项目技术人员齐备，其中工民建工程师1名、结构工程师1名、造价师1名、机电工程师1名，暖通工程师1名。 （3）管理、维修人员98%以上持有本专业上岗证书。 2、资金支持平台 （1）每月现金流量超过七百万元。 （2）自有资金二千余万元。 备 件 保 障 计划维修配件 公司总部 各管理处 应急抢修急件 供应商 大型更换改造需件 设备厂家 特殊需器件 商场 仓库 备注说明： 仓库：属设施、设备备用仓库，材料充足。 公司总部：总部与其它管理处形成资源共享，随时调用。 供 应 商：建立库存量满足设施、设备应急维修的需求并保证提供速度。 商场：与多家商场保持长期合作联系，保障及时供货需求。 设备厂家：根据各设备产品配合各供应商，建立设备配件服务台帐，与各生产厂家保持联系，并定期联系，达到能保障特殊配件的提供。 （四）维修服务规范、标准及响应速度标准 序号 服务规范 服务标准 1 热情接受学校的维修要求 记录准确、及时 2 维修安排及时 对一般故障在收到维修要求后10分钟内到达维修现场。 对比较复杂的故障作出维修方案，经学校相关部门确认后，在10分钟内将维修任务安排到维修工。 紧急维修：不超过10分钟。 维修后及时清扫现场。 3 确保维修质量 恢复原有的使用功能。 报修人对维修质量满意，在维修单上签字确认，月有效投诉不超过一次。 投诉回访率达到100%，维修质量合格率达到97%以上。 （五）公共设施、设备维修保养服务规范及响应速度标准 序号 服 务 规 范 服务标准 1 坚持日常巡查，及时发现问题 日常巡视检查时间符合规定。 巡查记录真实规范。 发现设备异常时，及时排除故障。 设备运行月完好率达到97%以上。 2 定期维护保养，保证设备运转正常、设施齐全。 按定期保养计划，组织实施设备清洗、加油、零件更换。 保养情况记录真实、规范。 保障设备完好率不低于99%。 3 正确使用设备设施 按照操作规程，操作和使用设备、设施。 保证供电设施正常，满足学校设备用电及办公设施的正常使用。 保证供排水设施正常使用，提供符合国家饮用水标准的饮用水，并确保学校排污通畅。 凡是对学校正常工作秩序有较大影响的计划性设备、设施维修、检测及计划性停水、停电等情况，提前24小时公告。 在每月28日前抄取水、电表，各种设施运行情况，填写水电抄表记录、水电消耗月报表、动力设备运行月统计表、动力设施完好率月报表，报送动力监管人员。 确保消防设备、设施完好无缺，正常运行。 发现设备运行异常时，及时排除故障。 4 设备发生故障及时报告，及时组织排除故障和抢修，故障排除后，及时恢复使用。 提供24小时值班，受理有关安全、消防及物业维修申请和应急需求，并及时安排处理，每月维修工作及时率达到98%以上，应急需求处理率达到100%，并填写维修及时率月报表抄送监管人员。 设备故障情况报告及时，修理方案落实有效。 接到紧急情况报告后，组织有关人员6分钟内到现场，并采取有效紧急措施。 一般的故障10分钟内到达现场并采取相应措施。 抢修及一般维修过程中，保证人身和设备安全、文明施工。 故障排除后，需工程主管到现场确认，并在维修单或维修记录上签字。 凡发现设备故障或重大事故隐患，在30分钟内向学校监管人员报告。 发生重大故障及事故在24小时内填写重大动力设备故障和事故报告，报送监管人员。 空调设备发生故障时，在10分钟内到达现场。一般性故障在2小时内解决，特殊性故障在24小时内解决。 消防设备故障及紧急情况时，在10分钟内赶到现场，一般性故障在1小时内解决，特殊性故障：一般情况在2天内解决，特殊情况及时写出报告，报送管理人员。 严格执行安全用电管理规定，确保总配电系统故障停电次数不超过1次/套年；总配电系统的任何故障在24小时内解决；动力系统故障断电次数每月不超过2次；每层（公共区域）照明灯损坏率不超过3%。 每年因供水设备及管网故障而导致停水及消防用水供应不足情况发生的次数为0次/年。每年因设备故障而导致大量漏水30m3/次的事故不超过1次/年；如有大量跑水事故发生，发现跑水时间不超过10分钟，排除跑水事故的时间不超过30分钟，因排水系统不畅通而导致大量漫水（漫水面积超过30平方米）的事故不超过1次/年，排除时间不超过1小时。 设备故障及修理情况记入设备台帐。 (六)、日常工程维修养护工作流程 日常检查保养 定期检查保养 学校人员申报 管理人员 清洁人员 服务中心 重大维修 一般维修 制订维修方案，报学校监管员审批 工程维修区持单准备材料 重大维修校方现场指导 维修完毕，工程主管签名 维修员到现场维修 日常维修 (七)、机电设备设施抢修、应急处理方案 1、停电应急处理措施 a、市电停电 当接到市电计划停电通知后，立即检查备用电源系统，作好转换备用电源的准备工作。若两路市电全部停电，应立即将停电信息反馈给用户，使用户对工作进行适当安排，尽量减小停电所造成的影响。同时，立即向供电部门了解停电原因和可能影响的时间，及时将信息反馈给用户，并协助用户解决因停电造成的困难。 b、设备故障停电 （1）首先查明故障原因，根据具体情况启用备用供电设备，并积级组织人员抢修故障供电设备，及时恢复供电，尽量缩小停电影响范围。 （2）各设备机房、楼梯、通道等出口地方均安装应急灯，并保证运作正常，作为人员疏散照明之用。 停 电 供电局计划性停电 故障停电 检查备用电源 通知用户 迅速查明原因 备用电源自动投入 备用电源自动投入 设备故障 通知用户 市电故障 组织抢修 配合维修 市电恢复，备用电源自动退出 工作记录，总结经验 图5-1停电应急处理流程图 2、给排水系统应急处理方案 (1)、市政供水计划性停水，管理处提前通知用户，说明停水原因、停水时限等，做好水池蓄水工作。 (2)、市政供水管网故障造成突发性停水，来不及通知用户时，管理处设法满足用户生活用水，事后向用户说明原因。 (3)、由于供水设备故障造成突发事故，按下列程序执行： a、接到事故报警后，工程班人员应在5分钟内赶到现场控制事态发展。 b、工程班人员在5分钟内查出事故原因并及时处理，不能及时处理的迅速向公司汇报，请求支援。 c、事故不能在2小时内处理，管理处主任签发停水通知单，并附上处理方案告知用户。 d、根据现场的具体情况，关闭相关的供水设施，并启动相关的排污设施，防止水患。 二、服务承诺与责任赔偿 1、管理处承诺严格按照学校要求及时将各种工作总结、报表准确地提交学校相关部门及人员。 2、管理处承诺通过采取系列的技术、经济、级织与综合管理措施正确使用、精心维护、科学检修，保持物业运转正常，设备性能良好，使设备输出功能量与能源、资源消耗比达到设计要求或规定。 3、管理处承诺日常维修得到及时处理，完全达到或超过我司投标书内所提及的服务标准。 4、管理处承诺按照相关规定在管理期间对设备的设计、安装、验收到使用、维修、改造、更新直至报废的全过程形式的工程图纸、文件、资料、原始凭证、记录、报告等进行规范化管理。 5、管理处承诺，管理期间的管理责任(经调查认定由乙方造成的)由乙方负责赔偿。 6、管理处承诺管理期间的事故损失(经调查认定为乙方责任引起的)由乙方负责赔偿。 第六节：安全保卫管理服务 为保障校园全体师生人身及财产的安全，我们将充分利用先进的报警系统，闭路电视监控系统与人防系统有机结合，依*建筑使用功能的不同保安及消防管理要求不同，制订一套防火、防盗、防破坏、防事故、防泄密、防人身安全的安全管理方案，为学校师生们创造一个安全、文明、舒适的高雅办公、学习环境。 一、日常安全管理目标 1、确保日常办公、会议、课室的秩序井然有序； 2、确保人身安全不受侵犯和国家财产不受损失； 3、发生各类突发事件能迅速解决； 4、确保管理区域不发生治安和刑事案件； 5、严防各类破坏活动； 6、防止盗窃行为； 7、做好校区内交通管理工作，维护校园的交通秩序，防止交通事故和车辆损坏、被盗； 8、防止失窃及自然灾害。 二、日常巡查管理制度 1、巡查路线 因校方目前没有提供巡更站点图，所以现编制出的巡逻路线方案不能合理有效的实现巡查目的。为了保障巡查的有效性和可行性，我司将在前期介入阶段，根据小学小学的各楼房屋结构、重点保护目标位置、巡更站点编制出三套切实有效的方案图，并且在巡查中做到： （1）坚持全面巡查与突出重点的原则，不留任何死角。 （2）保证每2小时巡查一次，并根据重点保护目标的实际需求缩短巡查间隔时间。 （3）巡查路线方案严格保密，只供专人使用。 2、巡查内容 （1）消防通道包括楼层内主要通道是否畅通，消防门锁罩是否完好，消防锤是否在位，防火卷帘下是否堆放有物品。 （2）消防器材设施是否有被圈占、埋压、堵塞、挪用等违规现象。 （3）消防应急灯、疏散指示灯、出口指示灯是否处在正常工作状态。 （4）施工人员动火是否办理了动火手续，在动火现场是否配置有相应的消防器材，是否落实了消防安全防范措施。 （5）有无临时乱拉、乱接电源线现象时拉接的电源线有无直接将导线裸露部分插入电源插座，是否有超负荷现象。 （6）电器开关、电源插座等有无脱落、松动现象，旁边有无堆放易燃易爆物品。 （7）配电房、超过黄线区域内有无堆放杂物。 （8）重点部位有无异常现象。 （9）室内有无异味、异响，有无烟雾，门户有无破损、撬痕等异常现象。 （10）安全员巡查中发现有环境清洁、绿化等公共区域的异常情况时，应及时向控制中心报告，由控制中心通知相关人员处理。 3、巡查方式 （1）实行一般部位巡查与突出重点部位巡查相结合的方式，对重要防护区域加强巡查频次和细化巡查内容。 （2）巡查时间路线相对固定，巡查时间间隔不超过2小时。在巡查中采用第一次巡查，结束时立即开展第二次巡查（不是每次巡查都间隔2小时）和在巡查结束时突然反方向对巡查过的区域进行复查，不一定不变的按照巡查路线进行检查，但也不漏查，不留有机可乘的空隙。 三、紧急安全手册 紧急联络电话119 匪警110 医疗急救120 交通报警122 宝安消防队 27788119 管理处监控中心 xxxxxx (一)火警应急方案： 方案一 误报 火灾报警系统受温度、湿度、施工等原因的影响，难以完全避免出现误报，由于学校师生集中，为避免出现混乱，任何误报须谨慎处理。 1、接到火警信息后，就近的巡逻岗赶至报告位置确认报警情况。 2、如未发现明显火源、烟气，应仔细检查报警原因。 3、确认误报后，应立即通知消防控制中心对警铃消音、复位等工作。 4、向受扰之师生即解释说明情况，以免引起惊慌。 5、监控中心对误报情况进行详细记录。 6、工程部、消防控制中心分析总结误报产生的原因。 方案二