（工商管理专业论文）济南新方圆公司竞争战略研究.pdf

原创性声明 本人郑重声明：所呈交的学位论文，是本人在导师的指导下，独 立进行研究所取得的成果。除文中已经注明引用的内鬻外，本论文不 包含任俺其他个人或集体己经发表或撰写遗的科研成果。对本文的研 究作出煎要贡献的个人和集体，均已在文中以明确方式标明。本人完 全意识翱本声明的法律责任壹本人承獾。 论文俸蠹签名：西矮： 关乎学位论义使用授权的声明 本人完全了魍壤东大学有关傈蜜、使髑学垃论文麴藏定，同意学 校保留溅向国家有关部门或机构送交论文的复印件和电子版，允许论 文被查湖和借阅；本人授权出东大学可以将本学位论文的全部或部分 内容编入有关数据席进行检索，可以采用影印、缩印溅其他复制手段 保存论文和汇编本学位论文。 ( 保密论文在解密后应遵守此规定) 论文作卷签名：导雾器签名：鑫 期： 撼要 近年来，随着函民经济盼发展和往房制度改革的深纯，我匿痨照产业取褥 了鞍大戆发袋。在魏买办公搂鲍辫求孛，孛小企业燕最为积摄敷灌求力囊，然 们在计算了成本和支出后，发现还贷支出比缴纳租盘少。受重要的是，通过房 产贷款，中小企监蘸够向银行获得大笔融资从而缓解了缀多企娩资金困难。 弱辩奎攫产毅式写字楼办公产品熬按援、物戴成本鞠瓣较低，一赢受到投资者 的追捧。随着我国中小企业为主的民营企业的日渐壮大，对小型写字楼的需求 也必将闰益簸盛。德产较斌写字楼是中潜房璃产市场的特脊产品，它不太可熊 成为办公楼枣场熬未渡，冀徐毽瞧将瑟接题 黩翘题。济南掰方圆鬟韭发展有限 公司从成立之同起，就把小型写字楼的行发作为公司的战略方向并成功开发 2 0 万平方米魔产，市场反映良好，销售率在9 5 醣上。- 歼笈西袄为济南离新投 零产业嚣发嚣综会办公搂渗场携额筑2 2 ( 裁至2 0 0 4 年) 。琏蓑携地产枣场逐 步规范和完善，消费者日懑理性和成熟，开发企业之间的竞争l ：t 趋激烈。越来 越多的房地产企业开始重褫成本控镪静作用。他们把工作的重点逐步转移蓟研 究嘉场、麴强成本蛰理、剃定企她竞争战臻上寒。亵当翦枣场条转下，济南掰 方圆公司要想在竞争中立予不败之地，必须从”发流程的前期开始，注蓬产品 的市场定位，鸯硅强产晶的成本控制，努力使自也的产品优予竞争对手，献而运 弼扩大枣场，毅鼹竞争栏势豹霆瓣。本文运援救醇管理兹瑗谂和方法，辑究分 析并确定了济南新方圆公司在中小企业办公用房市场中的竞争战略是总成本 领先战略。论文从分析济南新方隧公司舱内、夕 部环境出教，对穗遗产产韭主 婪经济特薤、囊凌需求款凝、竞争结枣奄、各企她竞争强弱等方霾邀孳亍分辑豹网 时，理清了济南新方圆公铡面临的机会和威胁；同时论文逡用竞母战略理论， 对济南新方圆公司的内部资源和竞争能力进行综合评价，嚼确了济南新方圆公 司豹爨势与劣势。最惹确定了济崽薪方壤公司在毅一轮房她产枣场竞争中兹竞 挚战略( 总成本领先战略) 及支持措施，该战略与支持措施对济磷新方圆公司 及高新区内其他中小型房地产开发公司有一定的借舔作用。 关键词：房地产开发念业房地产开发竞争战略总成本领先战略 山东大学硕士学位论文 a b s t r a c t i nr e c e n ty e a r s 。g r e a tp r o g r e s sh a sb e e nm a d ei nr e a le s t a t e sw i t ht h ee c o n o m y d e v e l o p i n ga n dh o u s i n gr u l e sr e f o r m t o d a ys m a l lc o r p o r a t i o n sa r ei ng r e a tn e e do f o f f i c eb u i l d i n g t h e yf i n dt h ep a y o u to fl o a ni sl e s st h a nt h er e n to fb u i l d i n ga f t e r c o u n t i n gt h ec o s ta n dt h ep a y o u t m o r ei m p o r t a n t l y , t h e ys h a l la c h i e v eal a r g e a m o u n to fl o a ni na d d i t i o nt ol o wb u i l d i n gs e r v i c ec o s ta n dp a y m e n to nl o a n ， r e l a x i n gt h es h o r t c o m i n go fp r o d u c i n gm o n e y i ti sb e l i e v e dt h a tt h ed e m a n df o r s m a l lo f f i c eb u i l d i n gb eg r e a t l yi n c r e a s i n gw i t ht h eg r o w i n go f p r i v a t ee n t e r p r i s e s b u ta ss p e c i a lp r o d u c ti nc h i n a ，s m a l lo f f i c eb u i l d i n gw i l ln o tb ep o p u l a ra n di t s p r i c ei s b e l i e v e dt of a l li nt h en e a rf u t u r e j i n a n x i n f a n g y u a nr e a le s t a t e s d e v e l o p i n gl t d ，a ne n t e r p r i s ei nj i n a nh i t e c hd e v e l o p m e n tz o n ei ss u c c e s s f u li n s m a l lo f f i c eb u i l d i n gc o n s t r u c t i o n u n t i ln o w2 0 0 ，0 0 0s q u a r em e t e r sb u i l d i n g s h a v eb e e nc o n s t r u c t e dw i t h9 5 s a l er a t e ，s h a r i n g2 2 m a r k e to fo f f i c eb u i l d i n g i nj i n a nh i - t e c hd e v e l o p m e n tz o n e ( u n t i l 2 0 0 4 ) f o rf i e r c ec o m p e t i t i o nw i t h m a r k e td e v e l o p i n ga n dc u s t o m e r sm a t u r e ，m o r er e a le s t a t e se n t e r p r i s e sp u te y e so n c o s tc o n t r 0 1 a sar e s u l t t h e yl a ys t r e s so nm a r k e tr e s e a r c h ，c o s tc o n t r o la n d d e v e l o p m e n to r i e n t a t i o n f o rf a s td e v e l o p i n g ，j i n a nx i n f a n g y u a nr e a le s t a t e s d e v e l o p i n gl t d s h o u l dp a ya t t e n t i o nt oc o s tc o n t r o la n dc o m p e t i t i v eo r i e n t a t i o n w i t ha p p r o a c ho fs t r a t e g ym a n a g e m e n t ，t i f f sp a p e rm a k e sr e s e a r c ha n dd r a w sa c o n c l u s i o no nc o m p e t i t i v es t r a t e g yt h a ti st o t a lc o s tc o n t r 0 1 t h i sp a p e rm a k e a n a l y s i so nr e a le s t a t e se c o n o m i cf e a t u r e ，m a r k e td e m a n d ，c o m p e t i t i o ns t r u c t u r e ， c o m p e t i t i o na m o n ge n t e r p r i s e s ，c l a r i f y i n gt h ec h a n c e sa n dd a n g e rj i n a n x i n f a n g y u a nr e a le s t a t e sd e v e l o p i n gl t d w o u l df a c e a n dt h i sp a p e rm a k e s c o m p r e h e n s i v ee v a l u a t i o n o nt h ei n n e rs o u r c ea n dc o m p e t i t i o n a b i l i t y w i t h a p p r o a c ho fc o m p e t i t i o ns t r a t e g yt h e o r y , m a k i n gc l e a ro ft h ea d v a n t a g e sa n d w e a k n e s s f i n a l l yc o m p e t i t i v es t r a t e g ya n dm e a s u r e sa r ed e t e r m i n e df o rj i n a n x i n f a n g y u a nr e a le s t a t e sd e v e l o p i n gl t d ，w h i c hi sb e l i e v e dt ob er e f e r e n c ef o r o t l l e rs m a l lr e a le s t a t e sc o r p o r a t i o n si nj i n a nh i t e c hd e v e l o p m e n tz o n e k e yw o r d ：r e a le s t a t e se n t e r p r i s e sd e v e l o p m e n to fr e a le s t a t e sc o m p e t i t i v e s t r a t e g yt o t a lc o s tl e a d e r s h i ps t r a t e g y 4 山京犬学硕士学位论文 第1 章济南毅方圆公司发展缝历及面旗的挑战 + 济南新方瓣公嚣麓奔 济南新方豳置业发展有限公司属中小型房地产开发企业，其前身为济南高 新技术产业开发区方圆置渡发展总公司( 国有独资公司) ，成立于1 9 9 4 年4 月， 袭瘸子游枣裹赣技术产韭嚣发区鬻理委受会，1 9 9 8 譬1 0 月经济离开发鹾管委 公( 1 9 9 5 年济南高新开发区与济南经济汗发区台并为济南开发区管委会，2 0 0 0 苹后济南高薪送与缀济开发区分离，离新区在济南表部产鼗带拜发，经济开发 隧在济南西郊并发) 批准，公司改制为民营企业济南掰方圆爨业发展有艰 公司( 以下简称济南新方圆公司) ，下设5 个予公司，1 9 9 8 肇公司注册资本6 0 0 万元，2 0 0 4 年嚣定瓷产6 0 0 0 万元，职工3 0 入，其孛悫缓职拣专娥技零夭曼5 人，中级职称1 8 人，初级职称4 人，专业技术人员占总数的9 0 。 济南新方圆公司具有魔地产歼发三缎资质，装饰、装修乙缀资质，l ；乏房缝 产抒发炎主，蓉营锯含金门塞测终安装、建材产晶营镑等业务。公翘成立以来， 相继开发建设了济南轻骑集团总部大厦( 现为济南高新区臀委会办公大厦) 、 赢新区翩盈服务中心大楼( 济南紊华麓路螽蓄) 、高耨区辫纯薹遣五拣糠准厂 房( 济南市华黻路中段) 、爿：发区研学产基地( 济南市七里河路北酋) 、济南留 学人员创业园( 济南市华能路) 、济南商新区大学科技园( 济南市高新联新字 黪) 等矮e l ，藤在歼发泰安零裹瑟舞：发送剖鼗羧务孛；囊窝安聂枣瑟城送亵监一 条街项圈，开发面积累计完成2 0 3 万平方米。 济南新方溺公司经过短短的6 年晴阉，迅速在济南高新送范罱内形成了颟 蠢影豌懿房缝产开发摄薅，获褥了毫颤隧逡中小企业抟认慰。公司2 0 0 2 年土 缴高新隧企业所得税、营业税等欺计5 6 1 万元，列商新区2 0 0 2 年度内资企业 纳税第8 名 2 0 0 3 簪上缴海薪区企遂繇褥税、营盈税等7 4 9 万元，刭辩新区 2 0 0 3 年度内资企业纳税第4 名，嗣比增长3 3 4 7 。 1 2 济南新方麟公司目前的豳惑 2 0 0 4 年彗盂来，灏家锌瓣一些孬盐积缝区弱定资产投资增长过蛱、揍货投 放增幅过大等问题，采取系列宏观调控措施加强房地产和土地市场管理， 适时调熬货币信贷政策，加大经济运行调节力度。觏强住宅建设，特鄹怒经济 。礴新区地税分局按区域、拔行业、分税种税澈普盎祀总统计璇2 0 0 4 年3 月1 8 只 山东走学硕士学位论文 逶弼携、警逶褰鑫往痨建设，滚怒广夫大嚣焱熬住房嚣簧；挖麓囊鼗蘩遣瑶 房建设，特剃是严格控制高档写字搂、尉溅粒离档公寓建设：利用提商房蟋产 建竣磺瓣瓷零金毙铡、舷强房戆产贷款率核簿攘麓貉莛赛照产金融最黢；裁矮 开麓童地市搦治理整顿等手段调控房地声市场。在泫观政策下。房地声渡进入 了络构性调蹙黔段，房地产市场也步入低遴，房地产业向规模化、专业他发展， 许多房缝产企监被淘汰豳届，笼冀各避串小痨逸产嚣发企韭纷纷转墅，露筏新 的产娥领域和经济增长点。 游爨赣蠢强公司经避近六年酣翘，铮对穗遗产谗璐进牙铟分，选定巾，j 、企 业办公用房市场领域，先后成功熄u 歼发建设了济南高新区管蚕会办公大厦、开 发嚣例业服务中心大楼、开发区孵化基地蠢拣标猛厂房、开发医研学产基地、 济麓嫠擎入爨麓整蠢、济南离蘩嚣穴学萃季技蠲等矮瓣，顼嚣慧羧赉3 8 亿嚣久 民币，灌发办公用雳面积二十万平方米。它歼发的中小企业办公用房项尉跫成 为漭掰东部薅逛龙箕济辩离薪区蕊潮内痿羹蠡产赛豹今知名菇舞。瑟对疆益激 烈的竞争局掰。尤其中小企业办公用房市场持续增嵌的局限挂和新的同娥竞争 翥熬不羧热入，济南蔌方溷公司逶瓣浆下一步发蕊方嶷熬銎惑，正在菝极努力， 在入力爨源镣琏、市场细分、投资方向等穷筒寻找突破口。 在宏观敢策影响下，济南新方圆公司褥袋确定新的竞争战略，以保持竞争 饶势帮待续发麓。 1 3 济南灏方圆公葡竞争战路的提出鞠论文绩构 本文力鬻在分撰毅方疆残功缀骏数萋懿上，铡瑗战避管溪璞论，结镶髫翦 房溉产市璐特点，尤其中小型企照办公餍廉的篱求趋势，探索新方瑟下劳觞 竞争躐蝰，敬凝为扰蕊袋取豹措藏办法。零文第一耄着重奔缓濒方强竞争战略 瓣鼹漱背袋，第二章重点论述由东省房地产渡浆夕 帮环境，第三章分掭了影镌 新方蹦公司竟争的五种力量模型，第四章进行了新方圆公司的s w o t 分斩，第 五牵稳窭7 麟方函誊照公司戆主要凳争藏臻，第六露袋窭7 支耨薪方窝竞争羧 略的嫩要手段。本文通过分析该企业的外部环境因素和内部条件，明确公闭所 具露鹪优势与弱势。总结爨它所藤雅的机遇与按战，磐运用现代企韭战略分析 工其避符详缨解翻，最终确定了总成本领先战略律为济南新方鼷置韭公霹避一 步发展的竞争战略，同时结合其实繇情况提出了公司袋用新的战略所必备的保 障爨旋箱支持等莰。 6 山寐大学硕士学位论文 第2 章远东雀房地产舞发的外部环壤分毫蓐 强健一个行韭酃藤不歼萁受存懿环凌，赛遮产潼俸为糯我嚣鬻经济巾瀚一 个重要行渡，与环境囊露罄密切联系。痔缝产犍豹綮装与攥瘫发壤，可以挺避 国民经济的繁荣与健康发展，它的滞聪或过度发展，也会阻碍或破坏囡民经济 豹发袋。房缝产嚣簸莛辫在蔹法淑褥熬鏊毒遮傻羁毅豹蟪上避蠢蘩懿设 麓、痔建建设的行为，它通过多秘资源的组合搜孀为人类撼供入往空闽弗改交 人居环境。腐地产开发环境是指程定区域内对房地产开发所产生的有利或不 嚣夔步 帮因豢，本文嚣箕势赛遗产，l ：发茨努都强境，它包攒馥浚、经济、法搏、 人口、技术及文化转统蛰。 2 1 政治、法律环境分析 我溺实行戳公露捌必基戳豹挺会主义判魔，我疆致麝农1 9 8 4 年5 弼1 5 嗣 全国人大会议的敢骑工搀报告中，酋次掇i 砖“开展房蛾产缀营韭务”的说 法。1 9 9 0 年开始，戮家开始全蘅稚行住房公秘愈制度，1 9 9 0 年5 月1 9 麓国务 院发匆了中华人必共| 秘鬓城镇黧窍土地搜嬲粳如谴颡转让暂 亍条铡艇外 商投资开发成片土硪暂行管理办法，1 9 9 1 霉。t 半年簪务院往魔制度改犟领簿 小缀颁奄了关于深化往廊涮庭敬革的凌定，1 9 9 2 年蹿小平南巡漭话秽中共 十四大钓召鼯，掀起了改革刃：放韵新浪潮，房她产她成为粉豹投资热点，1 9 9 3 年6 月豳务院宣布邋行宏戏谣控，实行锻禳紧缩，麓顿金融秩序，一度强吠酌 房缝产开鲶阵温。1 9 9 4 年起，麝她产瞧逐步滋入个有序黪波较麓蕊瓣毽拣 发展期，1 9 9 8 年至2 0 0 3 年上半年我阑房她产进入繁荣和膨胀时期。2 0 0 3 年 1 0 月i l 三l 中共中夹十六矮三中全会通过了关予完善社会主义市场经济俸淄 若予嗣逶豹决定，瓣邂“送一步毽露籀发震公寄髑经济，菝磁、支持箨孳| 孕 非公有制经济发展，推行公有弗的多种有效实现形式，允许非公有资本进入法 律法麓薅乏蔡入的基稿竣施、公尾攀照及其铯嚣娩帮镶域，饕公京麓金盈在授融 燮、我浚、主遣笈焉秘对终贸易簿方露，与其穗金戴享受弼等德逐”。“支持罄 公有制中小企业的发展鼓励有条件的企业做犬做强”。改革开放2 0 以来， 我国政筠稳定，痔蟪产法稼、法撬逐步健全，毙嚣赉念了城帮痿遮产警瀵法， o 中共中央关乎完善社套燕义市场经济体制若干闷题的决定，2 0 0 3 年l o 月1 4i _ ：j 山东大学硕士学位论文 修订了土地管理法等几十部房地产管理法律、法规，极大促进了我国房地 产业的健康发展。1 9 9 9 年以后，山东省先后出台了山东省实施 办法，山东省关于鼓励科技型中小企业创新发展的若干规 定等系列法规、规定。2 0 0 4 年1 月1 7 日国家出台关于停止经营性项目国 有土地使用权协议出让补充规定的通知( 4 号令) ，规定绿化隔离地区建设项 目用地、小城镇建设项目用地、开发危改项目用地、国家科技园区外非生产加 工型一般性高科技项目用地将停止协议出让国有土地使用权。2 0 0 4 年3 月 国家又出台关于继续开展经营性土地使用权招标、拍卖、挂牌出让情况执法 监察工作的通知( 7 1 号令) ，要求从2 0 0 4 年8 月3 1 日起，所有经营性的土 地一律都要公开竞价出让。以前盛行的以协议出让经营性土地的做法被正式叫 停。 经过近十年的发展，山东省国民经济和社会发展跃上了一个新水平，具备 了相当的经济实力，国民生产总值以年均1 2 的速度增长。2 0 0 3 年国民生产总 值达1 2 4 3 0 0 亿元，按可比价格计算增长1 3 7 ，比2 0 0 2 年提高2 1 个百分 点，为1 9 9 6 年以来最高增速，也是我省连续第1 3 年经济实现两位数增长。其 中，第一产业增加值1 5 0 5 0 亿元，增长5 6 ：第二产业增加值6 6 5 0 0 亿元， 增长17 。0 ：第三产业增加值4 2 7 5 0 亿元，增长1 i 9 。三次产业结构由2 0 0 2 年的13 2 ：5 0 3 ：3 6 。5 调整变化为2 0 0 3 年的1 2 1 5 3 5 ：3 4 4 。私营工业 实现增加值5 9 4 7 亿元，增长4 4 5 ，高于全部工业增幅2 1 8 个百分点。 2 2 经济、文化环境分析 党的十六大提出全面建设小康社会意味着经济将会持续快速发展，国有 企业改革步伐加快，近三年内企业效益会有好转。作为房地产市场的买方主体， 占城市人口近7 0 的企业职工的工资收益将有改善。正因为如此房地产企业 应一方面广刃：市场让利销售，盘活存量房地产：另一方面，又应着手准备迎接 新一轮房地产发展高潮的到来主动抢占市场。 2 0 0 3 年山东省全年固定资产投资完成5 3 2 6 7 亿元，比上年增长5 1 7 ， 创历史新高。固定资产投资率为4 2 9 ，比上年提高9 6 个百分点。在全社会 投资中，国有及其他经济类型投资完成3 5 8 4 7 亿元，增长5 3 9 。其中，国 有单位投资完成1 6 1 8 0 亿元，增长3 1 3 ；联营股份制、外商港澳台等其他 。山东省统计局，2 0 0 3 年山东省国民经济和社会发展统计公报，2 0 0 4 年2 月2 6 日 8 m 东穴掌硕士学位论文 经济类篓投资完成1 9 6 6 7 亿元，增长7 9 5 蔼；城乡集体授资宪成11 2 1 。5 亿元， 增长4 7 3 篱：个体私营投爨完成6 2 0 5 亿元，增长7 3 。在国有及粪纯经济 类黧投资中，基本建设投资完成1 8 0 9 0 亿元，增长6 5 8 ；更新改造投资完 成9 1 6 4 亿嚣，臻长3 梅。痨琏产秀发授炎继续像持逶菠潦长，2 0 0 3 举完成 苈遮产歼发投资5 7 9 6 钇嚣，滋土年增长4 8 锚；荬孛，巍娩营渣瓣虏投资爝 长s 毒3 舔，住宅授瓷增长2 隔，办袋楼投赞穗长1 5 3 篱。裔赫穗在建袭模7 1 0 2 0 努警方米，矮长4 鲻，箕孛镶宅蠢8 l 。鼹。竣志褰赫房2 4 5 8 。8 万平方米，壤 长2 6 。鼹，其中襞宅蠢8 4 + l 嚣。全餐镑镁巍晶房2 0 0 0 ，4 孬擎方= ；l 乏，增教3 9 。o 甏： 其串，锩售锭宅1 7 9 0 1 万平方米，占8 9 。5 氅。毖民令人购买巍黯佳寒1 6 7 4 0 万乎蠢米，鑫住寒镄攥总攘豹9 3 。烈。反映裁省房地产业发烧景气状溅鹣“蛰 房景气攒鼗”在景气透翔运符，2 0 0 3 年来遮烈1 0 7 。3 ，蹴上年提裹0 。5 焱。 从掺数波动娲凄番，金冬各男波动瞩度较小，房她产业运行比较稳键o 。 经济因素：非公商制企业的快速成长构成了对中小企业办公用房的强大霰 求力爨。 截然劐2 0 0 3 苹泰，出东鸯熄摸以上工姚菲公京企蛾国达到1 1 5 8 4 家，占 规模以上工业企业数的7 1 6 1 ，比上年增加3 2 0 7 家，所占魄羹比上年提高9 4 1 个百矜点；绷有资产5 2 8 7 。7 亿元，工业增加缓2 1 2 5 8 9 亿党，占规模以上工 业的3 6 ，5 6 和4 5 。2 3 ，分剐眈上年提高了6 3 6 个酉分点和i 2 ，2 3 个百分点。 实现销售收入6 7 1 2 9 3 亿元，刹税6 1 2 3 6 亿元，分别比上华增长了1 2 1 0 7 和1 0 6 7 4 。从产救缩椅露，我省娥镆以上工业非公有企妲几乎涉及所有豹工 业行蛾，其中制造娃镁域发震鬣快，达剿l1 3 7 3 家，占丽口径规模l ；l 上互照懿 7 4 8 1 。在规模阻上非公有经济中，私营企渡增幅最高，成为工妲经济领域中 簸受关注的经济成份之一。2 0 0 3 警全密蕊模醴上菲公裔经济中，私瞽企娩京 6 l i 8 家，院去年璎翱2 1 6 5 家，实瓒锖畿收入t 9 6 9 9 8 亿元，闵毙澹长9 5 9 3 ， 占全部非公有经济的魄重为2 9 。3 4 ：港澳螽商投资企韭有7 3 7 家，实现销售 竣入4 8 6 9 2 亿元。丽浇增长4 2 4 8 ，占全帮替公脊经济豹跑重为7 2 5 ：井 褥投瓷金娃2 0 1 5 家，全年产品销镰毅入为1 5 1 9 0 6 亿元，弼跑瓒长4 2 4 4 ， 占菲公有经济的瓯藿麓2 2 6 3 $ 。在全省援模疆土j # 公育经济串，稻薷企照实 。山东省统计局，2 0 0 3 年山尔销国民经济年u 社会发聪统计公撤，2 0 0 4 年2 月2 6 日 9 山东穴常硕士学位论文 现工业增加值6 1 9 ，4 6 亿元，对觌模以上工业增长的贡献率遮到2 5 ，拉渤规 楱馥主王娥穗长8 6 个蠢分点。 2 0 0 3 年，山东省拽模以下工北单位数为5 9 6 万个，工般总产值为4 5 1 2 亿元，从她人数达5 3 2 万人，比2 0 0 2 年同期增长l o 3 ，增校比2 0 0 2 年嗣期 鬟裹2 9 令吾分点。箕孛，筑模戳下互韭金鲎势l o 。8 万家，壤攘l 。6 万令，增 长1 7 4 ；个体工业户为4 8 8 万户，增加6 4 万户，增长1 5 1 。集体企她比 重降至l o 2 ，私营金妲比重跃升礅7 9 2 ，“三资”企业比簸为4 7 ，其他 类鍪垒鼗蠢s 。冁；黎公骞裁金堑鑫8 9 8 篝。2 0 0 3 年，蔑模瑷王壁金壁p 稳 实收资本8 7 9 万元，蜜收资本在2 0 0 万元以上的企业占l o 1 ，比2 0 0 1 年提 高3 5 个荫分点。全年营业收入在3 0 0 万元以上的企业占2 6 5 ，比2 0 0 1 年 主蠢1 2 。2 令吾势蠢。瘪援模骥下成长为援摸戳土互韭金韭璺麴块趋势。2 0 0 1 年全省由7 7 4 家规模以下工业企业转入规模以上，2 0 0 2 年达副1 3 1 0 家，2 0 0 3 年 达到1 5 5 6 家。规模以上工业企业新增企业中4 0 以上是由规模以下工业众业 转入豹，缀摸以下工敛众避在惑量扩丈瓣同对，缀济实力不甄增强，规模戳下 工业企照产黯销售率上升，2 0 0 3 年翁监利润为1 3 8 亿元。谓凌问卷显示，近 7 0 的企业成长状况较好，企业从业人员人均工资逐年上升，2 0 0 1 年从业人员 入均年工资为4 5 1 9 元，上嚣到2 0 0 3 年熬5 9 8 7 元，沈2 0 0 1 第增长3 2 5 。从 业人员入均营韭收入2 0 0 3 年达蓟7 9 万元。与2 0 0 1 年魄较，2 0 0 3 年全镰娥 模以下工她的食品加工她、食品制造业、纺织业、服装制造她、家具制造龇、 本材加工及盼簇棕革锫赫业、非金聪铡是业等传统行业毖重下降1 5 5 个西分 点；一些科技登高酪翻傻豹生物医药、电子爱逶讯、橡胶铡菇渡、塑瓣嗣赫渡 等行业的众业所占比重明显上升，比2 0 0 1 年提高1 0 6 个百分点圆。 人口网索决定房地产市场豹规模承i 发展趋势。它对房地产发展具有较强的 澍约力量。入嗣褒模还纛缓彩酶嚣域肉舞韭豹繁蘩秘工监夔发袋，获两壹接影 响商业与工业对房地产的需求。根据人口状况与翻家规定的人均居住目标，房 地产企业威把握好投资开发规模，抓好掰房开发，以住房开发为重心兼颈非往 宅巍瑟赛嚣发，灌是城豢入墨莛往黪游要窝孛枣众照办公需要。 山东娥经济大省，也是人口大省，在全国具有举足轻重的地位。自七十年 代以来，山东省认真落实计划生育遮基本国策，始终坚持两种生产一起抓， 。“2 0 0 3 年孤宙规模娃上工业非公存经济大幅摊升”，山东统计俯怠辫2 0 0 4 年4 舟2 6 日 。2 0 0 3 年垒省规模以下工业始济发展状批调焱分析”山东省境 卜信息网，2 0 0 4 年3 月1 5 日 l o 山农大学硕士学位论文 严格控制入口数量，着力提高人妇索质。经过三十年的不懈努力，有效地控制 了人口过快增长舟每势头，人口的结构和入口索质褥封显著改善，实现了省簧、 省政府提嫩的“一黼一低一上”的奋斗目标( 即经济发展速度登商于全国的平 均水平，入口增长稻度器低于全国的平均水平，阂民经济簸体索戚上一个新水 平) 。 建国初期，山浓总入日为4 5 4 9 万人，占全阑总入口的8 4 。甄2 0 0 3 年 来，全省感人掰为9 t 2 5 万入，舀全藩总大蜀的7 0 6 。1 9 9 2 - 2 0 0 3 年1 2 帮阊 平均每年净增入嗣8 万，年瑶穗长0 。5 孺，娃l 系入弱总爨褥墅g 舂效控潮。在 综合圈力不断增强的前提下，随着重垒傈键条件静改善稻群众健康意识豹撬 离，入翻死亡率持绞绦拷较低承警。入掰平均鼷瓣寿愈莲l 建嚣蘸静3 5 箩掇寒 鬟2 0 0 0 苹耱7 3 2 罗，已接逶墩嚣发达蓬家承警。稳若教蠢攀数豹蓬熟发蔗， 入日静文传素葳有了臻短改善，文鬻率 羟1 9 8 2 霉戆3 9 8 s 甏，下辩妥2 0 0 0 年 熬1 0 。7 5 ；入均受教窍华限裂出1 9 8 2 年熬4 。鹅年，迅速掇高到2 0 0 0 冬熬7 。5 年。人翻城市他瘩乎逐步提褰，就敛结橡发生姨篓变纯，2 0 矍毙年代数基， 由东怒城镇纯与工效佬佟为攘遴工鼗纯熬重要撬藏，不甄扩大域镶规摸，大力 发展城镇经滂，调整优化产业结构，积极推遴嚣农化进程，一大批农封人黝和 劳动力进入城镇，带动了人臼城索饯水平豹不颧提巍。城搿他拳乎由1 9 8 2 年 熬1 9 。0 7 ，上舞到2 0 0 3 年媳4 1 + 8 筠，赢予垒题1 2 7 个酉分点。随着城镇伐水 平鲍逐步掇离秘产撤结构的调整，人口就业结构发生显著变化。2 0 0 0 年垒省 从业人嗣为5 4 1 1 5 5 万，其中第一产业从业人员为3 7 6 6 万人，占6 8 8 9 6 ；第 二产业从鼗人员8 6 2 = ) = f a ，占l s ，7 筠，；第三产泣从业人员8 4 7 万人，占1 5 ，5 ， 比1 9 9 0 年上升6 4 个露分点”。2 0 0 3 年，山东省城镇居民人均可支配收入为 8 3 9 9 9 元，按可比蹦径增长l o ，3 ；人均消费性支出6 0 6 9 4 元，增长8 5 。 农民人均绝收入3 1 5 0 5 元，增长6 7 ，为五年来的最高檄幅；入均生活渭赘 现金支出2 1 3 3 2 元，增长6 5 。 随着社会分工和商晶经济发震，入日城市亿水平在急速褥筒，农村陶城市 流动的入翻星凡何级数递增，造成人醴越来越向城市集中，丽农流者两祥需赘 屠住和创业的场所。这个场所即为房地产开发商掇供了商械。痨地产企泡程缁 分市场时不可忽筏入日扶农孝雩流商城市瑟形成豹市场潜力稻容潼，为提供农流 。中国统计f ；- i 患阿2 0 0 5 三1 月1 2 | | “2 0 0 3 年山衷省阚民经济发勰综述与2 0 0 4 年胜型”山东统计愤息嘲，2 0 0 4 年2 月4 口 山东必学硕士学位论文 人口居往翱谋业的空间，应开发微剿房和小型办公用房、公寓等。 金融黢繁：痔戆产凑不舞金融激豹支持，溺麓舞蘧产暴露徐蓬大、鑫矮资 金多的特点。一般情况下，房地产企业的经营资众一半以上来自银行贷款，这 样利率便成了影响房地产企业效益的敏感因素。银行存贷款犟玎率低，企业资金 成本抵靛会裁激房建产投资，瑟锻掇紧绩弱率较藏，投资者翱砖嚣润乡，藏会 抑制房j 甄产的开发。另外存、贷款利率低也会刺激住房的消赞，因存款利率低， 存款利息低于房租，麟民认为购房食算，购房热情高；贷款利率低，居民个人 胃班获褥低意优惠抵l 攀贷款爰予买房瓣效望增强：反之，存贷款翻率高，资金 存入银行利息收入商，不便于激发麟民购房，此时，居民菪贷款买房，其还贷 压力也大。在存贷款利率一再下调的形势下，房地产企业可获得理想的投资回 掇，毽应特剐注意融洽银行关系，妖裰筹援炎金，铁自身实骣冬审场情猛趱发， 稳妥撼避行房地产授瓷。 开发税费：税费合理可对房地产市场发挥j | 蔑有的调节作用，否则只会鼯致 商品痔价格灼不合理上涨，如重房她产企业积购房孝豹负担，减少房地产众照 效益的弱辩毪压捧了鼹民住房游赘。税费项i ! l 各缝有较大昀纛髯，少辩六七十 项，多则百四十多项，有的地区税费差不多占房价的3 0 。1 9 9 7 年1 月以 来，国务院下令取消健宅建设中4 8 顼税费，要求全国各地严格控制商品虏价 格鹃不会遴i 涨。广髑、乾京等惩撬怒先登程继减免痔建产税殴，玻游不会瑾 收费。尔后各地纷纷出静了清理对房地产的不合理收费举措。袭现出规范市场 的决心。 2 0 0 3 牮，在需求与投资寒逮罐繁魏带霸下，电东痔遮产产链瑟程，价格 持续上扬。与上年相比，全省房屋销信价格上升6 7 ，土地交茹价格上升5 1 。 从总体上蓉，房地产价格上升幅度较大，是新一轮经济周期扩张期的宏观经济 蔻最与枣场有效嚣求驹综合反获。2 0 0 3 年全雀房莛镑售蛰穰醚毙土秀6 。7 篱， 其中：一攀度上升6 o ，二季度上升5 4 ，三季縻上升6 9 9 6 ，四季度上升8 3 。 分类别看，商品房、公房和私房价格全面上升，其中商品房价格上升7 o ， 公痨上爵2 + 甍，毯薅交鬟活跃，徐戆上舞7 ，9 篱。分城毒看，众省1 6 蠢房艨链 售价格普遍上升，其中海滨城市青岛房价升幅最漪。全年上升1 4 6 ，其次e f 照上升1 1 5 ，i 临沂上升7 8 ，威海上升7 3 。随着全省城市化进程的加快， 。曹宏亮“脐地产市场宏观环境静斩”，湖南城市学l 亮学撤，第2 4 卷第1 期3 6 页，2 0 0 3 年1 月 1 2 山采丈学硕士学位论文 新骧区扩建、j 瑶城改造葶i 入城市经营理念，土地管理翻度不断宠善，布场竞争 加尉，土地诊穆e l 趋上魏。2 0 0 3 冬，全省蛾交易价格褥姥上辩5 ，1 ，其中 季度士升4 7 ，二季度上舞6 摊，三季凌上升3 8 篱，溜攀凌上舟s 。2 甏。分 类别看。膳涎住宅用地上升4 6 ，工业用地上升4 2 ，商渡、旅游、娱乐糟 缝上舞8 ，溉，其它耀她土秀3 。8 蓠。2 0 0 3 年我农摩屋租援绥掇星持续意低态势， 全省房鼹租赁价格阊跪下降1 确，其中一雄鹰下降0 6 蒜，= 季度下降1 s 篙， 三攀度下降2 0 ，四季度下降1 。5 。房霞租赁价格下降燕簧原因：是部分 建毯巍娃震赛瓣爨太子袋，馥掺持续走低，露致垒雀羧搀下降3 。羯；二楚取 育往房供应扩大，租赁价格难以滔升。2 0 0 3 年，按可比价格( 口径) 计算， 山东g d p 增长1 3 。7 ，城镇居民人均可支配收入增长1 0 3 ，人均消费增长8 5 ， 增稻均超过痨霰镑售价格增箍啦。 文化因素：中华民族文纯源源流长，其影响竣大，传播最广、历史鬣久的 葵过于齐鲁文化，叉髂馁家文化。出东是齐鲁文他的发源她，自孛强汉代之后， 齐鲁文化逐渐成灸中华文纯的辘，昏文仡。麓整齐餐文纯特鞠建齐鲁儒学鹣傻酶 不颧提魏，山东人鹣巍蕊心和优越感演化或一种十守成型的文化心态。由于齐鲁 文纯蘸先遴链佼褥它羧串原各地广泛接受，箕文骥垅势囱外誉颧扩散豹劂聪山 东入不断巩阉着守成激的文记心鑫。近现代由家人瀣蜣了文纯归瘸感的分装。 一方西澍本文倦豹髂赖感逛激城弱，鞭撂卫蒋统媳意议叉程不断增强；舅一 方面，时西方文诧逐渐接受，餐又表现港霰强瀚糌斥外束文纯静籁自。出东人 嗣有的淳龄、砖向性格渐濒倾囱予玎放与辨露；“菲礼勿畜、非札勿行、嚣礼 勿动”翁麓藏槛约策开始减弱：歇柱交藐 交到农食往行舔瑟多蟋肉终来文豫秘 中国现代新文化时尚靠拢。近现代山东人乡意识_ 丌始淡化，鬻险精神逐渐蹭 强。 由东楚中雷的经济大省，鲞地懿企遭蠢条件走条蔼巍式鹃经营遵爨。黎 商最智力资源的载体，在市场经济、知识缓济中，儒商能够发挥更太的作用： 疆是臻巍才戆承担起人与自然、人与人和谐翱处的生态文明之爨，把义翘剃、 富裕稆奉献、竞争与会作、自强与裔律统一起泉，付予苻溺。儒商的滋鬟燕对 “宫商”的孬定，也怒对“好商”的鞭罄，也是对俗商( 一个单纯地以收入产 港来计箨翡蔼人 瓣抛弃。吉今中辨德豢成功豹经验，结会对代特征有6 条锾 。山求统计信息崩。统计分析，2 0 0 5 年1 月8f 1 山东大学硕士学位论文 商治商理念：“君子受财，取之有道”的金钱观；“善抓机遇。科学决策”的经 营观；“突破现状，推陈出新”的发展观；“求贤若渴、知人善用”的人才观； “以人为本，协调人际”的管理观；“顾客第一、服务至上”的营销观。儒商 “无为而治”管理思想从“仁者爱人”前提出发，实施“仁政”，反对霸道： 在实行方式和秩序上，做到“有为”和“无为”的统一。“为政以德”、“劳于 求贤”和“行其所无事”等同现代企业管理中的“形象管理”、“分级管理”、“控 制跨度”、“黑箱艺术”和“自动化管理”等原则在本质上相通。 儒家文化，辐射到周边国家，形成了广大的儒学文化圈，覆盖的人口超过 全人类的四分之一。东亚各国，尤其只本和亚洲四小龙的崛起，无不与儒家文 化影响和指导相关联，在“后现代化”过程中充分发挥“和则多力”优势，实 行“举国一致”体制，动员全民族全社会力量，创造出像日本那样的“政企联 合体”和“企业命运共同体”的协作模式，形成了建设现代化的“合力”。山 东作为儒家文化的发源地，更应该继承传统文化精华，并发扬光大，挖掘文化 内涵，实现国强民富、社会安定。 正是这种优秀的传统文化的激励，山东企业和山东人不断进取，经济才逐 步发展壮大，提升了对现代办公地点的需求，刺激了山东房地产业的蓬勃发展。 2 3 技术环境分析 我国建筑产业是传统的劳动密集型产业。长期以来产业技术水平低、技术 装备率低( 1 9 9 9 年为5 7 5 6 元人) 、劳动生产率低( 1 9 9 9 年为5 3 3 2 8 元人) 、 工业化水平低、现场湿作业多、物耗能耗高、工程质量差、产品附加值不高： 同时，建筑企业用于科技进步和技术创新的专项资金往往得不到落实，社会对 企业的科技投入机制也尚未建立。为此，2 0 0 0 年1 2 月1 6 日建设部在召开的 “全国建设技术创新大会”上提出科技创新的基本思路：“以结构优化和产业 升级为目标，以企业为主体，以提高技术创新能力为核心，以新经济兴起和加 入w t o 为契机，政府引导与市场导向相结合，加快利用信息技术提升建筑业的 步伐，从而进一步提高工程质量和投资效益，为培育新的经济增长点和产业结 构优化升级提供技术保障”。“在十五期末，力争各类结构旌工技术达到国 际先进水平，机电安装技术接近国际先进水平，技术进步对建筑业发展贡献率 由目前的3 0 左右提高到4 0 以上，推进以企业、高校、科研机构、技术中介 。笔者根据1 9 9 9 年1 0 月7 日1 2h “纪念孔了诞辰2 5 5 0 周年国猷 ；j ；学研讨会”有关论文编辑而成。 1 4 山东大学硕士学位论文 服务机构、各专业协会为主体的技术创新体系的建设，培育一批具有研发能力、 国际竞争能力的总承包龙头企业，带动一大批中小型专业企业向专、精、特、 新方向发展，形成可持续性发展的技术创新机制”。1 9 9 4 年建设部提出建筑 业重点推广应用l o 项新技术，将建筑业新技术推广工作推向新的高潮：建筑 法和建设工程质量管理条例的颁布实施，为建立和完善技术创新体系打 下了坚实的基础：推进以市场为导向的政策引导，使企业自觉成为技术创新的 主体。国家按照招投标法的要求，规范市场行为，为企业营造一个更为公 开、公平、公正的市场发展空间：并在招标投标中，建立科学的技术标评定方 法和评分标准，增加企业科技成果加权值，突出坚持技术进步、科技创新企业 在市场竞争中的优势；将企业的技术实力作为资质评定的重要组成部分，并建 立企业技术能力评价标准；在与企业市场信誉紧密相联系的各项评优活动中， 如“鲁班奖”的评审中突出技术创新能力和科技含量，从而引导企业建立以技 术进步为差别竞争优势的市场营销体系。 国家将进一步推广建筑节能新技术。面对着资源枯竭、环境恶化、生态破 坏、气候变暖等一系列严竣问题，以可持续发展的思想观察世界，分析当今国 际上建筑节能发展的总趋势，在增进人体健康、提高舒适性的条件下，有效利 用能源，合理使用资源，减少温室气体排放。我国建筑节能工作还处在大发展 初期，从地域、建筑类型、围护结构与设备系统、设计、施工和运行等方面均 有十分广阔的发展空间，建筑节能产业也必将获得迅速发展。 另外国家将推广使用化学建材。化学建材已继钢材、水泥、木材之后成为 我国第四大类的建筑材料。目前，化学建材主要包括塑料管道、塑料门窗、建 筑防水材料、建筑涂料、塑料壁纸、塑料地板、塑料装饰板、泡沫保温材料、 建筑胶粘剂等各类产品。国务院转发建设部等八部委联合发布的“关于推进住 宅产业现代化提高住宅质量若干意见的通知”中提出的主要目标是，到2 0 0 5 年，要解决城镇住宅的工程质量、功能质量通病，初步满足居民对住宅的适用 性要求；初步建立住宅及材料、产品的工业化和标准化生产体系：新建采暖住 宅建筑要达到降低能耗5 0 的要求。推广使用化学建材为达到上述目标提供了 重要的新材料和新技术。 o 潍逢祥，“2 l 世纪初建筑节能展望”，全国建i 5 技术创新大会专题技术报告 ，2 0 0 0 年1 2 月1 6 日 。何星华，。加快发展化学建材促进建筑业科技进步”全国建设技术创新大会专题技术报告，2 0 0 0 年1 2 月1 6 日 i j | 东夫学硕士擘位论文 在全球可持续发展的链条上，像中国这样一个人脚众多、人均能源占有量 少、生态环境脆弱、经济发展糨对落后的灏家，能源刹用无疑是一个薄弱巧节。 我黧政府己确立了戳节能撬绳和提高琵源利用效率为核心豹能源竞争战略，箍 进建筑节能，大力发展绿色建筑，实施中国能源战略。中国绿色建筑的发展， 遵循可持续发展原则，体现绿色平衡理念，充分展示人文与建筑、环境与科技 鹣帮谐统一，实现建筑豹选疆麓剜合理、资源翻雳嵩效循环、节魏捺施综合有 效、建筑环境能康舒适、废物排放减轻无害、建筑功能灵活多样的圈标，其基 本政策就是积极推进建筑节能、引导绿甑建筑健康发殿、完善绿色建筑关键技