（城市规划与设计专业论文）“宜居重庆”视角下主城区公共租赁住房建设适宜度构建研究.pdf

中文摘要 摘要 住房是人类生存基本物质需求之一。近年来，由于部分大中城市商品住房价 格较高、上涨过快，一些中低收入住房困难家庭住房矛盾比较突出。为了改善和 发展民生，国家大力发展公共租赁住房， 目前的公共租赁住房建设处于起步阶段， 并将其上升到战略高度发展。但是，由 缺乏相应的评估机制和研究，尚不能完 全对公共租赁住房建设进行有效地指导和检验，导致现在公共租赁住房建设存在 诸如政策机制不完善、房源资金筹集困难、居住隔离产生、建设强度过高、设施 配备不健全、风貌单一等经济、社会、居民生活、环境方面的问题。 在这一背景下，本文以“宜居重庆”建设评价体系为依托，通过对“宜居重 庆”和公共租赁住房建设适宜度内涵和联系的剖析，根据中低收入居民的基本需 要，选取相关指标，从经济适宜度、环境适宜度、社会适宜度、生活适宜度四个 方面建立公共租赁住房建设适宜度评价体系，对重庆市公共租赁住房进行评估， 并提出提高公共租赁住房适宜度的相关策略，以期对现在的公共租赁住房建设进 行经验总结并对今后建设起到指导作用，从而更好地解决城市中低收入者的居住 问题。 论文分为四个部分六个章节： 第一部分是第一章，主要论述了论文的研究背景、研究目的和意义、研究内 容、相关概念界定以及论文框架等。 第二部分为第二章和第三章，是问题梳理，主要是论文的理论和现状研究， 总结了国内外相关相关理论研究与实践经验，并对重庆公共租赁住房建设适宜度 现状进行调研和梳理。 第三部分为第四章至第五章，为“宜居重庆”视角下公共租赁住房建设适宜 度构建和策略研究： 第四章首先分析了宜居重庆建设的背景和内涵，然后通过对“宜居重庆”评 价指标体系的解析引出公共租赁住房建设适宜度的内涵，最后剖析了二者的相互 关系； 第五章在剖析“宜居重庆”公共租赁住房建设适宜度相互关系的基础上，选 取相关指标，构建了公共租赁住房建设适宜度评价体系。 第四部分为最后一章，是论文的结论，第一部分从提高经济适宜度、社会适 宜度、生活适宜度、环境适宜度四个方面总结了公共租赁住房建设的相关策略， 以对今后的建设进行引导。第二部分是论文总结，概括了主要结论及创新之处， 并对公共租赁住房建设适宜度的后续研究做出展望。 重鏖奎堂堡主堂垡笙茎 一 关键词：宜居重庆，公共租赁住房，建设适宜度，评价，构建策略 英文摘要 a b s t r a c t a so n eo ft h ep h y s i c a ld e m e n t sf o rp e o p l e se x i s t e n c ed e m a n d i n g ，h o u s i n gb e c a m e ah o ti s s u e ，d u et ot h el a c ko fh o u s i n gr e s o u r c e s ，i nr e c e n ty e a r s f o re x a m p l e ，f a m i l i e s f r o ml o w e ri n c o m ed i v i s i o na r ei n a b i l i t i e st ob u y r e n tap r o p e r t yi nr e s p e c to ft h e b o o m i n go fr e a le s t a t e sb u b b l e s f o rt h ep u r p o s eo fi m p r o v i n gt h el i v i n gs t a n d a r da n d d e v e l o p i n gt h el i v e l i h o o d f o rp e o p l e ，o n eo ft h en a t i o n a ls t r a t e g i e so fc h i n e s e g o v e r n m e n ti st oc o n s t r u c tm o r er e n t a b l ep r o p e r t i e s ，w h i c hi sd e f i n e da sp u b l i cr e n t a l h o u s i n gp r o g r a m h o w e v e r , i nr e s p e c to ft h el a c ko fe v a l u a t i n ga n ds t u d y i n gf o r p r e v i o u sr e s o u r c e s ，t h ep u b l i cr e n t a lh o u s i n gp r o g r a m m ei sd i f f i c u l tt od e m o n s t r a t ei n t h eb e g i n n i n g t h e r e f o r e ，p r o b l e m ss u c ha st h ei m p e r f e c to f p u b l i cr e n t a lh o u s i n gp o l i c y , t h es h o r t a g eo ff i n a n c i n g ，t h eg e n e r a t i o no fr e s i d e n t i a ls e g r e g a t i o n ，t h ed r a m a t i cr a i s i n g o fr a t i o ，a n dt h ei n c o m p l e t eo fl i v i n gf a c i l i t i e sa r en e e dt ob ec o n s i d e r e dw h e ni l l u s t r a t e p u b l i cr e n t a lh o u s i n gp r o g r a m m e a c c o r d i n gt ot h e e v a l u a t i o ns y s t e mo f l i v e a b l ec h o n g q i n g ，t h i sd i s s e r t a t i o n s t u d i e st h er e l a t i o n s h i pb e t w e e nl i v e a b l ec h o n g q i n ga n dt h es u i t a b i l i t yo f p u b l i cr e n t a l h o u s i n g t h i sd i s s e r t a t i o n ，t h e r e f o r e ，f i r s t l ye v a l u a t e st h ec o n s t r u c t i o no fp u b l i cr e n t a l h o u s i n gi nc h o n g q i n g ，s e c o n d l yp r o p o s e ss t r a t e g i e sf o rt h es u i t a b i l i t yo fp u b l i cr e n t a l h o u s i n g b ys t u d y i n gt h ee x p e r i e n c eo fp u b l i cr e n t a lh o u s i n g ，t h ep u r p o s eo ft h i s r e s e a r c hi st os o l i dt h eg u i d a n c ef o rc o n s t r u c t i n gp u b l i cr e n t a lh o u s i n g ，t h e r e f o r e ，t o i n c r e a s et h ee f f i c i e n c ya n d s u i t a b i l i t yo ft h i sn a t i o n a ls t r a t e g y t h i sd i s s e r t a t i o ni sd i v i d e di n t of i v ep a r t sw i t hs e v e nc h a p t e r s ，a n di so r g a n i s e da s f o l l o w s ： p a r to n ei sc h a p t e ro n ei n t r o d u c t i o n ； t h i sc h a p t e rd e m o n s t r a t et h eb a c k g r o u n d ，t h ep u r p o s e ，a n dt h em a i nr e s e a r c ho ft h i s d i s s e r t a t i o n t h i sc h a p t e ra l s od e f i n e sr e l a t e dc o n c e p t sa n do u t l i n e st h ef r a m e w o r ko f t h e s t u d y p a r tt w oi n c l u d e sc h a p t e rm f ) a n dc h a p t e rt h r e e p r o b l e m ； t h i s p a r ti ss o r t i n go u tt h ep r o b l e m ，r e v i e w sl i t e r a t u r e sa n ds u m m a r i s e se x p e r i e n c e s n a t i o n a l l ya n di n t e r n a t i o n a l l y , a n dt h e ni n t r o d u c et h eo u t c o m e so fp u b l i cr e n t a lh o u s i n g o fc h o n g q i n g p a r tt h r e ei n c l u d e sc h a p t e r f o u r ，c h a p t e rf i v e ； t h i sp a r te v a l u a t e st h ec o n s t r u c t i o na n ds u i t a b i l i t yo fp u b l i cr e n t a lh o u s i n gi nt h e 1 1 1 s t r a t e g yo f l i v e a b l ec h o n g q i n g c h a p t p rf o “ra n a l y s et h eb a c k g r o u n da n de s s e n t i a l n e s so fl i v e a b l ec h o n g q i n g ， r e g a r d i n gt h ee v a l u a t i o ns y s t e mo fp u b l i cr e n t a lh o u s i n g ，t os t a t e t h ei m p o r t a n c eo tt h e r e l a t i o n s h i pb e t w e e n t h et w oc o n c e p t s c h 妨c e rf 沁ep r o p o s et h ee v a l u a t i o ns y s t e mf o rp u b l i c r e n t a lh o u s i n gb yc h o o s i n g r e l a t e di n d i c e s ，a c c o r d i n g t ot h er e l a t i o n s h i pb e t w e e nl i v e a b l ec h o n g q i n ga n d s u i t a b i l i t y p a r tf o u ri sc h a p t e rs i rc o n c l u s i o n ； t h i sc h a p t e rf i r s to u t l i n e sr e l a t e ds t r a t e g i e so f p u b l i c r e n t a lh o u s i n gf r o ms m t a b l l l t y o fe c o n o m i c s ，s o c i e t i e s ，l i v e l i h o o d ，a n d e n v i r o n m e n t t h e nt h i sc h a p t e rb u i l du p g u i d a n c e f o rf u t u r ed e v e l o p m e n to fp u b l i c r e n t a lh o u s i n gb a s e do nt h e s e f b u r e l e m e n t s t h e n c o n e l u d e sm a i nf i n d i n g s a n do r i g i n a t i o n so ft h i sr e s e a r c h ，a n d a l s o f o r e c a s t i n gt h ef u t u r es t u d y i nt h es u i t a b i l i t yo fp u b l i cr e n t a lh o u s i n g k e y w 。r d s ：“v a b l ec h o n g q i n g ，p u b l i c r e n 【t a lh 。u s i n g ，c o n s ；t r u c t i 。ns u i t a b i l i t y ， e v a l u a t i o n ，b u i l ds t r a t e g y i v 图表目录 图表目录 图1 1 住房价格超出居民的承受能力1 图1 2 重庆市建成的公共租赁住房项目一4 图1 31 9 9 7 、2 0 0 7 年重庆建成区范围对比6 图1 4 研究范围界定7 图1 5 现代宜居城市理论发展一8 图1 6 “夹心层”人群1 2 图1 7 论文框架图1 5 图2 1 普鲁伊特一艾戈( p r u i t t - i g o e ) 住宅区全部2 8 7 0 套住宅被拆除2 3 图2 2 美国公共住宅分散的方法2 4 图2 3 香港公营住宅演化示意图2 6 图2 4t o d 城市发展模型示意图2 7 图2 5 新加坡组屋的邻里单位形式2 9 图2 6 健全的配套设施和人性化的空间3 0 图3 1 重庆住房保障制度的发展变迁3 5 图3 2 重庆市住房保障体系3 7 图3 3 重庆市2 0 1 0 年开工建设的公共租赁住房社区区位分布一4 0 图3 4 重庆市公共租赁住房运营管理流程一4 3 图3 5 问卷分配比例4 5 图3 6 适宜度要素数据统计示意图4 6 图3 7 不同群体对建设适宜度要素认知情况4 8 图3 8 公共租赁住房建设适宜度要素认知情况4 9 图3 9 公租房租金调研情况5 0 图3 1 0 公租房住区内部的商业设施5 0 图3 1 1 公租房住区内部商业活力一5 1 图3 1 2 居民收入水平和日常消费隋况5 1 图3 1 3 公租房住区人口构成概况5 2 图3 1 4 闲置的活动空间一5 3 图3 15 居民对邻里生活的满意度5 3 图3 1 6 公租房住区的社区活动和物业管理5 4 图3 1 7 公共租赁住房住区的配套设施5 4 l x 重庆大学硕士学位论文 图3 1 8 居民对公共服务设施配置的满意度5 5 图3 1 9 公租房住区居民出行情况5 5 图3 2 0 单一压抑的建筑风貌5 6 图3 - 2 1 公租房住区户外空间5 7 图3 2 2 分割住区的高压走廊5 7 图4 1 快速城市化进程中出现的城市问题6 5 图4 2 “宜居重庆”指标体系的构成6 8 图4 3 “宜居重庆”指标体系的解析7 0 图4 4 马斯洛的需求层次理论7 1 图4 5 城市和居住区关系7 2 图4 6 公共租赁住房在经济适宜度层面的意义7 3 图4 7 公租房小区周边的轻轨7 6 图5 1 公共租赁住房建设适宜度评价的步骤8 1 图5 2 公共租赁住房建设适宜度评价体系8 4 图5 3 民心佳园地块区位条件9 6 图5 4 康庄美地地块区位条件9 9 图5 5 康居西城地块区位条件1 0 1 图5 6 三个公租房住区建设适宜度对比1 0 3 图6 1 多样化的房源一1 0 8 图6 2 混合用地示意1 1 3 图6 3 “马赛克“式的混居模式11 5 图6 4 开放式的公共空间网络11 6 图6 5 公交接驳系统1 1 7 图6 6 t o d 模式公交接驳系统1 1 8 图6 7 不同阶层对服务设施的需求11 9 图6 8 具有活力的社区配套设施一1 2 0 表1 12 0 0 0 2 0 0 6 年我国不同收入群体家庭收入增长与房价增速差2 表1 2 国外宜居城市观点9 表2 12 0 0 5 年财富杂志全美宜居城市评选指标体系1 9 x 图表目录 表2 2 中国适宜人居城市评价总指标框架2 0 表2 3 零点集团宜居城市评价指标体系2 1 表3 1 重庆市2 0 1 0 2 0 2 0 年公共租赁住房建设规划情况3 8 表3 2 重庆市2 0 1 0 年开工建设的公共租赁住房情况4 0 表3 _ 3 重庆市公共租赁住房规划建设策略4 2 表3 4 三类调研群体认知中最重要的五大适宜度要素4 7 表3 5 公租房住区公交车运营情况5 6 表4 1 宜居重庆的建设目标6 6 表4 2 不同人群对景观的需求7 5 表5 1a b 判断矩阵9 0 表5 2b 层各指标权重9 2 表5 3 经济适宜度指标要素权重9 2 表5 4 社会适宜度指标要素权重9 2 表5 5 生活适宜度指标要素权重9 3 表5 6 生活适宜度指标要素权重9 3 表5 7 民心佳园建设适宜度评分9 6 表5 8 康庄美地建设适宜度评分9 9 表5 9 康居西城建设适宜度评分1 0 1 表6 1 其它国家住房和公共环境支出所占的比例1 0 6 表6 2 美国不同城市住区的居住净密度一1 2 1 重庆大学硕士学位论文 1 绪论 1 绪论 1 1 研究背景 1 1 1 住房保障重要性凸显 住房是人类生存基本物质需求之一。战国时期著名思想家孟子的名言“居者 有其屋”就表达了古往今来人类社会对美好生活的向往，唐代诗人杜甫的名篇茅 屋为秋风所破歌中“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜，风雨不动安如山” 则是对人们对舒适稳定住房渴望的真实写照。拥有舒适宜居的住房意味着安全、 稳定、幸福、财富等，在人f f j , t s , 目中所占有的地位举足轻重。在当今国际社会， 住房问题普遍存在，突出表现为住房供应结构不合理，住房价格超出远远超出了 居民的承受能力，中低收入者买不到合适房产，低收入者住房困难( 如图1 1 ) ， 其主要原因是低收入家庭的支付能力和适 宜的住房价格之问的巨大鸿沟【1 1 。保障居 民生存权( 包括居住权) ，是任何一个国家 政府的主要责任，1 9 9 6 年联合国发表的 人居议程和伊斯坦布尔人居宣言 提出“人人享有适当住房”的核心目标， 强调政府有为所有公民提供居所的责任和 义务，保证居民的住房权。从社会学的角 度来看，公民能否拥有适宜的并被社会所 认可的最基本的居住条件，将会直接影响 到其个人的心理和身体健康发展，进一步 影响到其道德水平和社会行为准则，甚至 能够影响到其对社会的认同感与归属感。 图1 1 住房价格超出居民的承受能力 f i g 1 1h o u s i n gp r i c e se x c e e dt h ee n d u r a n c e o ft h er e s i d e n t s 资料来源：人民网 h t t p ：p o l i t i c s p e o p l e c o m c n g b 1 0 2 6 1 0 5 4 而公民个人的社会行为准则水平和对社会 别酗血n n l 的认同感、归属感程度，则会对其生活社区和当地社会产生直接的外部作用，失 去了对正常社会秩序的认同与归属，就随时可能成为社会不安定因素，也不可能 有效地为社会创造物质财富。因此，“住房，并不仅仅是一个经济发展问题，而是 一个社会问题、政治问题”【2 j 。无论在经济发达国家还是在发展中国家，解决住 房问题，维护政治稳定、社会公平就需要国家采取积极有效的住房保障措施。 近年来，伴随着我国经济体制转轨，改革开放程度进一步深化，住房也随之市 场化。但由于市场调节不利、管控体制不完善、房价虚高、保障制度滞后等问题， 直接促使了我国中低收入人群持续扩大，其家庭收入增长速度与房价增速差距过 重庆大学硕士学位论文 大，导致“住无所居”( 表1 1 ) ，给我国社会，经济，环境以及城市发展和管理带 来巨大压力，促使住房保障在近年来成为社会关注的热点问题。公共租赁住房正 是在此背景下出现的一种完善中国城镇住房保障制度的创新实践。 表1 12 0 0 0 2 0 0 6 年我国不同收入群体家庭收入增长与房价增速差 t a b 1 1t h ed i f f e r e n c eb e t w e e nd i f f e r e n ti n c o m eg r o u p sf a m i l yi n c o m eg r o w t ha n dt h eh o u s i n gp r i c e g r o w t hi nc h i n af r o m2 0 0 0t o2 0 0 6 住 房 价 格 增幅( 倍) 2 0 3 年均增长( ) 1 2 5 收入与房价平 均增速差 家庭收入 最低收低收中等偏下中等收中等偏上高收最高收 入住户入户收入户 入户 收入户 入户入户 1 3 6 5 2 7 3 1 5 3 7 3 5 2 1 6 4 8 6 3 9 1 7 6 9 8 2 。7 1 9 1 1 2 1 3 2 0 6 1 2 7 0 2 2 4 5 1 6 3 5 资料来源：笔者根据4 2 0 0 6 中国统计年鉴整理 1 1 2 公共租赁住房建设上升为国家战略 中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要明确指出：“重 点发展公共租赁住房，逐步使其成为保障性住房的主体” 3 j 。这表明公共租赁住 房建设被党和国家提到了前所未有的战略高度，究其原因如下： 首先，公共租赁住房是保障和改善民生的重要举措。李克强副总理在第十二 届中国发展高层论坛开幕式的致辞中强调指出“保障和改善民生，是中国加快转 变经济发展方式的根本出发点和落脚点”。而解决民生问题，使人民住有所居是 最重要的体现。居无定所，生活就不稳定，也就谈不上尊严，谈不上幸福，更谈 不上改善民生。加快、加大建设高质量的公共租赁住房能够解决占城市绝大部分 人口比例的“夹心层”人群的住房困难。“十二五”规划期末，按照目前我国公共 租赁住房建设的目标，至少能够解决2 3 0 0 万名城市“夹心层”的住房问题，这有 助于实现广大群众住有所居的发展目标，体现了国家住房保障体系向中低收入人 群的转变，从而促进居住公平，是改善民生的重大举措。 其次，公共租赁住房是促进城市产业结构调整的重要先导手段。对于我国这 样一个劳动力丰富的发展中大国来说，工业化是不可逾越的阶段，正面临着从工 业化中期向后期的战略转型期。在这个转型期的过程中，一方面，各类产业在进 行转移的过程中，会将城市优惠政策，对劳动力的承载程度以及城市集聚力作为 引自李克强副总理在第十二届中国发展高层论坛开幕式的致辞2 0 11 3 2 0h t t p ：n e w s x i n h u a n e t c o l l l 2 1 绪论 选择城市的重要要素；另一方面，各城市所承接的产业类型以及发展阶段会有所 不同，不同程度地出现产业工人的转移现象。在这个过程中，各个城市只有将公 共租赁住房作为吸引产业入驻的配套优惠政策，依据产业发展需求合理规划、合 理建设，完善城市住房保障体系，才能增强对人才和劳动力的吸引力。同时，如 此大规模的城市人口，其职业构成、受教育程度、生活方式等，必将对城市调整 产业结构、促进经济发展方式转型提供帮助。 第三，公共租赁住房是加快城乡统筹进程的重要保障和创新举措。根据人力 资源和社会保障部的数据，到“十一五”末期，我国的农民工总数已达2 4 2 亿， 他们和其它城市“夹心层”恰恰是城市化进程的直接动力源泉和发展的中流砥柱， 这部分人群能否在城市“安居”从而“乐业”，关系到城市能否带动乡村发展，以 工促农，使城市反哺乡村，关系到国家和城市社会的稳定和谐，是城乡统筹的重 要保障。公共租赁住房将进城务工农民作为重要的保障对象，大力发展公共租赁 住房是解决农村进城务工人员住房问题、改善居住环境，保障居住权益的重要手 段，所以，公共租赁住房在城乡统筹的进程中有着尤其巨大的发挥空间。 所以，我国现行的保障性住房体系，尤其公共租赁住房体系，应当在国家保 障和发展民生，加快经济结构转型，促进城乡统筹的宏观战略背景下，从调整住 宅产业结构的角度、从调整城市经济结构的高度、从城乡统筹的维度、从惠民利 民的维度，对公共租赁住房的选址、规划、建设、运营等方面作统筹考虑，使公 共租赁住房承担起增强城市竞争力，提升城市和谐度，加大城市吸引力的重要作 用。 1 1 3 公共租赁住房建设在“宜居重庆”中占有重要地位 目前，公共租赁住房的发展和研究还处于起步阶段。2 0 1 0 年，关于加快发 展公共租赁住房的指导意见出台后，北京、重庆、厦门等城市率先开始了公共 租赁住房的实践。由于各地经济发展和城市化水平的差异，公共租赁住房建设的 实际情况也不尽相同。重庆作为内陆开放的制高点，城乡统筹改革示范区和中西 部唯一的国家级中心城市，承担着探索“共同富裕”道路的使命，其具有城乡二 元结构明显、城乡人口流动密集、城市集聚效应强的特点。而重庆市广阔的区域 市场、较低的土地出让金、大量的农村富余劳动力、已具规模的基础设施、完善 的产业结构以及优惠的税收都成为吸引投资和人才的重要因素。同时，产业结构 的升级，民生社会的形成，国家中心城市的建设，又吸引着众多高端专业人才和 战略管理人才以及大量务工劳动力，所以其公共租赁住房的发展需求尤为突出。 重庆市委强调，建设“宜居重庆”，要特别关注中低收入群众和进城务工人员的居 住需求，让广大老百姓都有房子住，而且质量较好，能买得起。在市委市政府建 设“宜居重庆”的方针政策指导下，这两年重庆市公共租赁住房发展规模较大( 图 重庆大学硕士学位论文 1 2 ) ，建设速度较快，并且运行制度相对发展较为成熟。作为“民生动力”试验 的重头戏，为实现“宜居重庆”最基本的建设目标，重庆市政府提出用3 年时间， 向约2 0 0 万城市中低收入者提供4 0 0 0 万平方米的公租房。同时，在2 0 1 0 年重庆 “十大民生工程”中，公共租赁住房建设被放在首位。可见，“宜居重庆”建设与 我国当前日益关注住房保障的背景和目标不谋而合，其在“宜居重庆”建设中的 地位可见一斑。 康居西城公租房项目民心佳苑公租房项目康庄美地公租房项目 图1 2 重庆市建成的公共租赁住房项目 f i g 1 2t h e p u b l i cr e n t a lh o u s i n go fc h o n g q i n g 资料来源：笔者白摄 1 2 研究目的和意义 1 2 1 研究目的 城市居住空间是满足城市居民日常居住需要的主要空间载体，占整个城市建 设用地的5 0 以上。近年来，为解决中低收入人群住房困难问题，国家将公共租赁 住房建设作为加快改善民生的重点而上升成为国家战略，大多数城市将廉租住房， 经济适用房与公共租赁住房并轨进行大力建设，城市低收入家庭住房条件得到较 大改善，也使公共租赁住房居住空间占整个城市居住空间的比例逐步加大，对城 市和中低收入阶层的影响日益凸显。在当前各地如火如荼的建设过程中，公共租 赁住房建设是否适应城市经济，社会，环境的发展，是否能够满足承租居民的需 求，将会在今后成为各个领域的研究重点。重庆市作为当前中国公共租赁住房建 设的热点地区，更应该带头需找一条满足城市“夹心层”生活需求同时又能满足 城市健康发展的“适宜”之路，使公共租赁住房充分发挥其应有效用。本文正是 希望通过对重庆市主城区公共租赁住房建设适宜度的研究，以“宜居重庆”作为 支点和出发点，以符合“宜居重庆”构建思路为前提，并结合公共租赁住房建设 现状以及城市社会、经济、环境、居民的需求，构建公共租赁住房建设适宜度的 评价体系，从“适宜”的角度对建成公共租赁住房住区进行评价，从而发现问题， 并提出较为可行的建设策略，从而达到对公共租赁住房建设有效的调控和引导， 4 1 绪论 为重庆地区的公共租赁房住区设计者提供具有参考价值的设计思路。 1 2 2 研究意义 理论意义 随着我国城镇化快速发展和自然环境逐步恶化，宜居城市成为了当前学界研 究的热点。住区是城市的细胞，因此要建设宜居城市应从宜居的住区建设抓起。 随着我国城市住区建设的迅速发展，各种社区宜居指标体系也应运而生，城市住 区建设的评估也越来越成为政府、公民关注的热点之一，而近些年国家大力发展 的公共租赁住房住区，却仅仅局限于政策层面、经济层面以及具体运营手段方面， 城市规划领域的研究也大多集中在选址和配套方面，缺乏在广度和深度层面对公 共租赁住房住区建设的探讨，尚未形成一套科学的、具有实际可操作性和指导性、 涉及公共租赁住房建设适宜度测量的评估体系。本文正是基于此出发点，结合“宜 居城市”以及“宜居重庆”相关研究，引入以经济适宜度、社会适宜度、环境适 宜度、生活适宜度为核心的公共租赁住房建设适宜度的概念，从城市规划学、社 会学、经济学等多角度选取相关评估指标，构建公共租赁住房建设适宜度评价体 系，明确评价指标体系中各指标的权重系数，为今后规划师进行公共租赁住房住 区规划提供更加全面并且较为科学的理论依据。 现实意义 公共租赁房建设作为当前社会的关注热点，其研究和实践都处于起步阶段， 大多都停留在政策和经济层面，忽视了公共租赁住房建设的实用意义和应取得的 效果，更忽视公共租赁住房的本质也是市民居住空间的一种，导致现在的公共租 赁住房建设不够成熟，缺乏完善的管控和评价体系，无法对公共租赁住房是否能 够满足居民的日常生活需要，并与社会的发展相协调进行评价，本文所提的公共 租赁住房建设适宜度评价体系就是立足现状，进行探索，主要有以下现实意义： 1 ) 指示现状。通过指标体系中定性指标的等级、种类和定量指标的量化程度，可 以比较客观的反映出公共租赁住房住区目前相应的物理空间特性、社会环境特征 以及居民目前的生活情况，彰显公共租赁住房住区建设成就的同时也暴露建设工 作的薄弱环节，作为进一步分析和决策的出发点，为公共租赁住房建设体系的完 善提出借鉴。 2 ) 分析诱因。单项指标可以比较全面的反映出公共租赁住房现状的建设水平，但 其指示现状还停留在现象的层面上，通过考察单项指标之间的关联性，可以进而 揭示出相对孤立的客观现状之间的内在联系，便于能深入到现象背寻找问题的本 质，进而找出解决办法。 3 ) 评价响应。在公共租赁住房建设适宜度指标体系当中，除了对住区建设客体设 置指标外，还通过问卷访谈使社区建设主体和使用主体参与评价过程，便于以后 重庆大学硕士学位论文 对已经采取的措施产生的效果和效率进行反馈和响应，用于反映未来经过政策方 案调整以后新措施的效果和效率。 4 ) 确立目标。指标体系项目的详细性和全面性可以作为今后建设目标的细化和补 充，更有利于指导未来公共租赁住房的建设实践。建设适宜度的研究目标在通俗 意义上就是要使公共租赁住房的各项指标趋近理论上的最优值，至少是现有基础 上能达到的一种较好组合方式，在经济、社会、环境三方面达到针对“夹一t l , 层 的宜居水平。 1 3 研究内容以及范围界定 1 3 1 研究内容 公共租赁住房属于社会保障性住房范畴，对象是特定人群，需求特殊，因此 涉及内容十分广泛，既有国家相关政策，又有社会学、经济学、城市规划、建筑 学、管理学等诸多学科。基于个人学识限制以及目前研究动态，小便于面面俱到 地对公共租赁住房从政策制定到运营管理各方面展开研究。因此，本文研究重点 是从当前我国公共租赁住房的建设背景和宜居城市的研究热潮出发，结合国内外 宜居城市和公共住房建设相关建 设理论和实践研究，考虑中低收 入人群的需求，引入建设适宜度 的概念，从经济适宜度、社会适 宜度、环境适宜度、生活适宜度 的方面构建指标体系并进行应用 研究，从而完善公共租赁住房规 划建设体系。 1 3 2 范围界定 作为国家内陆开放的高地和 城乡统筹改革示范区，直辖十年 以来，重庆主城区的城市空间框 架初步成型，其城市功能和建设 水平全面提升。从城市规模来看， 1 9 9 7 年重庆主城的建成规模仅 图1 31 9 9 7 、2 0 0 7 年重庆建成区范围对比 f i g 1 3 t h ec o m p a r i s o no f r a n g eo f b u i l t - u pa r e a si n c h o n g q i n gi n19 9 7a n d2 0 0 7 资料来源：卓伟德重庆直辖十年主城住区建设研究 城市居住空间分异之规划策略研究 d ，重庆大 学2 0 0 8 有1 6 1 0 8 平方公里，而2 0 0 7 年重庆主城的建设用地规模达到4 2 2 3 7 平方公里， 扩展了1 6 倍( 图1 3 ) 。随之带来的是产业集聚加强，人口的快速膨胀。为迅速 扩大市区保障性住房的面积，解决供需矛盾，缓解住房短缺，同时结合“二环时 代”2 1 个大型聚居区的建设，市委市政府将主城区作为重点的公共租赁住房建设 6 1 绪论 区域，在主城2 1 个大型聚居区前三年后七年各新建1 0 0 0 万平方米的公共租赁住 房。因此，本文的研究范围界定为人口相对集中，城镇化水平相对较高、公租房 建设力度相对较大的主城区域，即二环以内二十一个大型聚居区( 图1 4 ) ，范围 包括渝中区、大渡口区、江北区、南岸区、沙坪坝区、九龙坡区、北碚区、渝北 区、巴南区共九个行政区。对公共租赁住房建设适宜度研究具有代表性。 图1 - 4 研究范围界定 f i g 1 4d e t e r m i n et h es c o p eo ft h es t u d y 资料来源：笔者改绘白重庆市规划局资料 1 4 概念界定 公共租赁房住区建设适宜度的构建研究不能仅仅局限于其是否满足了“夹心 层”居民的需要，其处于城市这个复杂的系统之中，必然与城市经济、社会以及 7 重庆人学硕士学位论文 环境发生作用和联系。要研究这样一个繁冗昂杂的命题，首先必须应当对与核心 内容相关的概念进行界定( 包括研究平台和支点、研究的核心内容、主要对象等) ， 才能透彻的把握公共租赁住房建设适宜度的各个层面。因此，本文所涉及的概念 剖析主要有“宜居城市”、“宜居重庆”、公共租赁住房、“夹心层”和“建设适宜 度”。 1 4 1 宜居城市 “宜居城市”研究是本论文的理论支撑。纵观宜居城市相关研究，我们发现不 同的专家或者组织对宜居城市的概念和内涵的认识各有侧重，尚没有统一的定义。 一” + 1 9 世纪末- 2 0 世纪初 、 时；工业革命时期- 燧! 健t 市化进程加速，城 萋! 市矛盾与瓣题抽裁。 i ；! ；针对空间发展模式，理 特：想城市扮渴望与梦想诞l 8 经典恶想。 。* ；! ；霍华德t t 田嚣城市”；! 垡；格适斯。城市规划以壹! m 。 恶然地区为基础”； l 想：g 德里邻里单 8 ：位”；雅典宪章；芒福 德“喜然观”等i l ： ，矿 l l | 以人豹需求为棱心，提 ： ： 出鞯确的宜居城市理念， 一形戚糨关理论露系、提： ：出糨美评徐指标。 8 l l 大卫史蜜簸宜人与 ： ：城市规燃；道萨逵亚 。 簸“人类聚屡学”；诲孵： ! 总结提出屠往环壤基本 ! !理念，提供基本指标； 4 人类环境丈会；马丘比 l 丘宪章。l 、。一一一。矿 ! i ! 宜屠城市主题会议连续举办； ! 伊鞭坦南尔会议人屠议 ； ! 程建立了辩学体系。 i ! ； 联畲基环境署“可持续发展； ! 思想”；键康城市理论；入i ! 屠议程；精蹰增长；耨城市； ! 主义 ； ! i ! l 鼍 图1 5 现代宜居城市理论发展 f i g 1 5t h ed e v e l o p m e n to fm o d e m l i v a b l ec i t yt h e o r y 资料来源：笔者自绘 在国外，宜居城市的起源最早可以追溯到欧洲文明的摇篮古希腊。在当 时人本主义思想和公正平等的政体意念占有主要地位的思想意念支配下，古希腊 的众多思想家苏格拉底、柏拉图、亚里士多德等不断追求他们心中理想城市 的形态，包括保持自然形态、实行法治、规模适中等，这是西方文明对城市宜居 性最早的探索。现在学术界研究普遍认为，现代宜居城市的探索始于1 9 世纪末， 伴随着工业革命、二次世界大战、信息化、全球化等社会和技术变革节点而不断 发展，可分为萌芽期、雏形期和发展期三个阶段( 图1 5 ) 。最终形成了以健康城 、。； 一一一一一觚 飞蝴 一勰鲸褪熬 一一一一一一 1 绪论 市4 1 、满足居民需要观 5 1 、市民共享