北京房地产市场发展研究报告1.docx

2016年北京房地产市场发展研究报告2016年北京房地产市场发展研究报告 2016年1月29日 目录摘要2一、经济环境：经济增速下滑、物价指数上涨、投资创新高31.经济增长：gdp增速6.9%，比去年下滑0.4个百分点32.物价指数：与全国持平，8月为年内高位53.人民生活：居民收入稳步增长，继续跑赢全国水平54.固定资产投资：低位回升，民间投资成为拉动投资增长主要力量65.贸易：进出口规模降幅扩大，增速为近16年来最低66.房地产开发投资及建设：投资创历史新高，新开工回升，施工和竣工明显回落7二、政策环境：宏观政策日趋宽松，区域发展上升新高度131、全国政策：金融财税政策频出力促消费，市场运行环境日趋宽松132、北京政策：推进房地产市场健康发展，构建京津冀一体化16三、市场分析：整体市场回暖明显，量价齐升251.商品房市场：需求旺盛，价格大幅上涨，供求基本平衡252.住宅市场：量价齐升 自住豪宅市场两极分化显现293.写字楼：供需两旺，销售价格创历史新高644.商业用房：需求释放，市场整体回暖明显705.二手房市场：市场明显回暖，价格持续走高79四、土地市场：量跌价升，出让金创历史新高811.土地价格：楼面均价创历史新高；溢价率稳步提升812.土地成交：成交量持续回落，住宅用地成交向远郊区蔓延833.土地推出：推出量继续减少，普通住宅供应量同比缩减25%844.土地出让金：出让金达1984亿元，创历史新高855.重点地块：十大地块总金额突破600亿元，楼面均价同比上涨46%86五、销售额前十企业占比回升，企业拿地力度加大891.市场份额：top10房企销售额增长，市场份额持平892.拿地情况：总体市场活跃，企业拿地金额与规模力度加大913.资金来源：房产资金来源总额增加，自筹资金增幅最大92六、市场展望：住宅市场量跌价升，改善性占比扩大921.政策趋势：政策利好，限购政策略有放宽932.房产市场：整体市场继续向好，成交“量跌价升”93南城成交量继续高居前列，丰台区继续成为京城楼市重心94刚需楼盘供应减少，改善型楼盘占比持续增加943.土地市场：成交量跌价升，“面粉贵过面包行情”延续954.企业表现：龙头企业份额占比维持高位，拿地力度增强95小结96研究主持：中国指数研究院 中国房地产指数系统数据支持：creis中指数据，摘要一、 宏观环境：经济增速下滑，物价指数上涨，投资创新高2015年，面对错综复杂的外部环境和改革发展的艰巨任务，全市上下积极适应经济发展新常态，加快转变发展方式，大力统筹稳增长、促改革、调结构、惠民生、防风险等各项工作。经济增速下滑，物价指数上涨，固定资产投资低位回升，投资结构有所优化，消费品市场运行平稳，进出口总值降幅扩大，居民消费价格温和上涨，居民收入稳步增长。整体来看，2015年，全市经济保持了平稳健康发展的良好态势，完成了全年主要目标任务，为“十三五”顺利开局奠定了坚实基础。二、 市场分析：整体市场回暖明显，量价齐升(1) 总体表现：需求旺盛，价格持续增势，供求基本平衡 ，重点区域持续受到热捧价格方面：北京商品房销售均价为23291元/平方米，同比涨幅达16.8%，均价突破20000元/平方米。商品住宅成交均价整体稳中有升，整体在24550元/平方米徘徊，二手房价格指数增幅高于新房。需求方面：北京市共成交商品房1682.5万平方米，销售金额3918.6亿元，同比分别增长15.9%、35.4%。其中，住宅销售面积和金额分别为1133.9万平方米和2783.7亿元，同比分别增长19.8%、37.7%，60-90平之间的小户型仍为市场去化主体，五环内占比提升明显。供应方面：2015年，北京市商品房新批上市面积1795.3万平方米，新批上市面积自上年创历史新高之后，开始有所下滑，较上年下滑12.2%，但供应量依然处于高位。商品住宅月均新批上市85万平方米，与2014年均值相比下降37%，处于近七年来次低位。近郊区新增供应集中度高，昌平、朝阳热点区域竞争压力较大。供求对比来看：商品房销供比增长至0.94，住宅销供比上升至1.1，市场供求趋于相对合理水平。二手房市场：北京二手房市场持续升温，成交量较2014年明显增加，全年成交20.9万套，较2014年上涨67.56%；全年二手房价格稳步上升，二手房样本挂牌均价累计上涨5.77%；二手房均价峰谷对比值和年内涨跌幅均为8.8%。(2) 不同区域：朝阳市场份额最高，各区供需分化明显受区域规划和自住房的影响，各区供需分化明显。价格方面：除海淀之外，各区域商品住宅成交均价总体上涨。成交方面：朝阳商品住宅成交量占比最大，为14.0%，昌平区域和通州区域商品住宅成交量紧跟其后，占比分别为13.5%、13.2%。供应方面：通州、大兴、房山、顺义和朝阳五个区域新批上市面积占比下降，其他区域均有上升，昌平占比跃居各区域首位，达14.8%。供求对比方面：受区域规划影响，通州区域供不应求形势严峻，怀柔、密云供大于求，其他区域供需相对平衡。热销项目方面：改善型住房需求占比走强。三、 土地市场：量跌价升，出让金创历史新高价格方面：成交楼面均价为13379元/平方米，创历史新高，同比上涨16%；土地溢价率达38.41%，同比上升约4个百分点。成交方面：北京土地市场成交面积持续下滑，为2008年以来最低。商办用地、工业用地成交量均大幅下降，住宅用地成交企稳回升。供应方面：2015年北京市国有建设用地计划供应总量为4600公顷，相较于2014年的5150公顷计划继续减少，其中住宅用地同比减少27%。出让金方面：土地出让金持续攀升，创历史新高。重点地块方面：十大地块总金额突破600亿元，楼面均价同比上涨46%，刷新历史记录。四、 开发企业：销售额前十企业占比回升，企业拿地力度加大2015年，受护市政策影响，北京市场整体回暖，大部分房企业绩随之增加，销售前十房企的销售额大幅上升，同比上涨35%，销售前十房企占全市商品房的销售份额与去年持平，均为31%。拿地方面，北京土地市场整体活跃，企业拿地情况较好，拿地金额与规模明显扩大。五、 市场展望：住宅市场量跌价升，改善性占比扩大预计2016年，在利好政策的引领下，北京房地产市场整体继续向好，但受到高基数、透支消费等因素影响，成交量同比将有所回落，而成交均价则受到土地市场的带动，继续攀升。从区域市场看，地王频现的丰台区域，将继续成为北京楼市的重心，2016年区域将呈现“量价齐升”的走势。从产品业态来看，改善型需求占比将逐步扩大，高端楼盘入市量将继续增加，而受到挤压的刚需楼盘，占比将持续下滑。一、 经济环境：经济增速下滑、物价指数上涨、投资创新高2015年，面对错综复杂的外部环境和改革发展的艰巨任务，全市上下积极适应经济发展新常态，加快转变发展方式，大力统筹稳增长、促改革、调结构、惠民生、防风险等各项工作。经济增速下滑，物价指数上涨，固定资产投资低位回升，投资结构有所优化，消费品市场运行平稳，进出口总值降幅扩大，居民消费价格温和上涨，居民收入稳步增长。整体来看，全市经济保持了平稳健康发展的良好态势，完成了全年主要目标任务，为“十三五”顺利开局奠定了坚实基础。1. 经济增长：gdp增速6.9%，比去年下滑0.4个百分点图：2000-2015年北京市地区生产总值(gdp)数据来源：creis中指数据，经济增长下滑，与全国增速持平。2000年以来，北京地区gdp一直保持10%以上的增长速度，2008年受世界金融危机影响，gdp增速大幅下降，首次回落至10%以下。2009-2010年，gdp始终保持10.2%的增长速度。2011年北京市积极加快经济增长方式转变，推动经济结构调整，gdp增速放缓至8.1%，增速下降明显。2012年，在中央政府调整经济结构，主动调低经济增长目标的大背景下，gdp增速继续放缓至7.7%，依旧低于全国7.8%的增速。2013年，面对错综复杂的国内外形势，总体经济实现了平稳增长，调结构、转方式也取得了积极进展，gdp同比增长7.7%，增幅与全国持平。2014年以来，我国经济从高速增长转为中高速增长的“新常态”，新常态外在的表现之一就是经济增长的换挡，即增速呈现出趋势性的下降，但在增长目标下调的同时，要求更加注重质量与效益的提升。2015年全年北京地区gdp增速6.9%，比去年下滑0.4个百分点，与全国平均增速持平。图：2000-2015年北京市各产业增加值比重变化数据来源：creis中指数据，产业结构逐步优化，第三产业发展向好。分产业看，2015年，第一产业实现增加值140亿元，下降9.6%；第二产业实现增加值4526亿元，增长3.3%；第三产业实现增加值18302亿元，增长8.1%，增速提高0.6个百分点。从各产业占比来看，第一二产业比重整体呈下降态势，第三产业的比重逐年增加，占比从2000年的64.8%提高至2015年的79.7%，产业结构不断优化。2. 物价指数：与全国持平，8月为年内高位图：2000-2015年北京市居民消费价格指数(cpi)图：2015年各月度北京市居民消费价格指数(cpi)数据来源：creis中指数据，居民消费价格为近5年较低水平，8月为年内最高位。2015年，北京市居民消费价格比2014年上涨1.8%，为近5年来次低，比全国cpi高0.4个百分点。分时间段来看，上半年北京市单月cpi整体偏低，下半年回升明显，8月，北京市cpi涨至2.6%。3. 人民生活：居民收入稳步增长，继续跑赢全国水平图：2000-2015年北京市城镇人均可支配收入数据来源：creis中指数据，居民收入稳步增长，领先全国优势进一步扩大。2015年，北京市城镇居民人均可支配收入达52859元，同比增幅为8.9%，与上年持平，但高于全国水平（8.2%），北京市城镇人均可支配收入与全国城镇人均可支配收入的差距由上年的15066元进一步扩大至21664元，继续跑赢全国水平。4. 固定资产投资：低位回升，民间投资成为拉动投资增长主要力量图：2000-2015年北京市固定资产投资额及增速数据来源：creis中指数据，固定资产投资低位回升，民间投资成为拉动投资增长的主要力量。2015年，北京完成全社会固定资产投资7991亿元，比2014年增长5.7%，增速较上年缩小1.8个百分点，为2000年以来第二低位，远低于全国10%的增速。其中，民间投资额共计3296.2亿元，同比增长25.8%，增速高于全市投资平均水平20.1个百分点，成为拉动全市投资增长的主要力量，占全市投资的比重达到41.2%，比上年提高6.5个百分点。全年完成房地产开发投资4226.3亿元，增长8.1%。另外，固定资产投资占gdp的比重为34.8%，较2014年下降0.7个百分点。5. 贸易：进出口规模降幅扩大，增速为近16年来最低图：2000-2015年北京市社会消费品零售总额及增速数据来源：creis中指数据，消费市场增速下滑，网上消费增势强劲。2015年，北京市实现社会消费品零售额10338亿元，增速由2014的8.6%降至7.3%，增速处于16年来的最低水平。其中，网上零售额2016.9亿元，同比增长40.2%，占全市社会消费品零售总额的比重达到19.5%，拉动全市零售额增长6个百分点，是零售额增长的主要带动力。图：2000-2015年北京市进出口总额及增速数据来源：creis中指数据，进出口规模降幅扩大，增速为近16年来最低。2015年，北京地区进出口总额持续收缩，仅3196亿美元，比2014年下降23.1%，增速为近16年来最低。其中，出口额547亿美元，增速下降12.3%；进口额2649亿美元，同比下降25%。截至2015年底，全年累计贸易逆差2103亿美元，同比下降27.7%。6. 房地产开发投资及建设：投资创历史新高，新开工回升，施工和竣工明显回落a) 开发投资：总额创历史新高，增速高于全国水平图：2005-2015年北京市房地产开发投资额及增速数据来源：creis中指数据，房地产开发投资额创历史新高，增速有所回落但远高于全国水平。2015年，北京房地产开发投资额为4226.3亿元，创历史新高，同比增长8.1%，增速比去年下降4.2%，但远高于2015年全国1%的水平。历史数据显示，北京市仅在2009年、2014年和2015年投资额增速高于全国水平，同时，2008年出现了近年来的唯一一次下降（降幅为4.4%）。图：2000-2015年北京市不同物业开发投资额增速数据来源：creis中指数据，各类物业投资额均有增长，办公楼投资额增长最快。2015年，住宅、办公楼和商业营业用房投资额均出现增长，分别为1890、899和464亿元，同比增长分别为2.4%、26.1%和21.7%，办公楼投资额增长最快。图：2000-2015年北京市不同物业投资占比数据来源：creis中指数据，受调控政策和供应结构影响，办公楼投资占比持续上升而住宅投资额占比持续下降。2015年，北京市办公楼开发投资额占比27.6%，较2014增长了3.3个百分点；商业营业用房开发投资额占比为14.3%，同比增长1.3个百分点；住宅开发投资额占比为58.1%，比2014年下降4.7个百分点。b) 建设指标：施工降幅扩大，竣工增速创近9年新低，新开工回升明显 新开工：房屋新开工面积增长10.5% 回升明显图：2000-2015年北京市房屋新开工面积及增速数据来源：creis中指数据，房屋新开工面积增长10.5% 回升明显。2015年，房屋新开工面积为2707万平方米，相比去年增长10.5%，回升明显。图：2000-2015年北京市不同物业新开工面积增速数据来源：creis中指数据，各类物业新开工增速出现分化，仅住宅受去年高基数影响下滑。2015年，住宅新开工面积为1158万平方米，同比下降9.7%。办公楼新开工面积为586万平方米，同比增长39%。商业营业用房新开工面积增长加速，同比增长65.1%至344万平方米。2015年各类物业新开工增速出现分化，住宅因基数较高出现下滑，办公楼和商业营业用房均大幅增长。图：2000-2015年北京市不同物业新开工面积占比数据来源：creis中指数据，住宅新开工面积占比明显回落，商办类新开工面积有所上升。2015年，住宅新开工面积占比明显回落，由2014年的67.1%下降至2015年的55.5%。而商业营业用房和办公楼占比均上升，分别上升5.6和6.1个百分点至16.5%和28.1%。 施工：施工面积降幅扩大 住宅占比回落图：2000-2015年北京市房屋施工面积及增速数据来源：creis中指数据，施工面积增速降幅扩大。2015年，北京市房屋施工面积为12993万平方米，增速再次下降，降幅有所扩大，同比下降4.4%。与全国施工面积增速1.3%相比，北京的增速低5.7个百分点。图：2000-2015年北京市不同物业施工面积增速数据来源：creis中指数据，住宅施工面积持续下滑，商业营业用房和办公楼施工面积增长。2015年，住宅施工面积为6261万平方米，同比下降10.6%。办公楼施工面积达到2410万平方米，同比增长6.9%，增速提高0.3个百分点。商业营业用房施工面积为1326万平方米，同比增长3.7%，增速与去年持平。图：2000-2015年北京市不同物业施工面积占比数据来源：creis中指数据，住宅施工面积占比回落，办公楼和商业营业用房占比均有所增长。从占比看，2015年住宅施工面积占比为62.6%，相比2014年下降3.9个百分点。商业营业用房和办公楼施工面积占比分别为13.3%和24.1%，较2014年均有所上升，升幅分别为1.2、2.7个百分点。 竣工：增速创近9年最低，但商业营业用房增速明显图：2000-2015年北京市房屋竣工面积及增速数据来源：creis中指数据，房屋竣工面积为近9年增速最低 低于全国6.9个百分点。2015年，房屋竣工面积为2631万平方米，相比2014年减少了423万平方米。从增速看，2015年房屋竣工面积同比下降13.8%，低于全国竣工面积6.9%的增速。历史数据显示，2000-2005年竣工面积逐年增加，并在2005年达到峰值，之后出现下滑，2006年之后，总共出现了6次同比下降和4次同比上升，2015年为近9年增速最低。图：2000-2015年北京市不同物业竣工面积增速数据来源：creis中指数据，住宅物业竣工面积大幅回落，商业营业用房竣工面积增幅明显。分物业看，2015年，住宅物业竣工面积降幅23.6%，比去年下降30.3个百分点。办公楼物业竣工面积增速较去年下降0.5%，商业营业用房竣工面积增速较去年大幅增长，增幅达20.2%。图：2000-2015年北京市不同物业竣工面积占比数据来源：creis中指数据，各类物业中办公楼和商业营业用房竣工面积占比上升。2015年，从竣工面积占比看，办公楼和商业营业用房竣工面积占比同比均出现上升态势，其中办公楼竣工面积为385万平方米，占比19%，较2014年上升了2.9个百分点；商业营业用房竣工面积为260万平方米，占比13%，较2014年上升了3.8个百分点；住宅竣工面积为1378万平方米，占比68.1%，与2014年相比，住宅下降明显，下降6.8个百分点。二、 政策环境：宏观政策日趋宽松，区域发展上升新高度1、 全国政策：金融财税政策频出力促消费，市场运行环境日趋宽松2015年房地产政策坚持促消费、去库存的总基调，供需两端宽松政策频出促进市场量价稳步回升，行业运行的政策环境显著改善。从需求端来看，中央多轮降准降息，并通过降低首套及二套房首付比例、减免税费、放开准入等措施，构建宽松的市场环境。地方政策灵活调整，采取税费减免、财政补贴、取消限购限外等多措施刺激消费。从供应端来看，土地供应控规模、调结构，并加大保障性住房货币化安置，改善市场环境。多轮政策组合奠定了楼市回暖基础，未来短期内仍有望在信贷、货币、税费等政策方面继续放松。同时，包括户籍改革、公积金改革、保障房货币化等在内的长效机制将积极推进，支持房地产市场的持续健康发展。(1) 货币、信贷、财税政策持续宽松，推动市场需求释放贷款利率多轮下调，力促地产消费。在经济下行压力下，今年央行延续2014年11月以来稳健偏松的货币政策，2015年已实施五次降息，四次全面降准。五年以上长贷利率降至4.9%的历史低点，存准率也回落到2010年的宽松水平。多轮降息直降购房成本，刺激潜在需求释放，对促进房地产销售回暖与稳定增长发挥了关键作用。降准释放的流动性直接改善房地产行业投融资环境，在一定程度上有效缓解了房企资金压力。同时央行还实施了扩大逆回购、中期借贷便利（mlf）、抵押补充贷款（psl）等多种货币政策工具组合，并改革存款准备金考核制度、扩围信贷资产质押再贷款试点等，以增加市场流动性和可贷资金。多轮货币政策调整，强化市场回暖预期，稳定了楼市消费信心。信贷政策逐步放宽，持续降低购房门槛。继2014年“930”政策之后，信贷政策持续放松。信贷政策的逐步放宽，明显降低了首置和部分改善需求的购房门槛，延续了楼市交易热度，并在一定程度上缓解了各级城市的库存压力。图：2014-2015年信贷政策调整资料来源：中国指数研究院综合整理财税政策积极调整，地方多管齐下活跃市场交易。2015年两会政府工作报告提出，积极的财政政策要加力增效，继续实行结构性减税和普遍性降费。今年以来中央财税政策积极调整，目前个人住房转让营业税免征期已由5年调整为2年，新房及二手房转让手续费有所下降，十三五规划建议也提出要加快建立综合和分类相结合的个人所得税制，未来财税政策仍有调整空间。同时，六部委联合公布取消对境外个人在国内购买住房的限制条件，国务院下调除保障性住房和普通商品住房项目外房地产行业其他项目最低资本金比例，促进需求释放，助推行业稳定。而地方政府也因城施策，通过税费减免、财政补贴、取消限购限外等政策进一步鼓励需求刺激消费，如甘肃、四川、安徽、山西等省市取消商品房购房限制，宁波、济南、沈阳、新乡等城市实施契税减免。(2) 中央及地方公积金新政力度加大，公积金制度改革获突破公积金政策宽松力度加大，降门槛、增额度、推进异地贷款。今年以来，国家公积金政策积极调整，除了降低首付比例外，还通过提高贷款额度、放宽提取条件和使用范围、推行异地通贷、与商业贷款挂钩等，进一步加大对职工使用公积金购房贷款的支持力度。年末国务院法制办公室公布住房公积金管理条例（修订送审稿），在放宽提取和使用条件的同时，提出公积金资产证券化，增强资金流动性、促进资金保值增值，进一步推进公积金制度改革。地方公积金政策调整力度加强，覆盖范围扩大，使用效率提高。根据中央继续推进住房公积金改革、用好用足公积金的指示，地方省市密集放宽公积金政策，惠及更多城市、人群，刺激潜在购房需求释放，提高了公积金实际使用效率。(3) 土地及保障房政策适时调整，供给侧结构改革加速推进土地供应控规模、调结构，从源头调节市场供应，降低库存压力。供应层面通过控制、优化供应规模及结构，盘活存量土地促进库存去化。3月末，国土资源部、住房城乡建设部联合下发了关于优化2015年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知。9月，国土资源部、住房城乡建设部等六部委下发关于支持新产业新业态发展促进大众创业万众创新用地的意见，11月国务院连出关于加快发展生活性服务业促进消费结构升级的指导意见、关于积极发挥新消费引领作用加快培育形成新供给新动力的指导意见，12月发布关于支持旅游业发展用地政策的意见。地方同步调节供给缓解库存压力，四川、山西、海南、佛山、昆明等多地出台政策优化住房套型结构，从源头调节市场供应。保障性住房货币化安置工作大力推进，完善多层次住房供应体系。2015年我国创新机制推进保障性安居工程建设，逐步实行实物保障与货币补贴并举，推进存量房转为公租房和安置房，鼓励社会资本参与保障性住房的建设和运营管理。8月住建部、国家开发银行联合发布关于进一步推进棚改货币化安置的通知，要求各地区按照原则上不低于50%的比例确定棚改货币化安置目标，并把目标分解到市、县，落实到具体项目。地方同步跟进中央政策。同时，保障房建设也创新融资体制机制，推广特许经营等各种政府与资本合作ppp模式，推行住房储蓄银行试点，进一步健全多层次住房供应体系。(4) 二孩政策全面放开扩大地产消费，长效机制建设积极落实五中全会详见2015年10月30日五中全会即时解读：创新协调发展推动长效机制健全，人口政策调整积极扩大消费。全面放开二孩政策，有利于扩大地产消费。10月十八届五中全会审议通过了中共中央关于制定国民经济和社会发展第十三个五年规划的建议。我们认为生育意愿的释放将带动短期内城镇出生人口增加约1500-2000万人，按人均住房30平方米计算，未来5年将新增4.5-6亿住宅需求，同时对于大户型改善类产品需求增加。长期来看，2030年后适婚人口增长也将进一步扩大总体住房需求。长效机制配套措施积极落实，京津冀经济新增长极加快推进。中央提出建立房地产健康发展的长效机制，各项相关制度和措施也积极推进落实。表：2015年长效机制建设不断健全资料来源：中国指数研究院综合整理在中央提出化解房地产库存，促进房地产业持续发展的背景下，短期内未来政策仍将鼓励住房需求，继续放松货币信贷及财税政策，房贷利息抵个税将是大概率事件；同时也将加快落实户籍改革促进住房消费，鼓励产业地产、养老地产和旅游地产等发展。同时，房地产供应端调节力度将加大，完善保障性住房分配货币化制度，加大对企业投资方面的政策支持，继续缓解企业融资压力。而长期来看，三四线高库存区域去库存仍有赖于地方政府抓住新型城镇化和区域一体化机遇，推进多项措施发展产业吸引人口流入和就业保障，进而拉动地产需求。2、 北京政策：推进房地产市场健康发展，构建京津冀一体化2015年，北京房地产政策一方面稳定房地产市场，建设健康稳定的房地产市场体系；另一方面全面推进京津冀一体化，加快京津冀区域发展，疏解非首都功能，缓解北京城市发展压力。北京相继发布宽松公积金贷款政策，从公积金贷款利率、公积金贷款条件以及公积金贷款额度不断放宽，同时，降低首付比例，减少二手房成交税费，取消“限外令”，加速房地产市场转暖。在通州上升北京行政副中心之后，为了稳定通州区房地产市场，抑制房价过快上涨，北京市相继出台严厉的限购措施，保证通州房地产市场稳定。在调节北京自身发展的同时，积极推进京津冀一体化发展，加大疏解非首都功能，优化城市布局，建设新型国际大都市。表：2015年北京市主要房地产调控政策时间政策/事件重点内容1月1日北京市调整住房公积金个人贷款额度购买政策性住房或套型建筑面积在90平方米及以下的首套自住住房，住房公积金个人贷款最高额度调整为120万元。1月20日北京关于进一步加强保障性住房等住房物业服务管理工作的通知征求意见商品房配建保障房不能聘两个物业，物业服务不低于二级标准，经适房上市须出具物业费结清证明。2月3日北京市住建委将调配经适房和限价房房源为东城区和西城区调配经适房和限价房房源。两区分别分配2459套和2451套保障房。2月10日北京市住建委和市规划委联合发布北京市建设工程质量终身责任承诺制实施办法1、在建设工程项目核准时，建设单位需要建立工程质量终身责任信息档案。2、全市新开工建设的房屋建筑和市政基础设施工程的建设、勘察、设计、施工总承包、监理单位法定代表人应当签署法定代表人授权书。2月15日北京将在全市推行“租赁补贴”政策1、北京城镇户籍中低收入无房家庭可以根据自身的需要，自行在市场租房，申请领取政府给予的租金补贴。2、目前补贴标准正在制定中，拟与家庭收入和人口挂钩。申请、审核等初步方案已经上报市政府。2月26日北京市大兴区、四川省郫县等试点集体经营性建设用地入市全国人大常委会25日审议相关决定草案，拟授权国务院在北京市大兴区、四川省郫县、四川省泸县等33个试点县(市、区)行政区域，暂时调整实施土地管理法、城市房地产管理法关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地管理制度的有关规定。3月1日北京、上海、杭州、西安等地纷纷下调公积金存贷款利率2月28日中国人民银行发布通知决定自3月1日起下调存贷款基准利率，各地纷纷下调公积金存贷款利率。3月4日北京市委常委会召开会议主动把握和积极适应经济发展新常态，坚持首都城市战略定位，推动京津冀协同发展，把转方式调结构放在更加重要的位置，变“聚集资源求增长”为“疏解功能谋发展”。3月6日北京市住房公积金管理中心发布支持居民购买首套自住型商品房1、在贷款额度上给予支持，缴存职工购买首套自住型商品房，最高可以申请120万元贷款。2、在住房公积金缴存时间上给予支持，缴存职工购买首套自住型商品房，需满足政策性住房贷款的缴存要求，即建立住房公积金账户12个月（含）以上，申请贷款前6个月应足额连续缴存住房公积金，且申请贷款时处于缴存状态。3月25日北京市住建委发布关于进一步完善保障性住房资格审核中家庭人员结构变化处理意见的通知对于申请保障性住房的“离婚满三年”的限制放宽，在能提供相关材料之后，可以参与新家庭的保障房申请。4月16日京四大核心区升学政策尘埃落定北京东城区、西城区、海淀区、朝阳区，四大核心区分别发布今年的幼升小、小升初政策。四个区的幼升小划片条件来看，东城区的要求最为严格，户口、房产缺一不可。相比之下，朝阳更重视房产的价值。朝阳区今年按片区入学，强调按房产就近入学，这也意味着是否京籍不重要。而西城、海淀在房产和户口上的选择余地就比较宽泛，只要具备户口在西城区，或者实际居住地在西城区，都可以按照各个小学的划片入学。5月4日保障房备案家庭超1年须复核收入市住保办下发关于进一步加强保障性住房资格审核管理有关工作的通知，此举将方便申请家庭，节省申请审核时间。该通知从下月1日起实施。通知将原本设在资格审核的最后一关的信息比对核查，被挪到初审环节；上次复核距离签约的时间已经超过1年的家庭，需要重新进行资格复核。 5月13日新职工提取国管公积金门槛提高国管局中央国家机关住房资金管理中心发布关于转入新单位不满一年职工提取住房公积金有关问题的通知。其中要求，对于住房公积金账户转入新单位不满一年的职工，如果申请提取公积金，必须提供单位为其缴纳基本养老保险的证明。 5月18日北京住房公积金管理中心关于住房公积金个人贷款政策有关问题的通知 1、对于在北京市住房和城乡建设委员会房屋交易权属信息查询系统中显示无房的借款申请人，执行首套自住住房贷款政策，最低首付款比例为20%，贷款最高额度为120万元。2、对于在北京市住房和城乡建设委员会房屋交易权属信息查询系统中显示有1套住房并已结清相应住房公积金个人贷款（含住房公积金政策性贴息贷款）购买第二套普通自住住房的借款申请人，执行第二套住房贷款政策，最低首付款比例为30%，贷款最高额度为80万元。3、购买第二套普通自住住房贷款的发放对象，不再限于现有人均住房建筑面积低于北京市统计局最新公布的城镇居民人均住宅建筑面积的缴存职工家庭。 6月17日北京市住房公积金管委会发布通知明确2015年住房公积金年度的缴存上限、下限和缴存比例。其中，住房公积金月缴存上限增加至4654元，职工和单位各自的月缴存额上限均为2327元。 6月23日北京市住建委和市公安局联合发布关于进一步规范境外个人购买商品住房有关问题的通知 文件明确境外个人在北京购房，可以不用再提交纸质的境外个人在境内居留状况证明，北京市住建委和市公安局将对境外人员的购房资格进行联网审核。令规定购房居留审查于10个工作日内完成。 6月26日北京住房公积金管理中心发布关于落实住建部财政部人民银行关于放宽提取住房公积金支付房租条件的通知的通知明确了租房提取条件，职工本人及其配偶在北京行政区域内无自有住房且租赁住房的，可提取夫妻双方公积金支付房租。职工租住公共租赁住房的，按照实际房租支出全额提取；职工租住商品住房，只提供无房产证明的，每人每月提取金额不超过1500元。6月28日北京住房公积金管理中心下调北京住房公积金存贷款利率5年期(含)以下的公积金贷款利率由3.25%下调至3%;5年期以上的贷款利率由3.75%下调至3.5%。7月9日北京市住建委发布关于进一步加强保障性住房等住房物业服务管理工作的通知根据文件，新建保障房物业将通过摇号产生，新建小区如果既有商品房，又有保障房，那么不得人为地将保障房和商品房分隔管理，新规自8月1日起实施。7月9日北京通州区确定棚户区改造方案北京通州区潞城镇17个村已纳入全市2015年棚户区改造范围，并已确定改造方案，其中首期涉及6村。7月9日北京海淀区将剩余的老旧小区全部列入2015年改造计划北京海淀区将剩余的131个老旧小区全部列入2015年改造计划，共涉及建筑面积220万平方米、住户34412户，这标志着海淀区将全面完成老旧小区改造计划。7月11日中共北京市委十一届七次全会表决通过了中共北京市委北京市人民政府关于贯彻京津冀协同发展规划纲要的意见会议中涉及京津冀协同发展的一些重磅信息首次向社会披露：北京将聚焦通州，加快市行政副中心的规划建设，在2017年取得明显成效；“控”与“疏”双管齐下，严控新增人口，2020年人口控制在2300万以内，中心城区力争疏解15%人口等。会议指出，有序疏解北京非首都功能，是京津冀协同发展的关键环节和重中之重。7月22日北京市政府规定立法规则今年共安排立法项目74项，12项“力争完成”，居住证管理制度自去年列入立法规划后，今年再度进入立法规划力争完成的项目中。按照规划安排，这项备受社会关注的制度将在今年出台。7月23日北京市市十四届人大常委会召开第20次会议关于北京市2015年国民经济和社会发展计划上半年执行情况的报告，今年上半年，全市常住人口达到2168.9万人，增长1.6%，同比回落0.5个百分点，新增常住人口17.3万人，同比减少5.5万人。实现增速和增量双降。下半年，本市将研究制定城六区人口调控的政策和制度，出台居住证制度，稳妥推进积分落户政策。7月24日北京市住建委、市财政局共同起草关于完善公共租赁住房租金补贴政策的通知北京拟上调公租房租金补贴力度，对于人均月收入1200元及以下的家庭补贴比例拟由50%提高至70%，人均月收入在1200-1600元之间的家庭补贴比例拟由25%提高至50%，人均月收入在1800-2000元之间的家庭补贴比例拟由10%提高至25%。8月3日北京出台关于重点工程拆迁对接安置经济适用住房上市交易有关问题的通知北京发文规范拆迁安置对接经适房再上市办理流程。重点工程拆迁的对接安置经适房，满5年可直接上市，不需要提供区县住保部门放弃回购的证明，上市交易的，按照出售价格的10%补交土地收益等价款。8月3日北京住建委：五项措施严厉打击北京通州恶意哄抬房价行为1、在通州区执行现有的各项房地产调控措施，特别是对商品住房限购政策、个人转让非满五唯一住房征收20%所得税政策；2、加强土地市场的秩序管理；3、加强房地产市场的监测分析，会同属地部门密切检测通州区的房屋成交情况和价格的情况；4、加大执法查处的力度，加强再售项目的检查，和对房地产经济机构的监管。重点对媒体负面消息比较多，投诉比较多的项目实行综合的执法，严厉打击捂盘惜售、虚假宣传、恶意哄抬房价的行为，有效维护市场的秩序；5、加强舆论宣传和引导，及时解读市场，让老百姓了解市场的实际情况，谨慎决策。8月6日北京市政府召开常务会议研究北京市棚户区改造和环境整治等事项，会议要求充分利用多种融资方式，统筹土地、资金、房源、建设队伍，抓好配套承接公共服务资源建设，支持国有企业盘活土地、资金参与棚改，支持产业园区、开发区建设周转房参与棚改，全力以赴确保完成好棚户区改造计划任务。8月14日北京市住建委、通州区联合发布通知限购通知要求，只有无房的京籍家庭，已有一套住房、但在通州落户3年及以上的京籍家庭，已有一套住房、近3年在通州连续缴纳社保或个税的京籍家庭，以及在北京没有住房且近3年在通州连续缴纳社保或个税的非京籍家庭这4种家庭，才能在通州购买商品住房。8月26日北京住房公积金管理中心发布通知自2015年8月26日起，调整北京住房公积金管理中心住房公积金存贷款利率。5年期(含)以下的公积金贷款利率由3%下调至2.75%，5年期以上的贷款利率由3.5%下调至3.25%。9月11日北京市住房公积金管理中心对个人住房贷款政策进行调整对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的居民家庭，为改善居住条件再次申请住房公积金委托贷款购买住房的，最低首付款比例由30%调整为20%。9月16日北京将二套房最低首付款比例降至两成对在北京市住房和城乡建设委员会房屋交易权属信息系统中显示有1套住房并已结清相应住房公积金个人贷款(含住房公积金政策性贴息贷款)的借款申请人,购买第二套住房时执行第二套住房贷款政策，最低首付款比例由30%降为20%。9月17日北京住房公积金管理中心发布通知明确公积金异地贷款开具住房公积金缴存证明的流程。北京缴存职工去外地购房，如需出具公积金缴存证明，可前往北京公积金部门开具。9月26日北京市住房和城乡建设委员会北京市财政局关于完善公共租赁住房租金补贴政策的通知在补贴标准统一、优惠比例细化、特殊困难救助等方面的规定更为详尽，加大了对公租房承租家庭，特别是中低收入家庭的保障力度。9月28日北京市各行政区域将统一实行个人二手房交易办税事项“区域通办”今后纳税人可自行选择房产所在行政区域的地税税务所、设有地税办税点的政府行政服务大厅等办税场所，办理个人二手房交易涉税业务。10月12日北京市住建委和市工商局就新修订的北京市商品房预售合同、北京市商品房现房买卖合同北京市住建委和市工商局就新修订的北京市商品房预售合同、北京市商品房现房买卖合同，以及新起草的北京市自住型商品住房预售合同面向社会征求意见。12月1日 北京市住建委发布关于加强本市商品房预售资金使用管理的通知（征求意见稿） 开发商在项目网上签约面积不足预售许可证面积的1/2时，就可以自行支取专用账户内的资金用于工程建设，这也就意味着开发商提取预售金的时间提前，同时对于资质好、诚信高的房企，将可以凭借非监管银行的现金保函免除等额监管金。 12月2日 北京市第一部建设工程质量管理地方性法规北京市建设工程质量条例正式颁布 并于明年1月1日起实施，这也就意味着北京将实行工程质量终身责任制。除了建设方，勘察、设计、施工、监理这“五方”责任主体项目负责人都将履行工程质量终身责任。 12月7日 北京市委关于制定北京市国民经济和社会发展第十三个五年规划的建议全文对外发布 建议指出，将全面落实疏解非首都功能任务，集中力量在通州建设市行政副中心，确保到2017年市属行政事业单位整体或部分迁入取得实质性进展。此外，将严格控制人口规模，实施居住证制度，稳妥推进在京稳定就业和生活的常住人口落户工作。 12月10日 北京政府就北京市居住证管理办法（草案送审稿）和北京市积分落户管理办法（征求意见稿）公开征求意见 办法规定来京人员办理暂住登记已满半年，并符合在京有稳定就业、稳定住所、连续就读条件之一的，可以向居住地公安派出所或者受公安机关委托的社区（村）服务机构申请办理北京市居住证。从北京积分落户管理办法来看，对落户人口连续缴纳社会保险年限、稳定就业及住所均提出要求，其中对于连续缴纳社会保险年限为至少7年，同时指出积分落户分数线将根据年度人口调控目标每年调整，利于对北京实施人口控制。 12月25日 北京拟出台公积金提取新规 北京市公布关于进一步规范住房公积金提取等工作的通知征求意见稿，征求意见截止时间为2015年12月25日。征求意见稿的三个方面新规备受关注：非京籍拟可在户籍地公积金购房；拟原则上不受理中介机构代他人申请提取住房公积金；骗提者3年内不得提取。 资料来源：中国指数研究院整理分析 公积金政策不断走宽，取消“限外令”政策，加大购房支持力度公积金贷款门槛不断提高，贷款条件不断放宽 1月1日，北京市调整住房公积金个人贷款额度，购买政策性住房或套型建筑面积在90平方米及以下的首套自住住房，住房公积金个人贷款最高额度调整为120万元。3月6日，北京市住房公积金管理中心发布支持居民购买首套自住型商品房：（1）在贷款额度上给予支持，缴存职工购买首套自住型商品房，最高可以申请120万元贷款。（2）在住房公积金缴存时间上给予支持，缴存职工购买首套自住型商品房，需满足政策性住房贷款的缴存要求，即建立住房公积金账户12个月（含）以上，申请贷款前6个月应足额连续缴存住房公积金，且申请贷款时处于缴存状态。5月18日，北京住房公积金管理中心关于住房公积金个人贷款政策有关问题的通知，（1）对于在北京市住房和城乡建设委员会房屋交易权属信息查询系统中显示无房的借款申请人，执行首套自住住房贷款政策，最低首付款比例为20%，贷款最高额度为120万元。（2）对于在北京市住房和城乡建设委员会房屋交易权属信息查询系统中显示有1套住房并已结清相应住房公积金个人贷款（含住房公积金政策性贴息贷款）购买第二套普通自住住房的借款申请人，执行第二套住房贷款政策，最低首付款比例为30%，贷款最高额度为80万元。（3）购买第二套普通自住住房贷款的发放对象，不再限于现有人均住房建筑面积低于北京市统计局最新公布的城镇居民人均住宅建筑面积的缴存职工家庭。6月26日，北京住房公积金管理中心发布关于落实住建部财政部人民银行关于放宽提取住房公积金支付房租条件的通知的通知。明确了租房提取条件，职工本人及其配偶在北京行政区域内无自有住房且租赁住房的，可提取夫妻双方公积金支付房租。职工租住公共租赁住房的，按照实际房租支出全额提取；职工租住商品住房，只提供无房产证明的，每人每月提取金额不超过1500元。二套房首付比例降低，加快二手房交易流程 9月16日，北京将二套房最低首付款比例降至两成，对在北京市住房和城乡建设委员会房屋交易权属信息系统中显示有1套住房并已结清相应住房公积金个人贷款(含住房公积金政策性贴息贷款)的借款申请人,购买第二套住房时执行第二套住房贷款政策，最低首付款比例由30%降为20%。9月28日，北京市各行政区域将统一实行个人二手房交易办税事项“区域通办”，今后纳税人可自行选择房产所在行政区域的地税税务所、设有地税办税点的政府行政服务大厅等办税场所，办理个人二手房交易涉税业务。支持公积金异地支付，规范公积金提取 9月17日，北京住房公积金管理中心发布通知：明确公积金异地贷款开具住房公积金缴存证明的流程。北京缴存职工去外地购房，如需出具公积金缴存证明，可前往北京公积金部门开具。12月25日，北京市公布关于进一步规范住房公积金提取等工作的通知征求意见稿，征求意见截止时间为2015年12月25日。征求意见稿的三个方面新规备受关注：非京籍拟可在户籍地公积金购房；拟原则上不受理中介机构代他人申请提取住房公积金；骗提者3年内不得提取。取消实施多年的“限外令”政策 6月23日，北京市住建委和市公安局联合发布关于进一步规范境外个