（森林工程专业论文）住宅全装修产业化体系及项目管理研究.pdf

摘要 推行住宅全装修，发展住宅全装修产业化，是我国住宅产业现代化的必经之路， 也是我国房地产市场必然的发展趋势。本文研究的主要内容包括： ( 1 ) 首先对住宅全装修产业、住宅全装修以及住宅全装修产业化的概念、特点、 构成及相互关系进行详细介绍、分析和定义，并着重阐述了住宅全装修产业化所体现 的全装修标准化、部品化、工业化、生产经营一体化、协作服务社会化。 ( 2 ) 剖析了中外住宅全装修产业化的发展历程、现状、存在的问题、原因及影 响。特剐是对我国住宅全装修推行过程中，存在的土建与装修脱节，装修设计、施工、 材料供应能力不足，产业化程度低、装修税收高、产业政策不配套、购房者观望等技 术、经济和综合管理问题，进行了详细研究分析，得出了基本解决对策。通过中外住 宅全装修产业化在标准化、部品化和通用化、工业化及社会化方面的对比分析，寻找 差距，提出了我国住宅全装修产业化的具体发展目标。 ( 3 ) 总结分析了我国与住宅全装修产业化有关的系列政策的必要性、意义及其 存在的不足；论述了制订住宅全装修产业政策的结构转换、规模经济及技术开发理论 依据。针对住宅全装修产业化发展现状，将我国的住宅全装修产业化划分为初步发展 阶段、高速发展阶段和成熟阶段，并提出了推进我国住宅全装修产业化发展的政策体 系。政策体系由技术政裳、经济政策和综合管理政策组成，对应解决存在的技术、经 济及综合管理方面的问题。 ，为了达到住 宅全装修产业化发展的目标，解决存在的问题，促进全装修产业组织结构合理化，获 得理想的市场效果，需要国家制定一系列的住宅全装修产业政策，调节市场结构和发 展方向，引导企业走规模化、产业化的发展道路。笔者通过研究分析认为，我国政府 应循序渐进地出台并实旋系列全装修产业政策，形成如图4 1 所示的推进住宅全装修 产业优的政策体系。 ( 1 ) 技术政策 全装修产业技术政策是指国家对全装修产业技术和发展方向进行宏观指导的政 策。其主要内容包括：确定全装修产业的技术发展目标，规定合理的全装修产业技术 结构、生产结构和产品结构；确立全装修产业技术选择的方向，提出促进产业技术的 路线、途径和措施。其根本目的在于提供在技术上满足人民有效需求并与社会发展相 适应的服务及产品人民满意的全装修住宅，其发展方向是开发应用新技术、新工 艺、新材料、新产品，运用各种现代科学技术知识和手段为全装修产业化发展提供科 学有效的支持，形成适合我国住宅全装修产业化的技术和管理体系。主要政策包括4 项： 1 ) 推进住宅全装修标准化的政策 标准化作为工业化的必要前提，应大力推广，并逐渐形成以半强制性为主，半强 制性、强制性与推荐性相结合的标准化体系。由于住宅装修的特殊性，这里所指的标 准化更多的是指基本装修部分，即设计要符合建筑模数体系、与住宅及装修部品相配 嶙堆张督露葚爿钆塾鼎剞钾迫崩姑i喜陬 套，建立健全设计、施工、验收规范；尽可能实现装配式的工业化装修和装修部品体 系的标准化。而对于家居配套、饰品装饰部分应依据市场需求提供丰富多彩的各种产 品，满足个性化需求。 住宅全装修对我国而言属于新兴事物，行业内外对其都没有一个统一的认识。虽 然实施细则己对住宅全装修做出了定义，但目前房地产市场上有关住宅全装修的 概念及要求等仍十分模糊，导致了诸如“装修一次到位、精装修房、厨卫装修房、成 品房”等多种不统一、无标准的不同概念，不利于行业的健康发展。因而有必要在初 步发展阶段，对住宅全装修的有关用语、概念进行统一，形成行业标准用语。此外为 能逐步形成住宅全装修的标准化体系，在初步发展阶段，政府主管部门应通过试点项 目的经验总结和探索，出台住宅全装修设计导则、施工导则、管理导则、验收导则等 系列的技术指导文件，解决住宅全装修推进过程中土建与装修分割等存在的各种技术 问题。系列技术指导文件，经过实践检验逐步成熟，进入住宅全装修产业高速发展阶 段时，要形成住宅主体与装修一体化建造的设计规范、施工规范、验收规范等强制性 执行的技术保障文件，构建住宅全装修的标准体系框架，解决住宅全装修设计不规范、 施工随意性大、验收无标准等问题。成熟阶段要根据技术的进步，适时地调整和改进 有关规范的相关内容，使其不断地促进住宅全装修产业化的发展。 2 ) 促进住宅全装修部品化政策 部品化的基础是利用工厂进行生产，住宅全装修部品化政策是明确我罔装修部品 化和工业化的发展方向，建立部品性能认定体系，引导企业进行装修部品化和工业化 方面的研究与产品开发，鼓励企业开发应用新技术、新材料、新工艺、新产品，取代 原有的技术与产品，同时逐步规定和限制某些技术落后、资源浪费和能源、不利于产 业与经济长期健康发展的产品。 目前我国的装修部品化程度不高，除了因住宅全装修的比例较低无规模效益的原 因之外，还有一个重要原因是技术还存在许多问题。一方面装修部品的工厂生产技术、 多样性、成本降低等还有待提高；另一方面部品的施工、安装等配套技术没有跟上， 与现场存在的矛盾没有很好解决。调查中发现，许多带有生产基地、工厂的住宅全装 修产业的施工企业及专业的生产厂家，有许多很好的装修部品化设想，比如：取消房 屋内的砌体隔墙由轻质美观的装修隔墙替代、将现场施工的水电等项目集成在有关装 修的部品内等等，但因缺乏资金和专业的研究人才、涉及的专业及领域太多等原因使 许多研究课题都只能停留在设想阶段。部品化是工业化的基础，而且这种部品化不仅 仅只是针对单项技术或产品，更应当注重对单项技术或产品的集成和整合，力求形成 配套化、系统化的集成部品化技术体系。利用数模协调、配套技术规定等部品化政策， 将单个装修产品制造成标准化、通用性的产品，通过工序衔接将设计、制造、施工有 机结合起来，实施工业一体化装修，建立与建筑体系、智能化体系等系统配套的全装 修部品化体系( 如图4 - 2 ) 。 衣 柜 全装修部品化体系i 集成木制品系列 水 门 及 门 套 未 窗 术 踢 脚 线 及 装 修 线 条 等 配 套 厨 房 电 器 系 列 整体厨柜 斟 水 槽 龙 头 等 五 金 件 厨 柜 厶 口 面 柜 体 等 整体卫浴吊顶及背景墒系列 l 1 一_ _上l 厶 淋淋毛模固不不口 盆浴浴i l j压定同同 马隔花架整类材 风 桶断洒镜体部质格 浴设及子浴 件 风造 缸施龙等室系格型 系头小系列 吊 的 列五列顶背 金制景 _ 件 1 _ _ 口 墙 型 图4 2 全装修集成部品化体系框架 初步发展阶段针对我国实际情况，制订部品技术开发研究政策开展有关部品化课 题的研究和部品性能认定，对促进全装修部品化是十分必要的。部品性能认定体系主 要由性能标准、性能认定制度及部品质量的保证保险组成。初步发展阶段要摸索出台 装修主要部品的性能标准，试点开展性能认定、部品推荐工作；高速发展阶段全面开 展性能认定工作，推行部品质量保证保险，形成都品性能认定体系。 3 ) 促进研究开发全装修施工与管理技术政策 配合全装修部品化、工业化的发展，研究并开发与此适应的装配化施工与管理的 新技术。采用多种技术的装备，提高装修施工机械仡水平。推进小型装修施工机械的 研发、推广。发展各种装修施工成套技术，积极引进并开发先进的施工工艺，在各施 工环节中采用高新技术，形成科学合理的施工操作规程。积极促进全装修产业在开发、 设计、施工、流通、维修全过程的管理科学化，积极引进推广新的管理技术，形成住 宅主体建设与装修的设计一体化、施工一体化和管理一体化的运作管理模式，逐步实 现传统经验管理向现代化科学管理转变。初步发展阶段和高速发展阶段研究出台与一 体化运作模式相配套的合同体系，包括全装修住宅设计格式合同、施工合同、设计施 工总包合同、项目管理合同、售房合同等系列合同，使全装修住宅的设计、施工、管 理和销售在操作过程中具有公正合法的法律依据，减少不必要的纠纷。 4 ) 全装修环保节能政策 推行全装修目的之一就是要实现环保节能。要精心设计、精心施工，最大限度地 避免材料浪费；逐步引导消费者放弃对天然实本地板、异型材料等耗费自然资源材料 的选用，改用复合地板等新型环保材料。尤其要限制能挥发对人体有害气体的材料， 改进落后的施1 5 1 2 艺，减少现场手工操作的比例。政府主管部门及有关机构通过对全 装修的实旌监测、调查，定期不定期的发布强制淘汰的工艺和材料，实施节能材料政 策，禁止使用耗能大的落后工艺。 ( 2 推进住宅全装修产业化的经济政策 指通过实施对住宅全装修的税收减免及科技投入、贷款等方面的优惠政策，减轻 住宅全装修项目的资金压力，对住宅全装修产业进行资金扶持，推进我国的住宅全装 修产业化进程。 目前，我国正处于住宅全装修产业化的初步发展阶段。调查过程中，企业和购房 者都反映现行的税收制度，与毛坯房相比，严重加大了全装修项目的资金压力，是住 宅全装修无法快速推行的主要原因之一，也是需尽快解决的重要影响因素。因此现阶 段，政府急需制订给予进行住宅全装修的开发商、施工企业装修税收减免优惠的政策、 对购买全装修成品房的老百姓给予装修税收退税奖励政策；同时实旌全装修项目贷款 支持政策和老百姓购买全装修房的贷款政策，增加对全装修产业的科技投入。鼓励建 立产、学、研，相结合的科技体制，尤其要鼓励大型企业依靠自己的科技力量进行技 术开发，使之成为技术进步的主要动力。与整个住宅建筑体系相关的基础性研究、共 性的技术研究应由政府组织相关的科研院所和高等院校承担，亦可由民间研究机构或 社团组织进行：应用研究则主要由企业组建的技术研究与开发机构进行。开发性研究 则应由企业本身的研究所或相关的科研组织进行。鼓励科研院所、高等院校和科研力 量介入全装修的设计、施工、部品生产等企业，参与企业的技术改造和技术开发。要 建立有效的成果推广机制，促使研究成果迅速转化为实际生产力，逐步建立与完善住 宅科技市场。以利于技术的转移和扩教。通过科研开发及成果推广，提高住宅全装修 的工业化程度。提高全装修住宅的性价比。 这样能鼓励开发商大力开发全装修住宅，促进老百姓购买全装修成品房，形成全 装修住宅供需两旺的局面。待住宅全装修产业化发展到成熟阶段后，全装修形成规模 效益，全装修住宅市场优势明显，可逐步取消有关的税收优惠和金融政策。 ( 3 ) 综合管理政策 综合管理政策的目的是要加大政府对住宅全装修的宏观管理力度，为我国住宅全 装修产业化的发展提供良好的社会环境。主要由相关的法律法规、进行市场培育和建 立健全住宅全装修监管体系等方面的政策组成。 1 ) 建立和完善与住宅全装修有关的法律法规，强制推行住宅全装修。 住宅全装修适用我国现行的建筑法、招标投标法、房屋建筑工程质量保修 办法等法律法规，但这些法规对并不是专门针对住宅全装修，对住宅全装修产业化 发展的促进作用十分有限。从我国政府1 9 9 9 年出台的关于推进住宅产业现代化提 高住宅质量的若干意见到2 0 0 2 年出台商品住宅装修一次到位实施细则，对住宅 全装修的所采取的政策都是以“积极推广”、“提倡”、“引导”等形式推行，并且没有 制订配套的发展政策，使住宅全装修的推行困难重重。因此，为了推行住宅全装修， 实现住宅产业现代化，研究出台强制推行住宅全装修的法规是十分必要的。 我幽从1 9 9 9 年提出积极推广住宅全装修以来，至今已有五年多时间，通过这几 年的发展，特别是北京、上海、广州等经济发达地区的新建住宅全装修的比例和装修 工业化程度不断提高，使| 丌发商、装饰设计施工单位、老百姓都充分认识到住宅全装 修是房地产市场发展的必然趋势，开始逐步接受住宅全装修。因此笔者认为，现阶段 我国政府有关部门应抓住这种有利时机，开始积极研究甫r j t l + 强制推行住宅全装修的法 规，并率先在经济发达地区推行实施是适合时宜的。同时，住宅全装修强制推行法规 的顺利实施需要住宅全装修的税收、金融优惠政策的配套。通过实施强制推行住宅全 装修的法规，可以迅速促使我国的住宅全装修产业化由初步发展阶段向高速发展阶段 过渡，加快住宅全装修产业化的发展进程。 住宅全装修的强制推行是利用产业政策协调非经济性目标的关系，需要一个阶段 性的发展过程。现阶段应首先在国家康居示范工程、申请住宅性能认定等项目强制推 行全装修。紧接着要在我国的长三角、珠三角、环渤海等三大都市圈 引1 及其他经济发 达城市率先强制推行，逐步向全国推广。强制推行全装修可以采取的方式很多，这里 列出如下几种方式以供参考：强制要求开发商在所开发的商品住宅项目中要有一定 比例的全装修住宅，并将开发商完成是否开发全装修住宅与其资质评审、项目审批等 直接联系。要求某些类型的住宅必须进行全装修，可以用住宅的套数、层高等作为 量化的标准。根据地区的不同特点，强制划定某些区域内的住宅需强制实行全装修。 这些区域一般处于城市的中心或地理位置较好的地段，房屋销售情况良好，易于推行 全装修。通过分阶段分区域地强制推行，最终取消毛坯房，向消费者直接提供全装修 成品房。 2 ) 住宅全装修市场培育 住宅全装修市场引导 对住宅全装修市场需要多方面全方位地进行引导，制订产业发展计划、发展目标， 出台系列产业政策是最好的市场引导方式。初步发展阶段，政府部门还应通过媒体、 网络、舆论等手段宣扬住宅全装修的好处，制订全装修住宅购房手册，规范开发 商的销售行为，引导老百姓购买全装修房，保护购房者的合法利益。 人才培养政策 人才是产业发展的根本。全装修产业由于其行业的特殊性及复杂性，其所需要的 人员素质要高于住宅产业的其它行业，如建筑施工业、建材制造业等。然而当前社会 上的装修从业人员素质普遍较低，尤其在初步发展阶段，缺乏高素质的设计人员、管 理人员及具备研究和改进施工工艺的专业技术人员等。而人员素质提高主要依靠教育 和培训。为此，高等院校、企业和社会办学机构要加强住宅全装修及相关产业队伍人 员及后备人才的培养，适当发展技术与业务培训。此外，要积极发展装饰装修行q e 的 职业资格认证，探索与建筑设计、监理一样实行执业注册、持证上岗制度。 企业发展机制 全装修产业由房地产开发企业、建筑与装修设计企业、装修施工企业、构配件与 部品生产企业、建筑设备生产企业、家居家具及装饰等配套专业公司等构成。政府主 导建立的企业发展机制，应促使全装修产业各企业向如下几方面发展。 a 、向专业化、规模化方向发展 目前我国供应的毛坯房，无论在数量还是范围分布方面仍远远大于全装修房；而 且已建成的全装修住宅其产业化程度较低，有很大一部分全装修住宅的装修仅是简单 地将原本分散的个人装修在时问和空间上集中起来而已，其本质并不是进行设计、建 造、装修一体化的产业化全装修。可见在相当长的一段时期内，住宅全装修产业具有 巨大的市场潜力和发展空间。 因此我国政府应引导住宅全装修产业各企业，包括房地产开发企业、装修装饰设 计及施工企业、装修构配件或部品生产企业等，向专业化、规模化方向发展，通过大 规模的专业化生产，提高专业技术水平和产品质量、降低生产成本，从而提高企业效 益，促进产业健康发展。并积极引导其他行业的企业，在较高的技术层面上进入全装 修产业，为全装修产业发展注入生机和活力。 b 、促进一体化的全装修产业集团发展 作为综合性、一体化地提供全装修服务的设计、研发、生产和施工的企业( 如当 前的海尔集团、大连连嘉丽住宅产业配套有限公司等正朝这样的方向发展) ，全装修 产业集团是未来中国发展全装修产业的一个重要角色，也是住宅全装修产业成熟的重 要标志。目前这个角色还没有真正登场，如海尔家居集团有限公司在这些年的发展中 还未真正发挥其集团效应，还未对当前的住宅产业带来什么影响。预计在今后三到五 年时间里可以有一批全装修产业集团组建并运营，成为我国住宅全装修产业化高速发 展阶段的主力军。目前应该在技术上、在组织管理上为全装修产业集团的产生创造条 件。 c 、住宅全装修产业化各企业的发展次序 产业结构的合理化高度是一个不断发展变化的过程。对于全装修产业，首先应该 立足当前，提高现有的装修设计与施工的规模与水平，对现有的装修部品及设备生产 企业进行技术改造和产业重组，促进其技术提高和生产规模扩大，向专业化和规模化 发展，逐步形成比较完善的产业体系。其次是要淘汰一批规模小、技术水平低的装修 设计施工企业，对一些人员素质低、技术能力弱、生产规模小、产品质量不过关、效 益差、能源与原材料浪费严重、环境污染严重的企业关、停、并、转，并引导其向国 家推荐的产业领域发展。再次是促使全装修产业结构进一步向着合理化和高度化方向 发展，形成大、中、小企业并存，既竞争又互补的市场格局。 3 ) 整顿和规范住宅装修市场秩序，建立健全住宅全装修市场监管体系。 客观地说，这些年来政府和行业主管部门对住宅装修行业的特点、弊病、作用及 发展前景缺乏足够的研究和重视，住宅个人分散装修基本上处于放任自由状态，市场 秩序混乱。由此造成的危害和干扰之长久、隐患之危险、浪费之严重都是有目共睹的。 住宅全装修推进过程中，缺乏监管及混乱的市场秩序是导致全装修房存在较多技术和 管理等问题的重要原因之一。所以从住宅全装修产业化的初步发展阶段开始，政府和 行业主管部门即应着手整顿和规范住宅装修市场秩序，建立健全住宅全装修市场监管 体系。 建立专职的监管机构 首先要分清住宅室内装饰装修活动的政府行政主管部门，明确由国务院建设行政 主管理部门为全国住宅室内装饰装修活动的主管机构。目前我国装饰装修市场的管理 主体有点混乱：1 9 9 7 年8 月8 日中国轻工总会发布全国室内装饰行业家庭装饰管理 办法第四条“中国轻工总会是全国室内装饰行业主管部门，负责对全国家庭装饰活 动的监督管理工作”；而2 0 0 2 年3 月5 日建、嫒部发布的住宅室内装饰装修管理办 法第四条“国务院建设行政主管部门负责全国住宅室内装饰装修活动的管理工作”。 此外当前市场的装饰装修设计单位、施工单位的资质证书有两种：( 1 ) 由室内装饰行 业主管部门( 中国轻工总会) 颁发的；( 2 ) 由国家建设行政主管门颁发的。这些都充 分说明了，我国装饰装修市场存在多头管理的混乱现象。所以，根据住宅室内装饰装 修属于住宅建设的一部分，与建筑主体存在的紧密关系的特点，明确将装饰装修市场 管理归口由建设行政主管部门负责是科学合理的。 住宅装饰装修的管理属于住宅建设管理的一部分，因而应该与整个住宅建设的管 理密切联系，一般不宜单独设立监管机构，而应在已有的工程设计、施工、材料设备 等政府管理机构中，设立附属的装饰装修方面的专职监管机构，形成对工程建设市场 的统一管理。例如在已有的工程质量监督检查站中配备专职的装饰装修工程质检人员 或设立装饰装修工程质检办公室，类似的针对装饰装修市场的专职监管机构，建设行 政主管部门应立即着手组建，以加强对装饰装修市场的监督管理，加快规范装饰装修 市场，是建立住宅全装修监管体系的组织基础。 加强对分散装修的管理 住宅分散装修工程景大面广、小而分散、装饰要求各异，这给管理增加了难度55 1 。 笔者认为建设行政主管部门可以结合全装修推行过程的管理经验，做好以下几项工 作： a 、严格限制室内装修材料的使用 随着会释放出有害化学物质的建筑材料在住宅装修中的大量使用，以及现代住宅 的气密性提高、透气性下降，“室内装修污染综合症”问题日趋严重，居住者健康受 到了不同程度的损害。为了防止和减轻室内环境污染，随着住宅全装修的推行，必将 出台和实施限制系列装修材料使用的有关法律法规，这类法律法规应同样适用于分散 装修。 b 、建立和落实装修从业人员上岗制度 装修从业人员素质低下是分散装修存在众多闯题的一个重要原因。建设行政主管 部门要建立装修从业人员上岗制度，要求从业者必须经建设行政主管部门技术考核， 达到从业的技术水平，对从业人员进行相关的职业培训，持家居装饰装修上岗证书 才能进入市场。 c 、联合执法 虽然建设行政主管部门归口管理住宅装饰装修活动，但是分散装修两广量大、牵 涉范围众多等特点决定了并不是一个单独部门就可以做好这些管理工作。因此，各级 建设行政主管部门要积极会同工商、劳动、街道办事处、物业管理公司等部门和单位 联合执法，并充分发挥行业协会的作用，共同抓好分散装修的管理工作。在装饰装修 市场内建立装饰装修质量监督、价格评估机构，建立税务、工商、劳动、建设主管部 门等联合办公机制，设置联合办公室，以解决和处理税收流失、价格欺诈、质量低下 等问题。 加强装饰装修行业自律 装饰装修行业自律主要由有关的装饰装修行业协会来完成。行业协会要充分发挥 行业自律与自我监督的重要作用，保护各方利益。装修公司资质经认可后，只要按期 交纳年会费，就可以成为协会的正式会员。同时，装饰装修协会应有严格的入会“行为 准则”，对装修公司的资质、诚信度、广告、工程质量以及工程保质期限都有明确规定， 建立防止装修公司对客户进行欺诈的机制。装修公司只有自觉按规定参加行业协会爿 有资格进行资质认定评审等工作。行业协会有义务对会员单位进行技术指导、政策宣 传、协调会员之间的矛盾及与其它行业的关系等工作。并应认真组织资质评审工作报 建设行政主管部门审批。 加强装饰装修企业资质管理 资质管理是建设行政主管部门对土建类设计、施工、监理类企业进行有效管理的 重要手段，应借鉴土建类企业的成功管理经验加强对装饰装修企业的资质管理。要建 立和完善装饰装修设计、施工、监理企业的资质管理规定。现阶段我国还缺乏针对装 修方面的监理企业资质管理规定，住宅全装修的监理大部分都是沿用原有的土建监理 单位和监理人员。由于土建专业的鉴理人员对装饰装修材料、工艺、美学等方面的知 识和经验并不专业，无法对全装修进行有效的监理。因此，笔者认为有必要设立有关 装饰装修的专业分项监理资质，只有具备装修监理资质的监理单位才能承接全装修监 理业务，提高住宅全装修的施工监理水平，促进住宅全装修质量的提高。 建立和推行全装修住宅性能认证制度 建立住宅性能认证体系是构建我国住宅产业现代化体系框架的核心【2 2 1 ，是我国建 设部推动住宅产业现代化的一个工作重点。我国住宅性能认定工作始于1 9 9 9 年，目 前仍处于探索试行阶段，已初步建立起分为3 个等级的a 级住宅性能认定制度，制定 了定性与定量相结合的认定指标体系，从五个方面( 适用、安全、耐久、环境、经济) 2 3 个项目( a a a 级) 进行综合认定。住宅全装修应该成为住宅性能认定的基本要求之 一，优先开展全装修住宅性能认定。要建立和完善住宅性能认证制度，包括认证机构、 技术标准、认证流程等。认证机构的建立要充分利用已有的住宅设计、施工、材料等 管理部门，通过联合、协作形成固定或非固定的评定机构，也可以通过市场化组建专 业的评估机构。技术标准方面，2 0 0 4 年9 月国家标准住宅性能评定技术标准意见 稿中已对住宅装修的许多内容做出了规定和要求，但还应提出针对全装修的有关技术 要求，细化有关的技术标准。全装修住宅性能认定，除了满足装修材料有害物质含量 限量标准外，还应对装修部品化程度、工业化程度有所要求。认证流程不应只是竣工 结束后才开始的，而应注重从设计即开始进行认证，贯穿设计、施工、验收的全过程。 通过性能认定，推动住宅全装修产业化的发展。我国政府要投入资金通过报纸、电视、 网络等媒体下大力气宣传推广全装修住宅性能认证。 构建全装修住宅责任体系 开发单位为住宅装修质量的第一责任人，承担住宅装修工程质量责任，负责相应 的售后服务。建筑装饰设计、施工单位、装修材料和部品生产厂家或代理商负责相应 设计、施工和产品的质量责任1 4 】。对这种质量责任的落实，除了抓好实施过程中的技 术及管理工作外，还应建立如图4 3 所示的金字塔形的全装修住宅质量保证保险责任 体系。 开发商位于金字塔的顶端，既是住宅建设 的组织者和管理者，也是住宅建设及装修质 量的第一责任人，直接对购房者负责。开发 商要主动地对所开发的住宅进行质量保证保 险，当住宅出现质量问题时，购房者可直接 出保险公司进行理赔，避免因开发公司解散 或推诿造成消费者无法理赔的现象。同时， 图4 3 全装修住宅责任体系 圜 政府有关部门要积极引导，引起购房者对住宅质量保证保险的熏视，优先购买进行质 量保证保险的全装修住宅，促进住宅质量保证保险的推行。 开发商有能力进行责任承担并顺利进行住宅质量保证保险的基础是建立由设计、 施工、材料和部品生产厂家分别承担相应责任的完备责任体系。要加强对设计施工单 位的资质管理，强化其内部管理规范提高其技术及管理水平，除了采取必要的质量保 证金措施外，还应探索和开展设计、施工方面的业务保险，增强设计、施工单位的责 任能力和理赔能力。装修部品化政策中对装修材料、部品进行性能认定、推行部品质 量保证保险，是构成全装修住宅责任体系的重要一环，解决了全装修住宅材料、部品 的责任承担问题。 要构建材料、部品、设计、施工和开发商环环相扣的责任链条，形成完整的全装 修住宅责任体系。通过对各环节进行质量性能认定及质量保险，促进住宅技术进步， 提高住宅功能质量和性能，规范商品住宅市场，确保交给购房者的是质量完好的全装 修成品房，保障住宅消费者的利益。 第5 章住宅全装修项目管理实施体系研究 住宅全装修项目管理的实施体系包含从项目前期策划立项开始到竣工验收向客 户交房并进行维修、物业管理的全过程，是一个系统工程。它既包括项目的前期策划、 定位、土建及装修的设计、招标、施工等具体实施内容；还因为全装修项目是以向人 们提供直接入住的成品房为目标的特点，需要在项目实施过程中更多地贴近和考虑购 房者的不同消费需求，因此与传统毛坯房项目的实施相比具有更大的难度和更高的要 求。本章笔者主要从住宅全装修项目发包模式、项目管理模式的系统分析研究出发， 结合金鼎湾全( 精) 装修项目管理实践，从工程项目管理公司作为装修阶段的管理承 包商的角色出发，对住宅全装修项目实施中的难点装修阶段的管理实施体系( 如 图5 1 ) 进行探讨。 f l t 5 1 全装修项目管理实施体系框架 5 1 住宅全装修项目发包模式( 分标策划) 研究 5 1 1 全装修项目分标策划的依据 项目的分标策划是将整个项目任务分为多少个包( 或标段) ，以及如何划分这些 标段。项目分标策划的依据主要有： ( 1 ) 业主方面：业主的目标及目标的确定性，业主的项目实施策略，管理水平 和具有的管理力量，期望对项目管理的介入程度，对工程师和承包商的信任程度，等 等。 ( 2 ) 承包商方面：拟选择的承包商的能力( 如是否具备总包的能力) ，承包商的 资信、企业规模、管理风格和水平、抵御风险的能力、相关工程和承包方式的经验等。 对全装修旌工队伍应注重其工程组织能力，包括设计、旋工的资质，相关的业绩等。 当前绝大部分全装修住宅楼盘，都是由大型一级资质企业完成的，像江苏港宁装璜公 司、上海建工、四建装饰公司等类似装饰公司承接大量的整栋楼全装修的项目。因为 设计施工资质、相关业绩等方面优于家装企业；以及工程配套能力，主要是材料部品 的采购能力，是否具有加工制作基地，相关手续的办理能力，和建委、质检的协调能 力，工程服务能力，交付使用以后工程维护的能力，对业主指导的能力等等，这些都 是开发商在发包( 分标) 及选择施工队伍时的主要依据。 ( 3 ) 工程方面：项目的类型、规模、特点、技术复杂程度、采用何种全装修模 式及设计深度和工程范围的确定性，工程资源( 如资金，材料，设备等) 供应及限制 条件，工程风险程度等。 ( 4 ) 环境方面：项目所处的法律环境，当地人们对住宅全装修的接受程度，已 有全装修项目普遍采用的实施方式，建筑及装饰装修市场竞争激烈程度，资源供应的 保证程度等。 5 1 2 住宅全装修璜目主要发包模式分析 全装修住宅开发项目的实施内容不仅包括主体结构的设计、施工，水、电、气、 通讯等设施的安装，还包括室内装修的设计、旌工，部品的采购安装等，发包方式多 种多样，各有优缺点和适用条件。 ( 1 ) 分阶段分专业工程平行分包 即业主将主体结构的设计、施工、水电安装、装修设计、施工、材料设备供应等 分别委托给不同的承包商。各承包商分别与业主签订合同，向业主负责，各承包商之 间并无合同关系( 见图5 2 ) 。 该方式的特点是： 1 ) 通过分散平行发包，业主可以通过协调和项目管理加强对工程的干预。同时 各承包商之间存在着一定的制衡，如各专业设计、设备供应、专业工程施工之间存在 制约关系。 2 ) 业主将面对很多承包商( 包括设计单位、施工单位、各种材料设备的供应商 等) ，直接管理承包商的数量很多，管理跨度大，容易造成项目的扔调困难，导致工 程中f 勺混乱和项目失控现象；业主管理费用增加，最终导致总投资的增加和工期的延 长。 凼 引 f 畸li 装i 1 修1 i 修l 腓 uu z7 r - - - r - 7 材： 十i 装i l 料jl 建j 修】 i 设l 监l i 监 倒h i 应il 图5 - 2 平行分包模式 分阶段分专业平行发包模式是在国内因应用时间最长、范围最广、从而最成熟的 发包模式，无论设计、施工、材料设备采购合同都有相应的示范文本可以参照，有丰 富的经验可以借鉴，从而有效规避不成熟的联合发包模式潜在的风险。当前国内市场 上的许多全装修项目，开发商保守地选择了这种传统的平行发包模式。一方面开发商 对平行分包模式比较熟悉，现有的国家工程管理体制也比较适合此发包模式，是国内 工程行业的主要发包模式：另一方面全装修市场才刚刚起步，开发商无运作经验，装 修设计施工、装修材料设备的供应等均无法满足大批量、产业化全装修的需要。住宅 全装修项目采用该模式，比以往的毛坯房开发项目所面临的承包商的数目要多，相应 增加的管理界面也要多的多，因此大大增加了管理的复杂程度，给开发商带来了很大 的挑战。随着住宅全装修产业的发展，开发商不宜将发包分得过细，直接面对过多的 承包商，增加管理协调的难度，逐步减少平行分包模式所占的比重。 ( 2 ) 总包( 统包，一揽子承包) 即由一个承包商承包一个项目的全部工作，包括设计、供应、各专业工程的施工 以及管理工作，甚至包括项目的前期策划、方案选择、可行性研究。承包商向业主承 担全部工程责任。当然总包商可以将部分工作分包出去，见图5 3 。 该承包方式的特点是： 1 ) 可以减少业主面对的承包商的数量，不需要做具体的管理工作。仅作宏观控制， 给业主带来极大方便。 2 ) 工程各阶段任务管理权限发生转移，总承包商获得了更多的管理权，使得承包 商可以从项目的全局出发，进行统一的规划、设计、控制、管理，避免多头领导，减 少重复的管理工作，使得信息的沟通方便、快捷，利于缩短工期。这也意味着业主对 项目的直接控制权受到削弱。 3 ) 有效的降低工程费用。工程总承包习惯采取总价合同的形式，在这种条件下， 总承包方的收益与二 程费用的控制呈现正相关关系，承包商有了控制工程费用的动 力，工程实施费用必然也呈现下降的趋势 4 ) 项目的责任体系是完备的。总包商承担全部工作的责任，争执、索赔较少。 5 ) 对承包商的要求很高，要求其不仅具备各专业工程施工力量，而且有很强的 设计能力、管理能力、供应能力，甚至很强的项目策划能力和融资能力。因此对业主 来说，采用这种方式承包商的资信风险很大。 阿冈 吲崮 c i 供 1 应卜 j 商f 图5 3 总包模式 这种方式在国际上十分常见，在国内却是一种非主流的方式。我国目前总承包合 同的比例仅占1 左右，而且大部分也只是集中在施工总承包方面，真正采取全过程 承包的很少。造成这种状况的原因是多方面的：缺乏总承包可操作性的实施细则；招 投标管理不完善，我国分别于1 9 9 9 年、2 0 0 3 年6 月和3 月颁布的中华人民共和国 招标投标法、工程建设项目勘察设计招标投标办法、工程建设项目施工招标投标 办法，这几部法律主要偏重勘察、设计、施工、监理、招标代理等进行限定，而对 总承包没有相应的规定，我国到目前为止也未出台有关总承包招标方面的专用法律； 地方建设行政主管部门对建设项目的勘察、设计、施工、监理有一套管理制度，如在 项目的登记备案、竣工验收等管理上，只设有勘察、设计、施工、监理等企业栏目， 却没有总承包企业栏目；中国广大的业主一直以来没有很好的摆脱传统观念的束缚， 不肯放权；还有一个更为重要的原因则是国内承包商的资质能力不够。 可以说，在目前国内的房地产市场上，对运作复杂又存在很多风险的全装修住宅 开发项目，既缺乏完善的市场监管体制，又缺乏具有相应资质、能力、经验可以进行 全过程操作的承包商，据笔者了解国内的全装修项目还没有采取总承包模式的实例。 但由于总承包所具有的种种优点。近年来工程总包的比例有所上升，是工程发包的必 然发展趋势，对全装修项目而言也毫不例外。随着市场监营体制的完善，业主观念的 改变，以及建筑装饰装修市场的成熟和具备全装修项目总承包能力企业的出现，住宅 全装修项目也必将会更多地采用总承包模式。 ( 3 ) 介于平行分包与总包之间的中间模式 即将工程委托给几个主要的承包商，如设计总承包商、施工总承包商、供应总承 包商等。由于该方式兼有以上两种方式的特点，灵活性较大，是一种常见的方式。笔 者对这种中间模式的理解即是把平行分包中的某些工作内容“捆绑”，不同的“捆绑” 方式形成不同的发包模式。根据全装修项目所包含的工作内容及各工作之间交叉衔接 的紧密程度，可以考虑以下几种“捆绑”方式： i ) 土建设计一装修设计“捆绑”，实现设计一体化。 土建和装修设计一体化( 图5 4 ) 即土建和装修施工图一套完成，这种方式可以 较好的实现土建设计与装修设计、户型设计与室内设计的一体化。这涉及对全装修概 念的理解，全装修房并非简单的等于“毛坯房+ 装修”，而应该是一体设计、统一施工。 根据商品住宅装修一次到位实施细则的要求：“建造全装修住宅，首先要实旋土 建设计和装修设计一体化。土建设计方案确定后，装修设计单位就应提前介入，针对 住宅套内的平面布置、设备及管线的位置，提出相应的装修方案图，两个方案相互补 充完善并进行调整。重点解决土建、设备与装修的衔接闯题，解决界匿的联系，真正 达到装修的标准化、模数化、通用化，为装修的工业化生产打下基础，改变土建、装 修相互脱节的局面，使室内空间更趋合理。”应该说只有真正做到土建设计与装修设 计的良好衔接，才是真正意义上的住宅全装修，才能发挥产业化全装修的优势。 图5 4 土建设计一装修设计”捆绑4 模式 要实现土建与装修的设计一体化“捆绑”模式，客观上还存在许多困难。目前市 场上的很多全装修项目，开发商对土建设计与装修设计进行平行分包，在建筑设计完 成后再进行二次装修设计，有些项目甚至在土建施工已开始或接近完成后，才进行装 修设计，因此改动量非常大，无法实现设计一体化。如何实现设计一体化，笔者在这 里作一个初步的探讨。 由建筑设计院进行设计总承包，室内装饰装修设计院作专业分包，解决设计师 能力不足问题。长期供应毛坯房的市场体制，造成了建筑设计与室内装饰装修设计的 明确分工，存在建筑设计院和装饰装修设计院。一般建筑设计师对室内装修的功能、 美观等要求考虑很粗糙，而室内设计师对建筑体系了解不多，因而有能力进行一体化 设计的设计单位及设计师并不是太多。虽然有些建筑设计院针对住宅全装修市场的发 展也成立了室内装修设计部门，但其设计能力、对客户需求的敏感度等与在市场上滚 打多年的专业设计院相比要弱得多。室内装修设计单位一般规模较小，专业面较为狭 窄，没有能力做设计总承包工作，住宅全装修的推行，进行设计分包将是这类单位一 条新的发展思路。建筑设计院承担了整个住宅的大部分设计工作，对住宅的整体最为 了解，由其做设计总承包最为合理。对装修设计分包商的选择可以由总承包商单独确 定，也可以由业主与设计总承包单位协商后指定分包。 开发商顾虑老百姓对全装修房的接受程度，般采用菜单式全装修，提出几种 装修价位，几种个性，让购房者有选择的余地。这样做，促进了销售，实际上也使真 正意义上的设计一体化成为一句空话。因为根据我国城市商品房预售管理办法规 定，商品房预售应当符合的条件之一是：“按提供预售的商品房计算，投入开发建设 的资金达到工程建设总投资的2 5 以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。”也 就是说，商品房的预售只有在开工建设后才能开始，当购房者可以对装修菜单进行选 择时，土建施工图纸早已完成，工程建设也已开工建设了，无法真正实现土建与装修 一套施工图纸；只能在土建设计阶段有一个初步的装修设计方案整合在土建施工图纸 中，后期再进行详细装修设计以达到装修施工的要求。为了达到装修设计与已完成的 土建设计一体化效果，对装修设计至少要把握两个原则：菜单不宜过多。“，以方便 组织工业化的大规模施工，避免出现随购房者意愿进行装修的失控状况；不同菜单 之间的差异不宜过大，要保证结构平面相同，上下水位置统一等，与整个建筑体系相 关的分项内容要统一，以保证建筑的安全和基本功能。 大力推行一次全装修成品房的模式，这种模式最容易实现设计一体化，但因较 难准确预测未来购房者的消费需求，存在的市场销售风险较大。因而，一方面在项目 前期的可行性研究阶段，做好市场细分工作，针对不同的客户群设计不同的装修标准 和样式；另一方面注重功能性的基础设计，注重设计的包容性，以基本的功能性简单 装修为主，留给客户一定的装饰空间，做到一套相同装修的房子因家具、窗帘等软装 饰的不同而达到不同的视觉效果，满足不同客户的个性化需求。 2 ) 土建施i - - 装修施工“捆绑”，实现施工一体化。 施工总承包( 图5 - 5 ) 即由一家施工总承包单位完成土建与装修的所有施工任务。 旄工一体化要求土建与装修施工工序衔接良好，不出现重复、返工、拆除、浪费等现 象。一般土建存在的偏差较大，有些达不到验收标准，更达不到装修的要求，个人分 散装修时，由各家各户自行解决这类问题。进行全装修时，土建与装修由不同的单位 施工，需要装修施工单位对土建进行纠偏，带来装修承包商较多的签证和索赔，增加 丌发商成本：工序之问的交琏鳌垄袁堡塑二一兰噬壬期：装修施工过程中，容易破 全装修项目业主 图5 - 5 土建施工一装修施工”捆绑”模式 坏土建施工时暗敷的管线，造成质量事故。采用施工总承包可以有效地解决这类问题。 开发商应选择有资质、有实力的土建总承包商承担总承包任务，并优先选择具有 类似工程经验或本身就具有装修施工能力无须进行分包的施工单位。这类承包商拥有 较雄厚的经济实力，施工管理经验丰富，各种质量管理措施较完善，有能力承担总承 包任务。如果施工总承包商进行装修分包，应事先征得业主的同意。目前进行施工总 承包的全装修项目并不多，要提倡和发展这种施工总承包模式。 3 ) 装修设计一装修施工“捆绑”，实现装修设计施工一体化。 设计施工一体化( 图5 - 6 ) 是指根据装修装饰设计与施工的内在联系，将相关专 业分工紧密地结合起来，使装饰设计与装饰施工形成一个有机的整体。“，由一个具备 设计施工一体化能力的企业进行总承包。“金鼎湾”实践证明，如果住宅室内装修的 设计与旋工工作分别由不同的承包商来完成，常常会出现如下问题：室内装饰装修设 计缺乏统一的设计规范，装修设计单位出的图纸往往各不相同、不够详细，难以满足 旖工单位的要求，需要业主做大量协调工作；由于装修施工对最终的效果要求较高， 有些施工要求难以定量化，即使设计单位提供了规范、足够设计深度且载明详细施工 做法的图纸，并且进行了深入的图纸会审及设计交底工作，最后的产品在色觉、质感 r+圈引 等许多方面也往往不能完全达到设计师预期的效果。采用装修设计一装修施工“捆绑” 的发包模式可以较好地解决这些问题。这种“捆绑”模式在装修行业里是比较常见的， 一般装修设计单位都其备施工能力或者说装修施工单位也都具备一定的设计能力，市 图5 6 装修设计一装修施工”捆绑”模式 场基础较好：并且这种发包模式，承包商会对设计费用有较大的优惠，甚至不予收取 设计费。采用这种模式，业主要组织做好图纸的审查工作，严格控制设计变更，避免 承包商在工程开工后通过设计变更增加造价、以增大其利润空间，造成成本失控。 4 ) 装修设计一装修施工一材料部品采购“捆绑”，实现装修工程总承包。 装修工程总承包( 图5 7 ) 比前一种方式更进了一层。装修的最终效果、造价等 都与材料设备的选用有较大关系。实践中材料设备的采购与设计常常存在脱节现象， 产生很多矛盾：如采购部门采购的产品达不到设计师对装修效果的要求，而设计师选 用的产品又常常超出采购部门的造价控制标准等。若采用这种方式并加强与土建的衔 接配合，应该会有好的效果， 图5 - 7 装修设计施i - - 采购”捆绑”模式 目前国内有个别企业对全装修项目进行装修的总承包，取得了较大的成功。如： 大连嘉丽集团从2 0 0 3 年开始先后对常州奥林匹克花园。北京康泉，镇江恒美家园， 大连星海旺座等全装修成品房的装修部分进行了独家总承包。其中常州奥林匹克花 园首期3 8 8 套房子两天即售磬，二期6 0 0 套房子也仅在七天内即售磬，协助开发商创 造了令人难以置信的销售业绩。首期3 8 8 套房子己于2 0 0 4 年1 2 月中旬顺利通过验收， 交户入住，客户满意率达9 5 以上，完全达到了预期的效果o 。 实践证明这样的总承包模式是可行的。为了发挥全装修房材料部品集团化批量采 购的优势，减少协调难度，充分发挥总承包的优势，一般只应有一个总承包商。这类 总承包商要有良好的信誉，能承担装修终端责任，协助业主处理全装修房的销售闯题； 较强的装修设计和施工能力；自身还应具备装修制品的加工厂，尤其是木制品方面的 加工能力和装配化的施工技术，装修工业化程度较高，满足全装修项目的各种需求， 彳一有可能做好总承包工作。大连嘉丽集团的成功也正是在于他们拥有这几方面的优 势。当开发商无法完全信任总承包商时，可对项目中主要材料设备的采购权进行限制， 款项巨大的、关键的、成套的成品材料和设备可以由开发商或委托管理公司统一采购。 开发商第次选择此类装修总承包商时，除了对多家承包商进行周密细致的了解 之外，笔者建议可以采用样板房招标模式，即由几家经过筛选的承包商各做一套或几 套样板房。通过实际操作检验各投标单位的实力，也可以作为日后对中标的总承包商 进行材料、设备及造价等各方面的控制依据。可以说这是值得尝试但又要周密策划的 种发包模式。 5 ) 设计总承包、施工总承包模式 图5 - 8 设计总承包、施工总承包模式 设计总承包、施工总承包模式( 图5 - 8 ) 是对上述第( 1 ) 和第( 2 ) 种发包模式 的再次“捆绑”，同时拥有这两种发包模式的优点，这种发包模式设计、施工、管理 的责任分工明确，设计总承包方承担项目设计的所有责任，葱工总承包方负责任现场 施工的所有责任，项目管理公司对代表业对项目进彳亍管理和协调势接受业主的监督： 可以有效保证工程实施的连续性、整体性，奠定土建与装修设计一体化、施工一体化 和管理一体化的组