（经济法学专业论文）住房消费信贷的法律规制——以消费者权益保护为中心.pdf

内容摘要 住房消费信贷作为消费信用的一种，主要是对个人或家庭消费者购买住房提供 信用支持，其发展对于我国住房改革的推进具有重要意义。本文主要对住房消费信 贷的法律规制进行研究。由于作为个体社会成员的消费者处于相对弱者的地位，以 及传统民法中信用授受观点的嬗变，决定了本文的研究主要围绕着消费者信贷权利 的保护展开。在住房消费信贷交易的整个过程中，应对消费者提供法律上的积极支 援，从而真正保证交易的公正性，以维持住房消费信贷交易的正常秩序。 住房消费信贷交易中存在着许多消费者权益受损的情况，主要包括交易条件不 易比较、信用调查的方式不当、交易方式不当以及担保和保险的处理方式不当。这 几种消费者权益受损的主要类型，其中存在着许多操作不规范的现象，应是住房消 费信贷法律规制的主要内容。因此，应针对这几种情况，对住房消费信贷中条件公 开、信用调查、合同、担保及保险的法律规制进行研究。 住房消费信贷的条件公开，主要是指合同缔结前交易条件的公开。金融机构的 此项义务既是对消费者知情权、选择权的尊重，也是遵守合同原则的行为。该部分 对实践中消费信贷的广告不真实，以及消费者的知情权和选择权大打折扣的问题进 行了分析。通过对美国消费信贷条件公开相关立法的分析，对我国住房消费信贷条 件公开的法律规制提出了一系列建议。 银行等金融机构在对消费者进行信用调查时，对消费者造成了一定的损害，违 反了银行的守秘义务。这既是违反合同义务的行为，也是对个人隐私权的侵犯。我 国目前关于消费信用情报没有专门的立法，有必要考察其他国家的成例，对我国的 消费信用情报保护立法进行构建。 住房消费信贷合同在这里仅指借款合同，由于其作为格式合同的特殊性，有必 要加以专门立法规制。通过限制授信方的“自由”，剔除格式条款中不公平的成分， 避免对消费者的损害。该部分对如何判断格式条款的效力提出了依据，并对住房消 费信贷合同中一些具有代表性的格式条款进行了研究。同时指出，对于住房消费信 贷合同，应通过行政、立法、司法等诸多手段进行规范，利用现代社会中日益强化 的国家权力在私法中的权威予以校正。 住房贷款担保主要体现出对银行贷款债权的保护。但选择有效的担保形式，获 得住房贷款，也是消费者信贷权利的应有之义。目前我国住房贷款担保的形式主要 有质押、保证、抵押和按揭四种，但均存在一定的缺陷，消费者在申请贷款时难以 选择有效的担保形式。因此，有必要针对实际需要不断拓展新的担保模式，同时对 担保具体运作中存在的不规范行为加以规制，并对银行担保权的行使进行定的限 制，以寻求银行债权保护与消费者权益保护二者之间的平衡。 目前，我国保险公司已开展多种住房贷款保险业务，但其中存在着种种问题， 尤其是出现了许多侵害消费者权益的现象。该部分主要对住房贷款中强制保险的问 题，保险受益人问题，保险金额的过度，保险费率过度，保费的缴纳及消费者重复 保险的问题进行了分析，并予以法律规制。 i j a b s t r a c t h o u s i n gc o u s u l i l e rc r e d i t ，a so n e k i n do fc o n s i l m 珂c r e d i t ，m a i n l yg r a n t sl o a n st o t h ec o n s u m e r s ，w h i c hc a l lb r i n ga b o u tag r e a ta d v a n c ei nh o u s i n gr e f o r m a t i o n i nt h i s d i s s e r t a t i o n ，t h ea u t h o rm a k e sat h o r o u g ha n ds y s t e m a t i cr e s e a r c ho n t h e r e g u l a t i o no f h o u s i n gc o n s h l n c rc r e d i t n o r m a l l y t h ef i n a n c i a li n s t i t u t i o n sh a v em u c h g r e a t e rf i n a n c i a l e x p e r t i s et h a nt h ec o u s u m e r s t h i sa d v a n t a g em a y n o th a v e b e e no fa sm u c h i m p o r t a n c e f o r m e r l ya si t i st o d a y 。b e c a m et h ef i n a n c i n gh a si nm a n yi n s t a n c e sb e c o m ee x t r e m e l y c o m p l e x f u r t h e r m o r e ，i nm o d e r nc i v i ll a wc r e d i tr e c e i v i n gh a sb e c o m e t h er i g h to f c o n s u n l e r s f o rt h e s er e a s o n s w h e nd e a l i n g 丽t ht h ef i n a n c i a l i n s t i t u t i o n s t h e c o n s u m e r si si nn e e do f l e g a la s s i s t a n c e s oh o w t op r o t e c tt h er i g h t sa n di n t e r e s t so ft h e c o u s n l n e r si st h em a i n p u r p o s e o ft h et h e s i s d u r i n gt h ec o u r s eo fh o u s i n gc o u s u m e rc r e d i tt r a n s a c t i o n s ，i ns o m ea s p e c t s ，s u c h a st h et e r m so ft r a n s a c t i o n ，c r e d i ti n v e s t i g a t i o n s ，t h ec o n t r a c t ，c r e d i tg u a r a n t e e sa n d i n s u r a n c e ，t h e r ea r em a n yp r o b l e m s w h i c hh a v em a d ed a m a g e st ot h ec o n s u m e r s s ow e s h o u l dm a k ear e s e a r c ho nt h er e g u l a t i o no fo p e n t e r m s ，c r e d i ti n v e s t i g a t i o n s ，t h e c o n t r a c t ，c r e d i tg u a r a n t e e sa n d t h ei n s u r a n c eo f h o u s i n gc o u s m n e rc r e d i t t h ef i n a n c i a li n s t i t u t i o n sh a v et h ed u t yt oo p e nt h et e r m so ft r a n s a c t i o n s ，w h i c h s h o w st h er e s p e c tf o rt h ec o n s u m e r sr i g h t sa n dt h eb a s i cp r i n c i p l e so ft h ec o n t r a c t t h i o u g ha n a l y s i n gt h et r u t hi nl e a d i n g a c to f u s a ，t h ea u t h o rp u t sf o r w a r das e r i e s o f p r o p o s a l sf o r t h er e g u l a t i o no fo p e n t e r m s d u r i n gt h ep r o c e s so f c r e d i ti n v e s t i g a t i o n s ，t h ef i n a n c i a li u s f i m t i o n sh a v et h ed u t y t om a i n t a i nc o n s u m e r s s e c r 。c y ，w h i c hd i s p l a y st h er e s p e c tf o rt h er i g h tt op r i v a c y t h e r e f o r e ，t h e a u t h o r m a k e s a s e r i e so f c o r r e s p o n d i n g l a w m a k i n gs u g g e s t i o n so f h o w t o p e r f e c t t h e s y s t e mo f c o u s u m e rc r e d i ti n t e l l i g e n c ei no u r c o u n t r y a sam a t t e ro fp r a c t i c es t a n d m df o r mc o n t r a c ta r ew i d e l yu s e di nh o u s i n gl o a n s ， a n di ti sr e c o g n i z e dt h a tt h i sp r a c t i c el 妇bw i l lc o m i n u e t h es t a n d a r dc h u s e sa r e c o m p l e xa n dr e s t r i c t i v ea n d f i r ef r e q u e n t l yn o tu n d e r s t o o db yt h el a y m a n ko r d e rt o h 1 p r o t e c tt h ef i g h t s a n di n t e r e s t so ft h ec o n s u m e r s ，t h ea u t h o rp r e s e n t sas t u d yo r lt h e s t a n d a r dc l a u s e si nt h ec o n t r a c to f h o u s i n g l o a n s a tp r e s e n t ，t h ef o r m so fh o u s i n gl o a n sg u a r a n t e em a i n l yi n c l u d e sm o r t g a g eo f t r a n s f e r a b l e f i g h t ，s e c u r i t y ，h y p o t h e c a t i o na n dm o r t g a g e h o w e v e r ，t h ee x i s t i n gp r o b l e m i st h a tt h ec o n s l l l l e r sh a v en oc h o i c eo fp r o v i d i n ge f f e c t i v eg u a r a n t e e s t h e r e b y ，w e s h o u l dd e v e l o pt h en e w 】p a t t e r n so fg u a r a n t e e sa n di m p o s er e s t r i c t i o n so nt h eb a n k s g u a r a n t e er i g h t s i no u rc o u n t r yt h ei n s u r a n c e c o m p a n i e sh a v ea l r e a d yo f f e r e ds e v e r a lk i n d so f p r o d u c t s i nt h ei n s u r a n c eo f h o u s i n g l o a n s t h et h e s i sa n n y s e ss o m et y p t c a l p r o b l e m s i n t h ei n s u r a n c es y s t e mo fh o u s i n gl o a n s ，s u c ha s c o m p f l s o r yi n s u r a n c e ，i n s u r a n c e b e n e f i c i a r y ，i n s u r a n c ep r e m i u m a n dt w i c e - i n s u r a n c e i v 住房消费信贷的法律规制 以消费者权益保护为中心 引言 近年来，随着社会主义市场经济逐步完善、金融体制改革的深化以及人们消 费观念的转变，信用消费的方式悄然兴起。这不仅仅是交易方式的转变，更为重 要的是他宣示了消费经济时代的来临。 1 】现在消费信用已经越来越普遍地存在于 _ 我们目前所处的社会，我们可以大胆地预测信用将主控未来的消费形态，所 以，身为现代人，应该了解何谓信用，如何建立并经营信用。而作为法律研究 者，也要研究在法治社会中，如何对消费信用交易进行法律规制。 目前我国消费信用的活动领域已扩大到了住宅商品销售领域。随着住房改革 的深化，福利分房制度的终止，住宅由集团购买转向个人消费为主。与此同时， 房价居高不下，个人购房亟待住房消费信贷支持。只有加速发展住房消费信贷， 逐步把居民的自我积累型滞后消费转变为有信用支持型适度超前消费，才能在发 达的生产使用与消费信用之间达到均衡，促进住房改革的发展。 当前，我国住房消费信贷业务的范围逐渐推开，品种也走向多样化，但其发 展仍然相对滞后，远远不能满足社会的需求。制约我国住房消费信贷发展的因素 很多，其中法制环境不健全是一项重要的制约因素。我国住房消费信贷方面立法 的缺位，导致实践中出现了许多不容忽视的问题，严重影响了住房消费信贷的推 进。同时，住房消费信贷交易具有一定的特殊性。在住房消费信贷交易中，作为 个体社会成员的消费者处于相对弱者的地位，金融机构所拥有的金融权力加上二 德国经济学家布鲁诺希尔德布兰德( b r u n oh i l d b r a n d 1 8 1 2 1 8 7 8 年) 以交易方式作为划分经 济时期的标志，认为社会经济的发展经历了三个时期，即自然经济时期、货币经济时期、信用经 济时期。他认为，自然经济时期是物物交换，货币经济时期是以货币为媒介的交换，信用经济时 期是以信用为媒介的变换。笔者认为，信用经济不只是交易方式的转变，而且它构成生产的重要 内容，它表明经济由生产主导型向消费主导型的过渡。 1 者之间经济实力的差异，对消费者具有重要的影响。而且，住房消费信贷是具有 高度社会性的交易活动，单个问题往往会波及整个系统，对其的法律规制就变得 十分复杂。因此，有必要对住房消费信贷的相关法律问题加强研究，使住房消费 信贷的法律规制跟上我国信用经济发展的步伐。 正是由于住房消费信贷交易所具有的特殊性，以及传统民法中信用授受观点 的嬗变，决定了住房消费信贷法律规制的主要目的就是保护消费者的权利。因 此，本文对于住房消费信贷法律规制的研究将主要围绕着消费者信贷权利的保护 展开。在住房消费信贷交易的整个过程中，应对消费者提供法律上的积极支援， 从而真正保证交易的公正性，以维持住房消费信贷交易的正常秩序。 围绕上述观点，本文拟采用法理学、比较法学、实证法学等研究方法，从住 房消费信贷法律规制的目的、原则与内容出发，对住房消费信贷中条件公开、信 用调查、合同、担保及保险的法律规制进行研究，以期对我国住房消费信贷的发 展有所裨益。 第一部分住房消费信贷与法律规制 一、住房消费信贷概述 ( 一) 住房消费信贷的概念 要界定住房消费信贷的概念，首先对消费信贷应有一个正确的理解。消费信 贷是消费信用的一种。所谓消费信用，是指为了生活消费的目的，金融或商业机 构以货物( 包括服务) 、货币等形式向有一定支付能力的消费者提供信用，消费 者在将来的某个时期里进行偿还的一种信贷行为和信用关系。消费信用基本可以 分成两种形态。第一，作为对商品的价款进行延缓支付即分期付款销售形态的信 用。这一点在法律上，通常是在买卖合同中作为价款支付的延期的约定，从根本 上说，它是作为买卖价款债权出现的。第二，金融机构通过资金贷款的形式所给 予的信用，通称为信用贷款。这在法律上，通常是在金钱消费贷借合同中作为贷 款债权而出现。消费信贷属于第二种，也即金融机构为消费者能够购买商品和劳 2 务而向其提供的信用贷款。所谓消费者，是指为满足生活需要而购买、使用商品 和服务的个体社会成员。把消费者限于个体社会成员，这是国际上通行的做法。 【1 坤肖费信贷按照贷款的用途不同，可必分为住房消费信贷、汽车消费信贷、大额 耐用消费品消费信贷、教育助学消费信贷、度假旅游消费信贷等。消费信贷按接 受贷款的对象不同，可以分为两种：一种是买方信贷，即由银行直接对购买耐用 消费品的个人所发放的消费信贷；另一种是卖方信贷，即由银行凭分期付款单证 作抵押，对销售企业发放消费信贷。另外，消费信贷按偿还方式又可分为分期付 款和非分期付款两类。 住房消费信贷，也即银行等金融机构为满足消费者购买住房的需求而向其提 供的信用贷款。住房消费信贷的对象一般只是个人或家庭消费者，且多用来购买 普通自用住房。住房消费信贷属于买方信贷和分期付款消费信贷，是由银行等金 融机构向购买住房的消费者提供贷款，然后由其按约定分期偿还的一种信用供给 形式。 ( 二) 我国住房消费信贷的发展与现状 我国消费信用的活动领域已扩大到了住宅商品销售领域。住房消费信贷业务 是我国商业银行零售业务中一项较新的内容，但也有了将近2 0 年的发展与探 索。早在1 9 8 2 年深圳率先在全国推出了楼宇按揭贷款业务，当时是南洋商业银 行深圳分行承担了深圳“东湖丽苑”外销楼宇的按揭贷款。 2 1 1 9 8 5 年建行深圳分 行首次推出“职工购房抵押贷款业务”，为国内购房者发放了首笔住房按揭贷 款，揭开了深圳市乃至全国住房按揭贷款的序幕。1 9 8 8 年，国务院发布关于在 全国城镇分期分批推行住房制度改革的实施方案后，与住房制度改革和房地产 市场相适应的住房金融经营管理体制逐渐形成。1 9 9 4 年，国务院发布关于深化 城镇住房制度改革的规定，将全国住房制度改革推向深入。中国人民银行于 1 9 9 4 年1 2 月和1 9 9 5 年7 月颁布了政策性住房贷款业务管理暂行规定和商 页。氐第靴舷版年 月私瑚舛社伸皈机籼 3 皈科出济村经 去 国，中究，研系埝障通融法盒护产保地者房费国消中昌性次永谢常 业银行自营性住房贷款业务管理暂行规定，分别对政策性和自营性个人住房贷 款作了相应的规定。此后，各家商业银行相继开办了此项业务。但由于住房实物 分配体制的改革一直未能取得实质性的突破，加上9 0 年代初期房地产业发展过 热所引致的严厉宏观调控，个人住房贷款业务发展缓慢。 1 9 9 6 年以后，房地产业因其产业关联效应和经济社会效应明显而被中央定位 新的经济增长点之一，住房消费信贷由此获得了一个良好的发展契机。1 9 9 7 年4 月，中国人民银行颁布了个人住房担保贷款管理试行办法，并给国有独资商 业银行下达了1 0 0 亿元的个人住房贷款计划。由此，个人住房贷款业务迅猛发 展，到1 9 9 7 年年底，各商业银行个人住房贷款余额达到2 1 7 亿元。 1 1 9 9 8 年4 月，中国人民银行要求进一步扩大住房信贷范围，将原来只能由工 商、农业、建设三家银行办理的住房委托存贷款业务扩大到所有国有独资商业银 行和交通银行，并允许所有商业银行在所有城镇对所有普通商品住房办理个人住 房贷款。1 9 9 8 年5 月9 日，中国人民银行重新修订了个人住房担保贷款管理试 行办法，下发了个人住房贷款管理办法。1 9 9 9 年9 月2 1 日，人民银行再 次发布了旨在促进住房消费的关于延长个人住房贷款期限和降低个人住房贷款 利率的决定。与此相应，个人住房贷款保持了较好的发展势头。1 9 9 9 年商业银 行新增自营性个人住房贷款8 5 8 亿元，年末余额达1 3 7 2 亿元，到2 0 0 0 年9 月 末，住房贷款余额达到2 6 7 5 亿元，比年初增加1 3 0 3 亿元。与此同时，商业银行 委托性住房贷款也保持稳步增长势头，1 9 9 9 年末，个人住房委托贷款余额为3 1 6 亿元，比上年增长9 7 亿元，截止2 0 0 0 年9 月末，住房公积金委托贷款余额为 4 1 8 亿元。 2 1 当前，我国个人住房消费信贷业务的范围逐渐推开，品种也走向多样化。但 是与国外商业银行相比，其业务发展仍然相对滞后，发展缓慢，规模上不去。资 料表明，日本个人住房信贷业务占商业银行信贷业务的比重达2 0 ，美国达 ”符启林：商品房预售法律制度研究，中国政法大学出版社，2 0 0 2 年1 月版，第1 2 5 页。 2 1 缪燕燕，赖志云：发展住房消费信贷还需再寻对策，载中国房地产金融，2 0 0 1 年第4 期第1 2 页。 4 4 0 ，而目前我国还不足4 ，相距甚远。制约我国住房消费信贷发展的因素很 多，如住房价格过高，消费者传统观念的束缚，居民收入预期的降低，个人信用 制度不健全等等，其中住房消费信贷法制环境不健全是一项重要的制约因素。因 此对住房消费信贷的法律规制进行研究，建立、健全有关法律法规，对我国住房 消费信贷的健康发展具有重要的现实意义。 二、住房消费信贷法律规制的原则和内容 住房消费信贷的法律规制，是指对住房消费信贷交易中出现的各种问题进行 法律上的调整或制约。住房消费信贷法律规制的目的，概括地说，是保证住房消 费信贷交易的有序进行，保护消费者的合法权益，维护社会主义市场经济秩序， 从而促进国民经济的顺利发展。 如前文所述，住房消费信贷法制环境不健全是制约我国住房消费信贷发展的 重要因素。目前在我国，关于信贷方面的法律、法规一般都是为生产性信贷而 立，有关住房消费信贷的法律规定非常零散、单一。中国人民银行于1 9 9 4 年1 2 月颁布的政策性住房贷款业务管理暂行规定，1 9 9 5 年7 月颁布的商业银行 自营性住房贷款业务管理暂行规定，以及1 9 9 8 年5 月颁布的个人住房贷款管 理办法，可以说是住房消费信贷方面豹重要立法。此外，建设部、中国人民银 行于2 0 0 0 年5 月联合发布的住房置业担保管理试行办法对个人住房贷款中的 住房置业担保管理工作进行了规定。但上述立法仅为部门规章，层次较低。为推 进住房消费信贷业务的发展，各家商业银行制定了一些相应的管理规范和服务办 法，但这些规范和办法并不当然具有法律约束力。此外，有关住房保险、抵押、 评估、拍卖、公证等环节的专门法律及其配套条例仍很欠缺，即便有也缺乏实际 操作性。因此，目前商业银行开展住房消费信贷业务以及居民申请个人住房贷款 仍是沿用商业银行法、贷款通则、借款合同条例等法律法规的相关 规定。此外，当住房消费信贷业务中出现一些法律问题时，我们也只能在民法 ”缪燕燕t 赖志云：发展住房消费信贷还需再寻对策，载中国房地产金融，2 0 0 1 年第4 期第1 2 页。 5 通则、合同法、担保法、保险法等法律中寻找原则规定( 如诚实 信用、合同自治等) 或将类似条款援引使用。立法的缺位，导致实践中出现了许 多不容忽视的问题，严重影响了住房消费信贷的推进。 住房消费信贷交易的特殊性也决定了对其加强法律规制的必要性。住房消费 信贷交易中，作为个体社会成员的消费者处于相对弱者的地位，其在组织程度、 经济实力、专业技术知识和业务经验等方面是难以和金融机构相抗衡的，而且金 融机构还拥有法律所赋予的特许权即行业垄断权。这种金融权力较之经济实力上 的巨大差异对民事主体的地位具有更为重要的影响。所以，有必要通过法律规制 对消费者加以援助，给金融机构一定的限制，以保护消费者的利益不受侵害。此 外，住房消费信贷是具有高度社会性的交易活动，其巨大的社会经济效益以及对 住房改革的推动作用，只有在其作为一个整体时才能发挥出来，而且住房消费信 贷交易中出现的单个问题往往会波及整个系统。所以，对其的法律规制就变得十 分复杂，需要我们结合住房改革发展的需要进行整体考虑。 因此，应对住房消费信贷业务开展中出现的种种法律问题加强研究，制定与 此相关的法律、法规，使住房消费信贷在业务种类、范围、操作程序等方面的措 施和办法有法可依。同时，在对住房消费信贷进行法律规制时，应依据其特殊性 确定所应遵循的原则及其主要内容。 ( 一) 住房消费信贷法律规制中应遵循的原则 住房消费信贷法律规制的原则，是指反映住房消费信贷活动和住房消费信贷 关系客观要求的，贯穿于住房消费信贷法律制度之中的基本指导思想。在社会主 义初级阶段的市场经济条件下，我国住房消费信贷的法律规制应遵循以下原则： 1 、保护消费者权益的原则 住房消费信贷属于消费信用的一种，其相关立法应属于消费信用法的范畴。 消费信用是指对于消费者进行信用供给，由于作为个体社会成员的消费者处于相 对弱者的地位，所以对于消费信用交易的法律规制应以保护消费者权益为主要目 6 的。因为给消费者权益予以保护是以“经营者和消费者之间不平等关系为基础 的，其目的在于对消费者之弱者地位予以补救，或者说对消费者弱者性之排 除。”( 1 3 保护消费者是消费信用法的主要作用之一，所以“关于消费信用法的研 究，也是广义上的消费者保护法研究的一环”。1 2 消费信用法具有消费者保护法 的一些共同特征，纵观大多数国家的消费信用立法都体现出一个明显的特点：充 分保护消费者权益。 传统的民法观认为，在消费信用交易中，是以债权者为中心的，债务者是信 用的被授与的一方，是被动的。法律也是以保护债权者一方为主，对债权者的权 利加以认可，并为了保全债权而做出了各种规定。然而，这种信用授受的观点， 从当今消费信用法律实践来看，已变得不合时宜。这是因为，在现代消费信用社 会中，债权者与债务者在法律上拥有平等的权利。如果在法律上继续认可那种信 用授受观点，就会对消费者产生不利后果。现代的消费信用法应该形成与原来完 全不同的法的理念，应把得到信用作为债务者的权利。0 1 这一观点与见解，已得 到各国法学界的关注和认可。有的国家已把这一法律理念制定在法律中，如美国 的联邦消费信用保护法及统一消费信用法典明确规定了信用的定义： “信用为被供与者接受了对已受付的债务进行延期支付，或者说接受延期支付债 务的权利。”从这一理念出发，现代消费信用法应当对于债权者权利的行使予 以大幅度的限制( 或对于债权者赋予特别法律责任) ，同时对债务者进行积极的 法律救济。现代消费信用法的主要目的，就是保护消费者的权利。 住房消费信贷作为消费信用形式之一，其相关立法也应体现消费信用法的主 要目的和现代的信用授受观点，对消费者权益予以充分保护。近年来，随着我国 住房改革的深化，住房消费信贷已广泛地深入到消费者的生活中，其结果可以提 高国民生活的水平。同时我们也要看到，伴随着住房消费信贷交易量的扩大及多 粱慧星： 消费者运动与消费者权利，载民法学说判例与立法研究，中国政法大学出皈杜，1 9 9 3 年 5 月版，第2 6 5 页。 l 习【日 竹内昭夫；消费者保护，载现代法学全集第5 2 期，日本评论社1 9 7 5 年版，第3 页。转引自 李凌燕：消费信用法律研究，法律出版社，2 0 0 0 年5 月版，第2 2 页。 p 】参见李凌燕： 消费信用法律研究，法律出版杜，2 0 0 0 年5 月版，第3 一页。 t h e r i g h t g r a n t e d b y ac r e d i t o r t oad e b t o r t o d e f e r p a y m e n t o f d e b t c a t o i n c u r d e b t a n d d e f e r i t s p a y m e n ts1 0 3 ( e ) 7 样化发展，也会产生严重的消费者被损害的问题。如果置这些问题于不顾，就会 产生严重后果。因此，通过法律手段，防止消费者被损害情况的发生，防止消费 者破产，使住房消费信贷交易健康发展，从而促进整个国民经济迅速发展可以说 是住房消费信贷法律规制的根本目的。 我国对住房消费信贷的法律规制，应以保护消费者权益为原则，主要围绕着 消费者信贷权利的保护展开。在住房消费信贷交易的整个过程中，应对消费者提 供法律上的积极支援，从而真正保证交易的公正性，以维持住房消费信贷交易的 正常秩序。 2 、引导消费者科学消费的原则 我国住房消费信贷的相关立法应适应住房改革进一步深化的要求，引导消费 者向住房消费的投入。 首先，要通过住房消费信贷手段加速恩格尔系数的下降。所谓恩格尔系数， 是指一个居民家庭平均食物支出在其平均收入或平均消费支出中所占的百分比 数。我国长期实行的计划经济体制和产品经济模式，导致了城镇居民家庭吃、 穿、住、用、行消费支出比例严重失调。“吃”的消费支出占了大头，而“穿、 住、用、行”的消费支出只占了小部分。因此，我国住房消费信贷相关立法应对 建立城镇居民购房消费信贷制度做出完备的规定，从而促进住房商品化改革和 “居者有其屋”计划的实施，加速恩格尔系数的下降。 其次，要通过住房消费信贷相关立法引导居民住房消费向着科学、适度方向 发展。根据我国现阶段经济发展的水平，我国住房消费信贷应鼓励自用普通住 房，尤其是经济适用房的消费，限制豪华住宅的消费。 ( - - ) 住房消费信贷法律规制的主要内容 在对住房消费信贷进行法律规制时，应从两个侧面来进行。一个侧面就是要 维持住房消费信贷交易的正常秩序，并且期待着消费者信用最大限度及最合理的 扩大发展；另一个侧面是必须保护消费者的合法权益，对在消费信用交易中被损 8 害的消费者进行法律救济。住房消费信贷的相关立法中，对于消费者的保护应包 括两个方面。一方面，住房消费信贷法对消费者的保护，要体现在全部的住房消 费信贷交易中。另一方面，应通过在住房消费信贷交易中确保和促进公平竞争来 对消费者权益进行保护。应该考虑在住房消费信贷交易中促进竞争机制，使消费 者可以对信用交易条件进行比较衡量及进行合理的选择。 住房消费信贷交易的整个过程中，由于相关立法的欠缺，出现了许多不规范 的现象。而且，消费者在与银行往来进行信贷交易时，所遇到的主要问题是所有 交易条件都由银行片面决定，而消费者通常只得接受。此种情况下，导致消费者 在与金融业往来时，会有许多权益受损的情况发生。 一是交易条件不易比较。消费者在向银行申请贷款时，通常只能预先得知贷 款利息，至于其他需要由消费者负担的可能费用，如因借贷而应该支出的费用 ( 例如信用调查费、手续费、设定担保的费用等) 及其他费用( 违约金、延迟利 息、提前还款手续费等) ，如果银行不事先告知，消费者实际上就无从将不同银 行提供的条件加以比较及选择后与提供最有利条件者交易。所以将交易条件充分 的揭示，是与金融业往来的消费者应受到的首要保障。因此，对住房消费信贷条 件公开的法律规制，应是住房消费信贷法律规制的主要内容之一。 二是信用调查的方式不当。在住房消费信贷中信用授与的前期阶段，银行往 往要对消费者进行信用调查。在信用调查和信用情报利用的过程中，也伴随着各 种各样的消费者被损害的问题。银行对个人信用情报不正当的处理行为，不仅会 使消费者隐私权受损，更可能造成其财产、安全上的损害。所以，应加强对住房 消费信贷信用情报的法律规制。 三是交易方式不当。银行为保障债权，往往在与消费者的合同中规定片面有 利于银行自身的条款，而消费者通常也只得接受。目前有许多国家的法律明文规 定，合同内容对消费者显失公平时，应为无效。虽然这样的规定，可以发挥其保 障消费者的功能，促使银行就合同中的不合理条款进行重新考虑，但仍无法对消 9 费者予以充分保护。因此，对住房消费信贷合同的法律规制，也应成为住房消费 信贷法律规制的主要内容。 四是担保和保险处理方式不当。担保和保险是住房消费信贷风险分散机制的 重要组成部分。但由于缺乏相应的法律法规，在其业务运作过程中出现了种种问 题。如银行要求的担保方式单一，担保条件过于严格，担保相关费用过高，强制 保险，固定资产重复投保等等。对住房消费信贷担保和保险的法律规制应加强研 究，以实现对银行贷款债权和消费者权益的双重保护。 上述情况是住房消费信贷交易中消费者可能发生的权益受损的几种主要类 型，其中存在着许多操作不规范的现象，应是住房消费信贷法律规制中的主要内 容。加强对消费者权益的保护并非是对银行贷款债权保护的忽视。对处于弱者地 位的消费者的权益予以充分保护，使消费者与作为债权者的银行在法律上拥有平 等的权利，从而真正保证交易的公正性，才能促使住房消费信贷业务的正常开 展，吸引越来越多的消费者选择这一信贷方式。同时也有利于减少交易过程中出 现的各种冲突，也更有利于银行贷款债权的保护。 第二部分住房消费信贷条件公开的法律规制 一、住房消费信贷条件公开的意义 住房消费信贷条件的公开，又称住房消费信贷交易条件的公开，是指在住房 消费信贷合同的缔结中，金融机构负有的在合同缔结前对交易条件进行公示、以 正式书面文件形式签订合同书，并向消费者交付明确记载合同内容的书面文件的 复印件的义务。住房消费信贷条件的公开包括两项内容：1 、合同缔结前的公 开。是指信用授与的一方即金融机构在住房消费信贷合同缔结前，必须向消费者 公开交易条件，以使消费者在做出判断前掌握充分的资料。2 、由合同书进行的 公开。是指金融机构与消费者缔结住房消费信贷合同后，必须把记载着一定事项 1 0 的合同书面文件交付给消费者。本文所要研究的住房消费信贷条件公开，主要是 指合同缔结前交易条件的公开。 在合同缔结阶段，因为住房消费信贷交易条件的复杂性，法律要考虑以怎样 的方法保障消费者对交易条件有正确的了解，所以相关立法应对合同缔结前信用 交易条件的公开予以规定。这一法律规制有着双重的意义。一方面以此为手段对 消费者进行保护。通过使信用供给者对信用条件进行真实的公告，可以使消费者 知悉信用费用等交易条件，并据此容易地对要利用的种种信用条件进行比较，避 免不是在充分判断资料的基础上的信用利用行为。另一方面可以增强经济的安全 性，推动各种金融机构进行消费信用授与的竞争。交易条件的公开可以促使金融 机构设计出更为合理的交易条件，以吸引消费者，同时也可以避免一些金融机构 提供正确的情报，而另一些金融机构提供非正确情报的现象，从而确保信用提供 者相互间公正的竞争。 二、住房消费信贷条件公开的法律依据 在住房消费信贷合同的缔结中，金融机构在合同缔结前应向消费者充分公示 交易条件。如果把金融机构的此项义务作为法的义务进行解释的话，其根据又是 如何呢? 笔者认为此项义务的法律依据应着重于以下两种解释： 第一、交易条件公开是对消费者知情权、选择权的尊重。 根据我国消费者权益保护法的规定，消费者在购买、使用商品和接受服务时 享有知情权和选择权。 所谓知情权，是指消费者享有知悉其购买、使用的商品或者接受的服务的真 实情况的权利，这是消费者据此做出自由选择并实现公平交易的前提条件。消费 者有权要求得到商品和服务的全面、真实信息，有权要求经营者明确回答关于商 品和服务的质量、数量、价格等问题。为保障消费者全面了解情况，经营者应提 供相应的方便，如印制目录、出示说明等，应向消费者提供真实信息，不得作引 人误解的虚假宣传。 所谓选择权，是指消费者享有自主选择商品或者服务的权利。消费者作为消 费品市场的主体和交易的一方，享有意思自治的充分权利。消费者可以自主决定 购买或不购买任何一种商品，接受或不接受任何一项服务。消费者的自主决定不 受任何人强制。经营者应当努力体现自己的经营特色，吸引消费者自由选择商品 和服务，也应尽量使商品的规格和品种齐全，服务的种类完备，方法简便，使消 费者有充分的选择余地，同时，不得以种种理由限制或剥夺消费者的选择权。 住房消费信贷作为金融机构向消费者提供的一项金融服务，在经营过程中也 应尊重消费者的知情权与选择权，交易条件公开正体现了这一要求，金融机构应 向消费者提供真实的、全面的信息，也应不断开发新的信贷品种，给消费者充分 的选择余地，这是金融机构对消费者承担的法定义务。 第二、交易条件公开是遵守合同原则的行为。 交易条件公开的法律依据除了尊熏消费者的知情权、选择权以外，还要从遵 守合同原则方面来考虑，交易条件公开是金融机构在合同缔结阶段承担的义务。 合同缔结阶段由要约邀请、要约、反要约诸制度规范和约束，产生先合同义务及 缔约过失责任。依据我国合同法的有关规定，当事人在订立合同的过程中，必须 依据诚实信用原则，履行重要事实的告知义务。当事人故意隐瞒与订立合同有关 的重要事实或者提供虚假情况，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任。 交易条件应属与合同有关的重要事实。在住房消费信贷合同缔结的过程中， 金融机构负有在合同缔结前公开交易条件的义务，否则即是对合同法诚实信用原 则的违反。 三、住房消费信贷条件公开中存在的问题 我国现阶段，由于没有专门的法律法规对住房消费信贷的交易条件如还款方 式、消费信贷的总费用等予以规范，导致实践中出现了许多问题： 1 2 ( 一) 消费信贷的广告不真实。银行为了推销自己的信贷品种，往往以夸大 其辞的广告引诱消费者，或者在广告中采用不完全公开条件的做法，以某项有吸 引力的条件引诱消费者借款。 ( 二) 消费者的知情权和选择权大打折扣。消费者在向银行申请贷款时，通 常只能预先得知贷款利息，至于其他需要由消费者负担的可能费用( 如贷款资格 调查费、手续费、贷款合同公证费、设定担保的费用等) 及其他费用( 违约金、 延迟利息、提前还款手续费) ，消费者往往不能预先得知。而且，消费者对商业 银行提供的消费信贷的有关条件是否合理无从知道，并且很少有选择的余地。消 费者往往处于被动的地位，要么被动地接收银行提供的这些条件，要么拒绝接受 消费信贷。 住房消费信贷条件公开中存在的这些问题已严重影响了消费者选择贷款方式 购房的积极性，在住房消费信贷业务开展中也容易引起银行与消费者之间冲突的 发生。同时，也不利于银行之间公正的竞争。因此，应对住房消费信贷条件公开 的法律规制加以研究，对交易条件公开的有关情况予以规范。 四、我国住房消费信贷条件公开的法律规制 我国目前没有专门的法律法规对消费信贷条件公开予以规制，实践中只能在 贷款通则、合同法、民法通则等法律法规中寻找原则性规定或将类 似条款援引使用。为了更好地保证金融机构履行公开交易条件的义务，杜绝现实 中种种不合理现象的存在，有必要借鉴国外的相关规定，对我国住房消费信贷条 件公开予以法律规制。 ( 一) 美国消费信贷条件公开的立法分析 美国对消费信贷条件公开的法律规制主要体现在贷款真实法中。消费 信用保护法( c o n s u m e rc r e d i tp r o t e c t i o na c t ，简称c c p a ) 是美国联邦保护消 费者法律中的重要部分，其中第一编为贷款真实法( t r u t hi nl e n d i n ga c t ， 1 3 简称t i l a ) 。制定贷款真实法的目的是要求贷款人明示各项条款，让借款 人知道贷款的实际利息和费用是多少，从而防止欺诈及借款决策失误。 为此，t i l a 要求贷款者按照标准格式公开消费者贷款的融资费用和年利 率，以便借款人能够对贷款条件和借款成本在不同贷款种类之间和不同贷款者之 间进行比较。按照t i l a 的要求，借款人的借款总成本等于利息成本加上全部附 加费用，附加费用是贷款的一部分，包括发放贷款的费用和回收费用等，如果贷 款人要求借款人提供保险担保，则附加费用还要包括保险费。用借款总成本除以 借款额便等于年融资费用率。 t i l a 还规定，如果商业银行的广告涉及到贷款的偿还和定价，就必须同时 公开与贷款有关的全部贷款条件，包括借款成本、年融资费用率、首期付款、还 款额、贷款最后期限等。其目的是防止贷款人采用不完全公开条件的做法，以某 项有吸引力的条件( 如不需交首期付款) 来引诱客户借款。 从t i l a 可以看出，信贷提供者向消费者提供信贷时要对信贷条件予以披露 的规定是强制性的，如果债权人没有按照t i l a 的规定对信用条件进行披露，消 费者有权对债权人提起诉讼。信贷提供者不得以原告亦有不诚实的行为为由进行 抗辩。如果债权人的违法行为一旦证实，该消费者可获得合同约定的信贷手续费 的双倍赔偿( 1 0 0 1 0 0 0 美元) 。法律的这些规定充分体现了保护消费者合法权益 原则和信息披露原则。 贷款真实法的具体实施条例称作z 条例( r e g u l a t i o nz ) ，它是由联 邦储备系统( f e d e r a lr e s e r v es y s t e m ) 的理事会提出，用以告诉商业管理者如何 来理解这部法律，同时增加了对信息披露的要求。1 9 8 2 年1 0 月1 日，美联储又 对z 条例作了彻底的调整，除了对年利率及资金费用的披露要求进一步具体 化外，还对信息披露中的错误如何处理作了规定，如对非故意的信息披露错误规 定了自纠期。 川参见李世谦等主编：大融通：经济信用与中外消费信贷，经济日报出版社，2 0 0 1 年1 月版，第 1 8 7 1 8 8 页。 1 4 从美国的相关立法中可以看出，其对消费信贷交易中的条件公开作了颇为完 善、具体的规定，确认了消费信贷交易条件公开的制度