房地产经营管理试卷.doc

征地程序征地主要指国家出于公共利益的需要，按照法定程序强制征用农民集体所有土地，并根据补偿标准一次性给予被征地者（包括土地所有权人、使用权人以及土地承包经营权的发包人、承包人、转包人等）一定的货币补偿，有的还必须按照要求进行必要的就业安置。 一般来说，只要是出于公共利益的需要，对于属于农民集体所有的土地都可以进行强制征用。但是，我国为了保护耕地，严格控制耕地转为非耕地的行为。在征地过程中，征地的对象必须符合城市规划的规定。所有土地必须得到相关部门的批准方能征用。 当征地的对象属于基本农田、基本农田以外的耕地超过35公顷的、或者其它土地超过70公顷三种情况的，必须由国务院批准。不属于这三类土地的，则由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案。 征地的程序分前后衔接的两大块，即征地的批准程序和征地的实施程序。 （一）征地的批准程序（一）征地的批准程序（以大型建设项目为例） 1、建设项目依法经国务院或省政府批准。 2、建设单位向市、县政府地政部门提出建设用地申请。 3、市、县政府地政部门审查后拟订征用土地等方案。 4、经市、县政府同意后逐级上报。 5、征用土地等方案依法由国务院或者省政府批准。 （二）征地的实施程序（二）征地的实施程序 1、发布征地公告 （1）发布机关：市县政府。 （2）发布范围：被征用土地所在地的乡（镇）、村。 （3）公告内容：批准征地机关、批准文号、征用土地用途、范围、面积以及征地补偿标准、农业人员安置办法、办理征地补偿的期限等。 （4）发布后果：公告发布后抢栽、抢种的农作物或抢建的建筑物不列入补偿范围。 2、办理征地补偿登记 （1）登记机关：征地公告指定的政府地政部门。 （2）登记申请人：被征用土地的所有权人、使用权人。 （3）登记期限：征地公告规定的期限。 （4）登记所需材料：土地权属证书证书、地上附着物产权证明等文件。 （5）不办理登记的后果：不列入补偿范围。 3、拟订征地补偿安置方案 （1）拟订机关：市、县政府地政部门会同有关单位。 （2）拟订根据：土地登记资料、现场勘测结结果、经核对的征地补偿登记情况、法律法规规定的征地补偿标准。 （3）方案内容：土地补偿费、安置补助费、青苗补偿费、附着物补偿费等事项。 （4）方案公告：市、县政府地政部门在被征用土地所在地的乡（镇）、村公告方案，听取被征用土地的农村集体经济组织和农民的意见。 （5）报批：由市、县政府地政部门报市、县政府批准。 4、确定征地补偿安置方案 确定和批准机关：市、县政府（并报省政府地政部门备案）。 5、实施征地补偿安置方案 （1）组织实施机关：县级以上政府地政部门。 （2）费用支付：在方案之日起3个月内侠客支付给被征地的单位和个人，未按规定支付费用的，被征地的单位和个人有权拒交土地。 6、土地交付 被征地单位和个人应当按规定的期限交付土地。 三、征地补偿费用项目 1、土地补偿费 用地单位依法对被征地的农村集体经济组织因其土地被征用造成经济损失而支付的一种经济补偿。 2、青苗补偿费 用地单位对被征用土地上的青苗因征地受到毁损，向种植该青苗的单位和个人支付的一种补偿费用。 3、附着物补偿费 用地单位对被征用土地上的附着物，如房屋、其它设施，因征地被毁损而向该所在人支付的一种补偿费用。 4、安置补助费、 用地单位对被征地单位安置因征地所造成的富余劳动力而支付的补偿费用。 四、征地补偿标准数额 1、各项征地补偿费用的具体标准、金额由市、县政府依法批准的征地补偿安置方案规定。 2、土地被征用前3年平均年产值的确定（有关土地补偿费、安置补助费的补偿标准）：按当地统计部门审定的最基层单位统计年报和经物价部门认可的单价为准。 3、按规定支付的土地补偿费、安置补助费尚不能使需要安置的农民保持原有生活水平的，可增加安置补助费。但土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征用前三年平均年产值的30倍。 五、补偿费用的管理、归属 （一）各项补偿费用由被征地单位收取后，按如下方式处理： 1、土地补偿费、依法应支付给集体的安置补助费、集体所在的青苗补偿费和附着物补偿费，由被征地单位管理和使用。 2、青苗补偿费和附着物补偿费归青苗和附着物的所有者所有。 3、安置补助费的归属、使用： （1）由农村集体经济组织安置的，支付给农村集体经济组织，由其管理和使用。 （2）由其他单位安置的，支付给安置单位。 （3）不需要统一安置的，发放给安置人员个人或经被安置人员同意后用于支付被安置人员的保险费用。 （二）集体所有的补偿费用的使用收益分配办法： 1、在当地金融机构设立专户存放。 2、使用情况公开，接受村民监督。 3、分配办法经村民会议或村民代表会议过半数通过，报乡政府备案。 六、征地补偿纠纷及解决方式 1、补偿标准争议 先由县级以上政府协调，协调不成的，由批准征用土地的人民政府裁决。 2、补偿费用分配纠纷 其性质为民事纠纷，当事人为村委会或农村集体经济和村民，当事人可以通过民事诉讼解决。 3、征地信息公开纠纷 属于行政争议，当事人可以通过行政复议和行政诉讼的方式解决。 征地补偿标准中华人民共和国土地管理法 第四十五条 征收下列土地的，由国务院批准： （一）基本农田； （二）基本农田以外的耕地超过三十五公顷的； （三）其他土地超过七十公顷的。 征收前款规定以外的土地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案。 第四十六条 国家征收土地的，依照法定程序批准后，由县级以上地方人民政府予以公告并组织实施。 被征收土地的所有权人、使用权人应当在公告规定期限内，持土地权属证书到当地人民政府土地行政主管部门办理征地补偿登记。 第四十七条 征收土地的，按照被征收土地的原用途给予补偿。 征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。征收耕地的土地补偿费，为该耕地被征收前三年平均年产值的六至十倍。征收耕地的安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算。需要安置的农业人口数，按照被征收的耕地数量除以征地前被征收单位平均每人占有耕地的数量计算。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征收前三年平均年产值的四至六倍。但是，每公顷被征收耕地的安置补助费，最高不得超过被征收前三年平均年产值的十五倍。 征收其他土地的土地补偿费和安置补助费标准，由省、自治区、直辖市参照征收耕地的土地补偿费和安置补助费的标准规定。 被征收土地上的附着物和青苗的补偿标准，由省、自治区、直辖市规定。 征收城市郊区的菜地，用地单位应当按照国家有关规定缴纳新菜地开发建设基金。 依照本条第二款的规定支付土地补偿费和安置补助费，尚不能使需要安置的农民保持原有生活水平的，经省、自治区、直辖市人民政府批准，可以增加安置补助费。但是，土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征收前三年平均年产值的三十倍。 国务院根据社会、经济发展水平，在特殊情况下，可以提高征收耕地的土地补偿费和安置补助费的标准。 第四十八条 征地补偿安置方案确定后，有关地方人民政府应当公告，并听取被征地的农村集体经济组织和农民的意见。 第四十九条 被征地的农村集体经济组织应当将征收土地的补偿费用的收支状况向本集体经济组织的成员公布，接受监督。禁止侵占、挪用被征收土地单位的征地补偿费用和其他有关费用。 政策法规依据1、 耕地开垦费 陕政发200044号建设项目类型 水田、水浇地、菜地公共设施及工益事业用地 5 3333元/亩基础设施、国防、军事、党政机关、科教文化、经济适用房 7-10 4666元/亩电力、邮电、通讯设施用地 9-13 6000元/亩工矿企业用地 14-18 9300元/亩金融、商贸用地 16-20 10666元/亩旅游、餐饮业、房地产开发、休闲、娱乐业用地 22-25 14666元/亩 2、新增建设用地有偿使用费 陕财办综200677号 咸财综合200723号咸阳市属10等地类 28元/平方米 18600元/亩 3、水利开发基金 陕政发199868号菜地1100元/亩 水浇地900元/亩 旱地400元/亩 4、耕地占用税 3870元/亩 5、土地出让金 国土资发2006307号 06年12月23日全国工业用地出让最低标准07年1月1日实施咸阳市属10等地类 168元/平方米 11.2万元/亩 6、城市配套费3.5万元/亩 预计还要调整到8万元/亩 7、契税 征地费用的3 8、土地管理费 计价格2001585号 陕价调发2001113号征地费用总额的2.8 9、土地测量费 小宗用地按点收取，640元/点，国家重点建设项目或线性工程按公里收取，每公里1.51.6万元（含电子报件）第一部分 选择题一、多项选择题(本大题共10小题，每小题2分，共20分)在每小题列出的五个选项中有二至五个选项是符合题目要求的，请将正确选项前的字母填在题后的括号内。多选、少选、错选均无分。21.我国正逐步建立的住房供应新体系的构成是( ) A.对国家公务人员提供住宅 B.对高收入家庭供应商品住宅 C.对无收入家庭供应社会保障性住宅 D.对中低收入家庭供应经济适用住房 E.对最低收入家庭供应廉租房22.国家建设征用耕地的补偿费的构成包括( ) A.青苗补偿费 B.土地补偿费 C.安置补偿费 D.地上附着物补偿费 E.房屋建安费23.房地产经济的系统风险主要包括( ) A.经济周期风险 B.政治风险 C.通货膨胀风险 D.经营风险 E.资本利率风险24.我国房屋租赁管理的原则包括( ) A.适应城市居民负担能力的原则 B.优质优价，按质论价的原则 C.保护出租人合法权益的原则 D.保护承阻人合法权益的原则 E.出租人和承租人权利与义务相一致的原则25.除去房屋买卖和租赁，房屋交易的其他形式有( ) A.房屋互换 B.房屋抵押 C.房屋赠与 D.房屋典当 E.房屋继承26.城市国有土地使用权出让的方式可以采取( ) A.划拨出让 B.协议出让 C.抵押出让 D.招标出让 E.拍卖出让27.政府对房地产经济进行调控的重要经济手段有( ) A.城市规划 B.货币政策 C.土地增值税 D.房地产登记 E.制定房地产估价规范28.房地产开发产品的成本构成因素中包括( ) A.土地征用费 B.前期工程费 C.公共配套设施费 D.三通一平费 E.建筑安装工程费29.物业管理公共服务包括 A.环境卫生管理 B.消防管理 C.提供文化教育服务 D.提供饮食、美发等公共服务设施 E.代收代缴公共事业性费用30.房地产企业的自有资金主要包括( ) A.企业注册资本金 B.企业留利 C.财政拨款 D.股份制企业的股本金 E.接受赠与的资金二、单项选择题(本大题共20小题，每小题1分，共20分)在每小题列出的四个选项中只有一个选项是符合题目要求的，请将正确选项前的字母填在题后的括号内。1.房地产业属于( ) A.第一产业 B.第二产业 C.第三产业 D.信息产业2.根据中华人民共和国土地管理法的规定，具有征用农地审批权的权利机构是( ) A.省辖市人民政府 B.县级人民政府 C.国务院和省级人民政府 D.乡级人民政府3.按照市价发行房地产股票，其市价是指( ) A.股票市场平均价 B.企业自定价格 C.股票的票面价格 D.已发行的同种股票价格4.经济适用房是一种( ) A.社会保障性质的微利商品房 B.福利性的住房 C.没有个人产权的微利商品房 D.只租不售的住房5.房地产投资收益与风险的关系是( ) A.高收益低风险 B.高收益高风险 C.低收益低风险 D.低收益高风险6.我国土地公有制采取的两种形式是( ) A.集体所有制和全民所有制 B.集体所有制和国家所有制 C.集体所有制和公有制 D.农民所有和全民所有7.中国城市土地价格实际上是( ) A.城市土地所有权的价格 B.城市土地使用权的价格 C.建筑物和构筑物的价格 D.城市基础设施的价格8.在房屋租赁期限未满的情况下，出租人将其出租的房屋的所有权转移给了第三人，原先确定的租赁关系( ) A.仍然有效 B.同时失效 C.重新签订 D.需要修订9.在房地产交易市场上，依据交易采取的方式不同，房地产价格可以分为( ) A.生产价格和流通价格 B.出售价格和租赁价格 C.市场价格和成本价格 D.流通价格和廉租价格10.在房地产租赁中，承租人取得的是房地产的( ) A.所有权 B.使用权 C.抵押权 D.继承权11.根据我国继承法的规定，房产法定继承的第一顺序是( ) A.父母、子女、配偶 B.子女、父母、配偶 C.配偶、子女、父母 D.配偶、父母、子女12.土地使用权抵押后，在规定还款期限内，土地使用权归( ) A.债权人使用 B.抵押人使用 C.中介人使用 D.抵押登记人使用13.在某项房地产建设工程项目进行综合验收时，其中通过验收并取得合格证书的单项工程( ) A.仍要办理验收手续 B.只需办理初步验收手续 C.只需办理备案手续 D.不再办理验收手续14.对城市土地利用方式和利用强度起决定性作用的因素是( ) A.地租地价 B.信贷 C.房地产税 D.城市规划15.某公司因经营策略变化，决定出售其拥有的房地产，在需要交纳土地增值税时，不可以 从其出售收入中扣除的项目是( ) A.取得土地使用权时所支付的地价 B.房屋和建筑物价格评估费 C.销售税金 D.房屋和建筑物的评估价格16.施工企业建筑安装工程的直接成本不包括( ) A.二次搬运费 B.施工机械安装费 C.场地清理费 D.职工福利费17.物业管理公司没有权利( ) A.要求业主管理委员会协助管理 B.制定小区管理办法 C.选聘专业公司承担专项管理业务 D.改变业主管理委员会不适当的决定18.达成房地产咨询公司规定每提供一项住房房源市场信息收费150元人民币。这种中介服务价格的确定方式是( ) A.封顶法 B.交易额比例提成法 C.包价法 D.保底法19.属于狭义房地产中介业务活动范畴的经济行为是( ) A.房地产财务会计 B.物业管理 C.房地产开发投资可行性研究 D.房地产价格评估20.房地产经纪人因从事房地产中介活动而获得的报酬是( ) A.咨询费 B.佣金 C.好处费 D.评估收费第二部分 非选择题三、论述题(本大题共2小题，每小题15分，共30分) 35.试述住宅产业是国民经济新的增长点。36.试述我国目前房地产租税费中存在的主要问题及完善房地产租税费体系的思路。四、简答题(本大题共4小题，第31、32小题，每题6分，第33、34小题，每题9分，共30分)31.房地产中介活动具有哪些基本特点? 32.房地产开发经营资金有哪些特点? 33.房屋租金是由哪八项因素构成的?房屋租金与房屋租金标准的区别是什么? 34.简述征用农地过程中发生的经济和产权关系的变化。参考答案一、多项选择题(本大题共10小题，每小题2分，共20分) 21.BDE 22.ABCD 23.ABCE 24.CDE 25.ACE26.BDE 27.BC 28.ABCDE 29.ABE 30.ABDE二、单项选择题(本大题共20小题，每小题1分，共20分) 1.C 2.C 3.D 4.A 5.B 6.A 7.B 8.A 9.B 10.B 11.C 12.B 13.D 14.D 15.B 16.D 17.D 18.C 19.D 20.B三、论述题(本大题共2小题，每小题15分，本大题满分共30分) 35.要求考生从三个方面回答这个问题。(1)住宅产业成为国民经济新的增长点的提出：1996年国民经济实现了软着陆，为了扩大内需和解决居民住房问题，中央提出把住宅产业培育成为国民经济新的增长点。(2)住宅产业成为国民经济新的增长点的原因：现阶段是解决居民住宅的关键时期；住宅潜在市场和发展空间巨大；住宅产业关联度高，带动效应大。(3)住宅产业成为国民经济新的增长点的条件：深化住房体制改革，建立住房供应新体制；实行住房二、三级市