万科产品设计成本对标研究 【完整版】

成本对标Q12集团万创设计管理中心集团成本管理部2009年3月产品Q1: 成本对标是什么（ 062号文件条文及 “开工 ”等定义）Q2: 报批程序及上报文件Q3: 为什么首批仅对 7个标Q4: 7个指标跟以往定义有哪些不同Q5: 7个指标是否必须执行Q6: 对标的核心要点Q7: 对标基本步骤及控制要点（什么时候对什么标？）Q8: 地下室控制秘诀Q9: 含钢量控制秘诀Q10: 对标的责任部门 or人？（谁来对）Q11: 成本对标的实施难点Q12: 推进计划及阶段性目标文件操作实施 1个文件：Q1: 成本对标是什么集团2月10 万字【2009】062号 关于增加集团内项目新开工审批环节以及颁布“万科集团产品设计主要技术经济指标（第一批）限制值”的通知 3个要点：3、 3月1日之前 已开工在建项目 ，只要进度允许，亦须参照限制值调整（ 62号文件要点）1、 自 09年3月1日 起，集团项目 新开工 申报增加 “ 成本对标审批 ” 环节2、 首批 7个限制指标：地下室 含钢量 、标准层 含钢量 、标准层 混凝土 含量、地下 车位面积 、地下室 层高 、 窗地比 、景观 硬景比例1、 “ 新开工 ”2、 “ 3月1日之前已开工在建 ” 已 报建 且政府已审批 (若定位调整重新报建按新项目处理） 停工 复工 项目 基坑 已开挖完整、 支护 已施工完毕 桩基 、 基础 已施工Q1: 成本对标是什么（ 62号文件两个定义） 项目 主体（地下室底板） 开工此时需进行62文件规定的新开工申报进度允许参照限制值调整如下几种情况都属 “ 已开工在建 ”Q2: 报批流程及上报资料新增环节1、审批流程 审批仍以 K2审批流程进行新增成本对标审批环节 硬景面积比例 可在景观方案完成后、且在主体开工后3个月内，以 邮件 形式上报给 “ 集团成本对标管理小组 ” 成员， 可不再走K2 成本对标统计表中 主体6个指标2、 K2上报资料地下室含钢量标准层含钢量标准层混凝土含量地下车位面积地下室层高窗地比Q2: 报批流程及上报资料：“ 由于地块特殊情况等无法达标的项目 ” 操作步骤1、 走 K2流程 之前 ，一线以 邮件 形式，与集团 “ 产品指标管理小组 ” 沟通，并达成一致意见2、 正式 K2申报 ，需 提供 “ 产品指标管理小组 ” 回复资料补充通知Q3: 为什么首批仅对 7个标？ 指标确定基本原则3个基本原则： 可行、便于前期控制 消耗量及指标量大 影响成本较大25个核心指标中的 7个Q3: 为什么首批仅对 7个标？ （7个指标的意义）7项指标发挥经济效益后，单方成本减少 145-260元/M2按开发量500万M2计，则成本降低额约为 10亿元Q4: 7个指标跟以往定义有哪些不同？2个不同：1、统一统计规则、精确定义 （含钢量窗地比停车面积等）2、分城市、按类别控制Q4: 7个指标跟以往定义有哪些不同？统一统计规则、精确定义之 标准层含钢量上部标准层所有钢筋计容积率面积 + 不计面积部分统一规则: =发生成本建造面积 ；准确、可评估成本对标的 平常统计含钢量 =地下车位平均面积 =门窗洞口面积 住宅 部分 可售面积 + 赠送 落地凸窗 的房间面积+ 负责封闭空间 的面积 （有附加门窗时才计入）窗地比=地下室钢筋含量 ： 含天然基础和承台（不含桩基）地下室全部面积地下室汽车停车总数如有摩托车位、自行车位请说明Q4: 7个指标跟以往定义有哪些不同？标准层含钢量标准层砼含量窗地比地下室层高地下车位面积硬景面积比例地下室钢筋含量分城市、分不同高度计量面积原则统一、复核符合实际考虑赠送分人防和非人防分有无人防、分区域控制考虑软土地基等特例明确控制范围考虑硬景类型考虑上部结构、分有无人防分区控制考虑软土地基考虑地下室层数等因素分城市、分不同高度计量面积原则统一、复核符合实际分城市、按类别控制小结：文件层面规定要求4Q小结：操作层面难点要点5QQ5: 7个指标是否必须要执行？ 7个指标确定是否综合考虑各方因素？ 是否必须要执行？中等 控制标准非极限 值、是 及格线半年实施、评估3月1日开工 新项目 ，原则上必须 执行特殊项目参照 “ 补充规定 ” 执行七个指标的推出并非创新，这些内容早就是优秀 的同行高度重视并取得良好效益的重点；我们其实是在 “补课 ”；限制性指标是阶段性的工作内容，长效 机制是在所有一线公司形成真正能力；七个指标从另一个角度看，也是对公司其他业务 的促进；如同规模采购反作用于设计标准化一样，七个指标将对工程质量的现场管理提出更高要求；Q6: 对标的核心要点事先决策，过程控制，最后计算对标是设计出来的分阶段对标：含钢量是不是仅是结构专业事情？是不是靠 “ -” 来达标？地下室是不是仅是建筑专业的事？对标是不是会增加时间周期增加设计费用？对标与施工质量是不是矛盾？。第六个问题：对标的核心要点。这个问题实际是 包含下面大家经常思考、或有疑问的几个问题三大层面：决策层面规划层数可售比 （架空层）停车方式地下室形式及范围商业及业态会所及配套技术层面产品附送率及方式单体高宽比单体超限首层大堂结构形式地下室设备用房地下室柱网景观游泳池、种大树精细化设计操作层面Q7: 对标基本步骤及控制要点 （何时对何标）产品附送率及方式单体高宽比单体超限首层大堂结构形式地下室设备用房地下室柱网景观游泳池、种大树桩基、基础开工规划层数可售比 （架空层）停车方式地下室形式及范围商业及业态会所及配套确定地下室层高地下车位平均面积地下室钢筋含量标准层钢筋含量标准层混凝土含量窗地比12Q7: 对标基本步骤及控制要点 （何时对何标）开盘景观设计Q7: 对标基本步骤及控制要点 （何时对何标）景观：不仅仅是硬景比例问题；另外也影响地下室对标游泳池种大树硬景面积比例可在 景观方案 完成后、且在 主体开工后 3个月内 上报Q7: 对标基本步骤及控制要点 （何时对何标）前面说明了对标基本步骤及控制要点，明白了规程控制、分阶段控制重要性含钢量地下室但还是有疑问：该要求设计院哪个阶段对什么标？在回答这个问题之前，先来回答两个重要指标的控制要点临界高度 60m、80m重点关注层高层数Q8: 含钢量控制要点影响含钢量三要素： 体型、高度、结构转换高宽比不宜 6平面无不规则，避免超限审查体型高度层高每 +10cm，含钢量 +1 / ，钢筋 +6元/ 整体成本 +20 元/ Q9: 地下室停车效率控制要点影响地下室停车效率三要素：柱网、设备用房、人防口部8m*8m合理柱网布置示意10万 中高层住宅地下室水电等设备用房面积700-800小结：什么时候对什么标？含钢量三要素： 体型、高度、结构转换地下室停车三要素： 柱网、设备用房、人防口部单体高宽比结构转换地下室方案地下室设备用房地下室柱网景观游泳池种大树范围规划层数停车方式地下室形式、及范围规划草案 规划、单体地下室钢筋含量标准层钢筋含量标准层混凝土含量窗地比详细地下室方案桩基、结构计算地下室层高地下车位平均面积初步设计 施工图12基础施工小结：操作层面难点要点5Q对标是必须的什么时候对什么标前置！分阶段！可行！实施层面难点要点3QQ10: 对标的责任部门 or人集团区域一线制度；技术措施； K2；重点支持技术支持；监管实施 集团 .区域 .一线Q10: 对标的责任部门 or人设计管理；设计院实施前期决策过程控制按要点要求设计院实施 公司 .设计. 设计院+Q11: 成本对标实施难点设计院配合、管理与运营有矛盾时如何处理？没有专业人员咋办？集团能给与哪些支持？只要基础未施工，地下室调整15天；不是难事；全员观念+技术管理要求、方法、目标，要求设计院去完成集团上半年指导、支持；传授经验事人设计院！工具工作表如何控制设计院Yes 明确指标要求Yes 提要求前置工作NO 合同指标限额？评估；横向比较确定规则明确导向建议以区域范围来评估区域设计院排名Q11: 成本对标实施难点Q12: 推进计划及阶段性目标深圳区域施行确定各区域及直属城市控制指标集团万字【2009】062号关于增加集团内项目新开工审批环节以及颁布 “ 万科集团产品设计主要技术经济指标（第一批）限制值 ” 的通知培训；推广；引导；实施一、二季度集团项目实施；集团指导、监督评估指标、运行状况评估、补充、完善；范例、案例区域试点实施推广集团启动总结升级0902100902-030903-0609070812-09012008年成本对标的Q12产品62号文件制度、要求操作难点及控制要求控制前置、分阶段控制人.权.事我们的目标是，将成本对标切实落实，使成本优化成为提升产品竞争力的有效手段与措施同心协力谢谢编号 指标名称 指标说明 指标控制值1标准层钢筋含量(Kg/)1、分子包含上部标准层所有结构钢筋2、分母=计容积率面积+不计面积部分（落地凸窗面积+有墙柱的凹阳露台、入户花园+结构拉板）+1/2(两层高悬挑凸阳台+有柱凸阳台+赠送的其他面积）低多层（洋房+1）/ 719层/ 2025层/ 26层（括号内为结构转换时标准层的数据）上海、南京、合肥、成都：39/ 42（44.5）/ 43（45.5）/ 47.5（50）杭州、宁波、苏州、无锡、南昌、武汉、重庆：38/ 40（42）/ 41（43）/ 45（47）镇江：42/ 45（47）/ 45（47）/ 50（52）（镇江场地土为、场地土时，指标同西安）西安：45 /49（52）/ 50（53）/ 58（/）2标准层混凝土含量(m3/)分母同上低多层/ 719层/ 2025层/ 26层上海、南京、合肥、成都：0.32/ 0.35/0.36/0.38杭州、宁波、苏州、无锡、南昌、武汉、重庆：0.31/ 0.34/0.35/0.37镇江：0.33/ 0.36/0.37/0.39西安：0.35/ 0.38/0.39/0.43 窗地比门窗洞口面积/住宅部分可售面积+赠送落地凸窗的房间面积+可封闭空间的面积（有附加门窗时才计入）高层0.21；TH0.244 地下室层高(米) 非人防:3.6m；人防：3.73.8m5地下车位平均面积(/车)分子为所有地下室面积（含设备房），扣除（赠送业主的面积+规划要求的自行车位或可抵扣汽车位的摩托车位面积）6地下室钢筋含量(Kg/)含天然基础和承台（不含桩基）7 硬景面积比例硬景面积（剔除地面车行道、停车位以外的硬质铺装，包含人工基底水景、泳池，不含架空层）/总景观面积30%1、计算软硬景指标需在相对完整的组团或者地块中，避免在施工分期导致的零星地块中进行计算，其中构筑物、小品、挡墙及景墙均按照投影计算硬景面积。2、架空层及临市政路商业街部分单独计算，不列入控制指标。万科集团项目设计成本对标控制表（上海区域和X区域版）编号 指标名称 指标说明 指标控制值1标准层钢筋含量(Kg/)1、分子包含上部标准层所有结构钢筋2、分母=计容积率面积+不计面积部分（落地凸窗赠送面积+有墙柱的凹阳露台、入户花园+结构拉板）+1/2(两层高悬挑凸阳台+有柱凸阳台+赠送的其他面积）低多层（洋房+1）/ 719层/ 2025层/ 26层（括号内为结构转换时标准层的数据）深圳、珠海、中山：39/ 42.5（45）/ 44（46.5）/ 49（51）广州、佛山：39/ 42（44.5）/ 43（45.5）/ 47.5（50）东莞、长沙、惠州：38/ 40（42）/ 41（43）/ 45（47）福州：40/ 44（46.5）/ 44（46.5）/ 49（51）厦门：42 /47（49.5）/ 47（49.5）/ 52（54）（厦门场地土为、场地土时，钢筋+5）2标准层混凝土含量(m3/)分母同上低多层/ 719层/ 2025层/ 26层深圳、珠海、中山、广州、佛山：0.32/ 0.34/0.36/0.38福州、厦门：0.33/ 0.35/0.37/0.39东莞、长沙：0.31/ 0.33/0.35/0.373 窗地比门窗洞口面积/住宅部分可售面积+赠送落地凸窗的房间面积+可封闭空间的面积（有附加门窗时才计入）高层0.22；TH0.254 地下室层高(米) 非人防:3.6m；人防：3.73.8m5地下车位平均面积(/车)分子为所有地下室面积（含设备房），扣除（赠送业主的面积+规划要求的自行车位或可抵扣汽车位的摩托车位面积）6地下室钢筋含量(Kg/)含天然基础和承台（不含桩基）7 硬景面积比例硬景面积（剔除地面车行道、停车位以外的硬质铺装，包含人工基底水景、泳池，不含架空层）/总景观面积30%1、计算软硬景指标需在相对完整的组团或者地块中，避免在施工分期导致的零星地块中进行计算，其中构筑物、小品、挡墙及景墙均按照投影计算硬景面积。2、架空层及临市政路商业街部分单独计算，不列入控制指标。万科集团项目设计成本对标控制表（深圳区域版）编号 指标名称 指标说明 指标控制值1标准层钢筋含量(Kg/)1、分子包含上部标准层所有结构钢筋2、分母=计容积率面积+不计面积部分（落地凸窗赠送面积+有墙柱的凹阳露台、入户花园+结构拉板）+1/2(两层高悬挑凸阳台+有柱凸阳台+赠送的其他面积）低多层（洋房+1）/ 719层/ 2025层/ 26层（括号内为结构转换时标准层的数据）沈阳、鞍山、大连、长春：39/ 42（44.5）/ 43（45.5）/ 47.5（50）青岛：38/ 40（42）/ 41（43）/ 45（47）天津：42/ 45（47）/ 45（47）/ 50（52）（天津场地土为、时，指标同北京）北京：45 /49（52）/ 50（53）/ 58（/）2标准层混凝土含量(m3/)分母同上低多层/ 719层/ 2025层/ 26层沈阳、鞍山、大连、长春：0.32/ 0.35/0.36/0.38青岛：0.31/ 0.34/0.35/0.37天津：0.33/ 0.36/0.37/0.39北京：0.35/ 0.38/0.39/0.43 窗地比门窗洞口面积/住宅部分可售面积+赠送落地凸窗的房间面积+可封闭空间的面积（有附加门窗时才计入）高层0.19；TH0.234 地下室层高(米) 非人防:3.6m；人防：3.73.8m5地下车位平均面积(/车)分子为所有地下室面积（含设备房），扣除（赠送业主的面积+规划要求的自行车位或可抵扣汽车位的摩托车位面积）6地下室钢筋含量(Kg/)含天然基础和承台（不含桩基）7 硬景面积比例硬景面积（剔除地面车行道、停车位以外的硬质铺装，包含人工基底水景、泳池，不含架空层）/总景观面积30%1、计算软硬景指标需在相对完整的组团或者地块中，避免在施工分期导致的零星地块中进行计算，其中构筑物、小品、挡墙及景墙均按照投影计算硬景面积。2、架空层及临市政路商业街部分单独计算，不列入控制指标.万科集团项目设计成本对标控制表（北京区域版）补充规定：1、上述三表的转换层是指转换层高度3层的情况，若转换高度3层，则标准层的含钢量在不转换的基础上提高45Kg/；2、若消防车上地下室顶板，则地下室的含钢量提高58Kg/。3、人防地下室是指六级人防（含核六），不含五级人防及以上的情况。4、补充北京地区全混凝土外墙的上部结构指标限值：09.3.19 1地下车库建筑设计中的成本问题地下车库建筑设计中的成本问题2009.0309.3.19 2解析地下车库解析地下车库09.3.19 3地下车库建筑设计中的成本问题 -解析地下车库决定地下车库成本的因素很多，主要有以下几方面：1：地下车库规定停车数量2：地下车库范围、层数以及布置方式3：人防地下室面积、等级及布置方式4： 停车率（重点内容）5： 构造做法6：含钢量09.3.19 4地下车库建筑设计中的成本问题 -解析地下车库BADC成本结论： A D B C地下室尽量布置在地下一层， C方案不可取普通地下一层地下车库建安成本约 1600元 /平米，人防地下室约 2300元 /平米竖向合理布置：一层？二层？一大一小 ? 地下一层加地下二层普通地下车库建安成本约 2000 2200元 /平米地下一层普通地下车库，地下二层人防地下室的建安成本约 2000 2500元 /平米123X09.3.19 5地下车库建筑设计中的成本问题 -解析地下车库BAC人防地下室普通地下室成本结论： A C B09.3.19 6地下车库建筑设计中的成本问题 -解析地下车库BAC人防地下室普通地下室成本结论： C B A多层人防地下室一般置于最底下一层09.3.19 7地下车库建筑设计中的成本问题 -解析地下车库 停车率：地下车库总面积 / 停车位总数1：总面积指地下车库外墙围合的所有面积，当存在 消防控制室、垃圾房、污水处理站、换热站以及政府规 定要做的非机动车库、物管用房 等特殊情况下需要设置的房间时，应进行特别说明及复核。 构造做法：这里指 层高、建筑面层、找坡方式 等具体做法这些做法的明确与改进，可使我们节省大量材料停车率指标直接反映一个地下车库的停车效率2：当地允许以摩托车位折抵小汽车停车位时，停车位总数包括摩托车位折算后的数量注：3：停车位总数包括当地政府认可的子母车位09.3.19 8地下车库停车率简易指标：用于控制万科所有住宅建筑地下车库的设计首先要求必须做到，实在做不到要提前提出进行会诊确定地下车库建筑设计中的成本问题 -解析地下车库适用范围： 适用于住宅楼下方的普通地下车库，不包括机械式立体停车库、复式停车库、别墅TH私家车库等特殊的地下车库。09.3.19 9地下车库停车率 停车率限值不是最优值，不能因已达到指标而停止优化 遇有特殊情况，应提前沟通确定1：当地下车库占地面积小于 5000平米，同时 建筑居中布置 时，停车率值难于控制地下车库建筑设计中的成本问题 -解析地下车库注：很多较大型项目能做到30平米/辆以下2：当地库与建筑 塔楼彻底脱开，同时又没有人防时，停车率值能轻松做到25平米/辆以下例如：09.3.19 10地下车库停车率 固有因素：是项目本身具有的，如规模、人防区面积等详规阶段就已确定，不受具体设计技术的影响 设计技术因素：直接受设计师设计经验及技术水平的影响如：柱网、设备房、人防口部、轮廓线、布车方式等地下车库建筑设计中的成本问题 -解析地下车库09.3.19 11地下车库停车率 地下室轮廓线应平直方正，无用的面积一定要剔除 柱网布置应符合车位及行车道模数，达到紧凑布置（附图） 避免行车道靠外墙布置 避免布置平行或斜向车位 设备房及非机动车库不允许挤占行车道两边的停车位 设备房面积勉强够用即可，不能有富余（附表） 人防口部设施应布置在不影响停车的地方 关键的部位对结构构件进行局部转换(慎用）地下车库建筑设计中的成本问题 -解析地下车库09.3.19 12地下车库停车率各地具体执行的车位尺寸及行车道宽度有差别，我们应依当地情况，