北京市农民集体建设用地使用权流转试点办法.docx

北京市农民集体建设用地使用权流转试点办法试点解读 发布时间:2013-8-1 17:30:13 来源: 点击:860次 亮点1 盘活建设用地吸引更多资金 “集体建设用地使用权，在土地所有者和土地使用者资源的前提下，可依本办法规定，以转让、租赁、作价出资（入股）等方式流转。”试点办法第2条 北京市出台的试点办法的意义在于：突破了现有土地管理法对农民集体土地使用权转让的限制。 由于土地管理法的规定，现在乡镇利用土地招商引资的普遍做法是：先由上级政府进行征地，将土地性质从农民集体所有变为国有，然后进行出让，成为建设用地。“这个过程中程序繁杂，环节很多，一个项目运作下来一般需要两年时间，影响了投资效率”。 而按照试点方案，延庆县国土房管局接到农民建设用地使用权流转申请后，7个工作日内就必须进行审批。“投资企业不再需要承担征地费，而是交纳租赁费，成本也省下来了”。 “试点之前，当然也有地方在自发搞土地租赁，但由于没有法律依据，土地管理部门不能为其办理各种手续，并且要对其进行行政处罚，但这种情况确实对当地的经济有好处，政府执法起来也有困难。” 亮点2 决定权由省级直接下放到村 “（申请土地流转需提交）拟流转土地所属的集体经济组织成员会议三分之二以上成员或者三分之二以上成员代表同意流转的证明文件。“试点办法第11条 北京市的试点办法另一个重大突破是，决定农民集体建设用地使用权改变的权力从省一级政府直接下放到最基层的村里，由村民自主决定土地使用权流转，上级政府部门负责监管。为方便落实，一般情况下村委会或执委会可以先与开发商进行接洽，形成初步意向后提交村民代表大会讨论。 县级主管部门主要通过四个方面进行监管。一是先对拟流转土地性质进行认定，拟流转的土地必须是集体建设用地。二是必须召开村民代表大会，流转申请必须经村民代表大会三分之二以上村民通过并且签字，方可生效。三是承租方（开发商）的建设项目要受到土地管理部门和城市规划部门制约，必须符合城市建设总体规划和土地利用总体规划。最后，如果牵涉到农用地或未利用地，必须先经市政府，将土地性质转为建设用地。 亮点3 土地流转收益须向村民公开 “首次流转的土地收益原则上归拥有流转土地所有权的集体经济组织所有，再次流转的土地流转收益归流转土地使用权的单位或个人所有。”试点办法第18条 根据试点办法，首次流转的土地流转收益原则上归集体所有，如果此后再次流转，收益归拥有使用权的单位或个人所有。 亮点4 试行暴露困难及时总结完善 “（申请土地流转需提交）存在原土地使用者的，应提交解除使用关系及补偿情况的书面证明材料。”试点办法第11条 例如，村民甲的小工厂的用地可以流转，便由村里与甲商量签订协议，按协议价格进行补偿。之后，土地使用权就归村集体，流转给开发商后，甲不能从中再进行提成。 广东省关于实行农村集体建设用地使用权流转的通知、北京市农民集体建设用地使用权流转试点办法、安徽省集体建设用地有偿使用和使用权流转试行办法等。各地方规定的集体建设用地的流转方式有下列几种：1、出让：是指集体土地所有者将一定年限的集体建设用地使用权让与土地使用者，由土地使用者向集体土地所有者一次性支付土地出让价款的行为。出让方为集体经济组织，受让方取得集体出让建设用地使用权。集体建设用地使用权出让的最高期限，不得超过同类国有土地使用权出让的最高期限。2、出租：指集体土地所有者或者农村建设土地使用权人作为出租人将其集体土地的建设用地租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的法律行为。出租的年限不高于合同法规定的租赁合同的最高年限，即20年。出租农村集体建设用地的情形在城乡结合部比较普遍，一般用于建设工业园区、集贸、建材、家电、花卉等市场。3、转让：是指出让集体建设用地使用权人将集体土地使用权再转移的行为。转让方为本次流转前的原使用权人。4、作价出资或入股：是指集体土地所有者将一定年限的集体建设用地使用权预期收益金折成股份投入建设项目，依照合同获取利息或参与分红的行为。5、合作和联营：集体土地所有者以一定年期的集体建设用地使用权作为条件，与其他单位或个人合作、联营，共同举办企业。其中收取固定土地收益的，类似于集体建设用地租赁；根据企业经营状况收取土地收益的，类似于集体建设用地使用权作价出资（入股）。6、抵押：集体建设用地使用权抵押是指集体建设用地使用权人将通过出让、出租的方式取得的集体建设用地使用权在不转移对集体建设用地的占有，将该集体建设用地使用权作为债权担保的行为。根据担保法的有关规定，集体土地（含建设用地）使用权本身是不能够单独设定抵押的，只有两种情形例外：（1）承包的荒地的土地使用权；（2）以乡（镇）、村企业的厂房等建筑物作为抵押物，其占用范围内的土地使用权同时抵押。实践中，各省一般都规定，集体建设用地使用权可以抵押，但应当签订抵押合同，并向市、县人民政府土地行政主管部门办理抵押登记。对于集体建设用地使用权抵押融资，大部份地区采取了较为保守的管理方式。一般来讲，主要是利用地上建筑物和附着物抵押贷款，土地连带抵押的方式进行融资，如果土地要单独抵押则必须由被抵押土地的集体土地所有者出具同意抵押的证明。合法取得的集体建设用地使用权可以通过转让、转租的方式进行再次流转，但有的地区为了避免炒卖集体建设用地使用权，对其转让进行了限制，如安徽省规定“按照集体建设用地有偿使用合同约定投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上”方可转让。另外，各地的地方规范性文件都规定了“房地一体”