（民商法学专业论文）项目管理视角下的承租人优先购买权行使.pdf

独创性声明 本人郑重声明：所提交的学位论文是本人在导师指导下独立进行研究 工作所取得的成果。据我所知，除了特别加以标注和致谢的地方外，论文 中不包含其他人已经发表或撰写过的研究成果。对本人的研究做出重要贡 献的个人和集体，均已在文中作了明确的说明。本声明的法律结果由本人 承担。 学位论文作者签名：j 驾牡日期：纽盘- 一牝 学位论文使用授权书 本学位论文作者完全了解东北师范大学有关保留、使用学位论文的规 定，即：东北师范大学有权保留并向国家有关部门或机构送交学位论文的 复印件和电子版，允许论文被查阅和借阅。本人授权东北师范大学可以将 学位论文的全部或部分内容编入有关数据库进行检索，可以采用影印、缩 印或其它复制手段保存、汇编本学位论文。 ( 保密的学位论文在解密后适用本授权书) 学位论文作者签名： 日期： 雕 铂懈阳 学位论文作者毕业后去向： 工作单位： 通讯地址： 指导教师签名：乏兰至主 日 期：芝! ! 竺：! ：至 电话： 邮编： 摘要 承租人优先购买权制度在我国历史悠久，历经社会变迁依然存续，发挥其特 有的法律价值和社会价值。但以往对该制度的研究，一直将其作为一项律制度， 沿着法律逻辑的轨迹进行。而承租人优先购买权实质上表现为一种民事特权，通 过赋予特殊主体以优先于其他人的权利，达到维护社会公平和正义的目的，可以 说从一定程度上打破了传统的的法律平等原则。同时该制度也从一定程度上限制 了房屋出租人出卖房屋的权利，打破了契约自由原则，所以它必然与以往存在的 法律制度存在很多的矛盾，呈现出许多纷繁复杂的问题。该制度的特殊性决定了 它不符合一般的法律逻辑，不符合现有的法律制度。在研究承租人优先购买权制 度时，过于执着于法律逻辑必然陷入逻辑的怪圈，不能很好的实现承租人优先购 买权制度自身的社会价值与法律价值。 项目管理是一种综合性的努力，它的核心目标是在项目的特定范围内，实现 主体间最大的和谐，创造资源的合理有效使用，实现资源优化配制，最优的达成 项目目标。也就是让项目的利益相关者满意，为利益相关者创造价值，同时，也 要让利益相关者尽到责任。项目管理以其独特的思维方式、过程分析方法、为这 个一切都即将成为项目的社会创造非凡的价值。 本文对承租人优先购买权进行价值分析，跳出法律本身的束缚，把承租人优 先购买权制度作为一个项目，以项目管理的过程分析方法和项目管理思维模式并 将其放置于社会现实中展开对承租人优先购买权制度的分析，分析承租人优先购 买权制度价值及行使中追求的价值和价值的位阶，并以此为基础，解决承租人优 先购买权行使过程中在法学理论及司法实践中存在的问题。试图在理论与现实之 间，司法实践范围内，司法实践与法学理论间建起一个桥梁，理顺承租人优先购 买权在法学理论与司法实践中的冲突、矛盾。 关键词：项目；项目管理；承租人优先购买权：价值；性质 a b s t r a c t l e s s e ep r e e m p t i o ns y s t e mi no u rl o n gh i s t o r y , s o c i a lc h a n g ei ss t i l l e x i s t i n g ，t o p l a yi t su n i q u el e g a la n ds o c i a lv a l u e s h o w e v e r ，t h es y s t e mo ft h ep a s th a sb e e na sa l e g a ls y s t e m ，a l o n gt h et r a j e c t o r yo fl e g a ll o g i c t h et e n a n tr i g h to ff i r s tr e f u s a li nf a c t e x p r e s s e da s ac i v i lp r i v i l e g e ，b yg i v i n gas p e c i a ls u b j e c tt a k e sp r i o r i t yo v e ro t h e r p e o p l e sr i g h t st oa c h i e v es o c i a lf a i r n e s sa n dj u s t i c e ，t h ep u r p o s ec a nb es a i dt os o m e e x t e n tb r e a kf r o mt h et r a d i t i o n a ll e g a lp r i n c i p l eo f e q u a l i t y m e a n w h i l et h es y s t e mt o ac e r t a i ne x t e n t ，l i m i tt h el e s s o rt h er i g h tt os e l lh o u s e s ，t h ep r i n c i p l eo ff r e e d o mt o b r e a kt h e c o n t r a c t ，i tm u s te x i s tw i t ht h ep r e v i o u s l e g a ls y s t e mh a sm a n y c o n t r a d i c t i o n s ，s h o w i n gal o to fc o m p l i c a t e di s s u e s 1 1 1 ep a r t i c u l a r i t yo ft h es y s t e m d e t e r m i n e st h a ti td o e sn o tm e e tt h eg e n e r a ll e g a ll o g i c ，d o e sn o tm e e tt h ee x i s t i n g l e g a ls y s t e m p r e e m p t i o no ft h el e s s e ei nt h es y s t e m ，t o om u c he m p h a s i so nal e g a l l o g i cs i n ki n t oa c y c l eo fl o g i cc a nn o tb eag o o dt e n a n tp r e e m p t i o ns y s t e mt oa c h i e v e i t ss o c i a lv a l u ea n dl e g a lv a l u e p r o j e c tm a n a g e m e n ti sac o m p r e h e n s i v ee f f o r t ，w h i c hi st h ec o r eo b j e c t i v eo ft h e p r o j e c tw i t h i nt h es p e c i f i e dr a n g et oa c h i e v em a x i m u mh a r m o n yb e t w e e nt h em a i n b o d yt oc r e a t ee f f e c t i v ea n de f f i c i e n tu s eo fr e s o u r c e st oa c h i e v eo p t i m u ma l l o c a t i o n o fr e s o u r c e s ，t h eb e s tt oa c h i e v et h ep r o j e c to b j e c t i v e s i st o p r o j e c ts t a k e h o l d e r s s a t i s f a c t i o nf o rt h es t a k e h o l d e r st oc r e a t ev a l u e ，b u tt h a ts t a k e h o l d e r sd oi t sp a r t p r o j e c tm a n a g e m e n t 谢mi t su n i q u ew a yo ft h i n k i n g ，p r o c e s sa n a l y s i s ，a l lf o rt h i s p r o j e c tw i l lb et oc r e a t ee x t r a o r d i n a r yv a l u e 1 1 1 i sp r e - e m p t i v er i g h t so nt h el e s s e et h ev a l u e a n a l y s i so u to f t h es h a c k l e so ft h e l a wi t s e l f , t h el e s s e ep r e e m p t i o ns y s t e ma sap r o j e c t ，p r o je c tm a n a g e m e n t ，p r o c e s s a n a l y s i sa n dp r o j e c tm a n a g e m e n tt h i n k i n ga n di t sp l a c ei nt h es o c i a lr e a l i t yi nt h es t a r t o ft h et e n a n tp r e e m p t i o ns y s t e ma n a l y s i s a n a l y s i so ft h ev a l u eo fp r e e m p t i o nr i g h t t e n a n ta n dt h ev a l u eo fe x e r c i s ei nt h ep u r s u i to fr a n ka n dv a l u e ，a n do nt h i sb a s i st o r e s o l v et e n a n tr i g h to ff i r s tr e f u s a li nt h ee x e r c i s eo f l e g a lt h e o r ya n dj u d i c i a lp r a c t i c e i np r o b l e m s t r yb e t w e e nt h e o r ya n dr e a l i t y , w i t h i nt h es c o p eo fj u d i c i a lp r a c t i c e ， j u d i c i a lp r a c t i c ea n db u i l t ab r i d g eb e t w e e nl e g a l t h e o r y , r a t i o n a l i z et h el e s s e e p r e e m p t i o ni nt h el e g a lt h e o r ya n dj u d i c i a lp r a c t i c ei nt h ec o n f l i c t ，c o n t r a d i c t i o n k e yw o r d s ：h o u s i n gl e s s e e ；p r e e m p t i o n ；p r o g r a mm a n a g e m e n t ；n a t u r e 目录 摘要i a b s t r a c t i i 目录i i i 引言1 一、项目管理概述2 ( 一) 项目的定义和特征2 1 项目的定义2 2 项目的特性2 ( 二) 项目管理的概述4 1 项目管理的涵义4 2 项目管理的背景4 3 项目管理的主流方式方法5 二、项目管理视角分析承租人优先购买权行使的价值9 ( 一) 承租人优先购买权行使的项目属性9 1 承租人优先购买权的行使目标明确9 2 承租人优先购买权的行使的独立调整对象9 3 承租人优先购买权行使的过程性与系统性9 4 承租人优先购买权存在受外部影响性和矛盾性9 ( 二) 项目分析法分析承租人优先购买权的独特价值1 0 1 项目管理科学的系统分析法1 0 2 开放式管理思维1 2 三、承租人优先购买权行使项目分析1 4 ( 一) 承租人优先购买权行使项目的启动1 4 1 需求分析1 4 2 启动方式1 5 3 前期准备1 5 4 可行性分析1 8 ( 二) 承租人优先购买权行使项目的计划1 9 1 承租人优先购买权行使中的利益主体1 9 2 承租人优先购买权项目效力范围2 0 3 评价项目的约束条件2 2 ( 三) 承租人优先购买权项目的实施和控制2 5 1 承租人优先购买权与其他优先权的冲突2 5 ( 四) 承租人优先购买权行使项目的收尾2 7 四、后评价2 9 结论3 l 参考文献：3 2 后记3 3 i v 东北师范大学硕士学位论文 引言 承租人优先购买权制度在我国确立已久，旨在保护承租人稳定的生活状态， 实现法律的秩序价值、效率价值和公平正义价值。从该制度创立至今，很多学者 从不同方面、不同角度对其不同问题进行阐述。我国在合同法第2 3 0 条规定 “出租人出卖租赁房屋时，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享 有以同等条件优先购买的权利。删在2 0 0 9 年6 月2 2 日最高人民法院审判委员会 第1 4 6 9 次会议通过了最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体 应用法律若干问题的解释第二十三条：“出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋，应 当在拍卖5 日前通知承租人。承租入未参加拍卖的，人民法院应当认定承租人放 弃优先购买权。吲第二十四条“具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋 的，人民法院不予支持：( 一) 房屋共有人行使优先购买权的；( 二) 出租人将房 屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子 女、外孙子女的；( 三) 出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示 购买的；( 四)第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。”都对承租人 优先购买权相关问题做出了规定。固 本文尝试跳离原有的法律分析思维及法律逻辑，把项目管理的过程分析方法 和项目管理的思维模式引入承租人优先购买权制度，分析该制度的价值和行使中 追求的价值和价值位阶，并以此为基础展开分析，对该制度相关问题进行论证。 中华人民共和国合同法第2 3 0 条。 最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体鹿用法律若干问题的解释第一二十三条。 最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体心用法律若干问题的解释第二十四条。 l 东北师范大学硕士学位论文 一、项目管理概述 ( 一) 项目的定义和特征 在从项目管理的视角分析承租人优先购买权行使的问题前，首先需要明确本 文对项目管理的一些理解认识，而要理解项目管理首先需要明晰一个关键词语即 项目，项目是项目管理的对象也是项目管理的出发点。 1 项目的定义 世界上所有的活动都可称之为一个项目，通信工程的建设、信息科技的开发、 医用药品的研制、杂交水稻的实验是项目；一次外出旅游、一场婚礼盛宴、一次 家庭聚会、一场演出彩排也是项目；大学校园的素质教育、学院的师资建设都是 一个项目，项目无处不在，和我们的生活息息相关，众多学者都曾给出过项目的 定义，具有代表性的有以下几种： 观点一：美国项目管理协会( p m i ) ：项目是为提供某种产品、服务或成果所 做的努力。一 观点二：r j 格雷厄姆认为，项目是为了达到特定目标而调集到一起的资源组 合；项目是一次独特的工作努力，即按某种规范及应用标准导入或生成某种新 产品或某项新服务，这种工作应当在时间、成本、费用、人力资源等项目参数 内完成。 观点三：j o a nk n u t s o n 和i r ab i t z ：项目是为达到某项目标而精心组织的某项 过程，该目标起初只有抽象的开始、抽象的结束、抽象的移交物。 美国作为项目管理的起源地，美国项目管理协会是项目管理领域内权威的组 织机构，它从项目的目的出发，将项目的本质落在“努力”上。为项目作出概括 生动的定义。j o a nk n u t s o n 和i r ab i t z 将项目的概念抽象化，指出项目的概念不 仅仅局限在工程方面的管理，项目的外延被抽象化，这种变化反映了项目管理发 展的趋势。 通俗的说项目就是为达成一个特定的目标，在一定的约束条件下，合理配置 各种资源，为提供某种产品或服务而完成的一次任务或努力。 2 项目的特性 虽然说世界上一切的活动都是一个项目，但是具有研究意义的项目一般表现 。杨玉中，项目管理，化学t 业出版社，2 0 0 9 年版，第4 页。 鲁与上同 包与上同 2 东北师范大学硕士学位论文 为以下几个方面的特性： ( 1 ) 目标的确定性 任何一个项目都是为达成某个特定的目标服务的，而且这个目标是相当明确 的，没有无目标的项目，也没有无确定目标的项目，目标的达成也是衡量项目成 功与否的一个标准。项目的目标主要有两个方面：一是项目工作本身的目标，另 一个是项目生成的产品或服务的目标。 ( 2 ) 活动或服务的独特性 活动或服务的独特性是指项目所控制的活动，以及生成的服务与其他活动或 服务有不同之处，存在内涵与外延上的差别，同时不同项目的目标、制定、控制 等使活动和服务也有不同。 ( 3 ) 过程性与系统性 项目是为实现特定的目标而进行的一个完整的过程，并对它由启动、协调、 控制等一系列阶段组成有着严格的控制以致可以形成一个有机的系统。 ( 4 ) 受外部影响性 马克思主义哲学唯物辩证法称世界是普遍联系和永恒发展的。在项目中，体 现在项目自身各阶段、各要素之间相互联系，相互配合实现项目的目标。同时项 目也受外界客观条件的制约。一个项目它除了它自身外，它的实施、救济等许多 环节需要外部的依托，所以一个项目的成功实施，需要外部的保障，项目具有受 外部影响性。 ( 5 ) 冲突性 冲突性存在项目进行的全过程。在启动前需要评估项目角色及资源之间的冲 突，项目进行的过程中，各种资源之间、项目角色之间也还会因为利益而发生冲 突。 基于项目的定义和特性，我们不难发现将承租人的优先购买权的行使与项目 存在一定的联系。首先承租人优先购买权作为一项法律制度，必然存在其要保护 的法益，也就必然存在目的性。目i j 民法中的承租人优先购买权制度是为保护弱 者、稳定社会秩序为主要目的而设立的。其次，承租人在行使其优先购买权中存 在着种种矛盾，这也是目前承租人优先购买权制度备受争议之处；再次，承租人 优先购买权的行使有它自己独特的调整对象，使它区别于其它法律制度的。从该 制度的建立、到实施、到完善是一个循序渐进的过程，是一个完整的体系。从其 自身分析，承租人、出租人、第三人之间存在利益的冲突，而承租人优先购买权 的行使也是随着社会和经济的发展不断演变和完善。 东北师范大学硕士学位论文 ( 二) 项目管理的概述 1 项目管理的涵义 项目管理同项目一样，国内外的诸多学者也给出过项目管理的定义，主要有 以下几种主流观点： 观点一：美国项目管理协会( p m i ) 认为项目管理就是把各种系统、方法和 人员结合在一起，在计划和目标范围内完成项目的各项工作。有效的项目管理是 指按照计划来实现具体目标，对组织机构资源进行计划、引导和控制工作。 观点- - ：项目管理就是以项目为对象的系统管理方法，通过一个专门的组织， 对项目进行高效率的计划、组织、指导和控制，以实现项目全过程的动态管理和 项目目标的综合协调与优化。 观点三：项目管理就是用科学理论和方法，对项目进行控制、组织、指挥、 控制和协调，实现项目确立时的特定目标。圆 观点四：项目管理是以项目及其资源为对象，运用系统的理论和方法对项目 进行高效率的计划、组织、实施和控制，以实现项目目标的管理方法体系，并且 也可以从项目管理的五个方面来进一步理解项目管理的定义：项目管理的主体是 项目经理；项目管理的客体是项目本身；项目管理的职能是由计划、组织、协调 和控制组成；项目管理的任务是对项目及资源进行计划、组织、协调、控制；项 目管理的目的是实现项目目标。固 从以上的几个概念可以看出项目管理就是以项目为对象，运用科学的，系统 的、综合的方法对项目进行计划、组织、协调和控制，最终实现项目管理的目标。 项目管理的本质目标就是把各种资源配置到项目中，合理发挥效能，从而达成项 目的目标优质实现。 2 项目管理的背景 项目管理起源于国外，最初可以追溯到二战时期，当珍珠港事件爆发后，美 国建立加快原子弹的制定计划曼哈顿计划，而这个计划被认为是项目管理的 开始。这个阶段也被称为项目管理的初始阶段。二十世纪四五十年代，项目管理 被应用于国防和军事项目，这是项目管理的第一次应用。 项目管理的现代化则始于1 9 5 6 年，在这一年美国项目管理学会( p r o j e c t m a n a g e m e n ti n s t i t u t e ，p m i ) 成立，它是项目管理行业的倡导者，是全球项目管 理的权威机构，现代的p m i 专业认证正是基于这个组织而发展起来的，更多的 人通过认证考试走上项目管理的专业化道路，从而为项目管理的行业发展奠定人 口臼恩俊，现代项目管理，机械工业出版社，2 0 0 0 年。 毫邱苑华，项目管理学，中国建筑工业出版社，2 0 0 1 年。 。骆珀j ，项目管理，机械- 丁业出版社，2 0 0 8 年。 4 东北师范大学硕士学位论文 才基础。与此同时，项目管理的领域也开始拓宽。 进入二十世纪九十年代，随着经济全球化、一体化进程的加快，项目被应用 到更多的行业，从最初的军事、航天拓展到信息、通信、金融、医药、教育等行 业。项目管理学本身也得到推动和发展，由于其独特的管理对象及管理方式逐渐 从管理学分离为一个独立的学科，其思维方式和研究理念亦成为众多企业运营的 首选，如a t & t 、m o t o r o l a 、m m ，都采用项目管理的方法和理念。 在我国项目管理起步比较晚。二十年代八十世纪开始，我国项目管理进入初 步发展阶段。我国逐步开始将项目管理的思维方式和方法体系应用于建筑、军事、 国防等行业，取得了一定的成绩。特别是在1 9 8 7 年，我国开启了项目管理的认 证制度，可谓项目管理历史上的一座里程碑。 从二十世纪九十年代开始至今，项目管理在我国得到进一步的发展。现在， 国内的很多企业和组织也将项目管理的思维方式和知识方法体系指导实践，与国 际化接轨，促进了建筑、通信、金融等行业更加快速的发展。而且随着与世界接 轨，国内许多领域的研究也都引入项目管理的模式。 3 项目管理的主流方式方法 项目管理的知识体系p m b o k 所谓项目管理的知识体系，就是项目管理过程中所需要的知识和方法的集合 p m b o k 是美国项目管理学会( p r o j e c tm a n a g e m e n ti n s t i t u t e ，p m i ) 在总结二十 多年项目管理实践经验的基础上创立的一套项目管理的知识体系，该体系包括动 态的是五大过程管理和静态的是九大知识领域。 五大过程管理为：项目启动过程；项目计划过程；项目执行过程；项目控制 过程；项目结束过程。一个项目的实施过程是这五大过程相互联系和重叠的活动， 在一定情况出现后为了实现项目的目标某些流程可以反复的适用。其基本情况如 图 5 东北师范大学硕士学位论文 以上的五大过程中的每一个部分都有其特定的内容和目标，具体见图 6 东北师范大学硕士学位论文 项目管理的静态的九大知识领域包括：项目集成管理；项目范围管理；项目 时间管理；项目成本管理；项目质量管理；项目人力资源管理；项目沟通管理； 项目风险管理；项目采购管理这九大管理贯穿于项目管理过程之中，形成项目的 整体管理，在项目进行的每一阶段，都应注意资源和利益在各个主体间的协调和 7 东北师范大学硕士学位论文 平衡，时刻防范项目风险，对潜在的问题加以处理和解决，保证每个阶段的顺 利进行，从而保证整个项目的按期完成。 东北师范大学硕士学位论文 二、项目管理视角分析承租人优先购买权行使的价值 美国项目管理专业资质认证委员会主席p a u lg r a c e 曾经说过：“在当今社会 中，一切都是项目，一切都将成为项目。”在上文的项目定义和特征中，我们也 谈到项目就是为达成一个特定的目标或者一些价值，在一定的约束条件下，合理 配置各种资源，从而最优实现项目目标。 ( 一) 承租人优先购买权行使的项目属性 承租人优先购买权这项法律制度是为社会主义市场经济服务的，旨在稳定社 会秩序、提高经济效益、平衡承租人优先购买权行使中各利益主体之间的利益， 更好的实现各方的权利和义务。承租人优先购买权的行使具备项目的特征。 1 承租人优先购买权的行使目标明确 承租人优先购买权制度的历史可谓源远流长，甚至可以追溯到古罗马时期， 但不管什么时期，什么时代，作为一项法律制度，必然有其所要保护的法益，有 其追求的价值，虽然各个时期立法背景不同，追求的主要价值不同，但其目的性 毋庸置疑。 2 承租人优先购买权的行使的独立调整对象 承租人优先购买权的行使是针对城镇房屋出租过程中，出租人欲将房屋出 售，形成的出租人、承租人、买受人以及复杂特殊情况出现第三人之间的复杂的 民事权利义务关系。其权利行使的对象，权利行使的内容，权利行使的条件，权 利行使的程序都有独特的规定。 3 承租人优先购买权行使的过程性与系统性 承租人优先购买权无论从宏观立法角度还是微观具体实施角度，都是一个循 序渐进有系统的过程。从宏观角度分析承租人优先购买权行使作为民法的一项重 要制度，其在制度的建立、实施、到完善、都是一个有顺序性的活动。从微观角 度看，承租人优先购买权行使的过程本身也具有程序性。如出租人打算出售房屋， 与第三人达成初步的买卖合同，通知承租人，承租人答复。 4 承租人优先购买权存在受外部影响性和矛盾性 承租人优先购买权是个法律问题可以归结为上层建筑，由于经济基础决定上 9 东北师范大学硕士学位论文 层建筑，所以承租人优先购买权的行使受社会经济发展的影响，例如承租人优先 购买权的首次提出是以计划经济为背景，很多目前出现的问题与矛盾，当时没有 出现也很难预料到，所以时至今日，承租人优先购买权显现出自身无法逾越的局 限性。承租人优先购买权制度作为法律制度其主要的目标就是在各个利害关系人 之间寻找他们权利义务的平衡点以及在经济发展与法律制度建设过程中寻找平 衡点，追求法律的价值公平，特别是实现公平中的实质公平，又实现社会效 益、个人效益的最优。所以在寻找权利义务平衡点以及资源的优化配置时，最关 键的步骤就是寻找厉害关系人的矛盾进行分析。 ( 二) 项目分析法分析承租人优先购买权的独特价值 项目管理既是艺术，又是科学；项目管理本身并不依赖于具体行业，换而言 之，其理论可以适用于各个行业。项目管理核心目标：是在项目的特定范围内， 实现主体间最大的和谐，创造资源的合理有效使用，实现资源优化配制，最优的 达成项目目标。也就是让项目的利益相关者满意，为利益相关者创造价值，同时， 也要让利益相关者尽到责任。 1 项目管理科学的系统分析法 项目管理教给我们一种系统的思维问题的方法、一种系统做事的方法，它使 做事的目标将更加明确，实现目标的过程将更加有条理性，对过程的控制将更加 科学，对结果的反馈更加深刻。 把承租人优先购买权行使问题作为一个项目来分析，通过项目的目标确定、 项目管理的方法使用以及项目结果的反馈，综合运用项目管理分析问题的思维角 度、特有的知识体系和方法论体系，能够顺然展现租人优先购买权行使中呈现的 各种问题的深层次原因，从而为其解决提供依据。 ( 1 ) 清楚明晰的的目标分析法 项目管理是“以目标为导向”的核心理念，保证了项目管理处理问题的系统 性。项目管理的起源就是建立在实现一定目标的基础上的，在以后的计划、实施 与控制、反馈等很多流程都是围绕着项目的目标进行的。一个中心点，保障了项 目运行中的稳定性，及程序性。由于目标的重要性，所以项目管理对于目标的确 定及分析有着独特的分析角度。 项目管理中将项目目标按确定性不同分为两类，必须满足的项目目标和附加 的项目目标。必须满足的项目目标指在项目管理中处于基础地位，必须被满足， 必须以它为中心实施项目管理的，在一定时期内可以预见，可以确定实现的目标。 而附加项目目标，指在目前的背景下很难确定和实现的目标，影响其确定性的因 心 荣贵，项目管理，机械t 业出版社，2 0 0 4 年，第4 3 页。 l o 东北师范大学硕士学位论文 素多与外界环境有关。 在以往对承租人优先优先购买权行使问题的研究中，由于将其作为一项律制 度，所以很多研究都是沿着法律逻辑的轨迹进行。而承租人优先购买权作为一项 特殊的法律制度本身存在着特殊性，它限制了房屋出租人出卖房屋的权利，打破 了契约自由原则，所以必然与以往存在的法律制度存在很多的矛盾，呈现出许多 问题。该制度的特殊性决定了它不符合一般的法律逻辑，不符合现有的法律制度。 在研究承租人优先购买权制度时，过于执着于法律逻辑必然陷入逻辑的怪圈，不 能很好的实现承租人优先购买权制度自身的社会价值与法律价值。利用项目管理 中的方法分析承租人优先购买权制度价值及行使中追求的价值和价值的位阶，对 于解决承租人优先购买权制度，有着指导性意义。 ( 2 ) 条理有序的项目管理过程 过程是指实现某种结果的行动序列。项目管理的过程就是根据项目的目标制 定实现目标的所经历的序列。一般一个项目的实现需要经历以下几个过程，即项 目启动，项目计划，项目实施控制以及项目的收尾。这些过程有着严格且灵活的 运行、分析模式。程序化保证了项目目标实施的准确性，减少了不确定因素对于 项目的影响。在研究承租人优先购买权行使的过程中，良好的分析问题的流程有 助我们更为全面系统的分析承租人优先购买权运行中存在的问题 ( 3 ) 科学的过程控制机制 控制与实施过程是项目管理中重要部分，主要作用是在项目实施过程中，协 调主体与资源的关系，完成项目目标，并且通过监督和检测过程，确保项目目标 的实现，必要的时采取一些纠正措施。项目的控制与实施阶段主要注重在主体、 资源、制度方面的控制，保障项目计划的顺利实施及项目目标的最终实现。承租 人优先购买权除了在制度初建时存在弊端外，更多的缺陷是伴随着发展在权利行 使的过程中显现出来的：主体间在资源占有上的矛盾。所以在研究承租人优先购 买权制度时，以其行使为法律线索，目光在理论与现实之间往返，寻求彻底解决 承租人优先购买权存在的问题。而运用项目管理的过程控制方式可以更科学，更 有体系的发现并解决承租人优先购买权行使中存在的问题。 ( 4 ) 灵活有效的结果反馈程序 灵活有效的结果反馈程序是针对项目管理实施过程中出现的问题，进行大量 的数据统计与分析，然后不断完善，修正不当，实现目标的主要过程。承租人优 先购买权制度在我国建国初期即已经形成，时至今日许多地方都表现出与时代不 相适应性，正需要一个项目管理中的结果反馈程序，通过统计分析目前社会上承 租人优先购买权行使时出现的问题，实现承租人优先购买权行使的目标价值。 项目管理实施过程强调的“优化利益、动态管理、达到平衡”，保证了实施的 顺利进行，项目管理以“利益相关者的满意”为项目管理成功的主要目标，保证项 东北师范大学硕士学位论文 目的最终成效。项目管理让项目进行的过程有序可控，有计划、有控制、有反馈、 有评审，问题根源可以追溯并能得到及时解决。承租人优先购买权，从制度建立、 到实施、到完善，其实也是一个可控的过程，亦应该有目标、有计划、有反馈、 有评审，承租人优先购买权的行使是为了保障权利和义务的实现，调和各方利益 的冲突，将项目管理的方法论与思维模式式应用到承租人优先购买权行使的分析 中，通过对资源的合理配置、方法的合理选择、知识体系的合理应用，最终达到 实现各方利益最大程度的统一和谐，使承租人优先购买权的立法目的和价值得以 最终实现。 2 开放式管理思维 项目思维是项目管理和知识经济不断发展的产物。在世界一体化、经济全球 化的当今时代，我们不得不面对前所未有的挑战，在我们面前出现的不确定性 和未知领域让我们变得有些恐慌，我们的思维也呈现出一种混乱的状态。我们开 始意识到，在知道的东西越来越多的同时，我们不知道的也越来越多。 众多周知，我们真正能够影响的是未来，而对现状形成因素的影响则很少。 很明显，现状只不过是从过去通向未来的中转站。如果已经掌握的和现有的知识 和经验不能为出现的问题及未来的问题提供方案的话，我们就必须借助于开放 的、有效的思维方式来探索未来。首先项目思维关注的是整体。项目管理思维以 一种全局性和战略性的眼光来审视项目，项目管理思维也以一种深度和广度的界 面来看待项目，认为一个项目能够成功是多方面因素共同作用而成的，因此既要 重视对整体的把握，也要重视各个分量的影响，重视整体和部分的关系。其次， 项目思维将项目看成一个具有生命周期，包括五大管理过程和九大知识管理的动 态的过程。再次，项目思维在对待风险和变化上，具有前瞻性和主动性。最后， 项目思维能够注重各种知识体系的结合，集思广益，有其专业的技术方法、工具 方法、分析方法等。 在项目管理的领域，很重要的就是使用有效的项目思维方式，只有这种思维 方式，才能够帮助我们分析和处理各种复杂的现象和问题，应对各种风险，实现 项目管理的目标。如项目绩效评价的系统式思维：不仅关注系统内部元素之间和 谐的关系，而且关注系统与环境之间的关系。其原则是：追求人、技术、流程之 间的相互和谐；明晰相关者的期望和责任；建立规范有效的反馈机制。 总之，把承租人优先购买权权利行使作为一个项目，以项目管理的思维方式， 综合运用项目管理的知识体系、方法体系，以项目管理的方法为指导，以项目管 理思维为线索，依次展开对承租人优先购买权立法价值的分析、解决承租人优先 购买权行使过程中在法学理论及司法实践中存在的问题。试图在理论与现实之 间，司法实践范围内，司法实践与法学理论间建起一个桥梁，理顺承租人优先购 1 2 东北师范大学硕士学位论文 买权在法学理论与司法实践中的冲突、矛盾。希望通过研究，明晰承租人优先购 买权行使制度的相关问题，通过建立冲突处理原则解决实践中承租人优先购买权 行使中的的矛盾。 东北师范大学硕士学位论文 三、承租人优先购买权行使项目分析 前面介绍了项目管理的知识体系p m b o k ，其中谈到了五大过程和九大知识 领域，把承租人优先购买权行使作为一个项目，按照项目管理的过程和理论对其 进行分析，以期能够使承租人优先购买权行使过程中存在的问题顺然展现，并运 用项目管理的知识体系以及相关方法对承租人优先购买权行使中的问题进行解 决。 ( 一) 承租人优先购买权行使项目的启动 启动时项目管理过程的第一阶段，启动是指正式开始一个项目，启动过程是 从项目的产生、通过需求分析、对项目进行准备，到对项目的可行性进行研究一 个完整的过程。一个项目总是开始于某种需求，通过需求确定项目目标，然后对 于目标的实现做必要的准备，可以看出启动自身包括的内容也是一个顺序的流 程，保证项目的顺利进行。在承租人优先购买权启动的过程中首先确定该制度的 法律价值，以法律价值为引导确定租人优先购买权的定义和性质，在本部分的最 后分析承租入优先购买权存在的现实土壤。 1 需求分析 一个项目来源于各种需求或者要解决的问题。将承租人优先购买权的行使作 为一个项目也就是要分析其所要达到的目标或者所要解决的问题。纵观承租人优 先购买权制度在我国的发展历史，无论在宋刑统中的“典卖倚当物业先问房亲： 房亲不要，次问亲邻。”之记载，还是现在合合同法第2 3 0 条之规定“出租 人出卖租赁房屋时，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等 条件优先购买的权利，它表现为一种民事特权，尽管它有可能侵害善意第三人 的利益，违背合同自治原则，但历经悠久依然存续，那么它必然能够满足某种需 求，具有一定价值。 ( 1 ) 从法学理论分析承租人优先购买权行使的价值 承租人优先购买权实现法律的秩序价值、社会效率价值和公平正义价值。首 先优先购买权制度的重要意义就是稳定已经建立的法律关系，维护现存的秩序。 承租人优先购买权作为优先购买权的一种旨在维持现有的社会秩序。其次，由于 承租人已经与租赁房屋形成稳定的联系，对于房屋的各种情况都比较熟悉，可以 更好的实现房屋的各方面价值，承租人优先购买权制度能够使房屋的承租人成为 房屋的所有权人，从而提高房屋的利用率。而且另一方面也减少出租人寻找买受 1 4 东北师范大学硕士学位论文 人的成本和麻烦，实现效率价值。最后，承租人优先购买权的行使可以实现实质 上的公平正义。承租人无论在什么时期，都是处于弱势地位的社会主体，承租人 优先购买权可以更好的实现“居者有其屋”的目标，缩小社会贫富差距。在基尼 系数接近o 5 的今天，保护弱势群体利益，实现实质公平正义有着更为重要的意 义。 ( 2 ) 从社会经济效益分析 承租人优先购买权制度更好的实现社会经济效益。无论从作为私人使用的承 租房屋，还是商用的承租房屋，承租人优先购买权行使都可以降低房屋交易成本， 促进房屋价值更优实现。承租人优先购买权制度能使房屋的使用人与房屋的所有 人合二为一，提高房屋的使用价值，减少承租人屡次搬家的麻烦，同时也能够减 低房屋交易的成本。 ( 3 ) 从我国经济发展情况分析 承租人优先购买权与目前我国经济发展状况相一致。目前，我国房地产市场 仍处在价格高峰时段，很多人需要靠租赁房屋满足基本的居住需求，因此需要法 律来保障这些人的权利。 2 启动方式 所谓项目启动就是正式授权开始项目。包括正式启动和非正式启动，一般 情况下都为正式启动。正式启动是指项目的初始，有着严格的程序，经过有权机 关的批准。非正式启动在以上两个方面存在缺陷。正式启动是项目管理全面开始 的标志。 承租人优先购买权行使的非正式启动与正式启动。承租人优先购买权在法律 上被明确承认，使承租人优先购买权的行使具有现实研究与法学理论研究的双重 意义，是对承租人优先购买权行使问题全面研究的基础。在唐代至明清后期，承 租人优先购买权就以民间习惯的形式存在。承租人优先购买权的正式启动是在建 国以后，以政策或法律条文的形式予以确认，如1 9 5 0 年3 月2 8 日东北人民政府 发布的东北城市房产管理暂行条例就规定：“房屋出租、出典、出卖，原房 户有继续承租与承典购买之优先权。”这是承租人优先购买权作为一项权利被权 力机关认同。在1 9 9 9 年颁布的中华人民共和国合同法第2 3 0 条规定：“出租 人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同 等条件优先购买的权利”。承租人优先购买权在法律层面上被明确承认。 3 前期准备 ( 1 ) 项目定义 a 陈文晖项目管理的理论与实践机械工业出版社9 0 0 8 年版第1 5 7 1 5 东北师范大学硕士学位论文 为进行的项目下一个清晰的、不会引起歧义的定义，这对项目成功实施至关 重要。项目定义是项目进行下去的基础，它指明了项目的目的，是项目的导航， 定义不清，势必造成项目目标的不明确，项目也难以顺利执行。一个完整的项目 定义具备三方面内容：项目目标( 项目要实现的目的) 、项目范围( 概括说明项 目如何实现) 、项目输出( 项目所要提供的服务) 。据此，我们可以给承租人优先 购买权项目下一个定义：在房屋租赁期间内，基于有效的租赁合同，出租人出售 该房屋时，承租人在同等条件下优先与其买受人购买租赁物的权利。 ( 2 ) 承租人优先购买权的性质 关于承租人优先购买权的性质，历来是理论界和学术界争论的话题，诸子百 家，各有其言，至今未形成统一的结论，在一定程度上影响了承租人优先购买权 制度体系的建构。 作为一个项目，需要以项目目标为导向，所以在研究承租人优先购买权性质 东北师范大学硕士学位论文 学说二，形成权说。此种学说认为是特定的主体所有的权利，该主体可以通 过单方的行为，通常为需要接受的意思表示来实现、改变、撤销和另一个主体之 间的法律关系。 形成权，是单方意思表示即可变动行为人与相对人之间的法律关系的权利。 国如果承租人优先购买权是一种形成权，则利益会更多的倾向于承租人，承租人 依自己的意志就可以主张或者放弃，而不没有其他的制约，这显然是对他人利益 的过度限制，不利于实现法的公平性，也不能实现承租人优先购买权的公平价值。 因此，从价值分析的角度，认定承租人优先购买权是一种形成权是不合适的。 从法律层面来分析承租人的优先购买权不是一种形成权。我国合同法第 2 3 0 条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租 人，承租人享有以同等条件优先购买的权利” 虽然我国法律规定了承租人可以 基于与出租人的房屋租赁合同而享有优先购买权，但法律并未赋予承租人只要单 方面主张就可以直接形成权力的权利，也就是说，法律赋予的权利和权利行使后 的直接形成并不是同一层面的问题，不可相提并论。另外，依据权利的分类，与 形成权相对应的是支配权、抗辩权、请求权，形成权是单方意思表示即可变动行 为人与相对