土地抵押估价报告.doc

土土地地抵抵押押估估价价报报告告 摘 要：国有划拨土地，需要通过征地获得，因而具有土地取得成本。为了实现单位或企业的生产服务功能， 需要通过一系列的土地熟化过程，因而具有开发成本，正是这些成本构成划拨土地的价值基础。本文在分析 划拨用地的基本价值属性基础上，通过具体案例探讨划拨用地价值构成及其估价方法。 关键词：划拨土地，价值构成，估价 一、概述 国土资源部关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法的通知 （国土资发200144 号） ，为国有 划拨用地的价值认定及其估价提供了政策和法律依据。根据中华人民共和国土地管理法和中华人民共 和国城市房地产管理法的规定，国有划拨用地是指国家机关用地，军事用地，城市基础设施用地，公益事 业用地，国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地，法律、行政法规规定的其他用地等等。划拨土 地使用权，是指土地使用者通过除出让土地使用权以外的其他各种方式依法取得的国有土地使用权，同时也 是国家在一定年期内，继续向土地使用者无偿提供生产经营的场地。实际上，伴随城市土地市场的进一步改 革，国家土地管理局已于 1998 年 2 月 17 日发布的第 8 号令国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规 定 ，提出国有企业使用的划拨土地使用权，应当依法逐步实行有偿使用制度。对国有企业改革中涉及的划 拨土地使用权，根据企业改革的不同形式和具体情况，可分别采取国有土地使用权出让、国有土地租赁、国 家以土地使用权作价出资(入股)和保留划拨用地方式予以处置。不论哪种方式，划拨土地的价值属性已经在 我国房地产市场经济中有所体现，明晰这些价值属性及其结构，对于提高土地集约化效益，合理进行土地收 益的分配具有重要意义。 一般而言，划拨土地使用权取得与出让土地使用权取得在成本构成上的差别在于有没有交出让金。根据中 华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例的规定，土地使用权出让金区别于土地使用权转让、 出租、抵押等不同方式，是按标定地价的一定比例收取，最低不得低于标定地价的 40%。 标定地价由所在 地市、县人民政府土地管理部门根据基准地价，按土地使用权转让、出租、抵押期限和地块条件核定。出让 金的高低是由多种因素决定的，而使用划拨土地因没缴纳出让金，所以没有明确受那些因素的限定，这样在 评估划拨土地使用权时如何参照出让土地使用权作因素调整就显得无所适从了。因此，需要估价师根据具体 情况确定适当的估价方法和合理的调整系数。本文在对划拨用地的价值构成及其基本估价方法分析的基础上， 2 结合具体案例进一步讨论。 二、划拨用地的价值构成及其基本估价方法 新的城镇土地估价规程明确提出了“划拨土地使用权价格”的概念，在对划拨土地使用权评估时最常用的 是基准地价法。为了确切掌握划拨土地的价值构成，首先需要了解基准地价的价值构成。根据国土资源部对 城市基准地价内涵的统一规定，即各土地级别或均质区域内的， “五通一平”（或“七通一平”）土地开发程度下， 平均容积率下，同一用途完整土地使用权的平均价格。基准地价法是根据各个城市和地区确定的城市基准价 格，通过对不同类别和级别的基准地价的修正，得到委估对象评估价值的方法。基准地价测算的土地价格可 以分为楼面熟地价、地面熟地价、楼面毛地价、地面毛地价四种类型。基准地价的表达方式可以有级别基准 地价、分区基准地价和路线价。在实际运用中，如果没有特别说明，基准地价一般是指具有级别的地面熟地 价。对于地面熟地价而言，其价值构成基本由 3 大部分组成：土地取得成本、土地开发成本以及土地所有者 权益。由于土地所有者权益一般通过出让金的形式体现，所以划拨用地的价值主要由前两项构成，土地取得 成本和土地开发成本，如果划拨用地是生地，则其基本价值构成是土地取得成本。其基本计算公式是：土地 价格=适用的基准地价*期日修正系数*年期修正系数*因素修正系数。 对于划拨用地的估价，我们同样可以套用其他常用基本估价方法，例如在用成本法计算出让土地价格时，划 拨土地使用权价格应为土地使用者在取得土地使用权时支付的平均成本，包括土地取得费、土地开发费、有 关税费、利息和利润。 在用收益还原法估算划拨用地的价值时，用土地纯收益减去国有土地租赁的租金， 可以得到划拨土地的纯收益。再经过区域因素、个别因素的比较修正，求得待估划拨土地的纯收益，划拨土 地使用权价格等于划拨土地的纯收益除以土地还原利率。在用市场比较法估算划拨用地的价值时，可以通过 划拨土地交易案例进行交易情况、日期、区域及个别因素修正得出待估划拨土地使用权价格。出让土地比较 法是根据与委估对象类似的出让土地价格，通过对扣减出让金，得到委估对象评估价值的方法。其基本计算 公式是：划拨土地使用权价格=出让土地使用权价格 土地使用权出让金，或者：划拨土地使用权价格出 让土地使用权价格（出让金比例） 。 三、案例分析 3 根据划拨用地的价值构成，工业划拨熟地的土地价格主要由土地的平均取得和开发成本组成，工业划拨生地 的土地价值主要由土地的平均取得成本构成。本案例的估价对象是位于某市郊区的一座火力发电厂，分为主 厂区和工厂专用水库两部分。其中主厂区 500,000 平方米,占用的是耕地，专用水库 1,500,000 平方米，占 用耕地 500,000 平方米，非耕地 1,000,000 平方米。经过估价人员的现场调查和了解，发现主厂区土地开发 程度可以设定为“五通一平”（通路、通上下水、通热和通电及土地平整）的类工业划拨用地，其基本价值 构成是土地的取得和开发成本。专用水库的情况比较复杂，首先当地的耕地和非耕地的征地成本不同，其次 水库用地的熟化过程与一般工业用地的熟化过程有很大区别，水库水坝的建造成本一般都计入建筑物和构筑 物的成本之中，因此划分为没有实现五通一平的 II 类工业划拨用地，其基本价值构成是土地的取得成本，可 以分解为 IIa（非耕地）和 IIb(耕地)两种生地类型。本估价报告拟分别对这 3 种工业用地类型进行评估。 根据城镇土地估价规程 （以下简称规程 ） ，通行的估价方法有市场比较法、收益还原法、剩余法（假 设开发法） 、成本法、基准地价法等。本次估价拟采用成本法和基准地价法进行综合评估。 （一） 、土地价值评估过程 1、I 类工业划拨土地价格评估 （1）成本法 以在同一供需圈内通过征用方式取得的土地使用权，并达到现有土地开发程度，所需发生的成本和费用的现 行标准为基础，运用成本法进行测算，基本公式为： 待估宗地土地价格 =土地取得费土地开发费税费+利息+利润 土地取得费:土地取得费是指待估宗地所在区域征用同类土地所支出的平均费用。征地费用主要包括土地补 偿费、劳动力安置补助费、青苗及地上物补偿费三个项目费用。根据中华人民共和国土地管理法办法中 有关规定,土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征用前三年平均生产值的 30 倍。具体倍数由各地 人民政府与用地方根据实际情况商定。目前莲花市实施的是 2000 年某省实施中华人民共和国土地管理法 办法 ，三费总和不得超过土地被征用前三年平均生产值的 25 倍。 莲花市不同耕地亩产值参照表 1 计算： 表 1 不同耕地产值表 4 类别 优质经济作物 粮食作物 劣质农田 级别 一类 二类 三类 产值（元/亩） 5000 1300 800 产值（元/平方米） 7.5 1.95 1.2 根据莲花电厂周边土地近几年的实际征地的情况，确定 I 类工业划拨地的征收标准为二类耕地的 20 倍，即 39 元/平方米。有关税规费包括：耕地占用费，土地管理费等等，按征地费的 6.26%计，合计 2.44 元/平方 米。 则土地取得费为 41.44 元平方米。 土地开发费:本评估项目所指土地开发费为从取得土地后至达到“五通一平”条件下的熟地状态。根据电力工程 建设投资估算指标，结合本地区目前土地开发基本费用，土地“五通一平”的基本费用 20 元/平方米。 利息:根据待估宗地的规模，调查电厂的土地开发周期，确定土地开发周期为 2 年，投资利息率按目前中国 建设银行公布的固定资产一年期贷款利息率 5.31计，土地取得费为一次性年初投入，土地开发费为 2 年 中均匀投入。则 利息2(41.445.31)+(41.44(5.31)2)+(205.31) 4.4+0.12+1.06 = 5.58 元/平方米 利润:根据城镇土地估价规程的标准，当土地开发作为一种企业的行为时，企业用于土地的投资应当计算利 润，综合考虑本地的投资回报率，确定年投资利润率为 8。则 利润（41.44+20）8%4.92 元/平方米 最终土地价格确定:依据成本法测算地价公式: I 类国有划拨土地价格=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润 =41.44205.584.92 =71.94 元/平方米 或 47960 元/亩 5 （2）基准地价法 根据(莲花政字200312 号)公布的基准地价，委估对象所在的地区属于莲花市工业 3 级地价区的外围地区， 理论上应该作地价区位条件的减值处理。 其基本计算公式为： 土地价格=适用的基准地价*期日修正系数*年期修正系数*因素修正系数 期日修正系数:估价期日没有超过莲花市公布的基准地价有效期，所以修正系数为 1； 年期修正系数:莲花市公布的基准地价有效期的年期到估价基准日的物价水平略有上浮，所以修正系数为 1.03； 区位因素修正系数:由于委估对象位于工业 3 级地价区的外围地区，区位因素修正系数为 0.80; 权属因素修正系数:由于基准地价是出让土地的价值,因此按照 40%的出让金计算, 权属因素修正系数为 0.60； 最终土地价格确定: I 类国有划拨土地价格=适用的基准地价*期日修正系数*年期修正系数*区位因素修正系数*权属因素修正系数 =150*1*1.03*0.80*0.60=74.16（元/平方米）或 49440.00 元/亩 (3)加权平均法获得 I 类国有划拨土地价格 由于本估价分别采用成本法和基准地价法求取 I 类国有划拨土地价格，考虑到两种方法对本类土地估价都比 较客观，因此分别赋予权重 0.5, 结果如下： I 类国有划拨土地价格=0.5*成本法结果+0.5*基准地价法结果 =0.5*71.94+0.5*74.16= 73.05 元/平方米或 48700 元/亩 2、II 类工业划拨土地价格评估 （1）成本法 6 评估中以在同类区内的通过征用划拨方式取得土地使用权，由于水库的土地利用不同于一般工业用地的熟化 过程，其建造成本已经记入建筑物、构筑物之中，因此本估价报告作为生地计算其价值。基本公式为： 待估宗地土地价格 =土地取得费税费+利息+利润 土地取得费：土地取得费是指待估宗地所在区域征用同类土地所支出的平均费用。根据莲花电厂水库周边土 地的实际情况，确定 II 级工业划拨地的耕地征收标准为二类耕地的 18 倍，即 35.1 元/平方米。有关税规费 包括：耕地占用费，土地管理费等等，合计 2.19 元/平方米。 对于非耕地征收标准为二类耕地的 12 倍，即 23.4 元/平方米。有关税规费包括：耕地占用费，土地管理费 等等，合计 1.46 元/平方米。则： 耕地土地取得费为 37.29 元平方米， 非耕地土地取得费为 24.86 元平方米。 利息：根据待估宗地的规模，调查电厂专用水库的土地开发周期，确定土地开发周期为 1 年，投资利息率按 目前中国建设银行公布的固定资产一年期贷款利息率 5.31计，土地取得费为一次性年初投入。则： 耕地土地取得费利息37.295.31= 1.98 元平方米 非耕地土地取得费利息24.865.31= 1.32 元平方米 利润：综合考虑本地的投资回报率，确定年投资利润率为 8。则： 耕地土地利润37.298%2.98 元/平方米，非耕地土地利润24.868%1.99 元/平方米。 最终土地价格确定：依据成本法测算地价公式： 土地价格=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润 II 类国有划拨耕地土地价格=37.291.982.98 =42.25 元/平方米 或 28166.67 元/亩 II 类国有划拨非耕地土地价格=24.861.321.99 =28.17 元/平方米 或 18780 元/亩 （2）基准地价法 根据(莲花政字200312 号)公布的基准地价，委估对象所在的地区属于莲花市工业 3 级地价区的外围地区， 理论上应该作地价区位条件的减值处理。 7 基准地价法的基本计算公式为： 土地价格=适用的基准地价*期日修正系数*年期修正系数*因素修正系数 期日修正系数：估价期日没有超过莲花市公布的基准地价有效期，所以修正系数为 1； 年期修正系数：莲花市公布的基准地价有效期的年期到估价基准日的物价水平略有上浮，所以修正系数为 1.03； 区位因素修正系数：由于区位等因素的影响，因素修正系数为 0.70； 权属因素修正系数：由于基准地价是出让土地的价值，因此按照 40%的出让金计算, 权属因素修正系数为 0.60； 土地熟化程度的修正：由于委估对象的价格定义是生地，土地熟化程度的修正系数为 0.70； 土地利用类型的修正：由于委估对象存在耕地与非耕地的区别，因此对非耕地增加修正系数为 0.65； 最终土地价格确定：II 类国有划拨耕地土地价格=适用的基准地价*期日修正系数*年期修正系数*区位因素修 正系数*权属因素修正=150*1*1.03*0.70*0.60*0.70 =45.42（元/平方米）或 30280 元/亩 II 类国有划拨非耕地土地价格=适用的基准地价*期日修正系数*年期修正系数*区位因素修正系数*权属因素修 正*土地熟化程度修正=150*1*1.03*0.70*0.60*0.70*0.65 =29.52（元/平方米）或 19680 元/亩 （3）加权平均法获得 II 类国有划拨土地价格 由于本估价分别采用成本法和基准地价法求取 II 类国有划拨土地价格，考虑到估价对象距离莲花市基准地价 区较远,所以成本法赋予权重 0.65, 基准地价法赋予权重 0.35。结果如下： II 类国有划拨耕地土地价格=0.65*成本法结果+0.35*基准地价法结果 =0.65*42.25+0.35*45.42 = 43.36 元/平方米或 28906.33 元/亩 II 类国有划拨非耕地土地价格=0.65*成本法结果+0.35*基准地价法结果 =0.65*28.17+0.35*29.52 = 28.64 元/平方米或 19093.33 元/亩 8 （二） 、估价结果 本次对某省莲花发电厂委托评估的两宗分别位于莲花市区东部 6 公里处的主厂区以及 12 公里的水库区的土 地进行评估，土地评估结果详见一览表 2。 土地总面积：2,000,000 平方米 土地总价值：86,845,000 元, 合 8684.5 万元 人民币大写：捌千陆百捌拾肆万伍千元整 表 2 土地估价结果一览表 用地类型 面积 （平方米） 单价（元/平方米） 总价 (元) I 类工业划拨用地 500,000 73.05 36,525,000 II 类工业 划拨用地 IIa 1,000,000 28.64 28,640,000 IIb 500,000 43.36 21,680,000 合计 2,000,000 86,845,00 四、结论 对于国有划拨土地，存在一种观点，认为既然划拨土地是国家无偿提供给使用者的，所以不具有价值。实际 上，划拨土地需要通过征地获得，因而具有土地取得成本。为了实现单位或企业的生产服务功能，需要通过 一系列的土地熟化过程，因而具有开发成本，正是这些成本构成了划拨土地的价值基础。本文在分析划拨用 地的基本价值属性基础上，通过具体案例确定划拨用地价值主要由土地取得成本和土地开发成本构成，如果 划拨用地是生地，则其基本价值构成是土地取得成本。 9 估价项目名称：估价项目名称：位于内蒙古自治区包头市昆都仑区甲尔坝村 的划拔住宅用地市场价值评估 委委 托托 方：方： 估估 价价 方：方：中山市联诚房地产评估有限公司 估估 价价 人人 员：员： 估价作业日期：估价作业日期：2009 年 6 月 1 日至 2009 年 6 月 1 日 估价报告编号：估价报告编号：（2008）中联评字第 号 目目 录录 一、致委托方函.3 二、估价师声明.4 三、估价的假设和限制条件.5 四、土地估价结果报告.6 （一）委托方 .6 （二）估价方 .6 （三）估价对象 .6 10 （四）估价目的 .7 （五）估价时点 .7 （六）价值定义 .7 （七）估价依据 .7 （八）估价原则 .7 （九）估价方法 .7 （十）估价结果 .8 （十一）估价作业日期 .8 （十二）估价报告应用的有效期 .8 （十三）估价人员 .8 五、附 件 .9 致致委委托托方方函函 ： 承蒙贵方受托，我公司本着独立、客观、公正、合法、谨慎的原则，对贵方 位于内蒙古自治区包头市昆都仑区甲尔坝村的土地进行了估价，现将要点报告如 下： （一）估价对象：位于内蒙古自治区包头市昆都仑区甲尔坝村的土地，土地 面积合计为 201745.354 平方米。 （二）估价目的：为委托方核实资产价值提供参考依据而评估土地市场价值。 11 （三）估价时点：2009 年 6 月 1 日 （四）估价结果：经评估，估价对象于估价时点的评估总值为人民币叁亿零叁亿零 贰佰零叁万玖仟贰佰元整贰佰零叁万玖仟贰佰元整（小写：￥30203.92 万元，评估结果精确到仟位） ，土 地单价为 1497.13元/平方米。 （以上内容摘自土地估价结果报告，欲全面了解本评估项目情况，应认真阅读报告书全文。（以上内容摘自土地估价结果报告，欲全面了解本评估项目情况，应认真阅读报告书全文。 ） 法定代表人： 中山市联诚房地产评估有限公司 2009 年 6 月 1 日 估估价价师师声声明明 我们郑重声明： 1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。 2、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和 结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。 3、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个 人利害关系或偏见。 12 4、我们依照中华人民共和国国家标准房地产估价规范 ，形成意见和结论， 撰写本估价报告。 5、我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘。 6、本估价报告中评估对象没有涉及其它特殊事项，故没有专业人士对估价 报告提供重要的专业帮助。 中国注册房地产估价师： 2009 年 6 月 1 日 估估价价的的假假设设和和限限制制条条件件 （一）本次评估价值为土地市场价值，但受以下条件限制： 1、委托方为自愿的卖主； 2、估价对象可在公开市场上依法转让； 3、双方有充分的洽谈时间，可以通盘考虑估价对象的性质和市场情况 进行议价； 4、土地未设立法定优先受偿权。 13 5、估价时点土地价值将保持相对稳定； 6、不考虑特殊情况下的特殊交易。 （二）本次评估未对估价对象土地进行实地测量，面积以宗地图上注明 的面积为准。 （三）本估价土地资料（包括口头告知）由委托方提供，委托方对所提 供资料的真实性、客观性、完整性负完全责任。由于委托方提供不实资料而 影响估价结果的责任由委托方承担。 （四）假定估价对象在估价时点的状况与在完成实地查勘之日的状况一 致。 （五）本次评估未考虑估价对象所欠负的抵押、担保等可能影响其价值 的因素限制。 （六）本估价报告使用的限制条件： 1、本次评估结果仅适用于本次评估的特定目的，不得作其它用途。未 经评估机构同意，本评估报告的全部或部分内容均不得载于任何文件、公告 和声明； 2、如遇估价中未考虑的因素严重影响该评估对象价值时，本次评估结 果无效，或做相应调整。 3、估价对象土地炒划拔住宅用地，若转让或改变用途，应按当地政府 有关规定补交土地出让金。 土地估价结果报告土地估价结果报告 一、委托方：(略) 二、估价方：(略) 三、估价对象： 本估价对象为位于内蒙古自治区包头市昆都仑区甲尔坝村的土地，土地面积 为 201745.354 平方米。其概况如下（略） 四、估价目的： 14 为委托方核实土地资产价值提供价参考依据而评估土地市场价值。 五、估价时点： 2009 年 6 月 1 日 六、房地产价值定义： 本报告出具的价值是指估价对象在估价时点的市场公开价值。 七、估价依据： 1、 中华人民共和国土地管理法 ； 2、 中华人民共和国城市房地产管理法 ； 3、国家土地管理局城镇土地估价规程 ； 4、 房地产估价规范GB/T50291-1999； 5、 包头市农村集体土地及地上物征拆补偿暂行办法 6、内蒙古自治区包头市房地产市场行情； 7、内蒙古自治区包头市建筑工程预算定额和工程材料等最新结算价； 8、评估人员的专业知识和评估经验； 9、委托方提供的资料。 八、估价原则： 遵循合法、最高最佳使用、替代、估价时点、客观公正的评估原则。 九、估价方法： 根据国家有关土地估价的规定，遵循估价原则，依据估价目的，并结合估价 对象的特点和我们所掌握的有关资料，我们确定采用假设开发法、成本逼法分别 进行估算，最后综合确定评估结果。 十、估价结果： 十一、估价作业日期： 2009 年 6 月 1 日至 2009 年 6 月 1 日。 十二、估价报告应用的有效期： 本估价报告自报告完成之日起一年内有效。 十三、估价人员： 15 注册房地产估价师 注册房地产估价师 签名： 签名： 中山市联诚房地产评估有限公司 2009 年 6 月 1 日 附附 件件 （一） 现场拍摄照片； （二） 土地权属证书； （三） 房地产价格评估机构营业执照； （四） 房地产价格评估机构资格证书。 16 房地产估价技术报告房地产估价技术报告 估价报告编号：（2008）中联评字第 0803C 号 技术报告编号：（2008）中联技评字第 0803C 号 一、一般因素：（略） 二、区域因素：（略） 三、个别因素：（略） 四、最高最佳使用分析 本次估价目的为确定估价对象在估价时点的公开市场价格，为委托方向银 行申请抵押贷款提供价格参考依据。由于估价对象土地具有开发潜力，因此以 假设开发为前提进行估价。 五、估价方法选择 按土地开发程度，可将宗地分为生地、毛地（或生地）和熟地三类。生地 是指已完成土地使用批准手续而未进行或部分进行基础设施配套开发和土地平 整的土地。毛地是指不具有城市基础设施或只完成临时三通一平的土地（一般 包括地上物尚未拆除、涉及的人员安置问题尚未解决的土地） 。熟地是指具有较 完善的城市基础设施且完成了地上物拆迁安置和土地清理平整后（俗称已完成 七通一平或五通一平）的土地。由于宗地的开发程度不同，其土地开发成本构 成也不同，土地评估时所选用的方法也不尽相同。 关于地价评估方法，一般有收益还原法、市场比较法、成本逼近法、假设 开发法（剩余法）及基准地价修正法。评估过程中依据评估对象的情况和评估 条件，选取适当的方法进行评估。 待估土地为国有划拔住宅用地 ，且规模较大，无法找到类似土地交易案例， 无法使用市场比较法评估；另包头市新的基准地价尚未公布实施，不能先用基 准地价修正系数法评估，但娄似征地费用可以搜集，可选用成本逼近法；由于 待估土地具有开发潜力，适用假设开发法。故根据国家有关土地估价的规定， 遵循估价原则，依据估价目的，并结合估价对象的特点和我们所掌握的有关资 料，我们确定采用假设开发法、成本逼近法分别进行评估，最后综合确定评估 结果。 17 六、测算过程： （一） 、假设开发法： 假设开发法又称剩余法，是在预计开发完成后不动产正常交易价格的基础 上，扣除预计的正常开发成本及有关专业费用、利息、利润和税收等，以价格 余额来估算待估土地价格的方法。其计算公式为： 地价=开发完成后不动产总价-建筑费-专业费-管理费-不可预见费-利息- 利润-销售费用-税费 、待估宗地开发条件确定： 根据包头市人民政府关于发布和实施经济适用房项目建设用地控制指标 的规划要求，本次评估设定以下建筑规划：建筑系数不低于 30%，土地容积率 1.5，建筑总面积 302618.00 平方米，可销售率为 95%。 、基本假设和相关说明： 假设项目开发期为从评估基准日起至销售完成时,包括准备期、工程建设期 和租售期三个阶段，为便于计算，本次评估将租售时点统一在工程竣工验收时， 并假定在工程竣工验收时全部租售完毕，项目开发期建设周期为从评估基准日 至工程竣工验收止。 （1）开发完成后不动产总价 不动产总价为目前市场情况下开发项目完成后可带来的合理收益。根据市场 调查，待估土地附近有不少在售或已售完的商住楼,故本次评估采用市场比较法 估算不动产总价格。 选择与评估对象地段邻近、用途相同或相似、规模相似、交易时间较近的 3 宗楼盘销售案例，考虑交易情况、交易时间、区域因素、个别因素等差异进 行修正，确定评估对象的市场公开价值。 A、包头三阀门住宅楼，毛坯，08 年 4 月竣工，均价 3100 元/ B、朝阳佳苑，毛坯，07 年 12 月竣工，均价 2350 元/ C、居家家园，毛坯，08 年 12 月竣工，均价 3300 元/ 比较因素条件说明表 项目估价对象比较案例 A比较案例 B比较案例 C 位置 昆都仑甲尔坝 村 阀门住宅楼朝阳佳苑居家家园 法定用途经济适用房商品住宅经济适用房商品住宅 建筑结构钢混六层 钢混六层钢混七层 18 销售均价（含地价）310023503300 成交日期近期近期近期 交易情况正常正常正常 道路通达程度一般较好较好较好 公交便捷程度暂时不便较好一般较好 商服繁华程度一般一般一般较高 环境、景观一般一般一般较好 基础设施完善完善完善完善 区 域 因 素 公共配套设施齐全齐全齐全齐全 平面结构较好较好较好较好 容积率1.51.51.51.8 装修及设施设备毛坯毛坯毛坯毛坯 通风采光良好良好良好良好 个 别 因 素 成新率100%100%100%100% 2、比较因素条件指数表 项目估价对象比较案例 A比较案例 B比较案例 C 用途100115100115 成交日期100100100100 交易情况100100100100 道路通达程度100103103103 公交便捷程度100110103110 商服繁华程度100100100105 环境、景观100100100102 基础设施100100100100 公共配套设施100100100100 区 域 因 素 修正系数之和修正系数之和100113103118 平面结构100 100100100 容积率100100100103 个 别 因 素装修及设施设备100100100100 19 通风采光100100100100 成新率100100100100 修正系数之和修正系数之和100100100103 3、对估价对象与可比较实例之间的交易日期、交易情况、区域 因素和个别因素等进行比较修正，根据公式：修正单价=交易单价 交易日期修正系数交易情况修正系数区域因素修正系数个别 因素修正系数，计算得出修正后单价，见下表 因素比较修正计算表 可比较实例比较案例 A比较案例 B比较案例 C 交易单价（元/）310023503300 用途修正100/115100/100100/115 交易期日修正100/100100/100100/100 交易情况修正100/100100/100100/100 区域因素修正100/113100/103100/118 个别因素修正100/100100/100100/103 修正后单价（元/）238622822361 实例所占权重1/31/31/3 加权单价2343 不动产总价2343302618.0095%673582275.3 元（取整 67358.20 万 元） （2）建筑费 根据佛山市建筑工程造价信息及建筑市场行情，确定其建筑费为 700 元/平方米，则： 建筑费=700302618.00=21183.3 万元 （3）专业费（含工程设计、勘测、预决算、报建费等） 据市场调查，建筑工程项目专业费一般为建筑费的 3%，则 专业费=(2)3%=635.5 万元 （4）管理费 20 据市场调查，建筑工程项目管理费一般为建筑费的 3%，则 专业费=(2)3%=635.5 元 （5）不可预见费 据建筑市场调查，不可预见费一般为建筑费、管理费和专业费的 2-5%，结 合待估土地特点，在此确定为 2%，则： 不可预见费=(2)+(3)+（4）2%=449.1 万元 （6）利息 根据同类物业开发情况调查,设定开发周期为 2 年,建筑费用等开发成本在 开发期内均匀投入,计息期为 1 年，而地价款为前期一次投入，计息期为 1 年， 取银行当前固定资产年贷款利率 5.31%为资金利息，则： 总利息=地价(1+5.31%)2-1+(2)+(3)+(4)+(5)（1+5.31%）-1 0.109地价+1216.17 万元 （7）利润 根据市场调查,考虑该项目的规模，经济适用房开发商合理利润率取不动产 总价的 3%，则： 总利润=(1)3%=2020.75 万元 （8） 销售费用(代理、广告、宣传等费用) 经市场调查，房地产销售过程中费用一般为不动产总价的 13%，取 2%,则 销售费用=(1)2%=1347.16 万元 （9）税费 不动产销售需交纳营业税、城建税、印花税等，并需支付销售手续费，经 市场调查，经济适用房应交税费确定为不动产总值的 3%，则： 税费=(1)3%=2020.75 万元 （10）地价 根据公式：地价=不动产总价-建筑费-专业费-管理费-不可预见费-利息-利 润-销售费用-税费，将