淮安市中心城区市场体系规划.doc

淮安市中心城区市场体系、商业网点规划 淮安市中心城区市场体系、商业网点规 划 淮安市城市建设设计研究院有限公司 技术支持单位：中国市场学会 2011 年 10 月 淮安市中心城区市场体系、商业网点规划 目 录 第一章 总则.1 第二章 基础条件分析.4 第三章 规划目标及功能定位.11 第四章 用地布局规划.17 第五章 保障措施.36 附件：资料汇编.39 附件一：商业分级设置规范.39 附件二：技术路线和规划分析模型.45 附件三： 淮安概况与城市定位.46 附件四：淮安中心城区商品交易市场现状分析.54 附件五：淮安中心城区商业网点现状分析.66 淮安市中心城区市场体系、商业网点规划 1 第一章第一章 总则总则 一、一、 规划背景规划背景 1 1、市委、市政府高度重视商贸流通业的发展，加快推进、市委、市政府高度重视商贸流通业的发展，加快推进“大流通大流通”建设战建设战 略的实施。略的实施。 围绕省委、省政府提出的“将淮安建成辐射周边地区2000万人口的苏北重 要中心城市”的战略定位，淮安市着力推进“五大建设” ，即“构筑大交通、培 育大产业、发展大流通、繁荣大文化、开发大旅游” 。为进一步加快推进“大流 通”建设，促进商贸流通业实现又好又快发展，必须坚持以规划为先导，进一 步完善中心城区市场体系及商业网点的功能布局和业态结构，以商贸设施建设、 龙头骨干企业培育为重点，充分发挥商贸流通业在引导生产、促进消费、扩大 内需、推动区域经济发展中的重要作用。 2 2、淮安市的经济社会发展迈进新的阶段，商贸流通业将步入加快发展的战、淮安市的经济社会发展迈进新的阶段，商贸流通业将步入加快发展的战 略机遇期。略机遇期。 2010年淮安市GDP总量达到1345亿元，人均GDP达到2.99万元，约4600美元。 根据各国经济发展的经验，当人均GDP进入3000-10000美元阶段，城市将进入活 跃的快速发展阶段，商贸流通业发展也将逐步提速，成为区域经济和社会发展 的一支重要的促进力量。因此， “十二五”时期将是淮安商贸流通业发展的一个 关键的战略机遇期。本次规划编制正处于“十一五”和“十二五”两个五年规 划交接的时间节点，规划的及时编制对于我市商贸流通业抢抓发展机遇，确保 “十二五”规划的顺利实施具有十分重要的现实意义。 3 3、新一轮淮安市城市总体规划的修编，对商贸流通业发展提出了新要求。、新一轮淮安市城市总体规划的修编，对商贸流通业发展提出了新要求。 淮安市城市总体规划(2009-2030)确定淮安的城市性质为：国家历史文 化名城和生态旅游城市，长江三角洲北部地区重要的中心城市、交通枢纽和先 进制造业基地。随着城市化进程的加快以及“东扩南连、三城融合、五区联动” 战略的不断深化，淮安城市空间布局在规模和条件方面均发生了较大的变化。 新的城市发展定位与空间变化，导致2005年编制的原商业网点规划已与之不相 适应，迫切要求对其进行修编，以适应新形势下淮安商贸流通业发展新的要求。 淮安市中心城区市场体系、商业网点规划 2 4 4、淮安市商贸流通业现状存在诸多问题，亟需通过规划引导使之得到有效、淮安市商贸流通业现状存在诸多问题，亟需通过规划引导使之得到有效 的解决。的解决。 近年来，随着淮安经济社会快速发展，商贸流通业也呈现了加快发展的良 好态势。但由于规划相对滞后，加上在全市层面上商贸流通项目统一审批制度 没有得到很好的贯彻，以至于规模小、布局散乱、重复建设的矛盾十分突出， 同城同质、恶性竞争现象愈演愈烈。急需通过规划的修编，加大对项目布局的 引导和约束，使其实现科学合理布局、健康协调发展。 二、二、 规划目的规划目的 为全面推动“大流通”战略的实施，进一步科学开发、合理配置城市的各 类商业资源，促进商贸流通业健康、快速和可持续发展，使市场体系和商业网 点建设与淮安经济社会总体发展要求相适应。按照“统筹规划、合理布局、配 套完善、业态丰富、协调互补、竞争有序”的总体要求，根据国家、省、市的 有关要求，结合淮安实际情况，制定本规划。 1. 明确发展目标。明确发展目标。 通过规划，系统分析淮安中心城区市场体系和商业网点所面临的问题，研 究发展中的诸多矛盾和关系处理，提出近期和远期的发展目标，为实现新一轮 的加快发展提供导向型支持。 2. 建立和完善市场体系。建立和完善市场体系。 通过规划，进一步完善市场功能体系，促进市场的合理布局，提升市场发 展的层次和水平。推动淮安商品交易市场发展与地区产业、城市发展相协调， 与现代物流相配套，积极探索网上购物平台建设，加快淮安商品交易市场的现 代化、信息化和国际化步伐。 3. 引导产业资本合理投入。引导产业资本合理投入。 通过规划，进行有效的宏观调控和引导，促进产业资本合理投入，优化资 源配置，使商贸流通业在总量和结构上能够满足经济社会发展的需要，既促进 合理竞争，加快市场的繁荣和发展，同时避免重复建设和资源浪费，为商贸流 通业创造良好的市场秩序和竞争环境。 4. 提出促进商贸流通业持续健康发展的政策和措施。提出促进商贸流通业持续健康发展的政策和措施。 淮安市中心城区市场体系、商业网点规划 3 通过规划，提出促进市场体系和商业网点科学发展的相关政策及保障措施， 推进商贸流通业持续、健康、有序发展，进一步调整和优化地方产业结构，提 升淮安区域经济发展辐射力和竞争力。 三、三、 规划范围规划范围 1、规划地域范围：、规划地域范围： 淮安市城市总体规划(2009-2030)划定的中心城区建设用地范围。 2、规划期限：、规划期限： 2010 年2030 年。 规划时序分为两个阶段：规划时序分为两个阶段： 近期：2010年2015年，优化布局，构建并完善中心城区市场及商贸发 展体系。 中远期：2016年2030年，整合资源、完善业态和提升等级，发挥淮安 作为长三角北部中心城市的辐射力和带动力。 四、四、 规划依据规划依据 1 1、法律、法规文件、法律、法规文件 (1)中华人民共和国城乡规划法（2008） (2)城市居住区规划设计规范（GB50180-93） (3)零售业态分类（GB/T18106-2004） (4)关于做好地级城市商业网点规划工作的通知（商务部、建设部商 建发200418 号文件） (5)城市商业网点规划编制规范（商务部商建发2004180 号文件） (6) 其他相关法律、法规 2 2、相关规划、相关规划 (1)淮安市城市总体规划(2009-2030) (2)淮安市物流发展规划(2006-2020) (3)淮安市现代流通业发展规划 (4)淮安市区商业网点规划(2005-2020) (5) 相关控制性详细规划 淮安市中心城区市场体系、商业网点规划 4 第二章第二章 基础条件分析基础条件分析 近年来，淮安的商贸流通业步入加速发展期，消费品市场日益繁荣活跃。 2005 年以来社会消费品零售总额每年增幅均保持在 15%以上。2010 年全市社会 消费品零售总额达到 464.81 亿元，比上年增长 19%，逐步呈现总量平稳增长、 城乡同步发展、经营业态丰富、消费结构升级的良好态势。 一、一、 淮安中心城区商品交易市场现状分析淮安中心城区商品交易市场现状分析 （一）总体发展状况（一）总体发展状况 至 2010 年底，淮安中心城区有各类商品交易市场 53 处（不包括农贸市场） ， 其中已经建成 40 处，正在建设 13 处，年总交易额约为 117 亿元，其中超亿元 的市场有 21 处，超 10 亿元市场有 2 处，分别是汇通市场（30 亿）和清江蔬菜 批发市场（22 亿） 。 2010 年，淮安商品交易市场发展继续保持快速增长的趋势，中心城区拟建 的商品交易市场已有 8 处（详见附件四） 。 （二）行业商品交易市场分析（二）行业商品交易市场分析 1 1、工业消费品市场、工业消费品市场 中心城区工业消费品市场种类齐全，涵盖了日用品、服装、纺织、建材家 居、五金等各个门类，市场数量较多，经营面积大，但是布局较为分散，缺乏 龙头市场。 （1）建材家居市场）建材家居市场 现状概况：现状概况：淮安中心城区现已建成建材家居市场 14 个、正在建设 5 个、还 有 3 个拟建，总占地面积约 2590 亩（详见附件四） 。现状建材家居市场定位趋 同，经营品种和档次差异不明显，同质化竞争严重。除淮安国际商城、红星美 凯龙以及在建的锦绣国际装饰城、欧蓓莎国际家居购物中心以外，大部分市场 规模较小，设施水平低，且布局分散，无序发展的现象比较突出。 分析评价：分析评价：现状家居建材市场主要以淮安本地消费为主，且重复建设、同 淮安市中心城区市场体系、商业网点规划 5 质化现象严重，市场已趋于饱和，近期内除在淮阴区综合大市场内新建以区域 辐射功能为主的市场外，其他区域宜严格控制新建该类市场项目。 （2）汽车汽配市场）汽车汽配市场( (含含 4s4s 店店) ) 现状概况：现状概况： 汽配市场汽配市场 中心城区现有汽配市场 5 个。其中，已建成的有 3 个，分别为南联汽配商 城、台州商城和百富汽配交易市场，除百富汽配交易市场外，其他两个均规模 较小、档次较低。在建的有 2 个，分别为浩源汽车博览城和国际汽车城，在建 的两处汽配市场规模较大，但经营门类相近、同质化特征明显（详见附件四） 。 汽车交易市场（汽车交易市场（4s4s 店）店） 中心城区现有一定规模的汽车交易市场 3 处。其中已建成 1 处，为广达汽 贸商城；在建的有 2 处，分别为浩源汽车博览城和国际汽车城（详见附件四） 。 由于中心城区现状一直没有上规模的汽车交易市场，因此汽车销售主要依 托众多布局相对分散的汽车 4s 店。现有 4S 店 27 家，其中已建成的有 21 家， 在建的有 6 家。主要分布在开发区翔宇大道沿线（建成 9 家） 、清河新区浩源汽 车博览城的南侧（建成 7 家，在建 2 家） 、工业园区淮安南路以西，北环路以北 （建成 1 家，在建 4 家） ；拟建的有 24 家 （不含浩源汽车博览城规划的 23 家 和国际汽车城 20 家） ，主要位于淮安工业园区（15 家） 、清河新区（7 家） 、楚 州区（2 家） （详见附件四） 。 中心城区汽车交易市场（4S 店）发展较快，但由于缺乏全市层面的扎口管 理，造成各区各自为政、竞相发展，使得汽车交易市场（4S 店）在全市范围内 布局散乱，给市民消费造成不便。 其他机动车专业市场其他机动车专业市场 其他机动车专业市场主要指的是二手车、农用车、工程车以及摩托车等专 业市场。现状已建成的二手车交易市场有 3 处，一处是荣标二手车市场，位于 淮阴区 236 省道西侧；另两处是银盾二手车交易市场和淮安二手车市场，均位 于开发区翔宇大道东侧、车管所周边。 分析评价：分析评价： 汽配市场发展迅速，近期市场空间趋于饱和。汽配市场发展迅速，近期市场空间趋于饱和。 淮安市中心城区市场体系、商业网点规划 6 根据调查数据显示，2010 年中心城区机动车保有量为 110289 辆，其中小 汽车保有量为 76299 辆，2010 年新增上牌车 17378 辆。据淮安市综合交通规划， 预计到 2015 年淮安市中心城区机动车保有量为 18 万辆，2030 年为 44 万辆。 随着居民收入提高和汽车消费的逐渐升温，汽车维修服务需求将大大增加，但 近期随着浩源汽车博览城、国际汽车城的建成投入运营，汽配市场竞争逐步加 剧，汽配市场近期趋于饱和，宜控制引进此类市场项目。 汽车销售逐步升温，但是汽车销售逐步升温，但是 4S4S 店布局分散。店布局分散。 中心城区现状 4S 店布局分散，重复建设，浪费资源，消费者购买汽车十分 不便。由于缺乏市场的规模集聚效应，造成销售市场覆盖面小，区域辐射力弱。 近期应引导新上 4S 店项目向规划确定的集聚区布点，原有的 4S 店也应结合城 市开发与建设的推进，逐步进行搬迁整合。 其他机动车专业市场有待培育。其他机动车专业市场有待培育。 目前全市缺乏上规模的农业机械、工程机械、摩托车等专业市场，二手车 市场在市场布局与经营规模上需进一步整合。 （3）纺织、服装、小商品等其他工业消费品市场）纺织、服装、小商品等其他工业消费品市场 现状概况：现状概况：中心城区现已建成 7 家，在建 3 家，拟建 2 家（详见附件四） 。 已建成市场普遍交易规模偏小，其中仅汇通市场年交易额 30 亿元。汇通市场作 为淮安现状交易额最大的龙头市场，占地总面积约 220 亩。汇集了服装、鞋帽、 五金、小商品、布匹、电子电器等各种商品。但本区域多数市场历史比较长， 消防、物流、仓储不配套的矛盾十分突出。 分析评价：分析评价：该类市场多数年限比较长，硬件设施条件差，经营方式较为落 后，需要升级改造，向现代化、商场化市场发展。部分市场随着中心城区建设 推进，可向综合大市场及其他市场群搬迁整合。鉴于淮阴区、清浦区、开发区 目前都有在建的小商品市场项目，建议近期中心城区不宜再引进新的同类市场。 2 2、生产资料市场、生产资料市场 现状概况：现状概况：中心城区现已建成 6 家生产资料市场，其中钢材市场 5 家，模 具机床及工业五金 1 家（详见附件四） 。 淮安市中心城区市场体系、商业网点规划 7 分析评价分析评价：随着淮安工业化进程的不断加快，从淮安打造长三角地区先进 制造业基地的定位来看，目前中心城区工业生产资料市场的发展严重滞后，工 业装备、零部件及原材料配套能力弱，亟待加以解决。 随着淮安市城市化加快和中心城区建设的推进，预计钢材需求量将呈现快 速增长的趋势，但从中心城区目前已建、在建钢材市场规模来看，钢材市场近 期已饱和且现状钢材市场布局分散、同质化现象严重，近期宜限制引进。 3 3、食品、农资及农副产品市场、食品、农资及农副产品市场 淮安中心城区现有主要的食品、农资及农副产品市场共 11 处，其中食品市 场 4 处，农资及农副产品批发市场 7 处。清江蔬菜批发市场是淮安市农副产品 的龙头企业，2009 年交易额突破 22 亿元，市场覆盖周边近 20 个县区。 （详见 附件四） 分析评价：分析评价：淮安是农业大市，农副产品资源较为丰富，具有做大做强的良 好条件。现状市场布局较为分散，特别是蔬菜等农副产品批发市场急需整合资 源，做大做强。 （三）存在的问题（三）存在的问题 1 1、市场规模小，区域竞争力弱。、市场规模小，区域竞争力弱。 我市市场规模普遍较小、且主要以满足本地消费需求为主，大型市场发展 缓慢，区域的辐射力和带动力均较薄弱。据省商务厅对全省商品交易市场统计， 2009 年江苏省亿元以上市场共有 550 个，成交额为 10600 亿元。而淮安市域亿 元以上市场有 26 个，亿元以上市场成交额 145 亿元，仅占全省的 4.7%和 1.3%（详见表 2-1） 。 淮安现状交易量最大的汇通市场与临沂批发城在 80 年代初期同时起步建设， 临沂批发城交易额至 2009 年已突破 600 亿，汇通仅为 30 亿。近年来，淮安周 边地区的市场蓬勃发展（详见表 2-2） ，而作为苏北中心城市的淮安，却严重缺 乏功能全、辐射力强的龙头市场带动。 表 2-1 2009 年全省亿元以上商品交易市场分布情况表 市场个数市场个数成交额（亿元）成交额（亿元）序序 号号 地区名称地区名称 数量数量占占全全省省百百分分比比数量数量占占全全省省百百分分比比 淮安市中心城区市场体系、商业网点规划 8 1 苏州 7613.8%3106.9129.4% 2 无锡 6511.8%2952.2927.9% 3 常州 5510.0%998.789.4% 4 南京 6010.9%993.609.4% 5 南通 9116.5%898.188.5% 6 徐州 264.7%520.014.9% 7 扬州 549.8%449.364.2% 8 泰州 254.6%166.791.6% 9 镇江 203.6%147.881.4% 10 淮安淮安 26264.7%4.7%145.13145.131.3%1.3% 11 连云港 214.0%127.551.2% 12 盐城 213.8%66.180.6% 13 宿迁 101.8%45.530.4% 全省合计 55010600 表 2-2 2009 年苏北五市亿元以上商品交易市场情况表 序序 号号 地区地区 名称名称 亿元以上亿元以上 市场数市场数 年成交额年成交额 （亿元）（亿元） 1010 亿元以亿元以 上市场数上市场数 年成交额年成交额 （亿元）（亿元） 5050 亿元以亿元以 上市场数上市场数 年成交额年成交额 （亿元）（亿元） 1 徐州 26520154515320 2 淮安淮安 26261451452 252520 00 0 3 连云港 211285106152 4 盐城 216633600 5 宿迁 104633200 2 2、布局分散、无序竞争现象严重。、布局分散、无序竞争现象严重。 在市场建设方面各区自成一体，分散布局、重复建设的矛盾十分突出，如 建材家居类市场市区共有 20 余家已建、在建，钢材市场各区均有布局，汽车 4S 店遍地开花，争相落户。同城同质、恶性竞争现象严重。 3 3、市场档次低，配套条件差。、市场档次低，配套条件差。 现状大部分市场建设标准不高，市场的硬件设施较差，尤其是早期建设的 汇通市场、布匹市场等老市场交易环境差，消防、物流、仓储不配套的矛盾突 出。 4 4、规划相对滞后，项目审批管理不到位。、规划相对滞后，项目审批管理不到位。 原有的商业网点规划已严重滞后，无法发挥规划在商业网点和市场建设中 淮安市中心城区市场体系、商业网点规划 9 的引导和约束作用。由于地方利益驱使，各地在市场项目建设中对规划的执行 力度不够，相关审批管理未得到有效贯彻，导致市场布局分散，重复建设的现 象加剧。 二、二、 商业网点现状分析商业网点现状分析 淮安中心城区商业网点现状呈“两主一副双带”布局结构。 “两主”即淮海 中心商业区和水渡口中央商务区，是淮安市商业核心区；“一副”即楚州区镇 淮楼商业中心区；“双带”即淮海南北路和淮海东西路商业带。 图图 2-12-1：现状商业网点结构图：现状商业网点结构图 （一）商业中心现状分析（一）商业中心现状分析 1 1、市级商业中心、市级商业中心 中心城区现已初步形成淮海中心商业区和水渡口中央商务区两个市级商业 中心。目前，淮海中心商业区已初步形成，集聚化发展的态势已初步呈现；水 渡口中央商务区按照高起点规划、高标准建设的要求，正在迅速推进。 淮安市中心城区市场体系、商业网点规划 10 2 2、区级商业中心、区级商业中心 区级商业中心建设相对滞后。目前仅有楚州区的发展较好，其他区级商业 中心均未形成。随着城市的快速发展，居民消费能力不断提高，淮安应加快区 级商业中心的建设，以分流市级商业中心的部分功能，缓解城市核心区的交通、 环境压力。 3 3、社区级商业设施、社区级商业设施 目前淮安市的社区商业发展还处于起步阶段，社区商业网点主要以历史形 成的沿街商铺为主体，业态档次普遍较低；社区连锁超市现仅有北京新村、浦 东花园等处有设置，距离 3-5 万人设置一处的标准还有很大差距；社区商业功 能不全，有的新建社区仍缺乏商业设施配套。 （二）特色商业街区现状分析（二）特色商业街区现状分析 淮安中心城区现状比较成熟和基本具备雏形的商业特色街有 9 处，如以提 供餐饮服务为主的闸口美食街、东门大街等；以经营服装、鞋帽为主的乐园街、 东西大街等。在这些商业街内经营服务品种大体相同，整条街有比较统一的建 筑风格，在市民中有较高的认同度。但是商业街总体发展不均衡，部分商业街 经营情况不良、商业氛围不浓、特色不鲜明，整体形象有待进一步提升。 （三）存在的问题（三）存在的问题 1、商业体系建设不完善。 淮安商业网点基本集中在市级商业中心，区级商业中心尚未形成，社区商 业设施配套档次较低，缺少社区连锁超市和 24 小时便利店，便民功能不足。城 市三级商业网点体系尚未完全形成，难以满足居民的购物及服务需求。 2、网点环境、设施亟需改造。 由于大型零售网点地处闹市区，交通条件欠佳，停车场地不足，使消费人 群的可进入性和可疏导性受到严重制约。许多与大型网点相连接道路的车流量 已经超出理论通行能力，从而在一定程度上制约了该类网点经济效益的增长。 3、特色街区集聚度不够，未能彰显淮安地域文化特色。 特色街区特色不明显，除部分餐饮特色街外，其他街区业态、经营品类混 淮安市中心城区市场体系、商业网点规划 11 杂，体现不出积聚效应，更未能彰显淮安地域文化特色。 第三章第三章 规划目标及功能定位规划目标及功能定位 一、规划目标一、规划目标 通过市场体系、商业网点规划，提高资源配置效率，提升城市整体竞争力。 （一）总体发展目标（一）总体发展目标（20102010 年年20302030 年）年） 近期（到 2015 年）基本形成布局合理、结构优化、功能完善、管理规范的 市场及商贸服务业体系框架，推进商业现代化建设进程,将淮安市建设成为联系 苏南,辐射苏北的区域商贸中心。 远期（到 2030 年）基本实现商业现代化，使淮安市成为联系长三角,辐射 淮海经济区的商品集散中心、商贸商务中心、物流中心和要素供给中心。 （二）具体发展目标（二）具体发展目标 1 1、近期发展目标与指标（、近期发展目标与指标（20102010 年年20152015 年）年） （1 1）指标体系。）指标体系。 到 2015 年淮安市域消费品零售总额达到 950 亿元，年均递增 19%；淮安中 心城区消费品零售总额达到 630 亿元，年均递增 20%。 （2 2）优化布局，构建并完善中心城区市场体系。）优化布局，构建并完善中心城区市场体系。 到 2015 年，基本形成布局合理、功能完善、业态优化、辐射力强的商品交 易市场体系。中心城区市场交易额达到 600 亿元以上，比 2010 年增长 480 亿元。 重点建设淮安综合大市场，年交易额达 100 亿元以上；培育 3 个年交易额达 50 亿元以上的市场集群；建成 4-5 个年交易额 20-50 亿元的特色专业市场。加快 现有市场的资源整合。根据现代商品交易市场发展趋势，逐步将位于城市中心 区年限比较长，硬件和经营方式较为落后的市场向城市外围搬迁，集中整合。 淮安市中心城区市场体系、商业网点规划 12 对中心城区内保留的市场进行升级改造，逐步向精品店、商场化转型。 （3 3）推进市、区两级商业中心建设。）推进市、区两级商业中心建设。 加快淮海商业中心和水渡口商务中心建设，重点引进区域辐射功能较强的 大型购物中心项目，提升发展竞争力。结合新城区建设和老城区改造，加快清 浦区、淮阴区、开发区等 7 个区级商业中心的建设，完善和提升其区域服务功 能。 市级商业中心设置大型购物中心 1-2 家、大型百货店 2-3 家、综合超市 1- 2 家以及适量的主题商场、专业店和专卖店；同时，配备酒店、金融、餐饮连 锁等服务设施。 区级商业中心设置大型百货店 1-2 家、综合超市 1-2 家、以及适量的专业 店和专卖店；同时，配备酒店和餐饮等服务网点。 （4 4）完善配套社区商业服务设施。）完善配套社区商业服务设施。 初步实现社区连锁超市按照 3-5 万人规模配置，满足社区居民购物、餐饮、 修理、家政服务等基本生活需求。 （5 5）打造一批配套完善、彰显文化内涵的特色商业街（区）。）打造一批配套完善、彰显文化内涵的特色商业街（区）。 规划新建台湾名品一条街、楚州河下仿古商业街、开发区魅力酒吧街以及 东城欧尚风情街等商业街（区）。 2 2、远期发展目标与指标（、远期发展目标与指标（20162016 年年20302030 年）年） （1 1）整合资源、完善业态和能级提升，发挥淮安作为长三角北部中心城市）整合资源、完善业态和能级提升，发挥淮安作为长三角北部中心城市 的辐射力和带动力。的辐射力和带动力。 逐步实现中心城区市场向外围转移，完成以零售为主的市场升级改造，加 快传统市场向以信息化管理、物流配送为主要标志的集约化市场转变，形成区 域辐射型市场为龙头，特色专业型市场为补充的层次分明、布局合理、流通高 效的商品交易市场体系。 大型批发市场在城市中心区域原则上不再新建，辐射范围较大的农产品批 发市场和生产资料批发市场，要结合城市改造逐步外迁，重点在城郊结合部、 交通便利处布局。 （2 2）提升市、区两级商业中心能级。）提升市、区两级商业中心能级。 淮安市中心城区市场体系、商业网点规划 13 提升和扩充现状 2 个市级商业中心、7 个区级商业中心，新增淮阴区、开 发区以及工业园区三个区级副中心。形成以商业为核心的实体网络和以电子商 务为主的虚拟网络相结合的零售商业与服务业体系，基本上奠定以信息业和现 代服务业态为主支撑的现代商业基本框架，总体上达到或接近国内外中等发达 城市商业水平。 （3 3）完善社区商业服务设施。）完善社区商业服务设施。 社区商业服务设施按照 3-5 万人规模配置，每千人拥有 500-800 平方米， 社区商业网络将普遍采用连锁经营的方式。实现 300500 米范围内基本满足社 区居民购物、餐饮、修理、家政服务等基本生活需求。 农贸市场按照 500600 米左右的服务半径进行设置。 （4 4）培育若干新的商业街（区）。）培育若干新的商业街（区）。 根据城市建设和商业网点的发展，打造文化内涵深刻、特色突出、商流丰 盈、业态清晰、业种结构合理、服务优质、游乐休憩设施齐全的一流商业街 （区）。 二、功能定位二、功能定位 （一）淮安市商品市场总体定位（一）淮安市商品市场总体定位 1 1、在区域发展中的战略定位、在区域发展中的战略定位 江苏省城镇体系规划纲要(征求意见稿)文本中提出：江苏城镇空间规划形 成“一带两轴三圈一极”的空间发展框架。“一带”为沿江城市带，“两轴” 分别为沿海城镇轴和沿东陇海城镇轴，“三圈”分别为南京都市圈、苏锡常都 市圈和徐州都市圈，“一极”为江苏省新兴增长极淮安。淮安应充分把握这一 机遇，立足于江苏省经济和社会发展的全局，遵循开放式规划的原则，充分考 虑本市及周边城市的消费水平和市场环境，利用地处长三角北部中心城市的区 位优势，依托工业基础和交通便捷，促进发达地区资金、技术、产品的梯度转 移，使淮安市成为发达地区产业产品梯度转移的主要吸纳中转地。因此，淮安 商品市场在区域上应成为淮安市沟通连接苏南和苏北地区市场的重要窗口和纽 带。 淮安市中心城区市场体系、商业网点规划 14 2 2、淮安市商品市场的产业定位、淮安市商品市场的产业定位 商品市场必须紧紧把握淮安市现代工业和特色农业的产业优势，拉动放大 已有工农业的产业优势，为淮安市现代工业构筑强大的分销体系，联动促进房 地产业、旅游业和其他服务业的互动发展。因此，商品市场以及商贸业应成为 淮安市国民经济发展的先导产业，以商品市场为龙头，促进产业结构的调整。 积极培育有产业依托、关系民生的大型批发市场，使商品市场成为淮安经济发 展的引导器，努力将淮安建成为长三角北部的商贸物流中心。 3 3、淮安市商品市场的发展定位、淮安市商品市场的发展定位 商品市场必须以发展连锁经营、电子商务和现代物流等新的经营理念和方 式，改造提升传统商品市场，形成以区域辐射型市场为龙头，特色专业型市场 为补充的层次分明、布局合理的商品交易市场体系。 规划市场体系结构：“一综合、三集群、多特色、一配套一综合、三集群、多特色、一配套”。 （1）“一综合一综合”：重点建设以大交通、大流通为支撑的淮安综合大市场， 成为淮安乃至周边区域汽车汽配、建材家具和其他工业及生活消费品的中转和 辐射基地，辐射周边区域 2000 万人口。 （2）“三集群三集群”：培育综合枢纽市场集群、清浦现代市场集群、生产资料 市场集群三大市场群，打造一站式、规模化、辐射力强的专业市场集聚区。 综合枢纽市场集群：以红星美凯龙家居广场、浩源汽车博览城、博德五 金、大长江国际家居广场等为主体，以家居建材装饰类、汽车汽配类以及小商 品等日用工业品为主导品类的市场集群。 清浦现代市场集群：以现代新城邦、苏宁睿城、禧徕乐国际商贸城等为 主体，以食品、IT 电子消费品、中高档小商品为主导品类的现代商贸市场集群。 生产资料市场集群：以仕泰隆国际工业博览城为主体，为制造业服务的 生产资料市场集群。 （3）“多特色多特色”：引导各区重点发展一批以零售业态为主的特色专业市场， 特别是要鼓励发展像楚州针纺织市场、清浦农副产品批发市场这样的有产业依 托的特色专业市场。 淮安市中心城区市场体系、商业网点规划 15 （4）“一配套一配套”：适度发展工业园区功能配套市场，以满足区内及部分市 区终端消费需求。 图图 3-13-1：淮安市中心城区市场体系布局结构图：淮安市中心城区市场体系布局结构图 （三）（三） 商业中心定位商业中心定位 淮安市中心城区市场体系、商业网点规划 16 根据淮安市新一轮城市总体规划，确立“两主、十辅”的商业中心格局。 区域区域商业中心定位商业中心定位 市级市级 商业商业 中心中心 重点发展淮海中心商业区、水渡口中央商务区两个市级商业中心，打造 集大型精品零售商业、中高端商务办公、娱乐休闲为一体的苏北地区最 富吸引力的现代商贸服务业集聚区。 清浦区建设位于淮海南路与延安东路交汇区域、淮海南路以西至北 京南路的枚皋路两侧的两个区级商业中心，积极发展新型商 业零售业态，打造清浦现代服务业集聚区。 淮阴区建设位于火车北站站前广场、黄河广场北侧至北京东路周边 地区的两个区级商业中心，满足区内大众化消费需求。 楚州区提升镇淮楼区级商业中心、新建楚州新区区级商业中心，积 极发展旅游文化产业及特色餐饮业街区。 经济开 发区 建设弘康兴旺角、综合交通枢纽站站前广场两个区级商业中 心，积极发展新型商业零售业态，建成集散作用明显、市场 要素齐备的区域商业中心。 工业园区建设横二路两侧的区级商业中心，满足区内大众化消费需求。 区级区级 商业商业 中心中心 淮安新 城 建设体育中心东侧的区级商业中心，积极发展集购物、餐饮、 文化、体育休闲和观光旅游为一体的“一站式”消费场所。 淮安市中心城区市场体系、商业网点规划 17 图图 3-23-2：淮安市中心城区商业中心布局结构图：淮安市中心城区商业中心布局结构图 第四章第四章 用地布局规划用地布局规划 一、市场体系布局规划一、市场体系布局规划 （一）规划原则（一）规划原则 1、坚持、坚持“规模化、郊区化规模化、郊区化”的原则，科学布局新建市场。的原则，科学布局新建市场。 新建市场应依据区域内产业布局及物流配套条件科学合理布局。充分利用 高速公路、铁路、水路等交通优势条件，加快发展以现代物流支撑的、与优势 产业融合的、具备规模竞争优势的大型批发市场和特色专业市场。 2、坚持鼓励和限制相结合的原则，促进市场空间资源有效配置。、坚持鼓励和限制相结合的原则，促进市场空间资源有效配置。 以市场对资源的配置为基础，按照市场规律编制规划，尽量避免无序竞争、 盲目发展和重复建设；同时，发挥规划对市场的引导作用,使市场主体通过合理 竞争实现资源的优化配置。 各区应根据功能定位的要求，突出重点、合理有序的布局市场项目，实现 错位竞争、优势互补、协调发展。限制城市中心区以内的大型农副产品批发、 生产资料、工业消费品批发市场的建设，特别是对于钢材、家居、汽车等已经 饱和的市场门类，近期在中心城区内原则上不再新建。 3 3、坚持规模和质量优先的原则，打造有区域辐射力和竞争力的市场、坚持规模和质量优先的原则，打造有区域辐射力和竞争力的市场。 加大市场招商选资的力度，中心城区原则上不再批准占地小于 50 亩，营业 面积低于 8 万平方米的市场。加大招商选资和市场培育力度，大力引进优质的 淮安市中心城区市场体系、商业网点规划 18 市场运营商，原则上自营比例不低于 30%。 （二）用地布局规划（二）用地布局规划 1 1、淮安综合大市场、淮安综合大市场 （1）选址与规模 位于淮阴区火车站北侧，南至淮河路、北至宁淮高速、西至韩侯大道、东 至沈阳路，总用地 12.76 平方公里。 （2）开发时序 沿香港路两侧向北、韩侯大道向东逐步拓展。 图图 4-14-1：淮安综合大市场用地规划图：淮安综合大市场用地规划图 （3）功能布局 交易区：开设不同的分市场，如汽车汽（摩）配区、家居建材区、小商 品交易市场区。 物流区：主要由仓储、运输和包装加工功能所组成。 综合商务区：设置电子商务交易平台以及各类消费品贸易相关的工商、 淮安市中心城区市场体系、商业网点规划 19 税务、银行、保险、监管等市场服务部门，为各经营主体提供“一站式”服务， 树立淮安工业消费品集散中心高效、便利、综合性、专业化服务。 （4）重点布局 北京北路以东、铁路以北市场区北京北路以东、铁路以北市场区 布局：建议该区域布局以汽车、汽（摩）配为主导业态的市场区。主要 经营汽车、摩托车、电动车、农用车、工程车等各类汽车销售；零部件批零； 二手车贸易；汽车文化旅游和科教博览；汽车维修装饰等。 规模：规划总用地约 4228 亩。根据淮安市综合交通规划，到 2015 年汽 车汽配市场基本饱和，无需再新增市场用地；到 2030 年淮安中心城市需新增市 场用地约 1000 亩左右。 经三路以西市场区经三路以西市场区 布局：该区域建议布局以建材家居为主导业态的市场区。主要经营装修 建材以及宾馆家具系列、办公家具系列、餐饮家具系列等商品。 规模：规划总用地 1576 亩。 北京北路以东、铁路以南市场区北京北路以东、铁路以南市场区 布局：该区域建议布局小商品等日用消费品区，以区域性批发为主，适 当兼顾市区居民终端消费。 规模：规划总用地约 900 亩。 远景发展区远景发展区 远期预留发展用地约 1700 亩。 2 2、三大市场集群、三大市场集群 清浦现代市场集群清浦现代市场集群 （1）选址与规模 清浦现代市场集群位于西安路以东、柯山路以南、南苑路以北、淮海路以 西区域，总用地 2.2 平方公里。 淮安市中心城区市场体系、商业网点规划 20 图图 4-24-2：清浦现代市场集群用地规划图：清浦现代市场集群用地规划图 （2）重点布局 电子电子 ITIT 消费品市场区消费品市场区 布局：北至枚皋路、东至淮海南路、南至南苑路、西至勤政路，以苏宁 睿城为龙头的电子 IT 消费品市场区。 规模：规划总用地约 800 亩。 食品、保健品市场区食品、保健品市场区 布局：北京南路两侧、枚皋路与南苑路之间，以现代新城邦为龙头的食 品和保健品市场区。 规模：规划总用地约 1000 亩。 小商品交易市场区小商品交易市场区 布局：北至沿河路、南至枚皋路、西至启秀路、东至毓秀路，以禧徕乐 国际商贸城为龙头的小商品交易市场区，方便本区居民消费。 规模：规划总用地约 200 亩。 建材家居市场区建材家居市场区 布局：北京南路西侧、南苑路南侧，以亿丰现代国际家居广场为龙头的 建材家居市场区，方便本区居民消费。 规模：规划总用地 300 亩。 远景发展区远景发展区 淮安市中心城区市场体系、商业网点规划 21 远期预留南苑路两侧、北京南路与长阳路之间的发展用地，总用地约 1000 亩。 综合枢纽市场集群综合枢纽市场集群 （1）选址与规模 综合枢纽市场集群位于宁连一级路以东，深圳路两侧，总用地约 2.2 平方 公里。 淮安市中心城区市场体系、商业网点规划 22 图图 4-34-3：综合枢纽市场集群用地规划图综合枢纽市场集群用地规划图 （2）重点布局 日用消费品市场区日用消费品市场区 布局：铁路客运总站以东和深圳路以南区域，布局服装、鞋帽、小商品 等日用消费品市场区。 规模：规划总用地 1000 亩。 家居装饰市场区家居装饰市场区 布局：深圳东路两侧、西藏街与广州路之间，以红星美凯龙、博德五金、 大长江为龙头的家居装饰市场区。 规模：规划总用地 800 亩。 汽配及汽车交易市场区汽配及汽车交易市场区 布局：北至深圳东路、南至嘉兴西路、西至广州街、东至飞耀路，以浩 源汽车博览城和百富汽车汽配市场为主体。 规模：规划总用地 640 亩。 远景发展区远景发展区 远期预留深圳东路两侧、广州路与飞耀路之间的发展用地，总用地约 780 亩。 生产资料市场集群生产资料市场集群 （1）选址与规模 生产资料市场集群位于开发区迎宾大道南侧、安澜路西侧，总用地约 600 亩。 （2）功能布局 仕泰隆国际工业博览城为龙头，拓展为加工制造业提供原材料和零配件的 生产资料市场功能。拓展市场的招标采购、物流配送、简单加工、网上交易等 延伸功能，拓展销售渠道，以适应大宗通用性生产资料快速流通的需要。鼓励 大型批发企业、大型制造业企业和跨国公司的采购和销售机构进驻市场。 （3）远景发展区 淮安市中心城区市场体系、商业网点规划 23 远期预留南侧发展用地，总用地约 416 亩。 图图 4-44-4：生产资料市场集群用地规划图：生产资料市场集群用地规划图 3 3、特色市场、特色市场 随着城市的发展，人民生活水平的不断提高，城市居民对于特定品牌的消 费及相关服务消费也会大大增加，需要在城市各片区内培育一些具有片区产业 特色的和方便居民就近消费的特色市场。 特色市场主要以改造提升现状市场为主，新建楚州华东针纺织品市场、淮 安新港专业市场、楚州花卉苗木市场等特色市场，搬迁新建淮安农副产品批发 市场。 （1 1）新建特色市场）新建特色市场 淮安农副产品批发市场 选址与规模：位于清浦区淮海南路、宁连路交叉口东南侧，总用地约 340 亩。 定位：实行“市场+基地+经营”模式，以清江蔬菜批发市场为龙头，整 合现状农副产品资源，建设商品集散、物流配送和网上展示三大中心，通过农 贸市场及连锁超市网络把农副产品供应给淮安市民；通过配送直销网络将农副 产品直接供给消费者；通过网上交易和经纪人中介交易将淮安农副产品销往外 地，打造长三角北部农产品批发的龙头市场。 淮安市中心城区市场体系、商业网点规划 24 华东针纺织品市场 选址与规模：位于楚 州区火车站的南侧，总用地 约 250 亩。 定位：以地方产业为 支撑，打造辐射华东的针纺 织品市场。 图图 4-54-5：华东针纺织品市场用地规划图：华东针纺织品市场用地规划图 新港专业市场 选址与规模：位于淮 安新港港口北侧，总用地约 600 亩。 定位：充分发挥新港 水、公、铁交通枢纽的优势， 以大运量散货运输为主的商 品交易市场。 图图 4-64-6：新港专业市场用地规划图：新港专业市场用地规划图 花卉苗木市场 选址与规模：位于楚州区席桥镇，总用地约 500 亩。 （2 2）保留及改造提升的特色市场）保留及改造提升的特色市场 改造提升的特色市场有 11 个，其业态及市场定位详见表 4-1。 表 4-1 淮安市特色市场一览表 淮安市中心城区市场体系、商业网点规划 25 区名区名序号序号市场名称市场名称经营产品种类经营产品种类市场定位市场定位 清河区清河区1汇通市场 鞋帽、服装、 小商品等 以零售为主的商场化市场 清浦区清浦区 2 电子市场及财富广场电子、数码IT 电子消费品的专业市场 3 国际农贸城农资、粮油 长三角北部农资、粮食物流中 心 4 苏北温州大市场小商品以零售为主的终端消费市场淮阴区淮阴区 5 瑞林国际广场家具 以中高档国际品牌家具为主题 的购物中心 6 淮安国际商城建材家居以零售为主的商场化市场 楚州区楚州区 7 恒丰义乌城小商品以零售为主的终端消费市场 8 淮安市宜家家具广场家具商业综合体 9亿丰时代广场电子电器以电器电子为主题的购物中心 10义乌小商品交易市场小商品以零售为主的商场化市场 开发区开发区 11锦绣国际装饰城家具、建材一站式的大型建材家居市场 4 4、功能配套市场、功能配套市场 （1）选址与规模：位于淮海南路两侧、通甫路与北环路之间，总用地约 600 亩。 （2）定位：适度发展与工业园区生产、生活相配套的家居建材类市场以及 以满足市内部分终端消费需求的汽车交易市场（4S 店）。 淮安市中心城区市场体系、商业网点规划 26 4-74-7：工业园区功能配套市场用地规划图：工业园区功能配套市场用地规划图 （三）（三） 市场体系布局规划汇总表市场体系布局规划汇总表 区名区名 序序 号号 市场名称市场名称位置位置主要经营品类主要经营品类规划建议规划建议 综合枢纽市场集群 汽车汽配、家 居建材 新建 百富汽配交易市场汽配保留 浩源汽车博览城4S 店，汽配保留 红星美凯龙家居广场 家具、装饰材 料 保留 元和钢材市场钢材保留 清清 河河 区区 1 精品灯具城 宁连一级公路以东， 飞耀路以西，水渡 口大道以南及深圳 路两侧 家居装饰材料保留 淮安市中心城区市场体系、商业网点规划 27 区名区名 序序 号号 市场名称市场名称位置位置主要经营品类主要经营品类规划建议规划建议 2 汇通市场 淮海北路东侧、大 治路两侧 鞋帽、服装、 针纺织品、小 商品等 近期保留，远期 向商场化市场转 型升级 3 锦绣国际家具城淮海北路 65 号家具 近期保留，远期 搬迁整合至锦绣 国际装饰城 4 锦绣淮汽装饰城淮海西路 200 号家居装饰材料 近期保留，远期 搬迁整合 5 金盛装饰城淮海西路 204 号家居装饰材料 近期保留，远期 搬迁整合 6 西安路锦绣陶瓷城淮海西路 252 号家居装饰材料 近期保留，远期 搬迁整合至锦绣 国际装饰城 7 食品城爱民路 6 号副食品 三年内搬迁整合 至现代新城邦 8 锦绣精品装饰城淮海西路 95 号家居装饰材料 三年内搬迁整合 至锦绣国际装饰 城 9 华丰装饰城淮海西路 202 号家居装饰材料 三年内搬迁整合 至综合大市场或 锦绣国际装饰城 10 五金市场大治路 3 号 五金、水电管 线 三年内搬迁整合至 综合大市场及开发 区生产资料市场群 11 昆仑布匹市场大治路 2 号布匹 三年内搬迁至综 合大市场 清浦现代市场集群 家用电器、食 品、家居装饰 新建 苏宁睿城 IT 电子消费 品 新建 现代新城邦食品新建 亿丰家居生活广场家具新建 增力商贸城酒水新建 12 淮安禧徕乐国