“峰尚筑品”首批开盘销售计划.doc

“峰尚筑品”首批开盘销售计划本项目“峰尚筑品”位于永康市银川西路与铜陵路交叉路口，属城东板块，目前板块发展空间和改变日新月异，有目共睹。金山西路开通后，连接市中心交通更加便捷。项目由4栋高层、商业配套和地下车位组成，总的体量约5万方，楼间距开阔，户型优势明显。项目工程目前4栋全面启动，主体已到3、4层。预计2017年2月前可竣工交房。永康市房产消费基本以本地居民为主，整体市场土地供应量紧张，刚需以学区房为主，改善型要求大面积。但受调控政策、双限及7090影响，目前房价较为低迷。下半年大规模新推量楼盘表现为步阳凤凰城、溪心壹号、江南华府、壹号府邸、东方铭园、群升白马郡中苑。其中溪心壹号、东方铭园与江南华府尚未拿到预售证，从各楼盘户型配比上，刚需90平以下户型比例占据较大。白马郡已拿预售证随时可以推盘。所以从小面积市场保有量、目前有价无市成交低迷溪心板块江南华府15000均价、客户观望情绪三个角度，对本项目造成冲击。随着日前政策松动，本项目应考虑首期开盘成功、低开高走回笼首批客户资金缓解压力，放量抓住工程进度优势抢占市场！切不可因楼盘套数较小忽视整个战略。综合以上状况，整理本项目基本销售思路如下：一 产品定位86平方户型占绝大比例，125平方虽有客户需求但对本项目而言前期推出意义不大，建议放后期销售拉利润。86平方做成三房，针对刚需市场。在市场中占领中档市场。不与壹号府邸、金色港湾比规模户型面积。低与不低不在位于长城板块，而在于产品包装推广。二 客源根据项目所在位置及产品规划品质、之前缴进40万客户、历史来访客户区域判读，本项目的目标客源群为开发区周边原住民、小厂老板、个体户，往古山方岩向发达乡镇客户。三 建议企划主题推广！推广！趁目前回暖迹象，线上线下传统广告媒体与创新PR结合，才能有客户来访。没有楼盘是先出价格再推广的。目前江南华府横幅覆盖密度较大，作为新推盘预收资金，15000均价抢占市场客户，车位12、16万，不买按7厘算说明对价格有底气，目前做基础16年年底交房。基于本项目特性及市场其他在售楼盘的综合表现，建议本项目的表现主题如下：1. 89平方三房 大面积赠送 零公摊2. 开阔楼间距 南北无遮挡3. 便捷交通 品质高层四 广告预算待定。如5#首开总销在1亿左右，常规千8广告投入，占80万。当然根据永康行情变通。五 销售进程根据工程进度，本项目基本销售进程可分为如下几个阶段：1. 开盘前准备1) 工作：目前主要是销售员岗位职责、三博人员安排、薪金标准需明确，以免事前积极性不高，事后客户佣金分配混乱。各类开盘用工作表单制定。2. 开始预热 持续造势1) 时间：至10月底止，争取11月前开掉，视别的楼盘异动可提前2) 工作：户外看板可投，涉及费用请领导考虑，横幅、短信低成本有针对性有节奏的一周一次，短信量可以一次10万条。这是传统推广渠道。3) 目标：通过户外媒体完成产品形象的区域公开任务；3. 预约（开盘前的客户积累及筛选）1) 时间：14年8月9月底2) 工作：I. 积累客户，进一步认识及分析市场II. 安排专门人员派发DM，印刷成本加上派发5毛，发3万份费用在一万五。4. 预订1) 时间：14年10月2) 工作：I. 9月底贮备价格，定出价格区间，收钱。预约金3万抵5万形式，可退。目的筛选意向客户及销控调整，如果多上调价格！II. 准备合同III. 报纸稿设计、联系发布。强销！广告推广配合3) 目标：通过预订，锁定客源，为开盘作好准备；通过各种媒体发布进一步完善产品形象。5. 开盘-强销1) 时间：10月11月底2) 工作：I. 借助媒体宣传，营造开盘气氛II. 开盘正式对外销售，消化前期积累的部分客户III. 签约，办理银行按揭手续，回款3) 目标：完成项目总销之60%销量6. 调整1) 时间： 12月2) 工作：I. 进行价格调整及销售、企划思路调整II. 调整户外广告、报纸稿设计、发包3) 目标：完成总销之10%7. 强销1) 时间：15年1月2) 工作：I. 主攻难以去化产品，完成销售难点II. 媒体宣传，巩固市场形象及地位3) 目标：完成总销之20%销量；通过媒体加深产品形象。8.