（民商法学专业论文）房屋承租人优先购买权的性质与效力研究.pdf

俞沁雯：房屋承租人优先购买权的性质与效力研究三 中文摘要 近年来，随着我国城市化进程的加快，房地产业迅速发展，房价一路飙升，价 格上涨之势从东部城市向中西部蔓延。虽然我国的居民收入不断上涨，但相对于当 地的房价而言，普通居民的实际购买力并没有获得相应提高，许多居民只能“望房 兴叹，房屋泡沫逐渐滋生。房价的居高不下与城市居民居住要求的矛盾，致使租 赁产业不断发展，房屋承租人的优先购买权制度逐渐受到社会的关注。作为我国一 项重要的民事法律制度，承租人的优先购买权历来受到法律的保护，合同法、最 高人民法院关于贯彻执行 若干问题的意见等对其都 有相关规制。但是我国对于该制度的法律规范尚不严密充分，可操作性不强，出现 了大量的实务疑难问题，造成审理尺度不一，不仅有损于司法公正和当事人的合法 权益，更动摇了该制度本身。笔者从理论层面和实践层面对该制度的相关问题进行 较为全面的探讨，并对健全和完善我国的房屋承租人优先购买权制度提出立法建 议。本文主要从四个方面对房屋承租人优先购买权制度进行分析和论述。 第一部分研究了房屋承租人优先购买权制度基本理论。该部分对房屋承租人优 先购买权的概念予以界定，并分析了房屋承租人优先购买权的行使条件以及制度价 值。所谓房屋承租人优先购买权是指出租人在租赁合同有效期内出卖租赁房屋时， 作为承租人的民事主体依照法律的规定而享有的在同等条件下先于他人购买所承 租房屋的权利。房屋承租人优先购买权有利于最大限度发挥物的经济效益；有利于 降低交易成本；有利于稳定经济秩序。 第二部分深入分析承租人优先购买权的法律性质。在比较“期待权说”、“请求 权说”、“形成权说”、“附条件的形成权说”、“债权说”、“物权说”基础之上，认为 房屋承租人优先购买权性质上属于形成权。 第三部分讲述承租人优先购买权的效力，以及承租人优先购买权与其它类型优 先购买权的冲突之处理。分别从房屋承租人之问的优先购买权冲突之处理、房屋承 租人优先购买权与共有人优先购买权的冲突之处理两方面进行了论述。 扬州大学硕十学位论文三 第四部分以实践中存在的具体问题为切入点，提出现行法律规定的不足之处， 并在此基础上，参照大陆法系国家和我国台湾地区的立法经验，对我国的优先购买 权制度加以完善。主张对实际操作中涉及的原则性规定进行细化，确立承租人优先 购买权的适用范围、除斥期间、冲突处理原则、法律救济等，以期完善房屋承租人 优先购买权制度，维护承租人的合法权益、促进安全交易。 关键词：承租人优先购买权性质界定效力冲突立法完善 俞沁雯：房屋承租人优先购买权的性质与效力研究 3 a b s t r a c t i nc h i n a ，w i t ht h ea c c e l e r a t e dp r o c e s so fu r b a n i z a t i o na n dr a p i dd e v e l o p m e n to fr e a l e s t a t ei nr e c e n ty e a r s ，l e a dt ot h eh o u s i n gp r i c e ss o a r e dd r a m a t i c ，a tt h es a m et i m e ， s o a r i n gh o u s ep r i c e st r e n ds p r e a d sf r o me a s t e r nc i t i e st ot h em i d w e s t w h i l er i s i n g i n c o m e so fc h i n e s er e s i d e n t s ，b u tc o m p a r e dt ol o c a lh o u s ep r i c e s ，t h er e a lp u r c h a s i n g p o w e ro fo r d i n a r yp e o p l ed i dn o ti n c r e a s ec o r r e s p o n d i n g ，m a n yp e o p l ec a no n l y “l a m e n t t h e i rl i t t l e n e s sb e f o r et h eh o u s e s ”h o u s i n gb u b b l ei sp r o p a g a t i n gg r a d u a l l y t h ec o n f l i c t s b e t w e e nh i g hh o u s i n gp r i c e sa n du r b a nr e s i d e n c er e q u i r e m e n t ，l e a d st ot h ed e v e l o p m e n t o fl e a s i n gi n d u s t r y , t h ew h o l es o c i a lp a y sm u c ha t t e n t i o nt op r e e m p t i o nr i g h to ft e n a n t g r a d u a l l y a sa l li m p o r t a n tc i v i ll e g a ls y s t e mi nc h i n a ，p r e e m p t i o nf i g h to ft e n a n th a s a l w a y s b e e n p r o t e c t e db yl a w , “c o n t r a c tl a w ”，“s u p r e m ep e o p l e sc o u r to n i m p l e m e n t a t i o no ft h e v i e w so fan u m b e ro fi s s u e s ”a n di t sr e l e v a n tr e g u l a t i o n s h o w e v e r , t h ec i v i ll a w a b o u tt h et e n a n t sp r e - e m p t i o na tp r e s e n tp u tu pm a n yp r o b l e m si nt h ea p p l i a n c e i tw i l l d a m a g et h e c i v i l f i g h to fb o t hp a r t i e s a n dd i s t u r bi t s e l f a u t h o rm a d eam o r e c o m p r e h e n s i v es t u d yf r o mt h et h e o r e t i c a ll e v e lt ot h es y s t e ml e v e li s s u e sr e l a t e d ，a n d g a v es o m es u g g e s t i o na b o u th o wt os t r e n g t h e na n di m p r o v eo u rh o u s i n gt e n a n tr i g h to f p r e - e m p t i o ns y s t e mo fl e g i s l a t i v ep r o p o s a l s t h i sp a p e rm a i n l ya n a l y z e da n de x p o s i t e d t h eh o u s i n gt e n a n tr i g h to f p r e e m p t i o ns y s t e mi nf o u ra s p e c t s t h ef i r s t p a r to ft h ea r t i c l ed i s c u s s e dt h eh o u s i n gs y s t e ml e s s e eb a s i cr i g h to f p r e - e r u p t i o nt h e o r y t h ep a r td e f i n e dt h ec o n c e p to fh o u s i n gt e n a n tr i g h to fp r e e m p t i o n a n dh o u s i n gt e n a n tr i g h to fp r e - e m p t i o no ft h ee x e r t i o nc o n d i t i o na n dv a l u es y s t e m t h e s o - - c a l l e df i g h to fp r e e r u p t i o ni st h a ti nt h es a m ec o n d i t i o n st h el e s s e eh o u s i n gl e s s e rh a s t h ef i r s tp u r c h a s eo fl e a s e dh o u s i n gr i g h ti nt h el e a s ec o n t r a c tp e r i o do fb e t r a y i n gr e n t a l h o u s i n g ，a st h el e s s e ei na c c o r d a n c ew i t ht h ec i v i ll a wo ft h em a i np r o v i s i o n h o u s i n g t e n a n tf i g h to fp r e - e r u p t i o nm a x i m i z et h ee c o n o m i cb e n e f i t s ，r e d u c et r a n s a c t i o nc o s t sa n d c o n d u c ts t a b l ee c o n o m i co r d 既 t h es e c o n dp a r to ft h ea r t i c l ei n - d e p t ha n a l y s i sf o rt h en a t u r eo ft h es y s t e m b a s e d o nl o o k i n g “f o r w a r ds a i d ”，“r e q u e s ts a i d ”，t h er i g h tt of o r ms a i d ”，e s s e n t i a l l yt h ef i g h t 扬州大学硕士学位论文 一4 t of o r ms a i d ”，c r e d i t o rs a i d ”，“p r o p e r t ys a i d ”，t h ea u t h o rp r o p o s e sp u r c h a s ep r i o r i t yr i g h t o ft h et e n a n ti st h er i g h tt of o r m t h et h i r dp a r ti sa b o u tt h ee f f e c ta n dt h em e t h o do fh a n d l i n gt h ec o n f l i c tb e t w e e n t h el e s s e e s sp u r c h a s i n gp r i o r i t ya n dt h eo t h e rt y p eo fp u r c h a s i n gp r i o r i t y e m p h a s i so n t h em e t h o do fh a n d l i n gt h ec o n f l i c tb e t w e e nt h el e s s e e s sp u r c h a s i n gp r i o r i t ya n dt h ep a r t o w n e r sp u r c h a s i n gp r i o r i t y t h ef o u r t hp a r to ft h ea r t i c l e t h ea u t h o rs p e c i f i c sp r o b l e m si np r a c t i c ea st h es t a r t i n g p o i n t ，p o i n t s o u tt h ee x i s t e dl e g i s l a t ei n a d e q u a t e ，c o n s u m m a t eo u rp r o c e d u r ew i t h s t u d y i n go fc o n t i n e n t a ll e g a ls y s t e ma n dt a i w a n se x p e r i e n c e a d v o c a t e st h ep r i n c i p l e i n v o l v e di nt h ea c t u a lo p e r a t i o no ft h ep r o v i s i o n s o fr e f i n e m e n t ，e s t a b l i s h e st h es c o p e o fp r e e m p t i o nf i g h to ft e n a n t ，t h ep r i n c i p l e so fc o n f l i c tm a n a g e m e n t ，l e g a lr e l i e fa n ds o o n i ti se x p e c t e dt oa m e n dt h el e a s e h o l d e r sp r e e m p t i o n ，p r o t e c tt h e i rl e g a lr i g h t sa n d p r o m o t et h e t r a d et ob em o r eg u a r a n t e e d k e y w o r d s ：p r e - e r u p t i o nf i g h t o f t e n a n t ，p r o p e r t yd e f i n e ，e f f e c tc o n f l i c t ， l e g i s l a t i o nc o m p l e t e n e s s 扬州大学学位论文原创性声明和版权使用授权书 学位论文原创性声明 本人声明：所呈交的学位论文是在导师指导f 独立进行研究工作所取得的研 究成果。除文中已经标明引用的内容外，本论文不包含其他个人或集体己经发表 的研究成果。对本文的研究做出贡献的个人和集体，均已在文中以明确方式标明。 本声明的法律结果由本人承担。 学位论文作者躲铷砭 签字同期：知i o 年舌月4 日 学位论文版权使用授权书 本人完全了解学校有关保留、使用学位论文的规定，即：学校有权保留并向 国家有关部门或机构送交学位论文的复印件和电子文档，允许论文被查阅和借阅。 本人授权扬州大学可以将学位论文的全部或部分内容编入有关数据库进行检索， 可以采用影印、缩印或扫描等复制手段保存、汇编学位论文。同时授权中国科学 技术信息研究所将本学位论文收录到中国学位论文全文数据库，并通过网络向 社会公众提供信息服务。 导师签名 签字日期：沙f 年 ，月垆日 俞沁雯：房屋承租人优先购买权的性质与效力研究 三 引言 近几年，随着经济的发展和人民生活水平的不断提高，我国的房价居高不下， 一般工薪阶层购房能力较弱，房屋自有率下降，造成房屋租赁现象增多，出租人和 承租人之间的纠纷日益频繁，承租人优先购买权的效力和法律保护问题显得较为突 出。在过去的司法实践中，解决承租人优先购买权纠纷的依据主要是最高人民法 院关于贯彻执行( 中华人民共和国民法通则 若干问题的意见( 试行) ( 以下简称 民通意见) 第1 1 8 条，即出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人，承租 人在同等条件下，享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请 求人民法院宣告该房屋买卖无效。2 0 0 8 年1 2 月1 8 日，最高人民法院公布最高人民 法院关于废止2 0 0 7 年底以前发布的有关司法解释( 第七批) 的决定，该决定第2 4 条废止了民通意见第1 1 8 条，废止理由是与物权法有关规定冲突。因为，2 0 0 7 年1 0 月l 同施行的物权法并未将优先购买权规定为物权，依据物权法定原则， 优先购买权不具有“对世性”权利，这与民通意见第1 1 8 条中，承租人可以请 求法院宣告出租人与第三人的房屋买卖无效之规定相冲突。中华人民共和国合同 法( 以下简称合同法) 虽然也确定了承租人优先购买权制度，但是并未对该权 利的性质、效力及其救济方式作出规定，使得优先购买权的保护问题一直是司法实 践中的难点之一，这其中关于承租人优先购买权性质的认定以及优先购买权的效力 问题，是解决承租人优先购买权纠纷必须面临的问题。笔者欲借最高人民法院的废 止决定公布之际，以及最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应 用法律若干问题的解释出台之时，拟就房屋承租人优先购买权法律制度的理论基 础和实践问题略加浅析，以期对司法实践中房屋承租人优先购买权的法律适用有所 裨益，最大效益的发挥该制度的社会功能。 扬州大学硕士学位论文 6 1 房屋承租人优先购买权制度的基本理论 1 1 房屋承租人优先购买权的概念与特征 房屋承租人优先购买权，属于优先购买权的一种。优先购买权，是指特定人依 约定或法律规定，于所有人出卖动产或不动产时，有依同样条件优先购买之权利。 这一制度在法国、德国、瑞士、r 本等国的民法典以及我国台湾地区的相关立法中 均有所规定。例如法国民法典第8 1 5 一1 4 条至8 1 5 1 6 条及第2 1 0 3 条就分别规定 了共有人的优先购买权及其规则以及共同继承人的优先购买权。 德国民法典 中对债法上的优先购买权以及物权法上的优先购买权分开进行规制，第4 6 3 条至第 4 7 3 条所规定的是债法上优先购买权的行使规则，第1 0 9 4 条至第1 1 0 4 条规定的是 物权法上的优先购买权，但在德国民法典中对物权性的优先购买权的客体限定 于土地。此外，第5 7 7 条又特别规定了承租人的优先购买权。，瑞士民法典第 o ：i i 洋糁：优先承买权之法律性质，载一l ：泽鉴著：民法学说与判例研究( 第一册) ，中国政法人学f l j 版社。 1 9 9 8 年版，第5 0 5 页。 甾罗结珍译：法国民法典( 下册) ，法律 i j 版社，2 0 0 5 年版，第1 5 2 7 页。 法国民法典第8 1 5 1 4 条：如共有人拟将j e 对整个共有财产或j 中一项或数项共有财产的权利伞部或一部 自- 偿让与共有人以外的j 他人，应以吲法外文书，将3 e 拟定i = l ：j - j 的价格和条件以及白荐取得这些财产的人的 姓名、住所1 j 职业，通知j e 他共有人。任何共钉人，均町4 ：此项通知之卜 起1 个月期限内，以叫法外文书通 知让j 人，说明白己将按照让j 人向) e 通知的价格和条件行使先购权。n ：行使先购权的情况下，先购杖人臼j 向财产丈人作j l ；符复之f l 起，町以自2 个月期限实现该财产的买实行为：过此期限，经向其发 f j 催告后1 5 天仍无效果，该人有关先购取得财产的声明无效，目f i 妨碍山实人可能对j e 提i j ；损害赔偿请求。如存多名共有 人行使先购杈，视他们各自4 i 共有财产中所占的份额比例，共同取得拟了j j ：史的财产，有相反规定时除外。 第8 1 5 1 5 条：如共有人之- z - v ：令部共有财产中或j e 中一项或数项财产中的权利伞部或一部柯必要进行拍卖， 律师或公证人应当力：预定的拍丈| | 前一个月将此通知) e 他共自人。每一共有人均口，红拍卖竞标起一个月期限 内，通过向法院书记室提 i j 声明，或者向公证人提出声明，取代在拍卖中取得这些财产的人的地位。为出实 财产而制定的拍卖细则应当写明有此种取代权。 第8 1 5 1 6 条：违反第8 1 5 1 4 条与第8 1 5 1 5 条之规定而进行的任何让与或任何拍卖，均无效。无效之诉，时 效期间为5 年。此种诉讼仅得由心当向j e 进行通知的人或他们的继承人提起。 第2 1 0 3 条第三款规定：共同继承人，为保证袖：他们之问进行遗产分割，补偿分配份额与差额，对继承的遗 产中的小动产有优先杖。 俘陈卫佐译：德固民法典，法律i i ；版社，2 0 0 6 年版，第1 6 0 页。 德国民法典第4 6 3 条规定：对于某一标的有优先买受的权利的人，一旦义务人和第三人订立关于该标的 的买卖合i | 司，就町以行使先买权。 第4 6 4 条规定：( i ) 先买权的行使，以对义务人的意思表示为之。该意思表乃无须使用就买卖含同而定的形 式。( 2 ) 确i 先买权被行使时，权利人和义务人之问的买卖，依照义务人和第三人所约定的条款而成立。 第1 0 9 4 条规定：( 1 ) 对于一块十地，可以以冈设定负扣而受利益的人自- 权向所有人优先买受的方式，设定 负担。( 2 ) 先买权也可以为另一块十地的现时所有人的利益而设定之。 第5 7 7 条规定：( 1 ) 在交给承租人后已设立或麻设市住宅区分所有权的 f ：租的住房，被j f 卖给第三人的，承 租人有优先买受的权利。j i ；租人将住房f f ；实给家属或属于其家计的人的，不适用前f i j 的规定。除幕于以下各 款发生j l 他效果外，该项先买权适用关十先买的规定。( 2 ) i 租人或第三人关于买史合同的内容的通知，必 须1 j 对承租人的、关于j 先买权的告知相结合。( 3 ) 先买杖的行使，以承租人对f 租人的书面意思表乃为之。 ( 4 ) 承机人死r 的，其先买权转移给依照第5 6 3 条第l 款或第2 款加入使用租赁关系的人。( 5 ) 使承租人 受1 i 利益的f i 同的协议f i 生效力。 俞沁雯：房屋承租人优先购买权的性质与效力研究2 6 8 1 条规定了法定优先购买权的原则、行使方式、变更与放弃；第6 8 2 条则规定了 共有人或建筑权利人的优先购买权。日本民法典第9 0 5 条规定的共同继承人 之继承份额取回权与先买权具有同等的法律效果。我国台湾地区“土地法”第1 0 4 条、第1 0 7 条以及“耕地三五七减租条例 第1 5 条，分别规定了基地或房屋之优 先购买权以及耕地承租人之优先购买权。 这些关于优先购买权的立法规定是我们 研究房屋承租人优先购买权的重要基础。 房屋承租人优先购买权是指当出租人转让房屋时，承租人在同等条件下，依法 享有优先于其他人而购买该房屋的权利。从这一概念涉及的范围和具体的内容来 看，主要包括了该权利的主体为特定人；权利产生的时间为房屋所有人出卖其租赁 的房屋时；承租人行使优先购买权的前提被限制在同等条件下；权利行使的效力是 优先于他人购买，排除他人的妨害；优先购买权行使的对象为被出卖的租赁物这五 个方面。 。我国法律对于房屋承租人优先购买权制度最重要的法律渊源包括：1 9 8 8 年出台 的民通意见第1 1 8 条( 已废止) 、1 9 9 9 年颁柿的合同法第2 3 0 条 、以及2 0 0 9 o 殷生根、工燕译：瑞上民法典，中国政法人学i ：版社，1 9 9 9 年版，第1 8 8 - - 1 8 9 页。 瑞 j 民法典第6 8 1 条规定：( i ) 法定先买权町以通过强制拍卖的方式行使，但限于拍卖自身和将十地拍雯 给竞争人的拍定条件；0 l - j e 他情形下，法定优先权在约定优先权的行使前提下行使。( 2 ) j 卜地受让人享有同位 先买权或相i 允先买权的，先买权丧失。( 3 ) 法定先买权既不能继承，亦小能转让。该权利优先十约定先买权。 第6 8 2 条规定：( 1 ) 针对任何一位取得共有物的非共有人，共存人享有尤买权。多个共有人行使该权利的， 共有份额依j 当时所占有的共有份额的比例在其中问分配。( 2 ) 负担独- 日永久建筑权的十地所有权人，只 要为行使j e 权利所需，町以对该种权利的任一取得人或土地，l ：该种权利的任一权利人行使先买权。 渠涛译：最新 本民法，法律i i i 版社，2 0 0 6 年版，第1 9 7 页。 ej 奉民法典第9 0 5 条规定：( 1 ) 共同继承人中的一人，在遗产分割前己将其继承份额让j 第三人时，其 他共同继承人，可以以偿还其价额及费用向受让1 e 继承份额。( 2 ) 前项权利须在一个月以内行使。 台湾地区“土地法”第1 0 4 条规定：基地i i ：丈时，地上权人、典权人或承租人有依同样条件优先购买权。房 屋j 1 卖时，基地所有权人有依同样条件优先购买之权。其顺序以臀记之先后定之。前项优先购买权人，于接 到 | ；丈通知后 h 内小表示者，其优先权视为放弃。i f ；卖人未通知优先购买权人而j 第三人订讧买卖契约者， 其契约小得对抗优先购买权人。第1 0 7 条规定：j i ；租人 卖或 l ：典耕地时，承租人有依同样条件优先承买或 承典之权。前项优先购买或优先承典权人，于接到出卖或 i ：典通知后i f 1 内4 i 表爪者，e 优先权视为放弁。 ：i ；卖人或j l j 典人朱通知优先购买权人或优先承典权人而0 第三人订证买卖或典权契约者，其契约卜得对抗优 先购买权人或优先承典仪人。 台湾地区“耕地三七五减视条例”第1 5 条第1 项规定：耕地 实或典时，承租人有优先承受之权，f i ；租 人应将实典条件以书面通知承租人。承租人伽1 5 【j 内朱以书面表，j 承受者，视为放弁。 l ；租人如闪为无人 。 承受或承典贬价 l j 实或i l j 典时，仍应照前项规定办理。出租人违反前二项规定向与第三人定立契约者，其契 约不得对抗承租入。 固j i 利明：关于房屋买卖中的优先购买权，载中国民商法律网。 民通意见第1 1 8 条：“j i ：租人j | ；实j i 租房屋，腑提前三个月通知承租人，承租人n ；同等条件下，享有优先 购买权； ；租人朱按此规定| f f ：丈房屋的，承租人町以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。” 合同法第2 3 0 条：“出租人出卖租赁房屋的，应当n ： 1 1 ，实之前的合理期限内通知承租人，承租人享自以同 等条件优先购买的权利。” 扬州大学硕士学位论文 墨 年施行的最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问 题的解释第2 1 2 4 条，其中第2 1 条规定：“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内 通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿 责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效 的，人民法院不予支持。”这一规定是在民通意见第1 1 8 条被废止后，对承租人 优先购买权制度作出的新的规制。此外，物权法虽未对承租人优先购买权制度 作出规定，但在第1 0 1 条规定了按份共有人的优先购买权，即“按份共有人可以转 让其享有的共有的不动产或者动产份额。其他共有人在同等条件下享有优先购买的 权利。”这为我们解决承租人与共有人优先购买权冲突问题提供了依据。 房屋承租人优先购买权具有以下的特征： 第一、权利主体的专属性。房屋承租人的优先购买权是承租人专属的权利，仅 属于承租人本身，不能转让和继承。 并且，这种权利是建立在承租人与出租人的 租赁合同关系之上，除去这种关系，承租人就没有优先购买的可能。 第二、权利客体的特定性。从我国现行的法律规定可以看出，承租人优先购买 权的客体仅限于房屋，且该房屋是承租人与出租人签订的租赁合同的标的物。 第三、权利来源的怯定性。即承租人优先购买权必须由法律来创设，当事人之 间不得约定优先购买权。排除了当事人之间行使优先购买权的任意性。 第四、权利行使的受限性。首先表现为对出租人行使所有权的限制。虽然出租 人有权利选择合适的对象，向其出卖自己的房屋，但是法律规定了承租人享有在同 等条件下优先购买的权利，这一规定限制了出租人任意的行使出卖权。其次表现为 对承租人优先购买权的限制。虽然承租人在出租人出卖租赁房屋时有优先购买的权 o 最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体心用法律荇干问题的解释第2 2 条： f ；租人j 抵押 权人协议折价、变实租赁房屋偿还债务，应当在合理期限内通知承租人。承租人请求以同等条件优先购买房 屋的，人民泫院应予支持。 第2 3 条：出租人委托拍卖人拍实租赁房屋，应当在拍卖5l i 前通知承租人。承租人朱参加拍丈的，人民法 院心当认定承租人放弃优先购买权。 第2 4 条：具自下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不了支持：( 一) 虏屋共有人行使优先 购买权的；( 二) l 租人将房屋：l j 史给近亲属，包括配鸺、父母、了女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙 了女、外孙子女的；( 三) f ；租人履行通知义务后，承根人曲：i 五f i 内朱明确表，j 购买的；( 网) 第三人善 意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。 蔡福华：民事优先权新论，人民法院f i ；版社，2 0 0 2 年版，第6 8 页。 俞沁雯：房屋承租人优先购买权的性质与效力研究 竺 利，但是承租人只有在与第三人的买受条件同等时才能行使。再者，承租人必须在 一定的期限内行使优先购买权，期限届满，承租人的优先购买权随之消灭。 第五、权利的排他性。房屋承租人行使优先购买权后，排除了他人购买的可能。 如果出租人与第三人存在恶意，侵害了承租人的优先购买权，则该买卖无效。 1 2 承租人优先购买权行使的条件 1 2 1 实质条件“同等条件” 通过合同法第2 3 0 条的规定，可以看出立法者保护优先购买权的原意是为 了保障承租人的购买时间优先于其他购买人，而不是指承租人的购买条件比其他购 买人优越。承租人必须在同等条件下行使优先购买权，如果条件不一致，却赋予承 租人优先购买权，这无异于剥夺其他购买人的购买机会，损害了出租人的利益。 “同等条件 的标准是如何确定的? “同等条件”的具体内容又指什么? “同 等条件”是以出租人与第三入订立的买卖合同中约定的具体出卖条件为参照物。对 于“同等条件”的内涵，我国法律没有明确的界定，理论界有两种不同意见：一为 “绝对同等说”。该说认为，承租人买受的条件与第三人的买受条件绝对相同或完 全致。二为“相对同等说”。该说认为，承租人与第三人的买受条件大致相等， 即认定为条件等同。这种观点目前占大多数。固但是，这两种观点都有不妥之处， 如果采“绝对同等说”，出卖人就会以某个次要条款的差别来否定承租人的优先购 买权，其在适用上过于苛刻，不能有效保护优先购买权人的利益，不能发挥优先购 买权制度应有的作用。而“相对同等说”在适用中没有一个相对统一的标准，弹性 较大，在具体运用中难以操作，也不利于保护优先购买权人的利益。 参照其他各国的相关规定，法国民法典第8 1 5 1 4 条规定了优先购买权人按照 让与人向其通知的价格和条件行使优先购买权。德国民法典第4 6 4 条第二款规定 了一般条件：“在先买权被行使时，权利人和义务人之间的买卖，依照义务人和第 三人所约定的条款而成立。 第4 6 6 、4 6 7 、4 6 8 条又分别规定了从给付、总价款以及 西杨讧新：共自权研究，高等教育j | i 版社，2 0 0 3 年版，第4 2 0 页。 露拿少华：法定优先购买权的法j 辛性质、效力及实现，载十当代法学，2 0 0 0 年第2 期，第1 3 l 页。 錾蔡福乍：民事优先权新论，人民法院j l ；版 t ，2 0 0 2 年版，第8 8 页。 扬州大学硕士学位论文竺 买卖价款的延期支付三种特殊情形下的变通条件。上述的综合规定，为完善我国 关于“同等条件 的相关规定提供了相当丰富的资料。 “同等条件”的内容，首先应当主要指价格条款，至于其他交易条件，不管是 现金支付还是转账支付，只要没有从根本上影响到出租人的利益，出租人不能以此 作为同等条件。其次是第三人与出租人之间在房屋买卖合同中约定的从给付条件， 这也是认定“同等条件”时需要考虑的一个重要因素。若从给付条件能以货币计算 的，则让承租人以货币折抵给出租人，视为条件等同；若该条件不能以货币代替， 同时又是合同生效所附条件，则不能构成同等条件，在此情形中，承租人无法享有 优先购买权。此外，付款的期限和方式也是需要考虑的因素。如果第三人与承租人 因资金周转困难等问题，主张分期支付的，这就涉及到承租人与第三人信誉度不_ 样的问题，出租人信赖第三人的支付能力，但未必能对承租人产生同样的信赖，但 是如果承租人能够提供相应的担保，足以使出租人产生合理信赖，此时，应认定承 租人与第三人构成“同等条件”。 1 2 2 形式条件“一定期限” 为了保障交易安全，促进币常财产流转，有效地保护承租人、出租人及第三人 的合法权益，使其利益免遭损害，承租人的优先购买权必须在一定期限内行使。如 果承租人在接到出租人出卖租赁房屋的通知后，逾期不行使优先购买权的，其优先 购买权就受不到法律的保护。 为及时明确承租人是否行使优先购买权购买承租的房屋，大部分国家法律都规 定出租人在出卖租赁的房屋时，应将出卖的条件等情况及时通知优先购买权人，优 先购买权人则应在收到通知后的一定期限内行使优先购买权，逾此期限未作表示 国德国民法典第4 6 6 条：第三人在合同中对先买权人所不能履行的从给付负有义务的，先买权人必须支付 从给付的价额，以代替履行从给付。从给付小能用金钱估价的，先买权消灭；但即使没有从给付的协议，与 该第三人的合同也会订立的，不考虑该协议。 第4 6 7 条：第三人将与先买权自_ 关的标的连同其他标的一起按总价款买受的，先关权人必须支付总价款的合 比例部分。义务人卡町以请求将先买权扩及到，1 i 使义务人受f i 利益就小能分离的伞部物。 第4 6 8 条：( 1 ) 4 t - ：合同中许鸦；三人延期支付买贞价款的，仅确：就延j f 1 支付的会额提供扭保时，先买权人才 能请求延期支付。( 2 ) 十地为优先买受的标的的，红已就延期支付的买实价款约定设定十地抵押杖，或已承 担十地抵押权所担保的债务以算入买卖价款的限度内，无须提供担保。已鸶记船舶或建造中船舶为优先买受 的标的的，准用前 i j 的j ；! l ! 定。 国上利明：物权法研究( j ：卷) ，中国人民大学；版社，2 0 0 7 年版，第7 4 7 页。 俞沁雯：房屋承租人优先购买权的性质与效力铆f 究 i l 的，视为放弃优先购买权。例如德国民法典第4 6 9 条第二款就规定“在土地的 情况下，先买权只能到受领通知后经过两个月时为止行使之；在其他标的的情况下， 只能到受领通知后经过一个星期时为止行使之。就先买权的行使指定了期间的，所 指定的期间代替法定期间。”瑞士民法典第6 8 1 条a 第二款l j 半段规定：“先买权 人欲行使先买权的，须在知悉契约的缔结和内容之日起的三个月内行使该权利。” 台湾地区民法第4 2 6 条第二款规定：“前项情形，出卖人应将出卖条件以书面通知优 先承买权人。优先承买权人于通知达到后十f 1 内未以书面表示承买者，视为放弃。” 我国合同法第2 3 0 条规定没有明确规定具体的行使时间，但是，最高人民 法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第2 4 条第 三款作了明确规定，即出租人履行通知义务后，承租人在十五闩内未明确表示购买 的，承租人主张优先购买房屋，人民法院不予支持。 1 3 承租人优先购买权制度的价值 作为一项制度，承租人优先购买权制度对经济的发展起到了积极的作用。然而， 随着时间的推移，优先购买权制度在实践中出现的问题也越来越多。学者之间对这 - n 度是否有存在的价值一直存有争议，形成了肯定说与否定说两种截然不同的观 意。 否定说认为该制度已失去存在的价值，应予废除。该说观点可归纳为：承租人 优先购买权破坏了私法中的意思自治原则，限制了所有权人对买受人的选择权；妨 碍了交易的速度，可能损害出卖人利益；不利于保护善意第三人利益，影响交易安 全也影响社会公平；增大房屋买卖活动中的纠纷产生几率，扩大司法成本，浪费司 法资源；对所有人出卖权给予限制并严重影响交易安全、交易公平、交易效率，与 市场经济之要求相矛盾。 肯定说认为该制度的目标价值主要是法的公j 下价值、秩序价值和效率价值，该 制度的设立有利于稳定共有关系，维护财产秩序；有利于对共有财产有效率的利用。 肯定说的价值观多年来在理论界一直占据主流地位，形成当前我国房屋承租人优先 国 ! 崇敏：小动产优先购买枞探析，载于行政o j 法，2 0 0 2 年第6 期。 o 上利明：物权法研究( 上卷) ，中国人民人学j f ；版 l ，2 0 0 7 年版，第7 3 7 页。 扬州大学硕士学位论文一 里 购买权制度的价值理论。 1 3 1 有利于减少冲突，稳定经济秩序 所谓秩序，“从最抽象的意义上讲，总是意味着在社会中存在的某种程序的关 系的稳定性、进程的连续性、行为的规则性、以及财产和心理的安全性。 我国台 湾地区土地承租人优先购买权之设立，“为便利佃农成为自耕农，以促进耕者有其 田之实现，具有特别立法目的。”经济秩序的稳定有赖于财产流转的有序性，如果 财产流转中出现波动或矛盾，经济秩序的有序性就会受到损害。大部分承租人由于 对租赁物的长期使用已经对其产生了一定的依赖性，比如离工作单位近，免去了上 下班的舟车劳顿。如果承租人能买下租赁物，将给其生活带来极大的便利，无需担 心在租赁关系结束后，承租人的生活处于不确定的状态，使得承租人不得不再次寻 找合适房源。法律在出租人处分租赁物时赋予承租人以优先购买权，其实质是维持 基于承租人的占有而形成的社会秩序，有利于维护承租人对该房屋的利用关系，避 免了因出租房屋的多次买卖而使承租人的生活发生过大的变动，有利于合理的配置 资源，最大限度地避免占有人和权利人不一致而产生的争执。承租人优先购买权的 创设，使人们享有将现有的生活状态长久固定下来的机会，有利于维护既有的法律 关系，稳定经济秩序。 1 3 2 有利于物尽其用 在租赁法律关系中，承租人优先购买权制度赋予承租人对承租房屋的优先购买 权，有利于“物尽其用”，充分发挥房屋的经济效益。这主要表现在两方面： 一方面，赋予承租人优先购买权有利于提高房屋的使用价值，因为承租人基于 优先购买权的合理预期，能谨慎合理的对房屋进行管理和使用。同时，承租人本身 作为现时利用人已经实际地使用房屋，了解、熟悉该标的物的质量性能等具体情况， 所以承租人比第三人更加清楚，也更加懂得如何更有效率地利用该标的物，进而发 挥标的物的最大使用价值。因此，规定承租人取得优先购买权，将所有人与使用人 合二为一，更能符合效率原则。当然，这并不排除第三人购买的权利，因为优先购 张文显主编：法删学，高等教育j f ：版祉，1 9 9 9 年版，第2 2 7 页。 当j i 洋塔：民法学说和判例研究( 第一册) ，中国政法人学 j ；版社1 9 9 8 年版，第5 0 6 页。 俞沁雯：房屋承租人优先购买权的性质与效力研究旦 买权只是在同等条件下的优先购买，并没有阻止真正的、有效率的利用该标的物的 人通过自由竞价的方式取得该财产。这样，能够充分的实现物的价值，更符合出卖 人的利益。形成合理的价格使最想得到它的人( 同时也是对该物的效用预期更高， 更能有效率地利用该物，因此肯出更高价格的人) 取得该物，确定物的归属。因 此，规定房屋承租人的优先购买权，完全符合经济学上的资源配置原则。 另一方面，赋予承租人优先购买权可以简化物上法律关系，有效的降低交易的 费用。因为，物上法律关系越多，交易的环节就越多，达成交易所需的成本费用就 越高，赋予承租人优先购买权能提高对物的使用效率，最大限度的发挥物的经济效 用。 优先购买权不但能有效配置资源，而且也能充分实现法的效率价值功能，使 得房屋被最能有效利用其的人使用。因此，规定承租人优先购买权就成了立法的必 然选择。 一种制度是否有存在的必要，主要看立法者的主要价值取向是否符合当前的社 会状况。笔者认为，在我国设立房屋承租人优先购买权制度是十分必要的，符合我 国目自订的国情，该制度有利于合理的配置资源，最大限度地发挥物的社会经济效益； 有利于居住之安定，保障人的基本居住权利；有利于稳定经济秩序，实现社会的和 谐。 。：f 利明：物权法研究( i ：卷) ，中困人民人学 i ；版= l ：，2 0 0 7 年版，第7 3 8 页。 林沛文：论法定优九购买权的制度价值，载于法制j 经济，2 0 0 6 年第5 期，第2 9 页。 扬州人学硕十学位论文 1 4 2 承租人优先购买权的性质界定 对房屋承租人优先购买权制度研究所需解决的首要问题就是对其法律性质的 界定，这一问题也是此项制度涉及的诸多问题中最为复杂的问题之一。研究房屋承 租人优先购买权的法律性质，对于j 下确理解和适用法律以解决实务中遇到的问题具 有十分重要的意义。王泽鉴先生也指出：“优先承买权，在实务甚为重要，诉讼案 件甚多，最高法院有甚多判例，其中最基本的问题，系关于优先承买权法律性质。 优 先购买权看似简单，但是要在理论上弄清其性质，并非易事。在德国法学界主流的 观点认为优先购买权为形成权。在我国台湾地区则认为是请求权。我国立法上对此 未明确规定，学术上众说纷纭，大致有期待权说、请求权说、形成权说、附条件形 成权说、物权说、债权