张家港住房建设规划说明书.doc

2006-2010张家港市住房建设规划说明书张家港市住房建设规划课题组二零零七年元月十二日目 录第一章 总 则3第二章 张家港市住房现状6第三章 住房需求预测12第四章 住房建设的总体战略20第四章 住房保障体系规划26第五章 住房用地供应规划34第六章 规划实施的保障措施37附表1：张家港市“十一五”期间各类住房建设面积年度规划40附表2：张家港市“十一五”期间住房建设用地年度规划40附表3：张家港市“十一五”期间各圈层板块各类住房建设量41附表4：张家港市“十一五”期间各镇（区）住房建设量规划42附表5：张家港市“十一五”期间各镇（区）住房建设用地规划42附表6：张家港市“十一五”期间各居住板块套型面积控制方案43第一章 总 则一、规划背景在经历多年的高速发展之后，我国房地产业逐步暴露出投资增幅过快，房价上涨过高，商品房供应结构不尽合理，中低价位、中小户型房屋供不应求，结构性矛盾突出，住房保障体系尚不健全以及房地产业对金融和土地的高度依存等等问题，为我国经济社会的长期稳定发展埋下了隐患。因此，国家对房地产的宏观调控不断加强。2006年5月29日，国务院办公厅以国办发200637号文转发建设部等九部门关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见，要求“各级城市（包括县城，下同）人民政府要编制住房建设规划，明确”十一五“期间，特别是今明两年普通商品住房、经济适用住房和廉租住房的建设目标。各级城市住房建设规划要在2006年9月底前向社会公布。直辖市、计划单列市、省会城市人民政府要将住房建设规划报建设部备案；其他城市住房建设规划报省级建设主管部门备案。”近年来，张家港市住房建设均保持高速增长，但由于缺少规划统筹，建设和供应规模均无量化指标，难以做出科学预测并实施综合调控。因此，结合张家港市实际情况，尽快编制住房建设规划，明确今后几年张家港市住房建设的总量、结构和区域布局等重要指标也迫在眉睫。为认真贯彻中央关于加强和改善宏观调控的决策和部署，积极推进张家港市房地产市场持续健康发展，促进张家港市社会经济全面、协调、可持续发展，实现率先基本实现社会主义现代化的发展目标，加强对近期城市住房，特别是今明两年各类住房建设的指导和统筹，制定本规划。二、规划依据1、中华人民共和国城市规划法（1990年）2、建设部城市规划编制办法及实施细则（1995年）3、国家标准城市用地分类与规划建设用地标准（GBJ137-90）4、张家港市国民经济和社会发展第十一个五年总体规划5、张家港市城市总体规划（2003-2020）6、张家港市土地利用规划(1997-2010)7、国务院办公厅转发建设部等九部门关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见（国办发200637号文）8、关于落实新建住房结构比例要求的若干意见（建住房2006165号）9、张家港市各片区总体规划10、国家和省、市其他有关法规和技术规范。三、规划范围和规划期限本规划的规划范围为张家港市行政辖区，重点为张家港市市域行政辖区范围内国有土地上的住房建设。本次规划的期限为20062010年，与张家港市国民经济和社会发展第十一个五年规划保持一致。四、规划地位与作用本规划是落实城市近期建设规划的重要手段，是对规划范围内“十一五”期间国有土地上住房建设进行控制和指导的依据，与其它相关规划共同承担对规划区范围内住房建设的综合调控作用。在规划期限内，凡在规划区范围内进行的各项住房建设活动，应符合本规划及本规划的年度实施计划；在规划区范围与住房建设相关的各项政策、计划，应与本规划相协调。五、规划原则1、切实落实“国办发200637号”和“建住房2006165号”文精神，从土地供应管理和城市规划的角度出发，调整房地产市场住房供求结构不合理的矛盾，以满足不同收入层次的居民住房需求，理顺房地产市场秩序，促进房地产业健康发展；2、调整住房供求关系，加强政府保障型住房建设，保证住房价格基本稳定；3、调整住房供应结构，加大中小户型、中低价位住房供应，合理引导资源节约型住房消费和建设模式；4、进一步完善以市场为主导、多渠道、多层次的住房供应体系，满足不同收入层次居民的住房需求；5、坚持土地资源节约、集约、高效利用，重点保证政府保障型住房和中小户型、中小套型普通商品住房的土地供应，合理布局住房区位，引导房地产市场按照土地利用总体规划和城市总体规划方向发展；6、充分考虑城镇中低收入居民家庭对交通、公共服务等设施条件的需求，合理安排政策保障型住房和中小户型、中小套型普通商品住房用地的区位，改善中低收入群众的生活环境，降低生活成本。第二章 张家港市住房现状一、规划区内住房建设整体情况1、区域住房总量根据办理房产证住房数量统计和房管局针对未办证住房的摸底调查、结合房产局针对市区范围内住宅小区的普查数据和课题组对各乡镇的调研数据计算，至2005年底，规划区内住房总建筑面积约为1576.49万m2。2、“十五”时期建设量迅速增大，以商品房和安置房为主根据张家港市统计年鉴（2001-2005）、结合课题组在各乡镇的调研数据计算，规划区内“十五”期间共建成各类住房1090万m2。其中商品住房约549.75万m2，安置房约442.30万m2，经济适用房38.03万m2，其余为各类集宿房。3、人均住房建筑面积远远超过小康指标规划区内城镇户籍居民人均住房建筑面积总体上达到39.77m2，农村居民达到69.03m2，人均建筑面积在10m2以下住户为零，已远远超过小康住宅人均30m2的标准；4、住房质量得到了极大改善规划区内住宅成套率已达到99.6%，危险住宅面积已缩小到0.15万m2，户均成套率为1.26，住宅小区的绿化、配套和管理等都有了巨大的提升，居住环境质量得到极大改善。二、规划区内住房保障体系完善，保障水平高1、制定和出台多项文件，住房保障体系框架已建立自1997年成为江苏省房改试点城市以来，张家港市先后出台了多项与住房保障相关的政府文件，主要有张家港市城镇社会保障住房供应管理办法、关于印发张家港市城乡居民最低生活保障制度实施办法的通知（张政发2003159号）、关于转发市房管局张家港市城镇最低收入住房困难家庭廉租住房实施细则的通知（张政办200555号）、关于进一步完善全市城乡社会救助体系的实施意见（张政发200593号）。这些文件和规章制度，对经济适用住房等社会保障性住房工作开展了积极探索，取得了突出成效，形成了具有特色的经济适用房制度、安置房制度、住房公积金制度、廉租房制度、集宿房制度等多项住房保障制度，构成了一个完善的住房保障体系，使住房保障对象的认定、政策的落实、程序的执行做到了规范化管理。2、保障范围做到全覆盖，保障水平位居全国前列张家港市住房保障的对象不仅仅是城镇低收入家庭，农村住房保障也纳入政府视野，保障范围上做到了城乡统筹、全面覆盖。对城镇中低收入家庭居民，由廉租房制度和经济适用房制度进行保障；对农村的低保户、优抚对象、残疾人、社会困难户等住房困难人群，不仅有购房、建房、住房维修等方面的优惠政策，每年还有数百万专项资金进行直接补贴；对外来务工人员，有各类集宿房进行保障。从保障水平上看，截至2005年底张家港市城市最低收入家庭每户人均住宅建筑面积35.77m2，高于全国城镇人均住房面积近10m2。全市中低收入困难家庭住房社会保障率达到99%以上。张家港市经济适用房的建设数量、保障水平和覆盖面在全省乃至全国都处于领先地位，“十五”期间经济适用房的建设量占商品住房的6.9%，远高于全国平均水平；廉租房制度尽管建立不久，但其保障水平和覆盖面居国内前列；各乡镇在动迁安置过程中还充分考虑了老、病、残等困难群体的需求。因此，全市已基本杜绝了无房户，实现了“居者有其屋、居住优其屋”的目标。三、规划区内住房以大中户型为主，存在一定区域差异根据张家港市房地产发证资料统计，90m2以下的住房面积占全市住房建筑总面积的14%，90-144 m2的住房面积比重为43.25%，144 m2以上的住房面积比重则42.75%。从区域来看，中心城区90m2以下的小户型比例稍大，为15.94%；外围片区中90m2以下的小户型所占比例则相对小一些，其中最大的塘桥片区占到12.36%，最小的乐余片区只有9.98%。图1 张家港市区现有住房套型面积结构图图2 张家港市区各类住房套型面积结构图从房屋类型上看，市区安置房中小户型比例稍大，经济适用房中小户型比例则相对小些，但各类住房中占绝对多数的还是90-144m2的户型，而商品房中超过144m2的大户型的比例也达到了40%以上。四、规划区内住房市场现状1、住房市场化程度不断提高商品住房形成了以市场为主导的供应体制，供应主体由政府转化为市场，土地供应实现了全面公开交易；而政府仍在安置房、经济适用房的供应中起主导作用；集宿房则有企业、镇（区）政府、村集体等多种供应主体。2、商品住房市场需求以本地需求为主商品住房的市场需求表现出以本地居民的改善需求为主的发展状态，根据住房购买对象户籍统计，2005年持苏州以外地区身份证的购房者所购买住房占住房销售总量的比例为19%，考虑到其中有部分已在张家港落户的居民，可以认为外来需求不足20%。3、房价涨幅较大从2000年至2005年，张家港市市区商品住房平均价格从1400元/m2上涨至3958元/m2，较之周边的昆山、苏州等市总体涨幅较大，特别是2003到2005年间，商品住房价格平均每年涨幅达868元/m2，增长了78%，而同期职工工资仅增长了36.6%，相邻的昆山市住房价格仅增长了41.2%，因此，住房价格的快速增长相对增加了居民的购房压力。从区域分异来看，中心城区房价最高，外围各片区的房价相对较低；最近两年，房价涨幅最大的是市区，其次是塘桥片区，其余三片区商品住房的价格都保持基本稳定。4、商品住房空置和空关面积有一定的增加受多种因素影响，2005年张家港的楼盘空置达到了新高，全市商品住房空置面积张家港市房产管理局：张家港市房地产开发投资统计对照表49.46万m2，其中空置一年以上面积为16.20万m2；市区商品住房空置面积25.81万m2，其中空置一年以上为9.89万m2，较上年增长273。需引起注意的是住房空关率也在不断攀升。对比房价的快速增长，说明市场存在一定的不理性因素。五、规划区内住房区域差异1、中心城区与外围片区差异较大中心城区与外围片区之间在房价、市场化程度、住房类型、购买对象上存在较大差别。中心城区房价高、住房市场化程度高、住房类型多样、人均住房面积稍低、购买对象中外地户籍者占比稍大，外围片区房价低、政府主导的安置房占绝对优势、商品住房较少、外地购房者少。2、中心城区内部分异成五大特征鲜明的住房板块中心城区内部由于区位、基础设施、产业、人口分布与构成等因素的差异，又形成了城东、城南、城西、城北、城中五大板块。其中，城中地价和房价高，发展空间小；城东生活配套成熟度高、人气旺，但环境稍差，乡镇、外地购房者较多；城西生活配套还不到位，经济适用房、安置房等较多，房价相对低；城南住宅的开发力度相对较小，但由于有暨阳湖带动，近期高档住宅开发力度大，房价上涨较快；城北生活配套的成熟度较低，老公房多，道路路面状况以及外部环境相对较差，不是张家港市民心目中适宜居住的地方。第三章 住房需求预测一、预测思路和总量预测根据对张家港市住房需求的分析，采用“逆推法”将需求类型细分后汇总来进行张家港市住房需求总量的预测。主要步骤是先进行人口发展预测，再确定规划期末人均住房的标准，然后再确定不同类型人群对不同房屋类型的需求量。1、人口发展预测依据张家港市国民经济和社会发展第十一个五年规划、张家港市城市总体规划（2002-2020）、结合张家港市历年人口机械增长、自然情况及城市化率的变化趋势等，通过就业增长弹性系数法、趋势外推法等多种途径预测 见住房需求预测专题，确定至2010年末张家港市城镇户籍人口为47.64人，比2005年年末的39.64万人增加8万人（“十五”期间增加了6.68万人），平均每年增长率为3.75%；外来暂住人口为82.5万人，比2005年年末增加36.47万人（“十五”期间增加了40.49万人）。表1：张家港市人口发展趋势预测表 单位：万人总人口户籍非农人口外来常住人口暂住人口2005年98.939.641146.03201011547.643182.5“十五”增长量12.416.681040.49“十一五”增长量16.182036.472、2010年张家港市人均居住标准的确定参照国家小康住宅的标准（30m2）和对“十一五”期间居民生活水平增长的预测，综合考虑张家港市的经济发展速度及现有的住房水平，结合国家对居住用地的指标控制要求（人均18.028.0m2），参考其它城市住房建设规划中的人均住房面积的提高水平（见表2），确定到2010年张家港市人均住宅建筑面积将达到43m2。表2 部分城市住房建设规划中人均住房建筑面积面积的变化 单位：m2/人临安市湛江市临海市莆田市西宁市南京市大连市苏州市台州市2005年末3825.829.425.8218.92625.531.7535.182010年末402835352531.1303548.3增长量22.25.69.186.15.14.53.2513.123、户籍城镇人口住房需求主要包括城镇户籍人口的新增需求、住房改善需求和动迁所产生的被动住房需求，三部分共643万m2。户籍城镇人口的新增需求即新增城镇户籍人口的住房需求，等于规划期间新增城镇户籍人口总量（8万人）与规划人均居住面积（43m2）的乘积，为344万m2。城镇户籍人口的住房改善需求为原有城镇户籍人口在原有人均住房面积基础上将人均面积提高到规划目标时产生的需求，等于截止到2005年年末的户籍城镇人口总量（39.64万人）乘以规划人均目标与现有人均指标的差值（=43-39.77）3.23m2，为128万m2。“十一五“期间的住房被动拆迁需求由动迁面积与补偿标准两个方面来确定。根据张家港市拆迁办提供的拆迁计划，结合拆迁办人员的分析，“十一五”期间张家港市住房的拆迁量（国有土地上的拆迁量+农村集体土地上的拆迁量）仍较大，2006-2010年，计划房屋拆迁量580万m2，其中城区拆迁约18万m2，基本全部为住房，乡镇则按“十五”期间住房拆迁占总房屋拆迁量的比例计算，将拆迁住房约316.8万m2。由于当前的拆迁补偿标准执行的是“拆一补一”的原则，但在实际操作中面积往往会向上浮动10%，因此，“十一五”期间张家港市需要建设的安置房总量为：（316.8+18）*1.1=368.3万m2。由于乡镇上动迁的住房基本上全为农房，因此需动迁安置的农户为316.8/69.03 此数据为2005年末张家港市农村人均住房面积=4.589万人，这部分居民在动迁安置的同时也实现了城镇化，其住房需求在新增城镇户籍人口的需求中已计入，因此在总需求中需要扣除重复部分（4.589*43=）197.3万m2。4、外来人口的住房需求主要包括以下三种类型：外来人口的购房需求、自由租房需求和集宿房需求。（1）外来人口的购房需求预测据张家港房管局根据按身份证进行的统计分析，2005年持苏州地区以外身份证者在张家港购买了7.78万m2的住房，占同期住房销售面积的19%；2006年这两个数字增长到约25.83万m2和约22%，表现出了明显的增长势头。根据外来人口收入结构分析，外来常住人口中的高收入者，如一些企业主管、公司的高级白领、一些外来经商者、高级技工等部分群体选择在张家港购房自住，且购买的多为高档、大户型、高单价的住房，他们的需求拉高了外来人口购房整体价位和人均面积。根据“十一五”期间外来人口持续快速增长的趋势，同时考虑来张家港外来人口素质的不断提高和未来一段时期收入水平的增长，预计购买商品住房的外来人员比例将有所上升，但由于2005和2006年统计中无法区分出那些尽管持外地身份证编号却已经在张家港落户的居民，因此2007-2010年间外来人口购房的面积仍按2005和2006年的平均水平计算。则“十一五”期间张家港市外来人员购房需求量=25.83+16.8*493万m2。（2）外来人口租赁需求预测根据现状调查，目前以租赁方式解决住房需求的外来人口占其总量的62.9% 数据来源于张家港市暂住人员管理办公室，庞大的租赁市场为张家港市经济的发展做出了贡献，据暂管办的不完全统计，张家港市每年的“房东经济”收入为2亿元。但考虑到租赁所带来的社会治安、城市管理、基础设施超负荷等问题，应削减比例。租赁住房的来源主要是租赁市场，不考虑新建住房。（3）外来人口集宿房需求预测目前，张家港市的集宿点主要有两种类型：一种为企业自建的集宿点，另一种为对社会上闲置的房屋进行改造而形成的分散的集宿点。这些集宿点在保障外来人口的居住需求方面发挥着重要的作用。但存在以下问题：一是企业自建宿舍存在将工业用地转化为居住用地使用、导致土地使用性质转变而造成土地出让收益流失的问题；二是一些由各种主体零星建设的集宿点，尤其是一些在村集体土地上建设的集宿房由于在出租给企业时在使用年限、使用方式上随意性大，导致在城市化过程中征用土地的成本和阻力大幅度增加。这两方面的问题在苏州、昆山等打工楼建设较多、较早的地区都已更明显地暴露出来，两地也采取了限制企业自建宿舍和限制村集体自建零星打工楼、由政府主导集中建设工业邻里中心等做法来避免问题的进一步发展。张家港在“十一五”期间也应探索类似的做法，以避免出现类似的问题。根据张家港市暂管办的统计分析，2005年，入住集宿点的外来人员占外来暂住人口的比例为35.25%；其中，住进已建企业集居点的暂住人员数占外来人口的比例为32.88%，住进社会闲散集聚点的比例为2.37%。截至到2006年6月份，入住集宿点的外来人口占外来暂住人口的比例为48.5%，平均人均住房面积为5.6m2。其中，住进已建企业集居点的暂住人员数占外来人口的比例为44.44%，住进社会闲散集聚点的比例为2.37%，人均8.81平方米。规划期内，考虑到为便于对外来人员的服务和管理，需增大集宿水平的要求，同时为发展房东经济、集宿水平又不宜过高，取住进社会集聚点的新增外来人员占新增外来人员总量的比例为45%，人均住房水平参照苏州市整体水平，结合张家港市现状和经济发展水平，取人均8m2、4人一套的标准建设，则规划期内集宿房需求量由每年新增外来人员数的45%再乘以人均指标得出：36.47*45%*8=131.3万m2。4、“十一五”末住房总需求量的确定规划年末住房总需求=户籍人口住房总需求+外来人口住房总需求：344+128+368.3-197.3+131.3+93=867.3万m2。二、廉租房、经济适用住房和商品房需求预测1、廉租房需求预测廉租房保障的是城镇最低收入家庭的基本住房需要，其需求量取决于政府确定的廉租住房保障标准和保障覆盖面，而这两个指标的选取则由城镇居民的住房现状、最低收入居民的数量和政府的经济实力决定。从张家港市的实际情况来看，城市最低收入家庭每户人均住宅建筑面积达到了35.77m2，人均住房建筑面积在10m2以下的住户已根绝。张家港市城镇最低收入住房困难家庭廉租住房实施细则（张政办200555号）自2005年颁布实施以来，尽管有相对宽松的享受条件，但申请的人很少。一年下来，只有6户符合条件享受到了租金补贴，5户享受到实物配租，52户享受到租金核减。可以说张家港市已基本解决了城镇居民最低收入家庭的基本住房需求，今后廉租房的需求量将持续保持在较低水平。根据城镇最低收入家庭廉租住房管理办法（建设部令第120号），城镇最低收入家庭廉租住房保障方式应当以发放租赁住房补贴为主，实物配租、租金核减为辅，实物配租应面向孤、老、病、残等特殊困难家庭及其它急需救助的家庭，实物配租的住房应以收购现有旧住房为主，限制集中兴建廉租住房。因此，张家港市由于廉租房需求量较小，因此不应安排新建廉租房。2、经济适用房需求预测经济适用房是张家港解决中低收入家庭住房的主要渠道，张家港市长期以来在经济适用房建设方面由政府主导、持续投入，形成稳定的房源，保障范围也越来越来规范，并加快推进了节地节能型住宅的开发。根据国家提高经济适用房占新建商品住房比例的宏观形势和先进省市住房建设规划中经济适用房一般占新开发商品住房总量的10-15%的目标，结合张家港市雄厚的经济实力和稳定房价、构建和谐社会、吸引人才的要求，同时考虑已列入计划的经济适用房建设项目的总量，规划期间需新建经济适用住房50万m2，才能使经济适用住房占新建商品住房的比例达到先进地区的平均水平：50/（320+50）=13.5%。3、商品住房需求预测在居民所有新增和改善需求中，一部分已由各种安置房、廉租房、经济适用住房和集宿房进行满足，其余的则是需要由普通商品住房来满足的需求，即居民的普通商品住房需求为：870-50-368.3-131.3=320.4万m2。三、规划期内住房套型结构需求预测根据课题组访谈结果，市场对90m2以下的小户型住房需求量很小，占安置房总面积15%以下（个别镇在5%左右）的小户型主要满足一些老、残和经济困难住户需求。据分析，今后市场对小户型的需求主要来自三个方面：一是一些单身白领和少量投资者倾向于购买一些用于过渡性居住和出租的酒店式公寓、外销为主的单身公寓类型，一般来讲密度比较大，以一房一厅、单身公寓为主，面积大部分是45m2以下；二是一些低档商品住房中的小户型也对追求低总价的外来人口有一定的吸引力；第三种是安置房中为满足部分居民的补偿标准而建设的小户型。但总体上讲对小户型的需求量远达不到70%的绝大多数。如果要满足国家调控指标的要求，必须对市场进行引导，否则，可能引起空置率上升。第四章 住房建设的总体战略一、住房建设指导思想规划期内，以全面建设小康社会和率先实现现代化为目标，按照“总量控制、区域平衡、项目落实”的总体要求，坚持以满足不同收入层次住房需求为导向，有针对性地加强对房地产市场的宏观调控，实现住房供求总量基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定，促进房地产业健康、协调、稳定发展，维护社会的和谐稳定和经济的可持续发展。二、住房建设的总体目标和基本指标规划以实现和谐社会以及节约型社会为根本目标。（1）以完善市场为主导，优先保证中低价位、中小套型普通商品住房（含经济适用住房）的土地供应，其年度供应量不低于居住用地供应总量的70%。这是国家有关文件中明文规定要达到的目标，所有公布住房建设规划的大中城市都将这一点做为一个重要的目标。（2）新审批、新开工的商品住房中，套型建筑面积90m2以下住房（含经济适用住房）面积所占比重达到开发建设总面积的70%以上。这也是国家明确提出的调控指标之一。（3）建立多层次、多渠道的住房供应体系，满足不同收入层次居民住房的需求。（4）规划期末，实现规划区内城镇居民人均住房建筑面积43m2，住房成套率达到100%，最低收入家庭人均廉租住房保障面积标准不低于16m2，保障面达到100%，全面解决双特困家庭的住房问题。这几项指标在全国处于先进水平，也切合张家港经济发达、保障水平高，显示出政府对百姓住房等问题的高度关注。（5）大力推进住宅产业化，加快发展节约型居住区、绿色宜居型居住区和节能省地型住宅，完善住房建设标准，积极探索建设资源节约、环境良好、服务便捷、套型结构比例合理的高品质居住区。住宅的产业化和节能、节地型绿色住宅的开发是当前的主流趋势，也是大多数城市都提出要着力加强的领域。三、住房供应体系规划规划期内，张家港市住房供应体系由两部分组成。一类是由市场主导的满足中等以上收入家庭需求的商品住房；一类是由政府主导的政策保障性住房，包括廉租住房、安置房、经济适用住房以及集宿房等类型。要进一步完善住房供应政策和住房保障体系，实现高收入家庭购买商品房、多数家庭购买或承租普通商品住房、低收入家庭购买经济适用住房、最低收入居民家庭享受廉租住房保障的住房供应体系，多渠道、多方式满足不同层次居民家庭的住房需求。未来一是要坚持住房市场化的基本方向，更大程度地发挥市场在资源配置中的基础性作用，逐步实现多数家庭购买或承租普通商品住房，将政府在房地产市场发展的地位和作用，逐步转变为以住房保障和宏观调控为主。二是坚持满足基本需求的政策导向。以满足不同层次的家庭住房需求为导向，实现以需定建，根据城市发展、居民住房状况和收入水平的变化，完善住房供应政策，合理确定经济适用住房和廉租住房供应对象的具体收入线标准和范围，充分发挥政府保障职能。四、各类住房建设总量规划各类住房规划建设总量执行“总量基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定”的原则。首先，规划总量（870万m2）与预测的需求总量（867.3万）保持一致，也与“十五”期间的建设量（1090万m2）保持基本一致，但适度考虑了国家控制基本建设投资、节约土地等指导思想；其次，规划的各类住房结构中商品房占36.8%，包括安置房在内各类政策保障性住房占63.2%，体现了张家港市高速城市化、经济高度发达、外来人口众多的发展特征，同时各类住房建设量也与预测的需求量保持一致。本着以上考虑，规划期内，新建各类住房870万m2，12.89万套。（1）规划期内，新建普通商品住房320万m2，3.76万套。（2）规划期内，新建政策保障性住房550万m2，9.13万套。其中，安置房368万m2，4.33万套；经济适用住房50万m2，0.67万套；集宿房132万m2，约4.13万套。四、住房建设空间指引规划期内，张家港住房建设在空间上为圈层板块结构，全市从内及外形成两个圈层、十六个居住板块，根据每个板块的用地储备和用地质量、产业和人口发展趋势、住房现状和住房市场需求预测等多个要素，对每个板块各种类型住房的建设量进行分配，同时对每个板块执行不同的套型面积比例控制标准。（1）中心城区圈位于城市中心，所辖总体规划中杨舍城区的规划范围，包括城市核心、城西、暨阳湖、城东、城北、塘市、乘航七个居住板块，规划期内新建各类住房431万m2；（2）外围圈环绕中心城区圈，所辖金港镇、大新镇、锦丰镇、乐余镇、南丰镇、常阴沙农场、塘桥镇和凤凰镇，包括金港城区的港区、南沙、后塍、金港新城四个居住板块，锦丰片区的锦丰居住板块，乐余片区的乐余、南丰两个居住板块，塘桥片区的塘桥、凤凰两个居住板块，规划期内新建各类住房439万m2。五、住房建设结构指引（1）规划期内，新审批、新开工的商品住房建设，建筑面积90m2以下住房面积所占比重，达到开发建设总面积的70以上。（2）规划期内，经济适用房执行国家有关规定，集宿房全部控制在90m2以下，套均32m2。安置房和普通商品住房中，单套建筑面积在90m2以下的中小户型约占开发建设总面积的62.1%。（3）规划期内，普通商品住房和安置房套型面积的控制执行总量控制、区域平衡的原则。以两个圈层为单元，对单套建筑面积在90m2以内的商品住房和安置房面积所占比例执行不同的控制标准，中心城区圈控制在54%以上，外围圈控制在69.7%以上。（4）各圈层内部在总体比例符合规定前提下，再根据区内板块的发展条件，对各个板块实施不同的控制标准。具体来说，中心城区圈内新城区的城西居住板块、暨阳湖居住板块、城东居住板块、城北居住板块实行“弱控”,控制在45%以上，南部的塘市居住板块实行“中控”，控制在66以上，而城市核心居住板块、东南面的乘航居住板块实行“强控”，控制在74以上；外围圈的金港镇四个居住板块、乐余居住板块、塘桥居住板块实行“中控”，控制在66以上，而锦丰居住板块、南丰居住板块和凤凰居住板块实行“强控”，控制在74以上。在总体比例符合规定前提下，板块内部可以根据实际需要就个别项目进行调整。六、住房质量提升规划（1）要通过住房质量的提升引导居民的消费从追求大户型、大面积转向追求住房的质量、舒适性和环保性。住宅建设应精心规划、精心设计、精心施工，严格执行住宅设计规范（GB500961999），落实节约能源、节约用地、节约用水、节约材料和安全生产的有关规定，积极采用成熟、先进、适用的新材料、新技术、新设备，确保质量，不断改善住宅使用功能和提升居住区宜居水平。（2）居住区和住宅建设要体现以人为本，坚持经济、适用、美观的原则，体现地域特征和地方特色，加强居住区规划设计和住房户型研究，特别是要强化宜居中小套型住房的设计创新。七、住房建设年度指引年度供应原则：总的原则是保证供需平衡、供应要适当超前于需求。其中，普通商品住房由于有相当大的空置量，本应考虑在最近两年减少供应量，但考虑到截止到2005年仍有大量已供应土地，最近两年的住房供应量不可能减少；安置房考虑与相应的建设项目配套并适当超前建设；经济适用住房考虑当前在建项目在2008年左右完成，且同时考虑每年保证相对稳定的供应量，因此前三年稍多；集宿房的安排主要是考虑到最近两年外来人口仍保持较快增长速度，而预计“十一五”后期外来人口增长速度会有所回落，因此后期减少了供应量。在计算套数时，商品住房和安置房按套均85m2计算，而经济适用住房按套均75m2因此，规划期内，住房建设的年度目标为：2006年，新建普通商品住房70万m2，0.824万套；安置房95万m2，1.12万套；经济适用住房10万m2，0.133万套；集宿房面积10万m2，0.313万套。2007年，新建普通商品住房75万m2，0.882万套；安置房80万m2，0.94万套；经济适用住房12万m2，0.16万套；集宿房40万m2，1.25万套。2008年，新建普通商品住房75万m2，0.882万套；安置房80万m2，0.94万套；经济适用住房12万m2，0.16万套；集宿房35万m2，1.094万套。2009年，新建普通商品住房55万m2，0.647万套；安置房65万m2，0.76万套；经济适用住房10万m2，0.133万套；集宿房27万m2，0.844万套。2010年，新建普通商品住房45万m2，0.529万套；安置房48万m2，0.56万套；经济适用住房6万m2，0.08万套；集宿房20万m2，0.625万套。第四章 住房保障体系规划一、建立和完善住房保障体系的重要意义住房保障制度是指政府和单位在住房领域实施社会保障职能，对中低收入家庭进行扶持和救助的住房政策措施的总和。建立居民住房保障制度，是为解决中低收入家庭的住房问题而设置的，是对市场化住房分配机制的必要补充，也是公共政策与社会保障制度的重要组成部分。这一制度提高了市场配置住房资源的效率，体现了社会公平和人道主义精神，是社会稳定、经济发展、社会进步的需要，是实现社会公平和社会安定的基本保证。1、增强城市实力、提升张家港城市竞争力的需要研究表明：影响城市发展和提升城市竞争力的两大关键因素是资本和人才，而作为人的生活条件必备的住房，会成为影响人才选择在哪一座城市工作决策时的重要参考条件，住房保障体系完善、人居环境良好、住房价格适宜的城市往往会成为人才的首选。所以建立和完善张家港住房保障体系，稳定好房价和地价，对增强张家港城市竞争力有着重要的意义。2、建设和谐社会、保持张家港社会稳定的需要构建社会主义和谐社会，是今后党和政府工作的重点。构建和谐社会有两个层面：一个层面是人与人之间的和谐；另一个层面是人与自然的和谐，居住环境是这两个层面的结合点和载体。住房关乎人的生存、健康、安全、发展和尊严，是居民的基本权利。市场基本可以解决中高收入居民的住房问题，低收入居民的住房问题不能过多依赖市场，而必须在政府主导下由整个社会出力，构建面向中低收入家庭、困难家庭的住房保障体系。经济的发展、社会的进步都离不开安定、团结的社会环境，而住房保障工作的顺利开展，有利于为张家港的发展创造一个稳定团结的社会氛围。这是经济社会持续健康发展的需要，是建设和谐社会的应有之义。二、完善住房保障体系的指导思想规划期内，在强化和完善商品住房市场的同时，要进一步强调住房的公共产品属性和社会功能，强化政府在构建和完善住房保障体系中的主导作用。政府将以构建和谐社会为目标，通过加强组织领导、深化体制改革、完善管理机构、加大资金投入、加强监督管理、完善政策措施等逐步提高保障水平，扩大保障面。三、张家港市住房保障体系的保障对象正确认定住房保障的主体，合理划定住房保障的范围，是有计划，分步骤地解决中低收入家庭住房问题的前提。基于当前张家港人口及收入结构现状分析，在户籍人口中住房困难群体已日益减少，主要是少数最贫困群体、新就业群体和一些由于动迁而失去原有住房的群体等，而外来人口的住房保障问题则影响深远。截止2005年底，张家港市居住一个月以上的外来人口达46.03万人，已超过户籍人口。未来五年，预计其增长速度将大大超过户籍人口的增速。这部分人员中绝大多数为外来一般务工人员，其住房保障工作直接关系到和谐社会的构建，必须将其纳入到住房保障对象中来。因此，张家港市住房保障体系主要保障以下家庭（人员）的住房需求：（1）社会上最贫困那部分人群的住房需求；（2）已有房产但居住条件差、日常收入过低无法进一步改善居住质量的人群的住房需求；（3）因建设需要进行拆迁安置的居民；（4）来张家港工作的全国各地大中专院校毕业生尤其是张家港急需人才的住房需求；（5）来张家港的农村进城务工人员的住房需求。四、张家港市住房保障体系的构成规划期内，张家港市住房保障体系由公积金制度、廉租住房、经济适用住房、安置房、集宿房等政策保障性住房组成。1、公积金制度住房公积金制度是解决职工住房问题的重要法律制度，是社会保障制度体系建设的重要组成部分。规划期内将通过扩大覆盖面和提高归集率、增强贷款力度、加大公积金增值收益资金向住房保障建设倾斜力度等措施提高居民住房消费的支付能力，同时为住房保障体系建设提供资金支持。要进一步研究和制定公积金贷款针对困难群体在贷款年限、贷款比例等方面的的优惠保障政策。2、廉租住房制度廉租房从字面上理解就是廉价地出租住房，是政府向城镇最低经济收入家庭提供的一种非赢利的全保型的租住用房。廉租房体系是住房保障体系中最为重要的组成部分，在国际上将类似我国廉租房的公共住房政策或廉租租金补贴制度作为城镇住房保障体系的重点。（1）保障对象如前所述，张家港市需要廉租房来进行保障的居民较少。根据张家港市的社会经济发展状况，完全可以扩大廉租住房保障的覆盖面，然而张家港市当前的保障标准在国内已居领先地位、已完全可保障居民的基本住房需求，无须提得过高。因此，规划“十一五”期间张家港市廉租住房保障的对象仍执行张家港市城镇最低收入住房困难家庭廉租住房实施细则（张政办200555号）的规定，主要保障低保线以下、人均住房面积在16m2住房困难群体的住房需求。（2）保障方式由于张家港市廉租房需求较小，不宜再单独兴建廉租住房，因此应执行以租金补贴为主、实物配租为辅的保障方案，所需资金来源于公积金增值收益，配租房屋主要以市人民政府出资收购的住房、社会捐赠的住房、腾空的公有住房和部分动迁房为房源。3、经济适用房（1）保障对象2006年开始实施的张家港市城镇社会保障住房供应管理办法对经济适用房的申请条件进行了严格界定。经济适用住房只向当地的城镇中低收入、无房和住房困难家庭出售。在市区购买经济适用住房的，须同时具备以下条件：(一)申请人具有市区城镇居民户口(到达退休年龄后户口从外地迁回本市的不作供应对象)。(二)申请人家庭属中低收入家庭。(三)申请人家庭在本市拥有住房建筑面积不足60平方米；未婚、离异或者丧偶的，在本市拥有住房建筑面积不足30平方米；申请人父母(或者子女)在市区拥有住房或者市区以外拥有商品房的，可分户计算，其户均住房建筑面积不足80平方米。这一保障对象范围基本符合张家港市当前的具体情况，因此为保证政策的连续性，规划在“十一五”期间应继续执行。但要逐步研究经济适用房对外来急需人才的保障方式，在适当时机应对保障对象的具体条件进行调整。（2）供应计划根据前述对经济适用房的需求预测，本着供需平衡的原则，规划在“十一五”期间建设经济适用住房50万m2。（3）保障方式由于张家港市经济适用房政策已实行多年，已积累起了一套成熟的做法，并有规范的文件，因此，未来应延续以往的供应模式和程序。考虑到部分符合条件的居民缺乏购买经济适用房的经济能力、而银行考虑他们的还贷能力又不肯发放贷款，为使经济适用房真正起到对中低收入、住房困难居民的保障作用，参考国家建设部新近出台的对经济适用房改革中将经济适用房分为销售型和租赁型两种的思路，结合张家港市实际，适当时候可将原来的经济适用房建设由只能销售改为租赁型和销售型两类，租赁型的经济适用房建设将主要针对高出低保线但又无力购买销售型经济适用住房的居民，这样尽管增大了政府的经济负担，但可以扩大保障覆盖面，使经济适用房对困难居民的住房保障发挥最大的作用。4、集宿房（1）保障对象保障来张家港工作的一般务工人员和刚参加工作不久而已经处在婚育阶段的年轻人、来张家港工作的全国各地大中专院校毕业生的住房需求。（2）供应计划根据预测，“十一五”期间新增外来人口将达到36.47万人，按45%的集宿水平需要131.3万m2的集宿房，因此遵循“供需平衡”的原则规划建设132万m2的集宿房，按人均8m2、4人一套的标准，共4.125万套。（3）保障方式为加强和便于外来人员的管理，改善其居住环境，集约利用土地，规划期内应逐渐控制集宿房的零星建设，尤其要控制企业在工业用地上自建员工宿舍，而应由政府指定机构统一规划、制定标准、明确政策、优惠供地，鼓励和吸引社会力量参与建设，逐步扩大建设规模。5、安置房（1）保障对象所有被拆迁且安置在国有土地上的居民。（2）供应计划根据需求情况，结合城市房屋拆迁规模和项目，优化选址，超前建设。规划期内，建设安置房368万m2。（3）保障方式为保障被拆迁人的合法权益，使被拆迁人得到妥善安置，要严格执行相关文件中有关动迁安置房选址、质量和销售的有关规定，优化选址，超前建设。五、政策保障性住房的建设与管理1、政策保障性住房规划与建设政策保障性住房坚持“统一规划、统一政策、统一标准、分步实施”方针。其选址、套型、标准以及出售、出租等建设管理办法，由市规划、土地、建设和房管等部门共同研究制订。2、政策保障性住房的资金来源多渠道筹集资金，建立住房保障基金。一是以地方财政为基础建立专项基金；二是直管公房的售房款和增值收益款；三是住房公积金增值收益中按规定提取的城市廉租住房补充资金；三是土地出让收益中按一定比例提取的住房保障资金；四是社会捐赠；五是设立专项福利奖券募集资金。3、政策保障性住房的监督机制增加社会对住房保障管理和补贴资金收支情况的了解，提高透明度，确保资金使用的公平性和科学性。第五章 住房用地供应规划一、住房用地供应指导思想。规划期内，在强调土地资源节约、集约、高效利用的前提下，重点保证中低价位、中小套型普通商品住房和政策保障性住房用地供应；坚持新增供应与存量挖潜相结合，积极促进闲置土地盘活；坚持区域住房发展合理布局，正确处理住房建设与生态环境保护之间的关系，进一步促进住房布局与产业布局、基础设施布局的协调发展。二、住房用地供应总量住房用地供应总量应与住房供应总量保持基本一致，考虑到张家港市土地供应趋于紧张，在“十一五”期间适度提高住宅建设项目的容积率既是国家宏观调控尤其是提高土地利用效率的需求，更是张家港市社会经济发展与缓解土地约束的客观要求，因此，“十一五”期间住宅建设项目平均容积率取1.4，比2001-2004年的平均1.25和2005年的平均1.38略有提高，与苏州相似，而低于无锡、杭州、佛山、合肥与成都等市。由此计算，规划区内，“十一五”期间住房用地供应总量为9350亩，其中，普通商品住房用地供应总量为3439亩；各类政策保障性住房用地供应总量为5911亩。三、住房用地供应结构指引。遵循国家宏观调控精神，在住房用地供应结构上，优先保证中低价位、中小套型住房和政策保障性住房用地的供应。（1）规划期内，供应住房用地总量中，中低价位、中小套型住房用地为6545亩，占用地供应总量的70%。（2）规划期内，政策保障性住房用地中，安置房用地3955亩，经济适用住房用地537亩，集宿房用地1419亩。四、住房用地供应年度指引住房用地的年度供应，主要考虑几个方面：一是尽量满足国家对住房建设宏观调控的要求，尽快消化存量土地，缩短已批土地的闲置周期；二是尽可能保持每年都有一定数量的土地出让，以保障相应的土地出让金收益；三是保持十一五期间住宅用地总量供需的平衡。2006年，供应商品住房用地752亩，政策保障性住房用地1236亩；2007年，供应商品住房用地806亩，政策保障性住房用地1419亩；2008年，供应商品住房用地806亩，政策保障性住房用地1365亩；2009年，供应商品住房用地591亩，政策保障性住房用地1096亩；2010年，供应商品住房用地484亩，政策保障性住房用地795亩。五、住房用地供应空间指引住房建设用地的区域分配，遵循以下指导思想：一是“十一五”居住用地的分区供应应与区域同期住房需求相适应，与同期居住用地的需求相适应；二是充分重视各区域内的存量土地与在建土地的规模，将存量土地与增量土地通盘考虑，在总量平衡的条件下，对存量土地少的地区，加大增量土地的提供；而对在建与未开