（管理科学与工程专业论文）基于garch和copula的天津房地产市场预测.pdf

摘要 房地产行业是人们生活的基本保障，和人民生活质量密切相关，也是中国国 民经济的主导产业，在现代社会经济生活中有着举足轻重的地位。2 0 0 0 年以后， 全国大多数城市房价一直呈上涨趋势。今后房价是否会继续上涨，到底能上涨到 什么价位，无论对于政府、开发商，还是普通市民都是非常关心的问题。房价和 成交面积是房地产市场两个重要指标，从它们不断变化的数据中找到不变规律， 建立时间序列模型，预测天津市房价和成交面积末来概率分布。 预测一般要求数据平稳，采用单位根检验验证天津市2 0 0 5 年3 月2 0r 到2 0 0 7 年1 0 月3 1 同每日平均房价、市区房价和成交面积对数变化率平稳性。 存在许多预测模型，到底哪一种更适合本文数据，利用独立性检验、代替数据线 性检验和条件异方差效应检验，确定自回归滑动一条件异方差( a r m a g a r c h ) 模 型。不同阶数的模型会影响预测效果，通过检验标准残差独立性和信息准则选取 合适阶数。最后极大似然估计模型参数。 预测末来房价和成交面积的概率分布必须知道残差的概率分布。因为房价和 成交面积的大起大落更受人们关注，所以利用广义帕累特分布( g p d ) 得到房价和 成交面积变化率标准残差尾部分布，非尾部分布采用正态分布。因为要考虑房价 和成交面积的联合分布，所以还需知道它们之间相关结构( c o p u l a ) 。c o p u l a 类型很多，必须选择合适数据的某种类型。依据极大似然函数值，从4 0 种 c o p u l a 中选择最优c o p u l a ，极大似然估计参数。为了衡量房价和成交面积 变化率中一个出现大值，另外一个也出现大值的可能性，计算3 种尾部相关系数。 通常预测都是给出一个数值，但是每天房价和成交面积肯定存在随机波动， 所以运用蒙特卡罗方法预测后2 0 0 天天津市房价、成交面积和市区房价概率分布。 基于拟合c o p u l a 产生伪随机标准残差，按照拟合边缘分布( 尾部g p d 模型，非 尾正态分布) 分位数函数逆转。按照a r m a g a r c h 拟合模拟预测变化率均值和 标准波动，计算均值+ 标准波动标准残差伪随随机数，逆变换变化率为原始数 据。重复模拟1 0 0 0 次，把每天1 0 0 0 个样本的经验分布当成底分布，计算均值、中 位数、8 0 v a r 和9 5 v a r 。根据2 0 0 7 年1 1 月1 日至i j 2 0 0 7 年1 2 月2 6 同实际数据验证 了预测结果的有效性。 关键词：房地产；预测；g a r c h ；g p d 模型；c o p u l a a b s t r a c t r e a le s t a t e ，d e c i d i n gt h el e v e lo fl i v i n gq u a n t i t y , i st h eb a s eo fp e o p l e sl i v i n g a n dt h ek e yi n d u s t r yo fn a t i o n a le c o n o m y i tp l a y sa ni m p o r t a n tr o l ei nm o d e r ns o c i a l a c t i v i t y h o u s i n gp r i c ei nm o s tc i t i e sh a sb e e nr i s i n gs i n c e2 0 0 0 i ti si n t e r e s t i n gf o r g o v e r n m e n t ，e n t e r p r i z ea n dp e o p l ew h e t h e rt h ep r i c ew i l lg oo nr i s i n ga n d w h a te x t e n t i tr e a c h h o u s i n gp r i c ea n dt a k e u pa r e a sa r et h et w oc r u c i a li n d i c a t o r so fr e a le s t a t e m a r k e t i n v a r i a n tr u l ei sf o u n df r o mc h a n g i n gd a t a t i m es e r i e sm o d e li se s t a b l i s h e dt o p r e d i c tp r o b a b i l i t yd i s t r i b u t i o no ft h et w oi n d i c a t o ro ft i a n j i ni nt h ef u t u r e p r e d i c t i o ng e n e r a l l yr e q u i r e ss t a t i o n a r ys e r i e s d a i l ya v e r a g eh o u s i n gp r i c eo f u r b a na n dc i t yi nt i a n j i na n dt a k e u pa r e a sf r o mm a r c h2 0 ，2 0 0 5t oo c t o b e r31 ，2 0 0 7 w e r et e s tf o rs t a t i o n a r yb yu n i t r o o tt e s tt h r o u g hl o g a r i t h mr e t u r n a r m a g a r c h m o d e lw a sg u a r a n t e e da m o n gl o t so fm o d e l sb yi n d e p e n d e n c et e s t ，s u r r o g a t ed a t at e s t a n dc o n d i t i o n a lh e t e r o s c e d a s t i c i t yt e s t t h eo r d e ro ft h em o d e lw i l li n f l u e n c ef o r e c a s t e f f e c t s u i t a b l eo r d e rw a sm a d eo u tb yi n f o r m a t i o nc r i t e r i aa n dt e s t i n gi n d e p e n d e n c eo f r e s i d u a l s p a r a m e t e r sw e r ee s t i m a t e db ym a x i m u ml i k e l i h o o d f o r e c a s t i n gp r i c ea n da r e a sd i s t r i b u t i o nd e p e n d e n t so nr e s i d u a l s d i s t r i b u t i o n t h e i re x t r e m eb e h a v i o ri sp a i dm o r ep e o p l e sa t t e n t i o n ，s ot a i ld i s t r i b u t i o nw a so b t a i n e d b yg e n e r a l i z e dp a r e t od i s t r i b u t i o n ( g p d ) t h er e s tw a sm o d e l e db yn o r m a ld i s t r i b u t i o n i no r d e rt ok n o wj o i n tp r o b a b i l i t yd i s t r i b u t i o n ，c o p u l ai sn e e d e d a p p r o p r i a t ec o p u l a w a ss e l e c t e df r o m4 0k i n d so fc o p u l ab ym a x i m u ml i k e l i h o o df u n c t i o n t h r e et a i ld e 。 p e n d e n c ec o e f f i c i e n t s ，m e a s u r i n gt h ep r o b a b i l i t yo fo n ei n d i c a t o ra p p e a r i n gl a r g ev a l u e c o n d i t i o n i n ga n o t h e rh a v el a r g ev a l u e ，w e r ec o m p u t e d a l w a y san u m b e ri sp r e d i c t e d b u td a i l yp r i c ea n da r e am u s te x i ts t o c h a s t i cv i o l a t i o n ，s op r o b a b i l i t yd i s t r i b u t i o n si nt h ef u t u r e2 0 0d a y sw e r ep r e d i c t e db ym o n t ec a r l o p s e u d or a n d o mn u m b e r s ，g e n e r a t e df r o mf i t t e dc o p u l a ，w e r et r a n s f o r m e da c c o r d i n gt o f i t t e dt a i la n dn o n - t a i lq u a n t i l ef u n c t i o n m e a na n dd e v i a t i o no fp r e d i c t e dr e t u r nw e r e g o tb yf i t t e da r m a - g a r c hm o d e l r a wp r i c ea n da r e aw e r ec a l c u l a t e dt h r o u g hr e v e r s i n gm e a np l u sd e v i a t i o nt i m e sp s e u d or a n d o mn u m b e r s t h ee m p i r i c a ld i s t r i b u t i o n o f10 0 0r e p e a t e ds i m u l a t i o n sw a sr e g a r d e da su n d e r l y i n gd i s t r i b u t i o n m e a n ，m e d i a n ， 8 0 v a ra n d9 5 v a rw e r ee s t i m a t e d t h ed a t af r o mn o v e m b e r1 2 0 0 7t od e c e m b e r 2 6 ，2 0 0 7t e s t i f i e dt h ev a l i d i t yo ft h ep r e d i c t i o nr e s u l t s k e y w o r d s ：r e a le s t a t e ；p r e d i c t i o n ；g a r c h ；g p dm o d e l ；c o p u l a u 一 独创性声明 本人声明所呈交的学位论文是本人在导师指导下进行的研究工作和取得的 研究成果，除了文中特别加以标注和致谢之处外，论文中不包含其他人已经发表 或撰写过的研究成果，也不包含为获得叁鲞盘堂或其他教育机构的学位或证 书而使用过的材料。与我一同工作的同志对本研究所做的任何贡献均已在论文中 作了明确的说明并表示了谢意。 学位论文作者签名签字日期： 仍护年月矽日 学位论文版权使用授权书 本学位论文作者完全了解苤鲞盘堂 有关保留、使用学位论文的规定。 特授权墨鲞盘堂可以将学位论文的全部或部分内容编入有关数据库进行检 索，并采用影印、缩印或扫描等复制手段保存、汇编以供查阅和借阅。同意学校 向国家有关部门或机构送交论文的复印件和磁盘。 ( 保密的学位论文在解密后适用本授权说明) 学位做储馘：易砭 签字日期：鼠艿年月加日篡礁日签字日期：护孚车月咖日 第一章绪论 第一章绪论 1 1 研究背景 1 1 1 研究意义 房地产行业是中国国民经济的主导产业，在现代社会经济生活中有着举足轻 重的地位。经过十几年的发展，中国房地产业正处于向规模化、品牌化、规范化 运作的转型时期，房地产业的增长方式正在由偏重速度规模向注重效益和市场细 分转变，从主要靠政府政策调控向依靠市场和企业自身调节的方式转变。 2 0 0 0 年以来，全国及多数大中城市的房价一直呈上升趋势，并且2 0 0 3 年 2 0 0 4 年开始，房价上涨速度明显加快。2 0 0 4 年，全国房屋销售价格同比上 涨9 7 ，土地交易价格上涨1 0 1 ；2 0 0 5 年全国房地产各项指标值虽然略有下 降，但仍然保持较高的增长速度。其中，房屋销售价格同比上涨7 6 ，土地交易 价格上涨9 。1 。 2 0 0 6 年中国城市生活质量报告1 ( 2 8 7 个城市7 7 3 3 2 5 人次参与调查) 的调查 结果显示，我国公众认为房价普遍偏高，是所有满意度中最低的一项；3 5 的接 受调查者认为不能承受所在城市的房价，主要集中在一些中心城市，其中北京、 上海、杭州、苏州、宁波、大连、青岛、广州、郑州和温州是本次调查中公众感觉 房价较高的1 0 个城市。 房价持续走高，加重了居民购房负担，还可能造成诸多经济、社会问题。如 使得居民住宅相关支出增加而其他需求萎缩、加大金融系统风险、引发投资过 热、影响经济结构调整和升级，加大贫富差距、剥夺部分市民的住宅权益、阻碍 城市化进程等等。为此，国家连续多次对房地产市场进行调控，以防止住宅价格 过快上涨。然而，效果并不理想。 2 0 0 5 年以来，房价过高、房地产投资增长过快等问题引起了中央政府的高度 重视。2 0 0 5 年3 月2 6 日，国务院办公厅关于切实稳定住房价格的通知针对房价 上涨过快明确提出八点要求，首次以行政问责的形式将稳定房价提高到政治高 度，被业界称为老“国八条”；4 月2 7 日，温家宝总理主持召开国务院常务会议， 指出目前房地产市场存在的主要问题是：房地产投资规模过大，商品房价格上涨 过快，商品房结构不合理，房地产市场秩序比较混乱。会议强调，必须把解决房 地产投资规模和价格上升幅度过大的问题，作为当前加强宏观调控的一个突出 任务；5 月9 日，国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意 见的通知在土地、税收、金融、住房保障等方面提出了八点措施，被业界称为 新“国八条”。 2 0 0 6 年5 月1 7 日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究促进房 地产产业健康发展的措施。会议认为，中央去年实施加强房地产市场调控的决策 第一章绪论 和部署以来，房地产投资增长和房价上涨过快的势头初步得到抑制。但房地产领 域的一些问题尚未根本解决，主要是少数大城市房价上涨过快，住房供应结构不 合理矛盾突出，房地产市场秩序比较混乱。会议根据当前房地产市场存在的问 题，提出六项调控措施，被称为“国六条”；5 月2 9 日，国务院办公厅转发建设部 等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知提出1 5 条具体调控措 施，被称为“国十五条”。 在强劲市场需求的拉动下，天津市房地产市场迅速扩大，房地产业投资、施 工、销售等各项指标呈全面增长态势，房地产业正在成为促进天津市经济增长 的重要产业。2 0 0 5 年天津房地产投资额为3 2 7 5 4 亿元， = l 2 0 0 4 年同期增长2 4 1 ； 住宅投资额为2 3 4 9 3 亿元，i ：l 2 0 0 4 年增长3 4 1 ；经济适用房投资额为2 8 2 7 亿 元，i ：g , 2 0 0 4 年同期下降1 7 1 。房地产施工面积为2 4 7 0 5 7 万平方米，比上年同 期增长2 1 1 ；新开工面积为1 5 7 9 8 7 万平米，比上年同期增长2 9 9 ：竣工面积 为1 4 7 9 2 2 万平方米，比上年同期增长3 3 5 。 在经历了2 0 0 5 年的房地产政策年的洗礼之后，2 0 0 6 年的天津土地市场又重新 迎来了长足的发展。全年天津土地交易中心成交土地共4 9 幅，土地成交面积总 计3 5 0 万平方米，土地成交金额9 8 亿元。与2 0 0 5 年的1 4 0 万平方米、4 6 亿元的成交 规模相比，2 0 0 6 年土地交易明显回升。 2 0 0 7 年上半年，房地产开发投资2 3 2 2 6 亿元，同比增长2 4 8 ，增速比一季 度提高2 5 个百分点。商品住宅完成投资1 4 3 6 9 亿元，增长1 6 8 ；其中，经济适 用房投资1 9 2 1 亿元，增长6 5 5 。资金到位分类指数为1 1 4 6 4 ，同比上升7 2 点。 全市房地产本年到位资金3 9 7 9 9 亿元，同比增长3 8 5 。在本年到位的各类资金 中，国内贷款1 0 8 6 4 亿元，增长5 3 5 ；利用外资3 2 7 亿元，增长2 0 6 倍；自筹资 金1 3 8 7 5 元，增长5 5 1 。 2 0 0 7 年以来，天津市按照“控制总量、盘活存量、适度增量、调整结构、保 障需求”的原则，调整土地供应结构，促进已出让土地的拆迁和开工建设，有效 调控了土地市场。上半年，全市房地产开发企业完成土地开发面积4 6 1 8 6 万平 方米，增长6 5 8 ，完成土地开发投资额2 0 0 7 亿元，增长6 0 4 。截止六月底，全 市商品房空置面积9 3 1 3 万平方米，分别比一季度和2 0 0 6 年底减少1 0 5 l 万平方米 年1 ：1 8 4 5 8 万平方米。2 0 0 7 年上半年全市商品房累计销售6 1 5 万平方米，销售额3 2 5 亿 元，同比分别增长1 3 和2 1 7 ，表明房地产市场继续平稳增长。 随着天津经济的快速发展、城市功能定位的确立，以及土地供应市场实 行“招、拍、挂”制度以来，越来越多的外地开发商看好天津房地产市场发展前 景，本土企业的地缘优势已经变得不明显，而外地开发企业凭借着雄厚的资金实 力、丰富的开发经验、超前的设计理念抢滩天津房地产市场，从而形成市场上两 支重要的力量，竞争程度趋于白热化。 第一章绪论 1 1 2 天津市房地产市场分析 1 天津市总体概况 ( 1 ) 行政区划 天津市一一中央直辖市，环渤海地区经济中心，中国北方最大的综合性港口 城市。天津市辖1 8 个区、县，其中市辖区1 5 个：市区有和平区、河东区、河西 区、南开区、河北区、红桥区；滨海区有塘沽区、汉沽区、大港区；环城区有西青 区、东丽区、津南区、北辰区、武清区、宝坻区。市辖县3 个：静海县、宁河县、蓟 县。到2 0 0 5 年底，全市常住人口为1 0 4 3 万人，其中户籍人口939 万人。 ( 2 ) 经济教育 2 0 0 5 年实现全市生产总值3 6 9 7 6 亿元，全市财政收入达n 7 2 5 8 亿元；城市居 民人均可支配收入1 2 6 3 9 元；农村居民人均纯收入7 2 0 2 元。城市居民人均消费性 支出9 6 5 3 元，农村居民人均生活消费支出3 5 9 0 元。 在中央批复天津市城市总体规划( 2 0 0 5 2 0 2 0 年) ，将天津定位为北方的经 济中心。北京方面转而定位为国家首都、国际城市、文化名城、宜居城市，大量 工业迁往河北地区，显示京津冀的分工协作渐次清晰，与北京形成了优势互补。 天津已形成电子工业、机械工业、化学工业、冶金工业以及现代医药和新能 源等六大支柱产业。天津的金融、商贸等第三产业日益发达。 天津有南开大学、天津大学等高等学校4 0 所，自然科学研究机构1 5 0 多个，自 然科学和社会科学各类专业技术人才近4 5 万人。 ( 3 ) 交通 天津与北京、沈阳、石家庄、太原、呼和浩特等城市有高速公路相通，省际道 路便捷通达；中心城区建设了“两环、两纵、两横、两条联络线”的快速路系统。 地铁一号线建成通车，京津城际轨道交通工程、滨海国际机场扩建工程开工 建设，蓟港铁路、黄万铁路顺利通车。 ( 4 ) 滨海新区 滨海新区位于天津市的东部临海地区，由天津港、开发区、保税区三个功 能区及塘沽、汉沽、大港三个行政区组成，面积2 2 7 0 平方公里、2 0 0 5 年常住人 口1 4 0 万人。滨海新区将借助拥有的区位、交通、资源、工业基础、体制创新等优 势，立足天津、依托京冀、服务环渤海、辐射“三北”、面向东北亚，建设成为高 水平的现代制造和研发转化基地、北方国际航运中心和国际物流中心、宜居的生 态城区，成为带动综合国力迅速增长的“发展极”。 2 天津市房地产市场分析 ( 1 ) 总述 2 0 0 5 年天津房地产开发投资3 2 7 5 亿元，稳中微降，资金到位良好； 第一章绪论 商品房开发施工面积3 4 7 0 6 万平方米，小幅微涨，其中住宅2 8 2 7 9 万平方米； 商品房竣工面积1 4 7 9 2 万平方米，保持了市场供求总量平衡；城镇居民人均 住房建筑面积达2 5 8 平方米。 从去年一年天津商品房市场的走势来看，全年新房市场共成交面积9 8 0 万平 方米，同比下降1 8 。其中，0 5 年4 月份开始调控后，对于天津的房地产市场无论 从成交量，还是成交价格，都造成了一定的影响。据统计数据，2 0 0 5 年一季度除 了二月外，一月份和三月份成交量都在1 0 0 万平米月以上。而宏观调控政策出台 以后，成交量立刻下降n 8 0 万月以下，其后的5 月到7 月都维持在7 0 多万的成交 量。可见，楼市调控对于当时供求双方的心理都产生了影响。 天津房地产竣工面积增幅回落，但消化面积逐年增加，2 0 0 5 年房屋空置率 为7 ，低于全国平均水平，反映出市场的健康发展。虽然，房地产价格连年持续 增长，截至2 0 0 6 年1 0 月房地产平均价格为4 9 3 3 元平米，增长率在2 0 以上，但与 其他直辖市相比，天津的房地产发展水平相对滞后，有很大上升空间。由于天津 房地产市场正处在一个上升的通道，加上市场以良性内需占据绝大多数，整个 市场成交量还是保持在一个稳定的区间起伏运行。至今年一季度，依然没有显著 的走高现象发生。 ( 2 ) 价格走势 价格走势上来看，2 0 0 5 年新开盘项目以及在售项目的价格上升趋势受到遏 制，这种势头到了2 0 0 5 年底略有突破。尤其在进入了2 0 0 6 年初，随着一些高档盘 的陆续上市，拉升了市场的整体成交均价。据统计，2 0 0 5 年天津商品房累计成交 均价为4 1 3 2 元平米，较2 0 0 4 年全年均价上升2 5 1 3 ，房价走高的态势明显。 进入2 0 0 6 年，天津房地产市场保持着稍快的增速。年初受淡季和节假日的影 响，交易量明显萎缩，到了4 、5 n 月，在经过了春季房交会的预热和“五一”黄金 周的铺挚之后，中高档新楼盘相继推出，销售量增加，带动了商品房销售价格进 一步的爬升。天津房价从2 月起一路维持在4 7 0 0 元左右的行情，较去年同期上涨 了约1 0 0 0 元平米的高度，涨幅较快。至2 0 0 6 年第三季度，全市的销售价格仍未突 破5 0 0 0 ：元平米。比2 0 0 5 年同比增长了1 4 。 2 0 0 7 年以来，天津市按照“控制总量、盘活存量、适度增量、调整结构、保障需 求”的原则，调整土地供应结构，促进已出让土地的拆迁和开工建设，有效调控了 土地市场。上半年，全市房地产开发企业完成土地开发面积4 6 1 8 6 万平方米，增 长6 5 8 ，完成土地开发投资额2 0 0 7 亿元，增长6 0 4 。截止六月底，全市商品房 空置面积9 3 1 3 万平方米，分别比一季度和2 0 0 6 年底减少1 0 5 1 万平方米和8 4 5 8 万 平方米。2 0 0 7 年上半年全市商品房累计销售6 1 5 万平方米，销售额3 2 5 亿元，同比 分别增长1 3 和2 1 7 ，表明房地产市场继续平稳增长。 第一章绪论 ( 3 ) 市场特点 目前，天津房地产市场开发有以下特点： ( a ) 市内土地供量逐步减少，今年已成交地块6 0 位于郊区，住宅郊区化成为市 场主流； ( b ) 出现了多个居住组团，凭借价格、规模、交通、宜居程度等优势成为居住热 点； ( c ) 市场上产品出现多样化，如市中心的精装小户型公寓，城郊的多层、别墅产 品，都受到了客户的欢迎； ( d ) 天津目前地产界云集了众多知名开发企业，如万科、金地、泰达、阳光壹佰、 复地等； ( e ) 产品品质日益提高，注重园林设计，市场竞争日趋激烈，但推动了整个天津 房地产更为良性、有序地发展； ( f ) 楼市市正从前两年的供不应求，转变为相对的动态平衡； ( g ) 滨海新区的居住生活配套还将部分依赖于市内，这将为城区提供更多的机 会： ( 4 ) 未来市场前景 随着天津经济的腾飞，当地的房地产市场还将在近几年内保持良好的发展水 平，将在在市场供需、产品品质、客户构成、销售价格等方面出现变化。 ( a ) 需求 城市中心区域的拆迁改造力度仍在加大，回迁户的居住面积比原来有大面积 提升，将造成购房需求持续释放； ( b ) 客户 天津经济中心位置的确立，使得购房客户的构成更为多元化，将吸引异地投 资客逐渐加入； ( c ) 价格 市中心热点区域的价格将保持相对的稳定或小幅增长，但城市边缘地价上涨 以及楼盘的品质在不断提高，价格将出现较快增幅。 ( 5 ) 消费特征 居民浓厚的区域居住情结，对和平、河西、南开区区域认同度高，同时以外 环线为界，更倾向于居住在环线以内； 购房者年龄向年轻化转变，从5 年前的平均35 45 岁向25 35 岁过渡； 居民自有住房率达到7 0 以上，且以自住为主； 第一章绪论 改善型需求明显，多层、类别墅等低密度产品受追捧，消化速度快； 随着城市轻轨的开通，客户对轨道交通沿线的项目更为青睐。 ( 6 ) 新政影响 ( a ) 价格及成交量 价格与成交保持高位行走，市区成交量略下降，据统计了4 月份到7 月中旬天 津各周商品房交易的数据，可以发现，从新政出台的5 月份来，整体市场的成交 量并没有特别明显的变化，不过从5 月7 日5 月1 3 日这周开始郊区成交量开始超出 市区，原因是在于滨海地区发展利好消息的带动下，购房者对于塘沽等区县的关 注。 从价格上来看，市区稳中有增，郊区走势稳定。不过由于郊县市场成交量加 大，而市区减少，两者相抵，加上成交结构的变化引起整体市场价格下降。从目 前的市场态势来看，市区成交量明显下降表明当地高端市场观望态势的出现，国 六条等宏观调控的影响有所显现。 但是由于郊区的成交量上升，加上随着时间的推移，市场对新政的适应能力 将会逐渐加强，市场的胶着状态会有所缓和，从而遏制目前成交量大幅下降的局 面。因此，预计短期内成交量将会维持目前的水怦，处于震荡盘整状态。 ( b ) 调控背景下的滨海新区 2 0 0 5 年滨海新区的土地价格一次又一次地被刷新。0 5 年6 月，在已经拥有大 面积土地储备的基础上，万通以被称为天价的3 3 亿元拍得6 3 5 万平方米土地，折 合楼面地价2 8 9 0 元。半年后，天津的弘泽建设集团，以楼面地价5 5 4 0 元，将一块 位于新城西路附近的6 5 8 万平方米土地收入囊中，以翻番的单价再次改写滨海 新区的土地天价纪录。而两块土地相距不过3 0 0 余米，不到半年时间即升值了 近3 0 0 0 元。升值速度之快，上涨空间之大，国内罕见。从今年上半年滨海新区上 市的楼盘来看，虽然数量不多，但随着项目的逐个开盘，房价的上涨也是一个接 一个的上台阶。以塘沽区为例，年初一些楼盘的售价还在4 0 0 0 元；平方米这个价 格水平出现在市场上，但自从4 月份以来，虽然国家调控政策陆续出台，亮相的项 目都以5 5 0 0 元；平方米的均价高调入市，甚至一些楼盘的售价开始跨越6 0 0 0 元；平 方米的大关，提速之快令人叹为观止。 纵观滨海楼市，近一两年，滨海地区尤其开发区房地产市场发展迅猛，同时 房价涨幅也大大高于正常水平，并且市场供应中户型比例偏大，导致房屋价格以 及市场结构都存在一定问题。虽然区域经济的发展同时带来了居民可支配收入 的提高，但其增长幅度仍低于房价的增速。长此以往则可能造成一定程度的经济 紧缩，不利于整个滨海楼市的健康发展。 第一章绪论 而且从目前滨海新区的楼市来看，房价上涨带动了投资需求的猛增，也一定 程度上抑制了自住需求，楼市泡沫开始显露一角。通过这几年区域性经济的发 展，带动滨海地区的房地产在前一段发展速度来看有点偏快，已经超出了它的实 际需求。 对天津市而言，滨海新区的发展是十分重要的。因此，滨海新区的整体布局， 不是短期行为，也不是一蹴而就的行为，应该是一个循序渐进的过程。而且从目 前国家的政策的持续性和稳定性看，将会对正在快速发展的滨海新区产生一定的 影响，所以，滨海新区的楼市当前是天津市场中一个可看性非常强的关键点，一 旦出现过火的异动将可能殃及整个天津楼市。 ( 7 ) 客群构成分析 天津层次需求多样、数量庞大的消费群体。根据收入多少和工作类别，客户 大致分为以下类别( 表l 1 ) 。 表1 - 1 天津购房客群分析 品质、品牌形象、人文环境 行政事业单位职员1 0 万购买居住 机关中层管理人员1 5 万购买居住 企业白领阶层2 0 万购买居住 机关领导干部3 0 万购买居住 大中企业高管5 0 万购买居住 私企业主5 0 万购买居住 商界领袖2 0 0 万以上购买居住 文化精英2 0 0 万以上购买居住 外籍人士购买居住 各方投资客投资 总价、价格、交通配套、居住成本、综合4 0 1 0 0 品质、品牌形象、人文环境 价格、综合品质、交通配套、总价、品牌8 0 1 2 0 形象、人文环境、居住成本 价格、综合品质、交通配套、总价、品牌8 0 - 1 2 0 形象、人文环境、居住成本 品牌形象、综合品质、人文环境、交通配 1 2 0 1 6 0 套、价格、总价、居住成本 综合品质、品牌形象、价格、总价、人文 1 2 0 1 6 0 环境、交通配套、居住成本 品牌形象、综合品质、交通配套、价格、 1 2 0 2 0 0 总价、人文环境、居住成本 品牌形象、人文环境、综合品质、交通配1 6 0 以上 套、价格、总价、居住成本 人文环境、品牌形象、综合品质、交通配 套、价格、总价、居住成本 租赁居住 5 0 1 0 0 投资回报、居住成本、交通配套、价格、 总价、综合品质 注：1 、此客群分析主要针对住宅公寓产品，其他需求( 如商住、办公产品) 客群均以投资客代替； 2 、调查把总价、价格、交通配套、居住成本、综合品质、品牌形象、人文环 境七项属性作为产品的主要认知因素，以这些因素的排列先后顺序表示购房者消 费心理特征。 区域面积大、人口数量多；教育中心；商贸、工业、第三产业较集中；经济发 第一章绪论 展处于中等水平区域内市场产品种类丰富多样，档次跨度大，竞争剧烈；河西的 城市化水平在天津各行政区里仅次于和平区，区位认同度高；区域市场高性价比 的中档住宅消化速度快；土地存量大，存在较大开发空间。 3 天津楼市板块分析 目前，天津住宅市场发展呈现明显的向外扩张的趋势，在城市核心区域外形 成了多个潜力居住区，呈现全方位发展的市场格局态势，根据区域市场特征及交 通地理位置初步形成了有一定带表性的八大板块。分别为滨海新区板块、南部板 块、东部板块、东南板块、西北板块、泛中心板块。 各板块一句话评述： 滨海新区板块_ 未来天津发展的重点 南部板块一蕴藏潜力的富人区 东部板块一滨海战略带动下的潜力区域 东南板块一中心城市发展的主力方向 西北板块一轨道交通拉近与城市中心的关系 泛中心板块一优越生活资源的享有 在以上各大板块中选择滨海新区板块、东南板块和泛中心板块做重点 的分析： ( 1 ) 滨海新区板块一未来天津发展的重点 滨海新区是国家十一五规划中的重点发展区域，面临着再次腾飞的重要 机遇。以该地区目前高端项目伴景湾、万通新城国际为例，两个项目均是一 进入销售阶段即在一至两个月内完成首期销售，虽然这两个项目的平均价格 在5 8 0 0 元平米至6 8 0 0 平方米，己超出了天津市区部分高端住宅的销售价格， 但仍取得了不俗的市场业绩。类高端项目水域未来城，也创造了一个月内销 售2 0 0 余套的惊人业绩。 随着经济的发展，入住企业的增多，区域内刚性需求还将持续增加，并且其 未来的发展前景为众多投资者看好，也是滨海楼市一升再升的重大支撑。 ( 2 ) 东南板块一中心城市发展的主力方向 本区域目前成型的居住社区整体品质趋于中低档，主要构成为双林居住区。 后期规划中的项目会以低密度的高档住宅为主要发展方向，有借大梅江的势头 并与之形成呼应联接的意味。本区域处在天津市大的发展方向之上，远期形式看 好，虽然东南板块能够依托大梅江发展，然而在短期的发展来看，仍旧是自主需 求的供给，但同时，复兴之门作为东南板块内的高端项目，其有力的利用了地铁 上盖的天津市唯一项目，也正在吸纳着一部分投资人群，这部分人群大致可以占 到3 0 左右。 第一章绪论 外环线附近的红嘞领世郡、金地格林世界等高品质、低密度项目综合提升了 该板块的影响力，另外板块内的天津富力、新加坡吉宝等知名开发商也蓄势待 发，不久的将来这里定将成为新的热点居住区。 ( 3 ) 泛市中心板块- j i 颐应城市发展回归思潮的必然产物 市中心是城市形象重要的代表，城市发源地是最具文化价值的城市区域，如 何让代表着天津6 0 0 年的历史的建筑行为在现代城市发展中得以延续，并演化成 为新型的具有文化底蕴的现代都市核心，是泛市中心板块的发展背景和发展目 标。良好的生活配套，优异的商业、医疗、教育资源，极低的生活时间成本，伴随 着中心城区内房价的高企，泛市中心板块一直吸引着人们的目光。 总的说来，天津楼市的板块正处在一个健康、合理的成长期，板块的稳定成 长是减少供给断层的根本，科学的板块规划和建设更是控制楼价划分的关键，以 板块调控楼价也是杜绝楼价接力的有效途径。 1 2 研究现状 房价预测的研究于近年来才开始。m a l p e z z i ( 1 9 9 9 ) ”。在对美国1 3 3 个都 市1 9 7 9 年至1 9 9 6 年重复交易住宅价格指数及部分宏观经济指标( 人口、收入 等) 用时间序列截面回归后，认为住宅价格不是随机游走，至少可以部分被 预测。s e k o ( 2 0 0 3 ) h 1 认为，日本各地区的住宅价格和经济基本面有着较强的 相关性，用时间序列方法预测房价时选取的主要指标包括私人拥有住宅的 平均销售价格、家庭年收入、人口、住宅年开工面积、消费价格指数和空置 率。a n g l i n ( 2 0 0 6 ) 蟑1 引入平均房价增长率的滞后三期以及c p i 、住房抵押贷款利 率和失业率，建立v a r 模型，预测多伦多房价变动情况。l i u ，j g a n dz h a n g ，x l 等呻1 利用模糊神经网络预测房地产近似价格。z h o u ，w e i x i n ga n dd i d i e r , s ”1 分 析拉斯维加斯1 9 8 3 年6 月到2 0 0 5 年3 月2 6 种房价指数，找出季节性趋势，利用滑动 平均预测后1 年指数。w e d y a w a t iw a n dm e i l i ul 哺1 建立房地产市场买方和卖方 数据挖掘系统，通过统计回归确定房价。o k m y u n gb 一1 比较房价非参数和参数 预测。b r a d f o r d c 等”比较房价四种预测方法精度，包括d u b i n r s q u o sk r i g i n g 局部 模型、c l a p p r s q u o s 局部回归模型、局部实例预测和最近邻方法。c l a p pj h a n d g i a c c o t t oc 1 1 1 1 根据弗罗里达1 9 7 6 至0 1 9 9 7 年第二季度房价，利用自回归时间序列模 型，预测后一季度房价。 国内学者王婧和田澎( 2 0 0 5 ) n 副采用小波神经网络对中房上海价格指数的月度 数据进行预测；杨楠和邢力聪( 2 0 0 6 ) 1 1 引用灰色马尔科夫模型和n 次多项式模型对 全国房屋年平均销售价格进行预测。龙会典和张海燕”引通过建立a r j m a 模型并 运用它预测广州市商品房价格。李岳等别从统计学角度出发，应用时间序列分析 方法预测房价。国内其他对房价预测的文献多为定性分析和主观判断。 第一章绪论 根据对已有文献的回顾，我们认为相关研究存在以下局限性和不足： ( 1 ) 国内外预测模型都只是给出一个预测值，没有考虑预测误差。根据“测不 准”原理，预测不可能完全准确，所以预测末来值概率分布更能提供有用信息。 根据概率分布，我们能够统计许多指标，如均值、标准误以及v a r 等等。 ( 2 ) 影响房价因素很多，由于中国国情缺乏足够的历史数据，无法科学筛选和确 认主要影响指标。国内多数学者只考虑了少数有限个影响因素，指标选择具有较 大主观性。但是所有这些因素的影响都能通过房价自身变化规律反映，在房价变 化的背后存在一种不变模式。找到这种模式，就可以预测以后房价。 ( 3 ) 成交面积最能表现房地产市场的运行情况，判断是否存在泡沫，是房地产商 战略规划的重要依据。国内外学者较少将房价和成交面积联合起来考虑，分析它 们之间相关性，综合预测整个房地产市场。 1 3 本论文主要工作 本文基于天津市每日平均房价和成交面积历史数据，根据各种检验结果，确 定a r m a g a r c h 模型，运用极值理论g p d 模型和c o p u l a 拟合标准残差，以蒙 特卡罗方法模拟未来房价和成交面积，为政府决策提供技术支持。所做的创新性 工作如下： ( 1 ) 采用a d f 检验、k p s s 检验等6 种单位根检验检验天津市2 0 0 5 年3 月2 0 日 到2 0 0 7 年l o 月3 1 日每日平均房价、市区房价和成交面积对数变化牢平稳性，综合 b d s 、b o x p i e r c e 和l j u n g b o x 独立性检验，代替数据线性检验和l ma r c h 效应 检验，确定a r m a g a r c h 模型，极大似然估计模型参数，检验标准残差独立性 和a i c 、b i c 、s i c 和s q i c 信息准则选取最佳模型。 ( 2 ) 根据平均剩余寿命图和不同阈值参数估计值，选择合适阈值，拟合极值理论 g p d 模型，得到房价和成交面积变化率标准残差尾部分布。以正态分布拟合非尾 部分布。依据极大似然函数值，从b b l 到b b l 0 以及各自3 种旋转4 0 种c o p u l a 中 选择最优c o p u l a 。估计参数，并计算3 种尾部相关系数、牙和r 。 ( 3 ) 运用蒙特卡罗方法预测后2 0 0 天天津市房价、成交面积和市区房价。基于拟 合c o p u l a 产生伪随机标准残差，按照拟合边缘分布( 尾部g p d 模型，非尾正态 分布) 分位数函数逆转。按照a r m a g a r c h 拟合模拟预测变化率均值和标准 波动，计算均值+ 标准波动标准残差伪随随机数，逆变换变化率为原始数据。 重复模拟1 0 0 0 次，把每天1 0 0 0 个样本的经验分布当成底分布，计算均值、中位 数、8 0 v a r 和9 5 v a r 。根据2 0 0 7 年11 月1 日到2 0 0 7 年1 2 月2 6 同5 6 个数据检验预 测的有效性。 第二章预测思路及数据探索性分析 第二章预测思路及数据探索性分析 房地产价格是现代社会所讨论的热点问题之一，房价的高低会影响到多方面 的利益。房地产价格预测不仅可以为投资决策和消费决策提供参考，也可以为政 府相关部门的行政决策提供参考，所以预测的可靠性相当重要。 第2 1 节详细阐明本文房价预测的整体思路，第2 2 节对数据做探索性分析， 为进一步建模分析打下基础。 2 1 本文预测思路 房地产市场最直接的表现就是商品房价格，影响商品房价格的因素很多，如 国家宏观调控政策、土地供应量、居民收入等。这些政策因素很大程度影响供求 双方心理，改变商品房供求关系，拉动或者抑制房价上涨。供需关系是决定房价 的根本因素。商品房每日成交面积是房地产开发商和购房者双方博弈均衡的效 果，最能体现供需关系的变化。所以本文选取每日平均房价和成交面积两个指标 预测房地产市场走向。从2 0 0 5 年3 月2 0 日起，天津市房管局每日公布商品房交易 情况，具体数据见北方网( h t t p ：h o u s e e n o r t h t o m c n l s j j m r i j ) 。本文根 据已有天津市( 包括四郊五县、塘沽、汉沽、大港和开发区) 所有新建商品住宅每 日成交面积和平均价格数据，预测以后房地产市场走向。由于市区房价上涨速度 一般都超过郊区，而且人们对市区房价更为敏感，所以我们单独根据市内六区新 建商品房平均价格预测未来走向。 建模预测的目的是给出指标未来取值概率分布，通常根据指标历史数据建立 模型，并且假定这种模式保持不变，得到未来取值分布。但是一般工作需要预测 定值，而不是概率分布。均值、中位数或者最大概率密度点等都可以作为预测值， 方便使用。更专业的描述是风险度量，它表示分布函数到实数的泛函，如v a r 实 质就是一个风险度量。有关风险度量的进展可以参见文献 1