上海高端房地产市场酒店市场商业市场探析暨大悦城商业综合体物业发展建议报告（一）.ppt

,上海大悦城商业综合体物业发展建议报告,（一）,思路判定,价值认同与轰动上海对于一个综合体来讲，高调与内容齐全是通常的做法，情感认同与价值追逐才是非常的成功。极速轰动上海，必须在风格上与众不同，同时手法上必须提升高度与关注度，引爆上海。产品品牌与项目品牌项目品牌作为一种顶级系列出现时，其价值更为明显。其美誉度和知名度提升后,集团品牌力将更快速提升。项目品牌为先，带动集团品牌。,luxuryphenomenon,欲绽上海奇葩。区域价值与高度wonderfulbloominginshanghai,融合中粮上海精神。大悦城品牌再升级theupgradingjoycityblendinginshanghai,运筹。与华侨城的竞与合competitionandsynergywithoct,破茧。产品功能选型thefunctionselectiong,成蝶。产品开发理念及节奏developmentphilosophyandrhythm,01,欲绽上海奇葩,【区域价值与高度】,城市。,聚焦中心区域土地供应少，土地稀缺！,1,2,3,4,5,6,8,9,10,1,2,核心区域内供应稀缺,市中心供应稀缺,7,核心区域内供应稀缺,市中心无供应,商办综合用地,09年至今，内环内中型及以上商办用地供应仅10幅,住宅用地,09年至今，中心地区几无住宅用地供应，仅在中心地段辐射区域供应2幅土地,上海。,本案位于8号线曲阜路站，距人民广场仅1公里，3公里范围内可到达多个各主要商业商务区，交通便利，四通八达；与南京东路步行街的规划尺度惊人相似；同时，项目所在区域正占据苏州河与黄浦江汇聚的源头,城市尺度对比,城市坐标,交汇处,新地标核心距离、规划尺度、交汇源头，决定新高度！,距离南京东路步行街仅0.5公里距离外滩1.09公里距离人民广场1.4公里,湾域复兴。,拥有4.7公里滨河带素有“黄金走廊”美誉的苏河湾，拥有4.7公里的滨河带，总规划用地面积为3.19平方公里。深厚的历史人文底蕴苏河湾地区历史底蕴深厚，融码头文化、仓库文化、民族宗教文化、商业金融文化于一体，积淀了老上海众多历史佳话与典故。高端配套规划，打造新地标闸北区规划先集中优势建设苏河湾、打造新地标，然后由南向北逐步推进，树立闸北的新形象。目标将苏河湾黄金岸线建设成为，与上海国际化大都市水平相适应的高端商务商业区和以金融服务业为主的高档现代服务业集聚区。,建筑记录着往昔的岁月，镌刻着上海的情怀复兴，见证这城市的发展,新亮点最后的黄金宝地，展望城市复兴！,城市的高度。城市复兴与新地标,伟大的城市复兴，注定将缔造城市地标的新辉煌！太平桥改造前，没有人能想象出今天的新天地。从今天新天地于上海的精神与象征符号，才能看出苏河湾未来之意义。,新天地,与,城市复兴,昨天。,太平桥改建与新天地,曾经,这里是破旧的石库门聚居区亭子间、煤球饼；72家房客的场景在这里每天都在上演弄堂便是家庭生活的交汇之地,高端住宅、办公、配套协调发展,这里林立起高端酒店式公寓，立体式室内商业步行街、剧院和五星级办公楼高档住宅区内还将兴建4000平方米规模的社区医疗中心、增设两个幼托，一所国际学校,白驹过隙。,今天。,太平桥城市复兴总占地：52公顷总建筑面积：116.3万平方米新天地是太平桥改造规划的最重要一部分,太平桥改建与新天地,一个以独有风华和独到品味交织建构的时尚生活坐标。由传统石库门建筑与现代建筑共同构成，云集格局众多特色服饰、餐饮商店，近年国际奢侈品品牌及高尚餐饮会所已然进驻。,上海的“大家闺秀”最具人气的顶级商业,虽然不及金枝玉叶的精贵，但她的大度、优雅、包容，却得到了更多人的认可与赏识,这里依旧是青砖铺地。门外是风情万种的石库门弄堂，门里则是超现代的装帧艺术。一踱步间恍若穿越,摩登上海,之,“新”新天地,餐饮：小南国、星巴克、采蝶轩、意大利餐厅、太平馆餐厅、天泰餐厅、湖庭、比萨马上诺、真的好海鲜餐厅、里斯南法国餐厅、上海锦江拉丁餐厅、一茶一坐、小山日本料理等文化：新天地一号瑞安会所、中央美术学院油画廊、屋里厢、吴谊艺术工作室,名品、时尚、小资、洋文化汇聚在此,服饰：i.t、mango、素然、viviennetam、twinangel、英伦风暴、sisley、misssixty、thegloss、hugoboss等生活：亚历山大会馆、慧思创智、y+瑜伽生活馆、雅木轩、vin、moscot、daumier、新天地国际影城等服务：美丽田园spa馆、vs、旅游咨询服务中心、新天地邮政所、pevonia、花旗财富管理中心等,传统只是元素国际化的生活方式才是根本,人气,摩登上海,之,“新”新天地,国际,文化的碰撞突显她摩登的气质，深深的吸引着一群时尚小资白领、外籍人士。他们趋之若鹜，只因为她内里的深邃,&,特色环境不可复制的石库门建筑特色品牌设计师作品、设计品牌概念店特色餐饮别具情调的各国风味餐饮，小、精致、有个性高端休闲升级版的配套休闲，比其它更好一点的诉求，健身会所、spa、美容、电影大众娱乐借助公共空间进行的艺术、展览、party，更强调参与性、培养新生活方式的接受群体,她为何如此受欢迎？客群定位更广泛、规划更具特色、非定向消费群体庞大（观光客）,新天地剖析,溯源。,dna解析革新小资海派情调,对于太平桥与新天地的革新，解读她成功的深层次因素在于：在复兴的底蕴中注入新文化元素，并且通过规划与配套创造了新的生活方式与精神文化标签。从这一点看，苏河湾同样具备条件，某些方面可以说更优。那么，苏河湾，价值何在？,苏河湾,的,价值高度,年轮是岁月留给大树的记忆，皱纹是岁月留给人类的沧桑。时间在沙漏的轮回中悄然流逝，花开花又谢，一年又一年承载记忆的，唯有这片土地。,载。历史,apairofnaturalcreatureswedesirefanshengtotheunitedstatesrosemightneverdieshakespeer,载。历史,苏州河东段与黄浦江交汇的源头，是英美租界最早开辟的区域，聚集了众多极具西方历史风貌与宗教文化的经典建筑，且大多保留至今,丰富而悠久的历史人文资源,载。历史,曾经辉煌的历史，揭示苏河价值,【揭秘1】山西北路早期石库门群诞生地慎余里隶属于苏河湾地区的山西北路西边，是最典型的早期石库门诞生地，沿街的房屋尤富有特色，从北至南，排列着各种风格类型的建筑群。其中，不少尚保存完好。【揭秘2】苏河湾华界曾汇聚了沪上各商贾名流19世纪后期，这块弹丸之地，汇聚了沪上各商贾名流。纺丝局股东徐棣山；富商徐润；总商会会长虞洽卿；地皮大王、黄金巨头周扶九此外，李鸿章之子李经方公馆，就坐落在安庆路。清廷邮传部大臣盛宣怀，其一处公馆坐落在塘沽路【揭秘3】沪上最后一座天后宫126年前，苏河湾曾耸立起一座历史上规模最大、形制最全、规格最高的天后宫。【揭秘4】最早连环画和红色报刊，发源苏河湾苏河湾曾是中国出版业的集聚地。最早的连环画和中共红色报刊，均发源于此。,旧时：天后宫,山西北路上的梁氏民宅慎余里（现存）,精。择址,地处世界级规划中心，黄金三角的诞生。酒店巨头蜂拥而至，堪比米兰、伦敦、巴厘岛她的魅力远胜过风景。,外滩西扩，大外滩概念升级,精。择址,苏河湾发展枢纽上的“黄金三角”,苏河湾地处三大世界级规划中心，外滩+苏河湾的河湾气质更具汇聚效应苏河湾是上海沿江沿河开发轴线上的关键枢纽带，与北外滩、外滩源构成上海沿江沿河“黄金三角”，与浦东陆家嘴金融城相辉映。这一地理位置确定了苏河湾在城市功能体中不可或缺的位置。,精。择址,华尔道夫落入“凡间”外滩,亚洲唯一的华尔道夫：外滩2号,希尔顿全球酒店集团旗下的顶级奢华品牌上海外滩华尔道夫酒店正式开业。该酒店为美国希尔顿全球酒店集团除静安希尔顿之外在上海的又一落子。曾是具有传奇色彩的外滩2号上海总会，如今摇身一变，魅力重现，成为外滩上显赫的又一座超五星级酒店。“选择中国作为第一家华尔道夫酒店落户，是因为上海是世界顶级城市，在金融、商业、时尚以及文化等方面都具有强大的影响力。境外游客纷至沓来来访上海，加之本地游客的需求日趋至臻，这些都激发了酒店在这座中国人口最多的城市的发展愿景。”,令她着迷的，并非只有美景,希尔顿集团ceo克里斯托弗纳塞塔,金融、商业、时尚、文化的完美结合,精。择址,半岛酒店重归“故里”,这里，承载着奢华的记忆,半岛酒店（thepeninsulahotels）始建于1928年，香港现存历史最悠久的的酒店，也是香港以至全球最豪华、最著名的酒店之一。,上海半岛酒店项目，是外滩源工程中最先启动的项目。半岛酒店已经有香港、纽约、芝加哥、比佛利山、东京、曼谷、北京、马尼拉、上海9家半岛酒店，巴黎半岛酒店将在今年开业。半岛酒店曾被选为全球十大知名酒店，曾入住的名人包括美国前总统理查德尼克松、影星奇勒基宝、nba球星迈克尔乔丹等，英女皇伊丽莎白二世亦指定下榻。半岛酒店的劳斯莱斯车队是全球最大的劳斯莱斯车队。半岛酒店由英籍犹太裔的嘉道理家族拥有及经营，由香港上市公司香港上海大酒店有限公司持有。,2004年5月7日，嘉道理家族宣布投资上海半岛酒店。这是它在阔别上海五十多年后，再次重返申城。香港上海大酒店有限公司成立于1866年，当时在香港和上海同时启动营业，至1924年它已拥有当时上海最豪华的三家饭店。二战之后，香港上海大酒店有限公司出让在内地的所有股权离开上海，转而以香港半岛作为酒店公司的旗舰标志。,“奢华大家”重归外滩续写“百年情缘”,精。择址,宝格丽酒店入驻苏河湾,宝格丽的选择,第一站：米兰米兰是宝格丽酒店的第一站。位于最负盛名的商业及文化区vloesrivotafratelgabba，与著名的scala歌剧院和米兰植物园onobotanlco相邻第二站：巴厘岛宝格丽第二座豪华酒店落于人间天堂“巴厘岛”，印度洋上空150多米的高处。在悬崖和海洋之间，长达1.5公里的海滩由于珊瑚礁的保护，只能通过度假村内部的专用倾斜电梯到达第三站：伦敦2012宝格丽选择伦敦市中心最负盛名的骑士桥(knightbridge)区毗邻海德公园落成第三个酒店项目。,下一站，苏河湾。,最挑剔的眼光，恋上了这片“湾”,高。规划,是什么使得这些酒店巨头蜂拥而至？苏河湾的规划价值在哪里？,高。规划,城市印记，苏河湾,whatmakesthemsocrazy？,自东向西连通的历史人文景观轴线，形成新老建筑的交替变幻与延续串联苏河湾过去现在和未来的“时光纵轴”借助重要的步行系统形成互补互动；环状系统涵盖历史遗址，同时又融合生态绿化，与苏州河的流向相对应。动态的艺术时尚商业，结合静态的城市公共空间，最终体现可持续的历史景观与城市景观，打造一流的地标式都市综合体.打造苏州河生态走廊和曲阜路林荫大道两条“生态横轴”，横向贯通整个苏河湾地区,苏河湾规划理念,文化创意、商务、休闲旅游、生态宜居,高。规划,历史建筑的保留与兴建,保留建筑的改建与运营。,高。规划,复兴与突破,国际游艇俱乐部总建筑面积约500m2，为城市提供国际水准的滨水旅游体验公共生态绿地提升可持续发展的城市公共空间，注重低碳环保理念，结合多种绿化景观设计手法，通过水系加强与城市间的联系，体现丰富的休闲娱乐性高端商业配套高端酒店与会所,高。规划,品味与身份,时尚品牌展示艺术家工作室聚集艺术品鉴赏与拍卖,继承与升华,伟大的城市复兴，注定将缔造城市地标的新辉煌！曾经新天地赋予上海的，是摩登之上的文化融合海派且小资。苏河的未来，会是上海腾飞的至高点，它代表着上海名流社交圈的文化、富贵菁英的理想、及国际都市的脉搏与节点。,区位价值,前面是一种历史的风景，后面是一个城市的经济。,新地标,location-wealth,商业价值,business-wealth,城市核心,城市复兴,江河黄金点,国际巨头品牌入驻高端商业规划,生活价值,lifestyle-wealth,生态宜居,生态景观轴,艺术人文熏陶,苏河历史人文沉淀艺术产业规划文化传播主题活动,多种产业推动价值外滩金融圈辐射范围,富贵圈层的理想生活,高端商业配套顶级会所、酒店、游艇码头身份标签,苏河文化价值,核心cbd拓展区域,金融中心的助力支点,国际都会人才中枢,文化新地标带动旅游、贸易、传媒产业的发展,多元化的休闲娱乐巨头企业的入驻,价值。高度,loft创意空间,高端商业,艺术,生态宜居,酒店式服务,最新理念,潮流,时尚,新娱乐,宝格丽,会所,尖端设计规划,国际化,多元化,标杆,畅捷,历史人文,富贵菁英,外籍,国际方式,颠覆,夜生活,苏河湾dna,地标,奢侈品,华尔道夫,核心cbd,游艇会,时尚生活，国际方式,精品,价值。高度,富贵菁英vs小资,国际化生活血统与印记小资,颠覆vs革新：,国际方式：,价值。高度,再造并超越,融合并超越曾经的经典,整体物业发展标志性，完整的城市都会功能,vs.新天地,之于大悦城,配套体系时尚与人文结合的升级，标签性、场所感,02,运筹，与华侨城的竞与合,【华侨城项目与本案的竞争及关系】,今日的苏河湾,今日苏河湾华侨城的愿景,随着华侨城苏河湾项目启动建设序幕的揭开，这块市中心区域仅有的黄金地块已越来越受到社会各方面的关注。,不得不提华侨城华侨城的愿景华侨城综合25年来成片开发的成熟经验，目标立足于将苏河湾项目打造成为传承历史文脉，同时又融合艺术、时尚、商业、居住及都市娱乐，符合可持续发展理念全新的城市综合体，为上海呈现一座又一城市地标，为上海的城市复兴作出贡献。,华侨城苏河湾策划概念主题,总体项目内部形成一条自东向西连通的历史人