第二学位工商管理毕业论文正文 从经济学理论看房地产价格居高不下.doc

毕业论文论文题目：从经济学理论看房地产价格居高不下 姓 名： 学 号： 指导教师： 所在院系: 土木工程与建筑学院 第一专业： 给水排水工程 第二专业： 工商管理 2013年 12月 06 日 摘要 国内房地产市场较长一段时间内都具备旺盛的真实需求，而特定时期的投机炒作更加剧了这种需求。我认为当前我国房价过快上升基本原因在于供应不能满足需求。当然还有特殊的发展阶段和人多地少的国情、由于消费结构升级拉动的城镇居民不断增长的改善性住房需求，以及进行旧城改造而出现的被动住房需求都加剧了我国了房地产市场的供需矛盾。这些因素叠加，形成了不可遏制的刚性需求，并造成了房价上涨的基本动因。房价的持续、快速上涨给广大人民群众的生活带来沉重负担。这对于当前我国经济持续健康稳定发展非常不利。 自2010年以来，为抑制房价，我国政府多次宏观调控这些措施，涉及土地供给、信贷、税收等方面，但仍未有效抑制房价持续快速上涨的态势。房地产市场的现象引起社会从高层到底层普通老百姓的越来越多的关注，尤其在两会期间再次成为各方激烈讨论的话题之一。本文从微观经济学的视角出发，运用微观经济学中最普遍的供求规律理论，以及高基尼系数下的贫富差距、土地的稀缺性、国际热钱的流入等方面对当前我国房地产市场的现象进行了经济学分析，指出了我国房地产市场价格的原因及发展趋势，并依据微观经济需的供需理论，对这一现状提出改进措施和对策，相信这些措施和对策一定能够对我国房地产市场的持续的健康发展起到很到地促进作用，只有理性对待房地产市场目前的状况与矛盾，才能将房地产市场这块蛋糕做大切好，才能促进房地产经纪的长足发展，对于我国经济的持续健康发展有重要的作用。关键词 ：房地产市场、供需规律、经济学分析 目录引言11 中国房价的发展现状12 房地产价格居高不下的原因22.1 需要与需求22.2 供给因素32.2.2供给者对利润的追逐42.3 实际分析52.4 高基尼系数下的贫富差距62.5土地的稀缺性72.6 国际“热钱”的流入72.7 地方政府推动72.8 开发商刻意操作和消费者、投机者推波助澜83 房地产市场存在的诸多问题83.1房价过快上涨带来的诸多负面影响83.1.1虚假购买力，透支未来中国经济83.1.2贫富差距拉大，财富过于集中，影响社会稳定93.1.3拉高物价水平，提高了劳动力成本，降低了制造业的国际竞争力93.1.4其他影响93.2 房价收入比过高93.3 过度重视房地产行业的经济发展职能，相对忽视其民生保障功能103.3.1 保障性住房制度缺乏可持续发展考虑103.3.2 二、三级市场发育不完善124 房地产价格居高不下的解决措施124.1 发挥金融政策的调控作用124.2 加大廉租房的建设134.3 加大土地供应量134.4 改革土地供应审批制度144.5 规范市场竞争主体144.6 完善信息公开制度144.7 丰富投资工具155 结语156 谢辞167 参考文献：16 从经济学理论看房地产价格居高不下 对房价持续变化的研究引言对于中国这样一个长期处于住房难的大国来说，2001年最令人鼓舞的转折就是告别了城镇住房短缺时代。全国城镇人均住房建筑面积突破20平方米，达到中等收入国家水平。与此同时，理论界与产业界就“泡沫论”、“过热说”产生了激烈的争论，研究房地产市场的经营发展现状与趋势，把握市场的机遇与风险，直接关系到房地产业与住房金融的稳健运行，也是关系到国家通过拉动内需实现国民经济良性循环的重要课题。 而我国的房地产市场目前虽然仍旧处于发展的上升期，整体属于卖方市场，但房地产市场的诸多问题也是非常突出的。中国房地产的价格一路走高，可谓是风光无限。但也让无数的潜在购房者望而却步，造就了无数的“房奴”为房梦而奔波。近几年来，中国各大中小城市的房价都以超过国民收入的速度上涨，居高不下。如今“买房贵”与“上学贵”和“看病贵”一起被看成新民生的三大问题。持续上涨的房价使中低收入的人群购房困难越来越大，从长远角度看，这对一个国家的发展是很不利的。1 中国房价的发展现状 2010年中国的房价已成定局，2009年中国的房价涨势惯性得以延续，这一年中国的房价是上涨的，而且势头强劲。尽管国家三令五申，调控新政集中发布，狂轰滥炸，可房价却不理不睬，你说你的，我涨我的。2010年10月15日发布在国家统计局网站上的最新统计数据显示：“9月份，70个大中城市房价同比上涨9.1%”。全国商品房销售面积10446万平方米，同比增长16.6%；全国商品房销售额5498亿元，增长35.2%。全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨9.1%，涨幅比8月份缩小0.2个百分点；环比上涨0.5%。二手住宅销售价格同比上涨6.2%，涨幅与上月持平；环比上涨0.5%，比8月份扩大0.4个百分点。这一组数据告诉我们，中国楼市价升量增，势头强劲。 从国家统计局网站2011年6月10日发布1-5月全国房地产市场运行情况的数据可以看到，今年5月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨12.4%，涨幅比4月缩小0.4个百分点，是14个月来同比涨幅首次回落；环比上涨0.2%，涨幅比4月份缩小1.2个百分点，环比涨幅创14个月新低，其中成都房价的环比涨幅为零。5月全国商品房成交量回落，加上房价环比涨幅缩小，被业内人士认为是楼市调控政策效果初显。希望房价能够真正降下来，让人们买得起房子。近十多年的房地产开发投资完成额占城镇固定资产投资比重如图1所示： 图1：房地产开发投资完成额占城镇固定资产投资的比重2 房地产价格居高不下的原因 2.1 需要与需求需要是人的本能反映，它源于自然性要求和社会性要求。是有机体感到某种缺乏而力求获得满足的心理倾向，它是有机体自身和外部生活条件的要求在头脑中的反映。经济学中需求是在一定的时期，在一既定的价格水平下，消费者愿意并且能够购买的商品数量。在经济学中，必须区分需要不等于需求，这是两个不同的概念。需求是指既有愿望，又有支付能力的需要。如果没有支付能力，则不能将需要称为需求。形成需求有三个要素：对物品的偏好，物品的价格和手中的收入。需要只相当于对物品的偏好，并没有考虑支付能力等因素。一个没有支付能力的购买意愿并不构成需求。需求比需要的层次更高，涉及的因素不仅仅是内在的。所以在经济学中，必须注意不要将两者混淆。经济学的基础分析工具是需求与供给理论，而非需要与供给理论。同时由于文化习惯等原因，中国人对于购买房屋等类的固定资产是有着强烈的心理偏好的，即商品房是缺乏弹性的，需求量对于价格变动的反映欠敏感，需求量随价格的变动变化下。同时，对于缺乏弹性的商品，提高商品的价格会使厂商的销售收入增加，这也为商品房价格的提升奠定了理论基础。近十多年房地产开发投资国内贷款月平均值及房地产开发投资国内贷款月平均值增速如图2所示： 图2：近十几年房地产开发贷款与平均值及其增速2.2 供给因素2.2.1供给成本不断提高(1)土地价格持续上涨由于土地的自然供给固定不变，会随着经济社会发展显得日益稀缺。同时，我国地产市场由政府完全垄断，开发商需通过竞价拍卖机制获取某块土地的使用权，并向地方政府交纳一定金额的土地出让金。地方政府为了防止土地的过度开发，实现有计划的集约利用，必然通过抬高价格和制定金融税收政策进行调控（当然，地方政府难免会受利益的驱动而人为抬高土地价格）。且垄断市场容易人为造成土地供给不足，而住房需求的快速增长又进一步加剧了土地供需矛盾，使开发商竞相提高竞价并囤积土地，其中一些国内外地产巨头借机圈地炒地，从中获得了暴利，地价经多次转手越抬越高，这些因素都促成了房价上涨的冲动。(2)建造成本不断上升 首先，材料费不断增加。其次，随着物价水平的升高和人们总体工资水平的不断上涨，人工费、施工机械使用费及措施费也有了大幅度的上涨。(3)各项税金和企业管理费用有增无减开发商应缴税金的上涨会转移到房价中。企业管理费是指建筑安装企业组织施工生产和经营管理所需费用。企业管理费中管理人员工资、固定资产使用费、广告营销费、绿化费、业务招待费等都在逐步增加。2.2.2供给者对利润的追逐供给结构不合理造成了有效供给不足，加剧了供需矛盾。供给结构不合理主要表现为：（1）房产二级市场发展滞后，而增量市场交易活跃。这样不但使存量房屋得不到充分利用，也使增量房屋表现得相对稀缺。（2）房产销售市场和租赁市场发展不平衡。租赁市场发展缓慢，从而将压力集中在销售市场。（3）增量市场中房产供给结构不合理。主要表现是：大户型住房多而中小户型住房少；高档住房多而中低档住房少；一般商品房多而限价商品房、经济适用房和政府廉租房少。低费用支出房屋供给不足会直接推升其价格的上升，且迫使部分消费者转而购买高费用支出房屋，对高费用支出房屋维持高房价起到了支持作用，从而会推动住房均价的上升。2.2.3 供给结构不合理供给结构不合理造成了有效供给不足，加剧了供需矛盾。供给结构不合理主要表现为： （1）房产二级市场发展滞后，而增量市场交易活跃。（2）房产销售市场和租赁市场发展不平衡。（3）增量市场中房产供给结构不合理。 2.3 实际分析我国是一个人口众多的发展中国家，人口基数大、人口增长快，而且城市化水平低，农村人口多。因此，伴随着我国城市化进程的发展，越来越多的农村居民迁移到城市中来，形成了对商品房的庞大需要。但是有了需要并不一定能形成需求，因为刚刚进入城市的很多人并没有购买商品房的经济能力。所以，我国房地产市场上，商品房的需要量大于需求量。通过微观经济学的理论分析可知，商品价格是指有市场上商品的需求曲线和供给曲线决定的均衡价格。但是，现实中往往将需要和需求混淆，错把需要当做需求，而没有注意到两者的差别。由于房地产供给的有限性和房地产商的极力宣传，大家错把需要曲线看做需求曲线，需要曲线的需求量大于需求曲线，同等供应曲线条件下，商品房的价格高于其实际价值，形成了高房价。同时，随着我国经济的发展，城市化水平不断提高，对商品房的需要量不断加大，而需要住房的居民收入的增长跟不上经济发展速度，商品房的高价位一次次被刷新。 按照常理推断，既然我国商品房价格形成是由市场需要曲线和供给曲线决定的，市场需求量被高估了，那么多开发的商品房进入市场会冲低商品房的价格并形成商品房滞销的局面。但现实为什么常常出现商品房热销的局面?其根本原因在于利润的趋势，大家认为商品房的价格会持续走高。因为按照现实中参照的市场需要量，商品房市场的供应量还较小，商品房市场处于供小于求的局面，存在升值的空间。而且商品房是缺乏弹性的商品，需求量的变动随价格变动不敏感。同时，由于受土地等因素的制约，商品房不可能实现无限的供给，这就进一步坚定了大家对商品房升值的信心，这样就造成了我国商品房极度热销的场面。2.4 高基尼系数下的贫富差距在前半部分的介绍中作者指出，由于经济承担能力的因素，我国众多对商品房的需要没有转化为需求。那为什么多开发的商品房还是依旧被销售出去了呢?这是因为我国居民贫富差距大，富人虽少但富裕程度相当高，趋于利润的追逐，他们把商品房作为一种投资的手段，大量买进并炒作商品房，进一步加剧了商品价格的居高不下。2009年我国的GDP总量位于世界第三位，表明我国的经济发展势头良好，经济总量位居世界前列。但是我国的贫富差距大，穷人太穷、富人太富。社科院发布的2011年社会蓝皮书中指出，2010年我国人均GDP预计超过4000美元，已经进入中等收入国家行列。从这里可以看出，中国并不缺钱。在本书中还指出，全社会总收入差距一直在扩大，基尼系数目前在0.5左右。按照国际通常标准，基尼系数在0.3以下为最佳的平均状态，在0.30.4之间为正常状态，超过0.4为警戒状态，达到0.6则属于危险状态。通过上面的分析我们可以看到，中国的富人的富裕程度和穷人的贫穷程度都会超乎我们的想象。由于城市化进程等原因对于城市商品房的大量需要，商品房存在升值的空间，富人为了获得升值利润，将房地产作为其投资的一种手段，大量买进炒作商品房，待高价时卖出商品房以赚取差价。由于较高的基尼系数，中国富人的资金持有量相当可观，同时商品房的升值空间比较明朗，所以中国富人的大量买进和炒作房地产，极大地促使了中国商品房价格的提高。近两年新增居民中长期贷款当月值走势如图3所示：图3：近两年新增居民户中长期贷款当月值走势2.5土地的稀缺性房地产市场的发展依赖于土地，甚至可以说地理区位因素可以决定房地产的价格及档次。土地作为不可再生资源，其供应量是有限的，而且每一区位的土地都是独一无二的。可见，土地在房地产市场中发挥着不可替代的作用。由于土地具有不可再生的稀缺性和独一无二性，加剧了房地产开发商对于土地市场的竞争，竞争的加剧促使了土地价格的不断提高，“地王”的记录也一次次的被刷新。土地的价格最终会分摊到商品房的消费者手中，这进一步加剧了商品房价格的攀升。 同时，地方政府作为土地的管理者，在土地使用权的转让过程中也发挥着重要的作用。中央政府对于地方的考察基本上还是“唯GDP论”：GDP高，地方政府的绩效则高；GDP低，地方政府的绩效则差。因此地方政府为了创造更高的GDP和更好的绩效，也在推动土地价格的持续攀升，进而增加政府的财政收入。2.6 国际“热钱”的流入热钱的流入也在推动中国房地产价格的一步步持续走高，在所有的商品房价格的影响因素中，热钱的流入是最可怕的，它对于中国房地产市场甚至中国整体经济的打击可能是致命的。我国尚未发现境外“热钱”有组织、大规模流入境内。违规流入的“热钱”多采取“蚂蚁搬家”方式，呈现多点式、渗透的特点，从去向上来看，部分“热钱”流入后直接或辗转流入房地产市场，推动房地产价格继续走高。 2.7 地方政府推动 目前，我国城镇居民按户计算的住房自由化率达到80%以上，建筑和房地产业增加值占GDP的比例接近10%，房地产业成为扩大内需、拉动经济发展的重要力量，也为地方政府带来巨大效益。为获取更多的土地出让收入，地方政府对房价上涨乐见其成。同时，卖地行为进而刺激地价的不断攀升，最终导致房价的持续快速上涨。2.8 开发商刻意操作和投机者推波助澜 目前，除了容积率外，开发商完全垄断了所购地块之上的处置权和定价权，形成市场性垄断。由于房地产产品的不动性、差异性，在需求一定时，价格竞争的外部压力较小，房地产开发企业之间价格合谋，一家高价，共同提价，群体涨价。同时，部分开发商还恶意炒作“房价越调越高”的消息，加之近年来房价不断上涨形势，购房者因对后市房价看涨，心理恐慌，也只能被迫接受。这种价格垄断使开发商获取了巨大超额利润，并把涨价堂而皇之地归结为市场机制自然作用的结果。房地产价格上涨信号，使消费者对房地产后市看好，从而盲目跟风。同时，由于投资渠道狭窄，各种投资者、投机者趁势推波助澜，加剧了房价上涨。2.9 其它因素 影响房地产供给的其它因素有很多，但是，我认为在其他因素中最重要的是拆迁费。越来越高的拆迁费无疑对房价的增长起到了推波助澜的作用。进入2009年以来，越来越多的关于“钉子户”的报道进入我们的视野之中。从某种方面来讲这是社会的一种进步，越来越多的普通居民敢于站出来维护自己的合法权益。国家也多次明确和重申要保护在房屋拆迁过程中拆迁户的合法权益，于是，拆迁费用也是越来越高，很显然，这一部分成本的增加也限制了房地产的供给。3 房地产市场存在的诸多问题3.1房价过快上涨带来的诸多负面影响3.1.1虚假购买力，透支未来中国经济 中国住房问题的严重性在于：住房市场化一开始马上就引进西方的按揭购房方式，使得住房需求和购买力在同一时间突然放大，供需矛盾恶化。同时投机商和房地产商控制房源，捂盘惜售，煽风点火进一步加剧供需矛盾，使价格直线上升。住房的需求很大是肯定的，住本身就是生活必须品，那么多的人口进城，那么多的大学毕业生，那么多的婚龄青年需要成立家庭，需求量是很大，那么我们来谈谈购买力，按揭贷款购房方式一出现好像价格不在是问题，再贵的房子都有人买得起，这才是推动房价虚高的根源。3.1.2贫富差距拉大，财富过于集中，影响社会稳定 超高的利润一方面使财富迅速向房地产商集中，另一方面使买房和买不起房的普通民众付出高昂代价产生埋怨心理，两个阶层迅速对立。过多的财富积聚在少数人手中，对国家的经纪发展具有极大的潜在风险。3.1.3拉高物价水平，提高劳动力成本 房地产市场过热，导致钢铁建材等系列资源性基础材料的价格上涨，进而拉动整个社会的生产成本，生产成本高了那生活用品的价格也就提高了；房价上涨了伴随而来的就是房租 的上涨，但实际情况是工资的上涨没有跟上生活成本的上涨。3.1.4其他影响房价的过快上涨还会使得晚婚情况会更加严重，甚至出现多数婚龄群体结不起婚的问题，境外资本炒做房产掏空国民财富 ，增加公务员腐败的情况 ，并且还会增加民间创业的难度。3.2 房价收入比过高 上海易居研究院报告显示，2010 年全国房价水平略偏高，部分城市房价泡沫有所扩大 。2005年开始，稳定房价成为我国房地产调控的重要目标之一。自2009年12 月开始的这轮房地产调控，已经进行到第四波(国八条)，更是逐渐将房价作为调控的核心目标。 2010 年4 月中旬出台的“国十条”，旗帜鲜明的提出“坚决遏制部分城市房价过快上涨”。2011年1月出台的“国八条”要求“2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。”更是将房价调控目标作为地方政府年终考核指标。由于目前全国区域发展情况不一，量化一个地区房价水平，是地方制定房价控制目标的关键。 值得的关注的是，目前，银川、太原、佛山、贵阳、昆明等城市已公布控制目标，多以GDP 或人均可支配收入增幅作为参照物。长期看，房价涨幅与GDP和人均可支配收入增幅相匹配，是合理的。但对于部分房价已经偏高的城市，这么确参照系不一定合理。实际上，衡量居民住房支付能力的最佳指标是房价收入比。房价收入比指标主要用于衡量房价是否处于居民收入能够支撑的合理水平，它直接反映出房价水平与广大居民的自住需求相匹配的程度，直接关系到民众的安居乐业。当然，问题的关键是如何科学而合理的进行计算。 改革开放三十余年来，我国年均经济增长率接近10%，创造了世界奇迹。与之相适应，率高达12.7%。在这种情况下，商品住宅价格保持一定的增幅是非常合理的。但从近几年，尤其是2007和2009年，随着部分城市房价的过快上涨，房价收入比亦出现偏高现象。为了更好衡量房价水平的合理程度，以及分析调控政策的有效性，有必要深入研究一下全国和重点城市房价收入比的变化情况。 3.3 过度重视房地产行业的经济发展职能从1997年至今已有14个年头，前6年，房地产业在应对亚洲金融危机的过程中，在经济和民生两方面都打了漂亮仗。好“戏”“唱”到2004年。2004年是个分界线，2004年下半年房价开始上扬，2005年3月26日，国务院下发“国八条”，开始调控。自此政府与房地产玩起了“躲猫猫”，房价越打越走高。历时8年的多次调控，反倒使房地产增强了“抗综合调控耐力”。由于长时间的偏轨道运行，房地产业滋生了许多弊端，有的甚至形成”顽疾”。特别是政府过度依赖市场化，导致住房保障缺失，房价被炒高，高房价成了中等偏下收入者、低收入者以及最低收入者住房边缘化的罪魁祸首。1998年至2003年全国商品住房每平方米的价格只增加了343元。而到了全面实施“促进房地产市场持续健康发展”的18号文的第一年2004年，每平方米的房价就比上年暴涨了352元(光明网2006年11月14日“光明观察：8年房改的黑色幽默”)。自2004年起我国的房价更是扶摇直上，且一直处于高涨的阶段，虽受到了全球金融危机的影响，但仍保持着增长的态势，2004年全国商品住宅销售价格为2758元/平方米，2005年为2820元/平方米，2006年6月，为3199元/平方米，2007年7月涨到3383元。从2007年7月到2009年6月，就涨到4621元/平方米，不到两年的时间上涨了1238元，平均一年上涨619元，涨幅惊人(依据国家发改委与国家统计局同期发布的数据)。高房价以及企高的房价收入比让85%的家庭买不起房甚至一房难求。所以单一的将房地产业列入国民经济的支柱产业，过分强调其经济地位甚至一业为大，排挤其他领域的消费，挤占其他产业的发展，并吸收大量的热钱，享受独特的优惠，加上“爆米机”式的炒作和膨化，导致极度泡沫化。结果是过度放大了其投资和投机功能，忽视了其基本消费品的属性，加大了奢侈品和投资品功能及数量的配置，从而脱离了老百姓真正的住房需求，加剧了房地产资源的不公平配置，并由此拉大了贫富差距，最终导致产业偏离了民生轨道，成了投机者的“职场”，富豪们的“乐园”。3.3.1 保障性住房制度缺乏可持续发展考虑据全国人大常委会发布的关于保障性住房建设项目实施情况的调研报告显示，我国保障性住房进展不够平衡，进度比较缓慢，尤其是资金配套方面存在问题。截至8月底，地方保障性住房建设完成投资的394.9亿元，完成率仅为23.6%。我国住房体制改革取消福利分房后，没有重视建立中低收人群体的住房保障制度，廉租住房和经济适用房的建设远不能满足中低收入群体的需要。我们认为现行的廉租房和经济适用房形式，在公平性和有效性等方面还存在较严重的缺陷，是目前保障性住房建设发展滞后的重要原因。一是覆盖面太小。经济适用房实际上流入了市场，廉租住房的超低租金还不够维护费而失去自生能力，政府又没有财力来大量建造廉租住房，广大中低收入群体指望不上政府的住房保障。二是设计中存在断层问题。廉租房、经济适用房、商品房三者之间存在明显的断层，不能连续性地覆盖各种收入阶层，而这些断层也不能通过房地产发展自动缝合。三是在实际操作中流动性差。廉租房承租人收入提高并不会主动退房，而经济适用房实际上按商品房市场价格进行流动。3.3.2 二、三级市场发育不完善 目前，我国房地产二三级市场存在主要问题是市场的相互分割与孤立，缺乏彼此的互动和联系，而对于像北京这类发展成熟的区域搞活三级市场却是根本之所在。 就当前来看启动房地产三级市场的主要方法和途径是公房上市和住宅置换，长期以来由于历史原因，存量住房的主要类别是公有住房。为促进二、三级市场的互动，需形成职工所购公房上市出售和公有住房差价交换这两种主导交易行为，以搞活房地产三级市场适应居民改善居住的需求，否则就谈不上两级市场的联动。 目前存量住宅主要有以下几类：私有住房、住房制度改革后个人购买的公有住房，以安居为目的的经济适用房和解困住房、直管或单位自管的使用权公有住房，其中以个人购买公有住房和未参加房改的使用权公有住房比例最大，占60%-70%，这也就意味着如果公房不上市，三级市场的发展就缺乏基础。但目前在公房上市中存在的问题上级部门和住房业主未能达成共识。相关部门普遍认为，已购公房中含有政府及企事业单位的补贴或福利，所以公房上市后政府或企事业单位要收取相关费用以参与分成，不致国有资产流失，而职工认为自己的工资构成中，职工的住房消费是以住房的形式、房补的形式体现的，所以职工以成本价购房实际上是住房福利的体现，住房上市则是这种福利的货币化，所得收益理应归个人，现实中的政府参与“分成使很多业主宁愿选择不上市，同时公房交易较高的税费、繁杂的手续也减缓了公房上市的脚步。房屋置换的意义则在于把存量房市场激活，扩大住房有效需求。4 房地产价格居高不下的解决措施认清原因是途径，解决问题才是目的。下面作者将在原因分析的基础上，探索解决房地产价格居高不下的途径。4.1 发挥金融政策的调控作用首先，要积极配合国家的限购以及房地产利率政策，不能因为短期利益，而有所放松，造成泡沫的进一步空大。政策的时机要选择适当，不能盲目的一味从紧，而过分抑制了房地产市场的正常发展，让有正当需求的人也买不起房。其次，加强金融监管力度，防止骗贷行为。从银行骗贷套取资金是房地产投机资金的来源之一。通过利率调整与对贷款人的严格审查，增加资金使用成本，降低投机资金的易获得性，是抑制房地产投机的重要手段。对于个人住房消费信贷，商业银行要建立完善、严格的审查程序，如要求贷款人提供报税单和过去半年的银行帐户清单、严格审查个人信用记录等，严格约束贷款人的行为，减少个人住房消费信贷上的作假现象。此外，应尽快建立各银行间的个人信用记录共享系统，防止部分投机者在不同银行利用房贷进行投资，进一步降低银行房地产信贷风险和抑制商品房投机需求。抵制热钱，发展正常跨境资本流动。4.2 加大廉租房的建设廉租房的引入对于解决低收入家庭住房问题具有现实意义，这不仅是社会福利的一部分，而且对于稳定房价有重要作用，应该成为解决住房保障问题和调控房地产热的重中之重。国外经验表明30%左右的公民通过廉租房解决住房问题，这部分退出商品房的购买和租赁，市场需求随之下降，房价自然容易稳定；而且廉租房产权在政府手中，一旦发现租房者不符合租房条件，或者已经购买了商品住宅，可以勒令其退租，而不会被一部分投机者利用。笔者建议完善廉租住房建设资金来源，加大对于廉租房建设的投入，并且要加强对于廉租房的监控管理。要做好廉租房工作，就必须解决好城中村改造的问题。因为在很多地方，比如深圳，城中村实际承担了廉租房的功能。如果拆除后没有相关配套措施，城市的部分低收入阶层将被迫提前置业，从而抬高房价；另一部分买不起房子的人则无家可居。创造社会公平，避免两极分化。4.3 加大土地供应量居民对于房地产的刚性合理需求巨大，最近几年土地供应相对不足，为了缓解供需失衡的局面，加大土地供应量是十分必要的。应该有选择的加大关外和郊区供地比例，发展关外和郊区公共交通体系和基础设施建设。特别是要加大普通商品住宅、经济适用房和廉租房用地的供应量。严格控制低密度、高档住房用地的供应，坚决停止别墅类用地供应。加强对闲置土地的清理工作，采取严格手段促使存量土地入市，可以改变置业者对房屋供需的预期，缓解供需矛盾。同时加强供地后的监管，对不按照土地出让合同执行容积率、绿化率、套型面积和销售价格等控制性要求的，依法追究违约责任。对普通商品房土地的供应，应通过招标方式而不是拍卖出让土地，避免土地供应价格的过快上涨，认清房地产市场的需要与需求。4.4 改革土地供应审批制度提高土地供应的透明度，可以避免由于信息不透明推高土地出让价格。深圳在全国第一个实现土地拍卖市场化，但是并没有中长期土地供应计划，土地供应市场不透明，土地供应环节市场化程度不高，影响了房地产开发的有序性。这方面可以借鉴香港的经验，增加土地市场透明度，制定中长期计划，使开发商、投资者和消费者对市场有一个明确的预期。2009年全市计划新增供应商品住宅用地104.1万平方米，其中，宝安58.8万平方米，龙岗45.3万平方米。今年的计划供应量比2010年计划供应量增加了24万平方米，增加幅度达30%。新增土地供应总量的增加能够一定程度缓解供求压力。4.5 规范市场竞争主体房地产企业和炒房客违规进行行业自炒，是导致房地产市场投机盛行的重要原因和表现。要坚定不移的落实已经出台的各项打击违规炒作行为的政策，加强房地产市场的监管力度，提高投机的成本，在保证居民自住商品房供应的同时，抑制商品房的投机行为。在打击投机炒作行为的同时，也要加强对媒体和专业机构的管理，因为在很多时候，他们的不实宣传对房地产的投机炒作起了火上浇油的作用。要在进一步规范房地产市场的基础上，继续培育、发展和吸引一批市场竞争力强的房地产开发企业，形成规范发展、良性竞争的局面。众多规范的市场竞争主体的大量出现，将确定较好的行业标准，对于违法违规的房地产商会产生一种“挤出效应”，并改变地方政府评价指标体系。4.6 完善信息公开制度建立和完善科学的房地产市场统计体系，规范统计渠道，对所有住宅项目的土地供应、上市情况、交易情况和售价指数等信息全部实行网上公示，实现对住宅开发项目全过程的监控，为居民购房和开发商销售提供有效的技术支持。同时，完善房地产市场预警预报系统，并联合相关部门监测市场运行，分析市场变动趋势，及时发现和解决房地产市场运行过程中的问题，并通过定期向社会发布市场信息，及时全面地反映房地产市场状况。强化统计和信息发布工作，为政府实施科学决策提供服务，合理引导市场投资和消费。4.7 丰富投资工具目前国内和国际大量资金涌入深圳房地产，这和投资渠道少有很大关系。目前主要是采取“堵”的办法，抑制房地产投机：但从长远的看，最好还应有“疏”的管道，对资本的投资需求通过房地产投资证券化的方式给以引导。深圳作为国家级的金融中心，在金融投资工具上应该要有所创新，所以深圳市政府在这方便要转变思路，现在国家的调控政策多体现为“堵”，其实我们更多的应该强调“疏”，让老百姓的钱有正常的去路。5 结语通过对房地产市场的分析我们认识到，尽管一直以来，国家采取各种措施来促进房地产的健康发展，但是，我国的房地产市场中仍然存在着一定的泡沫。日本和香港房地产泡沫破灭的残酷教训警示我们必须保持房地产行业的健康稳定发展。即不能