宝应华美达项目定位报告.ppt

华美达国际公寓项目定位及服务供给,扬州力天房地产运营有限公司,第一部分引言篇,调研对象,调研范围,定位结论,本项目定位为高尚生活社区宣传推广应注重：物业品质、服务标准、私享空间、社区公众地位、项目的地标性、稀缺性等方位的推崇。本案建筑设计应关注客户的第一观感以及客户居住的舒适性。客户的第一观感主要体现在楼栋的外观、社区的出入口、小区景观、会所等，居住的舒适性主要体现在小区的智能化、楼栋的公共空间等处。销售策略应注园区企业的推广、制造新闻事件带动、VIP客户尊享、投资说明会带动等营销策略。,第二部分市场定位,项目品质、推广口碑、消费人群定位,东方小镇项目的价值评定,华美达项目的价值评定,位置：本案处于宝应城市名片性路段宝应大道南侧，东接新客车营运总站、县政府行政中心、小学、西联新开发的小高层居住小区，处于城市重点开发区域的核心地段，是目前政府重点发展的区域。交通：扼守宝应的迎宾大道-宝应大道，同时周边新建多条干道，路况优良。从本项目可以直达宝应老城区及各区、各城市，交通便捷。市场：随着城市化进程的加快，目前整个宝应房产市场正处于欣欣向荣的快速成长期，房产市场需求量正在快速增加，而本案更是满足了改善型住房的需求。品牌形象：开发商在本地房产行业雄厚实力、良好企业形象、本土企业形象。项目自身：五星级酒店、酒店式公寓、高档会、天然凤鸣湖水景、生态绿化区倾力打造宝应高尚住宅代表，必将强势占有市场。,项目品质、推广口碑、消费人群定位,一、项目定位：宝应高尚住宅社区，成为宝应城区新地标，提升宝应形象，带领宝应步上一个新视界！二、推广口碑：改善型住房首先；私享天然生态景观寓所；成功人士社会名流的身份象征；城市标杆新建筑与低碳建筑天然景观相得益彰；五星级物管、智能化管理尽享至尊服务。三、消费人群定位本项目位于宝应城市重点发展区域，项目的消费群体以改善型客户为主，这类客户为了改善居住环境或体现自身价值而选择更为高档的住宅社区。,第三部分市场篇,我们用心创造价值,本案定位存在的前提和依据,政府强力打造,该项目为扬州宝应政府倾力打造，更有五星级宾馆将成为宝应报地标性建筑。项目的市场适应性与政府的导向和支持有着密不可分。,绝版的地理区位,市场坐落于宝应行政中心西侧，东接新汽车客运总站，四周新开楼盘物业档次较高，成功的集人气、交通和优越的地理位置为一身，占尽天时地利。,需求拉动市场效应,华美达项目为本土开发商开发，开发公司多年成功开发项目的优良品牌信誉，将为华美达项目开发和销售带来良好的附着力。,代表宝应住宅高尚项目,二三线城市的住宅消费理念相对一线城市较为落后，本案高层、别墅物业的规划定位，领舞宝应住宅项目，必将赢得中高层次的消费群体、同对于异地销收有着强势吸引力。,强势品牌效应,华美达项目的卖点体现,毗邻政府,与政府行政服务中心相连，公务员、医生、老师、私营业主等高档消费人群,学区房,靠近开发区九年制义务教育学校，强势吸引择校家庭的入驻,地段,宝应中心主轴线宝应大道南侧、紧邻新汽车客运总站,对周边情况的分析项目卖点主要从以下几个方面体现：,品质高尚,华美达项目的高层、别墅、五星级酒店等多为宝应标志性建筑，更有完美社区景观配套，品质上乘让消费者尽享奢华生活。,华美达项目的物业状况及功能定位,建筑形态规划,12幢高层建筑高尚住宅10幢独幢超大私享绿地别墅五星级酒店成为宝应地标酒店式公寓满足城市精英需求,物业管理状况,准五星级私人管家，贴心管理。高层物业多层管理费标准，超值物业服务。,小区景观,小桥流水、水榭华庭、花木名树、叠石假山,服务功能配套,会所服务体现名流至尊享受。地下停车场，让小区生活更加便捷宁静。智能、科技管理更贴心、居住更安全。,华美达SWOT分析,优势,地段绝佳的、不可复制的、新时代正真高品质生活的大环境。政府倾力打造，开发政策的扶持。五星级酒店、休闲会所、酒店式公寓高尚生活配套。,劣势,项目定位高端、适应本地消费人群受限。高层住宅为宝应首创，物管费用高、大众消费理念受限。高层建筑的物业管理费标准偏高。本项目上空有两条高压线穿过，消费者对电网电线在认知上存在一定的误区。,机会,改善型住房的需求。学区房的需求人们追求高品质生活的需求政府行政服务中及客运总站开通对相关人群的集聚宝应城市发展规划的带动,威胁,政府购房调控政策的遏制普通产品的价格竞争,华美达国际公寓SWOT分析,本案的销售可能遇到的阻滞，主要来源于劣势的存在，因此，本案的操作时应该从尽量规避本案的劣势，避免威胁为主，充分发挥优势，以项目品质定位、高层住宅的时尚及别墅的稀缺、高配置服务配套的生活享受为亮点，以内连外合的营销运作手段抓住机会分步设施，一举成功。,华美达产品销售方向定位的原则,市场空白原则,不仅要立足在宝应本地，而且要立足于整个扬州大城区及异地市场，所以要在宝应地区以外寻找到市场的空白，因势利导，因地制宜，。,可行性原则,产品定位方向及推广销售模式，必须具有可行性。,可操作性原则,产品的定位及销售方案必须满足易推广、易销售的良性循环的的基本条件,特色推广原则,必须提亮项目的卖点，即将产品的稀缺性、代表性、排他性凸显给消费者，这样才能做到利益最大化。,1,2,3,4,华美达项目销售的方向,公务员、医生、教师等高收益人群,异地投资客,改善性住房需求者最求高品质生活者,学区房需求者,城市白领、精英,华美达项目的产品销售方向,综合考虑上述销售原则，华美达项目的销售定位方向主要有以下几类：,第四部分销售篇,销售原则,销售前提,销售目标,销售实施,销售原则,销售资源联动化销售任务区域化社区管理智能化,商品高端品牌化产品演绎体验化居住、休闲一体化,作为销售工作的指导方针应始终围绕、贯穿本案销售资源联动化、销售任务区域化、社区管理智能、商品高端品牌化、产品演绎体验化、居住休闲一体化的战略定位。,销售前提,政府支持,支持三,支持二,支持一,借助政府对五星级酒店的关注，制造新闻事件，引来媒体的关注，节省推广费用,核心支持,借助五星级酒店的新亮点，从而获得更多的政府政策支持，引导本地市民对本案的关注，成为新闻关注的焦点，减低开发成本促，进销售市场的快速形成。,支持三,要从减免容积率加费入手，降低高层地价成本。,支持三,支持三,开发商搭台,搭台五,搭台四,搭台三,开盘时强势的优惠政策和VIP独享服务,搭台二,要从户型配比、得房率入手减低建筑成本，让消费者感到实惠。,搭台一,引进知名星级物业管理公司、提升项目品质,整合社会资源,代理公司充分利用其的长期结累的本地商家资源、政府及相关部门政策扶持资源和外地销售战略伙伴资源，采取以外地购房团的进入互动宝应市场，引起轰动效应，带动本地购房户的响应，产生轰动效应，促进销售工作短时高效的完成。同时通过有效的价格调控，促进项目价值的最大化。,第五部分销售目标,总体目标,工作重点,针对项目体量大，开发不同步，项目的开发分3期完成，针对性的制定销售目标。根据开盘可售面积，工作任务时间节点为：1、开盘15天左右完成可销面积3%2、开盘23个月完成可销面积55%3、开盘6个月左右完成可销面积75%4、开盘12月完成可销面积92%,销售公司人员培训及销售工作思路：摸透（1）销售对象的区域分布、消费者特性心理。（2）、摸清政府对本案的预期和要求，利用政府的行政功能促进销售，以确保销售政策的正确性和可操作性。制定销售文件、物业管理，建立一整套完善的销售业务流程、销售管理文件、工作绩效评估体系制定个阶段的宣传推广方案。制定落实销售策划方案。,服务供给,采取形象树立先行、新闻造势介入、大型活动推广、VIP政策带动、案场外销互动的营销策略。,扬州力天房地产运营有限公司，凭借诚信为本、严谨务实的工作态度，为项目提供产品规划与营销策划、物业定位等全程服务，整合“资源、经济、品牌、客户”四大价值体系，从而持续创造市场最大销售空间，并为业主创造最好的经营利润,服务供给,项目的前期调研、可行性分析、客户群体锁定。销售策略：主题、品质、形象、销售方案的策划确定价格战略：采取低开高走的价格策略，以开盘的高品质低价位起到轰动效应，再以阶段性的、有节制的价格上调造势迎合客户买涨不买跌的心里。媒体推广：采取高调登场、强势立体覆盖、整合资源、分段设施的推进原则。,第六部分物业管理,社区管理,物业管理原理,确定物业管理公司的主要功能,解析各职能部门之间的工作流程及其相互之间的协作配合,设置物业管理公司的职能部门,第七部分服务及取佣,我们用心创造价值,服务内容,为本案服务意向采取项目全程独家代理的合作方式。我们凭借着敏锐的判断力、对项目进行有效前期调研、根据该案量身订做出奇制胜的行销策略与迥然不同、灵活多变的广告企划，行之有效的销售策略设施，秉承“以信为本，共同发展”的经营理念，为项目的行销带来新的销售契机。并以最全面的营销策划方案、最快的销售速度、最合理的成本使客户挟得最佳的利润。在面对项目未来机遇与挑战中，力天公司愿与贵公司携手共创辉煌。,费用设定,广告投放媒体：电视广告、新闻事件造势会议、户外广告、围墙广告、车身广告、大型活动冠名、DM单页、楼书、形象设别系统、投资说明会、报刊广告等投放金额：在项目总销的0.5%左右，约投放总额在250300万左右。先期投放可有代理公司运作，投放金额达25左右与开发商结算。投放收益：力天公司长期结累广博的社会资源，可利用媒体有关渠道是开发公司广告投资最小化、利益最大化。,服务标准及取费,销售佣金标准：本着服务品牌开发企业与品牌开发商结对的原则，力天公司着力于与贵公司长期合作的出发点，该项目的全程销售代理提佣为销售额到帐金额的0.6%。,溢价取费标准：从有利于适度调动代理公司积极性、通过价格杠杆调剂市场，促使项目销售利益最大化的角度出发，拟定销售溢价提佣标准为代理公司0.91.2：开发公司9.18.8,项目营销策划方案,数据情况底层别墅：2994小高层、高层：114458五星级酒店：31793单身公寓：11644车库：自行车+汽车位具体销售方案及销售价格待进一步调研后提报。我公司心理销售均价在4300左右。,任务完成保证,我公司自成立以来，因其专而成其精，具有极大的操盘优势，汇聚着