城市更新培训教材(新).ppt

城市更新相关事宜探讨,城市更新办公室,目录：,城市更新相关政策介绍,城市更新相关政策解读,城市更新相关问题解答,城市更新流程介绍,结语,写在前面的话,深圳知名开发商大肆进军更新改造领域，未来人才和地盘的占领会异常激烈。与别人竞争，我们公司的核心竞争力在哪里，我们是否能够有能力让业主甘心情愿的将其房产委托给我们开发，我们是否有必胜的信心将项目拿下，这与我们公司的资金、诚意，员工的能力等分不开的。员工的能力包括对更新改造政策和流程的理解，对业主提出的问题的解答、与业主沟通交流的能力等。当然，这些能力都不是一蹴而就的，我们这里不多数人也是刚刚加入这个更新改造的团队，甚至有些才刚刚踏入房地产领域，我们中的大多数人对更新改造还很陌生，但是这并不会阻碍我们前进的步伐，城东街就是一个例子，一个组建不久，一个半生不熟的团队就将这个占地三万平方米，户数约530户的几个开发商竞争的兵家之地拿下，但虽然如此，我们还是要尽快成长壮大起来。这样才能做的更好，才能遇到更强的对手时也无所畏惧。今天就是更新改造入门知识的培训。培训完后希望大家在实际应用中不断完善和改进，在往后深圳市不断出台新政策时继续更新自己的知识，同时学好房地产知识，做一个城市更新的弄潮儿，做一个房地产行业的专业者。,城市更新的相关政策,政策解读,问题解答,更新程序,结语,广东省政府2009年8月25日颁布关于推进三旧改造促进节约集约用地的若干意见市政府2004年10月28日颁布深圳市城中村（旧村）改造暂行办法二九年十月二十二日经王荣市长签发的深圳市城市更新办法2010年深规土59号：关于试行拆除重建类城市更新项目操作基本程序的通知深圳市城市更新单元规划制定计划申报指引（试行）深圳市公共基础设施建设项目房屋拆迁管理办法（2007年2月市政府161令）,政策解读,政策解读,深圳市城市更新办法的规定本办法所称城市更新，是指由符合本办法规定的主体对特定城市建成区（包括旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村及旧屋村等）内具有以下情形之一的区域，根据城市规划和本办法规定程序进行综合整治、功能改变或者拆除重建的活动：（一）城市的基础设施、公共服务设施亟需完善；（二）环境恶劣或者存在重大安全隐患；（三）现有土地用途、建筑物使用功能或者资源、能源利用明显不符合社会经济发展要求，影响城市规划实施；（四）依法或者经市政府批准应当进行城市更新的其他情形。城市更新单元拟订标准旧居住区建筑物建成时间未达到20年的，原则上不得拟订为城市更新单元城市更新单元总用地面积不宜小于3公顷,政策解读,政策解读,两个新概念：城市更新年度计划和更新单元1、城市更新单元规划制定计划和年度实施计划两部分2、更新单元要按照有关技术规范,综合考虑道路、河流等自然要素及产权边界等因素划定城市更新单元的相关规定城市更新单元内拟拆除重建范围（以下简称“拆迁范围”）的用地面积应大于城市更新单元总用地面积的70%。确需纳入城市更新单元的边角地、夹心地、插花地等未出让的国有用地总面积不得超过项目建设用地面积的10%，位于特区内的不得超过3000平方米。申报的城市更新单元应保障规划独立占地的城市基础设施、公共服务设施或其它城市公共利益项目可按规划实施；同时确保用于城市基础设施、公共服务设施或其它城市公共利益项目建设的用地应大于3000平方米且不小于拆迁范围用地面积的15%。申报拆迁范围内涉及多个地块的，同意申请拆除重建地块的面积占到拆迁范围用地面积4/5后，方可申报。,政策解读,政策解读,政策解读,政策解读,政策解读,政策解读,坂田工业区更新单元范围图,政策解读,政策解读,拆迁相关规定多个权利主体无法形成单一主体，但建筑面积占改造项目总建筑面积80以上、且占权利主体总数量80%以上的权利主体已与同一拆迁人签订了拆迁协议【由区政府（管委会）核查拆迁协议，核准拆迁人并核发拆迁人核准文件】，该拆迁人持更新单元规划批复、区政府（管委会）核发的拆迁人核准文件及其他有关资料向市规划国土委管理局申请办理房屋拆迁许可证，由征地拆迁与用地保障科主办。管理局在20个工作日内核发房屋拆迁许可证。拆迁人与全部权利主体达成协议的形成单一主体后，由区政府（管委会）核准改造实施主体并予以公示（公示期为15个自然日）。161号文第三十三条拆迁下列住宅房屋，以其房地产市场评估价格与同区域普通住宅商品房交易平均价格（以下简称商品房交易均价）二者之中价高者确定货币补偿金额：（一）拥有完全产权的商品住宅；（二）安居房或者其他具备相关房地产权利证书的不完全产权的住宅；（三）市政府规定的应当按照完全产权商品住宅补偿的其他住宅。本市各区域商品房交易均价由市拆迁办每季度定期公布。,政策解读,政策解读,城市更新办法亮点-拆除重建类的三个突破,一、什么样的片区能改？,所有符合改造条件的建成区,1、更新范围符合更新单元划定的条件2、拟建用途符合法定图则的基本规定3、业主改造意愿符合两个三分之二的条件,政策解读,政策解读,城市更新办法亮点-拆除重建类的三个突破,二、改造实施主体的选择谁说了算？,业主说了算，充分发挥市场的配置作用,1、与更新范围土地、房屋权利人通过协议形成单一权利主体2、协议可以是买卖、原地和异地安置、作价入股合作开发3、协议的原则是平等、自愿的市场原则,政策解读,政策解读,城市更新办法亮点-拆除重建类的三个突破,三、采用哪种方式出让土地？,协议出让和公开市场招拍挂,1、市场主体自行收购更新范围内物业，形成单一主体后签订土地出让合同补充协议或补签土地出让合同2、政府主导收购更新范围内物业后公开市场招标、挂牌、拍卖出让土地使用权,政策解读,拆除重建的地价计算,一、城中村部分新建建筑容积率在2.5及以下部分，不再补缴地价；建筑容积率在2.5至4.5之间的部分，按照公告基准地价标准的20%补缴地价；建筑容积率超过4.5的部分，按照公告基准地价标准补缴地价。城中村是指我市城市化过程中依照有关规定由原农村集体经济组织的村民及继受单位保留使用的非农建设用地指标范围内的建成区域。1、非农建设用地包括居住、工商、公建三类，其中工商用地每人100平方米，公建每户200平方米。2、非农建设指标内用地指规划国土部门历年来批准社区股份公司（居委会）的非农工商和公建用地。,政策解读,拆除重建的地价计算,二、旧屋村部分现状占地面积1.5倍的建筑面积不再补缴地价，超出部分按照公告基准地价标准补缴地价。1993年7月前已经形成的居住用途旧屋。,政策解读,拆除重建的地价计算,三、工业区改造1、改建为工业用途或者市政府鼓励发展产业的，原有合法建筑面积以内部分不再补缴地价；增加的建筑面积按照公告基准地价标准的50%缴纳地价。,2、改建为住宅、办公、商业等经营性用途原有合法建筑面积以内：新建用途-原用途（公告基准地价）增加建筑面积部分：市场评估地价市政府关于宝安龙岗两区旧城旧村改造项目的处理意见已有规定的，从其规定。,政策解读,拆除重建的地价计算,龙城天安数码城,政策解读,拆除重建的地价计算,四、其他情形的用地按照其改造后的功能以公告基准地价标准计算应缴纳的地价，扣减原有合法建筑面积按照原土地用途剩余公告基准地价标准计算的地价,政策解读,拆除重建的地价标准,1、公告基准地价：市政府按年度通告设定条件下的土地使用权平均市场价格2、市场评估地价：市房地产评估中心按照评估时点对地块进行评估的土地使用权市场价格,政策解读,拆除重建的地价标准,政策解读,城东街更新改造相关问题解答,对一些业主抱怨我们赔偿的标准太低首先要明白我们目前的赔偿标准在深圳市场是比较高的。用引导的方式来解决，告诉业主城市更新改造是分为两个阶段的，第一个阶段就是签委托书，表示愿意改造阶段，（委托书是政府统一的版本），然后把委托书汇总到政府有关部门，做申报立项，第二阶段才是签拆赔协议，具体到怎么来赔偿。只有经过第一个阶段的申报立项，才有第二阶段赔偿的可能。把业主的关注点从赔偿标准引开来，不要在赔偿标准这个问题上做太多的解释关于改造后的产权年限问题改建后居住区的物业使用年限将重新延至70年，无论需要交纳的地价为多少，均无须原业主承担。关于改造项目是否会出现烂尾楼的问题根据政府相关规定，政府将对更新改造开发商实行严格的审查、公示、监督和管理，并收取监管保证金，确保更新改造项目不会出现烂尾现象。我集团是个有社会责任、有实力、有开发资质、经验丰富的开发企业。在深圳市具有较高知名度和美誉度。我集团也绝对不允许出现有损集团品牌的烂尾项目出现。关于“打包转卖”的问题在深圳市城市更新办法颁布后，的确有一些没有实力、不具开发资质的公司进驻旧住宅楼，他们获得业主的改造意愿书只是为了转卖获益。信和集团是深圳市实力雄厚的综合性大型企业之一，我集团郑重承诺：城东街小区更新改造项目在整个更新改造过程中，绝不会发生“打包转卖”的行为。目前，我集团已邀请了知名设计公司对螺岭片区进行规划设计。一旦获得政府审批，我集团将以最快的速度开展更新改造，让业主早日入住环境优美、设施现代化的高档住宅小区。关于没有红本的房屋的赔偿问题绿本或没有房产证的房屋若能办理红本房产证，将以1：1.3赔偿，或按政府规定将需补交的地价交给我公司，我公司代为办理后，我公司再以1：1.3赔偿，或由我司代为支付相关的费用，将来在过渡期租金中抵扣。,政策解读,城东街更新改造相关问题解答,超面积的处理问题公司将按照回迁房的赔偿面积设计相应户型的房子，若有些补偿房建筑面积仍有超出（少于）拆迁补偿面积的，则按本项目综合造价单价进行补交面积差价，但每户不能超过（少于）5平方米（含5平方米）。超过（少于）拆迁补偿面积5平方米以上，超出（少于）部分则按本项目商品房销售单价进行补交面积差价；回迁房分配原则问题回迁房分房原则是在公平、公开、公正的原则下，由开发商与城东街业主代表小组共同组织业主现场抽签确定（在现场抽取业主代表与深圳市公证处人员共同监督抽签），并请深圳市公证处工作人员现场公证抽签结果。商业的分配原则：按其位置及楼层分配至拆除重建后的相应的位置和楼层（具体位置在建筑方案批准后确定）。建设周期的问题？超过建设周期后怎么办本项目拆迁建设期约为36个月，即从本小区旧改房全部搬迁完毕之日起算，至甲方通知乙方入伙之日止。如非业主原因导致乙方36个月还不能回迁，则我公司除依本协议约定的标准支付租金补偿金之外，须另外每月给业主支付人民币1000元，直至回迁之日止。回迁安置房位置、户型、朝向相同怎样？能否有赠送面积？我们将根据地块地形的不同，采取最优的方案设计。回迁安置户型将根据现有住宅面积分布的情况，尽可能实现客厅、主卧朝南，同时将在符合政府测绘条例及户型设计的基础上通过凸窗、阳台等方式使得业主的使用空间得到有效的提升。,政策解读,城东街更新改造相关问题解答,因离婚、继承、单位集体房产证等各种特殊情况的，如何确定业主身份？一般情况下，均以现行有效的房地产证所登记的权利人名称作为核准业主身份的凭证。如存在因离婚而发生分割，因业主死亡而发生继承等房产证与实际权利人不相符的特殊情况，可由继承人提供相关法律文件予以证明，先行签署改造意向书，在签订拆迁协议时，在政府部门对房屋予以确权阶段，业主可完善房地产证的相关手续。业主长期在外地，能否委托他人代签改造意向书？如业主不能亲自签署改造意向书的，可委托他人代签，并需提供业主委托书，业主身份证复印件，房产证复印件，代签人的身份证及业主与代签人的电话等信息。小区更新改造需多少时间才能全部完成我集团保证自小区全部拆除后36个月内完成重建工作，但在更新过程中有两个阶段，即签订委托书和签订长期赔偿协议这两个阶段需得到广大业主的积极配合。,城市更新的流程,更新程序,深圳知名开发商大肆进军更新改造领域，未来人才和地盘的占领会异常激烈。,8月25日，为庆祝特区成立30周年，深圳市20个城市更新项目统一开工。本次联合开工的20个城市更新项目涉及总用地面积2145亩，建设用地面积1605亩，规划批准建筑面积440万平方米，其中，商品住宅建筑面积210万平方米，保障性住房7.8万平方米，预计固定资产投资额220亿元。20个项目如下：下梅林村改造一期赛格日立工业区升级改造石厦村改造长城国际物流中心改造湾厦村改造郭吓旧村改造上合旧村改造沙井商业中心改造牛栏前旧村改造田背旧村改造新老西改造雅宝工业区升级改造平湖工业区一期龙岗爱联岗贝村改造坂田第一工业区南联吓岗路段改造南湾樟树布旧村改造龙岗河边原人民医院改造横岗128工业区改造南湾南岭村改造这20个项目的开发商不乏有知名公司，如万科，保利，深业、绿景、星河等,结语,城市更新自去年深圳市城市更新办法颁布后才刚刚开展，属于新事物，但正如深圳规土委的一位领导所言：”深圳土地越来越稀缺，未来城市更新将是深圳土地供应的主要方式”.。目前，广东省三旧改造、深圳城市更新才刚刚开始，但几乎深圳所有的开发商都想参与城市更新工作，想在这波城市更新的大潮中分