（产业经济学专业论文）中国旅游房地产发展研究.pdf

摘要 白1 9 9 5 年5 月国家实行5 天工作日，1 9 9 9 年国务院批准在全国实行“五一”、 “十一”和春节三个黄金周以来，加上法定休假同，一年已有近1 3 的时间是 假期。这一态势，无疑会在市场需求上促进旅游业的发展，并将逐渐体现出对旅 游房地产的市场需求。2 0 0 4 年中央经济工作会议中提出我国有四个方面的经济 增长点“住宅、汽车、旅游、通讯”，四个热点中旅游房地产占了两个。旅游业 和房地产业都是第三产业中附加值高、关联性强的产业，二者的融合，成为旅游 业和房地产业共同关注的新热点。 另外，目前在中国，随着城市中心及周边近郊用地条件较好的土地已经基本 开发完毕，城区及近郊可以开发的土地资源越来越少，开发成本不断提升。而且 房地产业中的主力产业一住宅开发已经进入到竞争激烈、利润减薄、风险加大 的成熟期阶段，因此更多的房产商逐渐把目光转移到旅游房地产业，这是一个在 主流市场逐渐趋于饱和之后，在边缘产生的一个新的房地产投资和需求市场，尤 其在当前经历了紧缩银根、土地严控、规范管理的中国房地产市场，更增加了旅 游房地产市场的投资价值和市场需求。 旅游房地产是经济发展到一定阶段、人民生活水平得到极大提高后的产物， 从全球角度考虑，经济全球化加速了国际旅游的发展，促使国际间相互投资的加 强，越来越多的入境旅游的外国游客也逐渐成为我国旅游房地产的消费群体，对 我国旅游房地产及经济的发展也将起到一定的作用。随着生活水平的提高，越来 越多的人选择旅游房地产产品进行休闲度假活动，但由于我国实行的是土地国有 政策，而且土地资源相对稀缺，人口基数巨大，这就限制了个人拥有二套或二套 以上的房屋进行休阑度假的可能，在这种情况下，积极借鉴国外分时度假产品发 展的经验，让部分人共同拥有一栋房产的使用权，即满足了居民体闲度假的要求， 又避免了土地资源的浪费，因此积极发展旅游房地产具有积极意义。 本文第一章为旅游房地产概述，介绍了和旅游房地产有关的理论知识，梳理 和总结了我国旅游房地产发展中的主要研究成果。文章重点论述了国内外对旅游 房地产的研究成果，由于我国的旅游房地产发展比较晚，相对来说不成熟。所以 本文在对国内外研究成果进行分析的基础上，得出了笔者对于旅游房地产的理 解，从本论文研究角度界定了旅游房地产的概念。 第二章借鉴国外发达国家旅游房地产发展的经验，从对美国、欧洲和亚洲的 分时度假发展的分析中得出我国发展旅游房地产应该学习的经验和启示。国外的 以分时度假为主要形式的旅游房地产的发展是相对比较完善的，有很多经验值得 我们借鉴和学习，比如国外对于冷静期制度的设立，对于信托机构介入旅游房地 产行业的鼓励，对于提高公众信任度方面所做出的努力等等，都是我们在发展旅 游房地产的时候需要注意和积极借鉴的地方。同时在对国外旅游房地产发展的结 交中得出我们国家发展旅游房地产的意义和启示。 第三章对我国旅游房地产的发展状况、发展中存在的问题进行了分析，同时 分析了我国旅游房地产发展的前景。我国的旅游房地产由于起步较晚，发展不规 范，导致我国的旅游房地产市场目前面临的困难相对比较多，社会公信度不高。 但这些问题并不是旅游房地产本身不好造成的，旅游房地产本身是一种很好的产 品形态，只是我们在发展的过程中误解了旅游房地产的本质，将旅游房地产当作 变相快速卖出房产的手段，从而使旅游房地产的发展受到了阻碍。但从长远来看， 旅游房地产仍然具有很大的发展潜力。 通过学习国外分时度假发展先进经验，本文在第四章对完善我国旅游房地产 提出了几点意见，比如要促进金融体系的完善和发展；要积极促进旅游房地产行 业建设发展，形成行业自律；要对旅游房地产产品进行合理规划和积极创新等。 期望能对我国的旅游房地产开发实践提供一定程度的参考和借鉴。 关键词：旅游房地产分时度假完善发展 a b s t r a c t f r o mm a y1 9 9 5 ，p e o p l eb e g a nt ow o r kf i v ed a y saw e e k a n dt h e ni n1 9 9 9 ，t h e s t a t ec o u n c i lp e r m i t t e dt oh a v et h t e e “g o l d e nw e e kh o l i d a v i nay e a r t h a tm e a n s w ea r eh a v en e a r l yo nt h i r do fay e a r st i m eo nv a c a t i o n t h i sp o l i c ed e f i n i t e l yw i l l p r o m o t et h ed e v e l o p m e n to ft h et o u r i s m t h ee c o n o m i cm e e t i n go ft h ec e n t r a l g o v e r n m e n ti n2 0 0 4p r o p o s e dt h a ti nt h en e a rf u r t u r e , t h ec e n t r a lg o v e r n m e n tw o u l d f o c u so nr e a le s t a t e ，o a ri n d u s t r y , t o u r i s ma n dc o m m u n i c a t i o n s t o u r i s tr e a ls t a t ei sa n i n d u s t r yc o m b i n e dt h er e a le s t a t ea n dt h et o u r i s mw h i c hw i l ls u r e l yd e v e l o pf a s t e ri n t h ef l l r t u r e n o w a d a y s ，t h ea v a i l a b l el a n di nt h ec e n t e ro ft h ec i t yf o rr e a le s t a t ei n d u s t r yt o d e v e l o p e dr e s i d e n t i a li sb e c o m el e s sw h i l ei nt h es a m et i m et h ec o s tt od e v e l o pt h e r e s i d e n t i a li s g e t t i n gh i g h e l i nt h i sc i r c u m s t a n c e s 。m o r ea n dm o r er e a le s t a t e d e v e l o p e rp r e f e rt od e v e l o pt o u r i s mr e a le s t a t et oa v o i dt h er i s kf r o mt h er e s i d e n t i a l a n dh i 曲c o s ta n dn o tj u s tf o c u st h e i rp r o c o ti nr e s i d e n t i a ll i k eb e f o r e t h i ss i t u a t i o n a l s om a k eah u g ed e m a n df o rt h et o u r i s mr e a le s t a t ea n dw i l lf f l a k et h et o u r i s mr e a l e s t a t ed e v e l o pf a s t e r t o u r i s ma n dr e a le s t a t eb o t hb e l o n gt ot h et h i r di n d u s t r yw i t hh i g ha d d e dv a l u e a n ds t r o n gr e l a t i o n s h i p t h ec o m b i n a t i o no ft h e mm u s tb et h eh o t s p o to ft h et w o i n d u s t r i e s t h et o u r i s tr e a le s t a t ei st h er e s u l to fh i g h l yd e v e l o p e de c o n o m ya n d i m p r o v e dl i v i n gs t a n d a r do fp e o p l e w i t ht h ei m p r o v e dl i v i n gs t a n d a r d ，m o r ea n d m o r ep e o p l ec h o o s et o u r i s tr e a le s t a t ep r o d u c t sa st h e i rl o c a t i o nf o rv o c a t i o n s h o w e v c r t h ep o s s i b i l i t yo fo w n i n gt w oo ra b o v eh o u s e sa sv o c a t i o nl o c a t i o n sw a s l i m i t e db e c a n s et h eg r o u n di nc h i n aw a so w n e db yc o u n t r ya n dt h i sg e s o u r i sr a r e c o m p a r ew i t ht h ep o p u l a t i o ni nc h i n a i nt h i ss i t u a t i o n , o u rc o u n t r ys h o u l dl e a rf r o m t h ef o r e i g ne x p e r i e n c ea n de n c o u r a g ep e o p l es h a r eo n eh o u s ei no r d e rt oa v o i dt h e w a s t eo fr e s o u r c ea n ds a t i s f yt h ev o c a t i o nn e e do fo u rp e o p l e t h i sk i n do fp o l i c y c o u l da l s oh a v eap o s i t i v ee f f e c to nt h ed e v e l o p m e n to ft h et o u r i s tr e a le s t a t e t h e f i r s t c h a p t e r o f t h i s p a p e r w a s t h es u n l r n a r y o f t h e o r i e sr e l a t e d t o t o u r i s tr e a l e s t a t ew i t hg i v i n gt h em a i nr e s e a r c hr e s u l t sd u r i n gt h ed e v e l o p m e n to ft o u r i s tr e a l e s t a t e c h a p t e r t w oa n a l y z e s t h ee x p e r i e n c e o f t h i s i n d u s t r y o f f o r e i g nc o u n t r i e s f r o m t h ea n a l y s i so fs t a g e - v a c a t i o nd e v e l o p m e n ti nu s a , e u r o p ea n da s i a , w ec o u l dg e t t h er e v e l a t i o na n dl e a n i n g s c h a p t e rt h r e ea n a l y s e st h ed e v e l o p i n gs i t u a t i o na n d e x t i n gp r o b l e m so f o u rc o u n t r y st o u r i s tr e a le s t a t e t h ef u t u r ew a sa l s op r e d i c a t e di n m t h i sc h a p t e r t h r o t l g hl e a m i n gt h ee x p e r i e n c e so ff o r e i g nc o u n t r i e s ，c h a p t e rf o u rg a v e s o m es u g g e s t i o n sf o rf u r t h e rd e v e l o p m e n to fo u rc o u n t r y st o u r i s tr e a le s t a t e k e y w o r d s ：t o u r i s tr e a ls t a t et h n e s h a r e d e v e l o p m e n t 学位论文独创性声明 本人所呈交的学位论文是我在导师的指导下进行的研究工作及 取得的研究成果据我所知，除文中已经注明引用的内容外，本论文 不包台其他个人已经发表或撰写过的研究成果对本文的研究做出重 要贡献的个人和集体，均已在文中作了明确说明并表示谢意 学位论文授权使用声明 本人完全了解华东师范大学有关保留，使用学位论文的规定，学 校有权保留学位论文并向国家主管部门或其指定机构送交论文的电 子版和纸质版有权将学位论文用于非赢利目的的少量复制并允许论 文进入学校图书馆被查阅有权将学位论文的内容编入有关数据库进 行检索有权将学位论文的标题和摘要汇编出版保密的学位论文在 解密后适用本规定 摊敝储梯：翻 导师签名： ) 16 ，f 1 级 社 第一章旅游房地产概述 第一节旅游房地产相关理论 一、旅游学相关理论 ( 一) 旅游的概念 关于旅游概念的界定，旅游学界各有认识，莫衷一是，可谓仁者见仁，智者 见智，但基本可以归纳为如下两种：一是基于社会经济活动和经济现象的定义； 二是基于社会文化活动和文化现象的定义。 基于社会经济活动和经济现象对“旅游”的定义有如下几种：奥地利经济学 家h e r m a nv o ns c h u l l a r d 的观点是：旅游是外国人或外地人进入非定居地并在 其中逗留和移动所引起的经济活动的总和；我国学者王洪滨认为：旅游是人们以 游览为主要目的的非定居者的旅行和暂时居留引起的一切现象和关系的总和，是 在一定的社会经济条件下产生的一种社会经济现象1 。 基于社会文化活动和文化现象对“旅游”的定义有如下几种：谢彦君在他的 基础旅游学一书中认为：旅游是个人前往异地以寻求审美和愉悦为主要目的 而度过的一种具有社会、休闲和消费属性的短暂经历。法国学者让梅特森认为 “旅游是一种休闲活动”，“其目的在于消遣、休息或为了丰富他的经历和文化教 育”。 各种不同的概念界定是基于不同的角度来论述的，但对于“旅游房地产”来 说，旅游应该侧重于对旅行者自身的休闲娱乐以及由此所带来的精神上的满足， 从而达到身心愉快的目的。所以本文中认为“旅游房地产”中的“旅游”定义应 该侧重在第二种，即基于社会文化活动和文化现象层面对旅游的定义。 另外世界旅游组织( w o r l dt o u r i s mo r g a n i z a t i o n ) 对“旅游”所下的定义 也值得我们探讨，世界旅游组织认为：旅游是人们为了消遣、商业或其他目的离 开通常环境( u s u a le n v i r o n m e n t ) 去往他处，并在那里逗留不超过一年的活动。 这个定义中实际上既包括了旅游的经济面又包括了旅游的文化面，而且提出了一 个专业术语“通常环境”。胡浩在其大都市旅游房地产发展与布局一文中认 为“通常环境”这个术语排除了在通常居住区内的旅行、在住所与工作场所之 间频繁或长期的旅游、定期的社区旅行，因而导致“旅游”的定义口径偏小。但 本文中认为“旅游房地产”中的“旅游”概念就应该排除在“通常环境”中的旅 行，所以本文也接受世界旅游组织对“旅游”的定义。 1 沈祖拌旅游文化摄论，福建人民出版社2 0 0 1 p 2 ( - - ) 旅游、休 f j 、度假的关系 旅游、休闲、度假是非常接近的几个概念，事实上，并没有一个普遍被接受 的关于旅游、休闲、度假等之间的关系明确划分。 1 、休闲与旅游 对于休闲和旅游的划分，i s o - - a h o l a ( 1 9 8 0 ) 从认知心理学角度出发认为“休 闲是对特定时段内个人所从事物质活动和精神活动的主体认知”，并强调其“主 体意识状态”的特征，判定为“主观上规定的非义务性、自由或闲暇的一段时间”； 而游憩则是“个体休闲的经验形式0 旅游乃“动态游憩，体现在离家外出的活 动中，这种活动以旅行作为最低程度的需求满足”。 英国学者r a yy o u e l l ( 1 9 9 4 ) 则将休闲与旅游结合起来，认为旅游并不仅 仅是“到国外旅行”，休闲也不局限于“家庭环境基础”，两者既存在紧密的内在 联系，又相互促进，共同发展。 圈il r t 旅游与休闲类型的结构划分2 业余爱好、室内休闲、户外健身、 本 宗教仪式、市内购物、其它 地 休 闲 休 休 观光度假、探亲访友、康体健身、 异 闲地 闻 旅 体育赛事、教育修学、文化旅游、 休 旅 游 社会交往、其它 闲 商 商务谈判、展览贸易活动、会议 游 务 蘑 旅游、奖励旅游、其它 如果按照上图中的划分情况来看，旅游和休闲之问有很大一部分内容是相同 的，共同构成了异地休闲旅游的内容，比如观光度假、文化旅游等，而这部分恰 恰是旅游房地产发展的最主要内容。 2 、度假与度假旅游 度假，可以分为广义和狭义两种解释，广义的度假泛指一切度过假期的行为； 而狭义的度假在新华字典中的解释是指旅行或在某胜地度过假期。学术界单独针 对“度假”的定义很少，更多的时候是把它和旅游联系在一起，将度假作为旅游 的目的和形式，从而形成度假旅游的概念。对于度假旅游，吕宛青( 1 9 9 8 ) 认为， 所谓度假旅游是指以休闲、健身、疗养及短期居住度假为目的的旅游。张凌云 2 许峰城市休闲产业结构与布局研究，山东师范大学硕士论文2 0 0 0p 6 2 ( 1 9 9 6 ) 认为度假旅游是以度假休闲为主要目的的旅游形式( 往往还伴有其他目 的) ，或是旅游商为此提供的一种产品类型。 度假旅游产品电属于旅游产品的范畴，相对于其他旅游形式，度假旅游具有 以下两个方面的特点3 ： 从度假旅游者的角度看，度假旅游的地点相对固定；在一地区停留的时间相 对较长；度假旅游者的重复性活动比较高；度假旅游更加强调休息；度假旅游呈 现出家庭化的特征。 从度假旅游产品的角度看，度假旅游活动和项目多样化；度假地自然风光秀 丽；旅游配套设施便利、舒适；交通方便。 二、房地产相关理论 ( 一) 房地产内涵 所谓房地产是指“房产”和“地产”两个概念的结合。对“房地产”一词可 以从实物形态( 或自然形态) 和经济形态两个角度来理解。从实物形态上来说， 房地产是指土地、建筑物及其他地上定着物( 附着物) ，包括物质实体和依托于 物质实体的权益；而从经济形态角度考虑时，房地产是一种十分重要的资产，总 在一定的社会关系中存在，表现为生产力的组成部分。此时的房地产不仅仅指房 屋和土地，更主要的是其包含着产权、资产等权属关系的意义。由此可见，经济 学意义上的房地产有着比其自然属性更为广泛的内涵，不仅包括土地和土地上的 建筑物、附着物，还包括由此衍生的各种权属关系。 ( 二) 房地产的特点 房地产产品作为一种特殊的商品，具有固定性、唯一性、效用的耐久性和多 层次性，供给的相对有限性、权利的可分割性和权益的流动性、保值增值性、投 资和消费的双重性、社会财富性和社会稳定性的特征。 l 、房地产的固定性和唯一性 房地产是不可移动的，不可能象普通商品一样拿到市场上去交易。位置的相 对固定决定了房地产产品的唯一性，世界上没有任何两个或两个以上的房地产是 相同的或完全相同的。从房地产的这种固定性和唯一性上也可以看出一个地区或 城市社会经济活动的区域布局。 2 、房地产的耐久性和效用的多层次性 房地产作为生存资料，使用的年限一般都比较长，随着社会和经济的发展， 房地产的使用价值逐渐提高，现代意义上的房地产已经不仅仅是作为安身之处使 用，更是人们物质和精神生活得以提升的体现。 3 、供给的相对有限性 3 汤雅芽上海市青浦区度假旅游产品开发研究，华东师范大学硕士论文2 0 0 6p 7 3 土地具有不可再生的性质，其面积总量是一定的。由于土地的这个特性决定 了房屋等建筑物不能无限制的扩张，使得房地产的供给受到限制，再加上房地产 的不可移动，很难用供给过量地区的房地产抵补供给不足地区的房地产。从而形 成房地产供求之间的矛盾。 4 、房地产权利的可分割性和权益的流动性 我国实行“土地国有”的政策，但虽然土地的所有权归国家所有，中华人 民共和国城镇土地使用权出让和转让条例中规定，土地使用者合法得到的土地 使用权可以依法出售、交换、赠予、出租和抵押。这就意味着土地使用者在获得 土地使用权的同时，也获得了该土地的部分处分权。同时，土地所有者通过这些 处分行为又可以得到经济和非经济的利益，从而享受了一定的收益权。 房地产产品由于价值量大、不可移动性和唯一性的特点决定了房地产产品 的流动变现性较差，不能在短时间内收回资金。 5 ，房地产的保值增值性 房地产的保值性是指投入到房地产领域的资金的增值速度能抵销货币的贬 值速度。房地产产品不仅可以在较长的一段时间里保存其价值，而且还会随着时 间的推移不断的增值。引起房地产增值的原因很多，例如有效需求的增加、经济 条件的改善、通货膨胀的影响等。 虽然房地产的保值增值性总体呈现出一种上升态势，但并不排除在一段时间 内，房地产价格会随着社会经济的发展波动出现暂时性下降的现象。 6 、房地产产品具有的投资和消费的双重性 “衣、食、住、行”是我们生存必不可少的条件。房地产作为生存资料之一， 给人以安身之处，和普通商品一样具有使用价值和价值。但房地产产品本身又有 其特殊性，由于房地产产品保值增值的特性，房地产产品又同时具有投资的属性， 成为人们投资的热门产品。尤其是对经济快速增长，投资渠道匮乏的我国来说更 是如此。 7 、房地产的社会财富性和社会稳定性 房地产的发展过程实际上是一个国家和地区财富积累的过程。房地产的有用 性和长期稳定性，使房地产成为社会财富的聚宝盆以及衡量一个国家和地区富裕 程度的重要标志。 对于一个国家和地区来说，房地产以其独特的功能在社会稳定中发挥着重要 作用。一方面房地产满足了人类的基本生活资料，使人感觉安全稳定，从而使整 个社会处在一种稳定状态。另一方面，房地产业是关联度高，集聚性强的产业， 尤其在现代经济中，房地产与金融密切相关，房地产市场和房地产业的平稳对金 融稳定、经济发展起着非常重要的作用。 4 ( 三) 房地产产权理论 房地产产权是指依据国家法律规定的存在于土地及其附着于土地之上的建 筑物中一系列排他性权利的集合体，是房地产经济运行过程中各种权利的总和， 即所谓的权利束( b u n d l eo fr i g h t s ) 。房地产产权可分为两大类：房地产所有 权和房地产的其他权利。 房地产产权或房地产产权制度具体包括以下内容： ( 1 ) 房地产产权是房地产经济关系特别是房地产所有制关系的法律表现； ( 2 ) 房地产产权是以房地产财产为客体的多种权利的总和，在这一权利束 中，房地产所有权是其中最重要、最核心的基础性权利： ( 3 ) 房地产产权可以分割、分解、复合，而且会随着经济的发展、技术的进 步，产权的权能可以进行重新设置，产权结构可以进行重组； ( 4 ) 房地产产权可以进入市场按照商品化原则进行交易、流通； ( 5 ) 房地产产权需要以法律、法规形式加以界定、规范，确认和保障； ( 6 ) 房地产产权要人格化，界定要清晰。 三、旅游房地产理论 ( 一) 旅游房地产概念的界定 在欧美国家中，“分时度假”是国外学术研究和旅游房地产中使用频率最高 的词汇。其中“分时度假”是欧美先使用的概念，“分时度假”引入中国后，在 中国特定的发展环境中，首先形成了“产权酒店”这种过渡形式，然后以“旅游 房地产”这个概念在房地产业内传播开来。 虽然旅游房地产目前在中国发展很快，但作为一个新兴的行业，旅游房地产 仍然存在一个最基本的问题就是概念界定模糊，很多人对旅游房地产的内涵提出 了自己的看法，但总体上却缺乏一种认同。且前流行的比较有代表性的概念主要 有：旅游房地产是指以旅游度假为目的的房地产开发营销，开发项目全部或部分 的实现了旅游的功能( 沈飞，2 0 0 2 ) ；孙红亮、王珊( 2 0 0 2 ) 等认为：旅游房地 产是旅游业和房地产业相结合的新型物业开发模式，通过整合规划设计、开发建 设、专业策划、市场营销网络和酒店管理等各个环节而形成的一种全新的产业模 式。宋丁( 2 0 0 3 ) 认为：符合中国国情的旅游房地产概念应该是，直接服务于旅 游业或在空白j 上与旅游区有高度密切关联的房地产开发都是旅游房地产。程少文 等( 2 0 0 3 ) 从旅游房地产市场角度对旅游房地产进行了界定，认为旅游房地产市 场即应包括一部分以旅游资源及其依附的土地为主体和载体的地产市场，又包括 旅游设施以及建筑物( 如旅游宾馆、酒店、旅游度假村等) 为主体和载体的房产 市场，它实际上是旅游业与投资资本及房地产业相结台的一种新型的投资方式和 开发模式。吴老二等( 2 0 0 3 ) 从广义和狭义两个角度来理解旅游房地产，认为从 广义上讲，所有同旅游相结合的物业都可以叫做旅游房地产；从狭义上讲，特指 引入分时度假模式的与传统相区别的旅游房地产。陈劲松等( 2 0 0 4 ) 认为：旅游 地产广义的说包括所有以旅游、休闲度假为主题的置业。时胜强( 2 0 0 4 ) 认为： 顾名思义，旅游房地产是以多种旅游项目为依托和基础，以优美的景观和良好的 配套为主要特征的具有一定主题的房地产项目，它通过和旅游项目的嫁接与融 合，二者互为依托，相辅相成，共同构成一个旅居结合的、融旅游，休闲、度假、 居住等诸多功能于体的大型旅游休闲社区。徐翠蓉( 2 0 0 5 ) 给出旅游房地产一 个相对狭义的界定，认为旅游房地产是指以旅游区域的景观、生态、文脉为开发 契机，以优美的景观和良好的度假休闲配套设旌为主要特征，以为旅游服务为主 要功能，以本地区以外的人群为主要销售对象的房地产项目。 除了学术界给出各种不同的定义外，业内人士也对旅游房地产提出各自不同 的看法例如：国家旅游局规划发展与财务司司长魏小安就认为：旅游房地产的 说法不恰当，应该用“休闲房地产”的概念取代“旅游房地产”的概念。因为旅 游的基本概念是人的流动，而房地产的基本概念是固定的住所，流动的需求和固 定的住所两者之间既有相容的一面也有相悖的一面，存在着客观矛盾，如果继续 强化旅游房地产这个概念，将不利于这个产业的健康发展。而“休闲房地产”的 概念不仅仅是给旅游者使用的，还针对应于休闲市场。他认为这不但更够符合这 个产业发展的现状，也更够契合发展的需要。 分析以上对旅游房地产各种不同的定义，可以发现有很多相同点，比如都强 调旅游区资源，都强调为旅游服务功能，都强调更高层次的精神享受等。笔者在 认同这些观点的同时认为这些定义部忽视了一点，就是旅游房地产产品所具备的 盈利性的特征，因为类似于博物馆之类的房地产形式，本身具备吸引旅游者的特 征，但由于其具有的社会公益性，赢利性并不是其目的，笔者认为尚不可以归结 到旅游房地产的范围中来。因此笔者认为，所谓的旅游房地产产品是以优美的景 观为依托，以完善的配套设施为特征，以盈利为目的的房地产产品形态。 ( 二) 旅游房地产类型 目前已有的旅蝣房地产产品内容丰富，种类多样，按照不同的分类标准可以 划分为不同的类型4 ， l 、按照旅游房地产的依托形式划分 ( 1 ) 自然景观依托型旅游房地产。这类旅游房地产的特点是依托风景优美的 旅游度假地、风景名胜区，以优美的自然景观为卖点。 ( 2 ) 人造景观依托型旅游房地产。主要指以主体公园、高尔夫球场、滑雪运 动度假村等为依托的旅游房地产项目。 4 徐翠蓉青岛市旅游房地产发展研究) 青岛大学硕士学位论文2 0 0 5p g 6 2 、按照旅游房地产的开发方式划分 ( 1 ) 通过改造的形式开发的旅游房地产项目。这类主要是指由已有积压的房 产或饭店改造过来的项目。 ( 2 ) 作为新项目开发的旅游房地产项目。 3 、按照旅游房地产的目的和功能划分 ( 1 ) 以旅游度假为目的的旅游度假房地产。休闲度假是此类房地产最大的特 点，为旅游接待链条上重要的一环，多建在大中城市远郊或远离大中城市的著名 风景区附近，或建在旅游资源突出的旅游城市。 ( 2 ) 第二居所项目。这类房地产多在旅游目的地，兼有第一居所和第二居所 的功能。 第二节国内外旅游房地产研究综述 一、 国内旅游房地产研究情况 9 0 年代中后期，我国开始出现旅游房地产相关研究。分时度假在9 0 年代引 入我国后，在发展的过程中，首先以“产权酒店”的形式出现，随后在2 0 0 1 年 第一届中国旅游房地产博览会及旅游房地产发展论坛上提出“旅游房地产”这一 新概念。 随着旅游房地产的发展，越来越多的专家学者开始进行旅游房地产方面的相 关研究，目前国内对于旅游房地产的研究主要集中在以下几个方面： l 、概念的界定。正是由于旅游房地产在我国还是一种新的房地产开发模式， 而且国外也没有相应的概念形式可以借鉴，目前对于旅游房地产概念的界定还有 很多不同的观点和认识。关于旅游房地产的概念界定问题在前面理论部分已经论 述，在此就不多做解释。 2 、开发模式和类型的划分。对于旅游房地产的开发模式和类型划分，陈卫 东早在1 9 9 6 年就探讨了区域旅游房地产的三种开发模式，即随意型、规划型和 混合型。巨鹏等( 2 0 0 2 ) 根据房地产开发过程中房产景观的“卖点”的不同，将 其划分为景观设计房产与旅游景观房产两个群体，然后再分别进行细分。陈劲松 等( 2 0 0 3 ) 认为旅游房地产有五大类型六大开发模型，分别为景观住宅( 第一居 所) 、度假休闲区、主题公园( 旅游区畔地产) 、康体娱乐区( 旅游区内地产) 、 商业游憩区五大类型及旅游地产第一居所开发模型、旅游地产第二居所开发模 型、产权酒店开发模型、商务度假开发时机模型、商务度假开发模型、旅游地产 空间分布模型六大开发模型。 3 、存在的问题及对策。吴老二、吴建华、胡敏( 2 0 0 3 ) 分析了发展旅游房 地产的瓶颈制约，提出了在发展旅游房地产过程中的制度建设、交换体系的建立、 7 融资体制和管理体制等问题。邓仕敏( 2 0 0 3 ) 分析了我国目前旅游房地产的发展 现状，提出了存在的问题以及发展旅游房地产的几点建议。冯雁军( 2 0 0 2 ) 认为 目前的旅游房地产市场是整个房地产业中浮燥而又时尚的产业，他具体分析了旅 游房地产浮燥的十个表现并提出了改善的方向。 4 、可行性和动力机制。曹绘嶷( 2 0 0 2 ) 对海南旅游房地产发展的可行性和 必要性进行了实证研究。余艳琴、赵峰( 2 0 0 3 ) 中对我国旅游房地产发展的可行 性和制约因素进行了分折，从制定规划、健全法规、组织建设等方面提出了促进 我国旅游房地产发展的若干对策。李长坡( 2 0 0 3 ) 从旅游发展和国民经济发展的 角度对旅游房地产开发的条件和潜力进行了分析指出了我国旅游房地产开发中 存在的问题和解决问题的对策。陈淑云( 2 0 0 3 ) 分析了我国发展旅游房地产市场 的内在条件和外部条件一制度环境，并分析了旅游房地产外部制度环境存在的 必要性。 二，国外旅游房地产研究情况 国外是没有旅游房地产这个概念的，分时度假是国外学术研究和业界使用频 率最高的术语，很多研究都是围绕着分时度假进行的。由于我国的旅游房地产虽 然在概念上要比分时度假范围大很多，但目前的主要形式也仍然是围绕着分时度 假和产权酒店展开的，所以国外对分时度假领域的研究对我国研究旅游房地产市 场的发展有着积极的借鉴作用 分时度假( t i m e s h a r e ) 首先在欧洲兴起，是欧美率先使用的概念，关于分 时度假的界定，分时度假房产法案( r e a le s t a t et i m e s h a r i n ga c tc h 7 2 1 f l o r i d a ) 给出的定义是：所有以会员制、协议、租赁、销售或出租合同、使用 许可证、使用权合同或其他方式作出的交易设计和项目安排，交易中，购买者获 得了对于住宿和其他设施在某些特定年度中低于1 年的使用权，并且这一协议有 效期在3 年以上。欧盟分时度假指令( e u r o p e a nu n i o nt i m e s h a r e0 i r e c t i v e ) 对分时度假的定义是：所有有效期在3 年以上、规定消费者在按某一价格付款之 后，将直接或间接获得在1 年内的某些特定时段( 这一期限要在一周以上) 使用 某项房产的权利的合同，住宅设施必须是已经建成使用、即将交付使用或即将建 成的项目。 分时度假最初是度假者分别购买度假地同一房间不同时段的产权，共同维 护、分时使用房产的一种度假方式，后演化为由购买房屋产权转为购买房屋使用 权，同时可以通过时段交换网络与其它度假村或饭店的度假时段使用权进行置 换，从而成为一种新兴的休闲旅游方式而日趋成熟，目前已经成为旅游业成长速 度最快的领域之一。 虽然分时度假起源于欧洲，但对分时度假进行了系统研究的却以美国为主。 8 现根据掌握的文献对国外分时度假研究做一综述： 国外关于分时度假的研究内容可以分为三大类，一是分时度假市场研究，主 要包括分时度假市场状况，分时度假前景状况等；第二类是分时度假产品研究， 主要包括分时度假产品的设计、开发、经营、管理、销售等内容，同时还涉及到 分时度假的产品交换系统，保障体系等内容；第三类是分时度假消费者研究，分 析分时度假购买者的购买动机和需求，从而设计出正确的分时度假产品类型和销 售模式。 l 、在分时度假市场研究方面，d e n n i sb l a n k ( 2 0 0 3 ) 指出分时度假市场有美 好的未来，但目前由于强迫性销售给该产业带来了不好的市场形象5 。j a m e sj s c a v o ( 1 9 9 9 ) 在 h l a r k e t i n gr e s o r tt i m e s h a r e ：t h er u l e so ft h eg a m e 一文 中指出“分时度假产业不仅具有极高的盈利可能性，还呈现出前所未有的繁荣景 象”，“1 9 8 3 年佛罗里达州通过的第一部分时度假房产法案，严格的限制和约束 了开发商的彳亍为美国的分时度假市场开始有了法律规范的约束，分时度假产业 的整体市场形象也开始改善”。 2 ，在分时度假产品研究方面r o b e r thw o o d ( 2 0 0 1 ) 指出分时度假要想进 一步发展还面i 临着不少问题和挑战，比如存在着融资风险高、开发和销售成本高、 法律成本高等特点6 。s a r a hr e z a k ( 2 0 0 2 ) 研究认为“定价”在产品设计中是很 关键的环节，当对一项新开发的分时度假项目进行定价时，调查周边区域发展趋 势也是非常重要的 3 、在分时度假消费者研究方面，r i c 2 0 0 2 分析报告指出消费者购买分时度 假产品主要是由于分时度假产品具有灵活性、经济性等方面的特点，而造成消费 者不愿意购买分时度假产品的主要因素有物业管理质量，投资分时度假产品的安 全性等方面7 。s a r a br e z a k 在其c o n s u m e rr e s e a r c hs h e d sl i g h to na 1 la s p e c t s o fr e s o r tt i m e s h a r i n gb u s i n e s s 中通过对消费者调查研究，包括购买可接受 的平均价格、分时度假的维护费用、购买中所担心的问题等对分时度假的消费者 进行了分析 根据可以检索到的国内外研究资料呵以发现，国外对于旅游房地产产品的研 究大都集中在分时度假产品形态中，乍一看好像对于我国目前的房地产发展研究 没有什么太大的借鉴作用，但从长远来看，旅游房地产是经济发展到一定阶段、 人民生活水平得到极大提高后的产物，随着生活水平的提高，越来越多的人选择 旅游房地产产品进行休闲度假活动，但由于我国实行的是土地国有政策，而且土 d e r m i sb l a n k ，t i z e s h a r ef u t u r e l o o k sp r 删i s i n g ，h o t e la n dr i o t e lm a n a g e m e n t i m l u t h j 矗i l l 32 0 0 3 ， p 3 r o b e r thw o o d ，i 叩o r t a n ti s s u e sf o rag r o w i n gt i m e s h a r ei n d u s t r y c o n n e l lh o t e la n dr e s t a u r a n t a d m i n i s t r a t i o nq u a r t e r l y ，i t h a c a ，f e b 2 0 0 1 ：p 4 7r i ct i m e s h a r el 、l r c h a s e s ap r o f i l eo fr e c e n ta c t i v i t y ：c a n a d a ，2 0 0 2e d i t i o n 。s u m m a r yr e p o r t 9 地资源的相对稀缺性，也就限制了个人拥有二套或二套以上的房屋进行休闲度假 的可能，而且国外分时度假产品的发展也离不开国外发达的金融体系的支撑，这 些都对我国的旅游房地产的发展有很大的借鉴作用，所以我们对比研究国外的分 时度假产品的发展来完善我国旅游房地产产品的发展还是很有意义的。 1 0 第二章国外旅游房地产发展的经验和启示 第一节美国旅游房地产发展现状 一、美国分时度假发展概况 我们前面提到过在国外是没有旅游房地产的概念的，国外有的只是诸如分时 度假等把旅游和房地产结合在一起的产品概念。美国的分时度假最早是在2 0 世 纪6 0 年代发展起来的，开发商们把大量在建或尚未销售的积压房地产通过完整 的住宿单元合法地分成5 2 周时段的形式转变为分时度假产品。分时度假从2 0 世纪6 0 年代到2 0 世纪8 0 年代2 0 年间以大约1 0 倍的增长速度发展，这是其他 传统住宿业所无法相比的。从此以后，分时度假产品就以其灵活的销售方式得到 了越来越多的消费者的认同。 据美国度假地协会( a r d a ) 的统计数据8 ，2 0 0 6 年1 月1 日，一共有4 1 0 万 分时度假房产拥有者拥有一处或多处美国分时度假产品或拥有分时度假交换点 数。这个数据显示从2 0 0 5 年1 月1 日到2 0 0 6 年1 月1 日间分时度假增长率为5 ，平均每个分时度假产品拥有2 6 5 个拥有者。美国共有1 6 0 4 个度假地 ( r e s o r t s ) ，共有1 5 4 4 3 9 个分时度假单位( t i m e s h a r eu n i t s ) ，平均每个度假地 有9 6 个分时度假单位。在2 0 0 6 年进行的对2 0 0 5 年的统计缩小了分时度假的定 义范围，仅仅指传统意义上以每周为度假单位的分时度假产品形式，去除了不符 合要求的非实体俱乐部、私有住宅俱乐部和度假俱乐部等形式。( 这种统计方式 看起来美国的度假地数量从2 0 0 4 年的1 6 6 8 减少到2 0 0 5 年的1 6 0 4 个，但实际上 在2 0 0 5 年，美国还有其他形式的度假地7 5 个) 。2 0 0 5 年在美国各州中，佛罗里 达州是拥有度假地数量晟多的一个州，共有度假地3 7 8 个，占美国度假地总数的 2 3 6 。在美国一千六百多个度假地中，有5 5 ，即有8 8 2 个度假地的分时度 假产品销售形式良好。2 0 0 5 年美国全年分时度假产品总销售额一共为8 6 亿美元， 比2 0 0 4 年上涨9 。分时度假产品的销售呈现出随季节变化的趋势，最受欢迎 的度假时段相对伴随着良好的销售情况，产生高的销售额。与2 0 0 4 年相比，2 0 0 5 年第一季度的净销售额高出7 2 个百分点，第二季度净销售额高出6 7 个百分点， 第三季度高出1 0 9 个百分点，第四季度高出1 0 5 个百分点。 在分时度假产品的供给方面，开发商开发分时度假产品的热情不减，2 0 0 5 年共建设2 2 4 2 4 个分时度假单位，2 0 0 6 年，开发商预计再完成2 3 5 7 8 个分时度 假单位，这也就意味着2 0 0 6 年要有比2 0 0 5 年多1 5 的分时度假单位出现。 5h t t p ：m a r d ao r g “t e m p l a t e c f r o ? s e c t i o n = s t a t eo f t h e i n d u s t r y 1 1 目前在美国，最受欢迎的分时度假产品形式是海边度假形式，在所有的分时 度假产品形式中，海边度假占了所有分时度假产品销售总额的3 2 接下来是 r e g i o n a lr e s o r t s ( 1 4 ) 和高尔夫度假地( 1 0 ) 。 二、美国分时度假发展的特点9 随着经济的不断发展，分时度假产品的购买者也开始呈