哈西万达广场调研报告.ppt

哈西万达广场调研,哈西万达广场项目位于哈尔滨市哈西新区，哈西大街、中兴大道、西宁南路和南兴街四条主干道的围合处，与哈西公路客运站、西客站直线距离仅300米，紧邻地铁1号线交通便利。项目占地约18.66万平方米，总建筑面积86万平方米，商业建筑面积21万平方米。哈西万达广场集大型购物中心、量贩式ktv、电玩城、国际影城、国际连锁超市、五星级酒店、室内步行商业街、商铺、高档写字楼、soho公寓及高档住宅于一体，是目前东三省规模最大的城市综合体之一。,项目简介,开业时间：2013年9月13日地址:哈西大街109号电话建筑面积:860000平方米商业建筑面积：210000平方米开发商：哈尔滨哈西万达广场有限公司停车位：1200个地下:二层地上:三层,周边主要社区情况（方圆1.5公里）,交通状况,公交线路：31路;64路;83路;87路;120路;124路;124路专线;203路;217路;220路;336路;336区间;363路;602路等多条公交线路直达；,b1,餐饮：柏香汇美食广场美国加州牛肉面大王汉玛斯鲜果素语,服饰/配饰：摩奥啄木鸟爱儿健flyingfish真维斯骆驼户外kcum仔裤世家特步高登保罗jeeplunokhod北京布鞋华美金店华美银饰伶俐,主力店：永辉超市,生活配套/其他：食补坊凯达茗荷九峰茗茶良平茗茶oppo老中医化妆品爱有梅有特百惠福奈特洗衣审美造型嘉腾大药房交通信用卡办理咨询台,l1,主力店：大白鲸世界zara优衣库h&m,服饰：mdeve集合店etam集合店stradivariusoyshozaramenpeacebirdwsfm达衣岩miidii地素showy&covmdevilnutlilymoveuppaulfranktutuanna,leviskbneleedickiesvicutuniboulsinacovackjeansdonooellehommebroadcastmissknsonly拉夏贝尔zuczugless,餐饮/其他：星巴克汉堡王麦当劳赛百味肖蒙马卡龙ph7,l2,服饰：杰克琼斯swjeansl2dealunaheergoospeacebird(m）kikcsevenstarsselectedy.singcc&ddp2s朵以圣迪奥私人衣橱,leteenpeoleoienincache-cachegxg+gxgcaggk,生活精品/餐饮：澳派形象设计0451潮流舞蹈俱乐部尚品宅配水莎莲运营商智能机体验馆balabala屈臣氏派特森科沃斯智能体验馆宝岛眼镜凌志数码qaera凯迪保罗ajidoulotionspamiiow,opi美甲娇莉芙运动宝贝盛世陶缘甜言蜜语mothercare阪织屋lon19八3omijustus爱美丽媗扬羽映像馨源书吧恒瑞新特药店joymario热风,主力店铺:苏宁电器、大歌星,集物特caffebene32摄影ubskinpatssamsunglk中国移动智能体验店联想军备酷loadmax培果园,帕萨蒂娜麦当劳甜品鲜芒山咖啡陪你,l3,主力店：万达影城大玩家外婆居烤鸭楼,餐饮：彩虹甜点三俞竹苑大巷小巷江南芝味印象泰刘一锅九转小磨嘎嘎果仙巴贝拉绿茵阁汉拿山麦当劳甜品站薛府一品酱骨磐牛铁板料理锦官芙蓉,吃货码头同合居蜜蜂厨房外婆菜草原狼米旗东方饺子王优优石锅菜过桥缘靡久米酒状元荟楚国烤鱼宽窄巷子水果森林悦荟牛排工坊老昌春饼阿安小厨,莲素空间df唐食语粥狼仔vinsonroger萨拉伯尔/拌饭屋黄记煌禾缘回转寿司,周边商业项目：,红博西城红场：,由红博商业进行开发及运营，总占地面积12.8万，总建筑面积40万，是集购物、展览展示、餐饮、健身、休闲娱乐、文化传播、教育体验与品牌运营等诸多功能于一体的国际时尚中心。拥有10万老厂房、20万的大型生活方式购物中心、10万东北品牌运营总部、10万公园绿地。现在该项目正处在招商阶段,天悦国际：,天悦国际商业面积110000平米，目前居然之家、家乐福超市20000平米、中影国际影城面积5500平米（8个放映厅），永旺莫莉幻想已正式入驻。现在该项目正在处于招商阶段，计划于五月份开业。,东方新天地：,哈尔滨首条国际性的情景化商业街，内规划有婚庆主题街区，形成集购物、休闲、娱乐、服务于一体的商业布局。商街内以婚庆主题为特色，有婚纱摄影旗舰店、婚庆用品旗舰店、国际婚纱展示中心、婚俗博物馆等，为婚庆主题配套有15000平米的婚庆主题公园，4层的高端婚宴主题酒店，打造婚庆一条龙服务模式，更是哈尔滨首个婚庆主题商业街区。目前韩国大韩乐天百货进驻该项目。,凯盛源广场,凯盛源广场总占地面积约3万，总建筑面积约27万。项目规划为地上商业6层，6层以上为超5a甲级智能写字楼及地下商业4层与哈西两大地下商街无缝连接。打造成集购物、餐饮、娱乐、商旅、办公、休闲等功能于一体的哈市首席双子顶级地标综合体，预计该项目明年破土动工。,餐饮分析,哈西万达广场总商户数：201户，其中餐饮户数为：51户，户数占比为：25.4%(负一层餐饮为永辉超市）；,基础情况：,主力餐饮：黄记煌汉拿山萨拉伯尔/拌饭屋禾缘回转寿司绿茵阁巴贝拉悦荟牛排工坊锦官芙蓉三俞竹苑东方饺子王老昌春饼刘一锅过桥缘唐食语粥宽窄巷子狼仔草原狼,外婆居酒楼大巷小巷九转小磨薛府一品酱骨同合居阿安小厨优优石锅菜磐牛铁板料理莲素空间吃货码头蜜蜂厨房外婆菜江南芝味状元荟靡久米酒印象泰楚国烤鱼维欣罗杰斯,咖啡/烘焙：星巴克咖啡陪你米旗帕萨蒂娜,快餐：汉堡王麦当劳赛百味美国加州牛肉面大王汉玛斯,甜品/水吧：彩虹甜点嘎嘎果仙麦当劳甜品站df水果森林鲜芒山鲜果素语,美食广场：柏香汇,基础情况,全国连锁餐饮品牌：黄记煌汉拿山萨拉伯尔/拌饭屋禾缘回转寿司绿茵阁巴贝拉,东三省连锁餐饮品牌：悦荟牛排工坊锦官芙蓉三俞竹苑东方饺子王老昌春饼刘一锅,外地餐饮品牌：过桥缘唐食语粥宽窄巷子狼仔草原狼,本地餐饮品牌：外婆居酒楼大巷小巷九转小磨薛府一品酱骨同合居阿安小厨优优石锅菜磐牛铁板料理莲素空间吃货码头蜜蜂厨房外婆菜江南芝味状元荟靡久米酒印象泰楚国烤鱼维欣罗杰斯,主力餐饮品牌商户构成情况：,主力餐饮商户构成情况：,情况分析,主力餐饮商户构成情况分析：全国连锁品牌共计6家：其中加盟品牌4家、直营品牌2家；东三省连锁餐饮品牌共计6家：直营店5家，加盟店1家；外地餐饮品牌共计5家：为万达其他项目战略合作品牌，均为直营店；本地餐饮品牌17家：均为直营店，且大多为地方知名餐饮品牌；以本地品牌为主原因：1、由于南北饮食文化差异较大，南方小而精、北方多而粗，哈尔滨多以地方菜为主相对叫我落后，消费者对外地餐饮的认可度较低，接受的程度不高并且在哈尔滨其他菜系品牌几乎是凤毛麟角且经营状况大多不好；2、直营品牌发展连贯性国内知名餐饮品牌进驻东北市场大多进驻沈阳，由于食材原料配送、人力成本过高等因素导致经营成本增加，并且沈阳商业过剩导致餐饮品牌经营状况大多不景气，故很多的国内知名餐饮品牌对东北市场拓展慎之又慎，没有巨大的利益驱使几乎不可能开店；3、在哈尔滨菜系品牌基数低，具备再开店能力的其他菜系品牌则少之又少；4、消费者对知名餐饮品牌认可度低由于哈尔滨地理位置原因且消费者一直都是以东北地方菜消费为主，对于新兴品牌的接受度不高，需要长时间去认知与熟悉；5、哈尔滨地方餐饮人的模仿及复制能力强，导致很多国内知名品牌形象在东北大打折扣，消费者完全不认知（鹿港小镇、避风塘、外婆家、101嗨货等）,菜系分类：,东北菜：外婆居酒楼大巷小巷九转小磨薛府一品酱骨同合居东方饺子王老昌春饼,西餐：维欣罗杰斯巴贝拉悦荟牛排工坊绿茵阁,川菜：三俞竹苑楚国烤鱼宽窄巷子锦官芙蓉,锅类：黄记煌刘一锅阿安小厨优优石锅菜,其他：磐牛铁板料理莲素空间过桥缘,东南亚：印象泰禾缘回转寿司萨拉伯尔/拌饭屋靡久米酒汉拿山,融合：吃货码头唐食语粥蜜蜂厨房外婆菜,火锅：狼仔草原狼,浙菜：江南芝味,粤菜：状元荟,菜系分类：,主力餐饮调整情况：,鲁悦楼食为天翡翠旺岛好彩百和海鲜自助餐厅富朗车仔茶餐厅,江南芝味优优石锅菜靡久米酒吃货码头蜜蜂厨房外婆菜,主力餐饮菜系分析：1、地方菜系占比过大；2、菜系品类及菜品重复及其严重；3、菜系品牌多数不纯，掺杂其他菜系进行融合；4、自助类餐厅缺失；,面积（总面积18730）：,大面积（超过350）餐饮商户，占比过大商户面对的租金压力过大，未来的发展过程中应适当进行铺位重新划分调整进而提升商场租金收益。,客单价：,主力餐饮现状分析：1、菜品重复严重，商户竞争压力大；商场前期招商以满为主，多数商家为东北地方品牌菜系也多为东北地方菜，大多数餐厅为了保持盈利引进其他家菜品加之商场对此管理不到位，商户之间竞争激烈；2、租金偏高导致好的餐饮品牌无法入驻；店面主流租金价格为：5-6.5元/天/，租金相对较高将很多的知名餐饮品牌拒之门外，导致餐饮菜系缺失严重如大型自助餐厅缺少；3、调整力度不大；自2013年9月13日开业至今商户调整力度不大，主力餐饮品牌调整仅为5户，目前加之万达外街招商品类重复严重导致商场调整出现调无可调的局面；4、餐饮品牌组合定位混乱，餐饮品牌之间没有起到相互带动的作用，冷区、热区差异明显；5、大面积商户占比过高，对于未来商场提升收益有一定阻力；（目前主力餐饮商户合理需求面积集中在300左右）6、区位成熟度较低，顾客消费能力相对较低顾客群体相对较为年轻，主要以学生群体消费为主并且受高校假期影响较大；7、大型商业购物场所聚堆，竞争激励；天悦国际、红博西城红场、东方新天地步行街、凯盛源广场等商业项目大多正处于招商阶段，预计近两年内相继开业。,优劣势分析：,二、定位优势：定位中高端、品牌结构合理，多种业态组合，集吃喝玩乐、购物休闲、儿童教育、家居生活为一体的一站式汇聚场所，为哈尔滨打造全新业态购物场所；,优势：,三、规模优势商场共五层（地下二层、地上三层），总建筑面积160000平方米，商品品牌知名度高、店内体量巨大、理念先进、运营规范、购物环境舒适；,一、企业实力以及政策扶持万达商业地产股份有限公司是中国商业地产行业的龙头企业，拥有丰富的品牌资源以及先进完善的管理模式，是哈尔滨市重点招商引资项目得到哈尔滨市政府的大力支持；,四、宣传优势商场开业至今，一直大力度对宣传推广，投入大量资金养育；,劣势：,一、商场品牌规划不合理，规划混乱；商场招商初期为保证主力店及主力品牌进驻对品牌规划不合理，如：男装品类比例偏高、餐饮菜系重复严重、大白鲸规划至一层等；,二、大型商业购物场所聚堆，竞争激励；天悦国际、红博西城红场、东方新天地步行街、凯盛源广场等商业项目大多正处于招商阶段，预计近两年内相继开业；,三、商场品牌调整力度不够；以商场三层餐饮为例：自2013年9月13日开业至今，三层餐饮品牌调整户数为5户；,四、区位商圈成熟度低；周边人口居住密度低且周边多为在建楼盘或是待建楼盘，如：华润凯旋城、中海雍景熙岸等；,综述,哈西万达广场多种业态组合，集浪漫约会吃喝玩乐、购物休闲、儿童教育、家居生活为一体的一站式购物聚会场所。2013年9月13日开业至今举办了多场大型活动，商家销售明显提升，免费地下停车场吸引众多有车一族购物消费，加之万达品牌效应，目前在哈尔滨市商业中有很强的影响力及消费者认可