“无理由回购”项目资料.doc

“无理由回购”在五爱深港项目的风险预估“无理由退铺（或称回购）”的概念：相对于住宅地产中的退房概念，商业地产项目推出“无理由退铺”通常是向投资者承诺在若干年的期限中，全额或部分返还对经营不满意的投资者的购铺资金。商业地产的规模开发已经成为前期规划优势与后期经营难度的双刃剑，而开发商在其中扮演的角色则显得更加重要。“无理由退铺”的操作手法不但需要开发商有雄厚的资金实力，同时也意味着对商业项目前景的信心，而投资者则从中得到了更多的投资安全保障。 以五洲商业广场为例，2004年五洲商业广场共计推出188个铺位以“无理由加价退铺”的形式销售，承诺在商场开业满5年之后的前3个月内，都可以无条件退铺。同时，在返还原总房款的同时，一次性补偿业主总房款的10%作为投资回报。在5年期间，经营所得都归业主所有。可以看出，五洲当时“无理由加价退铺”的操作行为，不仅仅证明一个公司的实力和信誉，而且能够最大程度地减少投资者的经营风险，免除投资者的后顾之忧，因而受到了市场的高度追捧。据了解，“无理由退铺”在国内许多城市已经有成功运作的先例：苏州中国国际服装城，开发商向业主承诺：“交房后第5年业主有权无理由退房，并返还全部房款”。被市场评价为不仅显示了开发商的实力和信心，同时还将投资者的风险降到了零。开盘以来销售业绩十分理想。 长沙王府井商业广场，商业广场的负一楼自营式商铺“流行前线”采取“无理由退铺”政策，清除了投资者的投资风险。所谓“无理由退铺”即指任何购买了“流行前线”自营式商铺的投资者在A座负一层开业后50日内，无需任何理由均可无条件提出退铺。为此，开发商提出了“旺铺养三代，不旺退回来”的口号，此举得到了市场的认可。珠海老香洲商场，为了保证投资者的收益，刺激购买热情，开发商推出了3到5年的返租计划和回购方案。以香洲百货为例，一方面保证返租投资者的年回报率高达9左右，同时也承诺购铺者在5年返租期满，可以无理由退铺。“无理由加价退铺”对于开发商来说的确承担了很大风险，但也可以说风险是可控的，首先，地段决定投资者不退。作为五爱市场这样的黄金地段，未来5年之中已经不可能再出现这样的商铺了，商业物业本身的增值将给投资者创造不忍舍弃的利润。其次，经营决定投资者不退。五爱深港项目已经拥有了可行的业态组合（分层业态合并），其中许多都将是填补五爱市场的稀缺业态，同时老的五爱市场已趋于饱和，商业模式也将面临升级，这就已经为深港项目的持续旺场奠定了基础。终上所述，所有已经集合在五爱深港项目中的商业资源已经使“退铺”行为很难实现。因而，地天泰阁公司认为无理由退铺（或称回购）的操作手法风险可控，可以用于五爱深港项目的商铺操作！广大服装城的业主朋友们，苏州国际服装城从03年开发据今近五年，目前这一不是烂尾却胜似烂尾的项目面临着极大危机。相城区人民法院近日去服装城查封开发商帐户，发现开发商22个帐户中除开贷款保证金外，已没有一分钱。该发展商法人代表也已好久不露面了。该发展商目前的想法，就是希望尽快能从这个烂尾项目中脱身，他目前光欠3000多户业主的违约金就高达1.5亿之巨，还有欠政府的土地金及容积超标金、相关罚款也有8千多万，另外销售至今开发商从没有开过一张发票，所以还有数千万的税金没有缴纳。业主朋友们大家都知道，办产证没有发票我们如何办理啊！所以目前这个项目肯定不是开发商能够妥善处理的。而当地政府虽然在前段时间表态希望能解决相关问题，但是由于种种复杂的原因，并没有向业主代表们告知实际解决问题的时间表和相关解决措施。在今天的宏观经济背景下，房地产行业受到收紧贷款等宏观调控的影响，如果没有政府的强势介入，那该项目就是再等五年都不会得到解决！那我们广大业主朋友们的合法权益如何保障，那些急等着住房用的业主朋友该如何自置啊！我在此，强烈呼吁广大业主朋友们，尽快行动起来，用合法手段通过各种渠道向苏州市委、江苏省委、甚至于中央部委反映服装城目前面临的种种问题，表达广大业主希望政府尽快出面制定相关解决问题的时间表，并协商制定相关可行性措施，解决此涉及到广大百姓的民生问题，为建设和谐社会尽一份自己的力量！备注：当初服装城在立项和销售时，说此项目是苏州市的重点项目，在一次开发商主办的论坛中，当时的相城区区委书记亲自过来向广大投资者描绘项目远景和介绍相城区的长远规划，因此打动了我们投资者的心。（这是开发商利用前区委领导支持经济建设的愿望，蒙蔽了我们广大业主朋友）当时上海的第一财经日报对此有报道。项 目 融 资 申 请 报 告 中国苏州国际服装城一 企业基本情况苏州市相城区国际服装城开发有限公司成立于2003年6月6日,注册资本5000万人民币,是苏州市政府重点建设项目,服装城位于苏州相城区中心位置,北接蠡口家俱城,东邻相城区区政府,目前资产总额7亿多元人民币，计划在2005年底建成.建成后的服装城将成为国内服装行业第一个CBC中心，即将商业活动的各项功能集中在一个平台上进行，将形成十大区域、五大中心，即面辅材料市场、女装市场、男装市场、鞋业市场、内衣市场、箱包市场、童装市场、婚纱市场、配饰市场、服装机械市场和星级酒店商贸中心、休闲娱乐展演中心、世服会展中心、世界精品贸易中心、研发设计培训中心，形成集多功能于一体的综合世界贸易平台。公司内设董事长办公室、常务副总办公室、行政部、人力资源部、财务部、工程建设指挥部、招商部、企划部、公关部等部室。公司员工100余人，本科以上人员占较大比例，大都具有多年管理和营销经验。公司董事长吴振武先生相当重视人才的发掘和利用，提出了“整合社会资源，打造世界平台”的宏伟目标，这为公司的长远发展奠定了坚实的基础。二 项目情况项目名称：中国苏州国际服装城项目概述：目前公司正开发的21个建筑工程建筑主体部分已全部完工，总建筑面积37万多平方米，目前主要进行配套设施建设和内外装修，目前招商工作已经全面展开，计划2006年初试营业。已经实现销售款4亿多元人民币，1号地块商铺和住宅即将开盘，目前江苏、浙江、上海、广东、福建、甘肃、北京等地的客商纷至沓来。据专家分析：到2008年服装城人流量将达到15万人次/天，服装贸易额将达到100亿元人民币，由于服装城是苏州市政府重点建设和支持项目，地理位置优越，实行专业化运营，统一式管理，公司市场前景相当喜人。三 融资计划 资金需求计划根据苏州市相城区发展计划局对本公司开发项目的批复，估算投资为10亿元人民币，目前已经支付工程款项为6.8亿，资金缺口为3.2亿元人民币，其中需要支付土建资金为9487万，景观建设4500万，变配电工程5000万，电梯采购2100万，房屋装修5900万，排水、管通、消防等5000万。本公司计划向贵方融资30000万元人民币，用于以上工程配套,装修等的建设，融资期限、融资方式和利率面议。资金归还计划目前公司已经实现销售4.8亿元人民币,还有住宅面积53608平方米,商铺137059平方米,按目前市价可以回笼13亿的资金。本公司在苏州本部有一支专业的营销队伍，在上海、无锡、嘉兴、温州、宁波、台州等十几个大中城市都有代理销售网点，按每天销售2套，每套40万计算，每月可以销售2400万，按24个月计算可以回笼5.76亿元人民币。归还3亿元资金有保障。25亿元打造的中国国际服装城六月开盘，明年3月份全面对外营业。昨天，国际服装城与国际选美组织牵手，将共同演绎中外服饰的无穷魅力，展示服装数千年历史演变所沉淀的文化风韵。 中国国际服装城位于苏州市区相城商业中心，计划占地约62公顷，预计今年年底竣工。建成后，该城将成为中国全国性服装展销会、时尚服装发布会的首选场所。 据介绍，国际服装城将以现代商业梦想和行业CBD概念的全新规划，整合各种资源，优化各种业态，以自营、联营、租赁相结合的模式，将服装商业活动的各项功能与辅助服务功能集中于一个平台进行，因此建成后的服装城了将是一个集多种功能为一体的大型国际专业市场。 目前，真正世界级的国际大都市纽约、巴黎、东京、伦敦等城市基本上都同时是国际服装贸易中心。因此，苏州也将把吸引国际著名服饰品牌进入国际服装城作为首要任务，为在中国形成世界第六大时装中心而竭诚戮力。 据透露，截止目前，已有COUP、DE、CHARME、DANIEL等国际品牌表示了入驻国际服装城的意向，此外法国服装协会主席、法国服装分销理事会主席已经数次来访服装城，也对本项目表示出浓厚的兴趣。 据专家预测，国际服装城建成后年交易额可达100亿元人民币，创税利5亿元人民币；到2010年，其年交易额将达到150亿元，形成的GDP总量约为80亿元人民币。时尚之都中国国际服装城是政府重点建设项目，服装城位于苏州相城商业圈，北邻华东最大的蠡口国际家俱城，东邻区行政中心，占地面积约900亩，建筑总面积100万平方米，总投资约50亿人民币，其中25亿元全程经营呵护。现已动工兴建，计划在2年时间内建成，建成后的服装城将成为国内第一个世界品牌营销中心，即将商业活动的各项功能集中在一个平台进行，是集国内外名牌名品演示展销、名模大赛、原辅材料展销、机械设备及配件展销、信息会展、电子商务、科研设计、教育培训、管理服务、娱乐休闲等功能为一体的经济区域。 中国国际服装城地处苏州市区相城商业圈中心的繁华地段，交通和区域辐射明显，南靠沪宁高速、京沪铁路、312国道，东邻苏嘉杭高速及205省道，北有苏州绕城高速，西依苏州市中心东环路；与华东最大的蠡口国际家具城、相城行政中心、相城金融中心相邻，沪宁高速、苏嘉杭高速、轻轨二号、苏州长途客运中心相拥四周；距苏州火车站5公里，上海虹桥机场78公里，上海浦东机场120公里；东至：上海70公里；南至：苏州工业园区5公里；西至：苏州新区12公里；距常熟服装市场30公里，昆山20公里，吴江开发区25公里，无锡开发区25公里，杭州150公里；地理位置十分优越。 规划：国际服装城总抽资25亿元,服装城,物流区,加工区占地62公顷,总建筑面积100万平方米. 地标：瀑布大夏流水落差128米,创吉尼斯世界记录,城市新地标. 交通：京沪高速铁路,苏州汽车换乘中心,312国道,相城大道,沪宁高速,现代商务快捷享受 投资：凝聚世界服装交易文明精华,颠覆中国传统服装交易格局,40年产权出售让商铺经得住时间的洗礼而更具永恒的价值. 管理：引入高科技智能化管理系统知名物业管理公司全程呵护,为业主提供周详细致充满人情味的专业服务 经营：特聘中国国际服装城集团有限公司全程呵护长沙：王府井广场11月底开业 铜锣湾广场热销 2004-10-20 11:32:49 关键字：王府井铜锣湾 今年以来商业地产的火爆，让人们感受到长沙这座城市的生机勃勃，商机无限。 商业与我们的生活息息相关。近日，记者获悉，王府井商业广场及其地下商业街“流行前线”将于11月底开业，且将在本届房交会上有大量不俗动作。今年以来，王府井商业广场不断刷新新闻热点商铺、小户型公寓、地下购物街相继推出，销售全线飘红，同时也刷新了一个又一个商铺的投资数据。王府井将为我们带来什么？10月16日，记者第一时间探营王府井。就在这种引弦待发的时机下，王府井气定神闲地走进了媒体的视野。“五一商圈商业新格局将在明年出现。”金华康营销总监梁忆不无自信地告诉记者，长沙王府井商业广场的强劲崛起，将改写五一商圈的商业格局。 漫步长沙五一商圈，从中山路过金满地到平和堂再至步行街，一路商铺林立，热闹非凡，作为长沙举足轻重的商圈，五一商圈的繁华，让人们感受的是这座城市的生机勃勃，商机无限。长沙的热情与时尚在这里演绎得淋漓尽致，白天的车水马龙，夜间的霓虹靓景无一不见证了城市的激情与活跃。其实，今年以来，王府井商业广场开发商金华康一直非常低调。尤其进入9月以后，金华康一直埋头“地下”活动继成功推出商铺之后，其“流行前线”购物商场又呼之欲出。据悉，“流行前线”招商工作自7月16日正式开始以来，仅仅18天时间，一期铺位即全部招商完毕。金华康营销总监梁忆告诉记者，“流行前线”与王府井百货长沙店联为一体，相辅相成，将王府井百货长沙店源源不断的购物人流引至“流行前线”。同时，开发商斥巨资将“流行前线”打造成一个流行、时尚、环境优美的自营商城。同时，“流行前线”的租金较同类商场相比更吸引人，这样，入场经营业主的利润就有了充分的保障。 时尚基地 王府井落子黄兴中路不是偶然。唐时，诗圣杜甫便有诗夸耀坡子街的商业繁华，所谓“茅斋定王城郭门,药物楚老渔商市”，当时杜甫正是旅居在坡子街的小西门。而贾谊故居更是将此地商业上溯至千年以前。五一商圈，这个长沙人已经无人不知的商业名词，历经了千年的硝烟风尘，依然是长沙人心中的流金之所，是商人们梦想的财富之地。 进入21世纪，五一商圈更是成为龙虎争雄之地，北派商家大佬王府井百货盘踞南部，南派商家旗手铜锣湾百货屹立北方，与先行者平和堂、春天百货一起，成四方呼应之势。虽然商战烽烟滚滚，五一商圈却更加熠熠生辉。 在“流行前线”地下购物商场首期招商一路飘红之后，金华康营销总监梁忆开始马不停蹄，筹划二期的招商工作。 “流行前线首期商铺销售已突破70，招商已达到100，如此业绩，给我们以极大的信心。”梁忆一脸欣喜。他透露，短短10多天时间，首期推出的3000平方米、140个商铺被大小商家一抢而空。不到半个月，140个商铺全部“名花有主”。不少未能如愿的商家，要求提前交付定金，优先获得二期的经营权。商铺销售也是异常火爆，甚至同时有3位投资者看中同一铺位，争相购买。 “流行前线与王府井商业广场的厚重大气互为补充，定位为年轻一族的时尚购物地带，全力打造成为星城最时尚、最张扬的消费与娱乐天地。”梁忆介绍说，“流行前线”集购物、娱乐、休闲、餐饮等多种功能于一体，将消费群体锁定为15-30岁、追求崭新生活方式和火热激情的年轻一族；同时，“流行前线”以年轻、时尚为旗帜，以展现新新人类文化魅力为理念，以炫、酷为特色，将街头文化、流行文化、运动文化做出规模，打造长沙本土的时尚基地，引领青年群体的时尚潮流。 人文梦想 长沙金华康与北京王府井的公司高层曾多次表示，五一商圈是一方财富宝地，凭借交通便利、人气兴旺、商业气氛浓厚以及得天独厚的湖湘文化、成熟的商业环境与不可复制的优越位置，在长沙独占鳌头，这一区域成为长沙乃至整个湖南名副其实的人流、物流、资金流、信息流的中心。长沙王府井商业广场开张在即，已进入紧锣密鼓的筹备阶段，众多得力干将开始从全国各地云集长沙，集团高层更是多次前来督导工作。虽然在商言商，但为着一份厚重大气的商业梦想，金华康董事长梁锦仁给自己的项目定位为福禄寿齐集，并将在其浩大的房交会展位上推出“三星报喜”的系列活动。极具人文梦想的阐释，深深感染了记者。 梁锦仁表示，古人戏称，福者，一口田也。有了自己的“一亩三分地”，即有幸福安康，快乐似神仙。斗转星移，数千年后的今天。能拥有自己的一份优良物业，也是许多人的愿望，就如同王府井商业广场产权式投资型商铺。在五一广场星城第一商圈，由以稳健著称的王府井百货全面经营。50年的历史，上市公司的强大实力与现代管理有机结合，为投资者提供可信保证。禄，意喻财源滚滚。这当然是每一位投资者的梦想。然而财富的来源常常想不到，却又在情理之中，80年代的原始股票便是实证，就如同王府井商业广场自营式商铺“流行前线”，除了一流的位置，明确的时尚定位，更有与王府井百货连通的规模优势。“寿比南山”是使用频率最高的祝福语，现代人的生活，更加注重内涵，更讲究精彩，因而生命是时间的概念，也是空间的概念。掌握更多资讯，始终保持年青的心态，给予了生命新的内涵。就如同王府井多功能公寓，坐落于城市中心，进可驰骋搏击，退可淡泊恬静，无可比拟的交通便利，让消费者在进退自如中活力永葆。在沉静、耐心、不事张扬的娓娓道来话语里，梁锦仁表示，王府井的惊喜将在11月底全新揭幕后慢慢呈现。相关报道：铜锣湾广场热销 “存钱不如买楼，买楼不如买铺。”去年以来，长沙商业地产风起云涌，其中，尤以商铺投资为最。以打造时尚商业为特征的长沙铜锣湾广场等商铺的出现，以其独特的商业特征，让众多投资客蜂拥而至。据悉，长沙铜锣湾广场刷新了多项长沙地产销售纪录：内部认筹客户达到近1400批；开盘前3天就有近500人在排队等候；开盘当天创造单日成交1.6亿的销售奇迹 打造长沙商业新格局 有着良好商业基础的长沙，依托城市化进程的加快，投资型物业迅速发展起来。资本实力决定影响力，怡海置业董事长熊江认为：“资本总是追求最高利润，但是理性分析的态度却从来一丝不苟，做好一个项目，可以带动整个区域发展，令整个片区的土地升值。” 长沙怡海置业有限公司是湖南岳阳兴长石化股份有限公司的控股子公司。 岳阳兴长为湖南工业企业类第一家向社会公开募股的股份制企业，注册资本近2亿元，总资产近5亿元，净资产3.5亿元，是拥有6套生产装置、9座加油站、6家控股公司、8家参股公司的综合型企业。公司的经营范围也由传统的石化产业向生物制药、地产等多个领域进军。强大的资本实力，点燃了怡海人的地产梦想。本着打造地产品牌的信念，岳阳兴长选择了长沙地产市场作为突破口。在黄金地段做商业地产，是机遇，也是极大地挑战，事实证明，成功不会抛弃真正的勇者。有业内人士称，无论从静态预期、外推型预期，适应性预期，还是从理性预期的商业经济赢利测定标准，都可以确切地对长沙铜锣湾广场的资产价值作出超出市场价格的判断。 让古老商业区回归百年繁华 怡海置业董事长熊江透露，怡海拿地主要看是否满足三个条件：地块所在的城市能否支持怡海的长期发展战略；取得这块地的时候，政府支持度大不大；是否有足够的升值空间。基于以上条件，怡海选择长沙铜锣湾项目作为整个集团启动房地产开发的第一步。同时，让古老商业区回归百年繁华，成为了极具理想主义情结的怡海领导层的梦想。坐落在黄兴中路与中山路交汇处的长沙铜锣湾广场，以五一核心商圈为背景，东接南阳街，南倚五一绿化广场，西临黄兴中路，北靠中山古亭，总建筑面积100000平方米，规划75000平方米的商场、长达210米的超长临街面、25000平方米酒店式公馆，是集公寓、商业、会所于一体的现代商业物业。平和堂、王府井百货、春天百货、万达购物广场、新大新等百货店衬托出该地块最热烈的商业气氛；黄兴路商业步行街、金满地地下商业街互为补充；沃尔玛、家乐福大型超市比邻而居；商业氛围浓厚，其持续增长的投资价值，得到财富人士的一致推崇。作为公司的决策者，熊江认为，商业地产就是要创造稳定、安全的投资关系和投资价值，这在很大程度上取决于商业物业的可持续性发展和经营。本着这一原则，怡海置业面向全国各大知名经营商家进行招商，最终选择了中国城市MALL第一品牌深圳铜锣湾百货有限公司。深圳铜锣湾百货有限公司是中国第一家引进MALL商业模式。公司每年销售量以56的速度增长，拥有10家MALL，11家大型时尚百货店，预计两年内在香港上市，3年内完成全国战略性布局。作为商业的最高级，MALL商业拥有庞大的规模，高度丰富的商品内容，多元化的商业服务，集文化、娱乐、休闲、餐饮、展览、服务、旅游为一体，真正实现消费层面的一站式购物。它所建构的规模效应完全诠释出一个生活核心、现代核心、时尚核心、品牌核心的“核心”运动。 创造更安全的投资模式 谈及铜锣湾热销原因，熊江憨厚地一笑：“我们的投资模式其实并不新鲜，我们只是做得更安全。”为了这个“安全”，怡海不惜千里迢迢请来深圳十大品牌地产顾问公司深圳至祥置业有限公司，进行了细致有序的市场调查，通过对长沙商业格局进行的详尽周密分析，制定出了安全、稳定、高效的投资模式，即低首付，稳定回报12年，1-6年年回报9，7-12年年回报10的模式。同时实行商铺银行“一卡通”资金监管、财产保险、1.5亿元资产担保等。据悉，铜锣湾商业广场在产品的规划设计上，也充分考虑了多层面的投资者，商铺的面积从3-100多平方米，总价也从3万多元到300多万元，提供了最优投资组合。熊江表示，长沙铜锣湾广场还根据对市场多元投资的理解，依托自身巨大物业体量和实际经济的发展需要，创造性地把“投资公寓”（英尚国际）、“投资商铺”两大价值主体组合排列，创造出商业投资的最佳状态，第一次在简单主题式商业概念营造的低端边际效益之上，成功地实践了高级的商业边际经济扩展。我们的创富梦想是，让长沙商业时尚飞扬！熊江的自豪里有着赤子般的激情。黄兴北路这条商业新干线，在铜锣湾商业广场开业后，将焕发怎样的活力，我们对此心生期待。（長沙王府井百貨有限責任公司為王府井百貨（集團）股份有限公司的全資子公司，于2004年12月正式入駐長沙，位于黃興中路27號，北鄰貫穿長沙市區的五一大道，南鄰以休閑娛樂聞名的解放西路及著名的黃興路步行商業街，經營主體為地下附一層至地上十層，建築面積6萬6千平方米。長沙王府井百貨除滿足消費者購物需求之外，還設置了餐飲、休閑娛樂等配套項目，致力打造長沙一站式時尚百貨店。商場開業以來一直遵循現代百貨經營理念，秉承公司一團火的企業精神和一切從顧客出發，一切讓顧客滿意的服務宗旨，至今已取得了喜人的成績，2005年銷售額達4億元，2006年突破5億元，2007年銷售額近7億元，年營業額以百分之三十的速度增長，07年納稅額三千二百萬元，同時為社會提供了2千余個就業崗位。長沙王府井百貨的快速發展離不開政府部門的大力支持，幾年來，省委書記張春賢及各級領導多次來我店指導工作。在公司領導及全體員工的努力下，商場先後榮獲長沙商業零售貿易十強企業、消費者信的過單位、勞動保障先進單位、納稅貢獻獎、經貿工作先進單位等榮譽稱號，成為長沙百貨零售企業中一支茁壯成長的生力軍。長沙王府井百貨全心展現：新文化、新氣象，締造都市生活、引領時尚潮流。五年返租经营到期，因双方就商铺续租问题达不成共识，昨日下午，50余名商铺业主拥堵在香洲百货门口讨说法。经过香湾街道工作人员的耐心调解，双方对过渡期的续租问题最终达成初步共识。业主：要求按原合同继续承包经营昨日下午4时许，记者来到香洲百货门口，约50余名商铺业主