家庭事务理财第六专题居住规划与房产投资(教学).ppt

恩碧教学,第六专题、居住规划与房产投资一.租房或购房的决策1.1租房和购房的优缺点1.1.1租房的优点有能力使用更多的居住空间比较能够应对家庭收入的变化资金较自由，可寻找更有利的运用渠道有较大的迁徙自由度瑕疵或毁损风险由房东负担税负较轻不用考虑房价下跌风险,恩碧教学,1.1.2租房的缺点非自愿搬离的风险无法按照自己的期望装修房屋房租可能增加无法运用财务杠杆追求房价差价利益无法通过购房强迫自己储蓄,恩碧教学,1.1.3购房的优点对抗通货膨胀强迫储蓄累积实质财富提高居住质量信用增强效果满足拥有自宅的心理效用同时提供居住效用与资本增值的机会1.1.4购房的缺点缺乏流动性：要换房或是变现时，若要顾及流动性可能要被迫降价出售。维持成本高：投入装潢虽可提高居住品质，也代表较高的维持成本。赔本损失的风险：包括房屋毁损风险，房屋市场价格整体下跌的系统风险与所居住社区管理不善造成房价下跌的个别风险。,恩碧教学,1.2租房或购房的决策方法1.2.1年成本法年成本法案例汪小发看上了一套100平米的住房，位于北京市海淀区五道口附近，该住房可租可售。如果租房，房租每月5,500元，以1个月房租作为押金。如果购房，总价120万元，可申请60万元贷款，房贷利率为6%，自备首付款60万元，假定房屋的维护成本为5000元/年，预计房价每年涨100元/平米，押金与首付款机会成本均为3%。问：该房屋应该租还是购？,恩碧教学,租房年成本=押金机会成本率+年租金购房年成本=首付款机会成本率+贷款余额贷款利率+房屋维护成本+房屋折旧成本房价每年涨幅比较租房或者购房的年成本,成本小的更为划算购房后总价固定，如果贷款利率不变,随着每年还款，贷款余额逐渐减少,因此,购房年成本逐渐降低；如果房价是上涨，则购房成本呈下降长趋势.如果将来房租不断上涨,则租房年成本逐渐上升;,恩碧教学,年成本法案例租房年成本：5,500元125,500元13%66,165元购房年成本：60万元3%60万元6%+5000元100100=49000元购房的平均年成本为49,000元，比租房年成本66,165元低。若房价下跌，则购房年成本可能高于租房年成本，即租房优于购房。因此，比较租房与购房哪种划算，决策者对未来房价涨跌的主观判断是重要因素。,恩碧教学,1.2.2净现值法（npv）考虑在一个固定的居住期间内，将租房及购房的现金流量还原成现值，比较租房和购房的净现值，净现值小的更为划算。可以使用财务计算器现金流计算功能计算npv，或excel的npv财务函数进行分析。npv计算时只考虑现金流量，在年成本法中计算的租房押金利息与购房折旧成本由于并非实际现金流出，所以不用作为现金流出；在年成本法中房贷只计利息，净现值法中房贷计算的是本利平均摊还额。,恩碧教学,净现值法案例汪小发看上了一套100平米的住房，位于北京市海淀区五道口附近，该住房可租可售。如果租房，房租每月5,500元，以5,500元为押金。如果购房，总价120万元，可申请20年60万元贷款，房贷利率为6%，自备首付款60万元。假定房屋的维护成本为5000元/年，以后每年提高5000元。假定该房在第5年末能以125万元价格卖出，折现率为3%。问：该房屋应该租还是购？租房：367017购房：266903,恩碧教学,1.3租购房决策影响因素房价成长率：房价成长率越高，购房越划算房租成长率：房租成长率越高，购房越划算租房押金：押金水平越高，购房越划算居住年数：居住时间越长，购房越划算利率水平：利率水平越高，租房越划算房屋的持有成本：房屋持有成本越高，租房越划算,居住需求,空间需求,环境需求,家庭人口,生活质量,购房或租房决策,购房规划,租房,总价,首付款,贷款,1.4居住规划流程图,区位,类别,户型,用途,恩碧教学,二.购房与换房的规划,购房规划换房规划其他房产规划应该考虑的因素特殊的房产规划,恩碧教学,2.1购房规划2.1.1购房规划的流程,列出需要居住的面积与期望居住地区的价格,决定购房目标当前的总价,估算房价成长率,估算购房时的房屋总价,可配置在购房上的资产与储蓄的比例,计算该投资的终值是否足够支付届时自备款,计算购房后每月储蓄是否足以负担房贷本利摊还额,资产应如何配置才能达到所需的投资报酬率,2.1.2测算可负担房价年收入概算法年,收入概算法案例：小林年收入10万，其中30%可用来缴房贷，假设前几年只缴利息，房贷利率6%，贷款期限为20年，贷款成数70%。如果前几年只还利息，则最高可负担房价？如果本利平均摊还：，则最高可负担房价？71.4万；49.2万,恩碧教学,可以下列公式概算可负担的房屋总价：如果房贷前期只偿还利息，则最高可负担房价=（年收入可负担房贷比率）/房贷利率/贷款成数如果房贷是本利平均摊还，则可负担房价=pv（i，n，pmt）/贷款成数其中，i：房贷利率，n：贷款年限，pmt：年收入可负担房贷比率从公式可知：同样的收入，房贷利率越低，可负担房价越高；可负担房贷比率越高，可负担房价越高。一般而言，依房贷负担计算的房价上限，约为年收入的5-8倍。,2.2购房时需要考虑的其他因素,2.2.1如何选择房子1、选择哪一个区位2、选择哪一个社区3、选择哪一种住房4、选择哪一种装修方式与设施,恩碧教学,2.2.2其他购房相关成本,中介费用：若通过中介公司租房，通常要付一个月的房租当中介费用。购买二手房时，通常买方要支付房价1%的中介费，卖方要支付房价2%的中介费。装潢费用：毛坏房的房价较低，但需要花更高的费用装修，毛坯房适合想自己决定装修的购房者。一般购房后装修费用合理范围是：套内面积每平米500-1,000元。房价越高，装潢的投入也越高，可以房价的10%来估计装潢所需的费用。搬家费用：相较下不算太高，1,000元预算应该足够。房贷相关费用：如估价费、保险费与律师费等，可以贷款总额的2%估计。,恩碧教学,2.2.2其他购房相关成本,印花税：合同总价的万分之五。契税：由买方负担，个人住房减半征收，一般住宅可以总价1.5%估计。综合起来，其它期初成本约需占到总价的15%左右，在购房规划中应与首付款一起计入期初开销中。如果是换房，如中介费、印花税买卖都收，都要考虑在内。,恩碧教学,2.2.3住与行的成本,比较两个方案：一个是市中心公司旁住宅，100平米，单价1万元，总价100万元；一个是郊区住宅，同样为100平米，单价5,000元，总价50万元。若购房的年成本比例相同，均为房价的5%。交通成本=汽油费+停车费，若每月花费1,500元。,恩碧教学,2.2.4二手房与期房的单价,期房合理价格=现房价-购置期房到交房间租金现值二手房合理价格=新房价格(1-折旧率使用年数)例如：同一区域现房价格为每平米1万，年租金每平米600元，折现率3%，2年后交房的期房价？若每年折旧2%，使用10年的二手房单价？期房价=8,817元二手房单价=8,000元,恩碧教学,2.3换房规划,换房能力测算换房的步骤先买后卖先卖后买房涯规划表,恩碧教学,2.3.1换房能力概算,换房案例：假定小林25岁时开始工作，工作10年后购房50万，投资报酬率8%，房贷利率6%，贷款20年，贷款六成，居住10年后换房100万，假设旧房届时按原价出售，各阶段所需储蓄或房贷年供额为多少?,恩碧教学,2.3.1换房能力概算,需筹首付款=新房净值-旧房净值=(新房总价-新房贷款)-(旧房总价-旧房贷款)。如旧房值60万元，贷款尚有30万元，新房值100万元，拟贷款60万元，则应筹首付款多少？10万元,恩碧教学,换房案例,第一段：25岁到35岁储蓄，年储蓄=-13,806元第二段：35岁到45岁还贷款，年供额=-26,155元第三段：45岁后换房，届时旧房房贷余额=192,503元出售旧房后净收入：307,497元新房贷款需求：692,503元年供额pmt=-60,376元,恩碧教学,2.3.2换房的步骤：先买后卖要解决？资金的周转问题先卖后买要解决？出售旧房后无房可住的问题,恩碧教学,三、住房公积金制度,住房公积金缴存比率与上限住房公积金缴存人数与覆盖率住房公积金的用途住房公积金贷款考虑住房公积金后的租房规划住房公积金贷款与商业银行住房贷款的比较,恩碧教学,3.1住房公积金缴存比率与上限,由个人与单位各按薪资的一定比率，缴存住房公积金到个人住房专款专用账户。当前的缴存下限个人与单位均为5%，上限各为12%，依据各城市的状况而定。除各城市统一规定外，实行补充公积金的单位可以多提2%到8%。这些比率规定每年公布一次。住房公积金按照国家规定的利率计息（目前比照三个月存款）。员工离休、退休、完全丧失劳动力者可领取住房公积金的余额。,恩碧教学,3.2住房公积金的用途：,在交存期间，职工的住房公积金可有以下用途:支付职工购买自住住房费用，含房价、交易手续费与产权登记费；支付职工个人或透过集体合资建造自住住房的费用；支付职工个人为修缮自住住房发生的费用；支付职工因购买、建造、修缮自住住房所需的贷款本息、保险费及公证费；房租超出家庭工资收入的固定比率可用住房公积金支付。,恩碧教学,3.3住房公积金贷款,缴存住房公积金的职工，在购买、建造、翻建、大修自住住房时，可以向住房公积金管理中心申请住房公积金贷款；利率比一般房贷低1%以上，但贷款金额有一定的限制。公积金贷款不足时，可再申请一般商业房贷。,恩碧教学,3.4考虑住房公积金后的购房规划案例,高强与曹敏两夫妻都有参加上海住房公积金缴存计划，个人与单位均各按7%缴存。高强月收入5,000元，已缴存5年，当前住房公积金帐上有30,000元。曹敏月收入4,000元，已缴存3年，住房公积金帐上有15,000元。假设住房公积金的收益率为2%，住房公积金的贷款利率为4.86%，一般贷款利率为6.12%，单笔的申贷额上限为20万元，可贷20年。两人打算在3年之后购房。问题：若除了住房公积金以外不考虑运用其它资源，可以买多少钱的房子?,恩碧教学,高强可累积购房资金fv=57,803元曹敏可累积购房资金fv=36,686元合计可累积购房资金=94,489元购房后每月可用来还住房公积金贷款的缴存额=700元+560元=1,260元只用住房公积金来缴房贷，贷款额pv=？193,179元全靠住房公积金缴存额，有能力购房的金额287,668元,恩碧教学,3.5持有或转让房产相关税收制度,营业税：自2006年6月1日起，对个人购买住房不足5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税。个人所得税：个人转让房屋财产所得，应按20%税率缴纳个人所得税房产税：采用比例税率，经营自用为房价1.2%；出租为房租12%，个人所有非营业用的房产免征房产税土地增值税：个人拥有的普通标准住宅等，在其转让时免征或暂免征收。印花税：个人买卖房地产按交易合同记载金额的万分之五的税率对买卖双方征收。,恩碧教学,四.房产投资4.1房产投资的优缺点,4.2投资房地产出租的考虑因素,投资总成本=资金成本+修缮管理+空置成本房价每年涨幅。买卖不破租赁。当有租约时，流动性受到限制。房价利率=资金的机会成本修缮管理费与房屋的新旧有关空置成本要看地段的抢手程度购房后出租可以预防房价大幅上涨的风险。,恩碧教学,4.3房产估价的方法成本法,土地成本开发后土地总价=土地使用权支出+开发工程费+管理销售费用+资金利息+合理利润总建筑面积=用地平米容积率单位建筑面积土地价格=土地总价/总建筑面积税后成本还要加上土地增值税与营业税,建筑物成本新房=每平米建筑成本依砖混、钢筋水泥、钢架结构等不同二手房=新房成本-折旧率使用年数若建材人工波动大，应用重置成本替换历史成本单位建筑面积综合价格=土地单价+建筑物单价,恩碧教学,房产估价的方法收益还原法,房地产总价=房租/市场投资收益率不考虑未来房价上涨空间,投资收益率=无风险利率+房地产的流动性升水房租应是扣除必要成本后的税后净收益；通常套房收益率最高,随后依次为写字楼,商铺。,恩碧教学,房产估价的方法市场比较法,待估价的房产价格=同地区同类型房屋价格房龄调整系数地段（楼层）调整系数议价系数；比较新房与二手房，根据折旧情况设定房龄系数；不同楼层或地段，亦需调整；以卖方开价而非成交价比较，需作议价调整；,恩碧教学,4.4房产投资的供给者与需求者,供给者现房或期房:建筑商、政府、投资者、中介二手房:房屋拥有者、中介、投资者,需求者自住需求:第一次购房、换房需求、拆迁户需求投资者:投机-短期空置投资-长期租赁收益,恩碧教学,房产投资的需求面与供给面因素,需求面因素人口结构转变，农村人口流向城市，城镇预期人口数量增加国民收入的增长与分配结构住房政策：放宽经济适用房的适用条件，提高住房公积金缴存比率或贷款上限利率水准：低利率刺激需求通货膨胀预期：保值性需求增加促使投资房产的需求量增加资金流量：货币供给增长率可视为房价的先行指标,供给面因素国家计划，土地使用分区，土地使用期限地理位置，区位的相对供给房产短期供给缺乏弹性。建筑材料器械的生产供应历史成本：为数庞大的福利分房者以低价购得产权政策的转变：如五年内转手需交全额营业税，房贷紧缩政策等,恩碧教学,4.5房产投资的型态,住