吴庄社区城中村改造调研报告.doc

大学生村干部调研报告*办事处*社区调研报告姓 名：任职岗位：担任职务：联系方式：2010年3月23日*办事处*社区调研报告2009年10月22日，区人大组织部分市、区人大代表50余人，就城中村改造工作进行了视察调研。从调研情况看，2007年4月以来，在区委、区政府的正确领导下，在市直各部门的大力支持下，我区紧紧围绕“就业有渠道、收入有提高、住房有改善、生活有保障”的改造目标，加强领导，精心组织，稳妥推进“六变”，着力实现农民变市民、村民变股民、村委变居委、农保变城保、旧村变新区、土地由集体所有变国家所有，城中村改造工作取得初步成效。现将调研中发现的问题及建议报告如下：一、基本情况 城区是全市政治、经济、文化、科技、信息、商贸、交通中心，行政区域面积55.6平方公里，下辖10个街道办事处、28个村(菜场)，1.6万户、6.07万人，劳动力人口31514，土地面积2.7万亩，耕地1.08万亩，2007年底，城中村共有建筑面积513万平方米。根据区政府与市规划局划定的范围，我区共有23个城中村（外环路外的4个山头及南石槽村除外）。 我区城中村的特点：一是多数村落处在城市繁华地段，是名副其实的“都市村庄”，生活环境同市民一样；二是大部分土地被城市建设征用，村民基本不从事农业，转而从事第三产业或在企业工作；三是大部分农户都有农房出租，有的还有营业房出租；四是相当一部分村民的收入比城里普通市民高，生活富足，不愿农转非；五是人口构成多元化。有的村民已农转非，有的还是农业户口，一些外地人与城中村村民结婚，户口还未批准迁入，一些外地人在我区农村买地建房居住，户口管理还在原籍；同时，城中村还有大量外来人员租房居住。 针对城中村存在的特点和问题，我区将新农村建设与城中村改造相结合，按照市委、市政府“旧城升级、新区扩容”的要求，本着“以人为本，发展经济，富裕农民”的宗旨，全面推进城乡一体化进程，计划投资200亿元，从2007年起逐步完成23个城中村改造，力争把我区城中村改造成为具有都市品位和现代化气息的城市新区，从根本上解决失地农民的生产生活问题。 二、主要做法 （一）健全机构，提供组织保障 推进“城中村”改造是一项庞杂而艰巨的工作，涉及部门之间责、权、利的协调和群众的切身利益，政策性强，操作性强，情况复杂，工作量大，需要精心组织，扎实推进。我们在2007年5月18日成立了以区长为总指挥，分管副区长为常务副总指挥，计划、财政、国土、建设、劳动、民政、公安等部门参与的城中村综合改造指挥部，并在全区范围内抽调精干力量组成办公室，专门从事“城中村”改造过程中的规划、拆迁安置、征地补偿等工作的统筹协调。各相关街道、改造村也成立了相应组织机构，承担和落实改造的各项具体工作任务，基本形成了区、街道、村三级联动的工作网络。同时建立了各部门职责分工明确、协同配合的城中村改造推进和报批机制。 （二） 制定政策，营造改造氛围 站在构建和谐社会，推进城乡统筹发展的高度，本着“让利于民，推动改造”的原则，先后下发了*市城区城中村改造试行办法、*市城区城中村改造集体资产股份制改革指导意见、*市城区城中村改造拆迁补偿安置办法等指导性文件。对土地处置、撤村建居、社会保障等配套政策也作了修改和完善，改造政策主要体现在以下几个方面： 明确目标任务。明确提出了城中村改造的目标任务是“六大转变”。即“村民变市民”，将城中村村民农业户口改为城市居民户口（2001年城区已全部实现农转非）；“村民变股民”，改村集体经济经营模式为适应市场经济要求的现代企业管理模式，实现村民持股分红；“村委变居委”，依法撤销村民委员会组建社区居民委员会；“农保变城保”，改集体按年月发放福利为一次性纳入城市社会保障体系；“土地由集体变国有”，将城中村的集体土地转变为国有土地；“旧村变新区”，按城市规划和建设的标准及要求，通过对旧村实施拆迁改造，建设文明新区。 创新改造模式。城区城中村改造面宽量大，集体经济又相对薄弱，单靠政府难以启动实施，需要动员社会力量共同参与。我们提出了“政府引导，市场运作”的改造路子。采取整体规划、分步拆建、综合整治的改造模式。对单一的城中村改造项目，可以在限定建设地块面积、限定规划要求、执行政府拆迁安置政策的前提下，优先由本村集体经济组织实施拆迁改造，允许把多余房屋推向市场，以房产转让收入平衡改造安置成本，实现滚动发展。 土地处置方面。随着城市规模的扩大，土地以每年2000亩左右的速度递减，人多地少矛盾日益突出。我区土地可谓寸土寸金，如何有效整合利用土地资源，实现土地资源的最大化成为我区发展中的一个重大课题。土地的处置是城中村改造的核心问题，有很严格的政策标准。我们将土地分为两类：一类是用于安置村民的住宅建设用地、改造范围内的主次干道、与市政设施配套的绿化和公建公益设施用地、安置本村劳动力就业的集体企业占地按划拔方式供应。参与改造的城中村农户建设用地按人均180平方米控制预留，非农户按人均50平方米控制预留。二类是商业、休闲、商品房开发等服务业用地，按国家有关规定以公开方式供地。此外，我们将土地出让金市本级留成部分全部返还给改造村，用于平衡改造资本和村民社会保障。 保障体系方面。城中村通过集体资产股份制改造后，村民变成了市民，市民变成了股民，他们不仅享有城市居民的待遇，而且在生活上更有保障。具体说改造后村民有六条保障线：一是“社保”。允许没有工作单位的农转非人员以城镇自谋职业人员身份参加城镇居民养老保险，被征地人员已经参加农村养老保险的，资金转户后可以补缴纳入城镇居民养老保险。二是“医保”。自愿参加新型合作医疗或是参加城镇居民医疗保险。三是“房保”。城中村改造按人均不少于60平方米回迁安置，每户至少两套住房，一套用于居住，一套用于出租，村民都有房屋出租收入。四是“业保”。改制企业、物业管理公司、集体商铺经营优先使用本村失地村民。五是“低保”。对于改造后生活条件不达我市最低生活保障的村民可让他们享受最低生活保障待遇。六是“学保”。城中村改造中，优先安排教育教学用地，做到教育用地不减少，财政投入不降低，教育资源均衡化，切实缩小城乡差别，城中村农民子女就学和城市居民享受同等待遇。 规费减免方面。城中村改造建设项目涉及到15项规费。规定免交的有10项，分别是城市基础设施配套费、防空地下室异地建设费、消防设施配套费、新型墙体材料专项基金、散装水泥专项资金、城市污水处理费、房地产手续交易费、排水设施有偿使用费、新增用水量增容费、地产交易服务手续费。政策规定按下限收取的有5项，分别是建筑企业劳保统筹、房屋拆迁管理费、建筑工程质量监督费、城市道路占用挖掘费、工程定额编制费。 城中村的道路、排污、环卫等市政基础设施建设和供水、供电、供气、供暖等公用设施建设统一纳入城市市政和公用设施的建设管理范畴。撤村建居方面。列入改造范围的城中村撤销村民委员会，依照有关规定建设社区居民委员会，根据各村的不同情况合理确定过渡期限，过渡期限内实行村委和居委并存的管理体制，村民的各项待遇保持不变，以便平稳进行过渡，保持社会安定。通过撤村建居，我们将打破原有“政企”不分的现状，实现社区与集体经济组织的分线管理，彻底解决由于体制不顺造成集体经济发展缺乏活力，集体资产流失严重等弊端。通过建立现代企业制度，组建以股份公司为特征的现代企业运行机制，不断激活集体经济活力，实现集体经济的股份化运作、市场化经营、可持续发展。 拆迁安置方面。近年来，随着生活水平的提高，广大村民对改善居住条件提出了新要求，普遍建设了2层小楼，但是由于特殊原因，在管理上没有跟上，致使以上2层小楼普遍缺乏有效合法手续。因此，我区拆迁安置补偿办法明确，对居民户宅基地上2层住宅产权进行了确认，1层的也按照2层面积安置。确保城中村居民居住面积每人不低于60平方米。其它宅基地上附属设施如厨房、厕所等按照市场评估价进行货币补偿。同时，为解决村民生产生活问题，我们将村民商业用房安置放在突出重要位置，要求各村根据本村实际安排一定比例商业用房给村民，用于自营或出租，增加村民的收入。改造后的住宅、非住宅凭相关手续经登记、核发房屋产权证和土地使用证，确保城中村改造所建房屋的升值。 （三）富民益民，发展特色产业 为扎实推进城中村改造工作，我区组织完成了23个城中村的现状情况摸底，结合各城中村的实际情况，确立了“改造城中村、发展产业村”这一总体思路，按照23个城中村不同的现状、产业发展前景及市区对城市规划的要求，重点规划了城中村改造四大产业区。通过发展城中村特色产业，不断拓展村民就业渠道，增加就业人员，实现村民收入有提高的改造目标，使城中村成为主城区的新兴商业街区和特色商贸中心、周边县区的企业总部基地和旅游购物中心。 (四)科学定位，强化规划引导 思路决定出路，规划引导未来。在城中村改造中一是坚持规划先行的原则，将广大失地农民生产生活用房安置问题作为改造规划的前提和出发点，因村制宜制定规划设计方案，在此基础上把先进的规划理念引入城中村改造规划编制方案中，有效整合和利用了城中村有限的土地价值，实现城中村与现代城市的全面融合。目前我们已成功完成了南关、西南关、角沿、景家庄、李家庄、邱村、桃园和柏后村的整体规划的编制。南关、邱村、李家庄、角沿村已通过市政府审批。二是坚持高水平、高起点、高标准规划。在工作中，我们始终把规划方案的实施放在突出重要的位置，聘请上海、北京等国内一流设计单位对首批试点改造村进行详规设计。这些方案无论从空间布局、景观营造，还是从建筑造型、风格、色彩，都结合了我市的文化和地域特色。并要求对学校、停车场、幼儿园、社区服务中心等公益设施进行合理规划。 （五）严格程序，维护改造秩序 “改制”是城中村改造的切入点。改制工作严格按程序分九个步骤进行：第一步，做好改制宣传工作；第二步，做好集体资产的清产核资和审计评估工作；第三步，处理村集体经济组织的债权债务；第四步，制定集体资产处置方案，张榜公布，并根据村民意见进行修改；第五步，表决通过修改后的方案，依法办理有关确认手续；第六步，向工商部门办理企业名称预先核准登记；第七步，制定或修改公司章程，明确股权管理办法；第八步，召开股东大会，选举董事会、监事会成员，召开董事会，选举董事长、聘任总经理，作出董事会决议；第九步，办理工商注册登记手续。 村集体经济组织改制中资产股权量化是难点。我区对原集体经济组织经营性资产和拟开发的集体土地原则上全部作为资产进行量化，确权到人。股权配置基本分为三种：一是人口股；二是农龄股；三是配送股。在改制完成后，原村集体经济组织所有公益性资产全部移交市政等有关部门统一管理。林地等资源性资产由改制后的股份公司依法管理，林木产权归改制后的股份公司。 “改造”方案首先应提交村民会议表决同意。按照“先建后拆”的原则，对列入改造规划的城中村，提前做好资料调查、入户测量和建立档案等基础工作。对即将改造的村，将总体改造安置方案和分户安置方案公告，广泛听取群众意见，合理调整完善。这种先建后拆的办法尽管在资金周转上有一定要求，但有利于消除住户疑虑，也可以节约拆迁安置过渡成本，加快安置进度。 三、存在的主要问题 （一）土地处置问题。目前，我区的城中村在土地统计台帐上仍有不少农用地。按照有关规定，建设占用农用地的应先行办理农用地转用审批手续，而每年省里下达我区的农用地转用指标较少，基本上都用于省、市重点工程项目用地，城中村改造可用指标较少。另外，集体土地转国有土地审批程序繁琐、周期长，影响了城中村改造工作的推进。 （二）土地出租利益导致拆迁实施难度大的问题。由于宅基地是农民经营权和收益权高度集中的地方，农民凭借对宅基地的集体所有权将城市绝对地租和各种级差地租收于自已手里，在利益驱动和不合理制度约束下，有的村的违章建筑面积超过了合法批建的面积。虽然总体上农民对城中村改造、旧房换新房是欢迎的，但部分村民要求违章拆赔、出租收入补偿，特别是住房困难户要求补偿应享受的宅基地，对改造拆迁带来很大的阻碍。 （三）集体经济改制缓慢的问题。改制是一项复杂的工作，直接关系着村民的长远利益，关系着城中村改造工作的成败。目前我市多数城中村集体经济改制工作刚刚展开，改制的程序还需要进一步规范。个别城中村村集体企业经过资产评估后净资产为负数，此问题如何解决，将直接影响改制工作及村民利益。 （四）社会保障问题。城中村改造后，“城改居”人员要求纳入城镇企业职工基本养老保险体系。但由于现行城镇企业职工基本养老保险是省级统筹，受现行养老保险政策限制，“城改居”时已达到和超过退休年龄的人员和缴费年限不足15年的人员难以参保。此问题不解决，将影响到村民参与改造的积极性，给城中村改造工作带来阻力。 （五）管理体制问题：虽然改造指挥部设立在城区，但实际操作中，由于我市先有市后有区，区政府职能残缺不全，没有相应的行政许可权，办理各种手续协调难度较大，环节太多，周期较长，导致进度较慢。根据太原、郑州、焦作等周边城市经验，为指导各区城中村改造工作，市政府都成立了指挥协调机构，由一名副市长亲自抓此项工作，市级指挥部办公室为正处级建制，区级指挥部办公室为正科级建制。 四、建议 针对以上改造中出现的问题，我们将在分析原因的基础上，借鉴其它城市的具体做法和好的经验，大胆探索，认真研究。同时，我们也恳请各位领导帮助解决以下问题： 一是建议出台城中村改造方面的配套政策，使城中村改造工作逐步走上法制化轨道。如，制定失地农民就业和45岁以上农民如何参加社会保障方面政策，真正解决失地农民的后顾之忧。 二是建议农用地转用指标向城中村改造倾斜，确保城中村改造顺利推进。 三是建议市委、市政府成立市级城