回迁协议问题(doc 6页)

案例1 问题：读者王先生打来电话咨询，他想要购买一套二手房，但是他欲购买的房屋只有回迁协议，没有产权证。王先生担心交付房款后对方不配合自己办理更名过户手续，所以他想要对买卖事宜进行公证，以保证卖方能配合更名。但是王先生不知道该如何办理，想问问律师是否可以为其公证。 邱刚律师答：律师事务所不能办理公证业务，公证事项都应该在依法设立的公证处进行公证。另外对不动产交易进行公证的必须提供不动产的产籍证明，房屋的产籍证明是指在房屋登记管理部门下设的房屋档案馆调取的房屋产权证明存根。由于王先生所要购买的房屋尚未办理产权证，所以不能进行公证。 另外提醒王先生，由于王先生购房的风险主要是因为该房屋产权证尚未办理，何时能够办理下来王先生并不知情，以及办理下来后是否能够找到卖方，卖方是否能够配合办理更名过户手续。所以王先生要解决的问题是如何促使卖方履行合同义务，配合王先生办理更名过户手续。解决这个问题单单对买卖合同进行公证是不行的，因为合同即使经过公证也不能约束卖方的行为。建议王先生让卖房者提供其他不动产做担保，待房屋产权办理下来，卖方为其更名后再解除担保。 案例2 二手房买卖合同 约定尽量详细 问题：刘女士最近决定要购买二手房，但是对于二手房的买卖合同怎么签，以及如何审查卖房者身份的真实性等等，刘女士都不太清楚，她希望律师能给一些指导。 邱刚律师答：二手房的买卖首先要审查房产证的真伪，办法是在房产档案馆调取房屋产权证明，根据档案内容核实卖房者是否是真正的产权人；同时根据房屋档案查询该房屋是否有共有权人，如果有共有权人需要共有权人一起签订买卖合同；另外对房屋是否存在抵押登记要进行查询，如果存在抵押则不能购买；最后还要核实该房屋是否有承租人，如果有承租人的要先与承租人确认其是否购买，承租人放弃优先购买权后才可以放心购买。至于房屋买卖合同的签订，大致有以下几项内容，包括房屋基本情况、房屋价格、价格构成、价款的支付方式、交房时间、过户时间、物业交验内容、违约责任、产生纠纷的解决方式等。以上内容应该尽量约定详细，以免产生不必要的纠纷。 案例3 超出面积合同没约定 如何补交 问题：张先生咨询，他于2008年购买了一套商品房，该商品房购买时是尚未竣工的期房，所以签订合同时约定的面积与实际交房的面积不符。合同约定的面积是90平，可是上个月交房时开发商通知张先生房屋实际面积是96平，他需要先补足房款才可以办理入住手续，否则不能入住。张先生问钱到底该不该补。 邱刚律师答：房屋实际面积与合同约定的面积不符的，首先按照合同约定的解决方式解决，如果合同没有约定解决方式的，要看面积差额占房屋面积的比值是多少。如果面积误差比绝对值没有超出3%，购房者应该补足房款；如果面积误差比绝对值超出3%，超出部分不需要再缴纳房款，购房者仅仅在3%以内补齐即可。像张先生这种情况，再交2.7平的房款就可以了。 另外，张先生还可以要求解除房屋买卖合同，面积误差比绝对值超出3%的情况下，购房者要求解除合同的，可以获得支持，并可以要求开发商承担房款利息以及赔偿损失。 案例4 签订房屋买卖合同 最好多签一份 问题：董女士问，她于2009年7月份与某开发商签订了房屋买卖合同，合同签订后开发商开具了房款的收据，并标明了房屋的具体位置，但是开发商至今还没有提供合同给购房者。董女士担心开发商是不是将房屋再卖给别人了，所以才不给自己合同。 邱刚律师答：由于房屋买卖合同必须到房屋登记管理部门进行登记备案，加盖备案章后才可以交付给购房者，所以董女士的合同一定是在备案的过程中，请董女士与开发商取得联系确认合同是否已经拿去备案。但是在这里也提醒购房者，由于合同签订后合同并不掌握在购房者手中，所以一旦产生纠纷购房者举证将会遇到困难。在签订合同时一定要注意保留证据，最好要求开发商多签一份合同，合同留在手里，购房者的心才踏实。 案例5 承租人引起火灾 连累了邻居谁负责 问题：郭先生咨询，他家有一套旧房子租出去了，没想到租户做饭时把房子烧着，而且还把邻居也给连累了，现在邻居找自己赔偿。郭先生问他应该承担责任吗？ 邱刚律师答：由于火是承租人在做饭时使用不当引起的，所以赔偿责任应该由承租人承担。但是郭先生作为房屋所有权人，在承租人不进行赔偿时，郭先生有义务对邻居的损失先行赔偿。同样受害方既可以要求郭先生赔偿也可以要求承租人承担，郭先生对邻居的损失进行赔偿后，可以向承租人追偿。（本版稿件 记者 房霄洋）二手房当新房好户型很重要选房要找好户型 一定要挑好楼层和朝向，不能挡光，即使面积不大，光线好也会显得屋内十分敞亮。千万不要为省钱买较差的楼层和朝向，这样居住起来不舒适，反而不顺心。如果想常住的话，最好挑2个以上房间的户型，可以供孩子使用；如果家中有老人，最好选择带有3个房间的二手房。房间面积适中就可以，太大反而觉得不经济实惠。最好卫生间和厨房的面积稍大些，打点方便。看房子还要看哪里能做储藏空间，因为家中一般东西都很多，有储藏空间能让屋内不显杂乱。 买房首选次新房 买房子首选56年的次新房，这样的房子还很新，质量也是可以看得出的，也不会有其他家装修自己家受影响的烦恼。周边的配套也比较成熟。如果是封闭小区最好，这样管理比较完善；要不是封闭小区，一定要看楼道有没有人打扫，房子附近卫生如何，如果很干净，就说明有人专门负责，可以考虑。太老的房子不要买，户型可能不好，而且以后问题会比较多。（记者 张婷婷）何为一手房和二手房一手房，又称新建商品房，是指经政府有关部门批准建造的，建成后用于市场出售、出租的房屋，包括住宅、商业用房以及其他建筑物。自建自用的住宅或其他建筑物，不属于新建商品房范围。新建商品房特指进入房屋市场进行交易，第一次进行产权登记的房屋。 二手房，是指进入房屋市场进行交易，第二次及以上进行产权登记的房屋，包括二手商品房、允许上市交易的售后公房、经济适用房等。其中，二手次新房是指年代较新的二手商品房，一般是指竣工后房龄在5年之内的房屋。售后公房是指房改以后，政府把公房(也就是使用权房)出售给职工(买下产权)，后来这批已售公房可以上市出售，被称为售后公房。由于特殊的历史原因，大部分售后公房面积小、总价低。一手房和二手房在产品、交易流程及消费人群上有很多区别。一般而言，一手房大多是期房，也就是签约交付房款后，还要再等一段时间才能入住；个别一手房可能是现房，也有部分为尾房。二手房大部分是现房，可现买现住，或简单装修即可；个别二手次新房可能由于买家短期内转手，房屋还出于期房阶段。一手房产权出问题的机率要大于二手房，因为前者是先付款买房，待建成后办理产权证；后者一般是签完合同后直接过户，产权明晰。同一地段，一手房价格一般要比二手房高一些。在购买手续和流程方面，一手房比较省心，二手房相对比较繁琐。一手房由开发商自行出售或委托代理公司出售的居多，二手房大多委托房产中介公司出售，少数为手拉手交易。在房地产发展初期，一手房交易量大大超过二手房，近几年，一手房和二手房的交易量旗鼓相当，个别年份二手房的成交面积甚至超过一手房。现在，由于市中心区域的土地鲜有推出，新建商品房大多在城区外围，如果要买市中心的房子，不妨多关注二手房市场。楼市小知识：何为一手房和二手房？-365地产家居网/gbk/wxestate/system/2010/03/19/010084713.shtml 二手房与一手房，选择哪个实际上新房与二手房各有优势和弱点。那么，这些优势与弱点都体现在哪些方面呢？21世纪不动产哈尔滨区域分部安隆店店长姜洪涛给大家进行了解析。 分析一下新房与二手房购房成本1.新房：新房的购房成本主要来自于购房款，将单位面积的定价乘以所购面积的平米数就能轻易得出房款总价。而契税、公共维修基金、物业费和房屋面积补（或退）差价等杂费可以推迟到交房时再做缴纳。除此之外，如果是贷款买房还要交纳一些诸如开发商的服务费和贷款保险费等费用。2.二手房：二手房的购房成本除了房款总结之外还要包括中介公司服务费。这笔服务费大约要占到成交总额的1.8%至2%之间。就是说一套100万的房产要缴纳1.8万至2万的中介服务费。另外，在所购买的二手房拿到房产证的时间没有超过5年的情况下，还要缴纳契税1%、营业税5.5%和所得税1%等费用。如果是贷款买房，还要增加1000元至3000元之间的费用，同样会增加购房者的购房成本。21世纪不动产姜洪涛认为：由于新房的价格通常会高于二手房价格，而二手房在没满5年的情况下要缴纳的费用又高于新房。在购房成本上，新房与二手房打了个平手。选择余地二手房胜。原因如下：1.二手房的位置分布更加广泛。在一些已经开发完成的地段，由于土地被全部占用，已经没有了新房建设的空间。如果需要购买当地的房产就只能选择二手房产。2.二手房户型更加多样。任何一个新的房产项目推出的户型都是有限的。而以当下房产市场的特点来说，空间布置合理、朝向好的户型大多被涉及成大户型，尤其是塔楼更是如此。如果强调只能购买新房的话无疑会使购房者在购房成本或户型、朝向这几方面做出一定的让步。而选择二手房时通常只看重地段而不看重具体小区，由于不只局限于在一个小区内进行选择，所以可选户型当然多于新房项目。 此外，在对比新房和二手房房屋内、外部质量这个方面新房胜出得最为轻松。然而，在缴税上面，二手房可要得绝对的胜利。 最后21世纪不动产哈尔滨区域分部的分析师给您点建议，经过以上对比，大家会对新房和二手房各自的优缺点有较为全面的了解了。在选购房产时要首先认清自己的真实需要，在购房时把自己认为重要的方面放在考虑问题的首位。 现在楼市环境究竟买什么房划算 09年12月08日 11:52 365地产家居网进入讨论 点击: 3260一提到购房，人们往往首先想到的就是买一套新房。其实这是有失偏颇的。就目前房地产市场而言，新楼盘一般总价较高，对于积蓄有限，依靠工资生活的普通购房者而言，购买一套总价不菲的新楼盘着实有些“困难”。除了新楼盘可供购房者选择之外，二手房凭借其性价比较高的优势也日渐成为购房消费的新主流商品。与新楼盘相比，二手房具备地段优越、交通便利、社区成熟、配套齐全、不存在期房风险等优点。在新政出台后，很多政策有利于二手房交易，如减免营业税、契税，并首次明确，买二手房也可转户口。买新房还是二手房?我们不妨从不同的角度分析一下。交通环境二手房胜新房：买新房看的是以后的发展，不少楼盘在规划中的轨道交通1号线旁，不过现在要买,还是有车比较方便。二手房：城市核心区有如蜘蛛网似的密织的交通网络，交通环境自然优越。建筑外观新房胜新房：外观新颖、现代感较强、视觉感好，有不少楼盘还用上新的建材技术。二手房：楼体外观建造较为传统、单一，房龄久了不免有发黄、裂缝之处。户型格局新房胜新房：大开间居室、敞开式厨房、宽大的客厅等较为符合现代人的居住理念。二手房：房间不够敞亮、厅里面积过于窄小甚至有的老房子没有客厅、卫生间等。价格比较平新房：目前锡城房价一路上升，不少新楼盘开盘价就过万，销售速度仍旧很快。二手房：受优惠政策或将到期的影响，二手房市场十分红火，价格直追新房价格。物业服务新房胜新房：新楼盘大都主打服务牌，物业配套设施相对较成熟，如小区绿化环境、保安巡逻、停车位的管理、大堂电梯间的服务等方面都较为完善。二手房：80、90年代修建的二手房由于其建成年代较早，因此并不具备完善、成熟的物业服务。商圈配套二手房胜新房：新建楼盘地段的偏远性决定了其入住率较低，相应市政配套、商业设施、氛围等自然不够成熟，有待进一步开发与完善。二手房：二手房凭借其占据城市中心区的有利地势，整体商业氛围、购物环境、生活气息等自然是十分浓郁。增值潜力各有千秋新房：随着轨道交通1号线的建设开发以及无锡整体规划进程的进一步加快，远郊区楼盘将会逐渐吸引人们的眼球，成为即将升起的新兴投资区域，增值潜力较为可观。二手房：中心城区的优势使其占尽天时、地利，随着土地的增值，其潜力将会得以进一步提升。购房风险二手房胜新房：新房存在期房风险，一旦交房，购房者会发现许多细节与开发商最初承诺的不相符合，如出现面积缩水、延期交房、偷工减料、建筑质量不达标、绿地减少等问题，不免让人觉得花了冤枉钱。二手房：二手房现房现卖，所见即所得，房屋品质好坏一目了然，降低了购房者的许多购房风险。交易环境二手房胜新房：是“B to C”业务，即开发商对购房者。普通购房百姓相对于开发商而言是处于弱势的，在这种强弱分明的不平等价格博弈中，购房者很难占上风。于是会出现业主维权、开发商逾期不交房等事件发生，交易环境较为复杂。二手房：是“C to C”业务，即业主对购房者。二者是平等的个体，其成交价格又是由买卖双方通过平等的讨价还价方式达成的，是小业主对小客户市场博弈的结果。因此，交易环境相对较为单纯。新房VS二手房之贷款方式对于大多数工薪阶层购房群体而言，不论是买新房还是买二手房，通常情况下都会采取贷款的方式。针对贷款而言，专家指出，购买二手房与新房在贷款方面有以下三方面的本质性区别：1、新房贷款无需评估，二手房贷款时需要通过银行