某市房地产三季度研究报告.doc

2003年南京市房地产三季度研究报告目 录第一节 市场容量分析第二节 产品结构分析第三节 价格研究第四节 消费者调查研究第五节 生活指数评价第六节 广告监测与研究摘 要一、研究目的及意义尽管受到SARS的影响，但今年我国经济仍然高速增长，今年我国的GDP增长率预计将达到8.5%，投资成为拉动经济增长的主要力量，其中房地产投资占固定资产投资的1/4左右，房地产业对GDP的直接贡献率与间接贡献率之和占到1.9到2.5个百分点。近年通货紧缩成为经济增长的主要障碍，因此中央出台了一系列政策拉动消费，房地产成为拉动消费推动经济增长的主要动力。房地产市场对经济的影响巨大而且占用大量的银行贷款，因此了解房地产市场状况，不仅是房地产企业、消费者等各方面的需要，也是政府及相关政策制定执行部门、银行等各界的需求。随着市场的发展成熟，竞争会愈演愈烈，在日益激烈的市场竞争环境中，深入了解市场是正确决策的必要条件。房地产市场的未来走势不仅受到了业内人士的高度关注，更关系到老百姓的切身利益，甚至于经济的繁荣、社会的安定，2002年以来，国内关于房地产市场是否过热一直争论不休，对目前南京房价是否达到了顶点也是见仁见智，进入21世纪以来，南京房地产市场已进入新一轮繁荣期，房地产业成为南京经济发展的支柱产业，南京房地产市场从土地供应量、固定资产投资、到供需总量、交易总量等的一系列指标都在成倍增长，房地产业的健康发展对南京经济的影响力越来越大，其对GDP的贡献已经接近1/3。南京市房地产经济研究会会员单位南京抉策地产研究中心2003年三季度南京市房地产常规研究报告将通过对03年三季度南京房地产市场的供需状况、价格走势及购房需求变化等研究，结合房地产市场相关的宏观经济、政策形势和发展态势的分析，全面深入剖析南京房地产市场的发展态势,为房地产及相关行业进行房地产开发投资提供相关参考，以从市场研究的角度促进南京房地产市场的健康稳定发展。市场经济是过剩经济，商品的短缺永远只是暂时的，商品过剩是市场经济的常态，房地产市场也不例外。随着市场的发展成熟，竞争会愈演愈烈，在日益激烈的市场竞争环境中，了解市场，把握市场是商场制胜的必要条件，希望本报告能够对您了解和把握市场有所帮助。二、研究方法本研究报告主要建立在南京抉策地产研究中心独有的购房会员俱乐部会员数据库、楼盘数据库、媒体监测数据库 基础之上，主要从微观角度，利用专业统计软件，对三大数据库进行统计分析，从而获得研究报告所需的总量及分量数据。三、指标体系及内容考虑到目前南京房地产市场各区域的开发状态，本研究报告研究范围为2003上半年南京房地产市场六大片区：城中、城北、城东、城南、河西、江宁；江北、浦口、六合、溧水等房地产市场不在本研究范围之内。 研究报告的指标体系包括市场容量、产品结构、价格指数、消费者调查、生活指数、媒体监测六大部分。本报告以以上六大指标全面衡量南京市房地产市场的现状及发展水平，研究和评价商品（商品房）的市场地位及竞争力；分析市场及商品（商品房）的未来发展趋势。市场容量：就是总需求量。需求决定供给。以江南购房俱乐部购房会员数据为基础，从整体的角度，根据购房动机等因素，获得南京房地产市场的市场容量，在该基础上，分析南京房地产市场各区域容量，并结合价格层次，分析购房者对各个价格层次的容量，最后分析南京房地产市场的楼型容量，及时把握总量及各分量的变化及发展趋势。 产品结构：主要分析南京房地产市场的开发状况、二手房、经济适用房供应状况、土地供应状况、接着进一步从多角度分析目前楼盘供应状况，并结合需求状况,对南京房地产市场的供需结构作深入分析，找出各片区的需求旺盛区和供给压力区。价格指数：从了解目前南京房地产市场的总体均价、各片区均价、分物业均价等因素着手，分析其现状及原因，结合购房者对价格的可承受能力作综合分析。消费者调查：通过对会员数据进行抽样分析，在了解购房会员基本特征的基础上，分析购房者的购房行为特征、购房需求及其变化趋势。 生活指数：俗话说买房子看地段，所谓看地段，购房者主要关注的就是周边生活配套及交通便利程度等因素，所谓生活指数分析就是对某区域、某楼盘套内、小区内、周边一至两公里范围以内生活配套设施及交通便利程度等生活舒适及生活便利程度指标进行量化分析，了解和掌握各片区的生活舒适及便利程度、典型楼盘的生活舒适及便利程度等，它能够比较全面地反映某区域或楼盘的性价比。媒体监测：通过对各楼盘在南京各大报刊的广告投放量、投放频率、投放额等指标的统计，分析开发商的营销能力、楼盘的开发及销售状况等，通过媒体监测各项指标的分析使我们能够从另外一个角度清楚地了解到各开发企业、各楼盘的市场定位、营销策略及运营状态，也能够了解到各媒体对房地产营销、宣传的真实效果。 以上六大指标构成全面衡量南京市房地产市场、某区域、某楼盘发展水平、市场地位及市场竞争力的体系系统，既独立又互相关联，任何单一指标的研究都不能充分说明问题，必须进行相关性分析，才能比较全面地反映某一区域某一时间段内真实的市场状态。本报告为南京抉策地产研究中心的基础性研究报告，只进行比较浅层次的分析。如果您对南京市房地产市场有比较深层次了解的愿望和要求，请与南京抉策地产研究中心联系。 注：本报告基础数据除特殊说明外，均来自抉策地产研究中心购房会员俱乐部会员数据库。第一节 市场容量分析房地产的市场是由供给和需求共同决定的，了解需求的变化是把握房地产市场发展现状及趋势的基本要求。尽管目前南京房地产市场处于卖方市场，即房地产价格主要由供方决定，但供不应求的状况只是暂时的，若不能掌握消费者的需求，就不能保证企业的长远稳定发展，维护目前繁荣的市场形势。市场总量与供需结构分析对于评价目前的市场状况及市场发展前景有着举足轻重的意义，本部分主要通过分析2003年下半年南京市房地产市场的市场容量、下半年市场构成变动情况及潜在需求、市场容量结构（市场容量结构包括区域容量结构、价格层次容量结构及楼型容量结构），研究目前南京市房地产市场的总体需求状况以及未来发展趋势。一、半年市场容量分析抉策地产研究中心数据分析显示，2003年南京房地产市场容量在900万平方米以上，与上半年所分析的容量数值相比有所增加，这部分市场容量的放大主要是因为投资购买商品房需求的较大增长，另外上半年商品房供应不足，需求没有充分的释放，积压到了下半年，数据显示，下半年的市场容量约为500万平方米。目前，推动南京商品房市场容量增长的因素主要来自于强烈的需求，而构成南京商品房需求因素主要包括了拆迁、投资、结婚、改善居住购房以及城市化进程等。2003年上半年和下半年的购房者购房动机的构成比例如图所示：图11：2003上半年购房需求动因构成图12：2003上半年购房需求动因构成 与上半年相比较，投资购房的比例增加较大，而拆迁的比例有所下降(9月份以后)。下面将详细分析上半年与三季度购房动因构成比例的变化情况及其在三季度所带来的市场需求量。1.拆迁购房仍然处于南京房地产需求的主导地位与上半年的比例相比，拆迁的比例有所下降，由53%下降到了42%。主要原因是因投资而需要购房的数量增加较大，导致拆迁比例的相对下降。今年南京市政府加大了对基础设施建设的改造，尤其对南京老城区、危旧房等的改造力度明显加大，2003年拆迁户数将超过4万户。南京市政府自6月份以来加大中低价商品房和经济适用房的建设力度，至第三季度经济适用房已经竣工20万平方米，预计到年底将建成92万平方米的经济适用房，这些措施将满足一部分拆迁户的购房需求。由于很多商品房集中在下半年竣工交付使用，因此下半年的拆迁购房需求数量上比上半年略增。数据显示下半年因政府拆迁而购房的需求近210万平米，因拆迁需购房的消费者仍为购房的主要群体。2.投资者比例上涨较快与上半年的购房需求动因构成相比较，我们发现下半年南京市投资购房比例上升幅度较大，由上半年占总需求的7%上升到了下半年的20%，投资炒作商品房的人数增加。目前南京房地产市场中积聚了大量外地投资者，南京市房价的不断攀升给他们带来了丰厚的收益回报；另外由于居民投资渠道单一，大部分资金用于银行存款，而来自浙江投资者的炒房丰厚回报的例子吸引了大量的本地居民投入商品房投资炒作当中，不断上涨的房价也增强了他们投资获益的信心，由此导致居民参与投资的人数在不断增加。投资者的比例迅速上升表明广大购房者对南京市房地产业发展的信心，另一方面也说明房地产市场有过度炒作的倾向，应该引起充分的关注。抉策地产研究中心数据显示，下半年投资购房的比例达20%左右，其在下半年的需求面积在100万平米左右。3.结婚购房人数比较稳定与上半年的购房动因比例构成相比，结婚购房的比例稍微有所下降，主要由于结婚购房的人数相对于城市总人口上涨速度较慢。根据市民政部门资料，南京每年约有2万对青年进行结婚登记，购房会员俱乐部调查显示，其中60%以上有购房需求。下半年传统上结婚数量比上半年高，因而结婚需要购房的数量比较多，下半年因结婚购房而需求的面积大约为100万平米。4.改善居住环境群体需求比例变化较小随着我国经济的快速增长，居民收入也显著提高，因此，相应的改善居住条件的群体数逐步扩大。但是由于目前不断上涨的房价抑制了部分居民改善居住环境的需求，导致这部分购房者的总量变化不大，下半年这部分人的购房面积大约为70万平方米。5.城市化进程也带来了购房需求目前，南京的城市化水平约为45%，按照南京的规划，到2015年南京的城市化水平要达到75%，平均年增长2%。2002年底南京的城镇人口为563万人，城市化水平每年增长2%，那么每年南京城市人口将增加11万多人，该群体将带来巨大的购房需求。南京每年高等院校毕业生在7万人左右，有相当一部分留在南京工作；随着城市的不断扩大，大量原来居住在农村的农民开始迁入到城市居住工作；另外，南京正在实施一小时城市圈的规划，将更多的人口纳入南京的经济圈，每年都会有很多人口迁入南京工作发展。估计这部分人的购房面积在9万平米左右，当然这部分人群与第三部分人群会有部分重叠。二、长期市场容量浅析根据发达国家的经验，当人均GDP处于1000至8000美元之间，人均建筑面积35平方米以下时，是房地产业的高速发展期。2002年南京人均GDP已达2700美元左右，按人均GDP每年12%的增长速度计算，达到8000美元的目标需要十年左右时间；2002年南京市居民人均建筑面积为21.4平方米，按每年增加5%，即大概1平方米增幅计算，达到30平方米的目标也需要近10年。因此，如果国民经济能够保持持续高速增长，未来10至15年内南京房地产业仍将处于高速成长期，具有较大的发展潜力。未来几年，南京市将处于城市化高速发展的阶段，城市化进程将带动城镇人口的增长，拉动住宅需求，这为南京市房地产业在相当长一段时间内保持高速增长提供了强大的动力。三、各片区市场容量分析房地产属于不动产，其不可移动性的特征，使得在一个城市里的商品房，由于地理位置的不同，商品房的价格明显不同，从而导致了不同区域商品房的不同需求。以下的分析，把南京房地产市场主要分为城中、城南、城东、城北、河西、江北和江宁，各区的市场容量表现出很大差异。根据抉策地产研究中心购房会员俱乐部数据库数据统计，购房者对区域的选择比例及变化如图所示：图1-3 各片区市场容量比较图如图表所示，购房者的区域需求以河西片区的比例最高，而且比较稳定，三季度之前的比例基本维持在30%以上，对江宁和城东片区的需求份额紧随其后，分别为17.8%和22.8%，以上三个片区的总需求比例总合超过了70%。各片区的需求比例变化甚微，需求结构稳定。四、价格层次容量分析价格作为商品需求的主要影响因素，对商品房的需求有很大的影响。对南京购房者的期望价格区间比例统计如下图： 图1-4 购房者期望价格对比图可见，3001-4000元之间的中档房的市场需求比例最高，期望比例达51%。对3000元以下的期望比例稍有提高，上升到27.9%。而对4000元以上的期望比例相应有一定程度的降低。五、楼型容量分析房子的楼型也是影响购房者决策的另一因素。房产从楼型角度看主要包括多层、小高层、高层和别墅。一般的说法：7层以下为多层，7-17层为小高层，17层以上为高层。图1-5 楼型需求比例对比图可见，目前南京商品房各楼型的需求以多层为主，小高层次之。其中多层的需求比例有一定程度的下降，而小高层的比例则有一定的提高。高层和别墅的变动则不很明显。 综上所述，2003年全年南京房地产市场容量约为900万平方米，其中上半年约为400万平方米，下半年约为500万平方米。经过数据统计，我们通过分片区、分价格区间、分楼型进行2003年上半年及下半年的市场容量对比，结果如下：表1-1 分容量列表时间上半年下半年项目比例分容量（万平米）比例 分容量（万平米）分片区容量城北7.00% 287.90%39.5城东18.00%7217.80%89城南8.00% 328.90%44.5城中13.00% 5211.90%59.5河西30.00%12030.70%153.5江宁24.00%9622.80%114价格层次容量（元/平米）3000以下23.00%192.850.60%139.53001-4000 48.20%9818.10%2534001-500024.50%17.23.40%90.55000以上4.30% 241.651.50%17楼型容量多层60.40% 241.651.50% 257.5小高层26.50%10631.30%156.5高层 9.10%36.410.90%54.5别墅4.00%166.30%31.5第二节 产品结构分析商品房从供给角度来看，主要包括新开发商品房、政府扶持与鼓励的中低价商品房和经济适用房、空置存量房几部分。本部分的产品结构分析主要在市场容量分析的基础上，对商品房的供给状况进行多角度深入分析，以分析目前存在的结构性矛盾和供应缺口，内容主要包括南京房地产市场的开发供应状况、供应结构，并对产品结构的变化及趋势做相关性分析， 一、开发状况分析南京房地产开发企业在强劲的市场需求，更重要的是利益驱动下，开发投资增长迅猛。目前南京房地产开发企业的平均利润率在26%以上，在强劲的需求拉动及丰厚利润驱使下，不仅现有的房地产企业加大投资，同时也吸引了大量的外来行业、外来资金、外来人员纷纷进入房地产产业。据市统计局的统计数据显示，房地产开发投资总额大幅上升，1-9月全市投资已经完成123.83亿元，同比增长51.06%，远高于全国平均31.4%的增长率，总额接近去年全年的投资水平；同时商品房空置面积继续下降，仅为52.67万平方米，同比下降12.70%，其中住宅空置面积仅为32.13万平方米。第三季度，房地产投资额为41.52亿元，同比增长54.67%，商品房新开工面积149.07万平米。第三季度，商品房无论从开工面积还是投资水平来看，仍然保持着高速发展的态势。根据南京统计局的资料分析，2002底施工面积为727万平方米，今年前三季度新开工的面积521万平方米，而至今年三季度，南京市房地产管理局新批上市面积累计近400万平方米。二、存量房供应状况分析在商品房的供求关系中，南京商品房的空置率低于5%，已低于全国平均空置率水平，因此目前存量房供应主要为二手房，近两年来南京市二手房市场日益活跃，出现供需两旺的良好势头。三季度全市二手房成交面积达到95.68万平方米，而1-9月南京的存量房交易量已经超过商品房的交易量。存量房的交易量放大的原因首先是部分投资者退出二级市场，增加了存量房的供应；其次，由于目前新建商品房的单套面积大部分在100平方米以上，房屋的总价超过部分中低收入者的收入水平，而部分二手房建设时间比较早，面积相对较小，总的房价比较低，能够满足一部分拆迁用户和中低收入者的需求；最后，有些购房者由于对城市里完善的生活设施、学区优势或者丰富的娱乐资源的重视，对城区的住房情有独钟，另外由于城区的土地资源稀缺，新商品房供给量较小，因此只有城区的二手房能够满足这部分人的需求。异常活跃的二手房市场说明市民的消费观念发生着较大的变化，梯级消费、二次消费的观念已经普及，将有利于缓解目前的商品房供不应求的矛盾。另一个重要趋势是，目前上市交易的二手房中新房比例不断增加，一些刚刚交付的新房就被加价15%以上在二级市场上转让，甚至有些楼盘没有开盘就已经出现在二手房市场上，这种炒作型房屋交易说明目前南京市房地产市场较为活跃，但也存在着炒作过度的危险，给房地产市场的正常发展带来不利影响，应该引起政府和市场的警惕和重视。三、土地供应状况分析土地是一种有限的不可再生的稀缺资源，而且城市中的土地供给在短时间内无法迅速增加。今年南京商品房的需求将进一步上升，房地产的强劲需求要求大量的土地供应用于房地产建设。目前南京市已经加大了土地的存储量，而且为了平抑不断上涨的房价，向市场供应了大量的土地。仅仅11月3日一日，土地管理局就向市场总计供应96万平米。至11份全市共招标拍卖和挂牌出让土地1301万平方米，中标价款115.18亿元，其中，市区招标拍卖和挂牌出让土地实际面积近500万平方米，中标价款68.31亿元。土地购置费占房地产开发投资比重不断上升，有力地推动了房地产投资增长，也导致了目前房地产价格的居高不下。在2003年南京市推出的土地中，河西共有12幅，出让面积123万平方米，成交金额3.99亿元，按照平均容积率1.2计算，建成之后将向市场供应147.6万平方米住宅，和目前市场对河西地区房地产的旺盛的需求量相比，河西地区的土地供应相对依然较小，从交易价格也可以看出房地产开发商仍然看好河西地区的市场发展前景，河西地区的土地成交价格屡屡打破南京土地交易价格的历史纪录，因此河西在以后的一段时间内仍将是南京商品房开发的热点地区和市场价格的风向标。四、经济适用房供应分析目前全市在建的经济适用房工程共有236.84万平方米，实际开工169.84万平方米，是前几年建设总量的数倍。南京市经济适用住房共有9个片区，规划建设经济适用住房总面积350万平方米。主要项目包括宁南的景明佳园二期、玄武区仙鹤门的仙林雅居、下关的孙家洼经济适用房等。在今年年内可以竣工的经济适用房中，除了景明佳园一期13万平方米的住宅已经交付使用外，仙林雅居59幢共15.2万平方米的住宅已经全部封顶；春江新城59幢共23万平方米的住宅已全部封顶，此外芝嘉花园将竣工3万平方米，尧林仙居和五福家园将建成31万平方米。至第三季度，南京的经济适用房已竣工20万平方米，全市经济适用房在春节前将竣工交付91.76万平方米，近万户家庭将迁入新居。今年以来政府加大经济适用房建设规模，将会缓解中低收入群体特别是城市拆迁群体的购房压力，满足其购房需求，并在一定程度上抑制房价不断上涨的市场状况。五、商品房总体市场供需状况分析供需比，即产品的供给量与需求量的比值，是反映市场的供需状况的重要指标，抉策地产研究中心利用商品房竣工面积表示供给，用市场容量表示需求，这样做出的供需比可以基本上反映出市场的供需变化情况（由于存量房供需基本平衡，因此这里引用的数据不包括存量房）。该如果比值小于1，说明商品房供不应求。利用抉策地产研究中心数据库对新建商品房的供应与需求进行分析，今年的供给-需求变化情况如图所示： 图2-1 2-10月份商品房供需比图示数据表明，3-10月份南京房地产市场供需比在0.6至0.8之间变动，供不应求的状况仍然没有得到明显的改变。由于改善居住、人口增长、拆迁等原因每年新增商品房需求将达900万平米，而目前商品房供应远不能满足需求，供需矛盾十分突出。二级市场的放开以及各种鼓励政策促进了存量房交易快速上升，同时市政府加大经济适用房和中低价商品房的建设力度，以及近期大量在建工程的竣工，在今后一段时间供应迅速增加，将有效缓解市场供需不平衡的状况，使供不应求的房地产市场状况得到改变。可以预期，南京房地产市场仍将处于高速发展时期，短期内价格依然坚挺，因此南京市房地产业的发展仍需要加大投入。六、市场供需结构分析1.下半年各片区供需结构分析在对南京商品房供需结构的统计分析中，主要采用供给份额和需求份额的比较模型来分析，通过比较供给份额、需求份额，能够反映市场结构是否平衡，判断各片区的供需状况。分析要素为：各片区容量供需比：该片区内总供给面积与在该片区内总需求面积之比。数值小于1，说明该片区市场供不应求，数值大于1说明该片区市场供给过剩。根据抉策地产研究中心楼盘数据库及购房会员数据库数据统计如下：图2-2 下半年各片区供需比图示据显示，下半年各片区中，供需基本平衡的片区为城南片区，城北、城东片区供给略小于需求，而供需明显不平衡的是河西和江宁片区，在河西片区表现为需求旺盛区，供给仅仅满足需求的1/3，而江宁片区却表现为市场过剩，供给总量却比需求总量高约1/3。这与上半年的情况基本一致。2.下半年价格层次供需结构分析对价格层次的分析方法采用结构比较分析的方法。分析要素为：价格层次容量供需比：该价位档次内总供给面积与该价位档次内总需求面积之比。数值小于1，说明该价格层次市场供不应求，数值大于1说明该价格层次市场供给过剩。根据抉策地产研究中心楼盘数据库及购房会员数据库数据统计如下：图2-3下半年各价格层次供需比图示 所统计的三个档次区间里,中低档价位区间需求旺盛，即供不应求，高档价位表现为供过于求，供给总量比需求总量高近两倍。另外可以看出，低档价位的供给量远远不能满足需求。但单从价格这一层次分析，不能准确地说明问题，因此进一步结合购房者购房意向地区指标进行交叉分析。我们发现，由于大部分低价位的楼盘主要分布在江宁片区，与购房者对低价位楼盘意向所在区域的需求数量相悖，因此形成了江宁片区相对供给过剩而其片区中低档价位楼盘需求不足的结构性不均衡现象。3.下半年楼型供需结构分析抉策地产研究中心数据显示，购房者在对楼型的选择过程中，仍然以多层为主，但选择小高层的购房者数目明显增加。现结合需求，对楼型供需结构进行分析。分析要素为：楼型容量供需比：该楼型总供给面积与该楼型总需求面积之比。数值小于1，说明该楼型市场供不应求，数值大于1说明该楼型市场供给过剩。根据抉策地产研究中心楼盘数据库及购房会员数据库数据统计如下：图2-4 下半年各楼型供需比图示数据显示，多层表现为需求旺盛，高层表现为市场压力，供给远远高于需求，小高层供需基本达到均衡，别墅供给稍微过剩。统计显示，现在南京商品房中大部分小高层与高层的楼盘主要分布于河西及城中，由于土地资源非常稀缺，为了提高土地的附加价值，只有建设高层建筑，提高容积率，才能降低单位建筑面积所分摊的土地费用，若改变楼型为多层，降低容积率可以满足一部分人对楼型的需求，但价格将超过这部分人的期望。由于目前是供方市场，因此市场的楼型供需结构要达到平衡，只有消费者个人通过调整需求来实现。而在城市的副中心区如东山新市区、仙西新市区和浦口珠江新市区，由于土地资源相对丰富，土地价格较低，因此在这些地区开发的楼盘以居住舒适度较高的多层住宅为主，部分商业楼为小高层，高层建筑比例较低。 通过结合购房者购房意向地区指标进行交叉分析，可以看出在片区市场的楼型供需不平衡状况。河西地区大部分的商品房是小高层和高层，多层商品房的供应量不到全部供应量的1/4。今年土地管理局投放在河西的土地大部分容积率在1.6以上，最高达到6.0，只有建设高层、超高层建筑才能够达到如此高的容积率。预计以后河西地区仍然将以小高层、高层建筑为主，多层商品房的供给将远远不能满足需求，与购房者的楼型意向相悖。4.下半年期望总价供需比变化分析对期望总价层次的分析方法采用结构比较分析的方法，分析要素为：供需比：期望总房价总供给面积与期望总房价总需求面积之比。数值小于1，说明该总房价层次市场供不应求，数值大于1说明该总房价层次供给过剩。分析要素为：供需比：该价位档次内总供给面积与该价位档次内总需求面积之比值，根据抉策地产研究中心楼盘数据库及购房会员数据库数据统计如下：图2-5 下半年商品房总价供需比图示数据显示，尽管南京居民的人均年收入不足1万元，对总价48万元以下的房产需求比较集中，但目前房价持续上涨，48万元以下总价区间的商品房供给比例不断缩减，因此下半年该区间供需严重不平衡，总价在24万以下区间的供给甚至无法满足需求的一半。目前商品房供给主要集中于48万元以上区间，在这一区间内的产品利润比较丰厚，市场供应量比较充分，购房者的选择余地相对较大，但是相对于过高的房价，大部分居民的收入水平不能承受，导致该区间供过于求。结合片区、楼型等要素进行交叉分析，在数据修正的基础上，我们可以对市场的有效需求与实际供给做相关性分析，有关模型将在抉策地产研究中心专题研究中推出。尽管下半年房地产在投资、施工面积、竣工面积等几方面都较去年同期大幅增长，但是市场供给仍然不能满足旺盛的需求。在对片区、价格层次、楼型和期望总价进行进一步分析，我们发现房地产市场中存在着供过于求的结构不平衡现象，无论对消费者还是开发商都是一种损失。 第三节 价格研究根据抉策地产研究中心从2003年8月开始推出的70典型楼盘价格指数系统，我们对2003年第三季度南京市房地产市场70家典型楼盘价格进行连续性跟踪分析，从市场供应价格、销售变化率等得出价格指数，从价格层次、供需状况等多方面研究第三季度南京市商品房市场价格特征。本期价格研究内容主要包括：2003年10月抉策70典型楼盘价格指数、第三季度南京市商品房总体价格水平、商品住宅价格水平以及分物业价格水平、土地价格水平、二手房和经济适用房价格水平、2003年三季度价格成因等。一、供应价格水平分析1.抉策南京市70典型楼盘价格指数2003年8月，抉策地产研究中心创立了南京市第一个比较完善的监测商品房价格行情与销售成交状况的南京市70典型楼盘指数评价系统，已有90余家房地产企业与我中心签定了数据交换协议，并已陆续从9月起每月提供一次其最新的楼盘信息、价格信息、销售动态和业主信息，信息将汇总在我中心的70楼盘数据库，相关研究将定期发布在抉策地产研究中心南京市70典型楼盘指数报告中。注：70指数并不是单纯使用价格为变量，销售动态和相关市场行情都是重要的参考项目。相关计算模型将公布在抉策南京70指数的定期报告中。我们把2003年8月份第一期70指数值定为100，根据2003年10月份70数据库最新数据，运用系统模型得到2003年第二期抉策南京70典型指数：（1） 总指数发布时间南京市70典型楼盘价格总指数值比上期增长率2003年10月1066% 2003年8月100（2） 分区指数 发布时间分区域指数城北城东 城南城中河西江宁2003年10月 1061071061051091052003年8月100100100100100100（3） 分物业指数发布时间住宅 商住写字楼别墅2003年10月1081051062003年8月100 100 100 从本期70指数分析，各项变化表明，2003年10月南京市房地产产品市场总指数、分区指数、分物业指数都上升了5至9个点。参考近期中房指数公布的北京、上海、重庆等7大城市住宅综合指数数据，抉策南京市70指数的上升行情。从涨跌点数上比较，南京幅度较大。参考数据如下表：地区10月综合指数升降北京1119-2上海106623深圳13031广州9681天津6375重庆5310成都3702数据显示：南京市近期房价增长速度高于各项经济指标的增长，2003年三季度以来南京市消费品价格增长了2%左右、人均GDP增长15.2%、人均消费支出增长了11.3%，以上比例一方面说明南京市目前的房价水平及涨幅有一定的经济强势背景为支撑，另一方面，由于受开发状况、市场变化、消费者对未来收入增长期望较低等多因素影响，长期来看，未来南京房价已进入走势不够明朗的阶段。 2.商品房价格水平分析图3-1 2003年8月至2003年10月商品房价格走势图(单位：元/平米)根据抉策地产研究中心70指数楼盘数据库数据，以南京市七大片区作为统计对象，根据供给面积与市场价格的加权计算，2003年10月南京房地产市场商品房均价为每平米4386元，比2003年10月七大片区均价如上图所示。比较8月价格，南京市商品房总均价及所有大片区均价都在上涨，上涨幅度比较如下表。图3-2 2003年8月至2003年10月商品房分区均价增长幅度表本期统计城中片区价格上涨幅度较小，主要是因为本期70典型楼盘指数城中地区入选项目中商住写字楼项目比例较高，而近期商住写字楼的成交有一个特点就是预售比例相当高，2003年上半年的价格与目前销售的价格虽然存在很大差距，但大部分楼盘近阶段仍在执行预售价格，从而从总体涨幅统计上看，城中片区稍低于2%，其它各片区的价格上升幅度均超过2%，城北片区涨幅较为明显超过6%，以阳光嘉园为代表的城北片区项目的价格上涨形势也衬托出消费者的理性选择意识正在加强，地铁一号线即将在1年左右开通，带动了以前不为消费者关注的城北楼盘的销售。江北片区价格的涨幅超过6%，主要动因是沿江大开发的全面启动。3.商品住宅价格水平分析 根据抉策地产研究中心70指数楼盘数据库数据统计。2003年8月至10月商品住宅价格走势统计如下表：图3-3 2003年8月至10月商品住宅价格走势图(单位：元/平米)可以看出，目前南京七大片区总体均价为每平米4162元，与8月份比较上涨237元，在近3个月里，月均上涨近80元。住宅均价在每平米5000元以上的依然为城中区域，均价在每平米3000元至4000元段的片区有城北、城南片区，其中江宁片区住宅均价刚刚超过每平米3000元。有关住宅项目的销售跟踪详情及相关研究，详见2003年12月将要发布的抉策地产70典型楼盘价格指数报告，报告将详细分析各片区商品房、商品住宅的价格走势及销售状况，并给予多角度的相关性分析。4.分物业商品房价格分析根据抉策地产研究中心70指数楼盘数据库数据统计。2003年8月至10月分物业商品房价格走势统计如下表：图3-4 分物业商品房均价比较图(单位：元/平米)写字楼均价为每平米5510元，略高于城中住宅均价。目前南京市场对住宅项目的需求继续加大，多功能的规划设计成为很多楼盘的卖点，地理位置优越、住宅功能与住宅景观的加强也成为维持商品住宅价格上涨的一大主力因素;联排别墅均价为每平米5586元，与城中区住宅项目比较而言，明显有一定的优势，目前南京市场各类别墅项目的销售状况良好，比较总价相对高很多的双连别墅与独立别墅，很多较富裕家庭为了实现生活质量提升的需求，选择了具有相对较高性价比的位于城市郊区的联排别墅项目，但是由于规划与设计的相对滞后，别墅项目在供销两旺的局面下也出现雷同与翻版风潮，对收入水平提升很快的现代都市人来说，从产品品质方面，难以有更多的选择。由于商铺价格的特殊性，地势不同商铺价格差异很大，抉策地产研究中心通过70楼盘数据库平台对商铺项目进行了销售状况、租金行情、价格变化等信息跟踪，主要用投资（租金）收益率这个指标来分析商铺这一物业类型的市场状况，2003年10月，对比典型写字楼项目进行了均价、租金行情、投资（租金）收益率分析，摘录举例如下：表3-1 2003年10月南京市典型商铺、写字楼均价、租金行情、投资（租金）收益率比较列表项目名称物业类型销售价格(单位：元/平米)每平米月租金2003年投资（租金）收益率（%）夫子庙商业大世界 商铺20000至30000不出租8%（承诺回报10年）盘古亚泰广场 商铺23000至33000300-40010%左右黄埔大厦写字楼70006010.2%华泰证券写字楼90008110.8%数据显示，近期市场对典型商铺、写字楼的投资增长速度有所回落，租金行情也有微幅下调的迹象，我们以商品房价格与租金回报率计算投资收益率，比较其它投资方式的收益水平，认为目前商铺投资回报期偏长且风险较大，目前南京市商铺价格已属偏高水平。5.二手房价格水平根据抉策地产研究中心对南京房地产市场2003年10月二手房价格监测数据，城中、河西、城东三个区域二手房均价遥遥领先，均在4000元/平米以上，较上半年，河西上涨约300元以上/平米。二手房均价在3500-4000元/平米区间内有城南、城北两个区，城北地区价位首次进入3500元/平米区间，江宁区是目前南京市二手房均价的盆底地区，目前仅为2896元/平米。图3-5 2003年8月至10月二手房分区均价比较图（单位：元/平米）结合价格走势，我们进一步对商品住宅和二手房价格做对比分析。图3-6 2003年10月二手房与商品住宅分区均价比较图（单位：元/平米）从二手房和商品住宅的价格比较可以看出，较8月数据，目前南京房地产市场二手房均价仅仅略低于商品住宅价格。另外，抉策地产研究中心数据显示，今年三季度南京房地产市场二手房交易量继续超过商品住宅交易量，因此，需求量的增大，导致了二手房价格继续上升，河西、城南等区域二手房均价已有超过同区域新商品住宅均价的例子。 6.经济适用房价格水平分析今年下半年供应市场的经济适用房价格普遍在每平米1700元左右，因为占商品房供应总量的比例较低，对目前南京市房价没有体现出下拉效应。7.土地价格水平分析2002年以来，南京市土地出让与成交价格跃升幅度较大，根据统计，三季度各类建设用地平均每亩出让价格已达265万元，对比2002年及2003年上半年价格水平，如下表：图3-7 2000年-2003年土地价格水平比较图（单位：万元/亩）图3-8 上半年与三季度南京市房地产项目楼面地价比较图（单位：元/平米）如上图所示，今年三季度南京房地产市场土地成交均价已达到每亩265万元，片区典型土地交易项目的成交价格，以河西的奥体中心地块为代表，成交金额已达到235万元/亩，成交价与出让价之比为2.75，而且绝大部分地块的成交价格均高于出让价格30%以上，价格最低的地块成交价也已达到35万元/亩。经过换算2003年第三季度南京市住宅、商住类项目楼面地价（土地成本分摊到建筑面积上的价格）已超过2000元/平米以上，比2003年上半年土地成交均价高约近40元，涨幅约2-3%。土地成本的相对偏高以及资源的相对稀缺，使一些开发企业转向其它城市的项目开发，或者从楼盘项目设计的角度，希望通过高附加值项目继续得到较高的利润，总体来说房价中土地成本偏高已经成为南京市房地产市场化发展的制约因素。 土地拍卖制度有其一定的合理性，但如何抑制非理性追涨，已成为我国土地供应制度中很难解决的问题，上海等地已采用土地招标制度解决这一问题，并收到比较好的成效。二、房价构成及评估模型抉策地产研究中心从房价成本构成、房产租金收益两个角度对商品房价格进行深度评估。1.从房价构成分析目前南京市商品房价格通过计算商品房的建设成本与它的销售价格可以计算房地产开发商的受益状况，若收益率大于各行业的平均收益率，在市场经济下，由于资本天然逐利本性，将有大量资金投入房地产行业，从而增加产品的供给，使其收益率下降，并逐步向行业平均收益率靠拢。依据各行业平均利润率和房价构成，我们可以计算出目前南京市合理房价水平如下表： 表3-2 2003年下半年南京市房价构成计算表房价构成分解项目2003年下半年水平建筑成本650元/平米土地平均成本（楼面地价）1500-2000元/平米景观成本400元/平米前期、规费200-300元/平米税费销售价格的5.5%管理与营销、财务费用 总成本的15%各行业平均利润 总价的5%-15%通过对房价各项构成部分取市场平均水平的数值计算，目前南京商品房成本约在3400元/平米左右，按各行业平均利润的高位，目前合理的房价应在3800元/平米左右，而目前的市场的平均售价（70典型楼盘商品房10月均价）已达4382元/平米，据此数字计算，南京市房地产行业的平均利润率在26以上，对于南京市的许多超过6000元/平米的楼盘来说，即使去除较高的楼面地价和景观设计成本所引起的成本上升部分，也可以推断出这些楼盘项目的利润已能达到30%以上。从房价的构成比例还可以分析出，目前土地成本将近房价的50%，属于偏高水平， 如果今后土地开发成本不能得到有效控制，加上过高的利润刺激，房价走向理性还需待以时日。2.租金（投资）收益率监测模型-市场租金行情与房价比的分析模型房地产投资的收益率是反映房地产市场状况的一个重要指标，它是指一处房产在一段时间，通常为一年的收益与总房价之比。如果房价不断上涨，而投资的收益率较低并且变化不大或者反而持续下降的话，就表明房地产市场存在着房价虚高，市场过热，投资的风险和收益相背离。根据抉策地产研究中心2003年11月南京市出租房价格信息数据库数据筛选与分析，计算当前市场租金行情与房价之比和目前房屋出租年租金收益率，统计如下表： 表3-3 2003年10月南京市住宅市场租金行情与房价之统计表地理位置所属大区面积 月租金每平米月租金片区二手房均价（2003年三季度水平）年租金收益率迈皋桥城北857008.2435002.85南方花园江宁858009.4130003.76铁心桥 城南12012001038003.16凤凰西街河西120140011.745003.11百家湖城东120150012.545003.33工人新村城中90100016.750004进香河城中8517002050004.8江宁路河西70150021.445005.71洪武路城中85250029.450007.06大行宫城中5015003050007.2长江花园城中5017003450008.16三山花园城中85300035.350008.47月牙湖城东70250035.745009.52洪武北路城中7530004050009.6板仓街城东120500041.7450011.1东大旁城中40200050500012成贤公寓城中85700082.4500019.8以上数据现显示，不考虑地理位置、房屋设施和租赁空置造成的损失对租金收益的影响，目前南京市房屋月租赁平均价格在每平米6-83元之间，购置二手房作为长期投资的年租金收益率在6-7左右，略高于存款利率和国债利率。如果考虑税收、交易费用以及投资的风险，那么目前南京市二手房投资效益较低而风险较高，房价水平相对投资收益水平来说偏高，是无法和房地产开发商20以上的收益率相比的。当然，房价如果继续上涨，租金行情也能够继续攀升，那么就应当具体分析。根据以上模型，抉策地产研究中心将对南京市及周边地区的出租房屋租赁价格水平进行长期分区域监测、统计与研究，以期从投资收益的角度考量南京市房价水平，在此不再详述。三、2003年三季度南京市商品房价格因素及相关分析1.房价供需结构性失调是价格的上涨的主要因素从南京市第三季度消费者对商品住宅的期望单价与市场供给比例比较可以看出供需结构性的失调仍是目前南京市房价水平继续攀升最主要动因。根据抉策地产研究中心70楼盘数据库、抉策购房会员俱乐部数据库数据分析,2003年三季度消费者对南京市商品住宅的期望单价以及市场实际价格供给比例统计数据如图所示：表3-12 商品住宅期望单价分额与实际供给份额比较图（单位：元）统计显示，2003年三季度，2000-4000元/平米区间的商品住宅是最为消费者期望的，需求比例达到总需求量的60%，而供给比例只占总量的50%，供给不足状态较严重，而2000元以下/平米、3001至4000元/平米两个区间的商品住宅供给量则不能满足市场需求，2001-3000元/平米区间的商品住宅供给量则基本能够满足市场需求而达到了供需平衡、5000元以上/平米区间的商品住宅供给量能够满足市场需求并略微有所剩余，原因在于目前较高价位段商品住宅的开发较热。结合片区实际供给单价做相关性分析，单价在2000元以下/平米的供给除江北少数楼盘以外，只有在南京周边县级城市才有，而2000-4000/元的楼盘在市区范围内已难觅踪迹，基本集中在江宁片区，40005000元/平米的楼盘的供给从区位上说也不够平衡。以上房价分布特征，使迫切需要而又买不到合理价位住房的消费者，不得不在更高价位区间中购买住房，这种类型的购买直接促动了南京市房价的进一步上涨。 价格供应的结构性失调还表现在二手房、经济适用房、中低价商品房的供需失调上。目前，二手房价格偏高让更多消费者做出了购买商品房的决策；经济适用房项目的供应总量偏小以及较严格申购标准，让一部分经济能力较弱的消费者转向购买地理位置较偏如江北、江宁甚至溧水、镇江的商品房项