（民商法学专业论文）论物业管理中业主权利的保护.pdf

中文摘要 2 0 0 7 年3 月1 6 日全国人民代表大会正式通过的中华人民共和国物权法， 首次确立了建筑物区分所有权制度，填补了我国长期以来立法上的空白。建筑物 区分所有权制度是物业管理的前提和基础。根据中华人民共和国物权法的规 定，国务院对物业管理条例进行修改，将“物业管理企业”修改为“物业服 务企业”。这一修改不只是文字上的简单变化，更是我国物业管理的理念与宗旨之 所在。 物业管理与广大居民的生活、工作息息相关，但生活中侵犯业主权利的行为 屡屡发生，业主的合法权益一再遭到侵害。在西方发达国家和地区，物业管理的 理论早已是一种成熟的法律制度，物业管理的重要作用已为发达国家的实践所肯 定。而在我国，专业化的物业管理起步比较晚，相关法律法规还不是很健全，物 业服务企业缺乏专业能力和服务观念，导致物业管理实践中出现大量侵犯业主权 利的现象。因此无论从物业管理理论还是实践上看，业主权利的保护都是很重要 的。在传统的物业管理理论中，学者大多从宪法学、经济法学或行政法学与行政 管理的角度来论述对业主权利的保护，本文则从民商法角度来对此进行一些探讨。 本文除引言和结语外，共分为以下四个部分： 第一部分：物业管理的概述。现代的物业管理是业主或由业主组成的自治组 织委托的物业服务企业对物业小区所进行的维护和管理，物业管理的主体是全体 业主，而不是物业服务企业。物业管理基于建筑物区分所有权而产生并依附于、 从属于所有权，因此物业管理具有物权性质。业主大会是全体业主的自治机构， 业主是业主大会的成员，二者之间存在一种权利和义务关系。业主与物业服务企 业及其它服务提供者之间是一种委托合同关系，业主处于委托人的地位，物业服 务企业及其它服务提供者基于委托合同处于受托人地位。业主对物业小区享有专 有所有权和共有所有权及利用关系。 第二部分：物业管理中侵犯业主权利的形式。业主的权利多种多样，以业主 t 的权利范围为标准，业主的权利可分为对专有部分享有的自益权和对共有及公用 部分的共益权。由于业主权利的表现形式的多样性，对业主权利的侵犯也具有多 种表现形式，在前期物业管理中开发商对业主权利的侵犯表现为对业主知情权的 侵犯、对业主进行虚假广告宣传和虚假承诺以及对业主设立定金圈套等；后期物 业管理中表现为物业服务企业对业主财产权益和人身权益的侵犯。 第三部分：物业管理中业主权利的保护理论。针对业主的权利屡遭侵犯，从 制度上如何保护业主的权利是亟需解决的问题。私法自治是民法的基本原理，建 筑物区分所有权是私法上的制度，基于建筑物区分所有权的业主自治符合私法自 治的本意。建筑物区分所有权下，由于共有人的数量增加，必然造成谈判成本或 决策成本的增加，从而使共有产权不经济，同时因个别共有人不同意大多数共有 人的意见而固执己见，或者共有人之间产生了派别且关系破裂的情况下，共有产 权的交易成本或集体决策成本极高，甚至使集体决策成为不可能，由此产生了交 易成本理论和避免双方垄断问题的理论。另外，现代物业小区的业主动辄数百上 千人，分散化的集体决策显然不可行，这样，集体化决策的第三方理论成为必然 选择。 第四部分：保护业主权利的法律对策和建议。物权法中虽然为业主的维权 提供了法律依据，但也有不足之处。因此完善有关规定，明确业主大会的法律地 位，赋予其法人资格；对业主大会和开发商的权利加以制约，平衡与业主相关的 主体之间的权利和义务；纠正物业管理的指导思想，完善业主自治，提高业主的 维权意识，从各方面完善我国的物业管理法律制度，保护业主的权利。 主题词：物业管理业主权利物业服务企业 a b s t r a c t o nm a r c h16 ，2 0 0 7 ，t h en a t i o n a lp e o p l e sc o n g r e s s 犬f 朗船上口w 尸p o p 彪台r e p “6 ，纪q 厂( 砌f ，2 口，w h i c he s t a b l i s h e d f 0 n n a l l yp a s s e dz 乃pr b 口， as v s t e mo fc o n d o m i n i u m ， a n df i l l e dt h el o n g - s t a i l d i n gb l a i 出i nc m n e s el e g i s l a t i o nf o rt h ef i r s tt i m e a n da l s ot h e s y s t e mo fc o n d o m i n i 岫i st h ep r e r e q u i s i t ea n df o u n d a t i o no fp r o p e i r t ym a n a g e m e n t a c c o r d i n gt o 刃圮r p 讲r 劬豳三日w 尸p o p 彪台r e 矽甜6 ，纪c 向f ，2 口，t h es t a t e c o u n c i l r e v i s e dn 9 p p ，纱朋白玎铝它m p ”，价旃，z 口，2 c pi nw h i c h “p r o p e r t ym a i l a g e m e n te n t e 印r i s e ” i sr e v i s e dt o “p r o p e r t ys e r v i c ee n t e 叩r i s e ”a n dt h i sr e v i s i o ni sn o tj u s tas i m p l e r e v i s i o ni n 州t i n g ；i ti st h ep h i l o s o p h ya n dp u 印o s eo fc h i n e s ep r o p e r t ym a i l a g e m e n t p r o p e n ym a i l a g e m e mr e l a t e sc l o s e l yt ot h em a s s sl i f ea n dw o r k b u ti nd a i l y1 i f e ， t h eb e h a v i o r s o fv i o l a t i o n so nt h ep r o p r i e t o r s r i g h t s 印p e a rr e p e a t e d l yt h a tt h e p r o p r i e t o r s l e g i t i m a t er i g h t sa n di n t e r e s t sa r ee n c r o a c h e dc o n t i n u a l l y ，a sar e s u l t ，t h e r e l a t i o n s h i pb e t w e e no w n e r so fs o m ed i s t r i c t sa 1 1 dp r o p e r r t ym a n a g e m e n te n t e 叩r i s ei s l l i 曲l yt e n s e t h ep r o t e c t i o nt h e o r y o fp r o p r i e t o r s r i g h t si sm ei m p o r t a n tp a j to f p r o p e r t ym a n a g e m e n tt h e o 巧；w h a ti sm o r e ，i ti sa r e a l i s t i cp r o b l e mt h a tn e e d ss o l v i n g i nt h ew e s t e md e v e l o p e dc o u n t r i e sa n dr e g i o n s ，p r o p e r t ym a l l a g e m e n tt h e o r yw a s a l r e a d yam a t u r el e g a ls y s t e m ；t h ei m p o r t a n c eo fp r o p e r r t ym a i l a g e m e n ti sc o n f i m e d a 1 1 da m r m e db yt h ep r a c t i c eo ft h ed e v e l o p e dc o u n t r i e s b u ti nc h i n a ，t h es p e c i a l i z e d p r o p e n ym a j l a g e m e n t s t a r r t sm u c hl a t e r ，t h er e l a t e dr u l e sa n dr e g u l a t i o n sa r en o tp e r f e c t ， l a c k i n go fs p e c i a l i z e da b i l i t ya n ds e n ，i c ec o n c e p t i o ni np r o p e i r t ym a n a g e m e n t 1 e a d st 0a l a r g en 啪b e r so fv i o l a t i o n s o np r o p r i e t o r s r i g h t s a l t h o u g h2 功pr p 口，r 堙而船三仃， 尸e 印彪0 尼印肋z 纪矿( 确f 以口h a sb e e np r o m u l g a t e d ，i np r a c t i c et h ep r o p r i e t o r s r i g h t s s t i l ll a c ke 虢c t i v ep r o t e c t i o n w h e t h e rf r o mt h ep r o p e n ym a n a g e m e n tt h e o o rf r o m t h ep e r s p e c t i v eo fp r a c t i c e ，i ti sv e r ) ri m p o r r t a n tt op r o t e c tt h er i g h t so fo 、v n e r s i nt h e t h e o 巧o ft h et r a d i t i o n a lp r o p e i r t ym a n a g e m e n t ，s c h o l a r se l a b o r a t et h ep r o t e c t i o no ft h e r i 曲t so fp r o p e r t yo 、n e r sm o s t l yf r o mt h ep e r s p e c t i v e so f t h ec o n s t i t u t i o n a l l a w ，o ft h e e c o n o m i cl a w ，a 1 1 do ft h ea d m i n i s t r a t i o n b u tt h i sa r t i c l ed i c u s s e sf r o mt h ep e r s p e c t i v e o ft h ec i v i la n dc o m m e r c i a li ，a w i i i i na d d i t i o nt oi n t d u c t i o na n dc o n c l u s i o n ，t h i sp 印e ri sd i v i d e di n t of o u rp a n s ： p a ni ：o u t l i n eo fp r o p e r t ym a n a g e m e n t m o d e mp r o p e r t ym a l l a g e m e n ti s p r o p r i e t o r s o rp r o p e r t ys e r v i c e e n t e 印r i s e n t m s t e db ya u t o n o m o u so r g a i l i z a t i o n s c o m p o s e db yp r o p r i e t o r sm a i n t a i na 1 1 dm a n a g ep r o p e r t yd i s t r i c t s ，t h e m a i nb o d y p r o p e r t ym a n a g e m e n ti sa nt h ep r o p r i e t o r s ，r a t h e rt h a np r o p e r t ys e i c e se n t e 叩r i s e s p r o p e r 眵m a n a g e m e n tb a s e do nc o n d o m i n i u mo r i g i n a t e s 行o ma n dd e p e n d so n ，s u b j e c t s t oo 、n e r s h i p ，s op r o p e 啊m a i l a g e m e n th a sm en a c u r eo fp r o p e r t yr i g h t s t h ep r o 砸e t o r c o n g r e s si sa l l t o n o m o u sb o d yo f a l lp r o p r i e t o r s ，t h ep r o p r i e t o r sa r et h em e m b e r so ft h e p r o p r i e t o rc o n g r e s s ，a 1 1 dt h e ye x i s tt h er e l a t i o n s h i pb e t w e e nr i g h t sa 1 1 do b l i g a t i o n s t h e r e l a t i o na m o n gt h ep r o p r i e t o r s ，p r o p e r t ys e r v i c ee n t e 印r i s e sa i l do t h e rs e r v i c ep r o v i d e r s i sal d n do fr e l a t i o n s h i pb a s e do nt h ee n t m s tc o n t r a c t ，t h ep r o p r i e t o r sa r ea tt n l s t e e s p o s i t i o n ，t h ep r o p e n ys e r v i c ee n t e 印r i s e sa 1 1 do t h e rs e n ，i c ep r o v i d e r sa r ea t 也e t 1 u s t e e s p o s i t i o nb a s e do nt h ee n t m s tc o n t r a c t t h ep r o p r i e t o r se 巧o yt h ep r o p e rp r o p e n yr i g h t s a i l dc o m m u n a lp r o p e r t yr i g h t sa n dt h eu s er e l a t i o n st ot h ep r o p e r t yd i s t r i c t s p a r ti i ：f o 肌so fv i o l a t i o n so no 、n e r sr i g h t si nt h ep r o p e r t ym a n a g e m e n t t h e p r o p r i e t o r s r i g h t sv a r y ，t a _ k i n gt h er i g h t so fo w n e r sa st h es t a i l d a r d ；t h ep r o p r i e t o r s r i g b t sc a nb ed i v i d e di m ot h ep e r s o n a ls h a r e dn g h t sa n di n t e r e s t so fp r o p e rp a r t sa n d t h ec o m m u n a ls h a r e dr i g h t sa i l di n t e r e s t so fc o m m o na i l dp u b l i cp a n s d u et ot h e v 撕e t yo fp r o p r i e t o r s r i g h t s ，t h ef o 肌so fv i o l a t i o n st ot h ep r o p r i e t o r s r i g h t sa u r e v 撕o u s a n di nt h ee a r l y - s t a g ep r o p e l r t ym a n a g e m e n tt h ef o r m so fv i o l a t i o n st ot h e p r o p r i e t o r s r i g h t so fd e v e l o p e r sr e n e c tv i o l a t i o n st ot h ep r o p r i e t o r s r i 曲t st ok n o w ，t h e f a l s ea d v e n i s e m e n t sa n dp r o p a g a n d a so no w n e r s ，a n dt h ee a m e s tm o n e yt r 印ss e tb y d e v e l o p e r s a n di nt h el a t e s t a g ep r o p e n ym a n a g e m e n ti n c l u d e st h ev i o l a t i o nt o 恤 p r o p e r t yr i g h t sa n di n t e r e s t so ft h eo w n e r sa i l dt h ev i o l a t i o nt op e r s o n a lr i g h t s a i l d i n t e r e s t so ft h eo w n e r s p a ni i i ：p r o t e c t i o nt h e o r yo ft h eo w n e r si nt h ep r o p e r r c ym a n a g e m e n t a sf o r r e p e a t e dv i o l a t i o n so ft h ep r o p r i e t o r s r i g h t s ，as y s t e mo nh o wt op r o t e c tp r o p r i e t o r s r i g h t si st h eu r g e n tn e e dt os o l v e p r i v a t ea u t o n o m yi st h eb a s i cp r i n c i p l eo fc i v i l l a w ， c o n d o m i n i u mi st h es y s t e mi np r i v a t e1 a w ，a n db a s e do nc o n d o m i n i u mi nl i n ew i t ht h e i m e n d e da u t o n o m yo fp r i v a t el a w u n d e rt l l ec o n d o m i n i 啪，b e c a u s et h en 岫b e ro f t v o w n e r si n c r e a s e s ， i n e v i t a b l y l e a d st ot h ei n c r e a s eo ft h en e g o t i a t i o nc o s to r p o l i c y m a k i n gc o s t ，t h u sm a k i n g t h ec o m m o n p r o p e r t yr i g h tu n e c o n o m i c a l ；a tt h es 锄e t i m e ，s o m eo 、v n e r sd on o ta 掣e ew i t ht h em 勾o r i t yo f a l lo w n e r sa i l da d h e r es t u b b o m l y t om e i ro w no p i n i o n s ，o ro w n e r sp r o d u c et h ef a c t i o n ，觚db r e a kt h e i rr e l a t i o n ， 仃；m s a c t i o nc o s to fp r o p e r t ) ，r i 曲to rt h ec o l l e c t i v ed e c i s i o n m a k i n gc o s ti se x t r e m e l y h i g h ，e v e nc a u s e st h e c o l l e c t i v ed e c i s i o n m a k i n g i m p o s s i b l e ，t h u sp r o d u c i n gt h e t r a l l s a c t i o nc o s tt h e o r ya n dt h et h e o r yo fa v o i d i n gt h eq u e s t i o no f b o t l ls i d e s m o n o p o l y i na d d i t i o n ，t h ep r o p r i e t o r so fm em o d e mp r o p e r r t yd i s t r i c t sa r eh u l l d r e d so fo r t h o u s a l l d so fp e o p l e ，t h ed e c e m r a l i z a t i o no ft h ec o l l e c t i v ed e c i s i o n m a b n gi sc l e a r l y n o tf e a s i b l e ，s ot h a tc o l l e c t i v i z a t i o no ft b j r d - p a r t yd e c i s i o n m a k j n gt h e o r yb e c o m e st h e i n e v i 切b l ec h o i c e p a r t ：c o i m t e 姗e a l s u r e sa n ds u g g e s t i o n so ft h ep r o t e c t i o no fo w n e r s r i g k s a l t h o u g h7 功p 尺p 口，尺蜒珈船c 7 ，p p ( p 彪台r 哆p “6 ，z cq 厂( 砌f 聆口p r o v i d e st h ep r o t e c t i o no f p r o 研e t o r s r i 出sa n di n t e r e s t s ，i ti s n o tp e 疵c t t 1 1 e r e f o r e ，w es h o u l dp e 疵c tt h e r e l e v a n tr e g u l a t i o n sa n dc l a r i f yl e g a ls t a ：t u so ft h ep r o p r i e t o r s c o n g r e s s ，e n t r u s t i n g t h e mw i t hl e g a lp e r s o n a l i t y ；a i l da l s ow es h o u l d1 i m i tt h er i g h t so fm ep r o p r i e t o r s c o n g r e s sa n dd e v e l o p e r sa n db a l a n c er i g h t sa n do b l i g a t i o n sa n l o n gt h eb o d i e sr e l a r t e dt o p r o p r i e t o r s ；a n dw es h o u l dc o r r e c tt h eg u i d ep r i n c i p l e so ft h ep r o p e n ym a n a g e m e n t a 1 1 dp e 疵c tp r o 研e t o r sa u t o n o m y ，a d v a n c ep r o p r i e t o r s a w a r e n e s st op r o t e c ta n d d e f e n dt h e i rl e g a lr i g h t sa n dp e r f e c tt h el e g a lm l e sa n ds y s t e m so fc h i n e s ep r o p e n y m a n a g e m e n tf r o me v e r ) ，a s p e c t ，a 1 1 dt h u sp r o t e c tt h ep r o p r i e t o r s r i g h t s v ；p r o p e r t ys e i c ee n t e r p r i s e 关于学位论文独立完成和内容创新的声明 本人向河南大学提出硕士学位申请。本人郑重声明：所呈交妁学位论文是 本人在导师的指导下独立完成的，对所研究的课题有新的见解。据我所知，除 文中特别加以说明、标注和致谢的地方外，论文中不包括其他人已经发表或撰 写过酌研究成果，也不包括其他人为获得任何教育、科研机构的学位或证书而 使用过的材料。与我一同工作的同事对本研究所做的任何贡献均已在论文中作 了明确的说明并表示了谢意。 学位申请人( 擘住论皮作者) 釜名： 2 。桫年 月2 i 日 关于学位论文著作权使用授权书 本人经河南大学审核批准授子硕士学位。作为学位论文的作者，本人完全 了解并同意河南大学有关保留、使用学位论文韵要求，即河南大学有权向国家 图书馆、科研信，包机构、数据收集机构和本校图书馆等提供学位论文( 甄质文 本和电子文本) 以供公众检索、查阅。本人授权河南大学出于宣扬、展览学校 学术发展和进行学术交流等目的，可以采取影即、缩印、扫描和拷贝等复制手 段保存、汇编学位论文( 甄质文本和电子文本) 。 ( 涉及保密内容的学位论文在解密后适用本授权书) 学位获得者( 学位论文作者) 釜名：缱煎垄 2 0 卅岁月；9 目 学位论文指导教师签名： 引言 物业管理市场的规范运作有助于城市的繁荣与稳定，对全社会起着最基本的 稳定器的作用，是关系国计民生的大事。2 0 0 7 年3 月1 6r 全国人民代表大会正 式通过的中华人民共和国物权法，首次确立了建筑物区分所有权制度，填补了 我国长期以来立法上的空白。根据中华人民共和国物权法的规定，国务院对 物业管理条例进行修改，将“物业管理企业”修改为“物业服务企业”。这一 修改不只是文字上的简单变化，更是我国物业管理的理念与宗旨之所在。 但由于业主、物业的使用人和物业服务企业所处地位的不同、观念上的差异 及其所享有的权利和所承担的义务的变化，导致旧矛盾尚未完全解决，新矛盾又 不断产生，物业管理已是社会各界关注的一个问题。同时，由于对自身权利了解 的不充分和对物业管理行业的不知情，再加上住房商品化与住宅建设小区化导致 来自不同单位、行业、职业、地域和文化背景的业主之间人际关系的陌生化，单 一业主的权益和作为业主共同体的权益无法于短期内在制度上予以整合。因此， 在现行物业管理体制下形成的物业管理关系，业主往往处于明显的弱势地位，物 业管理人常常利用自身在专业知识和经济实力等方面的优势，在物业管理与服务 的过程中，业主除应负担与自身的权利义务不对称的物业服务合同所约定的不合 理的义务外，物业管理人滥用或者扩张其受托管理权限，其权益还遭到来自物业 管理人各种形式的非法侵害，从而引发一系列物业管理纠纷， 这和“市场经济特 质与民商法之品格 极不相符。 因此，笔者将“论物业管理中业主权利的保护”这一现实课题作为硕士论文 题目，关注物业管理侵权，规范物业管理行为，通过对现有物业管理法律制度的 此处“物业使用人”和“非业主使用人”同义。“非业主使用人”指不具有物业的所有权，但对物业享有 使用权，并依照合同、法律规定能行使业主部分权利的人。参见蔡华主编：物业管理法律理论与实务，人 民法院出版利：2 0 0 0 年版，第4 5 爽。 。当前购买经济适用房的人同益增多，但这类购房人对房屋所有权仅享有有限处分权，凼此这类部分产权人 的物业管理权利遭到侵犯时，因权利的有限性无法及时获得保护。 母参见肖海军、李华著：物业管理侵权的法律救助，湖南人民版社2 0 0 5 年版，第1 1 3 页。 王明锁：市场经济特质与民商法之品格，载河南大学学报( 社会科学版) 2 0 0 7 年第1 期。 完善和创新，对物业管理中的受害业主提供有效的、充分的法律救济，希望对维 护业主的合法权益、推进文明小区的创立、改善业主与物业服务企业之间的关系 有所裨益。 物业管理的概述 ( 一) 物业管理的概念与性质 1 物业管理的概念 关于物业管理的概念，理论界有广义与狭义之分。山广义的物业管理指业主对 其所有或使用的物业进行的自治性管理和专业的物业服务企业受业主选聘、委托 而对物业进行的专业化管理的统称。狭义的物业管理是指依法成立的物业服务企 业通过公平、公正、公开的市场竞争，接受特定业主的委托，依据法律法规、行 政规章的规定和物业服务合同的约定，运用现代管理科学知识和新方法、新技术， 对受托管理的物业进行维修、养护、改良和经营，对受托管理的物业区域的公共 秩序进行维护，为业主和非业主使用人提供特约服务，并依约定合理收取服务费 的行为。 目前，在发达的国家，物业管理早已是一项成熟的法律制度。各国的物业管 理法律制度，就像各国的公司法律制度和知识产权法律制度一样，大同小异。发 达国家的物业管理法律制度，在结构上一般分为两个部分，一是物业小区的财产 权利如何划分和设立；二是物业小区如何进行管理，所以从某种意义上来说，一 个国家制定的物业管理法律，就是一部有关物业小区应当如何进行管理的法律。 因此，物业管理的主体是全体业主而不是物业服务企业。但是，从我国的现行的 立法和有关学者来看，侧重于狭义理解，总是把物业管理与物业服务企业紧密关 联，似乎离开了物业服务企业，便不能称为物业管理。如我国物业管理条例 。参见董藩、秦风伟、刘毅编著：物业管理法律与制度，清华大学出版社2 0 0 6 年版，第5 页。 2 ( 2 0 0 7 年) 第2 条规定：“本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企 业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和 相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的 活动。”北京市居住小区物业管理办法( 1 9 9 5 年) 第4 条规定：“本办法所称物 业管理，是指居住小区的物业产权人、使用人委托物业服务企业对房屋及其设备 以及相关的居住环境进行维护、修缮和服务的活动。”珠海市住宅小区物业管理 条例( 1 9 9 6 年) 第3 条第4 款规定：“本条例所称物业管理，是指业主委托物业 管理公司对物业进行日常维修、修缮和整治，并对住宅小区内的绿化、交通、治 安、环境卫生等项目进行的日常管理。”湖南省城市住宅区物业管理条例( 2 0 0 2 年) 第2 条第2 款规定：“本条例所称物业管理，是指物业服务企业接受业主委托， 依照合同约定，对物业管理区域内的房屋共用部位、共用设备以及配套的共用设 施的维修、养护、管理，并提供相关服务的活动。天津市物业管理条例( 2 0 0 2 年) 第3 条第2 款规定：“本条例所称物业管理，是指全体业主对物业共同利益的 维护和管理，由物业管理服务企业依照与业主或业主会合同约定，为业主提供服 务，对物业及其环境、秩序进行专业养护、维修和管理。”目前，我国学术界关于 物业管理有以下几种观点： 第一，由物业服务企业、专业人员依照有关法律、法规和按照合同或契约对 已经建成并投入使用的各类房屋建筑及其附属设施和场地进行有偿管理，并对涉 及房屋周围区域的环境保护、清洁卫生、治安保护、环境绿化、道路交通等项目 的维护、修缮和整治等实行一揽子的统一管理和服务。 第二，狭义的物业管理可以定义为：物业管理经营人接受物业所有权人或根 据合同、法律规定有权根据委托合同的非业主使用人的委托，根据国家法律、法 规及委托合同，按照国家及行业等标准，对物业进行养护、维修等管理。 第三，物业管理是指业主委托物业服务企业及对其物业共有部分和共同事务 m 参见陈湛匀主编：物业管理实务，上海人民出版社1 9 9 5 年版，第2 3 页。 西参见蔡华主编：物业管理法律理论与实务，人民法院出版社2 0 0 0 年版，第1 0 页。 3 进行管理的活动。 第四，物业管理是指由专门的物业管理经营机构和人员受物业所有者的委托， 根据国家有关法律，依照合同和契约，运用现代管理科学和先进的维修养护技术， 对己竣工验收投入使用的各类房屋、建筑用地、公用设施以经营的方式进行管理， 同时对物业区域内的环境、清洁卫生、保安、公共绿化、道路等进行统一有偿的 专业管理，并向房屋产权人、使用人提供多层次、全方位的服务。 第五，物业管理是指专业机构受物业产权人的委托，依照物业服务合同对物 业以经营的方式进行管理，并向业主和住户提供多方面综合服务的行为。 第六，物业管理一般指专业机构受物业业主的委托，根据法律和合同行使管 理权，对物业区域进行统一维修、养护、经营、管理，并为业主或非业主使用人 提供全方位服务，以发挥物业最大使用价值和经济效益。 从以上几种观点可以发现，他们具有共同的特点即把物业管理的概念限于物 业服务企业所实施的物业管理活动。笔者认为把物业管理的概念局限于物业服务 企业所实施的物业管理活动，从理论上看无法自圆其说，从实践上看也是有害的。 物业服务企业本身并不具有对他人物业进行管理的可能性，其之所以能够进行物 业管理活动，是因为它从业主那里得到了授权。如果授权者自己没有进行物业管 理的权利，那么授权者又如何能把这项权利委托他人行使? 同时从价值上分析， 物业管理是附随于物业而产生的，只不过最初所进行的这类物业管理活动由于建 筑物的结构简单而没有专业化的必要和可能，当然也就不可能也没有必要出现该 专业化的术语“物业管理”。因此，应把物业管理的概念作如下界定：“广义 的物业管理，指不动产或房地产所有人对自己的财产所进行的维护和管理；狭义 的物业管理，指物业小区的业主通过由全体业主组成的自治机构，对物业小区所 进行的维护和管理。因此，物业管理的主体是全体业主的自治机构，而不是物业 服务企业。物业服务企业只不过是通过提供专业的物业管理服务而进行营利的经 参见程信和、刘国臻著：房地产法，北京大学出版社2 0 0 1 年版，第1 8 7 页。 圆参见j 二文正、韩强主编：新编房地产法学，岛等教育出版社1 9 9 8 年版，第2 9 8 页。 参见李延荣、周王j 著：房地产法，中国人民人学出版社2 0 0 0 年版，第1 8 3 页。 吼参见符启林著：房地产法，法律出版社2 0 0 2 年版，第3 2 7 页。 4 营实体，就好像律师事务所能提供专业的法律服务，会计事务所能提供专业的会 计服务一样。 2 物业管理的性质 物业管理的性质是行政性质的管理还是民事性质的管理，在我国物业管理 条例和物权法颁布以前，无论是理论界还是实务界，有不同的观点和看法。 主张行政性质的人认为，物业管理是一种行政管理，物业管理人与被管理人之间 是一种法律地位不平等的隶属关系，这是计划经济时期具有代表性的主流观点。 这种观点的事实根据是我国在2 0 世纪9 0 年代以前相当长的时期内，房地产管理 实行国家行政式集中管理与单位内部管理。主张民事性质的人认为，物业管理是 一种民间性、自治性、委托性的民事管理行为，物业管理的当事人之间的关系是 法律地位平等、权利义务对等、行为彼此互动的民事关系。物权法的颁布和 物业管理条例的修改，实际上也意味着在物业管理领域，我国长期以来实行 的国家行政式集中管理与单位内部自行管理的行政型物业管理模式，正在向以民 间性、自治性、委托性的民事型物业管理为主体，以国家对物业管理活动进行行 政监督为补充的市场型物业管理模式的转变。因此，物业管理的民间性、自治性、 委托性、专业性和有偿性，在学理上已取得了较为广泛的认可，在立法上也被普 遍接受。纵观西方国家和有关发达地区的立法，将物业管理理解为民事性质的管 理，更具有合理性。另外，物业管理以建筑物区分所有权为基础，物业管理权实 质上是建筑物区分所有权人将其所有权权能的一部分让渡给物业服务企业行使的 权利，其基于建筑物区分所有权产生并依附、从属于建筑物区分所有权，因此， 其具有明显的物权性质。 m 中国社会科学院法学研究所民法空主任孙宪忠研究认为，物业管理条例足按照物权法的原理制定出来 的，虽然表面j 二看，这个条例没有使用物权、所有权这砦词汇，但足它的伞部内容贯彻j ，所有权人权利至上、 个人权利与公共利益相协调、禁止权利滥用这些当代物权法的基本精神。 罾潘嘉伟：论物业管理的物权性质，载于中国人民人学复印报刊资料民商法学2 0 0 6 年第9 期。 ( 二) 物业管理的必要性 每一个物业的所有权人被称为业主。在一般情形下，业主行使自己物业的管 理权，无需法律作出特别的安排，即使业主因某种原因不能管理而让别人代管， 其法律关系可以通过一般的民事法律规范加以解决和调整，无需专门的物业管理 制度。显而易见，物业管理不是针对单独所有的物业而言的。现代物业管理制度 的产生与两个因素有关，一个是建筑物区分所有权，一个是社区。 1 建筑物区分所有权与物业管理 建筑物区分所有权观念萌芽于人类文明之始的奴隶社会。在奴隶社会初期， 由于生产力和商品交换的发展，“造成新的力量和新的观念，造成新的交往方式， 新的需要和新的语言”，而且“聚集着社会的历史动力”的城市出现。这样，由 于经济的发展、人口的增长、土地的稀缺，建筑物往往向高空发展。一栋建筑物 的可居住面积空前扩大，通常不能仅仅由一人所有而出现权利主体多元化，这种 共同所有的现象和状态，被当代民法称之为建筑物区分所有权。罗马法是“以私 有制为基础的法律的最完备形式”，对后世各国民法产生了深远影响。但建筑物 区分所有权未能在罗马法上获得确认，他们认为“建筑物之所有权非地皮所有人 莫属”，称为“地上物属于土地所有人主义。但随着历史的发展，“早在公元前 约2 0 0 0 年的巴比伦与公元前约1 8 0 0 年前的罗马，就出现了与今日区分所有权相 当的建筑物所有形态。” 西方国家在工业革命后，纷纷确立了建筑物区分所有权 制度，随着两次世界大战的爆发，住房出现危机，在此条件下各国纷纷制定了专 门的建筑物区分所有权法律。如奥地利于1 9 4 8 年制定“住宅所有权法”， 德国在 1 9 5 1 年3 月1 5 日制定了住房所有权及长期居住权的法律，美国联邦住宅局在 讪马克思恩格斯全集第4 6 卷( 上册) ，人民f j ：版种1 9 7 9 年版，第4 9 9 页。 甜参见王利明：物权法论，中国政法大学出版社1 9 9 8 年版，第3 5 7 页。 参见江1 、米健：罗马法基础，中国政法大学出版社1 9 9 1 年版，第1 页。 。参见梁慧星：中国物权法研究，法律阽l 版社1 9 9 8 年版，第3 7 4 页。 5 参见陈华彬：现代建筑物区分所有权制度研究，法律出版社1 9 9 7 年版，第2 页。 啦戴东雄：论建筑物区分所有权之理论基础，载( 台) 法学从刊第1 1 4 期。 6 1 9 6 2 年制定了公寓大厦所有权创设之形态法，法国在1 9 6 7 年3 月1 7 日也制 定了住宅分层所有权立法。从此随着经济的发展，建筑物区分所有权蓬勃发展 起来。建筑物区分所有权制度必然“走俏”，因为它不仅仅是一种财产的规范，更 重要的它是一种生活的规范，是人与人之间的和谐。 建筑物业主不但对建筑物依法享有占有、使用、收益和处分的权利，而且还 有权决定对建筑物的管理事务。物业管理权是物业所有权的自然延伸，所有权人 有权对物业用什么方式管理。有关物业管理的制度和约定，不能影响和排斥所有 权人对物业管理区域内公共场所和公共设施的使用权利。业主都是建筑物业主团 体的成员，他们对有些物业管理区域内的重要事务进行表决，有权参与业主公约 的制定，有权决定选聘和解聘物业服务企业，有权监督物业服务企业履行管理合 同的义务。从此意义上讲，物业管理的法律基础是建筑物区分所有权，建筑物区 分所有权是物业管理的权利来源。 针对一个单独所有的物业而言，物业管理没有存在的必要，建筑物区分所有 权是物业管理的前提和基础。现代物业管理产生于业主独立享有的专