西安城市概况与经济发展.doc

西安城市简介?西安为陕西省省会，世界著名的历史文化名城，中国六大古都之首。同时，西安还是中国六大交通枢纽城市之一，十五个副省级城市之一,九大区域中心之一。?1992年7月国务院批准西安为内陆开放城市，其为新亚欧大陆桥中国段陇海兰新线上最大的中心城市。?西安市现辖9区4县（新城区、碑林区、莲湖区、灞桥区、未央区、雁塔区、阎良区、临潼区、长安区、蓝田县、周至县、户县、高陵县），总面积9983平方公里，市区面积1066平方公里。西安市15个副省级城市成都沈阳长春哈尔滨青岛武汉西安南京济南广州厦门深圳大连杭州宁波西安城市地位?西部地区重要的中心城市?国家重要的科研、教育和工业基地；西北地区最大的城市。西安地处我国中、西北地区最大的工业中心西两大经济地域结合部，是西北各省通往西安是国家科学研究、高等教育、国防科技和西南、中原及华东的门户与枢纽。市区面高新技术产业的重要基地，综合科技实力居全积1066平方公里，现有户籍人口764万人，国第三；拥有陕西重汽、西电集团、西飞集团是中国西北地区最大的城市。等一大批优秀企业；拥有国家级科研基地9个，普通高等学校47所，在校学生数量位居全国第西北地区的交通枢纽与物流中心。西安共三。有国际航线29条，是全国第四大国际航空枢纽，铁路承东启西、是连接南北的咽喉?著名的旅游中心城市要道，共有14条线路，直通全国24个省会悠久的历史积淀和丰富的人文资源，使西安居和4个直辖市。优越的地理区位和深远的历中国六大古都之首，是世界四大文明古都之一，史渊源，使西安成为中国北方西部最大的是著名的旅游中心城市。2007年全市共接待游商品流通中心与物资集散地。客3118万人次，其中海外游客100万人次。西安城市规划城市性质城市人口及用地规模世界闻名的历史文化古都、旅游名城；中国指标近期远期重要的教育、科研、装备制造业、高新技术2004-2010年2010-2020年产业基地和交通枢纽城市；新欧亚大陆桥中市域总人口规模955万人1030万人国段和中西部的主城区；陕西省省会。市区人口规模695万人765万人主城区人口规模525万人600万人城市发展目标市区用地规模695平方公里788平方公里主城区用地规模525平方公里600平方公里到2020年，全市国内生产总值达到5670亿元，人均国内生产总值达到7590美元，城乡居民人均可支配收入达到20000元，基本社会保障率达到85%，城市化水平达到80%，城市经济规模基本达到我国中等发达城市水平。资料来源：西安规划局西安城市规划城市总体布局九宫格局一城多心。未来西安将按照九宫格局、虚实相当的总体结构，形成几个外围副中心：户县副中心；新筑、临潼副中心；阎良副中心；高陵（跨过渭河）、泾河工业区副中心；长安副中心。行政中心外迁建设外围新区。古城区内发展将以商贸、旅游为主，逐步降低古城墙以内区域的居住人口密度；在主城区二环以外南部和北部各控制一处用地，作为行政中心预留地；规划渭、灞、浐河成为城市内河，形成高尚住宅区和旅游度假区及城市新的副中心。综合交通规划远期规划建设六条轨道交通线。未来西安将建成6条轨道交通线，总长251.8公里。近期（2006-2015年）建设一号线和二号线，远期（2016-2020年）建设三号线，远景（2021-2050年）建设四、五、六号线和一号线东、西延伸段及二号线北延伸段。地铁二号线一期工程现已开工建设。一期北起铁路北客站，南至长延堡，预计于2010年正式投入运营。二号线沿未央路和长安路纵贯城市南北，是连接北部经济技术开发区、中心商贸旅游区和南部文教科研区的重要线路。资料来源：西安规划局西安城市规划关中城市群开放层中间层以西安为中心的大关中城市群本体由10个城市组成，紧密层其体系框架分四个层次：核心层，即大西安中心城区，在古城北部建设大西安现代城市新中心；紧密层，即大西安四大副中心临潼、长安、咸阳、三原；核心层中间层，即大西安都市圈，三大外围中心城市杨凌、铜川、渭南；开放层：即大关中城市群六大周边中心城市宝鸡、彬县（彬州）、黄陵、韩城、华阴（华山）、商洛（商州）。西咸一体化2002年12月，西安、咸阳两市签订西咸经济一体化协议书。2004年6月，两市共同制订出台了西安、咸阳实施经济一体化战略规划纲要，提出用13年时间，分三个阶段，全面实施西咸一体化发展战略规划的具体奋斗目标和经济指标。资料来源：陕西建设网经济发展总量及增长城市经济持续快速增长，发展动力充足，但与发达城市比仍存在明显差距。历年gdp及增长?2007年西安gdp为1737亿元，比上年增长14.6，为11年来增速最快的一年。gdp平均年增长率达2000 14.6%15%到13.5%。13.5%13.5%14%1500 13.1%13.0%13%1000 1737 ?随着欧亚经济论坛定址西安（每两年举办一1474 12%次），2011年西安世界园艺博览会申办成功，以500 947 1102 1270 及西安计划着手申报国家综合配套改革试验区，11%预计未来西安gdp将进一步高速增长。0 10%2003年2004年2005年2006年2007年gdp（亿元）增长率（）*2007年北京gdp为9006亿元，上海为12001亿元，天津为：西安统计年鉴5018亿元。数据来源人均可支配收入、消费性支出及增长自2006年来，城市居民收入水平与消费水城市居民人均可支配收入及增长平显著增长，其对于城市商业网点的布局、15000 16.1%20%购物环境及商品质量将要求更高。12000 12.7%13.3%15%10.3%9000 7.9%10%6000 12662 5 ?2007年西安城市居民人均可支配收入为126627748 8544 9628 1090元，是3000 5%2003年的1.63倍，平均年增长率为12.1%。0 0%2003年2004年2005年2006年2007年人均可支配收入（元）增长率（）?2007年西安城市居民人均消费性支出为10098元，是2003年的1.48倍，平均年增长率为9.6。城市居民人均消费性支出及增长15000 20%13.8%12000 *2007年北京人均可支配收入及消费性支出分别为12.4%15%21989和15330元，上海分别为23623和17255元，天津分9000 9.2%别为10%16357和12029元。6000 6.0%6.4%3000 6805 7428 7900 8987 10098 5%0 0%2003年2004年2005年2006年2007年人均消费性支出（元）增长率（）数据来源：西安统计年鉴社会消费品总额及增长消费品零售额绝对量与发达城市比存在较大差距，但零售消费市场正以超出城市总体经济增长的速度，呈快速发展态势，为社会消费品零售总额及增长零售商业的发展带来较好契机。18.7%1000 .5%20%15.1%15.2%16800 13.0%15%600 ?西安2007年社会消费品零售总额比上年增长18.7%，年平均增长率为922 10%15.7%。400 776 6 503 579 665%200 0 0%?西安社会消费品零售额的平均增长速度，超过城市gdp的平均增长速度。2003年2004年2005年2006年2007年社会消费品总额（亿元）增长率（）数据来源：西安统计年鉴*北京2007年社会消费品总额为3800亿元，上海为3848亿元，天津为1604亿元。人口数量及增长城市户籍人口与常住人口持续小幅递增。户籍人口及增长770 3.0%750 2.0%2.3%1.5%1.5%730 2.0%1.2%?2007年末全市户籍人口为764万人，比2003年增710 1.0%加了47万人。690 717 725 742 753 764 670 0.0%2003年2004年2005年2006年2007年?2007年末全市常住人口831万人，比2003年增加户籍人口（万人）增长率（）了53万人。常住人口及增长840 3%2.1%2.5%*北京2007年末全市户籍人口1213万人（常住人口1633万人），上海为1379万人（常住人口820 2.0%1858万人），天津为959万人（常住人口800 2%1.2%1115万人）。0.9%780 1%760 778 787 807 823 831 740 0%2003年2004年2005年2006年2007年常住人口（万人）增长率（）数据来源：西安统计年鉴旅游市场分析旅游市场活跃，西安作为著名旅游城市的旅游人口及收入辐射力和吸引力较强。35003118273928002424208421001648?2007年，西安市总游客3118万人，旅游总收入237.2亿元人民币。其中，海外旅游人口100万人，1400700旅游外汇收入5.4亿美元。106 154 179 204 237 02003年2004年2005年2006年2007年旅游人口数（万人）旅游收入（亿元）?西安旅游人口及收入年均增长率维持在15左右，海外旅游人口及旅游外汇收入年均增长率海外旅游人口及旅游外汇收入超过15%。120 100 100 87 78 80 65 *2007年北京总游客1.4亿人次（含442万国际游客），60 总收入34 2103亿元。40 20 4 *2007年上海总游客1.02亿人次（含1.5 3.3 4.1 4.7 5.666万国际游客），总收入0 1952亿元。2003年2004年2005年2006年2007年海外旅游人口（万人）旅游外汇收入（亿美元）数据来源：西安统计年鉴西安城市概况与经济发展总结1.西北中?某鞘械牡匚焕谖饫赐蹲收摺魑鞅钡厍畲蟮墓抵行摹煌嗯臀锪髦行模洗蟮木霉婺欣谖饫赐蹲收撸步偈怪型馍碳腋踊匚靼采桃凳谐?.旅游业的繁荣可与商业娱乐业互为促进。丰富的旅游资源，悠久的历史文化使西安具备较强的旅游辐射力，旅游产业与商业娱乐业的发展易形成联动效应。3.城市向古城区外拓展，为环线商业发展带来机遇；轨道交通建设将促进地铁沿线商业发展。政府城市规划明确指出，未来城市向古城区外扩展，为二环附近区域商业发展带来新的机会。未来规划6条轨道交通线，并于2015年前建成地铁一二号线，将给地铁沿线区域带来新的商机。4.城市群战略利于提升西安战略地位和综合竞争力，并增强对周边城市的商业辐射力和影响力。关中城市群、西咸一体化的城市群战略，将有助于提升西安在西部大开发中的战略地位，增强西安的综合竞争力。同时，西安作为城市群的战略核心，其对周边城市的商业辐射力和影响力也将进一步扩大。西安城市概况与经济发展总结5.城市经济发展速度快，并面临新一轮发展机遇。2007年西安gdp为11年来增速最快的一年，与此同时，欧亚经济论坛正式定址西安，每两年举行一次；2011年西安世界园艺博览会申办成功；目前着手申报国家综合配套改革试验区，西安正面临新的发展机遇。6.零售消费市场与发达城市比差距明显，但呈快速发展态势。城市消费品零售额绝对量与发达城市比存在较大差距，但零售消费市场正以超出城市总体经济增长的速度，呈快速发展态势，为零售商业的发展带来较好契机。7.居民生活质量提高，将对城市商业发展的“质”与“量”提出新要求。居民收入自2006年来显著增长，随着居民生活质量的提高，其将对城市商业网点的数量、布局、业态结构、商业品质和环境等提出更高要求。主要商圈分布西安主要商圈分布北开发区商圈家世界北郊店长乐家世界莲湖店钟鼓楼商圈路商土门商圈圈小寨商圈主要商圈分布钟鼓楼商圈1.西安最核心最繁华的成熟商圈。钟鼓楼4.商业集中，竞争激烈。钟鼓楼商圈的百货商圈是以钟楼为中心，延伸至东、西、南、店数量占据了西安百货店1/2以上，包括开元、北四条大街及解放路所构成的城市核心商圈。民生、世纪金花、百盛、巴黎春天等。百货目前商圈内主要商业都集中在东大街和南大店的集中及品牌资源的相似性使得同质化竞街上，西大街的改造工作还在进行之中，未争严重。临街店铺尤其服装类业态的竞争则来有较多大体量的商业综合体出现。钟鼓楼更为激烈。目前西大街、东大街数个新商业商圈是西安目前最成熟的商圈。项目在建，未来商圈竞争将更加激烈。2.市级商圈辐射范围广泛。作为西安唯一的5.租金水平高。该商圈平均租金水平在西安市级商圈，钟鼓楼商圈辐射范围广，不仅辐最高，为14-20元/天/m2（首层临街商铺），射西安市区，还辐射周边市县乃至整个西北其中东大街服装类中小店铺租金达到27-33元地区。商圈主要消费群体是西安市民、国内/天/m2，南大街达到20-27元/天/m2。外游客及西安都市圈周边地区消费者。西安6.商业逐步向中高端升级。钟鼓楼商圈是西中高档消费人群集中在此商圈消费。安中高端商业的主要集中地。中大国际逐步调整成功，美美百货（2008年3月更名为巴黎3.交通便利。钟鼓楼商圈地理位置优越，交通便利，地铁二号线的建设将进一步增强其春天）进驻长安国际，世纪金花收购海大春通达性。天百货（将于2008年底调整完毕开业），此类项目的发展将带动商圈档次的提升。主要商圈分布钟鼓楼商圈开元商城世纪金花巴黎春天（原美美百货）中大国际兴正元广场与时代百盛解放路民生百货主要商圈分布小寨商圈1.西安第二大商圈，区位良好。小寨商圈4.区域内商业档次整体偏低。小寨商圈的以小寨十字为中心，北到南二环，南到电视购买力水平决定了其整体商业档次偏低，塔，东连曲江新区，西接西高新，地处几个以百盛、金鹰国贸、服装市场（飞炫购物重要区位的核心。小寨附近有30多所高等广场）和小商品市场为主。商圈内购物环院校、科研?挂约岸嗉掖笾行蜕坛。桃稻臣坝布涮咨枋酱纳啤瘴己茫似俏靼驳诙笊倘怀莆龃斡谥庸穆摹案敝行摹焙汀按紊?.租金水平仅次于钟鼓楼商圈。该商圈圈”。平均租金水平仅次于钟鼓楼，为7-12元/天/m2，临街中小面积商铺租金为12-20元/天2.以年轻人为主力消费群，具消费活力。小寨商圈的人流以年轻人为主，主要来自城/m2。南周边的各大专院校、附近居民区和企事业6.区域未来发展存在局限。区域现有商业单位。鉴于周边高校集中，商圈业态构成有环境不佳，如购物环境较乱，硬件软件配较强倾向性：满足周边居民和师生的就近购套不足，缺少公共休闲空间，交通人流混物需求、价位中低的时尚休闲类业态组合，乱，停车设施严重不足等。此外，区域内如服饰手机等。业态结构不合理，以购物为主，缺少休闲3.交通便利。小寨商圈位于西安主干道长安娱乐业态。诸如此类不利因素使商圈未来路，地铁二号线也经过该区域，将进一步增业态调整空间受限，区域新建商业项目相强其交通通达性。对其他区域明显较少，限制了其发展潜力。主要商圈分布小寨商圈小寨百盛金鹰国贸军人服务社商场安南城家乐福雁塔文化新天地主要商圈分布高新区商圈1.新兴的区域型商业中心。高新商圈是4.租金水平较低。作为新兴商圈，高新区的租近两年来世纪金花百货和金鹰百货入驻后金目前在西安处于较低水平。临街店铺平均租逐渐兴起的，发展时间较晚，其已逐步发金在3-5元/天/m2，大卖场内平均租金在5-8元展成为西安区域型商业中心的代表。/天/m2。2.产业经济拉动商业发展。作为西安的5.以区域消费者为主，商业档次相对较高。cbd，高新区是西安高新技术企业办公最高新区商圈距离其他商圈相对较远，且商圈形集中的区域，良好的商务氛围带动了商业成时间不长，目前主要辐射区域内消费者。消发展，区域内的良性经济循环使未来商业费者主要来自区域内大中型企业和周边居民，发展潜力巨大。这部分人的收入水平相对较高，因此区域内商业档次大多为中档偏高水平。3.区域内部交通便利。高新商圈主要集中6.区域商业具备良好的成长潜力。高新区目在科技路和高新路的交界，属于高新区内部的核心地段，加之高新区的道路条件较前企业集中，住宅开发量大，随着未来入驻企好，在区域内部能够方便到达商圈。业和居民增加，区域商业将有更充足的发展动力，发展前景较好。主要商圈分布高新区商圈世纪金花金鹰百货易初莲花与爱家超市主要商圈分布三大主要商圈对比指标钟鼓楼商圈小寨商圈高新区商圈商业氛围商业集中，人气旺商业氛围较浓商业氛围逐步形成中商业档次逐步向中高档升级中偏低中偏高租金水平平均14-20元/天/m2平均7-12元/天/m2平均3-5元/天/m2交通现状外部交通便利，地面交通外部交通便利，地面交通人流拥堵较乱外部交通便利交通规划目前地铁二号线在建目前地铁二号线在建近期无轨道交通辐射消费人群西安全市及其周边地区，以周边院校/居民/企事业单位区域内大中型企业及新部分旅游者为主，面向全市年轻人兴住宅人口区域消费力强中等较强区域现有配套以商业、酒店、办公、娱乐为主以商业、教育、居住为主以办公、酒店、商业为主区域竞争状况新建项目多，竞争激烈新建项目不多，竞争一般竞争强度不大受城市规划影响，传统商未来发展潜力圈的商业影响力会相对减区域缺少系统规划，未来发展区域发展渐趋成熟，未?趺媪僦圃祭捶骨绷洗?主要商圈分布其他商圈指标长乐路商圈土门商圈北开发区商圈大雁塔商圈商圈范围以朝阳门为起点，延伸以土门为中心，周边沿未央路从北二环向集中在大雁塔附近至长乐西路、长乐中路辐射1.5公里北区域辐射范围城东范围，大型批发市场辐射全西北城西范围城北范围文化旅游辐射全国商业档次低档低档低档中档（大众）主要业态服装批发市场、超市、临街商铺、专超市、临街商铺、专临街商铺卖店卖店文化旅游类商业消费人群西北范围内服装零售商、企事及西安市内消费者城西范围内居民附近居民、企事业附近居民单位业单位，旅游人群代表项目丹尼尔商城、西北轻工业批发市场、义务商城爱家、国美、苏宁人人乐（崇尚百货）、大唐不夜城、芙蓉坊、苏宁秦汉唐西安传统商圈，服装、商圈初步形成阶段，商圈初步形成中，西数个大体量商业项目在总体评价轻工业批发市场集中地，西安商业规划的区域安商业规划的区域性建或招商中，曲江政府辐射范围较广性商贸中心之一商贸中心之一大力支持发展文化旅游型商业主要商圈分布其他商圈土门商圈（爱家购物广场）北开发区商圈（人人乐/崇尚百货）大雁塔商圈（大唐不夜城）长乐路商圈（西北轻工批发市场）主要购物中心与百货店分布西安主要购物中心与百货分布注：大唐西市、慈恩镇、芙蓉坊、大唐不夜城、秦汉唐和庙街为商业街。主要购物中心与百货店分布钟鼓楼商圈项目概况（现有项目）项目物业建筑面积开业名称类型（m2）时间现状主力店/品牌代表备注开元商城百货1030001996.6营业东大街百盛百货170001997营业时代百盛百货360842004营业世纪金花百货310001998.5营业cartier,omega,burberry民生百货大楼百货1300001959营业民生百货百货300002007.9营业中环广场百货500002007.4营业上海城购物中心304112007营业itat百货兴正元广场购物中心2500002007营业兴正元百货，沃尔玛继续招商中中大国际购物中心120002000.4营业lv,prada,versace,coach3f于2005年6月开业于2007年8月正式收回河北三利集团海大春天百货百货全部股份。现被世纪金花收购，目180002004.3营业azona,jessica,屈臣氏前3f-4f处于停业调整状态，将于2008年底调整完毕巴黎春天百货（原美美百货）百货300002006.5营业gucci,fendi,zegna,omega收购原美美百货，08年3月更名同方服饰城服装市场200002008营业继续招商中合计737495不包括同方服饰城（服装市场）的面积。主要购物中心与百货店分布钟鼓楼商圈项目概况（新增项目）项目物业建筑面积开业名称类型（m2）时间现状主力店/品牌代表备注伊时达百货150002006.11停业调整1-4层整体招商改造中汇百货百货80002003停业调整07年5月停业至今巴黎春天百货（长安国际2期）百货500002009在建新玛特百货630002010在建宏府嘉会广场百货532802009在建招商中，a、b段36116平米定位为百货c段17164平米定位为购物中心民乐新都会购物中心500002008.7在建人人乐，万达国际电影城招商中唐人街购物中心1000002008年底在建世纪金花百货，世贸购物中心招商中舜江广场购物中心220002008.8在建滔博体育招商中正阳名家购物中心22000n/a在建招商中珠江时代广场购物中心800002009在建庙街商业街30000n/a在建开发商面临资金困境合计463280不包括庙街（商业街）的面积。主要购物中心与百货店分布小寨商圈项目概况（现有项目）项目名称物业类型建筑面积（m2）开业时间现状主力店/品牌代表备注金鹰国贸购物中心百货100002006营业小寨百盛百货302202004营业军人服务社百货200001984营业雁塔文化新天地购物中心1400002007.9营业滔博体育，保利国际影城大面积招商中安南城购物中心700002007.1营业安南百货，家乐福，保利万和朱雀国际影城继续招商中合计270220主要购物中心与百货店分布小寨商圈项目概况（新增项目）项目名称物业类型建筑面积（m2）开业时间现状主力店/品牌代表备注立丰含光路项目购物中心1500002010在建沃尔玛，百安居华联购物中心购物中心100000n/a在建合计250000主要购物中心与百货店分布高新商圈项目概况项目名称物业类型建筑面积（m2）开业时间现状主力店/品牌代表备注金鹰百货百货268002006.4营业亨吉利世界名表中心，娇兰世纪金花百货300002006.5营业奥斯卡电影城，givenchy，ports现有项目合计：56800平方米紫薇龙腾新世界购物中心22000n/a在建超越健身招商中新增项目合计：22000平方米主要购物中心与百货店分布其他区域项目概况其他区域物业类型建筑面积（m2）开业时间现状主力店/主要商户备注立丰国际购物广场购物中心1260002007.12营业百盛，沃尔玛，苏宁，红叶电影城百盛经营档次不及其余三家百盛万达广场购物中心1500002008.5营业万千百货，沃尔玛，沃尔玛尚未开业，国美招租情况较好现有项目合计：276000平方米赛高国际街区商业街1000002009在建世纪金花百货规划有金市广场、大唐西市博物馆、国大唐西市商业街际古玩城、国际旅游纪念品交6600002010在建大润发超市易中心、特色餐饮一条街、对外接待中心、精品百货超市慈恩镇商业街485702008在建文化旅游型商业秦汉唐商业街120000n/a在建文化旅游型商业曲江芙蓉坊商业街250702008在建文化旅游型商业大唐不夜城商业街200000n/a在建招商中，商业部分被美国华平基金收购新增项目合计：1153640平方米主要购物中心与百货店分布面积营业面积（平方米）在建面积（平方米）合计商圈百货购物中心其他合计百货购物中心其他合计钟鼓楼商圈44508429241120000757495189280274000300004932801250775小寨商圈60220210000027022002500000250000520220高新区商圈56800005680002200002200078800大雁塔商圈000000393640393640393640其他区域02760000276000007600007600001036000合计562104778411200001360515189280546000118364019189203279435其他指除百货、购物中心以外的商业形式，如商业街，专业市场等。?目前西安营业百货和购物中心总计1340515平方米；在建百货和购物中心总计735280平方米。主要购物中心与百货店分布比例营业面积百分比在建面积百分比商圈百货购物中心其他合计百货购物中心其他合计钟鼓楼商圈32.7%21.5%1.5%55.7%9.9%14.3%1.6%25.7%小寨商圈4.4%15.4%0.0%19.9%0.0%13.0%0.0%13.0%高新区商圈4.2%0.0%0.0%4.2%0.0%1.1%0.0%1.1%大雁塔商圈0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%20.5%20.5%其他区域0.0%20.3%0.0%20.3%0.0%0.0%39.6%39.6%合计41.3%57.2%1.5%100.0%9.9%28.5%61.7%100.0%其他指除百货、购物中心以外的商业形式，如商业街，专业市场等。?目前西安营业商业项目以百货和购物中心为主，主要分布在钟鼓楼商圈、城市环线地带及小寨商圈，但购物中心基本都在2007年及之后开业，在西安市场才初步兴起。?在建商业项目以购物中心和商业街为主，更多分布在非传统商业区域（如城市环线地带和曲江新区等）；钟鼓楼商圈作为西安商业的黄金地带，新增项目也依然较多。主要购物中心与百货店分布西安商业项目面积分布按商圈划分西安商业项目面积分布按物业类型分钟鼓楼商圈22.9%31.6%38.1%小寨商圈36.7%百货高新区商圈购物中心12.0%大雁塔商圈其他15.9%其他区域40.4%2.4%西安商业项目面积分布按项目现状分?位于城市核心区域的钟鼓楼商圈，商业总体量依然领先，但同时其他区域尤其城市环线地带的商业开发开始快速增加。41.5%营业?从物业类型看，百货虽然面积总量最少，但目前发展最成熟；购物中心刚刚起步，但发展迅速，成为市场开58.5%在建发新宠；商业街（包括综合型和文化旅游型）普遍体量庞大，但基本处于在建状态。此页图表中的面积是指营业和在建商业项目的总面积。?在建商业项目比重超过营业项目，未来两年市场供应集中增加。主要购物中心与百货店分布总体特征1.百货业目前占据市场主导地位，发展较为3.中高档百货发展提升整体商业品质。中大成熟，但面临内外挑战。西安现有营业百国际逐步调整成功、巴黎春天百货收购原美美货14个，总面积562104m2；营业购物中心7个，百货、世纪金花收购海大春天并签约唐人街和总面积778411m2。虽然购物中心总体量大于百赛高国际街区、金鹰百货和世纪金花高新店开货，但其在西安市场尚处于初步兴起阶段，百业，这批定位中高端商业的调整和发展壮大，货业的发展则更为成熟。近年来大卖场、专业正逐步提升着西安的整体商业品质。店、购物中心的迅速发展，及百货业内部竞争加剧，使百货业态的发展面临内外挑战。4.百货店购物中心化。西安的百货店正逐步改变原有的单一功能，引进更多的餐饮和休闲娱2.百货业进行新一轮整合，总体来看，本土乐业态。中大国际首开先河，在原先的商场里百货发展更强势，外来百货水土不服。设置了高档美容院思妍丽；巴黎春天百货在商2007年百货百强中，开元居第9，民生居第52，场内开了美容院变靓d、德根形象公社；世纪世纪金花收购海大春天并着手新布点，本土百金花在高新店开了美容院美丽田园、星巴克咖货可谓发展强势。但同时如伊时达、中汇等却啡馆、奥斯卡国际影城；金鹰百货在商场增加处于停业调整的困境，本土百货的发展可谓冰更多日式餐饮。这些百货店都在不断延伸自己火两重天。外来百货除百盛外（但百盛新开东的服务，不仅提供原有的购物功能，还增加了二环店经营不佳），经营均不理想：美美百货餐饮、个人护理、休闲、展示、娱乐等多重功被巴黎春天收购，金鹰高新店经营不如人意。能。主要购物中心与百货店分布总体特征5.购物中心成为新增商业主流。自2007年7.新增商业普遍规模较大，进一步增加开业的新项目有10个，其中购物中心占了6招商难度。已经开业的雁塔文化新天地、个；16个新建商业项目中，购物中心占了安南城、兴正元广场，虽有家乐福、沃尔玛一半。近两年来，西安的购物中心呈快速等主力店进驻，但目前仍有大面积商铺空置。发展态势，在新开发项目中逐步占据主流正处于招商阶段的项目如唐人街、不夜城等，地位。其庞大的体量增加了招商难度，招商进程并不顺利。6.新增商业逐步脱离传统商圈，向城市边缘地带发展。高新区商圈自2006年来出8.出现多个主打“唐文化”牌的大型文现的新项目世纪金花和金鹰国际；大雁塔化旅游商业项目。秦汉唐、芙蓉坊、大唐商圈近两年来由于曲江政府的支持大力发不夜城、大唐西市、庙街等项目，均为依托展文化旅游商业；东二环的立丰国际购物唐文化的旅游文化型商业街。虽然西安位居广场、百盛，南二环的华联等，这些新兴六朝古都之首，唐文化发达，但同时多个同商业均不在传统商圈内，而是逐步向城市类型项目集中入市，市场能否有效消化尚待新区和城市环线地带延伸。检验。主要大卖场分布西安主要大卖场分布主要大卖场分布营业大卖场大卖场名称所处位置现状营业面积（m2）开业时间人人乐友谊西路店友谊西路246号营业260002005.9人人乐西关店环城西路南段78号营业80002000.12人人乐北关店北关正街39号营业200002004.7人人乐北郊店未央路中段b2区16号营业300002007.1人人乐南郊店东仪路与丈八东路交叉口营业240002007.8人人乐高新店西部电子商业步行街营业220002003.7人人乐解放路店解放路49号营业110002002.9人人乐东门广场店东关正街东方星苑营业170002008.1人人乐丰庆路店丰庆路218号营业51002008.1华润万家雁塔路店雁塔北路69号营业8096华润万家含光路店含光路雁塔购物广场营业12425华润万家长安路店长安南路439号营业7901华润万家莲湖店大庆路120号营业16498华润万家金花路店金花北路21号营业7700收购原家世界超华润万家南大街店粉巷18号（东口）营业市后，于2007年6-13634华润万家北郊店未央路9月完成二次开业105号营业9571华润万家太华路店太华南路141号营业9683华润万家北关正街店北关正街16号营业7630华润万家科技路店科技路1号枫韵蓝湾营业13000注：人人乐包括整个购物广场面积，有的门店由崇尚百货人人乐超市组成。主要大卖场分布营业大卖场大卖场名称所处位置现状营业面积（m2）开业时间爱家土门店丰镐中路70号营业50702002.9爱家西二环店丰镐东路42号营业73002003.11爱家星火路店丰禾路1号营业57502007.1爱家文艺路店友谊东路334号营业69602004.9爱家朝阳店长乐西路166号营业89602000.9爱家高新店高新路枫叶广场营业57502002.12爱家咸宁店咸宁中路134号营业128502002.1沃尔玛骡马市店骡马市商业步行街营业60002007.10沃尔玛立丰广场店金花南路6号营业120002007.12好又多小寨店长安中路177号营业40001999.8好又多西大街店西大街安定广场营业50002003易初莲花唐延店唐延路3号营业200002004.7易初莲花长缨路店长缨路50号长缨西路?19432005.9易初莲花长安南路店长安南路101号营业176002006.8新一佳财富店丰庆路1号财富广场营业80002006新一佳兴庆店兴庆路70号兴庆商场营业80002006家乐福小寨店小寨西路26号营业73002007.2麦德龙长安南路86号营业98702003.8营业大卖场总计441591注：易初莲花按建筑面积统计，包括其外租区面积；其余均按卖场营业面积统计。主要大卖场分布新增大卖场大卖场名称所处位置现状面积（m2）沃尔玛万达店雁塔南路万达广场在建7280沃尔玛含光路店含光路立丰在建n/a沃尔玛城北店未央路在建n/a大润发大唐西市店劳动南路在建27000华润万家太乙路店南二环与西延路交汇处东北角在建n/a华润万家吉祥路店吉祥路176号在建36000人人乐金花路店东二环华清路立交东南角在建n/a易初莲花咸宁路店咸宁路在建19701新增大卖场合计89981新增大卖场数据未统计完整。主要大卖场分布各运营商在西安市区门店比较运营商现有门店数市区计划新增门店数备注人人乐91进入西安市场早（2000年），经营情况较好华润万家收购原家世界超市（1999年进入西安市场），近102日收购爱家超市，门店扩张迅速爱家7n/a本土型企业，占据市场早（2000年），近日被华润万家收购沃尔玛进入西安市场晚（2007年10月），但计划新增门23店较多好又多2n/a进入西安市场早（1999年）易初莲花进入市场较晚（2006年），目前在西安的几家门31店尚未完全获利，但经营业绩增长较快新一佳2n/a进入市场时间较晚（2006年）2007年1月北大街门店关门，成为西安第一家关家乐福1n/a门的大型超市，也是家乐福在中国第一家有此遭遇的门店。北大街店迁至小寨，2007年2月开业。麦德龙1n/a2003年进入西安市场，是其在西北的第一家店大润发01计划以西安为据点，拓展西北市场主要大卖场分布总体特征1.外资零售企业加速抢占西安市场。近年来，3.大卖场竞争激烈，市场开始新一轮整合。包括沃尔玛、易初莲花、麦德龙等在内的一批西安大卖场原先可分为三个阵营，外资品牌沃外资零售企业纷纷加速拓展西安市场，沃尔玛尔玛、家乐福、易初莲花、麦德龙，国内大品继骡马市店和立丰店之后，万达店即将开业，牌华润万家、人人乐和西安本地品牌爱家、海含光路店也在规划之中，其计划在西安建设5星等。一直以来国内大品牌市场份额最高，其家分店。大润发于07年7月签约大唐西市，并次是西安本地品牌，外资品牌市场份额最低。将以西安为西北地区总部，开拓西部市场。虽但近日，华润万家收购爱家超市百分之百股权，然目前外资企业市场占有率不高，但其发展势西安大卖场市场将打破原有格局，开始新一轮头强劲。洗牌。2.本土超市占据先机，发展迅速，目前处于4.大卖场突破传统零售模式，实现业态多元竞争上风。本土大型卖场人人乐、华润万家化发展。人人乐赛高店和友谊店不只限于原（于07年3月收购原家世界超市）、爱家在西有大卖场模式，而是将旗下崇尚百货与大卖场安门店众多，且经营状况普遍较好。这些本土模式相结合，在崇尚百货区引入百丽等多种鞋、超市进入西安市场较早，占据市场先机，所处化妆品和服装品牌；新一佳丰庆路店引入地理位置较好，对本土化市场把握较好，不断itat服饰会员店；爱家超市咸宁店和易初莲扩张新门店。总体来看，与外资大卖场相比，花高新店等外租区面积较大，均增加很多餐饮、本土大卖场目前所占市场份额较高，处于优势休闲和服饰零售类业态。西安大卖场正突破以地位。往单一的零售模式，实现各类业态多元化发展。政府商业规划规划目标数据预测1.到2020年，把西安基本建成布局科学、业总额商业营业面积态优化、结构合理、功能完善、竞争有序年份社会消费品零售（亿元）（万平方米）的西部商贸中心。具体包括六个方面：商品交易博展中心、西部现代物流中心、商20101000-1200770-1150品集散贸易中心、现代商业信息传播中心、西部商务人才培养中心和古城商业文化中20151800-2000800-1200心。20202800-3200830-12502.形成结构明晰、分工明确、配置合理的多层次、立体化的商业网点体系：参照同类城市人口与商业营业面积的匹配标准，结合强化中心商业区建设；人口自然增长、城镇化进程、城市规模扩大、旅游消费大力发展区域性商业中心；人口增多、流动人口增加、汽车拥有量提高等因素，确定西安市人均占有商业营业面积标准为0.81.2平方米/加强发展社区型与城镇型商业网点。每人。数据来源：西安市商业网点发展规划（20042020）政府商业规划总体布局总体布局导向：时尚购物在中心、休闲消费在二环、增强辐射在三环。三级商业服务体系：层级所含内容业态设置导向?鼓励设置知名品牌专卖店、专业店、特色餐饮网点、文化娱乐设施及西部特色旅游纪念品商店，大力引进老字号名店；改造现有百货店，在合适地段建设百货店或一级中心商业区市区购物中心。业态设置强调精品化、中高档化、差异化经营。?限制设置大型超市和仓储式会员店。?禁止设置城郊购物中心、各类批发市场、集贸市场。区域商业中心?鼓励设置中型百货店、专业店、专卖店、超市、便利店、餐饮网点、文化娱乐设二级二环商业带施。在三环商业带鼓励设置专业批发市场和物流配送中心。三环商业带?适度设置专业店、大型超市、家居建材商店、城郊购物中心、集贸市场等，在六卫星城商业圈个城市副中心可适度设置社区购物中心。?社区商业鼓励设置集购物、餐饮、休闲、娱乐、生活服务为一体，能满足居民多样化消费需求的社区购物中心，以及食杂店、便利店、折扣店、超市、餐饮店、理三级市区社区商业城镇商业区发店、修理店等生活服务设施。?限制设置百货店、专业店。?禁止设置仓储式会员店、专业批发市场、大型超市。注：西安共规划20个区域商业中心。近期12个，即小寨、土门、胡家庙、北二环、高新区、沙坡、张家堡、红庙坡、经开区、曲江、纺织城、三桥。中期5个，即韦曲、郭杜、浐灞河经开区、临潼、泾渭区。远期3个，即阎良、户县、客运北站。政府商业规划发展趋势1.商业布局总体均衡化，局部集中化。城市、人口和用地结构的变化，将促成大型零售网点由二环内向二环外扩展，并向区域商业中心相对聚集，呈总体均衡化和局部集中化的发展趋势。2.百货店将成为城市商业窗口。百货店今后在旧城区主要发展方向是改造升级、优化结构、创新经营方式、突出特色和品牌。百货店在新建城区仍有一定的发展空间，将依托商业街、购物中心，成为其中的核心业态，以利于产生复合业态的良好效应。3.仓储式会员店具有一定的发展空间。仓储式会员店具有低成本竞争优势，西安目前虽然只有麦德龙一家仓储式会员店，但今后将会有更多国外名牌企业以跨区域连锁经营的方式进入西安。4.专业店具有较好的发展前景。专业店避开了百货店面面俱到的“大而全”的弊端，且空间布局较为灵活，市场导向强，顾客层面丰富，具有较好的发展空间。西安各式各样的专业店虽然很多，但专业店仅局限于电器、图书、医药、服饰等少数行业。随着西安经济和城市的发展，今后以家居用品、医药医疗康体用品、服装、化妆品等为代表的专业店会越开越多。5.大型超市将成为主力业态。由于超市具有贴近居民生活的特点，因此大型超市成为近些年来西安发展最快的业态。目前西安大型超市占大型零售网点的比重逐年增加，成为大型零售网点的主力业态。6.购物中心具有发展优势。购物中心功能齐全，符合居民“一站式”消费需求，具有较好的发展前景和较强的竞争优势。购物中心将成为现有大型零售网点改造升级的方向和建设商业功能区大型零售网点的选择。西安商业市场总结1.商业多中心趋势日益明显。从西安目前的商业布局看，新兴商业正逐步脱离传统的钟楼商圈，开始向城市边缘地带拓展，并形成多处区域型的商业中心，如高新区商圈正逐步成为区域型商业中心的典型代表。政府商业网点规划大力支持区域商业中心和环线商业带的发展，以土门、高新区、北二环、张家堡等为代表的一批区域商业中心，未来发展趋势良好。与此同时，传统的钟鼓楼商圈由于位处中心商业区，受城市整体规划和商业规划的影响，其商业影响力将会相对减弱。传统商业区影响力相对下降，区域商业中心和环线商业带加速发展，各种力量此消彼长，未来将会形成更多新兴商业中心。2.百货、大卖场仍是居民主要消费场所，购物中心成为开发“新宠”。百货商场和大卖场仍然是目前西安市民主要的消费场所。从百货业态来看，以开元、民生为代表的大众百货，和以东大街百盛、小寨百盛为代表的时尚百货，更受青睐。在中高端商业中，本土的世纪金花发展相对较好，中大国际和巴黎春天仍处于逐步调整和培育的过程中。从大卖场业态来看，人人乐、华润万家、爱家等本土品牌经营状况均较好。西安目前的购物中心，基本都在2007年及之后开业。万达广场和立丰国际广场招租情况相对较好，其余购物中心如兴正元广场、安南城、雁塔文化新天地等，除主力店外，仍有较多中小商铺在招租。尽管如此，购物中心仍然是目前西安市场的开发“新宠”，新建商业项目大多规划为购物中心形式。西安商业市场总结3.本土零售企业目前领先，外资零售企业暂处弱势。从目前本土和外资零售企业所占市场份额来看，本土零售企业暂时领先，外资零售企业处于相对弱势地位。本土百货开元、民生均名列2007年百货百强名单，其在西安拥有大批忠诚消费者。西安本土超市爱家和陕西本土海星超市在2007年连锁百强中均榜上有名。而外资百货如美