长城大厦项目商业定位与租金测算报告.doc

长城大厦项目商业定位与租金测算报告上海高力物业顾问有限公司零售物业代理部2007年12月目录4项目定位及布局4项目租金测算项目成功四大保障工程配合定位准确项目成功执行团队项目推广业态功能组合?大型餐饮?量贩式ktv?异国料理?高档会所?中西式快餐?咖啡餐饮娱乐?健身会所业种业态配套服务主题店?护理超市?家电数码卖场目标商圈界定本项目定位于社区型商业中心商圈辐射周边居民与商务人群功能满足于生活消费与目的性消费目的性消费人群辐射商圈周边商务人群周边居民核心商圈项目主题、档次及经营规模项目主题档次定位经营规模打造成餐饮、娱乐、休中档定位，适合大众消地下一层，地上五层，闲、购物一站式社区型费人群，服务周边居民共计约2万平方米消费场所项目定位主题型生活广场购物中心x5f量贩式ktv5f4f健身会所43f大型餐饮3f百货2f休闲餐饮/中西快餐/异国料理2f1f汽车美容/家电数码卖场/休闲餐饮/中西快餐1fb1汽车美容/家电数码卖场b1大卖场业态面积配比零售2%娱乐餐饮业态面积（平米）比例29%34%餐饮66083.5234%主题店6973.735%娱乐5719.1629%零售401.72%主题店35%楼层分布b1汽车美容数码家电卖场业种业态面积（m2 ）商家列举汽车美容2973.7如：美车饰/美车堂等数码家电卖场2000如：百思买/国美/永乐等b1-汽车美容,数码卖场楼层分布1f特色零售汽车美容数码家电卖场西式餐饮/休闲餐饮业种业态面积（m2 ）商家列举汽车美容1000如：美车饰/美车堂等数码家电卖场1000如：百思买/国美/永乐等西式快餐/休闲餐饮/咖啡500如：肯德基/麦当劳/巴贝拉等特色零售401.7如：屈臣氏/阿吉豆/达芙尼1f-汽车美容,数码广场,西式快餐楼层分布2f西式餐饮/休闲餐饮/异国料理业种业态面积（m2 ）商家列举西式快餐1000如：肯德基/麦当劳/subway等休闲餐饮1000如：巴贝拉/萨利亚/季诺等异国料理801.55如：味千拉面/和绿寿司/韩风等2f-休闲餐饮楼层分布3f大型餐饮业种业态面积（m2 ）商家列举大型餐饮3306.97如：张生记/苏浙汇/绍兴饭店等3f-大型餐饮楼层分布4f健身会所业种业态面积（m2 ）商家列举健身会所2794如：威尔士/一兆伟德/舒适堡等4f-健身中心楼层分布5f量贩式ktv业种业态面积（m2 ）商家列举量贩式ktv2925.16如：好乐迪/必爱歌/钱柜等5f-量贩式ktv目录4项目定位及布局4项目租金测算租金测算市场比较法（一楼）类别中关村科技大厦联合大厦杰地大厦周边商业氛围一般一般一般区域因素商圈成熟度一般一般一般交通状况较好较好较好规划前景较好较好较好商铺规划较好较好一般产品因素装潢标准一般一般好临街状况较好好较好建筑立面与建筑风格一般较好较好管理经营方式较好一般一般业态组合一般一般一般经营因素目标客户定位中端中端中高端物业管理一般一般一般一层平均租金（元/平方米/天）644.5备注：按建筑面积算租金测算市场比较法（一楼）类别中关村科技大厦联合大厦杰地大厦周边商业氛围1%-1%-1%区域因素商圈成熟度1%-1%-1%交通状况2%1%1%规划前景3%2%2%商铺规划3%3%4%产品因素装潢标准3%2%3%临街状况3%0%0%建筑立面与建筑风格3%2%3%管理经营方式2%2%2%经营因素业态组合3%3%3%目标客户定位3%3%3%物业管理3%3%3%一层平均租金（元/平方米/天）644.5系数30%19%22%调整后租金值（元/平方米/天）7.84.765.49加权平均值（元/平方米/天）6.02 备注：按建筑面积算(一层租金）租金测算一楼租金范围单位：元/平方米/天6.62610%.025.42区间10%保守基本乐观估值估值估值租金测算各楼层租金范围单位：元/平方米/天楼层楼层系数保守估值基本估值乐观估值5f20%1.081.201.324f30%1.631.811.993f50%2.713.013.312f75%4.074.524.971f100%5.426.026.62b160%3.253.613.97备注：按建筑面积算租金收益计算原则免租期（天）免租期量贩式ktv120一般餐饮90大型餐饮120健身会所120汽车美容90数码家电卖场90特色零售90说明:1、因本项目体量不大，规划商家不多，满铺率均按照100%计算2、租金计算以基本估值计算租金计算方式：商家面积相应租金（楼层）满铺率免租期折扣十年租金收益计算5000000047,376,77643,069,79639,154,3604000000035,594,87326,742,95532,358,9753000000024,311,77729,417,25024,311,7772000000017,761,453100000000第一年第二年第三年第四年第五年第六年第七年第八年第九年第十年十年的租金总收益为320,