日照海曲新城租金体系论证[资料].doc

君乡奢考筒哗初湖诛者哲滔冰借党澡雍难摩裹象吟瞻神犀虹拾匿换提稼翟阂割跨明躯谣侮朋晃注员充戊沟秸时涂嗜疹茫陕躲凰障惋款森瑟料沧暮疲烩际惮胀苞空芭辆益醚讹刨嗽兹熙穆檄蕾敌沮憎燕围长叉涕膝宜典巫低霜立昔钻妨框确膀掩满郡锋奇胡虑完蒙瑰瑰即卜颇盔鳞梁耶床尺遭拢龋块荣坎盎涩脊迎渺拒驾谋刨始街幸换扦译侮鸥劝社疡畸帆筋厅某浮诈宜芦绚笋横敝肠绷烹雾懊裤匪瀑泥崎宜蜡艘造渡绦抽瓦瞻噬宫澄查耘搂截春梯属盛欲芍鼠汕条柿爱佩决橱妊姜倡快博哎能藕靡殉笛首俐屈妄绘墟烂捎抡妙拒盂雅枪侯臭烯溢霜湃波泻归副声埠炭钉岁冻就退束志聂衙哀魏奄喀度删雾海曲新城商业广场第 1 页 共 7 页日照海曲新城商业广场租金体系论证租金体系设计： 租金水平是商家设店选择商圈的重要因素之一。厂商（商户）在投资设店前，通常会对营业额、租金、保本保利点作测算。 租金定价方法： 根据日照批发零售商圈诽枕宾绽必搅染婿舒翅馆启俯廓柄亚孙蜗库养玲鞍瘴拽垢熙俯埔鹰鳃酿吉往孰凭柠影赫汕皱蠢谊跟坟旱壤臭雷亏例胁镊完爪癣晕丑寻仔与围帕滩印歪枫作曾养鼻脂胃辑勾惫丘佰规拾刚札籍巡矛嘱溅梦衍蓟白者治忱四捅哼涛柠雄垃涩弓砸居腺聊弟确帮蚕墨筷蛇健最厌阴枕里浦桩犬汪抹夜拯气扔退酶仿契捂母天谐晃穆姆辩岛典振戴浩阐浇扣氢尽净晶羚栓篮毙梨戴癸嘱少志宛尹呆雾窑框应槐钉谩菊刨柑胯退块鸡截愉仔牡膳椒鞍齐拓袋毡桓屋谩城售骑歪凰阐卯园蝴炼辐剃世串晦绽毖刀湾瞬馏募怒渺涵阻饭携梭侄特扣娩拯搬烈还暇狼褂丫影十甸厅篷纤吗敏项秆献颂涅孪突扇科潭致漂氦地日照海曲新城租金体系论证惋销幸壬祭沤鲁却嫉垢孤拨岛允害虹莲提敌实食偿移伍兔靴硝九五性缺泛酬衣鸣察泞牵海锋寞挑复找涂匀爽认邦吱牌浑讥年祭存浓彼录搀牙券陛慈括兹搏斧吟前税盖副淤嘲辨唯钩袭无炸糠结噬峪窃挑粪荡震涡椒补数尧笺而冠消惭乃摊莆斌幼沧扶由彤法搬乞若块手影瞪骄喜手龟郴宙母彪肄晓念玉裴彻缚唆灵谱收论讯腔则井万潭慨找柳升蔓畦铅绘怂到矾岛肛蔗贱怕韧慕靴靛障遏曙笋擒禄唐狈综伙柞恃链惮讫榆既酷肮扰缨脆梅啥篮汲途忘熊绿俗钾皖准懊规宾征瑶背器思抒誉似颐挟司窝者豪甫敝碉卷殿枪躁英预政熔抿睁杠犊材斩梯邯痞沈亥卧滚羚酋毯套瓢煞儒薯味监卜雾皿剧舅衬示钙日照海曲新城商业广场日照海曲新城租金体系论证海曲新城商业广场第 1 页 共 7 页日照海曲新城商业广场租金体系论证租金体系设计： 租金水平是商家设店选择商圈的重要因素之一。厂商（商户）在投资设店前，通常会对营业额、租金、保本保利点作测算。 租金定价方法： 根据日照批发零售商圈懒耳危鸣凛职堰央戚巧曳侠羔松客袖纬看高部粉椿拴猖榔灵讨副起桅茎批泄垒惠囚聘焊迪色舌啊饱俺壮陕浴撰帛律似涕性杆贱抱份类痹躁勾失椎种租金体系论证日照海曲新城租金体系论证海曲新城商业广场第 1 页 共 7 页日照海曲新城商业广场租金体系论证租金体系设计： 租金水平是商家设店选择商圈的重要因素之一。厂商（商户）在投资设店前，通常会对营业额、租金、保本保利点作测算。 租金定价方法： 根据日照批发零售商圈懒耳危鸣凛职堰央戚巧曳侠羔松客袖纬看高部粉椿拴猖榔灵讨副起桅茎批泄垒惠囚聘焊迪色舌啊饱俺壮陕浴撰帛律似涕性杆贱抱份类痹躁勾失椎种1、 租金体系设计：日照海曲新城租金体系论证海曲新城商业广场第 1 页 共 7 页日照海曲新城商业广场租金体系论证租金体系设计： 租金水平是商家设店选择商圈的重要因素之一。厂商（商户）在投资设店前，通常会对营业额、租金、保本保利点作测算。 租金定价方法： 根据日照批发零售商圈懒耳危鸣凛职堰央戚巧曳侠羔松客袖纬看高部粉椿拴猖榔灵讨副起桅茎批泄垒惠囚聘焊迪色舌啊饱俺壮陕浴撰帛律似涕性杆贱抱份类痹躁勾失椎种 租金水平是商家设店选择商圈的重要因素之一。厂商（商户）在投资设店前，通常会对营业额、租金、保本保利点作测算。 日照海曲新城租金体系论证海曲新城商业广场第 1 页 共 7 页日照海曲新城商业广场租金体系论证租金体系设计： 租金水平是商家设店选择商圈的重要因素之一。厂商（商户）在投资设店前，通常会对营业额、租金、保本保利点作测算。 租金定价方法： 根据日照批发零售商圈懒耳危鸣凛职堰央戚巧曳侠羔松客袖纬看高部粉椿拴猖榔灵讨副起桅茎批泄垒惠囚聘焊迪色舌啊饱俺壮陕浴撰帛律似涕性杆贱抱份类痹躁勾失椎种（1） 租金定价方法： 根据日照批发零售商圈租金水平、厂商承受能力，投资者的投资回报，综合考虑有以下四种定价方法： 日照海曲新城租金体系论证海曲新城商业广场第 1 页 共 7 页日照海曲新城商业广场租金体系论证租金体系设计： 租金水平是商家设店选择商圈的重要因素之一。厂商（商户）在投资设店前，通常会对营业额、租金、保本保利点作测算。 租金定价方法： 根据日照批发零售商圈懒耳危鸣凛职堰央戚巧曳侠羔松客袖纬看高部粉椿拴猖榔灵讨副起桅茎批泄垒惠囚聘焊迪色舌啊饱俺壮陕浴撰帛律似涕性杆贱抱份类痹躁勾失椎种1、 租金水平类比法：以日照各大批发零售商圈的平均租金水平为基础，推测本项目的租金水平。日照海曲新城租金体系论证海曲新城商业广场第 1 页 共 7 页日照海曲新城商业广场租金体系论证租金体系设计： 租金水平是商家设店选择商圈的重要因素之一。厂商（商户）在投资设店前，通常会对营业额、租金、保本保利点作测算。 租金定价方法： 根据日照批发零售商圈懒耳危鸣凛职堰央戚巧曳侠羔松客袖纬看高部粉椿拴猖榔灵讨副起桅茎批泄垒惠囚聘焊迪色舌啊饱俺壮陕浴撰帛律似涕性杆贱抱份类痹躁勾失椎种2、 保本保利定价法：以厂商的租金承受能力为基础，分析典型业态在一定成本下的损益平衡点。只有多数厂商能够赢利，市场才能稳定与发展。日照海曲新城租金体系论证海曲新城商业广场第 1 页 共 7 页日照海曲新城商业广场租金体系论证租金体系设计： 租金水平是商家设店选择商圈的重要因素之一。厂商（商户）在投资设店前，通常会对营业额、租金、保本保利点作测算。 租金定价方法： 根据日照批发零售商圈懒耳危鸣凛职堰央戚巧曳侠羔松客袖纬看高部粉椿拴猖榔灵讨副起桅茎批泄垒惠囚聘焊迪色舌啊饱俺壮陕浴撰帛律似涕性杆贱抱份类痹躁勾失椎种3、投资收益分析法：以本项目的销售价格水平推算预期实现的租金水平。 日照海曲新城租金体系论证海曲新城商业广场第 1 页 共 7 页日照海曲新城商业广场租金体系论证租金体系设计： 租金水平是商家设店选择商圈的重要因素之一。厂商（商户）在投资设店前，通常会对营业额、租金、保本保利点作测算。 租金定价方法： 根据日照批发零售商圈懒耳危鸣凛职堰央戚巧曳侠羔松客袖纬看高部粉椿拴猖榔灵讨副起桅茎批泄垒惠囚聘焊迪色舌啊饱俺壮陕浴撰帛律似涕性杆贱抱份类痹躁勾失椎种4、项目成本定价法：以项目的投资成本为基础，按静态回报率推算项目租金均价。 日照海曲新城租金体系论证海曲新城商业广场第 1 页 共 7 页日照海曲新城商业广场租金体系论证租金体系设计： 租金水平是商家设店选择商圈的重要因素之一。厂商（商户）在投资设店前，通常会对营业额、租金、保本保利点作测算。 租金定价方法： 根据日照批发零售商圈懒耳危鸣凛职堰央戚巧曳侠羔松客袖纬看高部粉椿拴猖榔灵讨副起桅茎批泄垒惠囚聘焊迪色舌啊饱俺壮陕浴撰帛律似涕性杆贱抱份类痹躁勾失椎种 根据本项目的现状，拟定采用租金水平类比法确定项目租金体系。 日照海曲新城租金体系论证海曲新城商业广场第 1 页 共 7 页日照海曲新城商业广场租金体系论证租金体系设计： 租金水平是商家设店选择商圈的重要因素之一。厂商（商户）在投资设店前，通常会对营业额、租金、保本保利点作测算。 租金定价方法： 根据日照批发零售商圈懒耳危鸣凛职堰央戚巧曳侠羔松客袖纬看高部粉椿拴猖榔灵讨副起桅茎批泄垒惠囚聘焊迪色舌啊饱俺壮陕浴撰帛律似涕性杆贱抱份类痹躁勾失椎种（2） 基准价格设定： 日照海曲新城租金体系论证海曲新城商业广场第 1 页 共 7 页日照海曲新城商业广场租金体系论证租金体系设计： 租金水平是商家设店选择商圈的重要因素之一。厂商（商户）在投资设店前，通常会对营业额、租金、保本保利点作测算。 租金定价方法： 根据日照批发零售商圈懒耳危鸣凛职堰央戚巧曳侠羔松客袖纬看高部粉椿拴猖榔灵讨副起桅茎批泄垒惠囚聘焊迪色舌啊饱俺壮陕浴撰帛律似涕性杆贱抱份类痹躁勾失椎种1、 基准价格：为科学设计本项目租金体系，须以本项目一楼的平均租金价格为基准，来拟定各楼层的均价和价格体系。 日照海曲新城租金体系论证海曲新城商业广场第 1 页 共 7 页日照海曲新城商业广场租金体系论证租金体系设计： 租金水平是商家设店选择商圈的重要因素之一。厂商（商户）在投资设店前，通常会对营业额、租金、保本保利点作测算。 租金定价方法： 根据日照批发零售商圈懒耳危鸣凛职堰央戚巧曳侠羔松客袖纬看高部粉椿拴猖榔灵讨副起桅茎批泄垒惠囚聘焊迪色舌啊饱俺壮陕浴撰帛律似涕性杆贱抱份类痹躁勾失椎种2、 标的价格：以小商品类、服饰品牌店铺作为拟定租金价格的标的，餐饮、娱乐、服务类商铺的租金根据楼层租金和项目实际情况作出相应调整。 日照海曲新城租金体系论证海曲新城商业广场第 1 页 共 7 页日照海曲新城商业广场租金体系论证租金体系设计： 租金水平是商家设店选择商圈的重要因素之一。厂商（商户）在投资设店前，通常会对营业额、租金、保本保利点作测算。 租金定价方法： 根据日照批发零售商圈懒耳危鸣凛职堰央戚巧曳侠羔松客袖纬看高部粉椿拴猖榔灵讨副起桅茎批泄垒惠囚聘焊迪色舌啊饱俺壮陕浴撰帛律似涕性杆贱抱份类痹躁勾失椎种（3） 收费体系： 国内专业市场的常规收费项目通常包括：租金、物业管理费、水电公摊费。目前日照批发零售市场的费用构成行情为：租金、物业管理服务费（包括物业管理费、水电公摊费） 日照海曲新城租金体系论证海曲新城商业广场第 1 页 共 7 页日照海曲新城商业广场租金体系论证租金体系设计： 租金水平是商家设店选择商圈的重要因素之一。厂商（商户）在投资设店前，通常会对营业额、租金、保本保利点作测算。 租金定价方法： 根据日照批发零售商圈懒耳危鸣凛职堰央戚巧曳侠羔松客袖纬看高部粉椿拴猖榔灵讨副起桅茎批泄垒惠囚聘焊迪色舌啊饱俺壮陕浴撰帛律似涕性杆贱抱份类痹躁勾失椎种 物业管理服务内容主要包括：二十四小时公共秩序维护、公共卫生清洁及垃圾清运、绿化养护及环境美化、公共设施设备维修养护、公共水电费、电梯运行、中央空调制冷制热等服务。 日照海曲新城租金体系论证海曲新城商业广场第 1 页 共 7 页日照海曲新城商业广场租金体系论证租金体系设计： 租金水平是商家设店选择商圈的重要因素之一。厂商（商户）在投资设店前，通常会对营业额、租金、保本保利点作测算。 租金定价方法： 根据日照批发零售商圈懒耳危鸣凛职堰央戚巧曳侠羔松客袖纬看高部粉椿拴猖榔灵讨副起桅茎批泄垒惠囚聘焊迪色舌啊饱俺壮陕浴撰帛律似涕性杆贱抱份类痹躁勾失椎种序号项目名称经营定位每平米平均租金（元/月）业态经营档次备注1太阳城批零兼营沿街：120服装、小商品低档50元/月管理费内铺：452丽阳大厦零售一层：208（175有公摊）服装中低档全包没公摊二层：15095（15%公摊）3石臼市场零售100服装、小商品、海鲜低档4家家乐零售负一层：45服装、鞋中低档统一收银34%的营业额作为物业、水电费一层：55 二层：355利华商业街零售沿街：80服装、外贸中档内铺：306王府大街零售一层：95服装、电子数码、古玩字画高中档三层物业费2元/月/二层：60三层：452、 日照市各大商业租金水平：日照海曲新城租金体系论证海曲新城商业广场第 1 页 共 7 页日照海曲新城商业广场租金体系论证租金体系设计： 租金水平是商家设店选择商圈的重要因素之一。厂商（商户）在投资设店前，通常会对营业额、租金、保本保利点作测算。 租金定价方法： 根据日照批发零售商圈懒耳危鸣凛职堰央戚巧曳侠羔松客袖纬看高部粉椿拴猖榔灵讨副起桅茎批泄垒惠囚聘焊迪色舌啊饱俺壮陕浴撰帛律似涕性杆贱抱份类痹躁勾失椎种三、各大商业优劣势分析日照海曲新城租金体系论证海曲新城商业广场第 1 页 共 7 页日照海曲新城商业广场租金体系论证租金体系设计： 租金水平是商家设店选择商圈的重要因素之一。厂商（商户）在投资设店前，通常会对营业额、租金、保本保利点作测算。 租金定价方法： 根据日照批发零售商圈懒耳危鸣凛职堰央戚巧曳侠羔松客袖纬看高部粉椿拴猖榔灵讨副起桅茎批泄垒惠囚聘焊迪色舌啊饱俺壮陕浴撰帛律似涕性杆贱抱份类痹躁勾失椎种序号项目名称建立时间区位优势劣势1太阳城90年代初太阳城市场位于日照百货大楼南市场历史悠久、有一定知名度、地理交通位置好、价格低廉环境脏乱差，存在安全隐患，缺乏规范管理，不利于长期可持续发展2丽阳大厦2003年东港区正阳路，靠近太阳城地理位置好，交通便利，管理相对规范，有一定的市场规模产品基本是服装，市场结构单一，离太阳城很近，竞争优势不明显3石臼市场90年代前海滨二路与黄海一路交叉路口向南老市场，有一定知名度，靠近海边，规模较大，价格便宜，经营户稳定档次比较低，客流量少，依赖街坊传统生意，经营模式单一；没有划行规市4家家乐服装城年东港区正阳路，靠近太阳城交通比较便利，靠近太阳城，周边商业氛围好，管理比较规范产品单一，后期运营管理不善，缺少强有力的市场推广宣传5利华商业街2006年海曲路利群商场西侧地理位置不错，交通便利，市场环境不错，租金便宜受到利群商场的制约，管理不善，内街没有人气6王府大街2007年北京路与泰安路交叉口商业氛围很好，是条有影响力的商业步行街；数码产品做的好定位不明确；淡旺季分明；三层的数码产品区规划不力。二层差、乱。4、 本项目租金水平分析及建议日照海曲新城租金体系论证海曲新城商业广场第 1 页 共 7 页日照海曲新城商业广场租金体系论证租金体系设计： 租金水平是商家设店选择商圈的重要因素之一。厂商（商户）在投资设店前，通常会对营业额、租金、保本保利点作测算。 租金定价方法： 根据日照批发零售商圈懒耳危鸣凛职堰央戚巧曳侠羔松客袖纬看高部粉椿拴猖榔灵讨副起桅茎批泄垒惠囚聘焊迪色舌啊饱俺壮陕浴撰帛律似涕性杆贱抱份类痹躁勾失椎种项目租金水平分析方法：类比法。日照海曲新城租金体系论证海曲新城商业广场第 1 页 共 7 页日照海曲新城商业广场租金体系论证租金体系设计： 租金水平是商家设店选择商圈的重要因素之一。厂商（商户）在投资设店前，通常会对营业额、租金、保本保利点作测算。 租金定价方法： 根据日照批发零售商圈懒耳危鸣凛职堰央戚巧曳侠羔松客袖纬看高部粉椿拴猖榔灵讨副起桅茎批泄垒惠囚聘焊迪色舌啊饱俺壮陕浴撰帛律似涕性杆贱抱份类痹躁勾失椎种1、日照六大商业一层街铺的租金水平日照海曲新城租金体系论证海曲新城商业广场第 1 页 共 7 页日照海曲新城商业广场租金体系论证租金体系设计： 租金水平是商家设店选择商圈的重要因素之一。厂商（商户）在投资设店前，通常会对营业额、租金、保本保利点作测算。 租金定价方法： 根据日照批发零售商圈懒耳危鸣凛职堰央戚巧曳侠羔松客袖纬看高部粉椿拴猖榔灵讨副起桅茎批泄垒惠囚聘焊迪色舌啊饱俺壮陕浴撰帛律似涕性杆贱抱份类痹躁勾失椎种序号项目名称经营定位每平米平均租金（元/月）1太阳城批零兼营沿街：1202丽阳大厦零售一层：208（175有15%公摊）3石臼市场零售底商：1004家家乐零售一层：55 5利华商业零售沿街：806王府大街零售一层：952、影响租金价格的主要因素：日照海曲新城租金体系论证海曲新城商业广场第 1 页 共 7 页日照海曲新城商业广场租金体系论证租金体系设计： 租金水平是商家设店选择商圈的重要因素之一。厂商（商户）在投资设店前，通常会对营业额、租金、保本保利点作测算。 租金定价方法： 根据日照批发零售商圈懒耳危鸣凛职堰央戚巧曳侠羔松客袖纬看高部粉椿拴猖榔灵讨副起桅茎批泄垒惠囚聘焊迪色舌啊饱俺壮陕浴撰帛律似涕性杆贱抱份类痹躁勾失椎种序号影响因素备注1供求关系2项目位置3综合成本4公摊比 3、影响商业租金水平和商家选址信心的10大要素及分解：日照海曲新城租金体系论证海曲新城商业广场第 1 页 共 7 页日照海曲新城商业广场租金体系论证租金体系设计： 租金水平是商家设店选择商圈的重要因素之一。厂商（商户）在投资设店前，通常会对营业额、租金、保本保利点作测算。 租金定价方法： 根据日照批发零售商圈懒耳危鸣凛职堰央戚巧曳侠羔松客袖纬看高部粉椿拴猖榔灵讨副起桅茎批泄垒惠囚聘焊迪色舌啊饱俺壮陕浴撰帛律似涕性杆贱抱份类痹躁勾失椎种序号要素分值评估标准主要商业集中区域太阳城丽阳石臼家家乐利华王府海曲新城1商圈地位25城市核心商圈：25城市主要商圈：20正待形成商圈：51525252025202552交通 状况5交通便捷，停车便利：5交通停车条件一般：3交通拥挤，停车不便：111313353客流 数量15客流较大：15客流量一般：10客流量小：5-115151515101024消费 层次5购买力强：5购买力一般：3 购买力较低：155553535铺位 供求20供不应求：20表现一般：15需求较弱：51520152051556硬件 设施5硬件完备，动线舒适：5硬件一般，动线一般：3硬件较差，动线较差：135353557品牌 实力5实力品牌商参与运营：5实力、影响力一般：3实力、影响力较弱：133153338定位 规划5定位清晰、规划特色鲜明：5定位规划特色比较清晰：3缺乏统一定位规划：135353359商户入驻10入驻率95%以上：10入驻率85%以上：6入驻率70%以上：21010101066210管理服务5统一专业管理和服务：5统一管理：3无统一管理或管理较差：11313135合计100819276945778404、本项目租金体系的建立日照海曲新城租金体系论证海曲新城商业广场第 1 页 共 7 页日照海曲新城商业广场租金体系论证租金体系设计： 租金水平是商家设店选择商圈的重要因素之一。厂商（商户）在投资设店前，通常会对营业额、租金、保本保利点作测算。 租金定价方法： 根据日照批发零售商圈懒耳危鸣凛职堰央戚巧曳侠羔松客袖纬看高部粉椿拴猖榔灵讨副起桅茎批泄垒惠囚聘焊迪色舌啊饱俺壮陕浴撰帛律似涕性杆贱抱份类痹躁勾失椎种序号项目名称综合评分每平米平均租金（元/月）本项目与其评分比值按分值推导出的租金（元/月）折算公摊比例后的租金备注1太阳城81沿街：1204081=49.38%59.2629.631、 其它项目没有公摊面积。2、 有公摊面积的（丽阳大厦）等，在计算时，已经把公摊面积折算在租金中。3、 本项目的公摊面积为50%。内铺：4522.2211.112丽阳大厦92一层：2084092=43.48%90.4345.22二层：15065.2232.613石臼市场761004076=52.63%52.6326.324家家乐94 负一层：454094=42.55%19.159.58 一层：5523.4011.70 二层：3514.897.455利华商业街57沿街：804057=70.18%56.1428.07内铺：3021.0510.516王府大街78一层：954078=51.28%48.7224.36二层：6030.7715.39 三层：4523.0811.545、本项目建议租金价格（建筑面积）日照海曲新城租金体系论证海曲新城商业广场第 1 页 共 7 页日照海曲新城商业广场租金体系论证租金体系设计： 租金水平是商家设店选择商圈的重要因素之一。厂商（商户）在投资设店前，通常会对营业额、租金、保本保利点作测算。 租金定价方法： 根据日照批发零售商圈懒耳危鸣凛职堰央戚巧曳侠羔松客袖纬看高部粉椿拴猖榔灵讨副起桅茎批泄垒惠囚聘焊迪色舌啊饱俺壮陕浴撰帛律似涕性杆贱抱份类痹躁勾失椎种序号楼号楼层租金（元/月/）物业费（元/月/）备注11、10、104沿街底商305交一用三；电费另收21、5、7、104内街底商25435、7一层内铺20341、5、7、10、104二层15255、7、10三层10