普天大厦建筑智能化工程全过程造价控制研究.pdf

西安建筑科技大学硕士学位论文 普天大厦建筑智能化工程全过程造价控制研究 专 业： mba 硕 士 生： 王汝懋王汝懋 指导教师： 李李 芊芊 副教授副教授 摘 要 智能建筑于 1984 年在美国康乃狄格州首次出现，短短数年时间便迅速席卷全 球，建筑智能化在我国建筑市场 90 年代初兴起，经过二十多年的超常规发展，使 人们无论在认识上还是在管理上对智能化系统产生了许多误区，导致在建筑智能 化造价控制中出现了各种问题；本文以现代建设项目工程造价管理理论为基础， 回顾了国内外工程造价管理的发展历史和研究现状，对比研究了国内外建筑智能 化系统工程成本管理模式，针对国内建筑智能化系统大量存在的投资与功能不相 匹配现象，探讨和研究建筑智能化工程项目在前期投资决策阶段、设计阶段、招 投标阶段、施工阶段以及竣工结算等阶段成本控制的方法与实践；分析研究国内 现行建筑智能化系统工程造价管理存在的问题，以及长期以来困扰国内工程领域， 普遍存在的技术与经济分离的现状，以及这些问题对工程成本控制和管理的影响， 提出建筑智能化工程的全过程造价控制建议。 本文从普天大厦智能化工程实践出发，以工程造价控制的基本理论为指导， 运用价值工程理论和比较分析等相关的管理知识，提出了对工程造价在该项目的 决策阶段、设计阶段、实施阶段、竣工决算阶段采取的一系列方法和措施1，依托 该工程各个阶段的实际造价控制，分析工程造价控制的原因，探讨和尝试工程造 价控制的方法。 以现代建设项目工程造价的理论为基础，在总结现有建筑智能化工程成本管 理的方法和实践基础上，分析和探讨了建筑智能化建设项目全过程造价管理的对 象、影响造价管理的相关因素、造价失控的主要原因等；提出在各阶段进行建筑 智能化工程造价控制的各种措施和方法。最后，再次强调了在建筑智能化工程项 目全过程造价控制中必须注意各阶段的主次轻重。 关键词：关键词： 建筑智能化系统；全过程造价管理；造价控制 西安建筑科技大学硕士学位论文 potevio building intelligent project full process cost control research specialty: mba name: wang ru mao instructor: professor li qian abstract intelligent building in 1984 in the united states of america connecticut appeared for the first time, just a few years time quickly swept the world, intelligent building in the building market of our country at the beginning of 90 time arisen， more than 20years of extraordinary development, make people in terms of understanding or in management have many errors, lead in the intelligent building cost control of various problems appeared; this article takes the modern construction project cost management theory as a foundation, reviewed the domestic and foreign engineering cost management, the history and current research, comparative study of the domestic and foreign building intelligent system project cost management mode of building intelligent system, aiming at the existence of a large number of investment and function does not match the phenomenon, discussion and research of intelligent building engineering in the early days of project investment decision stage, design stage, the bidding stage, construction stage and completion settlement stage of cost control methods and practice; analysis of the internal building intelligent system project cost management problems, as well as perplexing domestic engineering field, the prevalence of technical and economic isolation status, as well as the problems on engineering cost control and management of intelligent building project, put forward the whole process cost control suggestion. according to the potevio building intelligent project full process cost management practice to project cost control, the guidance of the basic theory, use value engineering theory and comparative analysis of related management knowledge, put forward the project cost in the project decision-making phase, design phase, implementation stage, the final stage to take a series of methods and measures, relying on the each stage of the 西安建筑科技大学硕士学位论文 construction cost control analysis of actual, engineering cost control, discuss and try to project cost control methods. in modern construction project cost theory as a foundation, in summing up the current intelligent building engineering cost management methods and on the basis of practice, analyses and discusses the construction of intelligent whole process cost management of construction project cost management object, the effect of related factors, cost the main reason of out of control; raised in each stage of intelligent building engineering cost control of the various measures and methods. finally, once again highlighted in intelligent building engineering project entire process construction cost control should pay attention to the stage of priorities. keyworks：intelligent building system; the whole process cost management; cost control. 西安建筑科技大学硕士学位论文 i 目 录 1 绪论绪论 .1 1.1 研究的背景与目的.1 1.1.1 研究的背景 .1 1.1.2 研究的目的 .2 1.2 国内外建筑智能化工程成本管理研究综述.3 1.2.1 国外建筑智能化工程成本管理研究综述 .3 1.2.2 国内建筑智能化工程成本管理研究综述 .3 1.3 研究采用的措施和方法.4 1.4 文章研究框架.4 2 国内外建筑智能化工程成本管理模式国内外建筑智能化工程成本管理模式.7 2.1 建筑智能化系统基本介绍.7 2.2 国外发达国家建筑智能化工程成本管理模式.8 2.3 国内建筑智能化工程成本管理模式.9 2.3.1 国内建筑智能化工程成本管理 .9 2.3.2 国内建筑智能化工程成本管理存在的问题 .9 3 普天大厦智能化项目投资决策阶段的造价控制普天大厦智能化项目投资决策阶段的造价控制. 11 3.1 建筑智能化工程项目概况.11 3.2 决策阶段工程造价控制措施.12 3.2.1 采用自建和合作建设的思路降低前期投资及后期运营成本 .12 3.2.2 采用先进智能控制技术降低后期运营成本 .13 3.2.3 采用集约化的设计理念降低投资成本 .14 3.3 决策阶段工程造价控制内容.15 3.3.1 类似工程造价资料的收集 .15 3.3.2 投资估算的编制 .15 3.4 取得的成果.16 4 普天大厦智能化项目设计阶段的造价控制普天大厦智能化项目设计阶段的造价控制.17 4.1 设计阶段造价控制的方法.17 4.1.1 推行设计招标、加强设计管理 .17 西安建筑科技大学硕士学位论文 ii 4.1.2 运用价值工程，开展限额设计.19 4.1.3 价值工程在普天大厦建筑智能化设计方案优选中的应用.20 4.1.4 普天大厦建筑智能化系统最终的优化方案.24 4.1.5 应用价值工程效果.28 5 普天大厦智能化项目实施阶段的工程造价控制普天大厦智能化项目实施阶段的工程造价控制.29 5.1 招投标阶段的工程造价控制.29 5.1.1 招标方式及招标程序的选择.29 5.1.2 工程量清单编制与拦标价确定.32 5.1.3 施工合同管理.32 5.2 施工阶段的工程造价控制.33 5.2.1 对施工阶段工程造价进行动态控制.33 5.2.2 工程变更与索赔控制.34 5.3 项目竣工阶段的工程造价控制.35 6 结论结论.38 致致 谢谢.39 参考文献参考文献.40 作者在读期间的研究成果作者在读期间的研究成果.43 西安建筑科技大学硕士学位论文 1 1 绪论 智能大厦诞生于上世纪八十年代，第一幢智能大厦于1984年1月出现于美国联 合科技集团utbs(united technologies buildings system)公司在康乃狄格州所建成 city place大楼。city place大楼采用了先进的控制技术来管理空调、照明、消防、 安防等设备，它不仅能提供安全舒适的办公环境，而且使用更经济操作更方便。 世界各国在不同时期对智能建筑的定义、认识也不近相同，我国在智能建筑设 计标准中这样定义智能建筑：运用现代建筑技术、现代电脑技术现代通讯技术 和现代控制技术，通过将建筑物的结构、设备、服务和管理根据用户的需求进行 最优化组合，从而为用户提供一个高效、舒适、便利的人性化建筑环境2；而美国 智能建筑学会则这样描述智能建筑：所谓“智能建筑”，就是将建筑、设备、服务和 经营四要素各自优化、互相联系、全面综合并达到最佳组合，以获得高效率、高 功能、高舒适与高安全的建筑物3。 对建筑智能化工程造价管理是项目开发商或出资者的事，同时也是设计单位、 工程造价咨询公司、施工单位、监理单位等的责任，不同的主体的成本管理，它 的内容、方法、规章制度也是不同的。基于项目管理的角度，可以把全过程造价 管理看作是一个项目，而此项目的实施方必然是发包人或投资方，但是由于自身 的局限性和成本管理的专业性，发包人明智的选择就是寻求第三方的帮助。 1.1 研究的背景与目的 1.1.1 研究的背景研究的背景 在我国，建筑智能化系统起步比较晚，“智能建筑”的真正的普及和推广是在 1992年以后，近二十年来随着我国经济的突飞猛进，中国智能建筑产业发展速度 已名列世界之最；特别是在我国经济发达地区如北上广、深圳、南京等地出现许 许多多智能建筑，北京国家会议中心、上海国际金融中心、广州中信大厦、深圳 地王大厦、南京紫峰大厦等一大批智能建筑闻名于世。 目前在我国建筑智能化工程的投资比重逐年上升，智能化系统占建设项目总 投资的比率甚至可达 15%以上4， 伴随着我国经济技术的不断发展， 全球经济一体 化的趋势，对建筑智能化水平提出了越来越高的要求，在各地陆续提出了“数字城 市”、“数字中国” 的口号下，建造了许多建筑智能化系统，极大的推动了中国建筑 智能化系统市场的发展，中国建筑智能化系统工程行业市场规模在 2005 年首次突 西安建筑科技大学硕士学位论文 2 破 200 亿元，2006 年达到 238.5 亿元，每年维持 20%以上的增长态势，到 2010 年 市场规模将达到 541.5 亿元。在中国己建成的数以万计的智能化建筑物中，真正能 投入运行满足使用需求的建筑智能化系统却数量有限，大量建筑智能化系统的工 程质量粗劣，日常运行故障繁多，因此，我们在感叹我国建筑智能化系统神速发 展的今天，不得不正视在建筑智能化系统建设过程中出现的诸多问题，主要表现 在以下几个方面： （l）建筑智能化工程发包人方面。当前处于建筑智能化系统热，贪多求全， 期望太高，投资大，效果小；或为控制成本，取消或简化某些智能化系统。 （2）建筑智能化工程承建方方面。市场上技术平平、施工组织经验欠缺和内 部质量保证体系薄弱的集成公司为数众多，他们为实现更多的商业利润，故意对 发包人造成误导。造成建成的智能化系统虽未达到发包人的预期效果，但成本远 远超过预算，增加了项目的风险。 （3）建筑智能化工程设计方方面。建筑智能化技术是一门全新的技术，随着 计算机技术、通讯技术、控制技术的飞速发展而日新月异，不断有智能化新产品 新技术出现，这就要求广大设计人员能紧跟时代步伐，熟悉建筑智能化系统的产 品、设计、施工，这样才能按照发包人的要求，选对产品设备，设计好系统；否 则由于对智能化系统的不熟悉极易造成设计的系统达不到预期功能，形成造价高 功能低的局面。 （4）建筑智能化工程成本管理咨询方方面。目前国内的造价咨询公司普遍缺 乏项目全过程成本管理的意识，造价管理均是针对某一阶段的操作，缺乏连续性， 估算太粗，概算不清，预算不精 ，结算不严，“三超”现象难以避免；同时不能够 很好的协调质量、成本、进度三者之间的关系，容易导致发包人投资失控；同样 鉴于智能化系统学科跨度大、知识面广，造成成本管理人员只认设计图纸和相关 规范，很少能对设计进行价值工程分析并提出优化建议。 1.1.2 研究的目的研究的目的 从上面的分析看出，当前我国建筑智能化工程还存在诸多问题，信息不对称 是根本原因；只有通过成本咨询公司或专业人士，才能使建筑智能化市场博弈双 方（发包人、承建人）的信息达到均衡。通过探讨建筑智能化工程中的造价控制 研究，有利于解决以下问题： （l）建筑智能化工程实施过程中信息不对称问题。在建筑智能化系统项目建 西安建筑科技大学硕士学位论文 3 设过程中，发包人借助成本咨询人员的知识和经验，弥补自身信息劣势；加强各 阶段造价的界面管理，使信息更加顺畅；大大增强了发包人对项目的控制能力， 从而发包人更容易完成既定的目标。 （2）造价控制中的投资失控问题。目前造价管理均是针对某一阶段的操作， 缺乏连续性，大家普遍缺乏项目全过程成本管理的意识，“三超”现象难以避免；通 过对建筑智能化工程的各阶段全过程的统一管理，有效控制投资，提高投资效益， 促进建筑智能化系统市场良性健康的发展。 （3）提高造价咨询公司的实力。国内建筑智能化系统开发和招投标法实 施力度的不断加深，众多建筑智能化系统成本咨询公司参与到市场竞争当中，但 水平参差不齐，国内较少有成本咨询公司能胜任建筑智能化工程全过程成本管理 的业务要求，主要原因是其缺乏实务操作和一些先进的成本管理技术的运用，如 价值工程管理、合同管理的运用等。希望本文能为成本咨询公司的全过程造价控 制实务操作提供借鉴。 1.2 国内外建筑智能化工程成本管理研究综述 1.2.1 国外建筑智能化工程成本管理研究综述国外建筑智能化工程成本管理研究综述 现代工程造价管理的研究始于二十世纪 70 年代，建筑全生命周期成本理论与 方法的提出具有里程碑式的意义，英美发达国家最早一批工程造价界的专家学者 去研究如何从项目的全生命周期出发，这个周期不仅包括项目建设阶段，还包括 未来项目的营运维护以及最后拆除翻新阶段，分析如何控制项目的成本，去实现 全生命周期成本最低的目标5。 进入 1990 年代以后，对建设项目全生命周期成本管理的研究更加深入化、细 致化，运用大量数理逻辑方法，产生了许多新的分支和研究方向。建筑智能化工 程全面成本管理包括了全生命周期成本管理的思想和方法，它在分析和设计建筑 智能化系统的时候一定要考虑项目建造和运营维护两种成本。通过对建筑智能化 系统全过程的成本管理来确定和控制智能化项目的造价，并且是考虑全要素和全 风险的成本管理，目前全生命周期成本管理在包括建筑智能化系统、公路、桥梁、 水利系统在内的建设领域得到广泛应用。 1.2.2 国内建筑智能化工程成本管理研究综述国内建筑智能化工程成本管理研究综述 我国在建筑成本管理方面的研究相对于国外要晚些，八十年代中后期，是我 国工程造价管理研究的启蒙期，全过程造价管理的思想开始进入人们的视野。九 西安建筑科技大学硕士学位论文 4 十年代以后，我国工程成本管理学界的一大批专家学者更进一步地对全过程造价 管理的思想及内容提出了许多意见和建议；同时中国建设工程成本管理协会在推 进我国的全过程成本管理的理论和实践研究的上做了大量的推动和引导工作，中 国建设工程成本管理协会的学术委员会在在 1997 年下发的文件建设工程成本管 理工作要素（征求意见稿） 中指出：“建设工程成本管理要达到目标：一、成本 本身要合理，二、实际成本不超概算。为此要从建设工程的前期工作开始，采取 全过程、全方位的管理方针”，对于从建设工程的前期工作开始，采取全过程、全 方位的管理的核心就是采取“全过程造价控制”的方针6。至此，全过程造价控制的 理念已深入人心。 当前在我国实施建筑智能化全过程造价还存在着来自各个方面的障碍：计价 依据的预算定额静态、僵化，具有很大的时空滞后性；全过程成本管理中，项目 实施主体之间在缺乏应有的协调；对设计阶段的成本控制，存在着设计人员与成 本管理人员思想认识不一致；在当前履约担保制度、支付担保制度和工程险制度 不健全的情况下，处理索赔困难很大；目前我国建筑智能化工程成本咨询人员的 素质不能完全适应全过程成本管理的发展要求等。 1.3 研究采用的措施和方法 采用理论分析与案例介绍相结合的办法，通过比较分析、价值工程运用等手 段，以普天大厦智能化建设为研究案例，借鉴欧美在工程造价控制方面的良好经 验，寻找一套适合中国国情的智能化工程全过程的造价控制方法。 （l）通过对比国内外建筑智能化工程成本管理理论研究成果和实施模式，分 析各种适应我国当前建筑智能化工程市场的成本管理思想。 （2）在对成本管理方法的研究中，首先要在研究资料的基础上定性分析建筑 智能化工程成本管理研究，然后通过对案例资料进行定量分析，找出合理的适应 我国的建筑智能化工程成本管理方法。 （3）通过归纳与总结的方法，将建筑智能化工程成本管理分为：前期决策阶 段、设计阶段、招投标、施工阶段和竣工结算阶段的造价控制。在此基础上，分 别研究各阶段的造价控制方法。 1.4 文章研究框架 本文的研究框架如下图 1.1 所示： 西安建筑科技大学硕士学位论文 5 图 1.1 本文的研究框架 本文先简单介绍建筑智能化系统的基本组成，对比分析国外内在建筑智能化 工程造价控制方面的研究经验，指出国内在此领域的不足之处，并针对普天大厦 智能化建设各个阶段工程造价的影响因素及控制方法进行分析，得出具体的建设 项目全过程工程造价控制方法。在以上研究基础上提出本文的结论。本文各章主 要内容： 第一章 绪论 建筑智能化工程全过程造价控制研究的背景和意义；国内外研究现状；研究 的思路和主要内容。 第二章 国内外建筑智能化工程成本管理模式 通过对比国内外在建筑智能化工程方面成本控制的研究，指出我国在建筑智 解决问题 结论 问题的提出 国外建筑智能化工程成本控制的模式 国内建筑智能化工程成本控制的模式 建筑智能化工程全过程造价控制方法 设计阶段的造价控制方法研究 决策阶段的造价控制方法研究 实施阶段的造价控制方法研究 西安建筑科技大学硕士学位论文 6 能化工程成本控制管理方面存在的主要问题，借鉴欧美等发达国家在这方面的成 功经验，从中引出建筑智能化工程全过程造价控制的基本思路。 第三章 普天大厦智能化项目投资决策阶段的造价控制 前期决策是确定工程造价的基础阶段，对智能化项目其他各个阶段工程造价 的确定与控制起着关键性作用。此阶段造价控制的主要内容是项目的可行性研究 和投资估算。 第四章 普天大厦智能化项目设计阶段的造价控制 设计阶段是智能化系统工程造价控制的重要阶段，它对智能化建设工期、工 程投资、工程质量以及建成后能否发挥较好的经济效益起着决定性的作用。内容 包括工程设计采用招投标制、运用价值工程，开展限额设计，优化设计方案等。 第五章 普天大厦智能化项目实施阶段的工程造价控制 包括采用合理的招投标形式与合同条件、加强合同管理，施工阶段工程造价 的控制、工程变更及索赔控制，项目竣工结算的造价控制等。 第六章 结论。 西安建筑科技大学硕士学位论文 7 2 国内外建筑智能化工程成本管理模式 2.1 建筑智能化系统基本介绍 建筑智能化系统组成如图 2.1: 图 2.1 建筑智能化系统组成 综综 合合 布布 线线 系系 统统 智智 能能 建建 筑筑 基基 础础 智能楼宇集成管理系统智能楼宇集成管理系统 （bms） 楼宇设备自控系统楼宇设备自控系统 (bas) 电 梯 给排水变配电照 明 新 风 空调发电机 消防系统消防系统 （fas） 广播系统广播系统 智能卡智能卡 安保系统安保系统 （sas） 办公自动化系统办公自动化系统 ( oas ) 多媒体应 用系统 多媒体应 用系统 管 理 应 用 系统 管 理 应 用 系统 oa系统运行软、硬 件平台 系统运行软、硬 件平台 会议室系 统 大 屏 信 息 显 示 系统 应 用 系 统 通信自动化通信自动化 程控交换机统程控交换机统 wan接入接入 有线电视系统有线电视系统 图 例： 通信接口 网络平台 pds结构化 办 公 自 动 化 系 统 （cas） 电视监控 巡更管理 门禁管理 车库管理 餐饮消费 防盗报警 门禁管理 考勤管理 计 算 机 西安建筑科技大学硕士学位论文 8 智能化系统通常由以下三部分交叉组成：办公自动化系统(oa)、通信网络系 统(ca)、建筑物自动化管理系统(ba)，通过建筑物平台三个系统有机地组合成为 一个高智能化的整体； 智能化大楼一般是由建筑物平台和各弱电子系统组成（包 括建筑自动化系统、办公自动化系统、通信自动化系统等部分） ，将这些弱电子系 统予以有机的整合后，为智能化大楼的业务处理提供多种高效的机能，并追求经 济性、可靠性、安全性、舒适性。 2.2 国外发达国家建筑智能化工程成本管理模式 智能建筑最早出现在欧美发达国家，它是当代建筑艺术融合了现代先进的计 算机技术、通信技术和控制技术的创新型产物，向业主提供一个安全、高效、舒 适、便利的建筑环境。发达国家建筑智能化工程管理模式如图 2.2 所示： 图 2.2 国外发达国家建筑智能化工程管理模式 发达国家的成本咨询机构负责对大多数的智能化工程项目进行委托管理，造 价工程师既为业主提供各项服务，如：进行项目可行性分析与投资估算，工程招 标代理服务等；对任何一个无论是政府的还是私人的建设项目的管理都包括质量、 进度、安全、投资成本四方面的控制和管理，从而获得优质、安全、经济效益高 的建筑产品；投资估算在发达国家非常重视其准确性、严肃性和前瞻性，综合考 虑各种问题慎重计算，不随意突破；建设项目工程投资随着市场价格等客观因素 变化进行动态控制；同时咨询机构也可为承建商提供成本计划、造价控制、工程 结算等服务；成本咨询机构管理的跨度涉及项目勘察、设计阶段、招投标、工程 工程咨询公司提 供方案建议 成本咨询公司提 供投资估算 工程咨询公司提 供设计方案 工程咨询公司提 供工程预算 招标 承建商提供深化设计 项目实施 项目完工 项目初期 阶段 招标和设 计阶段 施工与竣 工阶段 西安建筑科技大学硕士学位论文 9 施工以及竣工的全过程。 2.3 国内建筑智能化工程成本管理模式 2.3.1 国内建筑智能化工程成本管理国内建筑智能化工程成本管理 建筑智能化工程造价控制贯穿于项目运作的全过程，包括决策阶段的造价控 制、设计阶段的造价控制、招标阶段的造价控制、施工阶段的造价控制和竣工结 算阶段造价控制；建筑智能化工程管理模式如图 2.3，由于国人观念和能力等方面 的欠缺，国内的造价控制的特点是：轻视决策阶段、设计阶段的成本控制，重视 招标阶段和施工阶段的造价控制，实际上捡了芝麻丢了西瓜，这完全是一种本末 倒置的做法3。 图 2.3 我国建筑智能化工程管理模式 2.3.2 国内建筑智能化工程成本管理存在的问题国内建筑智能化工程成本管理存在的问题 （l）对前期决策阶段的造价控制认识不清 由于业主对建筑智能化系统缺乏明确的认识，搞不清建筑智能化系统有多少 子系统？甚至什么是建筑智能化系统？业主对项目可行性研究不够重视，前期投 资估算阶段工作做得不充分不到位，对建筑智能化系统建设要么未被列入计划， 业主（或招标代理公司） 编制工程招标文件 承建商编制智能化工程 设计方案 承建商报价 评标专家组确定中标承 建商 承建商根据设计方案进 行深化设计 工程实施 工程完工 西安建筑科技大学硕士学位论文 10 不予考虑；要么对建筑智能化系统贪大求全，完全不顾自身的实际需求；同时缺 乏市场风险预测意识，不能够对估算做到动态调控；而国外发达国家对建设项目 投资决策阶段的造价控制非常重视，不仅在此阶段加大投资额，相对准确的计算 出工程造价，而且能够对其进行动态控制。 （2）缺乏对设计阶段的造价控制手段 建筑智能化项目全过程造价控制的龙头是设计阶段。目前我国正在大力推广 设计招投标制，积极推行设计监理制，设计责任追究制等，但由于我国长期以来 大部分设计单位存在着体制和观念上的误区，设计中重技术轻造价比比皆是；如 设计人员只对工程设计质量负责，对工程造价漠不关心，现今也没有相应的管理 制度和办法进行考核和度量设计阶段的造价控制；还有许多智能化设计人员本身 就对建筑智能化系统一知半解，很难想象他们出的设计图纸有什么广度和深度， 错项漏项频频，导致招标工作质量难以保证，施工阶段变更签证多发，因而无法 有效控制工程造价。 （3）对实施阶段工程造价控制不力 招投标时，多数机电招标公司即使按照国家现有建筑智能化工程设计施工规 范还是难以编制出完全符合业主和建筑物要求的招标技术文件，评审时间和人员 都很仓促，评标结果也不完全客观，因此很难在短期内评出最优的方案和最满意 的施工单位。这就要求在工程施工过程中严格控制各项费用，加强合同、资料和 信息管理，保障承发包双方的权利；重点是要严格控制设计图纸变更，避免施工 中先干后变的情况发生。对工程项目施工阶段造价的有效控制就是避免工程造价 突破概算。 竣工决算阶段普遍存在承包方多报多算，发包方不认账，甲乙双方相互扯皮 现象，主要原因是承发包双方缺乏对工程造价控制能力，相关手续不全，工程资 料不全，这些必然导致工程项目虽已完工，但竣工结算迟迟难以完成，实际造价 无法确定，项目无法投入正常使用。 从以上可以看到，目前我国建筑智能化工程项目管理的水平还处于起步阶段， 造价控制水平还不尽人意，为确保各类投资高昂的建筑智能化系统项目的顺利实 施和及时交付使用，业主必须依托造价咨询机构对建设项目从前期立项和可行性 研究阶段、设计阶段、招投标阶段、施工阶段直到竣工结算阶段，全方位进行全 过程造价管理和控制。 西安建筑科技大学硕士学位论文 11 3 普天大厦智能化项目投资决策阶段的造价控制 3.1 建筑智能化工程项目概况 普天大厦位于中关村西区中心地段的 9 号地，是中国普天集团的总部及研究 院办公建筑，同时对外出租办公，南侧直面中心区的大面积永久绿地，环境优越， 一层为门厅、二层有展览厅、多功能厅，负一层为设备机房、四层是贵宾会议室 等，五层到十层研究院用房，十一层以上为大开间办公区。大厦共 21 层，其中地 上 17 层，地下 4 层，总建筑面积近 70000 多平米。 中国普天集团作为中国优秀的设备制造商和系统集成商，在建筑智能化工程 技术领域中具备了雄厚的技术力量和丰富的实践经验，拥有：建筑智能化专项工 程设计甲级资质、建筑智能化工程施工承包壹级资质、计算机信息系统集成壹级 资质，安防产品协会会员单位、中国勘察设计协会智能化分会会员单位、中国建 筑业协会建筑智能化工程专业委员会委员单位。 我们作为建设方同时又兼顾智能化工程造价咨询机构的职责，我们将根据多 年从事大厦智能化系统集成的经验，以先进、成熟的网络技术、计算机信息技术、 自控技术、现代化通信技术为基础进行合理、综合的总体设计，通过科学、严格 的管理手段，为用户提供安全、高效、舒适、便利建筑环境。系统总体设计坚持 高规划保证系统的先进性；采取“以需求为导向，以应用促发展”的方针，确保系统 先进、可靠、经济；系统建设采取统一规划，分步实施，硬件分批到位，软件同 步跟上的原则进行稳步建设；系统需充分考虑功能扩容性和技术升级性，以适应 信息技术的迅猛发展。该项目建筑智能化系统分解为 12 个子系统： （1）结构化综合布线系统； （2）计算机网络系统； （3）楼宇自控系统； （4）公共广播系统； （5）多媒体会议系统； （6）闭路电视监控系统； （7）智能卡系统（考勤） ； （8）大屏幕显示系统； （9）计算机中心机房系统； （10）防雷接地系统； 西安建筑科技大学硕士学位论文 12 （11）ups 电源系统； （12）综合管路系统。 3.2 决策阶段工程造价控制措施 设计按照“以人为本，按需设置，量体裁衣”的方针，从近期的项目投资到长期 的运营维护多方位多角度出发，提出系统的实施方案。建筑智能化系统的规划、 设计和实施必须充分考虑大厦在投入使用之后的三个重要因素：一个是高效节能； 一个是安全舒适；一个是高度集成。智能化系统的规划在着重考虑投资合理性的 同时，亦应考虑未来发展的需求，决策应全面考虑系统的综合平衡，智能化系统 既要有先进性、舒适性、高效性、还要有经济性、实用性、安全可靠性和易维护 性等，这是我们进行系统规划的出发点和基本原则。 3.2.1 采用自建和合作建设的思路降低前期投资及后期运营成本采用自建和合作建设的思路降低前期投资及后期运营成本 （1）对于通信系统的选择，我们进行了比较选优，虚拟网和程控交换机是目 前电话通讯系统两种主要实现形式，这两套系统各有自己的特点：虚拟电话网无 需初期设备投资，并且不需专业操作维护人员，但是申请了虚拟电话后，所有的 电话都是要交月租费的；而通过内部数字程控交换机的方式可以只交纳外线的月 租费，而且可以享受到程控交换机带来的新科技的多种功能，例如：语音留言、 自动应答等，且可以通过附加的软件功能察看每个话机的状态，查询每个话机的 通话记录等等，缺点是需要一次性投资支付设备的费用以及专业操作维护人员。 程控交换机和虚拟网使用投资情况如表 3.1： 表 3.1 程控交换机和虚拟网使用投资情况比较表 经济性比较 虚拟网（万元） 程控交换机（万元） 总投资差额（万元） 初期投资 0 80 -80 第一年 30 85 -55 第二年 60 90 -30 第三年 90 95 -5 第四年 120 100 20 说明：按 1000 线程控分机/4 条数字中继（30b+d)与 1000 线电信虚拟网比较， 电信虚拟网每部分机月租 26 元，1000 线一年固定费用约 30 万元； 程控交换每条中继线月租 1080 元，4 条中继线一年固定费用约 5 万元。 最后，我们决定通信系统由运营商在大厦机房设有虚拟网模块局方式合作， 大幅省掉了程控交换机的前期投入和后期维护的费用；同时我们还对电信、移动、 西安建筑科技大学硕士学位论文 13 联通三家运营商进行招标竞争入场，在保证我们的客户得到本地区最好的服务的 情况下，享受优惠的价格，进一步降低了通信系统日后的使用成本。 （2）项目的安全防范系统、智能一卡通管理系统、智能会议系统、楼宇自控 系统等由我们自己投资建设，而有线电视系统引进当地有线台进行布线和提供信 号源；该项目的综合布线系统，我们根据自用和出租两部分的功能划区，自用部 分选择自己搭建综合布线系统平台，而出租部分则与电信运营商合作经营，一来 可以节省我们在建筑智能化工程系统前期建设及后期维护方面（综合布线系统、 计算机网络系统）的巨大投资；二来办公出租部分的客户开通电话和宽度直接和 电信运营商联系，省掉了自己运营通信、网络系统需要的大量开支和维护成本。 3.2.2 采用先进智能控制技术降低后期运营成本采用先进智能控制技术降低后期运营成本 楼宇自控系统的主要任务是对大厦内的机电设备进行监控和管理，要想管理 好大厦内的机电设备，首先必须要知晓它们的运行情况、所处系统中担任的角色 以及设备的特性等；楼宇自控系统（bas）是建立在机电系统的基础上，利用自 控技术、计算机软件技术、计算机网络通信技术，将大厦中的不同机电系统设备 产生的信息汇集起来，实现各类设备之间的数据、信息交换，并对各种不同类型 的信息进行综合处理，以实现对所有被监控机电设备的综合管理。采用先进智能 控制技术提供对楼内