（数量经济学专业论文）奉新工业开发园区土地集约利用研究.pdf

摘要 摘要 随着人口、工业化、城镇化高峰相继来临，我国正处在经济和社会全面发 展的重要战略机遇期。资源环境的约束不断加大、矛盾凸显，土地利用与供需 面临着巨大的规模、空间和环境上的压力。作为工业化、城镇化发展的重点区 域，开发区对经济社会快速发展起到了重要的促进作用。但是在开发区的土地 利用过程中还存在占地总量失控、用地结构不合理、土地利用效率低下等问题， 土地供应与需求矛盾同益突出，土地资源利用面临着越来越大的压力。因此， 开发区土地集约利用评价的研究不仅对土地利用理论的发展有促进作用，而且 能为我国合理利用土地，走可持续发展道路的实践提供良好的参考和借鉴。 本文从我国城市开发区土地利用的总体现状出发，对开发区土地集约利用 理论作了较为深入的研究和阐述，并以此为基础对奉新开发区土地集约利用作 出定性与定量分析；在定性分析和定量分析的础上，就奉新县开发区在新形势 下，如何提高土地集约利用水平给出了建议。文章主要解决三个问题：一是对 土地集约利用研究指标体系的合理选择和定量分析的运用；二是应用选定的评 价方法和指标体系对奉新开发区各项指标进行评价的问题；三是如何在评价的 基础上对奉新开发区土地集约利用提出具体对策。 在指标体系的选择上主要是以下三个部分：土地利用状况，如土地开发率， 土地供应率、土地建成率、工业用地率等；用地效益方面，如工业用地固定资 产投入强度、工业用地产出强度；管理绩效方面，如到期项目用地处置率、闲 置土地处置率、土地有偿使用率土地招拍挂率。在对奉新开发区土地集约利用 状况总体分析中，主要指出今后提高开发区土地集约利用的对策建议。 关键词：土地开发区集约利用 a b s t r a c t a b s t r a c t w i t hu r b a n i z a t i o n ，i n d u s t r i a l i z a t i o na n d p o p u l a t i o ng r o w t hr e a c h i n gt h e i r p e a k s o u rc o u n t r yi si nt h ei m p o r t a n ts t r a t e g i cp e r i o do ft h ee c o n o m i ca n ds o c i a l d e v e l o p m e n t l a n du t i l i z a t i o na n db a l a n c eo fs u p p l ya n dd e m a n df o rl a n da ref a c i n g t h eg r o w i n gp r e s s u r eo fu s es c a l e ，s p a c ea n de n v i r o n m e n tf o rt h er i s i n gr e s o u r c e sa n d e n v i r o n m e n t a lc o n s t r a i n t s d e v e l o p m e n tz o n e ，a sa l li m p o r t a n ta r e af o ru r b a n i z a t i o n a n di n d u s t r i a l i z a t i o nd e v e l o p m e n t ，p r o m o t e sn o to n l yt h e r a p i dd e v e l o p m e n to f e c o n o m ya n ds o c i e t yb u ta l s oi n d u s t r yu p g r a d i n g ，r e g i o n a ld e v e l o p m e n ta n d t e c h n i c a li n n o v a t i o n t h e r ea r es o m ep r o b l e m s ，s u c h 雒u n c o n t r o l l e dla n du s e t o t a l i r r a t i o n a lla n du s es t r u c t u r e ，a n di n e f f i c i e n tl a n du s e ，d u r i n gt h el a n du s eo f d e v e l o p m e n tz o n e t h u s ，t h ec o n t r a d i c t i o nb e t w e e nl a n ds u p p l ya n dd e m a n dh a s b e c o m ei n c r e a s i n gp r o m i n e n t ，a n dt h eu s eo fl a n dr e s o u r c e sa r eu n d e ri n c r e a s i n g p r e s s u r e t h e r e f o r e ，t h er e s e a r c ho fl a n di n t e n s i v eu s ea n dt h ep o t e n t i a le s t i m a t eo f d e v e l o p m e n tz o n ei sn o to n l yb e n e f i tf o rt h ed e v e l o p m e n to fl a n du t i l i z a t i o nt h e o r y ， b u ta l s op r o v i d e sh e l p f u lr e f e r e n c ef o r t h ep r a c t i c eo fm a k i n gu s eo fl a n dr a t i o n a l l yt o s t i c kt os u s t a i n a b l ed e v e l o p m e n tr o a di no u r c o u n t r y t h i sp a p e rs t a r t sw i t ht h eg e n e r a ls i t u a t i o no fl a n du s eo ft h ec i t yd e v e l o p m e n t z o n e ，a n dm a k e sm o r ei n d e p t hs t u d ya n de x p o s i t i o no ft h el a n di n t e n s i v eu s et h e o r y o fc i t yd e v e l o p m e n tz o n e ，b a s e do nw h i c hm a k e sq u a l i t a t i v ea n d q u a n t i t a t i v ea n a l y s i s o nl a n di n t e n s i v eu s eo ff e n g x i ni n d u s t r i a ld e v e l o p m e n tz o n e ，g i v i n gs u g g e s t i o n s c o n c e r n i n gh o wt oi n c r e a s el a n di n t e n s i v eu s el e v e lo ff e n g x i nd e v e l o p m e n tz o n e u n d e rt h en e ws i t u a t i o n t h ep a p e rm a i n l ys o l v e st h r e ep r o b l e m s ：t h ef i r s to n ei s c h o o s i n gr e a s o n a b l ei n d e xs y s t e ma n dq u a n t i t a t i v ea n dc o n c e r n i n gl a n di n t e n s i v eu s e ； t h es e c o n do n ei su s i n gc h o s e ne v a l u a t i o nm e t h o da n di n d e xs y s t e mt oe v a l u a t e i n d e x e so ff e n g x i nd e v e l o p m e n tz o n e ；t h et h i r do n ei sh o wt og i v es u g g e s t i o n st o l a n di n t e n s i v eu s eo ff e n g x i nd e v e l o p m e n tz o n e t h i sp a p e rh i g h l i g h t e dt h r e ea s p e c t s ：o n ea s p e c ti sl a n d - u s ec o n d i t i o n ss u c ha s l a n dd e v e l o p m e n tr a t e ，l a n ds u p p l yr a t e ，l a n dc o m p l e t e dr a t e , i n d u s t r i a lu s a g er a t e a n o t h e ra s p e c ti sl a n de f f i c i e n c y , s u c ha st h ei n t e n s i t yo fi n d u s t r i a l l a n df i x e da s s e t s a b s t r a c t i n v e s t m e n ta n dt h ei n t e n s i t yo fi n d u s t r i a l - l a n do u t p u t t h et h i r da s p e c ti sm a n a g e m e n t p e r f o r m a n c e ，s u c ha se x p i r e d i t e ml a n dd i s p o s a lr a t e ，i d l el a n dd i s p o s a lr a t e ，l a n d p a i du s er a t ea n dl a n ds e l l i n gr a t e t h r o u g ht h ea n a l y s e so ff e n g x i nd e v e l o p m e n t z o n e ，t h ep a p e ra d v a n c e ss o l u t i o n sa n ds u g g e s t i o n sf o rt h ef u r t h e re n h a n c e m e n to f l a n di n t e n s i v eu s eo fd e v e l o p m e n tz o n e k e yw o r d ：l a n d ；d e v e l o p m e n tz o n e ；l a n di n t e n s i v eu s e 学位论文独创性卢明 学位论文独创性声明 本人声明所呈交的学位论文是本人在导师指导下进行的研究工作及取得的 研究成果。据我所知，除了文中特别加以标注和致谢的地方外，论文中不包含 其他人已经发表或撰写过的研究成果，也不包含为获得直昌太堂或其他教育 机构的学位或证书而使用过的材料。与我一同工作的同志对本研究所做的任何 贡献均已在论文中作了明确的说明并表示谢意。 学位论文作者签名( 手瓢乞烤签字嗍州。年7 月日 学位论文版权使用授权书 本学位论文作者完全了解直昌盍堂有关保留、使用学位论文的规定，有权 保留并向国家有关部门或机构送交论文的复印件和磁盘，允许论文被查阅和借 阅。本人授权直昌太堂可以将学位论文的全部或部分内容编入有关数据库进行 检索，可以采用影印、缩印或扫描等复制手段保存、汇编本学位论文。同时授 权中国科学技术信息研究所将本学位论文收录到中国学位论文全文数据库， 并通过网络向社会公众提供信息服务。 第一章绪论 第一章绪论 1 1 背景 1 1 1 开发区土地利用问题凸显 随着人口、工业化和城镇化的程度越来越高，我国正处在经济与社会全面 高速发展的重要战略机遇期。资源环境约束的不断加大和矛盾的凸显，使得土 地利用与供需面临着日益加大的规模、空间和环境上的压力。作为工业化和城 镇化发展的重要区域，开发区不仅对经济和社会的快速发展起到了促进作用， 而且还是产业升级、区域发展、科技创新的推动器。目前，在开发区土地利用 中，重引资轻规划、重规模轻效率、重扩张轻挖潜等问题仍未得到有效解决， 从而使得土地利用问题凸显。据有关资料显示，在2 0 0 4 年开发区整顿之前，开 发区的土地浪费率非常惊人，全国每公顷投资仅2 4 万元，产值却不足1 3 万元， 与法国每公顷9 0 万美元及新加坡、马来西亚等国1 0 0 万美元左右的投资密度相 比，差距十分巨大。基于这种的情况，国务院出台了国务院办公厅关于清理 整顿各类开发区加强建设用地管理的通知( 国办发 2 0 0 3 j7 0 号) 和国务院 关于加大工作力度进一步治理整顿土地市场秩序的紧急通知，目标就是针对 各类开发区进行彻底整改，坚决纠正违规擅自设立的开发区和盲目扩大开发区 规模的现象，切实解决开发区过多过滥、违规用地等突出问题。 1 1 2 开发区土地集约利用评价工作全面铺开 为了保护耕地、缓解土地供应与需求之间的矛盾、保证经济和社会可持续 的发展，国务院与国土资源部分别于2 0 0 8 年下发了关于促进节约集约用地的 通知( 国发 2 0 0 8 3 号) 和关于开展开发区土地集约利用评价工作的通知( 国 土资发 2 0 0 8 1 4 5 号) 两个通知。其主要内容是要求“各省( 区、市) 要抓紧组织 开展开发区土地集约利用评价工作，国家级开发区评价结果经省( 区、市) 国土 资源行政主管部门审核后于2 0 0 8 年底报部。省级开发区土地集约利用评价工作 应于2 0 0 9 年6 月底前完成 。“各级各类开发区扩区、升级的用地审核必须以 土地集约利用评价结果为依据。“开发区土地集约利用评价成果原则上每两 年更新一次。 等等。 第一章绪论 1 2 意义 开发区其实就是土地集约利用的一种主要形式，虽然从目前国家级开发区 的一般情况来看，开发区的土地的投入产出效益要高于一般城市地域，开发区 的土地集约程度要高于一般的地区，但是在部分的开发区，尤其是一些省级以 下的一些开发区，基于盲目攀比和求全求大的心理以及各种其它各种因素的影 响，仍然存在着土地闲置和土地利用率低下的问题。实践证明，开发区在经历 了大规模的粗放式开发之后，一些优势正在渐渐的消失，依靠土地的数量扩张 和外延发展的道路己经行不通了，走以效益为中心的发展才是开发区的正确之 路。开发区作为我国经济对外开发的先导区，对土地的开发利用应当成为集约 的一种典范。因此如何实现开发区尤其是工业开发园区土地的集约利用，是本 文将要研究的课题。 1 2 1 理论意义 土地评价类型从对象上划分可以为农业用地评价和城市用地评价，对农业 用地的评价目前国内外已经有了比较完善的理论和方法，为区域土地资源的合 理科学的配置提供了依据。城市土地评价虽然近年来也有了比较大的进展，突 出表现就是在进行城市土地的分等定级和城市基准地价的研究上有了一定的突 破，然而还缺少对城市土地利用状况评价的研究。所以，从事研究城市土地集 约利用尤其是城市开发区评价有利于完善土地评价的理论体系。 1 2 2 现实意义 对于国家土地管理部门，建立完善的开发区土地集约利用潜力评价体系在 控制开发区盲目扩张、促进开发区低效用地挖潜、健全开发区土地利用考核制 度与长效机制、增强土地参与宏观调控的能力、构建资源节约型社会等方面具 有非常重要现实意义。( 1 ) 评价结果是开发区是否扩区与是否升级用地的审核依 据，同时为开发区扩区的具体方向与扩区面积提供了技术说明和操作的实际依 据，为开发区的发展提供有力的保障。( 2 ) 开展有效的开发区评价工作，可以建 立项目筛选标准，制定有效的鼓励政策，将利用效率低下的企业调整到开发区 的外围，优化用地的结构，保障重点项目的用地需求，提高开发区土地集约利 用的水平。( 3 ) 对开发区土地集约利用进行潜力测算，就能够摸清各开发区的家 2 第一章绪论 底，明确了解各开发区尚可供地的年限、土地闲置的状况以及各开发区土地的 利用潜力，有利于对各开发区进行新一轮土地规划，为开发区未来的发展提供 有力的用地保障。( 4 ) 在评价工作进行的过程中，需采集大量地籍、土地规划、 审批、统计等等部门的数据，建立一个比较完善的信息数据库，在评价工作完 成后，可以在这个数据库的基础上，整合地籍、土地规划、审批、统计等部门 土地管理基础的工作成果，建立评价决策支持系统，提高开发区土地管理部门 的决策水平，并对开发区的土地管理部门提出相对应的有效的政策与建议。 1 3 研究对象的诠释 ( 1 ) 开发区概念 开发区( d e v e l o p m e n tz o n e ) 的含义主要是两个：一个是指新开垦的土地资 源区域；第二个是指挖掘、发现有经济潜力的地区。在一般的情况下是指尚未 发挥资源与经济优势的需要人为开发的并且能通过对社会有限的资源进行合理 配置从而能产出最大的社会效益的新区域。在此所指的开发区资源主要包括三 类：第一类是自然资源，包括土地、水、矿产、生物等资源；第二类是人力资源， 包括劳动力、管理技术等资源，具体体现在人的体力和智力两方面；第三类是 指资本资源，包括有形的资本资源( 基础设施、厂房、设备等) 、货币资本资源 和信息资本资源。开发区中的“开发 两字就是指挖掘、利用、发挥这三类资 源。开发区是随着世界经济的不断发展和国际化分工的不断深化而不断发展的。 在当今世界无论是发展中国家还是发达国家，都越来越重视z 开发区这样的集 约形式来发展区域经济、产业经济、外向型经济以及高科技经济，以此来推动 国家和地区经济的高速发展。因此，开发区是指在一个国家或地区内划出一定 的地域范围，在经济活动中实行开放的特殊政策和灵活措施，提供良好的基础 设施等优惠条件来吸引外资，从而引进高新技术和管理方法，以达到一定经济 目的的特殊经济区域。 ( 2 ) 开发区分类 开发区可以按照三种不同的理论1 或职能特征可有不同的分类分别是： 1 厉无畏、王振。中国开发区的理论与实践上海财经大学出版社。2 0 0 4 3 第一章绪论 1 4 相关研究动态概述 1 4 1 国外研究动态概述 图1 1 开发区分类图 国外土地利用的研究主要偏重于二个方面，第一方面是对土地集约利用的 理论研究与案例分析，第二方面是研究开发区的产业布局。 在上世纪初美国著名的土地经济学家理查德t 伊利在其名著土地经济 学原理一书中，阐明了人口增长、土地资源的稀缺性、地价变化等因素对城 市土地集约利用的影响。并在这本书中指出：“高昂地价的导致的直接后果就 是使人们不得不高度集约利用土地。 在二十世纪五十年代之前，为了集约利用建设用地，美国和欧洲国家大多 采用以建筑容积率和建筑密度指标来加以限制，在此之后逐渐由只专注于城市 建设转向城乡兼顾的统筹协调发展策略。其后，则着重于从土地规划编制和实 4 第一章绪论 际管理方面来控制城市的占地规模，引导各开发区充分利用闲置的土地和地下 的空间，严格限制占用农业用地，并且着重强调景观生态与环境保护的建设。 随着社会生态学和城市地理学的出现，使得城市土地集约利用理论向着更 深更广的方向发展。1 9 9 1 年美国城市规划协会( a p a ) 提出了新一代的规划法规研 究方法。并于1 9 9 9 年研究完成了“精明地增长的城市规划立法指南 。2 0 0 0 年， 美国城市规划协会又出版了该“精明地增长的城市规划立法指南的使用手册。 到2 0 0 2 年的年底，美国有1 4 个州全部或部分采用了“精明地增长的城市规划 立法指南”中的一些建议。其中最重要的一点就是要有效地遏制了城市的无序 蔓延，提高土地的使用效率，保护城市的生态环境。 产业布局理论最早是由大卫李嘉图在其比较优势理论中提出来的，认为 不同国家在生产某种产品的相对劳动生产率( 机会成本) 存在着差异的时候，生 产率较高( 机会成本低) 的国家就会具有比较优势，可以专门生产该产品，并且 可以从与别的生产该产品生产率较低的国家贸易中获得利益。因此根据大卫李 嘉图的比较优势理论，各开发区要根据开发区内产业发展的比较优势，合理的 选择区域的主导产业。克鲁格曼认为这些比较优势就是“规模报酬递增 的基 础，并把这种与特定产业相关的各种经济活动在特定地区聚集的现象称之为“产 业集群 。1 随后韦伯提出了“集聚”的概念，马歇尔又在韦伯“产业集聚”的基础之 上提出行业内厂商的集中就会产生外部性，可以降低整个行业的成本，带来整 个行业的比较优势。随后迈克尔波特在以上的这些理论的基础这上系统的解 释了产业集群的含义：“集群是特定产业中互有联系的公司或机构聚集在特定 地理位置的一种现象。集群包括一连串上、中、下游产业以及其他企业或机构。 1 4 2 国内研究概述 我国的开发区土地集约利用研究起步相对于发达国家来说比较晚。在基础 理论研究上也相对的薄弱，研究的内容主要是偏重于土地集约的评价与经验介 绍。 应建勇于2 0 0 4 年介绍了义乌市开发区土地集约利用的经验：工业项目每亩 土地的实际投入不能低于1 2 0 万元；对投资额小于6 0 0 万元的工业项目，只能 1 大卫李嘉图政治经济学和赋税原理 m 北京：华夏出版社，2 0 0 5 5 第一章绪论 以租赁标准厂房的形式来获得生产经营场所；要求各用地单位充分开发利用地 下空间；同时规定凡申请增资扩建用地的单位，要将己使用土地与新申请的用 地数量一并计算在内；对申请增资异地扩建用地的企业，政府将以协商的方式 购回其原有的建设用地。 王芳在2 0 0 5 年介绍了青岛市开发区的“零土地招商 经验，即引进的项目 不能新占用土地，投资者可以通过租赁闲置的厂房来进行生产运营，用这种方 法来利用低效的土地资源，鼓励企业在现有的土地上增加投资和扩大生产规模， 以此来提高开发区的土地利用率。另外开发区要积极建设和应用多层标准厂房， 设立多层标准厂房区块，对适合多层标准厂房生产的企业，不对其进行单独供 地，统一进入开发区的多层标准厂房进行生产，严格限制企业建设单层厂房， 禁止圈大院和圈而不用的现象。 卢新海( 2 0 0 4 ) 对我国的高新技术开发区进行了统计分析，认为开发区在城 市建设和经济发展方面有重要成就，开发区不仅新开发土地面积增幅逐步变大， 而且土地利用强度也在不断增加，开发区的土地利用正从粗放经营走向集约利 用，但开发区土地资源的利用仍然存在着严重的闲置和浪费，并且指出开发区 独立于所在行政地域之外的土地管理体制是导致乱占耕地与土地闲置的主要原 因。 翟文侠等( 2 0 0 6 ) 在研究开发区土地集约利用内涵及其发展阶段的基础上， 选取1 4 个指标构建土地集约多元回归驱动力模型，并对江苏省1 7 个国家级和 省级开发区进行了实证分析。研究结果表明土地闲置是开发区土地集约利用最 主要的限制性因素，依据产出指标影响程度高于土地、资金的投入指标可知， 江苏省开发区土地集约利用正处于土地利用转换期。 吴郁玲，冯忠垒，曲福田在2 0 0 6 年以国家级5 3 个经济技术开发区为例， 应用比较优势理论来研究了不同区域间开发区土地利用情况。研究结果表明， 按照比较优势理论来配置土地资源是能够提高土地利用的总福利水平的。从所 选的5 3 个经济技术开发区所得出的结果上看，中西部开发区的比较优势高于东 部地区；而区域内部东部地区的京津苏沪以及中西部地区的中心城市在开发区 建设用地的利用上具有比较优势。因此，按照研究结果，应对现行开发区的空 间布局进行适当调整，将各地区比较优势度低的开发区撤销，恢复其农业生产， 而将比较优势度较高的地区根据实际的需要增加设立相应的开发区，以实现耕 地保护与开发区建设的双赢。 6 第二章开发区土地集约利用理论基础研究 第二章开发区土地集约利用理论基础研究 2 1 土地集约利用的基本概念和内涵 土地集约利用也被称之为集约经营，最早是由大卫李嘉图( d a v i dr i c a r d o ) 等古典政治经济学家在地租理论中提出。土地集约利用主要是指在一定面积的 土地上，集中投入较多的生产资料和劳动，使用先进的技术与管理方法，使得 能在较小土地面积上获得高额产量和收入的一种农业经营方式。土地集约利用 的实质其实就是土地的投入与产出之间的关系，即在土地上以最少的投入来获 得最高的产出。其内涵扩展主要包括3 层含义：( 1 ) 土地地块集约利用，是指开 发区内某一土地利用类型的地块集约化利用；( 2 ) 土地类型集约利用，是指开发 区内同一土地利用类型土地集约化利用；( 3 ) 区域土地集约利用，是根据有限的 土地资源的自然属性( 土地经济、生态、适用性) 和社会属性( 市场供求关系、城 市发展需求、社会经济发展需求等) 对土地资源利用进行优化配置。 2 2 土地集约利用的相关理论 2 2 1 区位理论 。屠能在大卫李嘉图的级差地租理论基础上，又担出了区位是决定地租的 重要因素。他分析到，如果土地的肥沃程度和投入的劳动生产力是相等的的情 况下，靠近市中心的土地，比离市中心较远的土地，享有一定的超额的地租利 益，这部分超出的地租与两块土地到市场的交通成本的差额相等。在这种情况 下，区位因素则表现为运输成本的差异性，同时也说明区位不同的土地所应支 付的地租是不同的，也就是说某一地块的使用方式是由对不同地租的承受能力 而产生的结果，这也阐明了由于地租存在的差异，所以土地才会在各种相互替 代的用途之间进行分配。由于级差地租的存在，使得区位成为决定土地租的重 要因素之一。2 阿朗索于1 9 6 4 年提出了竞租( b i dr e n t ) 理论，这一理论就是根据 各类活动对距市中心不同距离的地点所愿意或所能承担的最高限度租金的相互 1 大卫李嘉图政治经济学和赋税原理北京：华夏出版社，2 0 0 5 2 约翰冯杜能编吴衡康译孤立国对农业和国民经济之关系商务印书馆 7 第二章开发区土地集约利用理论基础研究 关系来确定这些活动的位置。所谓竞租，就是人们对不同位置上的土地愿意出 的最大数量的价格，它代表了对于特定的土地使用，出价者愿意支付的最大数 量的租金以获得那块土地。根据阿朗索的调查，商业由于靠近市中心就具有较 高的竞争能力，也就可以支持较高的地租，所以愿意出价高于其他的用途，因 此用地位于市中心。随后依次为办公楼、工业、居住、农业。根据该理论，在 单中心城市的条件下，可以得到城市同心圆布局的结论。 2 2 2 土地报酬递减理念 ，土地报酬理论，又称为土地报酬递减规律，是开发区优化土地利用投入与 产出之间关系与经营方式的基本依据之一。“土地本身是不能生产，只有当劳 动和资本与土地相结合时，土地才会有产出 。土地报酬递减理论是最直接研 究土地合理集约度的经典理论。著名剑桥学派的创始人英国经济学家马歇尔认 为：报酬递减规律适用于各行业中为了生产和生活而对土地的利用，显然土地 报酬递减规律所阐述的就是土地的合理投入问题，研究的是土地的合理集约度。 y 产 量 p 图2 1 土地报酬三阶段曲线 如上图，为说明产量的变动：总产量( t p ) 的变化是先由少量渐升一至最高 点后转为递减直至零点。平均产量曲线( a p ) 是一条比较平坦的曲线，初期 上升至d 点达到最高点，这个d 点与边际产量曲线相交，过d 点之后，平均产 量曲线徐徐下降至e 点为止边际产量( 肝) 起初递增迅速，直到最高点m 。此后， 8 第二章开发区土地集约利用理论基础研究 递减直至零点后，边际产量转为负值( 负边际产量) ，这说明变量因素过此点的 增加，无益而有害，致使总产量减少。 2 2 3 区域经济发展理论 土地资源作为区域发展不可或缺的基础要素，在区域经济发展中具有十分 关键的作用，其他的要素只有在与土地相结合时才可以发挥它的作用。经济社 会的发展与土地利用之间存在着密切的内在联系。 ( 1 ) 土地资源决定着区域经济的基本格局。在多山地区，经济发展必须服从 生态安全，土地开发强度受到了自然条件的限制；而在平原地区，限制性因素 较少，产业选择的机会就会相对较多。( 2 ) 区域发展的阶段性影响土地利用方式。 在城市化的初期，城市建设用地增加有限；城市化中期，由于人口猛增引起了 住宅和就业的强烈需求，继而拉动了建设用地的高速增长；城市化后期，建设 用地需求反而减少，主要是由于其内部结构的调整，更加强调土地利用的生态 功能所导致的。( 3 ) 产业结构的转变同时也要求土地利用结构也发生与之相对应 的变化。在第一产业主导时期，农业用地是最主要的土地利用方式；随着第二 产业的发展，建设用地面积则快速增长，农业用地则相应减少，建设用地与农 业用地之间的矛盾不断的加剧；第三产业主导时期，生态用地的需求则会明显 增大。 2 2 4 可持续发展理论 可持续发展思想的核心是“既满足当代人的需求，又不对后代人满足其自 身需求的能力构成危害的发展。 它改变单纯的只考虑经济增长，而忽视生态 环境保护的传统发展模式。由资源型经济逐步过渡到技术型经济上去，综合的 考虑社会、经济、资源与环境效益，通过产业结构调整与合理布局，开发应用 高新技术，实行清洁生产和文明消费，提高资源的使用效率，减少废物排放等 措施，协调环境与发展之间的关系，不仅重视数量的增长，更追求质量的改善、 效益的提高、能源的节约，是与社会进步相适应的发展。可持续发展提出了公 平性、可持续性、共同性等原则，体现了经济效益、社会效益、生态环境效益 有机的结合。 土地作为一种有限性和位置固定的自然资源，人们在利用时必需要以可持 9 第二章开发区土地集约利用理论基础研究 续发展理论为指导，合理高效地对其进行利用。开展开发区土地集约利用潜力 评价工作个重要目的就是为实现开发区土地的可持续利用寻求理论依据、技 术支撑和可行性途径。 1 0 第三章奉新工业开发园区概况 第三章奉新工业开发园区概况 3 1 奉新工业开发园区基本情况 3 1 1 基本情况 为加快推进工业化、城市化进程，按照工业向园区集中的要求，奉新县委、 县政府于2 0 0 1 年在县城东郊原工业用地的基础上设立冯田经济开发区，并取得 宜春市人民政府批准( 宜府字 2 0 0 1 4 5 号) 。2 0 0 6 年3 月，江西省人民政府作 出关于设立江西丰城工业园等7 个省级开发区的批复( 赣府字 2 0 0 6 1 7 号) ， 正式批准奉新工业开发园区为省级开发区，并明确了该工业开发园区的规划面 积为3 4 6 6 7 公顷( 其中老工业用地7 6 6 7 公顷) 。2 0 0 6 年国土资源部门要求落 实工业开发园区四至范围并公布其四至范围面积为3 4 5 4 7 公顷( 其中老工业用 地7 6 6 7 公顷) 。 表2 1 开发区基本信息调查表 项目内容 开发区名称江西奉新工业开发园区 开发区类型 一 省级经济开发区 开发区成立时间2 0 0 6 年3 月 开发区审批单位江西省人民政府 开发区地址江西奉新县冯田镇 开发区管理机构奉新县工业开发圊区管委会 开发区土地总面积( 公顷)公告面积3 4 6 6 7 ( 实测面积3 4 5 4 7 ) 开发区管辖面积( 公顷) 3 4 5 4 7 开发区建成面积( 公顷) 3 2 9 1 7 开发区2 0 0 8 年工业总产值( 万元) 6 1 6 8 0 1 8 开发区t 、i p 氽、i 匕历年固定资产投资额( 万元) 3 6 4 7 3 3 6 第三章奉新工业开发园区概况 3 1 2 发展历程 几年来，在奉新县委、县政府的正确领导下，在全县人民的大力支持下， 广大园区建设者求真务实、励精图治，奋发图强、争创一流，开创了园区建设 新篇章。 1 、基础设施日臻完善。自成立以来，园区开发始终以国家政策为依据，园 区建设坚持高起点、高标准。为打造良好投资环境，园区先后投入近6 亿元资 金，用于交通、电讯、供水、供电、绿化、亮化等基础设施建设，目前开发区 基本实现了“六通一平”。园区交通网络完善，主次干道硬化面积达3 0 万平方 米，并安装路灯4 0 0 盏，绿化面积1 5 0 万平方米。平整土地完成土方1 9 0 0 余万 方，铺设各类管、线、涵近8 万米。园区先后成立了奉新工业开发园区党委和 管理委员会，设立了公安分局、土地分局、国税分局、地税分局、法庭、财政 所、工商所、规划建设所、供电所、供水、计生、社区、物流、金融、电信等 服务机构，并实现了一厅化办公，使工业开发园区初步形成了功能完善的服务 体系。 ，2 、招商引资成果丰硕。园区始终把招商引资作为工作重点，视项目开发为 生命线，入园项目坚持规模、效益、科技含量并重。目前园区累计引进项目1 2 3 家，签约资金1 5 1 5 亿元，建成投产企业8 9 个，规模以上工业企业2 3 家。金 源纺织、大华无碱池窑、恒昌纺织、三邦实业、翔鹰金属、中绿食品、赣锋锂 业、宏伟汽配等一大批龙头实力型企业纷纷入驻园区，基本形成了以纺织、新 型材料、有色金属加工三大支柱产业为主体的产业发展格局。其中纺织产业不 断做大做强，被省经贸委评为“江西省纺织基地目前，纺织行业生产规模 已达到5 5 万绽，如果金源三期( 宝源彩纺) 投产后，园区的纺织规模将达到7 5 万绽，相当于江纺的6 个规模。今年，基地又获批全省唯一的纺织印染集控区， 发展潜力很大。奉新工业开发园区已成为沿海发达地区产业梯度转移的首选地 之一，越来越多的企业的重大项目正在陆续进入园区。 3 1 3 区位条件 ， 奉新地处赣西北，位于省会南昌半小时经济圈和江西省水( 长江) 、陆、 空交通枢纽中心及江西省经济发展最快最好的昌九走廊的交汇点上，距南昌市 区6 0 公里，距昌北机场5 8 公里，距九江港1 6 0 公里。以奉新为中心，方圆8 0 0 1 2 第三章奉新工业开发园区概况 公里内，可辐射浙、闽、粤、湘、鄂、皖6 个省，又处于中国当前经济最发达 的“长三角 、，闽三角 、“珠三角”地区的中心点上，是上述三地承接南 北、连贯东西的必经之地。在目前沿海地区部分产业项目内迁的形势下，奉新 的区位优势非常突出。 奉新县紧临省会南昌市，又处于全省“天字形高速公路网架的中心，交 通十分便利。县城距江西省高速路网中心省庄仅4 8 公里，到杭州、上海、苏州、 南京、合肥、武汉、长沙、广州、深圳、福州、厦门的车程均在8 小时范围内， 均有高等公路直达。 3 2 奉新工业开发园区社会经济状况 3 2 1 社会发展概况 奉新工业开发园区的发展取得了良好的社会效益，为社会稳定作出了重大 的贡献。园区全面对接和融入老城区的框架体系，通过发展园区服务产业和劳 动密集产业创造就业岗位，解决了两万余城镇失业及农村务工人员的就业问题 推动了奉新经济由农业向工业转变，人口由农民向市民转变，社会由农村向城 市转变，使奉新城市化进程明显加快园区工业的发展，也对全县物流、批发零 售、餐饮娱乐、金融房地产等第三产业拉动明显，使全县第三产业六年来实现 年均增长1 2 6 ，远高于原来的5 年增长率。 3 2 2 经济发展状况 近年来，园区经济在健康发展的基础上取得了长足的进步。目前，园区己 初步形成纺织服装、新型材料两大支柱产业和食品、机械、有色金属、医药化 工、竹制品和磨具磨料等五类骨干行业，2 0 0 8 年园区完成工业产值6 7 1 7 亿元， 同比增长3 2 8 ，实现税收3 2 6 亿元，在全县经济发展中龙头作用明显。 园区的健康发展得到了上级的充分肯定：前省委书记、公安部长孟建柱，： 江西省委书记苏荣、省长吴新雄等领导多次亲临园区考察调研。几年来，有1 5 个省、直辖市1 6 0 多个考察团的6 0 0 0 多人到园区考察，有i 0 0 多名省部级以上 领导来园区指导工作。2 0 0 2 年被江西省政府评为江西省工业崛起园区发展专项 奖招商引资和实交税金前十名；2 0 0 6 年被江西省政府评为江西省工业崛起 第三章奉新工业开发园区概况 园区发展专项奖招商引资实际到位资金第一名；2 0 0 3 年至2 0 0 7 年连续五年 被江西省政府评为江西省工业崛起园区发展专项奖六大指标综合先进单 位；2 0 0 5 年、2 0 0 6 年、2 0 0 8 年被江西省政府评为江西省先进工业开发园区；2 0 0 5 年5 月被评为“省级民营科技园”；2 0 0 6 年6 月被评为“全国先进科技产业园 ； 2 0 0 8 年5 月被评为“江西省重点工业开发园区 。 3 3 奉新工业开发园区土地利用状况 3 3 1 土地利用分类 开发区土地集约利用评价规程( 试行) 将开发区土地分为未建成土地、 已建成土地和不可建设土地。 其中未建成土地包括：已经供应尚未使用土地、己达到供地条件未供应土 地、未达到供应条件土地和不可建设土地。其中已经供应尚未使用土地指的是 到调整期为止已经签订土地出租出让合同但尚未投产的用地；已达到供地条件 未供应土地是指已经实现“三通一平一但没有出租出让的土地；未达到供应条 件土地是指基础设施建设尚未达到“三通一平 条件的土地。 在已建成土地中，按照土地所有权划分为国有城镇建设用地和农村集体建 设用地。城镇建设用地规划分为居住用地、工业用地、仓储用地、道路广场用 地、绿地、商业金融用地、行政办公用地、体育设施用地、医疗设施用地、其 它城镇用地，其中其它城镇用地包含了在城市建成区范围内的供水、供电、燃 气和供应设施用地、邮电设施用地、环境卫生设施用地以及城镇建设用地范围 内的水域。农村集体建设用地包括农村居民点用地和农村工矿用地，其中农村 工矿用地指的是开发区范围内以农村自留地形式存在的工矿用地。 不可建设用地是指园区内江河湖泊泄洪、滞洪区，自然、生态保护区等土 地。 3 3 2 现状土地利用结构 奉新工业开发园区四至范围面积为3 4 5 4 7 公顷。目前，园区已建成的城镇 建设用地3 2 4 8 1 公顷，占开发区总面积的9 4 0 2 ；已建成农村建设用地4 3 6 公顷，所占比例为1 2 6 ；未建成用地1 1 3 7 公顷，所占比例为3 2 9 ；不可建 1 4 第三章奉新工业开发园区概况 设用地4 9 3 公顷，所占比例1 4 3 。 在已建成土地中，工矿仓储用地2 3 7 4 8 公顷，工业用地率为6 8 7 4 ；住宅 用地2 7 8 公顷，居住用地率0 8 ；商服用地7 3 l 公顷，用地率为2 1 2 ；公 共管理和公共服务用地率为6 4 ，用地面积2 2 1 公顷，包括公园与绿地4 8 3 公顷。 综上所述，奉新工业开发园区的土地建成率是非常高的，而未建成土地也 已经达到供应条件，随着园区的快速发展，土地将很快达到饱和状态。从已建 成城镇用地率上看，工业用地率相对较高，同样商服用地、公共管理与公共服 务用地由于承担着园区的社会、文化和政治中心的作用，也在不断完善之中。 3 3 3 规划土地结构及规划实施情况 根据奉新工业开发园区建设用地规划一览表，工业用地率为7 5 、居住用地 率为1 5 、商服用地率为3 、公共管理和公共服务用地率1 5 、公园绿地率为 1 0 。 从规划实施的情况来看，工业用地率己达到6 8 7 4 ；居住用地率、商服用 地率、公共管理与公共服务用地率略低于规划水平，可以进一步提高。目前， 园区各类尚可供应土地仅为1 5 7 3 公顷，包括已达到供应条件尚未供应土地8 8 l 公顷，农村居民点4 3 6 公顷。 第四章奉新工业开发园区土地集约利用程度评价 第四章奉新工业开发园区土地集约利用程度评价 4 1 开发区评价决策支持系统 对开发区土地集约利用是一个比较复杂的过程，涉及到多个领域，且各地 具体情况也大不相同。因此，为了能使评价工作顺利进行，需要设计一个客观 科学适用的评价决策支持系统来指导开发区的土地评价。本文以决策支持系统 理论为基础，综合运用多种理论，对开发区土地集约利用评价问题进行研究， 提出了开发区土地集约利用评价决策支持系统的基本结构模式。本文提出的决 策支持系统由智能人机接口、系统总控模块、综合查询模块数据获取模块知识 获取模块评价指标体系生成与管理模块、集成式综合评价与分析模块、综合调 度管理模块组成。具体系统如图所示： 图4 1 开发区决策支持系统结构图 l 、人机接口 它是系通与奉新开发区决策者交互的界面，可以理解奉新开发区决策者以 多种形式( 如菜单选择、命令语言等) 表达的提问，并将奉新开发区决策者的提 问转换为系统可理解的形式；在整个系统推理和运算过程中，允许奉新开发区 决策者直接干预、给出提示和接受奉新开发区决策者的主观判断和经验信息； 1 6 第四章奉新工业开发园区土地集约利用程度评价 可将系统运行结果转换为开发区决策者熟悉的形式( 如表格、曲线图、扇形图、 直方图、文字说明等) 显示；可为奉新开发区决策者进行咨询和对运行结果进行 解释。 2 、总控模块 它用于辅助智能人机接口，协调组织系统内各模块，在整个土地集约利用 决策支持系统中起到控制中枢的作用。 3 、数据获取模块 本文数据是与江西奉新工业园区管理委员会和奉新县国土资源局交流，并 通过到奉新开发区实地调查后获取的各种原始数据( 如开发区资料、评价标准、 专家评价等) 。 4 、知识获取模块 通过与嘉和地产公司的专家交流，不断地获取专家用于开发区评价的定性 的、经验性的知识，并且研究和使用国内外的一些有关土地集约利用的现有成 果，从而使得知识库的知识得以不断更新和完善。 5 、综合查询模块 协助开发区决策者获取所需的各种信息，并将其按开发区决策者要求方式 以表格、曲线图、直方图或扇形图