（数量经济学专业论文）我国房地产市场非均衡性研究.pdf

我国房地声市场非均衡性研究 我国房地产市场非均衡性研究 摘要 自2 0 世纪9 0 年代以来，特别是随着我国住房分配制度由福利性分 房向货币化、商品化转变以来，我国房地产业取得了飞速的发展。房 地产业是国民经济的支柱产业。国外大量事实证明，房地产业的有序 发展可以促进经济的增长，为一国带来巨大的财富，畸形发展则会给 整个国民经济造成严重的危害。 本文首先在第二章利用2 0 0 2 年全国的4 2 部门的投入产出表，从 产业关联角度简单地分析房地产业与国民经济中其他产业之间的关 系，实证分析可得我国房地产业对国民经济中绝大多数产业都具有拉 动和推动作用，从而说明我国房地产业对国民经济的快速发展起着重 要作用。 由第二章的分析可得房地产业在我国国民经济发展中起着举足 轻重的作用，发展房地产业己成为扩大国内需求，促进经济增长的重 要手段，因此我们需保持其健康、稳定、均衡发展。然而目前我国房 地产市场存在空置率高、价格高、结构比例不协调、投资结构不合理 等一系列供求总量和结构非均衡问题，因此在接下来的部分主要对房 地产市场的非均衡性进行了分析，这也是本文的核心部分。在这个部 分中首先介绍房地产经济分析相关理论、非均衡理论和模型，然后利 。用1 9 8 7 - 2 0 0 7 年的数据构建了我国房地产市场供求的总量非均衡模 型，其中在需求模型中引入了虚拟变量建立了二次曲线型模型来体现 1 9 9 8 年房地产的改革对需求量的影响。通过模型得到1 9 8 7 - 2 0 0 7 年 房地产市场的有效供给量和有效需求量，并计算了非均衡度，发现非 均衡度指标波动情况能够有效反映这几年来我国房地产供求波动的 实际情况，并得出我国房地产供求受商品房销售价格、人均国内生产 总值、房地产投资额、建筑安装工程指数等因素影响的结论，为政府 宏观调控提供了参考依据。在该部分的最后分析我国房地产市场结构 非均衡，由于数据的有限性，主要对1 9 9 7 - 2 0 0 6 年各类房地产产品的 历年的供求量和投资额数据进行了分析，可得目前我国房地产市场的 结构非均衡主要在住宅市场的供求结构不合理，中低价位的商品房经 济适用房供不应求，高档公寓、别墅等供过于求，为了说明结构非均 ：- 枷舟k 。 衡所产生的影响，本文利用2 0 0 6 年全国各省自治区的横截面数据量 化住宅市场产品结构对房价的影响力度。实证研究表明我国住宅结构 的不合理导致了房地产市场价格过高，该模型对目前房地产市场价格 的下降也有一定的解释力度。 关键词：房地产；投入产出表；结构非均衡；非均衡计量模型 我国房地产市场非均衡性研究 d i s e q u i l i b r i u ma n a l y s i so fc h i n a s r e a le s t a t em a r k 卫t a b s t r a c t s i n c e19 9 0 s ，e s p e c i a l l yw i t ht h ec h a n g eo ft h ed i s t i b u t i o ns 3 ，s t e m o fh o u s i n gi nc h i n a ，w h i c hi sf r o maw e l f a r ed i s t r i b u t i o nt oam o n e t a r y a n d c o m m e r c i a ld i s t r i b u t i o n ，t h er e a le s t a t ei n d u s t r yi no u rc o u n t r yh a s m a d er a p i dp r o g r e s s t h er e a le s t a t ei n d u s t r yi so n eo ft h ep i l l a ri n d u s t r i e s o fn a t i o n a le c o n o m y m a n yf a c t sa b r o a dd e m o n s t r a t et h a tt h eo r d e r e d d e v e l o p m e n to ft h er e a le s t a t ei n d u s t r ym a yp r o m o t ee c o n o m i cg r o w t h a n d b r i n g a b o u t l a r g e w e a l t ht ot h e c o u n t r y ，w h i l e i t sd e f o r m e d d e v e l o p m e n td o e sg r e a th a r mt ot h ew h o l en a t i o n a le c o n o m y i nt h i sp a p e r , f i r s tw eu s e dt h ei n p u t o u t p u tt a b l eo f4 2i n d u s t r i e so f 2 0 0 2i nc h i n at oa n a l y z et h er e l a t i o n s h i pb e t w e e nr e a le s t a t ea n dt h e o t h e ri n d u s t r i a ld e p a r t m e n t si nc h a p t e r2 t h er e s u l ts h o w st h a tt h eo t h e r i n d u s t r i e so fn a t i o n a le c o n o m ya r eg r e a t l yd r i v e nb yt h ei n p u to fr e a l e s t a t e t h ed e v e l o p m e n to ft h eo t h e ri n d u s t r i e sd e p e n dg r e a t l yo nt h e d e v e l o p m e n to fr e a le s t a t e c h i n a sr e a l e s t a t eh a sg r e a ti m p a c to nt h e d e v e l o p m e n to fc h i n a se c o n o m y t h r o u g ht h ea n a l y s i so f t h ec h a p t e r2 , w ek n o wt h er e a le s t a t ep l a 3 ，s 3 乳国房地产市场非均衡性研究 ad e c i s i v er o l ei nd e v e l o p i n gn a t i o n a le c o n o m y , c o n t i n u i n gt od e v e l o pt h e r e a le s t a t ei n d u s t r yb e c o m e sav i t a lm e a n so fe x p a n d i n gd o m e s t i cd e m a n d a n db o o s t i n ge c o n o m i cg r o w t h s ow es h o u l dp r o m o t es o u n d ，s t a b l ea n d b a l a n c e dd e v e l o p m e n to ft h er e a le s t a t e h o w e v e r ，r e c e n t l y ，t h er e a le s t a t e m a r k e te x i s t e n t st h et o t a la n ds t r u c t u r ed i s e q u i l i b r i u mo ft h es u p p l ya n d d e m a n ds u c ha sh i g h e rv a c a n c yr a t e s ，h i g hp r i c e s ，t h ep r o p o r t i o no f u n c o o r d i n a t e da n di r r a t i o n a li n v e s t m e n ts t r u c t u r e 1 nt h en e x ts e c t i o nw e a n a l y z e dt h ed i s e q u i l i b r i u mo ft h es u p p l ya n dd e m a n do ft h er e a le s t a t e m a r k e t t h i ss e c t i o ni sc e n t r a lt oo u rs t u d y i nt h i sp a r t ，f i r s t l y ，w e i n t r o d u c e dt h eb a s i cc o n t e n t so fr e a le s t a t e ，d i s e q u i li b r i u mt h e o r ya n d m o d e l ，d i s e q u i l i b r i u me c o n o m e t r i cm o d e li nt h ep o l y m e r i z a t i o nc o n d i t i o n m a r k e t s c e n d l y ，w eu s e dt h ed a t ao f19 8 7 2 0 0 7t oe s t a b l i s ht h e 工o t a l d i s e q u i l i b r i u mo f r e a le s t a t ed e m a n da n ds u p p l ym o d e l i nt h ed e m a n d m o d e l ，w ei n t r o d u c ed u m m yv a r i a b l et oe s t a b l i s ht h em o d e lo fq u a d r a t i c c u r v et os h o wt h ei n f l u e n c eo fr e a le s t a t em a r k e tr e f o r mi n19 9 8o nt h e r e a le s t a t ed e m a n d t h r o u g ht h ed e m a n da n ds u p p l ym o d e l ，w ec a l c u l a t e d e f f e c t i v ed e m a n da n ds u p p l ya n dd i s e q u i l i b r i u md e g r e e w ed i s c o v e r e d t h ef l u c t u a t i o no fd i s e q u i l i b r i u md e g r e ec a ne f f e c t i v e l yr e f l e c tt h ea c t u a l f l u c t u a t i o no ft h es u p p l ya n dd e m a n do fo u rc o u n t r yr e a le s t a t e ，a nd f o u n dt h a to u rc o u n t r yr e a l 、e s t a t es u p p l ya n dd e m a n di sd e c i d e db yi t s p r i c e ，t h ep e rc a p i t a lg d p ，t h e r e a le s t a t ei n v e s t m e n tc o s ta n dt h ei n d e xo f b u i l d i n g ，w h i c h p r o v i d e s t h e r e f e r e n c ef o rt h e g o v e r n m e n t 4 我国房地产市场非均衡性研究 m a c r o e c o n o m i c r e g u l a t i o n a t l a s t ，w ea n a l y z e d t h e s t r u c t u a l d i s e q u i l i b r i u mo fr e a l e s t a t em a r k e t ，b e c a u s eo fl i m i t e dd a t aw eo n l y a n a l y z e d t h ed a t ai n19 9 7 - 2 0 0 6 t h er e s u l ts h o w e dt h a tt h es t r u c t u a l d i s e q u i l i b r i u mi sm a i n l ye x i s t e di nt h eh o u s i n gm a r k e t t h eh o u s eo fl o w p r i c ei so v e r d e m a n da n dt h eh o u s eo fh i g hp r i c ei so v e r s u p p l y w eu s e d t h ec r o s ss e c t i o nd a t ai n2 0 0 6t oc a l c u l a t eh o u s i n gm a r k e tp r o d u c t s s t r u c t u r e sd i v e r s ei n f l u e n c es t r e n g t ht o h o u s i n gp r i c et h r o u g hb u i l d i n g u pe c o n o m e t r i cm o d e l t h er e s e a r c hr e s u l t ss h o w e dt h a ta b s u r d i t yi n h o u s i n gs t r u c t u r ec a u s e dh i g hh o u s i n gp r i c e t h em o d e lc a na l s oe x p l a i n c u r r e n tp h e m o m e n o no fr e a le s t a t ep r i c es l i d i n g k e y w o r d s ：r e a l - e s t a t e ；i n p u t - o u t p u tt a b l e ；d i s e q u i l i b r i u mo f s t r u c t u r e ；d i s e q u i l i b r i u me c o n o m e t r i cm o d e l 5 独创性声明 本人声明所呈交的学位论义是本人在导师指导下进行的研究工 作及取得的研究成果。尽我所知，除了文中特别加以标注和致谢的 地方外，论文中不包含其他人已经发表或撰写过的研究成果，也不 包含本人为状得浙江工商大学或其它教育机构的学位或证书而使用 过的材料。与我一同工作的同志对本研究所做的任何贡献均已在论 文中作了l ! j j 确的说i 刿并表示谢意。 签名： 鱼亟鲎e l , t , 蓼j ：力够年店月：g - b 关于论文使用授权的说明 本学位论文作有完全了解浙江丁商大学有关保留、使用学位论 文的规定：浙江工商大学有权保留并向困家有关部门或机构送交论 文的复印件和磁盘，允许论文被查廖2 和借阅，可以将学位论文的全 部或部分内容编入有关数据库进行检索，可以采用影印、缩印或扫 描等复制手段保存、汇编学位论文，并且本人电子文档的内容和纸 质论文的内容相一致。 保密的学位论文在解密后也遵守此规定。 签名：重函型萎导州j 签名：络当盏 nj l j j ：砧略年j 月逸日 i 。固房地产市场非均衡性研究 第一章引言 第一节问题的提出和研究意义 房地产业已成为一国国民经济的重要产业，因其产业本身具有融资量大、产 业链长、波及面广等特点而在国民经济中起着举足轻重的作用。1 9 9 8 年，我国政 府提出将住宅建设发展成为新的经济增长点，全面推进了城镇居民住房制度的改 革，取消了实行4 0 余年的住房福利分配制度，代之以货币化分配。明确了居民住 房产权的私有化和住房获得渠道的市场化，调动了居民购房积极性，居民住房需 求开始集中释放。我国房地产市场快速发展起来，据有关资料显示，1 9 8 6 - - 2 0 0 6 年房地产开发投资年平均增长率高达3 4 6 ，而同期g d p 平均名义年增长率仅为 1 6 5 。2 0 0 7 年，房地产开发完成投资增幅逐月增加达到三年来新高，全国完成 房地产开发投资2 5 2 7 9 7 亿元，同比增长3 0 2 ，增幅l 匕2 0 0 6 年同期提升8 4 个百 分点。从2 0 0 8 的房地产市场发展来看，销售量下降、销售金额减少，但这仅仅是 跟2 0 0 7 年比。如果跟2 0 0 6 年、2 0 0 5 年比的话，还是呈上升趋势的。这些都说明我 国房地产业已在国民经济中占据重要的地位。因此保持房地产市场持续、健康、 稳定地发展，对于促进经济发展，保障社会稳定具有重要的意义。 在看到房地产市场取得较大成绩的同时，我们还应该看到，在房地产业快速 发展的过程中。也出现了一些亟待解决的问题，比如：供求总量经常出现短缺与 过剩的市场供求总量非均衡问题；一些地区和城市房地产业发展过热，结构性矛 盾突出的结构非均衡问题；对房地产业的宏观调控还缺乏完善的手段和措施等 等。因此，在新形势下，深入研究我国房地产市场非均衡运行的特点和规律，探 求房地产市场非均衡运行的原因、测算房地产市场非均衡的方向和程度，可以为 国家的宏观调控提供借鉴，从而促进我国房地产市场的均衡和持续发展，使其列 国民经济有更大的贡献。 我国房地声市场非均衡性研究 第二节文献综述 一、非均衡理论和模型的研究概况 一般认为，非均衡理论的思想首先产生于2 0 世纪3 0 年代，源于凯恩斯的名 著就业、利息和货币通论，书中凯恩斯提出了与传统均衡理论不同的观点， 创立了具有非均衡特征的宏观经济学。非均衡理论虽然产生于西方国家，但许多 经济学家运用非均衡分析方法对社会主义经济运行进行了研究，并取得了不少研 究成果。因为非均衡理论的基本假定是价格不具有充分的弹性，市场非均衡是一 种常态，市场的事后均衡是通过数量配额实现的，数量调整也是一种重要的经济 调节方式。这些理论假定与社会主义国家的经济条件有许多相似之处，因此运用 非均衡分析方法更能客观地描述社会主义经济的运行本质。 在我国，特别是在经济转轨的8 0 年代，许多的中国经济学者通过研究非均 衡理论来指导中国经济改革，厉以宁就是当时杰出代表，撰写社会主义政治经 济学时，就提出社会主义经济总量失衡和结构失衡问题，8 0 年代末期撰写的 非均衡的中国经济，从中国非均衡经济现实入手，以说明资源配置失调、产 业结构扭曲、制度创新变型等现象的深层次原因。此外，吴晓求( 1 9 9 1 、1 9 9 2 ) 也是较早地用非均衡理论分析中国转轨经济，李泊溪等在经济均衡与非均衡理 论、模型和应用( 1 9 9 1 ) 中从我国的需要出发，对世界各国经济的均衡与非均 衡的理论、方法和应用进行了综合研究，提出了系统分析与论述，为我国进一步 开展经济的均衡与非均衡的研究奠定了基础。杨瑞龙在宏观非均衡的微观基础 ( 1 9 9 4 ) 中研究市场经济转化过程中的宏观非均衡状态。袁志刚的非均衡理论 及其在中国经济中的应用( 1 9 9 4 ) 中系统介绍了非均衡理论分析方法。刘朝明 在经济非均衡与宏观调控( 1 9 9 6 ) 对现实的经济非均衡状态进行解析，研究 了中国的宏观经济运行与管理问题，并提出与此相关联的宏观调控措施和政策。 朱恒鹏在前言思索：中国经济非均衡分析( 2 0 0 0 ) 借鉴当代西方经济理论研 究成果，运用规范的方法在理论和实证两个方面剖析中国经济非均衡问题。卢清 萍在我国劳动力、消费、投资市场非均衡模型的实证分析及调控研究中针x j 现实的经济运行处于非均衡常态的基本事实，利用非均衡经济学成果的基本思 想，运用经济计量学和经济控制的基本理论，通过构造劳动、消费、投资等实际 2 我国房j 。产市场非均衡性研究 供给与实际需求模型，对非均衡经济系统进行有目标的经济调控，并基于所研究 的结果针对现实的经济运行及实施经济调控提出若干政策建议。 二、房地产非均衡理论与模型的研究概况 西方学者在房地产市场非均衡的研究方面做了大量工作。美国学者费尔和 杰菲( 1 9 7 2 ) 提出他们以美国的房屋市场为例建立了世界上第一个非均衡计量经 济模型，不仅提出了非均衡模型的基本形式，而且提出了模型参数估计的方法。 以后陆续有费尔和凯尔简( 1 9 7 4 ) 、马德拉和尼尔森( 1 9 7 4 ) 等学者对它作了改 进，他们用模型估计出的结果是美国房屋市场并不总是均衡的。l b s m i t h ( 1 9 8 8 ) 研究了美国住宅市场的模型变化，分析了美国住房市场的非均衡问题。 j m c l a p p ( 1 9 9 6 ) 运用房地产市场均衡的四象限模型解释了写字楼市场的供求 均衡及失衡的情形。p h h e n d e r s h o t t 等( 1 9 9 9 ) 建立了伦敦办公楼市场的均 衡模型。b u r n s 和g r e b l e r 在1 9 7 7 年出版的名著国家住房论中提出了四种 类型的非均衡来解释住房问题。他们所用的“非均衡”并非经济学通常所指的供 应与需求之间的不一致。而是指住宅数量与所谓“需要”的不一致。从这个意义 上说，合适住房的短缺是绝对存在的，并且在短期内是价格机制无法调节的。因 此，在一个社会中，总存在一部分人没有满意的住房甚至没有住房。 国内学者对于房地产市场非均衡方面的研究不多，目前主要处于探索阶段。 国内较早提出房地产市场非均衡问题的是朱咏敏( 1 9 9 2 ) ，她提出我国房地产市场 与其他市场相比，一是起步较晚，二是房地产市场的非均衡性相当显著。研究房 地产市场必须充分注意这一条件，否则将失去实际意义，她从非均衡这一特定条 件出发，探索了在非均衡条件下房地产市场的特点。黄钟苏( 1 9 9 7 ) 运用非均衡 的理论和方法研究了中国房地产市场的非均衡问题，他认为“短边 约束是中国 房地产市场特别是住宅市场运作迟缓的症结所在，提出了非均衡条件下房地产市 场宏观调控的必要性：陈浮等( 1 9 9 7 ) 认为中国住房存在时空差异非均衡、供给 一需求非均衡、价格一购买力非均衡、投资结构非均衡、市场结构非均衡、市场 体系非均衡等六项非均衡状态。王宏等用非均衡理论和方法研究了我国的房地产 金融市场：王成璋等( 2 0 0 0 ) 研究了改革开放以来我国投资品( 固定资产投资为 主) 市场的非均衡问题。季朗超在非均衡的房地产市场( 2 0 0 5 ) 中运用非均 我国房地产市场非均衡性研究 衡理论对我国房地产市场进行了实证分析，并描述性分析了房地产的市场结构 ( 即住宅、办公楼、商业用房等) 。徐炜在上海房地产市场非均衡研究( 2 0 0 6 ) 通过上海房地产市场大量的成交数据并结合权威机构的市民购房需求调查结果 从供需总量、结构和价格三个方面对上海房地产市场非均衡发展的现状进行了定 性和定量分析，进一步探讨了造成上海房地产市场供需总量、结构和价格非均衡 的各种主次原因，最后提出了上海房地产市场均衡发展的对策建议。杜海军在我 国房地产市场宏观调控研究基于深圳市房地产市场的实证分析( 2 0 0 7 ) 中 在介绍房地产经济分析相关理论的基础上构建了我国房地产市场非均衡模型，在 定性分析了我国房地产市场发展的基础上，采用实证分析的方法，研究宏观调控 对我国房地产市场的影响，并深入分析造成供求失衡的原因，发现一些深层次的 问题。刘芳等( 2 0 0 7 ) 以房地产市场供求的非均衡问题为中心，采用协整分析法 确定非均衡计量经济模型参数估计迭代的初始值，运用非均衡计量经济模型对我 国房地产市场供求总量进行了分析，表明我国房地产市场有效程度不够。董哈微 ( 2 0 0 7 ) 对福建省住宅市场的供求平衡的偏离程度进行分析，并提出相应的建议 和看法。马莉等( 2 0 0 7 ) 运用非均衡理论研究中国房地产市场非均衡运行问题， 分析了中国房地产市场非均衡的现状及原因，提出了在非均衡条件下房地产市场 宏观调控的目标和措施。吕正辉在我国住房市场非均衡问题研究( 2 0 0 7 ) 中 以非均衡理论为基础，对我国城镇住房市场非均衡运行的表现、原因、后果进行 研究，结合武汉市住房市场从供求总量、供求结构、价格等方面进行了实证分析， 并对我国住房市场的宏观调控问题提出了若干政策建议。 目前为止，对于房地产市场非均衡的理论分析较为完善，国内外理论界就房 地产市场的非均衡是其根本属性这一点己达成了共识。但就实证性方面而言，由 于国外的房地产市场发展时间很长，市场比较成熟，对市场进行数据模型分析有 定的现实可行性，而国内的房地产市场起步较晚，市场发育不完善且房地产统 计系统尚未成熟，因此对国内的房地产市场非均衡研究目前还处于现状和原因的 定性分析阶段，无法进行比较深入的定量研究。在房地产供求和价格领域的研究 方面，国内外学者已经做了大量的工作，取得了一系列颇有影响力的研究成果， 为我们进行房地产市场供求和价格的实证分析提供了很好的理论依据和参考案 例。在国内房地产市场发展的新形势下房地产供求总量和结构的非均衡状况口 4 我国房地产市场非均衡性研究 益显著，房价上涨过快和居民购买力相对降低的矛盾日益加剧，房地产市场的潜 在风险口趋加大等诸多问题已逐步显现出来，这些都要求我们从理论的角度并结 合市场现状对这一非均衡的房地产市场进行实证分析，为房地产市场的和谐稳定 发展寻找出路，而这也是目前学术界研究的热点和前沿。本文在前人研究成果的 基础上结合房地产市场的发展背景和现状，对房地产市场非均衡发展的现状、原 因从实证角度进行了系统的分析，以期为房地产市场均衡发展的研究贡献自己的 微薄之力。 第三节研究思路和框架及创新之处 一、研究思路和框架 本文首先利用2 0 0 2 年投入产出表研究房地产业与国民经济其他产业的之间 的关联性，得出房地产业产业链长，能拉动和推动国民经济中绝大多数产业的发 展，已成为国民经济新的增长点、启动内需的消费热点，对拉动国民经济增长、 保持国民经济持续、健康、快速发展起到了重要作用。然而目前房地产市场存在 系列非均衡问题，为了保持其稳定健康的发展我们有必要对其非均衡性进行研 究，因此在接下来的部分也就是本文的核心部分，重点研究了房地产市场的总量 和结构非均衡性。在该部分以非均衡理论与方法为研究基础和手段，以中国房地 产市场供求总量和供求结构的非均衡分析为主线，对中国房地产市场非均衡的现 状进行分析，以期对国家的宏观调控提供借鉴并保持其健康均衡发展。在分析过 程中通过构建历年全国房地产供求总量非均衡计量经济模型，测算中国房地产市 场的有效供求状况、非均衡的程度和方向。在说明目前我国房地产市场结构非均 衡时，主要研究了住宅市场，由于数据的限制，没有构建计量模型来说明问题， 而是以历年数据来分析比较，并对结构非均衡的原因进行了分析，最后通过2 0 0 6 年全国的横截面数据构建计量模型分析了住宅市场的结构非均衡对房价的影响。 论文共分七章，第一章是引言，介绍论文的选题背景、现实意义、国内外诬 究现状、研究思路和框架及本文的创新点。第二章实证分析房地产业与国民经济 其他产业的关联性。第三章介绍了非均衡理论和模型。第四章分析了我国房地产 市场非均衡现状。第五章通过房地产市场的供需理论和非均衡理论构建了我国房 我国房地产市场非均衡性研究 地产供求总量非均衡计量经济模型，得出了历年我国房地产市场的有效供给和有 效需求，并计算了非均衡度。第六章通过历史数据对房地产产品的结构进行了研 究，主要对住宅市场结构非均衡进行了分析，并通过计量模型研究了结构非均衡 对房价的影响，该模型对前几年的高房价和今年房价的下降有一定的解释力度。 第七章加强房地产市场宏观调控的政策建议。 二、本文可能的创新点： 本文从非均衡理论、观点和方法这一新的视角出发，以非均衡理论和方法为 基础，结合房地产市场供求理论，深入分析房地产市场非均衡运行，更符合房地 产市场发展的实际情况，因而更有现实针对性。以计量经济学为分析工具构建了 房地产市场供求总量非均衡模型，并进行了实证分析，在构建中国房地产市场非 均衡模型的需求模型时考虑到结构变化，引入了虚拟变量建立了二次曲线型模型 来体现1 9 9 8 年房地产市场的改革对需求量的影响，使得模型更能反映现实发展。 最后在分析住宅结构非均衡时，以各种住宅的销售面积代表房地产市场的供给， 人均国内生产总值代表房地产市场的需求，分析了房地产供给、需求对房地产价 格的影响，可以为政府的宏观调控指明方向，对目前房价的下降有一定的解释力 度。 6 我丽房地产市场非均衡性研究 第二章我国房地产业与其他相关产业关联度分析 房地产业是当今世界的一个重要的产业，从现代市场经济的角度来看，房地 产业不仅是国民经济的先导产业，它的发展不仅能够促进和带动相关产业的发 展，起着促进和导向作用，而且还是国民经济的支柱产业，对国民经济发展具有 稳定而长远的影响，它渐已成为城市经济发展的基础性产业，在国民经济中起着 举足轻重的重要作用。就经济发展的一般规律而言，房地产业既是一个国家经济 发展的催化剂，又是经济变化的晴雨表。本章从房地产业与国民经济其他产业的 产业关联的角度来说明房地产业在国民经济中的地位和作用。 第一节产业关联理论 产业关联是指国民经济各产业之间投入与产出、供给与需求的关系，产业关 联理论是对产业之间的联系进行量化研究的一种方法理论，揭示产业之间在生 产、交换、分配过程中发生的数量比例上的规律性。通过产业关联分析可以精确、 细致地反映和认识一国一定时期内宏观经济中各种产业之间的基本结构及其发 展比例，使经济活动过程中产业之间存在的广泛、复杂的经济技术联系得以量化， 为制定产业政策、加强宏观调控、进行经济预测提供依据，从而受到各国的普遍 重视。 投入产出理论是产业关联分析重要的方法论，是借助投入产出模型研究产业 之间的供求关系和产业结构的理论。本节主要运用该模型研究房地产业与其主要 相关产业之间的内在结构，量化房地产业对国民经济其他产业的推动和拉动作 用，从而说明房地产业在国民经济中的作用。 一、投入产出分析的基本理论 投入产出分析是由美国经济学家列昂惕夫在1 9 3 6 年提出的一种数量经济分 析方法，它以古典一般均衡论为理论基础，通过建立投入产出模型，研究经济系 统各要素之间的相互联系。投入产出分析方法的核心内容和重要工具就是投入产 我国房地产市场非均衡性研究 出表。投入产出表有多种形式。按采用的计量单位不同，分为实物型投入产出表 和价值型投入产出表。按所考察的时间期限不同，分静态投入产出表和动态投入 产出表。作为国民经济核算组成部分的投入产出表，主要是以货币为计量单位的 静态价值型投入产出表。 投入产出表也称部门联系平衡表或产业关联表，它是根据国民经济各部门生 产中的投入来源和使用去向纵横交叉组成的一张棋盘式平衡表，是中国新国民经 济核算体系的重要组成部分。它可以用来揭示部门间经济技术的相互依存、耗互 制约的数量关系。 二、投入产出表结构 投入产出表分为实物型投入产出表及价值型投入产出表两种。本文使用的是 全国2 0 0 2 年价值型投入产出表。若将整个国民经济划分为n 个部门。利用投入产 出原理，就可以编制一份价值型投入产出表。价值型投入产出表是按部门进行分 类的。它的基本结构如下表2 - 1 所示。 从投入产出表的基本表式上可以看到，投入产出表由三个部分组成，通常称 为第1 象限、第兀象限、第1 兀象限。 第1 象限：是投入产出表的核心，它反映了国民经济各部门之间相互依赖、 相互提供劳动产品( 或服务) 以供生产和消耗的过程。从横行的方向，反映产出部 门的产品或服务提供给各生产部门作为中间使用的数量：从纵列的方向，反映生 产部门在生产过程中消耗各产出部门的产品或服务的数量。 第兀象限：反映各生产部门的产品或服务用于各种最终使用( 消费、投资和净 出口) 的数量和构成情况。第1 象限和第n 象限连结起来组成的横表，反映了国 民经济各部门生产出的产品或提供的服务用于中间使用和最终使用的价值构成。 用公式表示为：中间产出+ 最终产出= 总产出 第1 丌象限：反映各产品部门增加值的形成过程和构成情况，体现了国内生产 总值的初次分配格局。第1 象限和第1 兀象限连接起来组成的竖表，反映了国民经 济各部门产品在生产经营活动中的各种投入来源和产品价值构成。用公式表示为： 中间投入+ 初始投入：总投入 投入产出表三大部分相互连接，从总量和结构上全面、系统地反映国民经济 我国房地产市场非均衡性研究 各部门从生产到最终使用这一完整的实物运动过程中的相互联系。 表2 1 ：投入产出表结构 中间产出最终产出 产出部部 部消投出总产出 投入 门门门费资口 12r l 中间投入 部门1 五1工1 2 墨h 职k ，曩一x l 部f - j 2 x 2 1x 2 2 x 2 n k ：y 2 第l 象限第兀象限 部f - j n x n x n ! x n 2 x m睨k 。f ，e 初始投入 折旧gg lg ：g 。 劳动报酬矿k 圪 第1 n 象限 纯收入m m i m 2 m n 总收入 x ix ! x 。 三、产业关联系数 投入产出表的第1 象限反映了产业之间相互影响、相互依赖的活动过程，通 过计算第1 象限的各个系数可以揭示产业之间的关联度。 ( 一) 产业后向关联系数 后向关联是指一个产业对那些向自己供应产品或服务的产业或部门的联系。 从部门间流量的角度看，后向关联揭示产业的中间投入要素结构。产业间的后向 9 我国房地产市场非均衡性研究 关联度可从后向直接关联和后向完全关联两方面分析。 1 直接消耗系数：一产业与另一产业的后向直接关联度用直接消耗系数表 示，其经济含义是，某产业或部门生产一个单位产值对另一个产业或部门产品的 直接消耗量。在投入产出表中是第1 象限作为生产要素的i 产业或部门的投入价 值占j 产业总产值的比例。用公式表示为： 劬= 詈( f ，川，2 ， 式中：a i i 为第j 产业对第i 产业的直接消耗系数； 矗为第j 产业对第i 产业的直接消耗量： 工i 为第j 产业的总产值。 直接消耗系数越大，说明某产业对提供要素产业的直接需求越大，产业间的 直接关联度也越大。 2 完全消耗系数：是投人产出分析的另一个基本系数，表示产业间后向完全 关联度的指标，是一个从投入角度分析产业之间的直接和间接技术经济联系的指 标。一个产业或部门在生产过程中的直接消耗和全部的间接消耗之和构成了该产 业的完全消耗，完全消耗系数的经济含义是，某产业或部门单位产值的最终产品 对另一个产业或部门产品的完全消耗量。完全消耗系数是依据直接消耗系数推导 而来的，用公式表示为： b = a u 一彳1 1 式中：b 为完全消耗系数矩阵： a 为直接消耗系数矩阵； ( ，一彳) 。1 为完全需求系数矩阵。 完全消耗系数越大，说明产业之间的后向完全关联度越大，即一个产业的发 展对另一个产业的需求拉动作用越大。 ( 二) 产业前向关联系数 前向关联度是指某产业与需求本产业产品或服务的产业的生产技术联系程 度。从供给角度考虑，某一产业作为一种生产要素提供给其他产业，则该产业产 品或服务在其他各个产业生产中的分配额或分配系数表示该产业与其他产业问 1 0 我国房地产市场非均街性研究 的前向关联关系。产业间的前向关联可从前向直接关联和前向完全关联两方面分 析。 1 直接分配系数：前向直接关联度用直接分配系数表示。直接分配系数的经 济含义是，某产业或部门产品分配给另一个产业或部门作为中间产品直接使用的 价值占该种产品总产出的比例。在投入产出表中是价值流量表第1 象限某产业所 在行的各个分配值与该行业对应的产业总产出之比，用公式表示为： 。2 詈 ( f ，川，2 ，川 式中：名第f 产业对第产业的直接分配系数； x ，j 第f 产业分配给第产业作为中闻产品使用的价值量： 置第f 产业的总产值。 直接分配系数越大，说明i 产业对产业的直接供给推动作用越明显。 2 完全分配系数：前向完全关联度反映的是某产业在生产运行过程中通过直 接和问接方式向其他产业提供产品或服务而对其他产业产生的完全推动作用，该 指标能比较全面地反映房地产业与其前向关联产业间的经济技术联系。前向完全 关联度用完全分配系数表示。完全分配系数的经济含义是，某产业或部门每一个 单位增加值通过直接或间接联系向另一个产业或部门提供的完全分配量。完全分 配系数可以依据完全消耗系数计算而得，用公式表示为： d ：膏1 b j ? 式中：j d 完全分配系数矩阵； 占完全消耗系数矩阵； x 总产出对角矩阵： 譬总产出对角矩阵的逆矩阵。 完全分配系数越大，说明一个产业对另一个产业的完全供给推动作用越大 产业间的前向完全关联度越大。 本文在用投入产出分析研究房地产业与其相关产业关联度中重点使用了这 些系数。 我国房地产市场非均衡性研究 第二节我国房地产业的发展概况及其产业特性 一、房地产业的一般概念 狭义的房地产是指土地和土地上的建筑物、附着物及其衍生的权利与义务关 系的总和，包括物质实体和依托于物质实体的权益。其中。物质实体是指不动产， 即土地和房屋财产，是权益的载体，是经济活动的物质基础。依托于物质实体的 权益表现为人们拥有的财产权利，如所有权、使用权、占有权、抵押权等。广义 的房地产除狭义内容外，还包括水、矿藏、森林等自然资源。房地产业是从事房 地产的生产、流通、消费的产业部门，属于第三产业。房地产业从事的各种经济 活动的实质是权益或产权的运动过程。房地产业具有投资、开发、经营、管理和 服务等多种性质。根据国家统计局2 0 0 6 年7 月的行业分类标准可知，房地产业 包括房地产开发经营、物业管理、房地产中介服务及其他房地产管理活动，不包 括房地产行政主管部门的活动。 二、我国房地产业的发展概况 自2 0 世纪8 0 年代初，随着城市土地使用制度改革和城镇住房制度改革逐步推 进和深化，我国房地产业逐渐形成一个独立的产业，其发展历史虽短暂，但发展 速度快，对社会经济的影响较为显著。 在宏观层面上，我国房地产业经过这些年的发展，目前己初具规模。然而与 宏观经济总量相比，其增加值占g d p 的比重依然偏小。同时，房地产业的发展一 直受到宏观经济政策变化的影响特别是1 9 9 3 - 1 9 9 6 年间的宏观调控政策的影响， 在变化趋势上表现出一定幅度的起伏。 但在微观层面上，房地产业的发展不论是市场供给，还是市场需求，都是舰 模空前、快速膨胀的，如图2 一l ，2 - 2 所示。 1 2 我国房地产市场非均衡性 究 i p 妖 镊 ! ! i 口 旺 h k 钆 霸 也 l r 迥 楗 ：蕊 警 乏 訇 巡 5 0 0 ( ) ( ( j o o 5 0 0 0 o o o o 5 0 0 0 0 。 1 9 8 71 9 8 91 9 9 lj 9 9 3 i 9 9 51 9 9 7l9 9 92 0 0 l2 0 0 3 2 0 0 5 2 0 0 7 年份 图2 - 11 9 8 7 2 0 0 7 年我国房地产投资额变动趋势 。- ， ? i 年份 图2 - 21 9 8 7 - 2 0 0 7 年我国房地产销售额变动趋势 我国房地产业的发展历程：1 9 7 8 - 1 9 9 1 年，房地产业从无到有；1 9 9 2 1 9 9 3 年，房地产业发展过热，1 9 9 2 年、1 9 9 3 年房地产开发投资的增长速度分别达到 1 1 7 6 和1 6 5 4 ，同期商品房的销售面积增长速度也分别达到了4 1 8 和5 5 ，9 。 从1 9 9 3 年下半年起，随着宏观经济调控的加强，房地产热降温，房地产投资、 销售等大约在1 9 9 5 - 1 9 9 7 年间有一个转折和回落，1 9 9 8 年后在进一步深化城链 住房制度改革的作用下，房地产业又开始平稳上升。2 0 0 0 年以来进入了快速发 展时期，无论是房地产开发企业个数，还是房地产投资额、商品房销售面积和铲 售额都连年大幅增长。 三、我国房地产业的产业特性 我国房地产市场非均衡性研究 利用投入产出表对房地产业最终产品和增加值的结构分析可以判断该产业 的一些特性。 从产出角度看，国民经济中某一产业的产出基本上被分为两大部分，一部分 是中间产出，被其他产业作为中间投入要素消耗，另一部分作为最终产品使用。 在投入产出表中最终使用分为最终消费、资本形成、出i z l - - 部分，不同产业的最 终使用去向是不同的。最终使用结构可用最终使用结构系数表示，即某一产业各 项最终使用量( 最终消费、资本形成、出口) 占最终使用总额的比重。表2 2 的最终消费系数反映了2 0 0 2 年房地产业的最终使用结构。 表2 - 22 0 0 2 年房地产业、国民经济最终使用结构比较 最终消费资本形成出口 台计 农村居民城镇居民消政府消费固定资本 存货增 消费费形成加 房额度 2 0 4 1 9 1 9 22 3 3 3 8 8 9 508 8 7 8 8 5 200 5 2 6 3