《房地产开发项目的风险管理》.doc

本科毕业论文论文题目：房地产开发项目的风险管理姓名：学号：年级：专业：学院指导教师：完成时间：20XX年 X 月XX日 XX大学毕业设计作者声明本毕业论文（设计）是在导师的指导下由本人独立撰写完成的，没有剽窃、抄袭、造假等违反道德、学术规范和其他侵权行为。对本论文（设计）的研究做出重要贡献的个人和集体，均已在文中以明确方式标明。因本毕业论文（设计）引起的法律结果完全由本人承担。毕业论文（设计）成果归XX大学XX学院所有。特此声明 作者专业：作者签名：20XX年 月 日The risk management of real estate development projectsXXXX20XX年X 月XX日摘 要 房地产业作为我国市场经济的重要组成部分，作为一种高附加值的综合性产业，其对经济的发展具有高度敏感性，同时它又是一种高风险、高效益的产业，具有许多不确定性。而正是这些不确定性却又对房地产项目开发的成败起着决定性的作用，因此要避免房地产开发风险，就需要在投资决策以前科学地、最大限度地分析和预测风险，对未来可能发生的风险状态、影响因素、变化趋势做出预测，预先采取相关有效的措施，将风险控制在最低限度，提高开发经济效益。本文在对风险管理基本理论进行分析综述的基础上，研究开发风险管理的有关问题，并利用常用的风险识别方法，对开发运作过程的四个阶段，投资决策、前期准备、项目建设、租售管理进行系统的识别。正确的对待、分析、评价、处理开发过程中的风险，并结合房地产开发项目案例，从项目取得与地块研究、产品设计与规划、工程管理、与租售四个环节进行了风险管理，加强对开发风险的防范和意识，提高企业运营效率，避免风险损失。关键词：项目管理；房地产开发项目；项目风险管理AbstractThe real estate industry took our country market economy the important constituent, took one kind of high attachment value the comprehensive industry, it has highly the sensitivity to the economical development ,simultaneously it also is one kind of high risk, the high benefit industry, has many not determinism. It is these uncertainties of real estate projects but the success or failure of development plays a decisive role, so to avoid the risk of real estate development, investment decision-making on the need to scientifically ago, to maximize the risk analysis and prediction of possible future risk status, influencing factors, changes in trends prediction, pre-take effective measures to control risks at a minimum, enhance the development of cost-effectiveness. In this paper, the basic theory of risk management analysis synthesis on the basis of the research and development of risk management related issues and to make use of commonly used methods of risk identification, the operation of the development process in four stages, the investment decision-making, pre-preparation, project construction, rental management of the identification system. The correct treatment, analysis, evaluation, deal with the risk of the development process, combined with real estate development project cases, from the project land acquisition and research, product design and planning, project management, and rental of four sessions were held risk management, strengthen the development of risk prevention and awareness, improve operational efficiency, to avoid the risk of loss.Keyword： project management；real estate development project ；project risk management目 录引论61概 述 61.1研究的目的61.2研究的意义61.3主要研究的内容72风 险 分 析 82.1 风险识别 82.1.1风险识别的概念82.1.2风险识别的方法82.2风险估计92.2.1风险估计的概念92.2.2风险估计的过程92.2.3风险估计得方法92.3风险评价102.3.1项目风险评价的概念102.3.2风险评价的依据102.3.3项目风险评价的方法103风险应对及监控 113.1风险应对113.1.1风险应对的概念113.1.2风险评价的依据！3.1.3风险应对的策略113.2风险监控123.2.1风险监控的概念123.2.2项目监控的依据123.2.3风险监控技术和工具124项目案例分析 134.1项目简介134.2项目情况分析134.3国际公寓项目全过程风险识别134.4国际公寓项目全过程风险评估144.4.1投资决策阶段的敏感性分析154.4.2项目土地获取阶段的风险评估164.4.3项目实施阶段风险综合评估174.4.4项目租售阶段的风险分析184.5国际公寓项目风险监控204.6国际公寓项目风险应对策略224.6.1对各阶段做好风险预防224.6.2优化方案回避风险244.6.3制定措施转移风险24总 结 26主要参考文献27引 论房地产业是国民经济的支柱产业，其健康发展对国民经济起着重要作用。但是房地产项目投资大、周期长，开发过程中不可预见的因素多，投资方不可避免地面临着各种风险。而我国房地产市场化运作时间不长，管理者风险意识淡薄，风险管理水平也比较低，同时近几年国家对房地产业的宏观调控力度不断加大，导致房地产项目开发的风险大大增加。许多企业在各类突如其来的风险面前束手无策，造成巨大的损失甚至倒闭， 而这种损失不但影响企业自身，还会严重影响到百姓的利益。因此，对房地产项目全过程管理进行研究有着迫切的必要性和现实意义。1 概述1.1研究的目的1.1研究房地产项目风险管理目的在于： a房地产项目风险管理促进项目实施的决策的科学化、合理化、降低决策的风险。风险管理利用科学、系统的方法，管理和处置各种项目风险，可以使项目组织减少或者消除经济、技术、决策风险。、b房地产项目风险管理为项目实施提供安全的管理环境。风险管理为处置风险提供了各种应对措施，从而消除或者减轻、转移可能对项目实施的潜在和不确定影响，保证项目稳定实施。c房地产项目风险管理保障项目预定目标完成。风险管理的实施可以使项目组织面临的风险减少到最小程度，可以控制风险在允许承受范围只能，甚至可以得到合理补偿，保证项目目标的实现。d.房地产项目风险管理促进项目经营效益的提高。风险管理的实施考虑效率和效益的原则，以相对小的成本提供相对大的安全保障，风险管理的监督与控制措施要去项目管理的职能部门提高管理效率，减少风险损失，提高经营效益。1.2研究的意义1.2 房地产业具有政策影响性强、资金需求量大、建设周期长、市场变化快等特点，其 发展过程中易受到社会政治、经济、文化、技术等很多因素的制约。因此，房地产业有 很大的不确定性，面临着大量的风险。这些风险因素通常来自项目的技术复杂性、规模大型化、投资与管理的多元化和国际化、项目实施环境的多变性、合同条件的严格性等诸多方面。由此产生了各种风险分析与管理技术，并在现代房地产项目风险管理中得到了日益广泛的应用。目前风险管理在房地产项目管理领域已经逐渐成为一个必不可少的工作内容。然而，该领域内无论在风险基本概念的认识和界定、还是风险分析技术和手段的建立、以及风险管理观念和体系的完善等方面还远远未达到成熟的水平。因此，开展房地产项目管理中风险管理的研究和探索，对于房地产项目的顺利实施，使项目能够得以保质保量 地如期完成，达到预期的项目收益目标就显得十分重要。特别在我国这样的处于经济转型期的国家，这项研究会对经济建设起到很好的推动作用，能够促进市场经济运作机制的较快成熟。1.3主要研究内容1.3 本文中重要阐述现代风险管理的一些概念及其应用，现代风险管理一般由三个阶段组成：在识别、估计和评价了风险之后，就应考虑如何有效地控制和处理风险，即选择应采取的各种避免损失和控制损失的对策，分析各对策的成本及后果，各施工企业根据自身的经济状况及风险管理的总方针和特定目标，确定各种对策的最佳组合，达到以最小费用开支获得最大安全效果的目的。风险控制是指处置风险和避免或减少损失所采取的各种措施和手段，这种处理技术的主要特征是力图避免或减少涉及风险各方所面临的风险及其影响，即通过回避风险、损失控制、非保险转移等手段，消除或抑制风险因素，防止风险事件发生，尽可能地将风险损失减少到最低限度，一般在损失发生前实施。回避风险系指直接避免能导致风险的事项和活动，以消除可能发生的损失。2 风险分析2.1风险识别2.1.1风险识别的概念房地产项目风险识别是房地产项目风险管理的基础和重要组成部分，风险识别就是确定何种风险事件可能影响项目，并将这些风险的特性整理成文挡。 房地产风险识别是指房地产开发商对房地产投资过程中存在的风险加以认识和辨别，并 对其进行系统的归类分析，以揭示风险本质的过程；风险识别包括确定风险的来源、产生条件，风险识别不是一次就可以完成的事，应在项目的自始至终定期进行。项目风险 是每个人和风险因素的结合体。风险产生于猜测的结果和现实的偏离。风险识别是开发 商进行房地产投资风险管理的第一步，主要解决存在什么风险、风险性质、风险类别、 发生风险的原因以及风险事件的后果等问题。要正确地识别房地产投资中的风险，开发 商必须对企业的内外环境进行全面的了解，详细掌握企业的人员构成、资产分布和开发 活动中可能存在的各种风险因素。风险识别包括识别内在风险及外在风险。内在风险指项目工作组能加以控制和影响 的风险，如人事任免和成本估计等。外在风险指超出项目工作影响力之外的风险，如市 场转向或政府行为等。严格来说，风险仅仅指遭受创伤和损失的可能性，但对项目而言， 风险识别还牵涉机会选择（积极成本）和不利因素威胁（消极结果）。风险识别步骤见图项目风险识别估计项目风险形式收集资料明确最重要的参与者确定目标 图 2.12.1.2风险识别的方法风险识别的方法有很多，既有结构化方法也有非结构化方法，既有经验性方法也有系统性方法，但是使用最多的是如下几种方法：表风险识别的方法及特点风险识别方法名称主要内容特点或不足项目文档分析法对历史文档及本项目的各种假设进行分析对于无风险管理文档或风险 文档不充分的企业较难实施系统分解法利用分解原理将复杂项目分解成简单的子系统对风险管理人员的水平要求 较高，且由于信息不对称或造成系统漏项流程图法做出项目的工作流程及项目各部分之间的相互关系等信息的图表对于进度及技术风险较为适合，但对于财务及组织人员风险难以适用核检表法用预先编制好的风险核检表去识别一个项目的风险是一种简便有效的识别方法头脑风暴法运用创造性、发散性思维及经验通过会议的形式识别风险对于领导者的强权，易将此方法的形式加以扭曲2.2风险估计2.2.1风险估计的概念风险估计又称风险测定、测试、衡量和估算等，通过对项目所有不确定性和风险要素全面系统地分析风险发生的概率和对项目的影响程度。风险估计的对象是项目的单个风险，而非项目的整体风险，以加深对风险以及风险后果的认识，进一步帮助人们管理不确定性因素。2.2.2风险估计过程 项目类型 项目资源 项目状态 项目需求 项目识别列表 风险管理计划风险背景风险可能与危害的度量标度估计风险 估计方法 优化列表分析工具 管理风险列表风险数据库 风险趋势图3.1 风险估计过程2.2.3风险估计方法1.确定型风险估计确定性风险是指那些风险出现的概率为1，其后果完全可以预测的，由精确、可靠的信息资料支持的羡慕风险估计问题。确定性风险估计主要以下两种方法：盈亏平衡分析、敏感性分析法。2.随机型风险估计随机型风险是指那些不但他们出现的各种状态已知，而且这些状态发生的概率也已知的风险。随机型风险估计一般按照期望收益值最大或期望效用值最大来估计。3.不确定型风险估计不确定型风险是指那些不但他们出现的各种状态发生的概率未知，而且究竟会出现哪些状态也能完全确定的风险。在估计中有以下准则：等概率准则、乐观准则、悲观准则、最小后悔值准则。4.贝叶斯概率法 贝叶斯概率法是通过对项目进行更多、更广泛的调查研究或统计分析后，再对项目风险进行估计的方法，是利用概率论中的贝叶斯公式来改善对风险后果出现概率的估计。2.3风险评价2.3.1项目风险评价的概念风险评价是对项目风险进行综合分析,并依据风险对项目目标的影响程度进行项目风险分级排序的过程。它是在项目风险规划、识别和估计的基础上,通过建立项目风险的系统评价模型,对项目风险因素影响进行综合分析,并估算出各风险发生的概率及其可能导致的损失大小,从而找到该项目的关键风险,确定项目的整体风险水平,为如何处置这些风险提供科学依据,以保障项目的顺利进行。2.3.2风险评价的依据(1)风险管理计划。 (2)风险识别的成果。已识别的项目风险及风险对项目的潜在影响需进行评估。(3)项目进展状况。风险的不确定性常常与项目所处的生命周期阶段有关。在项目初期,项目风险症状往往表现得不明显,随着项目的实施,项目风险及发现风险的可能性会增加。(4)项目类型。一般来说,普通项目或重复率较高项目的风险程度比较低；技术含量高或复杂性强的项目的风险程度比较高。(5)数据的准确性和可靠性。用于风险识别的数据或信息的准确性和可靠性应进行评估。(6)概率和影响程度。用于评估风险的两个关键方面。2.3.3项目风险评价方法风险评价方法一般可分为定性、定量、定性与定量相结合三类,有效的项目风险评价方法一般采用性和定量相结合的系统方法。对项目进行风险评价的方法很多,常用的有主观评分法、决策树法、层次分析法、模糊风险综合评价等。1.主观评分法主观评分法是利用专家的经验等隐性知识，直观判断项目每一单个风险并赋予相应的权重，如0-10之间的一个数。2.决策树法决策树法既能反映项目风险背景环境，同时又能描述项目风险的概率、后果以及项目风险的发展动态。它比其它的评价方法更直观、清晰，便于项目管理人员思考和集体探讨，因而是一种形象化和有效的项目风险评价方法。3.层次分析法层次分析法又称AHP法，是一种在经济学、管理学中广泛应用的方法。它可以将无法量化的风险按照大小排出顺序，把它们彼此区别。所谓储备风险，就是根据项目的风险规律事先制定应急措施和制定一个科学高效的项目风险计划，一旦项目实际进展情况与计划不同，就动用后备应急措施。项目风险应急措施主要有费用、进度和技术三种。3 风险应对及监控3.1风险应对3.1.1风险应对的概念风险应对就是对项目风险提出处置意见和办法。通过对项目风险识别、估计和评价，把项目风险发生的概率、损失严重程度以及其它因素综合起来考虑，就可得出项目发生各种风险的可能性及其危害程度，再与公认的安全指标相比较，就可确定项目的安全等级，从而决定应采取什么样的措施以及控制措施应采取到什么程度。3.1.2风险应对的依据（1）风险管理计划。（2）风险排序。将风险按其可能性、对项目目标的影响程度、缓急程度分级排序，说明要抓住的机会和要应对的威胁。（3）风险认知。对可放弃的机会和接受风险的认知。组织的认知度会影响风险应对计划。（4）风险主体。项目利益相关者中可以作为风险应对主体的名单。风险主体应参与制定风险应对的计划。（5）一般风险应对。许多风险可能是由某一个共同的原因造成的，这种情况下为利用一种应对方案缓和两个或更多项目风险提供了机会。3.1.3风险应对策略1.减轻风险减轻风险，顾名思义，就是通过缓和或预知等手段来减轻风险，降低风险发生的可能性或减缓风险带来的不利后果，以达到风险减少的目的。减轻风险是存在风险优势时使用的一种风险决策，其有效性在很大程度上要看风险是已知风险、可预测风险还是不可预测风险。2.预防风险预防风险是一种主动的风险管理策略，通常采取有形和无形的手段。3.回避风险回避风险是指当项目风险潜在威胁发生可能性太大，不利后果也太严重，又无其它策略可用时，主动放弃项目或改变项目目标与行动方案，从而规避风险的一种策略。回避风险主要包括主动预防风险和完全放弃两种。4.转移风险转移风险是将风险转移至参与该项目的其它人或其它组织，也叫合伙分担风险。其目的不是降低风险发生的概率和减轻不利后果，而是借用合同或协议，在风险事故一旦发生是将损失的一部分转移到有能力承受或控制项目风险的个人或组织。5.接受风险接受风险是指有一是地选择承担风险后果。接受风险可以是主动的，也可以是被动的，接受风险是最省事的风险规避方法，在许多情况下最省钱。6.储备风险32风险监控3.2.1风险监控的概念 风险监控就是通过项目规划、识别、估计、评价、应对全过程的见识和控制，从而保证项目管理能达到预期的目标，它是项目实施过程中的一项重要工作。监控风险实际上是监视项目的进展和项目环境，即项目情况的变化，其目的是：核对风险管理策略和措施的实际效果是否与预见的相同；寻找机会改善和细化风险规避计划，获取反馈信息，以便将来的决策更符合实际。3.2.2项目监控的依据（1）风险管理计划。（2）风险应对计划。（3）项目沟通。工作成果和多种项目报告可以表述项目进展和项目风险。一般用于监督和控制项目风险的文档有：事件记录、行动规程、风险报告等。（4）附加的风险识别和分析。随着项目的进展，在对项目进行评估和报告时，可能会发现以前未曾识别的潜在风险事件。应对这些风险继续执行风险识别、估计、量化和制定应对计划。（5）项目评审。项目评审者检测和记录风险应对计划的有效性，以及风险主体的有效性，以防止、转移或缓和风险的发生。3.2.3 风险监控技术和工具1.审核检查法审核检查法是一种传统的控制方法，该方法可用于项目的全过程，从项目建议书开始，直至项目结束。2.监视单监视单是项目实施过程中需要管理工作给予特别关注的关键区域的清单。这是一种简单明了又很容易编制的文件，内容可浅可深，浅则可只列出已辨识出的风险。深则可列出诸如风险顺序、风险在监视单中已停留的时间、风险处理活动、各项风险处理活动的计划完成日期和实际完成日期等。3.项目风险报告项目风险报告是用来向决策者和项目组织成员传达风险信息，通报风险状况和风险处理活动的效果。风险报告的形式有多种，时间仓促可作非正口头报告，里程碑审查则需提出正式摘要报告，报告内容的详略程度按接受报告人的需要确定。4.费用偏差分析法（挣得值法）这是一种测量项目预算实施情况的方法，该方法将实际上已完成的项目工作同计划的项目进行比较，确定醒目在费用支出和时间进度方面是否符合原定计划的要求。该方法计算、收集三种基本数据，即计划工作的预算费用（BCWS）、已完工作实际费用(ACWP)和已完实际工作量。差值BCWP-ACWP叫做费用偏差，若BCWP-ACWP0，表示项目超支。差值BCWP-BCWS叫做进度偏差，若BCWP-BCWS0，表示项目进度提前。4项目案例分析4.1 项目简介北京大地房地产开发公司为一家大型综合类房地产开发企业。成立以来，开发建设商品房、经济适用房、写字楼及别墅等多种类型项目，积累丰富的开发经验，在北京房地产市场中占有一定市场份额。2007年该公司开发了新项目国际公寓。国际公寓位于北京南三环，项目总规划建筑面积为约10万平方米，涉及拆迁户1200户，拆迁居民2500人，房屋1600间，总共拆迁面积4.25万平米，预计发放拆迁款8亿元。该项目地理位置优越，周边商业设施有中国建设银行、中国工商银行、大中电器、苏宁电器等；距餐饮街仅500米，商务范围也较佳。大楼为钢筋混凝土核心筒、加钢结构框架30层，地下2层，高120米。该项目总投资2亿元，其中企业自筹资金1.亿元，尚有0.9亿元资金缺口，通过银行贷款解决。建设过程中有土建项目、钢结构项目、机电安装工程、装潢工程等部分组成。4.2项目情况分析国际公寓建设是一个比较大的房地产开发项目，它具有投资额大、建设周期长和不可移动等显著特点，这就决定了房地产开发项目在项目立项、可行性研究、设计、施工、交付使用、物业管理维护等各个阶段都存在大量的不确定性因素，容易受到社会环境、经济环境、工程管理建设环境等诸多因素变化的影响，使房地产开发项目在整个寿命周期中都存在风险。每个阶段的风险都直接影响到整个项目的成功，给开发商带来直接的经济损失。所以房地产开发商为了避免损失，取得更好的经济效益，在项目的开发过程中就必须进行风险管理，对所存在的风险进行识别、评估和监控，最后针对这些风险制定应对措施，尽可能的避免由于风险管理不当带来的经济损失。4.3国际公寓项目全过程风险识别1.在国际公寓的开发过程中面临各种各样风险，这些风险存在于项目的各个阶段，为保证项目的有效进行，降低、避免风险发生，项目组对项目全过程进行了风险识别，通过识别可以发现风险发生在项目的哪个环节和阶段，以及各个环节风险影响的大小。2.在风险识别的过程中一般要借助一些方法和工具，这样不但可以提高识别的效率，而且不易产生遗漏。常用的识别法有流程图、头脑风暴法。情景分析法、德尔菲法，敏感分析法等，在国际公寓项目的开发过程中，项目组针对实际情况利用头脑风暴法和专家调查法对项目的各个阶段进行了风险识别，其识别结果见表4-1：表4-1各阶段风险和影响大小风险种类风险大小开发决策阶段信息不对称风险小可行性研究风险中投资决策风险中土地开发阶段开发类型决策风险中土地选择风险大设计及报批风险小施工阶段现场组织风险小技术风险中材料风险小安全风险小成本风险中质量风险中工期风险大不可预测风险小租售阶段价格决策风险大市场竞争风险中方案制定风险中资金回收风险小通过识别得到以上风险以及风险的影响程度，特别是施工阶段，是风险的多发阶段，且风险影响都比较大，所以在以后项目的实施过程中，应当去关注这些风险，尽量减少、避免风险发生，把风险降低到最低。4.4国际公寓项目全过程风险评估对实际房地产开发经验的分析表明:房地产开发的风险随着开发的进行成功的可能性增大,风险发生的概率减小,风险发生对软件项目的损失逐渐变大,快到结束阶段时,风险对项目的损失最大,随着结束发布的进行又逐渐变小。由日常项目管理评估,假设风险为y ,项目整个阶段为x ,风险影响结果(风险对项目的损失影响) 为f ( y ),根据时间情况假定0 y 1 ,0 x 1 ,则0 f ( y ) 1 .当0 x 0 .75 ,f ( y ) 1 ,并且单调递增.当0 .75 x 1 ,f ( y ) 1 ,并且单调递减.而风险发生的概率k( y )则随着x 的增大,呈单调递减趋势,可以假定为k( y ) = 1xn (0 x 1 ).得到曲线如图4-2 .图4-2 各阶段风险影响曲线4.4.1投资决策阶段的敏感性分析1.项目的投资决策阶段是项目的初始阶段，每个项目在开发时都要对影响投资决策的各个因素进行风险评估， 这些因素将给开发商提供一些信息，开发商从中可知项目是否可以进行和在开发过程中应注意的问题，还有那些风险因素对项目的影响。2.敏感性风险评估敏感性分析是分析、预测项目主要不确定因素的变化对项目效益的影响，找出敏感因素，估计项目效益对它们的敏感程度，粗略预测项目可能承担的风险。在国际公寓投资决策前期，假设该项目的项目投资所得税后财务内部收益率为13，基准收益率为10。选择影响所得税后项目投资财务内部收益率的三种不确定因素(投资、销售价格和材料价格)，在-15+15的范围内进行了敏感性分析。分析结果见表4-3。表4-3 敏感性分析表不确定因素变化率内部收益率（IRR）静态投资回收期（年）基本方案13.0%2.37投资变化-15%15.8%2.35-10%14.8%2.36-5%13.9%2.35+5%12.2%2.38+10%11.5%2.38+15%10.8%2.39销售价格变化-15%-4.5%2.42-10%2.4%2.40-5%8.1%2.38+5%17.5%2.36+10%21.8%2.35+15%25.9%2.34材料价格变化-15%19.4%2.34-10%17.3%2.35-5%15.2%2.36+5%10.7%2.38+10%8.35%2.39+15%5.8%2.40敏感性分析表明，本项目抗风险能力较弱，当销售价格下降5或原材料价格上升5时，项目投资所得税后财务内部收益率将分别下降到81和107；当销售价格下降10或原材料价格上升10时，项目投资所得税后财务内部收益率将分别下降到24和83。 敏感性分析结果表明影响项目财务效益最敏感的因素是销售价格，其次是材料价格。 本项目敏感性分析结果表明，如果建设投资上升2084以上，或销售价格下降311以上，或原材料价格上升656以上，都将使项目投资所得税后财务内部收益率低于财务基准收益率(10)。4.4.2项目土地获取阶段的风险评估1.这阶段最主要风险存在于工程厂址的选择上，如果厂址选择失误就将带来土地不利于设计规划，地块整治费用太大，与消费形成偏差等一系列问题，为尽量避免风险的发生，项目对影响厂址选择的风险因素做了评估，得到最佳的厂址。 2.主观评分法确定厂址方案。风险因素有：水源和电源、交通环境、地质状况、施工难度。经专家评审确定各指标的权重，运用综合评价法对三个地址各项指标作风险评价。其具体数据见表4-4表4-4 工程厂址综合评价XY选址方案风险ABC电源和水源0.1433交通0.2354环境0.2543地质情况0.3243施工难度0.2432Z3.43.93综合评价法是工程选址方案是定五个评价指标并对其重要程度分配权重然后按评价标准给各指标打分，将各指标所存在的风险与其权重相乘并汇总，使得出方案的总和风险，以获得最低风险为最佳方案。X为评价指标，Y为各评价指标的权重，Z为各方案的总和风险。从上表的计算可知C方案的风险最小，所以把地址建在了C。4.4.3项目实施阶段风险综合评估1.项目的实施阶段是风险的多发阶段，而且这阶段的风险种类多，影响程度较大，为保证项目实施的安全性，可靠性和经济性，做好这阶段的风险评估是必不可少的，也是至关重要的。2针对这种情况，项目组应用加权评分法对风险进行了综合评估，具体过程如下：影响项目的风险因素主要有：组织风险、材料上涨风险、技术风险、工人罢工风险、资金风险、工期风险、质量风险、自然风险等，风险发生的可能性有5个等级，通过权重得到下表4-5。（注：假设项目的整体评价基准为0.6）表4-5风险综合评价表风险因素权重风险可能发生的可能性WC很大（1.0）比较大（0.8）中等（0.6）不小（0.4）较小（0.2）组织风险0.050.30材料上涨风险0.150.12技术风险0.100.06工人罢工风险0.200.04工期风险0.150.09资金风险0.150.12质量风险0.100.06自然风险0.100.04WC=0.56由计算可知，该阶段的整体风险水平为0.56，小于项目的评价基准，则该项目的整体风险水平可以接受，项目可以继续实施。4.4.4项目租售阶段的风险分析1.在项目竣工之后，房地产开发商进入了房屋租售阶段，在这个阶段房地产公司面临的风险是将房屋出租还是销售，因为较小的租金或售价变化，会对开发商的收益有大的影响。而通常租金售价的趋势难以准确的估算；客户支付水平、选择偏好市场竞争等因素也使得项目的租售期具有不稳定性。2.为降低此阶段的风险发生的概率，项目组采用了层析分析法（AHP）来进行判断。房地产开发项目组制定了两个方案：出租和销售。该阶段识别出三种风险：经济风险、市场风险、社会风险。经济风险是值房屋的价值和房地产开发商的收益；市场风险是指市场的竞争和消费者的需求能力；社会风险是国家政策和法律的影响。（1）构建递阶层次结构模型。根据已知信息和决策目标、评价准则，构建该项目的递阶层次结构模型，如图4-6所示。风险最大的决策方案目标层社会风险经济风险市场风险准则层出租销售方案层图4-6 方案风险评价（2）构造判断矩阵A。根据两两比较标度，确定各层次不同因素的重要性权数。对于评价准则层，该层有经济风险、市场风险、社会风险三种因素，评价者根据评价目标“风险最大的决策方案”，将这三个因素的重要性两两相比，得到判断矩阵A。在分析方案层。该层有两个方案：出租和销售。对“经济风险” 、“市场风险” 、“社会风险”进行比较，得到判断矩阵A1、A2和A3。 （3）判断矩阵特征向量的计算。分别计算矩阵A，A1，A2，A3的特征向量，分别用W，W1，W2，W3表示。下面以特征向量W为例介绍特征向量的一种计算方法。计算A的各行之和=计算各行的平均值，因为A有3列，所以求平均值用3除=归一化，即将各行除以三行之和（2.1667+0.4417+3.6667=6.2751）于是得到矩阵A的特征向量W=根据计算结果，在该项目方案中，社会风险最重要（0.5843），经济风险次之（0.3453），市场风险第三（0.0704）。至于，A1，A2和A3的特征向量W1，W2和W3，按照上面同样的步骤，计算结果如下：W1= W2= W3=W1表明，从“经济风险”的角度，“销售”方案比“出租”风险大；W2表明，从“市场风险”的角度， “销售”方案比“出租”风险小；W3表明，从“社会风险”的角度，“销售”方案比“出租”风险大。（4）一致性检验。在建立判断矩阵过程中，涉及到人的主观判断，因而会出现判断不一致的情况。为保证评价分析的有效性，必须进行一致性检验。根据公式的：AW=max=（+）=3.01由此得到C.I.=0.005，C.R.=0.58，则CR=0.005/0.58=0.010.1所以判断矩阵A一致性符合要求，可以接受。（5）计算综合重要度。特征向量W1，W2，W3分别从“经济风险” 、“市场风险” 和“社会风险”的角度比较了销售和出租方案，当只是给出了其相对重要度，而并没有回答两个方案的整体风险水平和系统总体重要性。要回答这个问题，必须进行综合重要度的分析计算。在计算递阶层次结构各层次要素对上一级要素的相对重要度之后，即可从最上层开始，自上而下地求出各层要素关于系统总体的综合重要度。B=（W1,W2,W3）=然后，用矩阵B乘以特征向量W，得到矩阵Wf，即Wf=BW=矩阵表明，从评价目标“风险最大的决策方案”的整体角度，即综合课“经济风险” 、“市场风险” 和“社会风险”三个方面之后，“销售”方案比“出租”风险大。所以开发商决定来出租国际公寓。4.5国际公寓项目风险监控1.风险监控是项目实施过程中的一项重要工作，监控风险实际上是监视项目的进展和项目环境，即项目情况的变化，其目的是：核对风险管理策略和措施的实际效果是否与预见的相同；寻找机会改善和细化风险规避计划，获取反馈信息，以便将来的决策更符合实际。2.在国际公寓的实施过程中项目组运用费用偏差分析法（挣得值法）对施工的某一特定时段进行了风险监控，其风险监控的过程和方法见以下分析。该项目共有10个任务，在第20周时结束时检查。项目经理在该点对项目实施检查时发现，一些任务已经完成，一些任务正在实施，另外一些任务还没有完工，如图4-7所示（图中的百分数表示任务的完成程度）。各项任务已完成工作量的实际消耗成本在表4-8第三列给出，假设项目未来情况不会有太大的变化，计算该检查点的BCWP、BCWS和EAC,用CPI和SPI判断项目在此时费用使用和时间进度的风险。表4-7 项目在第20周时的进度示意图1-89-18192021-2425-3637383940414243-481100%280%320%410%5060708090100在表中前两列数据已给出，在计算中用挣值法进行分析。本例以任务2为例，计算如下。BCWP（已完成工作的预算费用）=工作预算费用当前已完成工作量 =45万元80%=36万元BCWS（已安排工作的预算费用）=工作预算费用当前预计完成工作量 =45万元100%=45万元EAC的计算有多种方式，由于未来情况不会发生大的变化，所以采用第一种计算方式。EAC=40万元80%=50万元其余任务的计算同理，结果如表4-6所示。表4-8 项目跟踪表序号成本预算/万元ACWP/万元BCWP/万元任务完成时的预测成本 EAC/万元BCWS/万元125222522252454036504533066301048078700575007506170001700740004008800080092500250103000300合计600757559280费用指数:CPI=BCWP/ACWP=7575=1进度指数:SPI=BCWP/BCWS=7580=0.9375由得数可以得出:项目既没有超支也没有节约，费用没有存在风险，而进度上却存在着一定风险，进度落后了，针对这种情况，项目组应及时调整时间，进行工程加班，把进度赶上来。4.6国际公寓项目风险应对策略4.6.1对各阶段做好风险预防风险预防是指在风险发生前，为了消除或减少可能引致损失的各项风险因素所采取的各种措施。 1.投资决策阶段，预防风险应：(1)建立一支高水平、多学科的开发队伍。从根源上消除或减少房地产开发过程中种种风险。(2)树立风险意识。强化对房地产开发风险管理理论的研究和学习，舍得进行风险管理的投入。(3)健全风险预警系统。防范风险的关键是预先行动，即主动控制。项目进入实施阶段时间越长，控制风险的成本就越高。(4)贯彻执行风险管理责任制度。制定科学的考核标准和奖罚措施，并在实际中严格执行。2.土地获取阶段，为了预防风险，开发商应注意以下方面：(1)履行自己的社会责任，主动与地方政府、各专业管理部门