满堂红(中国)集团发展战略.doc

满堂红(中国)集团发展战略2810万元，2004年6195万元，2005年10790万元，2006年13820万元，六年来的平均增长率为127。第四、满堂红的企业品牌从不为人知，迅速成为华南地区最强势、最有影响力的地产中介品牌之一，并有机地融进企业的竞争力。在“2005年中国10大最具价值房地产经纪公司品牌”评定中，满堂红荣获华南区第一名，就是有力的证明。虽然，由于宏观政策调整，使满堂红在07年底开始对企业规模进行调整，但正是因为有力的收缩和慎思笃行，令满堂红积聚起再度腾飞的力量，目前集团正审时度势，准备进入规模扩张与利润率提高相互促进的新的发展阶段。313集团的架构目前，满堂红(中国)架构图如31所示：满堂红(中国)集团架构下的各公司的主要职责如下：(1)满堂红(中国)置业有限公司：2000年7月，满堂红前身家宜置业科技有限公司更名为广州满堂红置业有限公司，2005年3月，满堂红(中国)置业有限公司正式成立。以实现“让中国人住得更好”为己任，致力为全中国各地市民提供最高水准的二手地产中介服务。透过不断创新的营运模式，致力打造最具效率的房屋流通网络。短短8年时间，满堂红已成为华南地区最具实力的房屋流通服务商之一。从当初广州的第l家直营门店，发展至今我们已拥有超过300家分店，经营网络覆盖广州、佛山、东莞、深圳、珠海、上海、南京以及成都等城市。到2015年，满堂红(中国)置业的业务将遍布全国约20个大、中城市，全国营业网点预计超过1000家。满堂红的企业品牌从不为人知，迅速成为华南地区最强势、最有影响力的地产中介品牌之一。满堂红属下的地产网站(wwwmytophomecom)为华南地区最受欢迎的地产网站。成立以来，满堂红优质、专业的服务不断得到社会各界和广大客户的肯定和支持，曾荣获广州日报和羊城晚报等著名媒体颁发的奖项；并以出众的综合实力连续三年获得“中国房地产经纪百强企业”称号，名列华南地区第一，全国排名第四，成绩斐然。(2)广州亿达按揭服务有限公司广州亿达按揭服务有限公司，成立于2003年8月，是广州市首批获取正式工商牌照的按揭服务公司。亿达按揭自开业以来，秉承“诚信、务实、周到、慎行的服务宗旨，汇聚银行、公证、评估、保险等相关机构的各大优势能，全心全意为有房屋贷款需求的广大市民提供优质、高效、专业、简便的一站式服务。经过五年多的努力，亿达按揭目前已发展成为广州最具实力按揭服务公司之一，亿达按揭由一个部门发展成为今天拥有十多家分点，超过一百五十名按揭信贷顾问，业务来源由单一业务来源逐渐向多元化渠道发展专业按揭公司。公司不断通过产品创新，先后推出满意贷、快意贷、心意贷等产品，为客户度身订造融资方案。目前，公司总业务处理量逾十万笔，年度受理贷款总额达数十亿。102005年3月，在中国建设银行广东省分行举行的广州市合作按揭公司招标综合实力排名中，亿达按揭荣获第一名。2007年5月，亿达按揭荣获广州日报评出的“按揭专家”称号，成为第一批获取该荣誉的按揭公司!(3)广州亿达置业担保有限公司广州亿达置业担保有限公司，正式成立于2005年11月，公司注册资本为港币一亿元。亿达担保以“诚信、稳健、专注、专业”的经营理念，严控风险，开展提前放款、中小企业融资和全程性贷款担保等各项风险承担型业务。近两年来，公司与各大银行、知名企业和房地产中介建立密切合作关系，业务遍及广州市整个珠江三角洲，总担保额超过数十亿。2007年8月，广州亿达置业担保有限公司顺利通过大公国际资信评估有限公司资质评估，获得“a+”级评定，成为国内获a+”评级屈指可数的担保公司之一。丰富的银行资源、优质的资信以及坚持“服务型”担保企业的经营理念使亿达担保的融资能力不断得以提升，并得到社会各界的广泛好评。亿达置业担保将致力于为客户提供房地产买卖担保、买卖双方履行合同担保、双方付款担保等诸多担保服务。这也是满堂红(中国)集团履行置业“让中国人住得更好”的企业使命的重要战略步骤。目前主要合作银行有：中国工商银行、中国银行、中国建设银行、深圳发展银行、广东发展银行、中国农业银行、交通银行、中国民生银行、中信银行、农村信用合作社、兴业银行、招商银行、上海浦东发展银行。(4)广州喜迎门装饰设计工程有限公司广州喜迎门装饰设计工程有限公司是满堂红(中国)集团有限公司属下的专业室内设计与装饰工程机构。成立于2004年4月27日。喜迎门公司长期以来专注于室内装饰设计工程业务，透过不断创新的营运模式，与满堂红集团系列公司一起全力打造一个置业安居一条龙服务的整体平台，真正做到为客户创造价值，经过两年多的努力，喜迎门公司拥有了庞大的专业设计队伍和工程施工队伍，其人性化的设计理念、规范化的施工组织和诚挚的售后服务所共同构成的专业服务体系已获得越来越多的消费者认同。作为装饰行业的后起之秀，喜迎门公司更开创了行业的先河，通过“家居体验馆”、“装修套餐”、“产品化销售”等全新的业务模式，使得客户能够真正体会到置业安居的乐趣，使得装修从此远离辛劳、远离欺诈、远离烦恼。(5)广州国汇保险经纪有限公司广州国汇保险经纪有限公司是满堂红(中国)集团有限公司的成员之一，公司经保监会批准，可在全国范围内(不包括港、澳、台地区)经营人寿保险和财产保险的经纪业务。有别于传统的保险中介机构，国汇是中国保险业第一家以“网络经纪人”为经营模式的公司。它以互联网为商务平台，开创了保险中介业务的蓝海，这个平台既为保险业的优秀营销员提供了展现自我、交流分享的机会，也为客户提供了方便快捷的咨询和交易渠道，力求实现“营销员轻松卖保险，投保人自主买保险”的双赢目的。(6)广州满堂红广告传播有限公司广州满堂红广告传播有限公司是以主办专业地产网(wwwmytophomecorn)为核心的地产专业传播机构，传播公司下设运营中心、技术部、采编部、网络经纪人管理部等多个职能部门。wwwmytophomecorn是中国首批开“网络经纪人”模式为核心的地产网，致力于让中国人在置业过程中享受最贴心、最专业、最高效的服务。自2006年3月16日第一批网络经纪人上线以来，wwwmytophomecom步入了高速发展期，时至今日，wwwmytophometom的网络经纪人队伍已经发展壮大到一千多人，网站业务覆盖到广州、深圳、东莞、佛山、珠海、南京、上海等大中城市。网络经纪人模式，开辟了二手地产蓝海，掀起了地产行业信息化的革新浪潮。网络经纪人模式的巨大成功，标志着二手地产行业已经全面进入信息化时代。(7)广州安浚信息技术有限公司广州安浚信息技术有限公司拥有一支强大的软件开发队伍和成熟的项目管理团队，团队成员软件开发能力强，并且学历在计算机专业本科以上，拥有pmp项目管理、微软认证工程师、erp认证工程师、国家高级程序员、信息软件设计师、信息系统监理等等相关项目管理和专业技术认证。另外，还具备cisco网络工程师(ccna)、网络安全管理员(acsa)等网络管理方面的技术认证。安浚公司专注于房地产二手业务erp平台的开发以及系统集成，在微软net平台和j2ee技术应用具有非常丰富的经验，具有很强的技术实力。安浚公司基于满堂红业务的房地产二手业务管理综合系统(mth pibs)将填补行业空白，具有无可限量的市场潜力。在项目管理方面，管理团队具备cmmi 5级专业管理能力，有深厚的金融行业背景，无论是大型软件开发，还是软件运行维护方面都有着非常丰富的管理经验。安浚公司在软件开发和系统集成方面具有丰富经验，技术力量雄厚。随着满堂红的业务快速发展，安浚公司将承担全部的软件开发和维护支持工作，向遍及全国的店铺提供专业的it服务。除了自主开发外，还将与微软结成技术同盟，与微软合作伙伴展开深度的技术合作。314集团的定位(1)满堂红置业满堂红置业中介代理业务为集团的核心业务和基础业务，中介代理业务既为集团带来持续增长的利润和显著的品牌影响力，同时还奠定了纵向延展业务发展的坚实基础；满堂红置业应迅速占领市场，形成规模，把握客户，占有渠道优势。满堂红是集团客户资源的主要提供者。(2)亿达置业、亿达担保通过房地产按揭服务业务与置业担保业务的结合，为房地产按揭市场创造出一系列有竞争力的个人金融服务产品，建立强大的个人住房贷款的市场渠道，为最终发展成全国性的非银行住房贷款提供者奠定基础。亿达是对满堂红客户资源的深度挖掘者，也是集团客户资源的提供者，同时也是集团从劳动密集型向资金运营型拓进的桥梁。(3)喜迎门装饰通过向满堂红客户提供增值服务，尽量占有满堂红的客户资源，逐步形成成本领先为竞争优势的规模化运作模式，并初步建立建材配售的渠道。喜迎门是满堂红客户资源的深度挖掘者，也是集团客户资源的提供者，也是集团全面介入居家服务的桥梁。(4)满堂红传播通过业务推广和客户服务的方式，成为集团重要的网络营销渠道，成为充分发挥满堂红置业网络效应优势的发动机，达到充分累积集团各公司运作成果的目标。并利用现有业务网络，广泛建立合作伙伴关系，创造效益。传播是满堂红客户资源的挖掘者，是集团客户资源的重要提供者。32满堂红(中国)集团的经营状况短短的9年期间，满堂红由一间广州本地新生的地产中介机构，跃居为华南地区最具实力的房屋流通服务商之一。在广州，集团稳居二手房屋市场前三名的位置，月平均成交近1000宗买卖交易，2000宗租赁交易，拥有超过150间地铺式分行，逾1600名员工，占据15的市场份额。从2005年开始迅速向佛山、东莞、深圳等城市扩张，开拓当地二手中介市场，目前在满堂红的已经进入的城市包括：广州，佛山，东莞，深圳，珠海，上海，南京，成都。企业被权威机构评定为“2005年中国房地产经纪百强企业”第五名，华南区第一名。从单一中介服务的业务类型，发展为以二手房经纪业务为核心，全面介入按揭服务、置业担保、装修等居住服务领域，成为专注于居住综合服务的企业集团。从图表可以开出，满堂红集团的实际营业收入从2001年的406万元到2002年1357万元，2003年2810万元，2004年6195万元，2005年10790万元，2006年13820万元，2007年营业收入25261万元，2008年总收入22252万元，前七年营业收入稳步增长，在金融危机的影响下，2008年集团营业收入也能有22252万元的成绩。14满堂红的企业品牌从不为人知，迅速成为华南地区最强势、最有影响力的地产中介品牌之一，并有机地融进企业的竞争力。在“2005年中国10大最具价值房地产经纪公司品牌”评定中，满堂红荣获华南区第一名，就是有力的证明。33满堂红集团发展外部环境分析331宏观环境分析(1)政治环境分析房地产业作为国家的支柱产业，受政策的影响大，国家会采取一系列宏观调控政策使行业健康发展。主要通过土地政策、金融政策、税收政策和其他房产相关行业政策来约束和规范市场。第一，土地政策土地是房地产开发的生命源泉，土地政策的一举一动都牵动着房地产业的每一根神经。2007年9月，国土资源部下发关于加大闲置土地处置力度的通知，首次提出土地闲置费按最高限收取，即按出让或划拨土地价款的20征收。依法坚决收回闲置两年以上的土地，对闲置一年以上的土地征收20的闲置费，对闲置房地产征缴增值地价，这些规定表明土地调控措施日趋严厉。国务院发布的一系列土地整理政策，虽然在实施力度的保障上还存在不确定因素，但已经可以看出政策的着眼点和趋势，随之即将公布的政策将会越来越清晰和明确。另外，近两年，国家通过政策调控，对迅猛增高的房地产价格进行干预，国家对房地产实施宏观调控的手段之一土地紧缩。第二，金融政策房地产作为资金密集型行业，对资金的依赖性极强，易受国家经济政策，特别是金融政策的影响。自从2005年以来，央行多次加息。除此之外，政府近年来不断地收紧银根，房地产企业资金方面的压力越来越大。2008年房地产进入了冬天，交易量持续萎缩。中国人民银行9月15日央行首度宣布降息，不到一个月，2008年10月8日央行再次宣布宣布下调存款准备金率和存贷款基准利率，这对当下交易量持续萎缩、观望气氛浓厚的楼市无疑是一阵拂面暖风。业内人士认为，双率再次下调，为房地产市场传递积极信号，但楼市复苏仍需时间，调整还将持续，市场将有所分化。第三，税收政策房地产交易对于开发商还是消费者个人来说，无论是经营行为还是交易行为本身，都是巨额资金的转移，在流通环节的税收一直是国家进行利益再分配和宏观调控的重要手段，在历次的调整政策中，都起到了重要的作用。从08年10月各地政府不约而同的采取了放宽税收的政策，如减免了两年以上房地产的个人所得税等，这些对房地产三级市场的成交量复苏起到积极的作用。但悬而未决的物业税和遗产税问题，却仍成为很多购房者的疑惑。第四，行业政策由于房地产业与老百姓息息相关，又是国民经济的支柱产业之一，因此政府一方面会加强宏观调控力度规范市场，抑制投机活动，另一方又会通过相关政策刺激住房消费。根据建设部最新公示的关于新建居住建筑严格执行节能设计标准的通知要求，从2005年5月9日起，城市新建居住建筑应严格执行建筑节能设计标准。因此，今后节能、环保、智能将成为房地产开发的新主题。(2)经济环境分析中国经济持续高速发展，近年来gdp增长率保持在812，2007年gdp现价总量为249530亿元，比上年增长119(国家统计局，2008)。国家统计局国民经济核算司司长许宪春预计“十一五”(20062010年)期间gdp年均增长率将达到85左右，期末gdp总量将超过30万亿元，人均gdp近19万元。据世界各国经验，人均gdp在8000美元之前房产行业都会处于高速发展期，而目前我国的人均gdp已经突破1000美元，因此良好的经济发展前景为房地产业提供了广阔的发展空间。这也可以从我国2003至2008年的gdp增长情况图中得到体现，如图33所示：从上图中可看出，中国经济迅猛发展，国民总产值在2007年已经突破24万亿，尽管国民经济整体水平有很大提升，但人均gdp水平仍然很低，并且存在极大的区域发展不均衡的现象。2006年，珠三角人均gdp达5908美元，首次超过2005年世界中上等收入国家平均5625美元的水平。而到珠三角地区的人均gdp已接近或超过7000美元，发展速度远远快于世界中上等收入国家平均水平，也远远高于全国的其他地区。房地产业的发展状况同经济发展水平一样，也呈现出极大的不均衡性，发达地区的房地产业发展水平远高于其他地区。城市化水平对住房产生的需求是巨大的，我国现有的城市化水平过低，严重的制约着我国的经济总体发展。国民经济的进一步发展必然加快城镇化的步伐，导致房地产投资的增加。接着我们看一下各国比较图(李京文，2006)由上图可以看出，相对于发达国家美国、日本，我国的城市化水平还是比较低的。同时意味着城市开发建设和房产市场有着巨大的潜力和良好的发展前途。(3)社会文化和技术环境分析第一，人们收入增加，生活品质不断提升2007年居民收入快速增长，就业增加较多。来自国家统计局的数据，2007年全年城镇居民人均可支配收入13786元，比上年增长172，扣除价格因素，实际增长122，加快18个百分点。农村居民人均纯收入4140元，比上年增长154，扣除价格因素，实际增长95，加快21个百分点。年末居民储蓄存款余额172534亿元，比上年末增加10967亿元。富裕起来的中国老百姓将多余的钱投入房地产、旅游业，购置汽车、通讯工具等。第二，房地产市场需求旺盛目前我国城镇人均住房建筑面积为228平方米，预计到2020年全面实现小康之际，这一数字将达到35平方米。世界各国的经验表明，人均住房面积达到3035平方米之前，市场会保持较旺盛的住房需求。第三，人们对住宅品质的要求不断提升现在人们不仅要有得住，还要住得好，住得舒服。还有居所的人文气息、良好的采光，周边的绿化带、出色的物业管理。332房地产中介行业分析我国房地产中介在发展过程中呈现处以下特点：(1)房产中介规模迅速增大据悉，目前不算各类未登记的中介门店，仅工商管理局注册的房地产经纪机构已超过l 1000家，2003年火爆的房地产市场催生了3000多家房地产中介公司，比2002年末增长了近40，上海房产行业平均每天新生8家中介商，创下全国之最。(2)大多数中介公司仍采用直营店的方式进行扩张，但已出现大型中介企业采用连锁加盟方式进行扩张目前的中国三级房地产中介商，大多仍以自有资金采用开办直营店的模式进行扩张，这种模式产权清晰，便于控制与管理，在现行的市场状况下，对业18务人员的操控较为简单，因此在一段时间内仍是主流的扩张方式；但是特许经营已席卷全球，其热点正由欧美地区转向亚洲地区。这其中，中国成为特许经营市场增长率最高的国家，达到50-70；印度位居第二，达到65左右；而5年前发展最快的日本及菲律宾将有所放慢。房产中介方面也不例外，以我爱我家房产中介公司，二十一世纪不动产中介公司为代表迅速从行业中脱颖而出。、(3)房产中介美誉度目前还比较低二手房中介业务在我国大多数城市仍萎靡不振，只是在上海、广州、北京等市场化程度较高的城市才较为兴旺。比如天津，据统计，目前二手房交易中，七成以上的交易过程不是通过中介机构完成的，而在国外，这个数字正相反或更多。对于本市二手房交易者不愿意通过中介交易的问题，有关人士分析主要因为消费者对中介的不认可。记者在采访中也了解到，实际上有七成消费者不愿意依靠中介，主要原因有：对中介机构不信任、中介费高、提供信息和交易的过程繁琐缓慢、没有售后服务、不能提供贷款、转按揭等服务。这表明中介机构和从业人员没有得到市民的认可，更得不到尊重，这是中介业长久生存必须面对和解决的问题。(4)中介信息速度和信息量不够虽然通过中介可以得到房源信息，但是很多消费者还是感到中介的信息量和信息速度不够，很多客户在看过中介提供的房源后，不能找到合适的买(卖)主，再等消息，就可能遥遥无期。所以很多人宁愿从相关的网站或报纸上获得信息。这样，房源在互联网上的传播打破了部分中介的信息垄断，也使市场交易的周期明显缩短。在互联网出现以前人们买房平均要看20套才能决定，而现在通过上网了解信息后，平均看ll套就可以决定所购房屋了。(5)部分中介不正规目前中介机构虽然很多，但是许多打着正规牌子的中介却不能做到规范操作，如出现伪造房源信息、非法扣押房本、收取“信息费”等。现在很多中介都在收房子，低买高卖，获取差价，这就难免产生压价低买进，抬价卖出的现象，这种行为对于二手房买卖双方都是一个打击，双方都觉得卖(买)错了，从而导致人们对中介乃至整个行业人士的不信任。同时，这种行为也在一定程度19上扰乱了市场价格，使市场价格盲目上升，最终导致买卖双方的僵持，影响了市场交易量。(6)市场对中介认识混乱目前市场上对房产中介的认识有几个误区：如门槛低，三四万元资金、几个人一台电话一个铺便可以开家房地产中介公司；没风险，投资少，风险低；灵活性，可打一枪换一个地方基于这些认识，不少人一窝蜂进入这个行业，造成了鱼龙混杂的局面，使中介行业面临信誉危机、压价恶性竞争、缺乏专业素质等挑战。对房地产中介行业环境，本文主要从以下几个方面来分析。第一，市场需求分析房地产市场的繁荣与中介企业的兴旺密切关联。据统计，全国存量房与增量房的交易比例平均约为1：9，而在国外这一比例是5：1甚至10：l。前年，上海达到了4：6的水平，这与上海房屋中介的活跃有很大关系。可以说，只要按照现代企业标准规范自己，具备足够的实力和信誉，我国中介企业仍有广阔的发展空间。第二，五种竞争力量分析竞争优势归根结底来源于企业为客户创造的超过其成本的价值。决定企业盈利能力的首要和根本的因素是产业的供求结构。任何产业，无论是生产产品或是提供服务，竞争规律都体现于五种竞争作用力(见图33)。新的竞争对手进入，替代品的威胁，客户的讨价还价能力，供应商的讨价还价能力以及现有竞争对手之间的竞争。我国房地产中介企业同样受竞争规律的作用。要从根本上改善房地产中介企业的竞争地位，增强其竞争能力，提高盈利水平，就必须清醒地认识到这个行业所受到的五种竞争力，以便采取相应的竞争战略对付对这五种竞争力产生的影响。竞争对手分析对于房地产中介市场来说，在入世以前，存在的竞争主要在国内本土公司之间以及国内本土公司与港台公司之间的竞争。入世后，许多欧美的中介机构也要到中国这个大市场上来分一杯羹。无论从企业的品牌还是企业的实力来说，本土公司与欧美、港台公司的差距都十分明显。但是，由于国家政策等因素使得市场并未形成垄断。因此，人人都有机会，行业的竞争显得异常激烈。许多中介的领导人都无奈地表示，自己的企业真是在夹缝中求生存。新进入者分析上个世纪末，中国的房地产市场方兴未艾，中介的业务需求例如房地产估价等也十分旺盛，而且进入该行业的公司数量也不是很多，行业内部的竞争并不是十分激烈。但是，随着房地产业的迅速发展，壁垒不高的房地产中介行业，吸引了众多企业介入，如房地产开发商凭借天然的资源优势对中介行业虎视眈眈，而世界知名咨询公司也将大量进入中国市场。目前，我国的房地产中介市场将面临新一轮的角逐。替代产品分析互联网现在成为了颠覆许多销售行业的模式，而它一定也会对房地产中介行业带来极大的冲击。业主(卖方)可以通过网站发布出售楼盘的信息，而买方可以用搜索引擎寻找适合条件的房屋，先初步筛选出心目中房源，直接与业主接触洽谈。这要能解决诚信和专业的手续问题，通过互联网成交必然能成为房产买卖信息的提供者，从而替代中介机构的部分功能。卖方分析既然房地产中介企业提供的是服务，他的产品不过是一条条信息，这就意味着业主掌握了生杀予夺的大权。因为无形的产品往往会面临无法立即兑现其价值的困绕，购买这种商品的人总是以怀疑的态度去对待它。所以，买方在讨价还价时上绝对占据了主动。供方分析对于房地产中介企业而言，业主和购房者都是其供方。在市场高涨时，相对于业主而言，中介企业处于较为劣势的地位，供方占优；而在市场低迷时，相对于购房者，中介企业所起到引导消费的作用相当有限，中介企业处于较为劣势的地位，供方占优。34满堂红集团的swot组合分析341优势分析(s)满堂红集团奠定了扎实的发展基础，在行业中(尤其是在广州市场)的优势地位比较明显。主要表现在：第一，在广州具有较完整的房屋流通服务渠道，同时网络不断向珠江三角洲地区如佛山、东莞、深圳等城市延伸。渠道正在产生和将要产生的力量是巨大的。第二，丰富的客户资源和房屋房源。这些资源能够不断扩展企业主营业务，同时孕育出各种各样新的商业机会。第三，股东强大的实力与长远的目光。企业不仅可以获得进一步扩张的充裕的资金支持，同时立足于长期利益的发展方式，令企业有充分的空间不断成长。第四，多元的居住产业服务业务链条。从二手房屋流通服务开始，一直到按揭、担保、投资、装修等，集团不断整合这些业务，多元服务的优势开始显现。集团在上述有形资源上的优势，能够确保企业在竞争处于有利位置，不断形成新的竞争力。除此之外，企业还具有丰富的无形资源，主要表现在以下几个方面：第一，聚集了一批行业精英，有较为丰富的人才储备。第二，较完善的人力资源和培训系统，较强的“人才加工”能力。第三，形成有活力的、优良的企业文化。企业文化塑造了满堂红独特的企业价值观，通过每一位员工和每一支团队形成良好的工作氛围，转化为较高的生产力。第四，管理决策层的创新、应变能力。这成为近年企业迅速适应市场变化，不断调整发展策略，从激烈竞争中异军突起的重要原因。第五，地区性知名的企业品牌。集团的有形、无形资源具有相当强的相互渗透能力，形成企业的核心竞争力和优势，体现在企业创新能力、企业文化、管理、业务模式、资本实力、专业服务水准、品牌知名度、人才等多个方面，使竞争对手暂时难以克隆和超越。可以肯定，满堂红已经跻身国内同业的前列，成为行业的领先者。342劣势分析(w)第一、有关房地产中介行业的法规不健全从企业发展的外部环境看，行业总体仍然处于新兴阶段，市场的规范程度有限，政策法规还不健全；房地产中介服务活动涉及的业务非常广泛，从经纪、评估、咨询到保险、担保、质监、诉讼等，都与法规直接相关。目前仅有的中华人民共和国房地产管理、上海市房地产经纪人管理暂行规定等法规，只对房地产中介服务的概念、中介机构的设立，中介人员的资格认证和执业要求作了原则性的规定。工商、房管部门也出台了一些“通知”、“办法之类规定，但这些法规的广度、深度以及对违规行为的惩戒力度，都远远不能满足中介市场发展的需要，不能有效地规范市场行为，导致难于依法管理。第二、行业管理不规范，进入门槛低与退出成本低并存我国房地产中介行业的进入退出壁垒低，造成了房产中介企业进出频繁，无序竞争，盈利递减。房地产作为不动产，是一种特殊商品，其交易是产权交易，不仅有一套严格而复杂的规程，涉及众多的法律法规，而且还需要具有相当的专业知识。随着房地产业的发展和市场机制的日趋完善，对房产中介机构的专业化会有更高要求，开发商和消费者对专业化的中介商会更加依赖。而目前房产中介企业整体素质差、遍地开花的形势显然说明了房产中介市场环境建设，譬如法律、法规、教育培训、管理、准入等诸多方面的不成熟。由于房产中介业在我国发展时间不长，尚缺乏一支经过专f-ji)ll练、严格资质审查的专家队伍，加之目前资格认证制度不规范，管理不严，造成我国房产中介业从业人员来源复杂、素质差，缺乏应有的敬业精神和职业道德标准。第三、行业和公司都处于幼年成长期，中介商同质化程度高由于房地产三级市场实际上是在98年解决了对个人购房银行贷款后，才开始真正发展，行业存在的时间短，而专注于三级市场的中介商更是98年之后才逐步产生，而在2004年房地产市场高涨时开始爆发式增长，整个行业仍处于人力密集型的粗放式经营模式，尚处于价格竞争阶段，而各公司相互模仿抄袭，而大多没有能力去自行研究探索企业的服务与管理创新，这样的状况继续下去，将会使大批的中介公司遭到残酷的淘汰。此外，在特定条件下，非市场的干预力量比较多，某些区域市场存在着一定程度的不可预测性；较成熟地区的市场竞争异常激烈(例如深圳)，对于后进入者和市场开拓者提出了更高的要求。343机会分析(o)不论从宏观经济、行业趋势还是从区域市场、竞争格局看，满堂红集团面临着绝佳的发展机遇。第一，国家宏观经济持续向好，gdp快速增长，经济充满活力。城市化和工业化进程加快，带来了巨大的居住需求。第二，行业发展方兴未艾。国内二手房屋市场依然处于起飞阶段，各地市场增长速度都在两位数以上，高的超过30。强劲的需求说明市场仍有很大增长空间，行业将长期处于高景气周期。第三，所在区域市场机会多。珠江三角洲市场相对外省市场而言更为成熟，行业发展更加规范，市场化程度较高，总量较大，趋势向上，成长性高。24第四，消费者的消费偏好差异给中介企业提供了较大的发展空间，房地产市场己进入个体消费者占主导的市场，个人购房占九成，但每年的住宅增量市场中新增商品房毕竟有限，由于房子本身存在的不可移动性和单一不可挑剔性，已显出不能满足消费者多样性的需求特征。中介企业所掌握的房源量多、差异化明显且层次梯度较强，易满足消费者的多样化需求。蛋糕做大了，无论是国内还是国际的房产中介的机会当然就多了。第五，市场化的必然要求业主将房子的销售流通环节交由中介企业来运作是必然趋势，也是市场细分的结果，中介企业利用雄厚的客户资源和网络系统加速房子的流通，这种“双赢”促进中介企业规模的扩大，促进房地产市场的良性循环，最终促进房地产市场的繁荣。第六，城市化进程因素随着城市旧城改造的深入以及城市规模的扩大，城市中心区的房地产资源供给会更多地呈现写字楼、商场和店面等非住宅形式，而且从长远来看，作为居住之用的住宅的开发势头会逐渐减缓，今后存量市场将成为房地产市场的主导市场。344威胁分析(t)加入wto后，面临国际著名房产中介服务公司的巨大挑战。据中国建设部统计表明，已有超过6000家海外房地产企业进入了中国房地产市场，占中国房地产企业总数的。海外房地产企业大都拥有资金、人才、技术、管理等多方面的优势。加入wto后，更多的海外房地产企业与我国房地产企业在同一市场竞争，必定是优胜劣汰，对中国企业带来很大威胁。房产中介企业可能面临更严峻的形势一是行业发展时间更短、更不成熟，二是入世后行业自身调整的任务更大、周期更短，很可能面临国际著名房产中介服务公司全行业大举进入的巨大挑战。政府对二手房市场的支持力度不够，税费偏高，手续繁琐，阻碍了二手房市场的快速发展；市场信号的不强和市民拥有不动产用于出租投资意识强，使拥有二手房的市民惜售观望心理太重，期望值高；房屋中介企业大多没有经过相关的职业培训和资格考核，职业水平不高。另外，很多其他行业的竞争者进入市场，使市场的竞争不确定性增加，形成潜在的威胁，如香港美联、台湾信义等外资房产中介企业纷纷进入中国，觊觎高端市场。中国房地产市场发展不均衡，需求多元化、梯度化发展；目前满堂红集团定位于专注于房地产行业及相关服务，致力为消费者提供专业、优质的一站式置业服务。满堂红的这种选址以及模式极易被其他房地产中介如中原地产等模仿，也不利于满堂红对目标市场机会的把握，满堂红集团在未来的竞争处于不利的地位。345满堂红(中国)集团swot分析图第4章满堂红集团发展战略制定41满堂红的企业使命：以不断创新的业务运作模式，打造最具效率的房屋流通服务网络，让中国人住得更好142满堂红的发展目标421满堂红集团的战略目标满堂红集团至2015年战略目标体系如下：(1)满堂红(中国)集团：全国布局初步完成，成为国内最大的房屋流通服务商之一，房屋销售量(二手)居全国前二名，广东第一名；透过中介服务网络，占据市场有利地位，利用渠道优势，整合业务运作，对客户资源充分挖掘，实现客户资源利用价值最大化，在广州成为具备明显高于行业平均运营效率的房屋流通综合服务商；集团营业额超过20亿元，实现利润超过25亿元；至规划期间营业额平均每年增长30；利用渠道优势，业务纵向延伸，非中介业务占集团利润20以上，其中广州市非中介业务占当地业务利润40以上。寻找合适的切入点伺机进入房地产策划代理(一手)市场；集团人均创造收入20万元月，而在成熟市场(如：广州、深圳等)人均创造收入将达到3万元月；完成股份制改造，使集团整体或部分业务符合上市的要求，作好上市的准备。(2)满堂红(中国)置业成为房屋流通领域最具品牌影响力的企业；进入2530个城市，全国布局初步完成，全国营业网点预计超过1500间；房屋销售量(二手业务)居全国前二名，广东第一名；营业额超过15亿元，实现利润15亿元；前线人均业绩20万元月，成熟市场(如广州，佛山)前线人均业绩3万元月；广东珠三角地区市场份额35以上。(3)亿达按揭、亿达担保亿达成为个人住房贷款领域的著名品牌；年代理住房贷款额超过100亿，居广东第一名；营业额超过25亿元，实现利润3500万元；广州地区市场份额45以上。(4)喜迎门装饰成为广州知名的家装企业；形成成本领先的规模效应；营业收入2亿元，营业毛利8000万元，实现利润1200万元。(5)满堂红广告传播成为满堂红集团业务扩张的重要载体。形成完善的网络经纪运营平台，做到持续领先；透过为满堂红集团业务提供客户服务功能，挖掘利用满堂红客户资源价值；营业额6000万元，实现利润1200万元。422满堂红集团的管理目标满堂红集团管理目标主要有以下几个：第一，形成较强的战略规划和管理能力，体现组织结构和管理机制对集团可持续发展的制度保障。第二，有科学健全的企业治理机制，逐步形成公司股东利益保障体系，形成公司管理层持股与岗位退出机制，形成企业员工的利益保障体系。第三，建立可持续发展的领导团队运行机制，把最合适的人放在最适合的岗位上。用企业制度来切实保障企业经营体系的高效率与先进性。第四，通过利益分配机制和文化建设，真正落实员工与企业的共同发展(利益同步)。逐步形成具有社会责任并且充满活力的集团企业文化，巩固企业的核心竞争力。第五，建立和完善人才引入、培养、选拔与评价机制，尤其加强管理岗位人员的培养与评价，大胆用人，多给予机会，增强企业活力。形成有系统的人力资源管理体系，有较强的专业和管理人才的储备，确保集团的人才优势。第六，整合集团信息资源，在各级层面上实现信息化企业治理模式，有效提高运营决策效率。43满堂红集团发展战略满堂红集团发展战略的设计原则为：1、坚持“以服务创造价值，以诚信换取信任”的经营理念。2、坚持“高质量支持，低价格优惠，持续性培训，统一性流程”的竞争策略。3、坚持团队建设、制度建设、企业文化建设，实现公司可持续发展。满堂红集团发展战略的战略思路为：满堂红集团将以多元化战略、集中战略、战略联盟为核心，加强市场拓展，建立良好的企业品牌，加强企业文化建设，完善人力资源管理体系，提高服务水平，适应日益复杂的外部生存环境，建立公司的持久竞争优势，培育企业核心能力，实现企业宗旨和发展战略目标，保证企业可持续发展。431多元化战略多元化战略内容是：一个企业同时经营两个以上行业的服务产品的市场经营战略。可分为关联性多元化和非关联性多元化。关联性多元化，即在现有业务的基础上，沿着关联的方向，针对现有的服务对象，开拓新的服务内容和手段，进行多元化扩展。经历了八年的发展，满堂红集团已由单一的中介服务的业务类型，发展为以二手房经纪业务为核心，全面介入按揭服务、置业担保、装修等居住服务链条，成为专注于居住综合服务的企业集团。在现有的基础上，满堂红依托房地产中介服务，还可以考虑开展房地产经纪人才培i)ll jj艮务，包括房地产经纪人考试辅导课程、满堂红集团系统经纪人人从业资格培训、职业技能培训、企业内部管理培训等，从而进入房地产人才培训行业。例如房地产经纪人考试，每年一次，由国家统一考试发与经纪人从业资格证，结合利用满堂红集团已有的成熟的经纪人培训系统，领先成为房地产行业的培训基地。实施多元化战略的优点：1、有利于培养新的经济增长点，适应市场发展的变化。2、分散现处行业的竞争风险，维持满堂红集团生存的稳定性。3、能够利用满堂红集团现有的品牌效应，市场地位，能够为开展新的服务提供资金、形象等支持。实施多元化战略的缺点：l新业务存在较大风险。由于市场不同，在多元化的方向内开展经营活动所需要的资源和能力同公司目前主要业务相比存在较大的差别。公司需要熟悉新的工作领域和熟悉新的业务知识的人才。2多元化经营使公司业务复杂度加大，对公司的管理和协调能力提出了更高的要求。432战略联盟第一，银企联盟随着市场经济的逐步确立和完善，金融机构走向市场化、独立经营的道路。金融机构在采取多种手段吸收存款的同时，也在积极寻求将吸收的资金放贷出去，以赚取利差。对于经营状况和信誉好的企业银行十分愿意合作。如今越来越多的银行与企业签订合作协议，走向联盟之路。满堂红集团在银行信誉好，是银行的金牌客户，目前主要合作银行有：中国工商银行、中国银行、中国建设银行、深圳发展银行、广东发展银行、中国农业银行、交通银行、中国民生银行、中信银行、农村信用合作社、兴业银行、招商银行、上海浦东发展银行。由于目前金融政策尚未完全放开，与银行的联盟处于尝试阶段，现多是将个人购房贷款客户介绍给银行，为银行初步审核客户资料，代办相关的抵押手续，对客户进行阶段性担保，综观美国等房地产中介业务发展完善的国家，银行和中介代理商的合作是更深度的，甚至是风险共担，利益共享的。第二，销售联盟满堂红之前是以珠三角为核心大力拓展华南以及华东区域三级房地产中介市场，为向整个中国市场拓展奠定基础。满堂红集团是珠三角最具影响力的房地产中介企业之一，在珠三角区域市场有一定知名度和影响力，但与国内外大型的房地产中介企业比较，其经营规模、财务实力还有一定的差距。根据现在的房地产市场状况，成交量己基本触底，正开始慢慢回升。满堂红集团针对现已进入的城市状况，筛选出有优势的分公司，集中精力和优势资源，进一步拉大竞争优势或打开局面。比如立足于岭南适合的文化土壤，将广州、佛山这两个基础好的分公司，与行家的距离进一步拉大；在南京、成都等竞争不大的城市迅速抢占市场，而在上海、深圳这类战国混战的市场则避开市场热点，而在某些边缘市场立足生存，争取区域性优势。总而言之，一地一策，集中优势兵力专注三级房地产中介市场。第5章满堂红集团的战略实施措施满堂红集团在08年经历了市场大幅动荡，顺势对公司进行了三次调整后，09年业绩逐步回稳，利润稳步增加。此时，满堂红集团在未来六年内要实现三个突破：第一，完成经营区域由单一城市向多区域扩张、发展的突破。实现集团经营的横向快速增长。第二，完成经营业务从中介业务为主，向居住相关产业服务的突破，实现集团业务的纵向快速增长。第三，实现集团经营由大到强的突破。将集团由规模企业发展成为具有核心竞争力的强势企业。最终形成具有自我生长能力的，持续领先的竞争优势。下面将会分别介绍满堂红集团的发展策略。51满堂红市场策略房地产中介商现状是同质化程度极高，大规模开办直营店铺，以密集人力竞争是中介商开拓市场采取的最常见做法，但是在经历了一场市场调整后，我们痛心的看到某些企业倒闭，大部分企业大规模收缩，裁减人手，甚至因此看到了中介黑幕，占用客户房款，赚取差价比比皆是，这些源于市场的不透明和管理不到位。针对这样的状况，满堂红应摸索新的开拓之道。511建立网络经纪人网店经营新模式网络经纪人是满堂红集团在广州2006年率先推出，这开创房地产中介业的新业务模式，随后搜房、新浪等网站都出现类似的形式，简单直接，面对面的透明操作模式，得到了从业人员和业主、客户认同，即使市场调整，网络经纪人的业绩却稳步上扬，现在占到了满堂红业绩的30左右，满堂红应在网络营销方面继续总结经验，吸取淘宝、阿里巴巴等网站的优点，进一步强化网络经纪人的作业模式，摸索出一套线上线下的业务操作模式和管理模式。以网络经纪人的网店营销的优势在于：第一、缩短客户距离，节省客户时间，网上的图片展示、情况介绍，做到足不出户便能基本房屋情况：第二、可选择经纪人进行联系跟进，客户在网上挑选房源的同时也可以随心所欲的根据本人介绍，客户对经纪的服务质量点评选择跟进的经纪人，避免了进入店铺由第一位接待的经纪一根到底无法挑选的尴尬；第三、随时了解交易税费、交易进度等相关信息；第四、方便客户监督经纪服务质量，随时反馈和对服务质量进行评分，迫使经纪人更注重提升业务技能和服务素质；第五、节省铺建地铺网络才成本，只需要就近社区有较大的服务中心，而无须大量深入社区开办网店；第六、业务数据采集更简便，减少因地域分散而造成管理难度，增加管理精度。51-2加快加盟经营模式的建立由于国内房地产中介行业跟国外的差异较大，法律法规不健全，从业人员素质不高，造成在国内还没有一家房地产加盟中介得到空前的成功，包括2l世纪不动产这样的老牌、大型的加盟连锁企业，也因难以一下子适应这样的营销环境，尚只能在二线城市挣扎。这主要原因如下：1、国内中介行规不是独家代理制，这造成了整个业务的操作模式与国外完全不同。居间代理的制度，令经纪人的身份立场混淆，既不完全代表业主利益，也不完全代表买方利益。2、国内房地产中介行业没有强势和专业的媒体，这令消费者必须花大力气才能找到足够的信息。3、国内诚信体系未建立，经纪入或者消费者本身无法完全信赖对方。但是，只要能找到适应现在这样的市场的业务操作和管理模式，就能发挥出连锁加盟模式的优势。满堂红在市场调整的机遇中，坚持对加盟模式进行摸索，并开始在中山试点，这对于快速占领二三线城市市场将是重要举措。连锁加盟模式的优势在于一下：一、非常适应房地产二手中介公司这类零售型销售企业的经营；二、具备快速扩张市场的优势；三、使用相同的信息平台，便于盘源信息沟通；四、无论是经营商还是加盟商，资金需求不大；52满堂红集团信息化策略对房源信息的管理和销售信息的管理是当前一直困扰房地产中介的难题。销售信息系统(sis)的建立将有助于总部进行统计分析，找出销售中出现的问题。在此基础上，相应地建立人力、财务等各方面的信息系统。这一系列的系统又为mis的建立打下基础。最终，网络化管理将促使房地产中介电子商务平台的建立。521房地产中介企业信息化的涵义(1)客户服务自动化(客户管理crm系统)：利用信息系统及时了解客户信息，并以最快的速度提供客户满意的服务。客户服务自动化在国外己被视为公司发展最为重要的一部分，在国内却刚刚起步，但其重要性正在被更多的企业认识到，