房地产项目开发建设方案.doc

房地产项目开发建设方案篇一：房地产开发建设方案 房地产开发方案 目录 第一部分：市场调查 一、*市总体社会及经济发展状况 二、房地产总体市场现状及走势分析 三、市场需求分析 四、竞争市场调研与分析部分 第二部分：客户分析 一.客户群体的构成与特征的描述 二.客户群细分及其客户心理因素分析 三、目标客户需求分析 四、交易案例客户总结 第三部分：项目分析 一项目简介 二项目分析 三项目规划设计方案评析 四项目综合评价及项目发展策略 第四部分：项目整体定位 一整体定位原则 二项目整体定位 三形象定位 四产品定位 五规划建议 六建筑 七户型 八园林建议 九室内设计建议 十配套建议 第一部分 市场背景及经济发展动态 经济背景对于一个项目整体定位来说，可以说是“皮之不存，毛蔫附之”的皮。从我们所要着手的工作来看，这部分内容似乎只是一个背景，但却是以后所有工作的基础，反映到最后成果上，是绚丽 “出锋” 的花纹和色泽，但没有了经济背景的依托，一切都无从谈起。 下面列取的要点是比较框架的一个体系， 各个不同的项目可以证据自身的特点各有所增减。在这一篇章里，最容易犯的毛病就是数据的罗列，很多数据看起来很重要，但与项目无关的话，最好不要出现在报告之内。最好每一个数据都能 起到他所能为整体定位的支撑作用，大处着眼，小处着手。 一*市总体社会及经济发展状况 *市总体社会及经济发展状况 （一）*市 200*年经济发展背景 ）*市 200*年经济发展背景 * 1GDP 指标 需要关注两点：上一年度的 GDP 总值，同比增长率和人均 GDP。 2固定资产投资 需要关注点： 上一年度固定资产投资额比前年的增长率，其中基础建设投 资增长是多少，房地产投资增长是多少。与整体的固定资产投资增长相比较，房 地产投资的增长有什么特点。 3消费指数 上一年度全市社会消费品零售总额为多少，比前一年度的增长率为多少。 消费指数与 GDP 增长相比较的特点。 消费热点的新趋向。 4外资利用程度 上一年度实际利用外资额，增长率。 有无相关重大政策影响， 如世贸的加入， 经济特区的建立等。 5存贷款国内金融机构人民币各项存款余额，增长率。金融政策的变化对房地产消费的影响。 各项贷款余额，增长率。 6产品销售与企业盈利房地产业产品销售与企业盈利在各行业中地位和经济特点这一部分的内容一般在当地的经济发展年鉴中都可以查到，如果有当地的房地产发展年鉴，相关数据会更为全面、详实准确。同时，可以利用图表加强说明的力度和专业性。 （二）经济发展政策 着重强调当地的各项发展政策。 产业政策：什么为支柱产业。比如深圳的支柱产业是高新科技，海南是旅游等。 金融政策：向哪方面倾斜，重点鼓励什么行业，以及引起的相关影响对房地产业的影响，比如在 IT 业大发展的时期，这一行业内的购房需求就被刺激起来。 房地产政策：地方性房地产法律法规，是限制，鼓励，着重发展什么等？ 房地产政策 人才政策：备参考，对客户群体的影响相关。 小结： 从以下几个角度总结。 1、经济指标显示当地经济运行处于良好否。 2、按国际经济组织统计表明，当一个地区的经济增加速度大于 5%的时候， 按国际经济组织统计表明， 5%的时候的时候， 按国际经济组织统计表明当地的房地产也就发展存在者极为广阔的前途。（最有效的废话）。3、经济增长的主要因素是什么。 4、消费指数是否对地产发展有利。 5、政府对地产行业的态度。 二房地产总体市场现状及走势分析 （一）房地产指标分析 ）1总体投资： 用图表说明房地产投资的总体走向趋势。横轴为年份，纵轴为投资总额。同时加以简要说明。注明增长率。 2空置面积：（备选）用空置面积的升降说明地产发展走向， 一般适用于经济复苏地区或整体经济萧条时期。 3批准预售面积：未来一年的市场供应量。 4销售面积与预售面积的比值：销售面积与预售面积比值的降低说明销售面积的增长落后于预售面积的增长，这种比值的逐步降低，在某种程度上讲是一种潜在的危机，可能会造成市场的极度膨胀后的萧条和产品积压。升高则表明需求旺盛，在市场上是卖方市场。 同理，反之。 图例如下： 5新楼住宅销售面积：用批准预售面积和新楼住宅销售面积增长的比较来说明新开发项目的特点。 6三级市场与二级市场交易量比较：（备选） 7城市不同地区的开发面积比较： 城市不同地区的开发面积比较说明开发重点向哪一部分转移。 图例如下： （二）房地产发展趋势 ）这一篇章，我们称之为“危言耸听”+“填鸭”。手法是用目前市场上的一些新颖的、自己杜撰的、冲击力强的概念对发展商进行洗脑。所有概念的提出与阐释都是为已有的定位服务，从各个角度，各个层面证明给出定位的正确性，具体的论据根据项目的不同，采用不同的“鸡尾酒”式调配。一般采用四到六个方面即可。资料来源最好为公信力较强的媒体报道或政府调控政策等。如果是定位大盘，可以从规模优势、社区氛围等角度阐述，如果是高端物业，可以从利益点、 品牌塑造加以引诱说明。总之，把发展商最隐秘的愿望探听出来，再从社会层面 告诉他这是整体的发展趋势。 比如： 1、 2、 大盘成为房地产发展趋势。 购房消费趋于理性 等等? 三市场需求分析 这一部分是在市场调研的基础之上完成的，但在某种程度上，所谓市场调查只不过是对自己信心的一次鼓励而已，所以，这一部分的数据可以通过资料等其他手段获得。在进行演示时，多以图表来加强说服力。下面是一些屡扑不灭的市 下面是一些屡扑不灭的市 场新特点。 场新特点。当然，具体数据要根据项目的不同加以调整。这一部分也可以作为市场调研的成果单独提出。 *市*年住宅消费市场调查 *市*年住宅消费市场调查 1购置新房情有独钟 调查结果反映出，打算选购新房占 86；二手房占 7，尚未决定占 7， 主要以选购新房为主。这一方面说明置业者主流的强劲购买力，同时也预示着住 宅消费仍将由二级市场占据主导地位。 2自用为主导 在购房用途的选择中，自住占 83，投资占 9，为亲友占 4，为度假占 3，其他占 1。 购房的用途主要是自用为主，投资客户所占比例不高，在自用目的的细分方 面，满足自己的居住需求占绝对主导，度假和购房给亲友的比例较少。 3潜在需求旺盛 以计划购房时间来分析：计划最近购买的占 47，半年以后占 27，一年以后占 17，两年以后占 9。 从计划购买时间看，计划一年内置业的客户约占四分之三。这显示近期的潜 在需求非常旺盛。 4*地区是置业者首选（割据各自城市不同而填相应的区域） 地区是置业者首选 5最爱的是小高层或多层。（自选） 。（自选 频数分析表明，中意小高层的消费者占 44，多层占 33，高层占 21， 别墅占 2，小高层是置业者首选，多层也为众多置业者的青睐。 从住房类型看，平层占 56，跃式占 20，复式占 23，其他占 1。对平层的选篇二：房地产项目开发方案 房地产项目开发方案 项目名称： 审 核 人： 编 制 人： 批 准 人：发布日期: 编制单位： XXX商业广场开发方案 项目 1. 概况 1.1项目名称 XXX房地产有限公司通过XX市政府挂牌出让方式竟得该地块土地使用权，按XX市政府的总体规划要求，统一进行商业开发，建设为XX市一流的商业中心，本开发项目定名为“XXXXXX商业广场”。 1.2项目位置 XXX商业广场位于XXX市区核心位置，在鼓楼西街北侧。包含原县政府、人大、武装部、影剧院、公安局、法院和XXXXXX广场，是XXX市交通、电信、政治(转载自：CspeNgBo.cOm 蓬 勃 范文网:房地产项目开发建设方案)、金融、文化、商业的中心区域。 一期为1#3#楼，建筑面积30500 ，二期为4#7#楼，建筑面积33700，总投资近2亿元 。 1.3项目占地面积 XXX商业广场按照XXX市国土资源局批准的宗地图，占地面积33亩。 1.4地形地貌和周边环境 （1） 本项目是原政府几大核心机构所在地，地势平坦。 （2）本项目东临鼓楼东街、西临商业北街、南临鼓楼西街、直通中山街，北临全国著名的历史人文景观高庙保安寺。 （3）城市给排水、采暖、供电、有线电视、通讯管网距离本项目均在百米以内，联接方便。2.本方案编制依据 2.1国有土地使用证 中华人民共和国国有土地使用证“卫国用（2004）字第04号”。 2.2建设用地规划许可证 2.3项目立项及经济技术指标 （1）XXX市计划与经济发展委员会立项批文“卫计经发200417号” （2）经济技术指标：总占地面积2.2公顷，总建筑面积：6.42万共七栋建筑。一期三栋，建筑面积：30500.二期四栋建筑面积33700。 3.本项目建设规划 3.1建设规模3.2建筑标准 （1）结构承重体系均采用砼框架，围护隔墙均采用加气砼砌体。大型商业建筑均安装中央空调。 （2）外装修风格符合XXX人文历史气氛围和相邻建筑和谐、统一，具有现代感。请银川市知名装饰设计公司进行高规格设计。供水、供电、采暖均分户计量，磁卡表计量，达到自动计量和收费的目的给商户带来极大的方便。5#、6#楼设有地下一层，平时可作地下商业、娱乐等营业场所，战时可作为人防设施。 4.本项目经济效益评价 4.1开发建设成本估算表 （1）土地出让金：1409元/（2）采暖增容费 40元/（3）招投标费 0.8元/（4）工程质量监督费 2.0元/ （5）市政占道费0.2元/ （6）卫生费 0.3元/ （7）征地管理费 18元/ （8）基础设施配套费 156元/ （9）设计费 18元/ （10）地质勘探承载力试验费3元/ （11）劳保基金 27元/（12）建设工程交易服务费 4元/ （13）三通一平前期工程费 18元/ （14）工程监理费15元/ （15）房屋初始登记费1元/ （16）开发管理费及广告费 40元/ （17）建筑工程造价838.04元/ （18）外装修费用 120元/ （19）设备安装费 124.46元/ （20）建筑垃圾处置费 1.5元/ （21）施工图纸审查费3元/ （22）环保评估费 1.5元/ （23）财务费用50.2元/ （24）税金 106元/ 以上合计2997元/ 4.2销售收入估算表 （1）商业房506003436元/=17386.16万元 （2）洒店136001849元/=2514.64万元 以上合计：19900.8万元 4.3经济效益估算表 （1）总收入19900.8万元 （2）总支出18983.94万元 经济效益：盈利约916.86万元篇三：房地产项目开发策划书(完整版) 房地产开发与经营课程设计 目录 一、宏观市场环境分析 （一）武汉市宏观经济环境分析 （二）产业政策对房地产市场的影响 二、区域市场分析 （一）区域环境分析 （二）区域产品特征分析 （三）新政对区域的影响 三、产品定位 （一）项目SWOT分析 （二）形象及市场定位 （三）文化内涵定位 （四）目标购房群定位 （五）产品设计定位及建议 （六）价格定位 四、销售推广建议 （一）销售推广建议 （二）案名及平面表现（三）营销推广建议 五、案例评述 武汉房地产市场项目开发策划书 一、宏观市场环境分析 （一）武汉市宏观经济环境分析 “十五”及“十一五”期间，武汉市经济持续、健康、快速发展。至2007年底，武汉GDP就已经到达3141亿元，跨入“3000亿俱乐部”。 武汉作为湖北经济增长的“引擎”，在全球金融危机背景下， GDP增长快速，仍高于全国、全省平均水平。武汉着力打造八个千亿产业，各项指标接近十年最高水平。武汉经济呈现以下特点：1、消费市场旺畅。武汉累计实现社会消费品零售总额持续增长。2、消费价格回落，这将促进人们对高价值产品的消费居民收入提高，将促进房地产市场更加活跃。 （二）产业政策对房地产市场的影响 与房地产市场联系比较紧密的金融政策，税收政策以及国家各种关于调控和稳定房价的政策措施对房地产市场起着很大的影响，下面我国针对房地产市场的最新政策。虽然目前宏观经济明显复苏，但经济增长基础尚不稳固；而楼市价格的持续上涨，房价重站高位。由此判断，未来的房地产政策将可能走向有保有压，对首次置业继续优惠、对二套房贷款收紧的政策可能性更大。 二、区域市场分析 （一）区域环境分析 本案位于武汉新型商业区光谷商业区腹地，离武汉光谷CBD近五分钟车程，在短时间内就能到达光谷中心，满足各项购物需求；小区面朝中国最大的城市